红达星河城地产开发项目可行性研究报告

1房地产开发项目可行性研究报告（范文）一、项目背景1、项目名称蒋家村城中村改造项目（以下简称本项目）。2、可行性研究报告的编制依据（1）城市居住区规划设计规范（2）A市城市拆迁管理条例（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范3、项目概况地块位置四至范围东临东仪路，西邻首帕张村，南临韦曲西街，北邻张家村。本次规划用地约为75亩，具体四至范围及占地面积以实际测量成果表为准。2）建设规模与目标土地面积75亩（17万平方米）容积率不高于35开发周期土地价格元/亩（西安市国有土地使用权挂牌出2让起价）建筑面积（预计）总建筑面积17万。3）周围环境与设施（1）步行约10分钟可至长安步行街广场。（2）教育三宝双喜幼儿园、塔坡小学、长安十三中，西部大学城。（3）其它设施中国银行、陕西信合、中国工商银行等华润万家大型超市；长乐市场。4、项目SWOT分析优势及机会1该项目地处长安区最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。2长安区近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。3南侧长安广场的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。4周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。5拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。6该项目规划定位为长安区小高层住宅小区，我公司在长安开发小高层的经验可以为之借鉴。7我公司与西安市及长安区政府及建设主管部门的良好3公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。8拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。二、市场分析1裕安区概况裕安区是1999年12月原六安地区撤地设市后成立的市辖区。它位于安徽省西部，大别山北麓，江淮之间。东倚金安区，北接寿县，南邻霍山，西连霍邱、金寨。全区辖19个乡镇、3个街道。区政府驻地六安市龙河西路。全区总面积192589平方公里，其中城区73平方公里，户籍人口100万（2011年末）。全区地势南高北低，西南为山区，西北为丘陵，东为湾畈区。汲河、淠河等河流干渠纵贯区境。属北亚热带季风气候，年均气温155，年降水量1084毫米。宁西铁路、合武高铁、沪陕高速、济广高速、105国道、312国道穿境，淠河长期可通航。特产有皖西白鹅、名茶六安瓜片、苏埠大麻等2裕安区房地产住宅市场分析裕安区房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段1988年至1995年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1995年至1999年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发4逐渐兴起。2001年至今为房地产业发展与规范阶段。以旧城改造和明珠广场开发为起点，掀起了裕安建设新一轮高潮。尤其是地改市后，裕安区基础设施建设步伐加快，建成区人口、规模迅速扩张，裕安区建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，裕安区房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42，年增幅达16。从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，太阳新城一期95以上购房户均为房改房换房。5从需求关系看根据城市总体规划，单从住房需求分析，裕安区每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。3、主要项目分析住宅小区详细情况如表项目名称平均单价（元/）位置富安新城4500大别山路舒城花园4300大别山路帝都豪园4300解放路锦绣花园4400皖西路三、项目财务分析（一）、拆迁成本分析区域内房屋均为砖混结构，其中1栋1层旧民宅户，拆迁到此健房。住户有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算按照A市城市房屋拆迁管理办法规定和拆迁补偿评估报告。1、住宅640元/平方米（09030080）34329平方米63432981920元2812231680元2、经营性用房640元/平方米（09150304527）600平方米600平方米3776元/平方米2265600元3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅34329平方米45元/平方米1544805元经营性用房600平方米45元/平方米27000元4、室内装饰34929平方米80元/平方米2794320元5、阁楼、围墙院内地坪等34929平方米48元1676592元6、搬家费、临时过渡费等1）、搬家费住宅1户300元300元2）、过渡费住宅329平方米25元/平方米6个月4935元其他费用3）、管理费，委托拆迁费4929平方米15元/平方米74025元4）、房屋拆迁评估服务费费3500元5）、奖励4929平方米100元/平方米49290元按照市人民政府令，对市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省城市房屋拆迁管理办法，在77月1日开始执行后。市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。（二）建筑成本分析对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿公园南路建一栋二层售楼部，占地面积3502700。地块内大致布置一栋26层；26楼。二栋30层；16楼，25楼。十五栋18层111213151018192021222327282930楼。七栋6层1235678楼。十六层9楼占地面积3211，建筑面积41554总占地面积5861，建筑密度207总建筑面积61460，容积率25高层均设计地下室，面积为4861，总户数约为297户。建设成本估算（一）、工程前期费1、拆迁成本2、土地出让金3、城市基础设施配套费6146050元/3073万8元4、人防基金配套建地下室5、规划技术服务费5616014530022903万元6、墙改61460849168万元7、散装水泥6146021229万元8、白蚁防治费6146021229万元9、质量监督费61460212296万元10、施工图审查614601615万元11、防雷审查614601615万元12、消防审查13、文物02万元14、规划设计10万元15、建筑设计200012594603018078万元16、地质勘探6146021229万元17、测量定位10万元18、煤气增容2500元/户19、供水管网配套费20元/小计62793万元（18、19项代收代缴，未计）（二）工程成本1、桩基59460100元/5946万元2、地下室4861600元/29166万元3、主体59460900200050054514万元94、电梯9栋50万元/栋450万元5、室外水电气工程61460503073万元6、小区绿化、道路等工程614606036876万元7、监理费63376616338万元小计75271万元总计、815503万元（三）项目费用分析依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为小高层住宅1900元/商铺6000元/地下车库800元/销售收入住宅190056160106704000商铺6000530031800000地下室48618003888800总计142392800元营业税及附加142392800557831604各项费用1423