广东横栏镇地块别墅小区项目前期方案物业发展建议

广东横栏镇地块别墅小区项目前期方案物业发展建议横栏镇地块项目前期方案横栏镇在售项目的位置分布多层、小高层、别墅二期多层均价2800元/平方、小高层均价3300元/平方君兰豪庭金月湾多层住宅，均价240027600元/鹿茵庭小高层、别墅；湖景大社区盛雅华庭高层电梯洋房，均价2680元/胜球阳光花园小高层、高层电梯洋房，均价3200元/格林美域小高层、高层电梯洋房，12月22号VIP客户解筹，3400元/南珠湾别墅自建别墅群；地价36683968元/锦江尚苑占地31988，其它资料还未公布在售项目优劣势分析君兰豪庭开发商香港广弘集团君兰豪庭是香港广弘集团旗下发展的镇区项目之一；香港广弘集团于中山有多年镇区楼盘开发经验，曾经开发的楼盘有沙溪镇的锦绣沙溪、水岸花都、星都28；神湾镇的神洲湾畔；阜沙镇的阜丰华庭等；外地的深圳美居中心、浙江的水岸尚城等；都蠃得不俗的成绩以及口碑，也在中山建立了一定的品牌信誉，由此君兰豪庭有不少横栏的品牌捧场客。君兰现象君兰豪庭B区现场销售火爆，客户通宵排队抽筹购房现象剖析多层住宅被广泛接受，减少购房心理障碍；低开中走，降低销售门槛。品牌开发商落户横栏，被受客户追捧；君兰豪庭优、劣势分析优势分析开发商有多年房地产开发经验，在中山本地有品牌支持，增强了客户的购买信心；占地面积较大，易于形成大规模的综合社区；位居横栏镇新居住中心区，邻近大型商业中心、行政办公楼以及大型商住群楼，占有地理位置优势；项目周边空地规划为商住用地，工业建筑少，规划居住环境好；多层住宅建筑工程步伐快、本地居民接受度高，利于快项目的快速销售，抢占市场；君兰豪庭优、劣势分析劣势分析君兰豪庭整个项目为多层住宅，项目的客户定位层面不高，影响楼盘的档次；多层住宅整体售价不高、项目销售的利润低；项目立面为欧式设计，建筑风格单调乏味；户型设计布局单一，变化少；70横栏本地客户、30古镇、小榄客户客户结构08元/物业管理均价24002600元/；商铺未定价（08年12月份交楼）售价欧式园林设计园林特色87两房两厅96160三房两厅户型结构一期A区已经售罄，二期B区于1月底发售开发周期15容积率12007031建筑面积706314占地面积香港广泓集团发展商君兰豪庭基本资料君兰豪庭在售户型展示围合式的设计排布不可避免会出现转角位以及转角户型，楼宇规划设计往往在此转角位置中出现一些不规则的户型，但君兰豪庭在转角位的排布中处理得非常好，不仅能保持户型的方正，而且能减少其分摊面积，提高户型的实用率；此类转角的排布方法值得本项目的借鉴此户型是一梯两户带转角入户花园设计，该入户花园不但可以作为室内的景观设计，而且可以作入屋玄关之用，增加户型的私密性；据了解此户型是君兰豪毫豪庭中最受客户欢迎的君兰豪庭所设计的是一梯四户、一梯三户、一梯两户的多层住宅，标准层以平层设计、其户型多以三房96160产品为主，设计平凡、朴实，由此可见该项目面向的是居家型以自用为主要目的中低端客户；入户花园设计君兰豪庭A区交楼在即，二期定于农历年前再度公开发售楼盘最新信息金月湾开发商中山伟骏达房地产开发有限公司中山市伟骏达房地产开发有限公司是横栏镇当地首家开发商住小区项目的开发公司，“南珠湾”是其第一个也是横栏镇的第一个楼盘，该项目是一个大型的自建别墅小区（以卖地为主），项目启动时在当地也引起的一阵反响，但由于开发经验的缺乏，至今南珠湾也是一个尚不成熟的社区。但经过几年的经验积累，该开发商仍不断开发新的商住项目，横栏镇的“金月湾”是其中一个项目，在当地也取得不俗的销售成绩；南头的“翡翠湾”也是伟骏达公司正在开发的一个项目，预计农历年前开售。金月湾现象一期已经全部售罄，二期于12月22日公开发售，均价比一期价钱高400500元/现象剖析本地知名开发商再度力作，横栏本地居民购房信心十足；多层住宅先入为主，购房心理障碍得到消除；低开高走，首期降低销售门槛；小高层、别墅拉升整体均价，提高项目档次。金月湾的社区主题定位是“在水边的欧洲小镇”，建筑风格也是以最常规欧式建筑，一期、二期以多层住宅为主导，配以少量的小高层洋房，三期规划为独立别墅；洋房为一梯四、一梯三户、户型设计以三房为占多；单从产品来说项目的定位含概了高、中、低三类型的客户群，客户面较为宽阔。金月湾优、劣势分析优势分析金月湾的开发商有一定的房地产开发经验，横栏镇的第一个高档的小区由该开发商开发，而且在当地也造成了一定的反响，在当地有一定的品牌知名度；占地面积较大，产品面积段丰富，客户面广；位居横栏镇新居住中心区，邻近大型商业中心、行政办公楼以及大型商住群楼，占有地理位置优势；项目周边空地规划为商住用地，工业建筑少，规划居住环境好；一、二期多层住宅建筑为主，配以少量小高层洋房，多层住宅可以工程步伐快、加速回笼资金；小高可以提升项目档次，拉升整盘销售均价增加利润；金月湾优、劣势分析劣势分析多层住宅为主导，项目的形象档次降低；多层住宅整体售价不高、项目销售的利润低；含概高、中、低三类客户群，客户质素参差不齐，不利于日后物业管理，不利于中、高客户产生荣耀感；项目立面为欧式设计，建筑风格单调乏味；户型设计布局单一，变化少；80横栏本地客户、20古镇、小榄客户结构欧式园林园林特色多层06元/，电梯108元/物业管理金月湾物业管理公司物业管理公司二期多层均价2800元/、小高层均价3300元/（购房99折、一次性付款98折）商铺位均价6000元/售价7890两房两厅100150三房两厅260680别墅户型结构一期多层、二期多层及小高层、三期别墅开发周期多层、小高层、别墅物业类型16万建筑面积15万占地面积中山伟骏达房地产开发有限公司投资方澳门怡景集团发展商金月湾基本资料金月湾在售户型展示剪式设计的一梯四户，此户型是为名140平方四房二厅，实侧为三房二厅，工人房其设计名过于符实，功能性少，客房面积较小，140平方的三房二厅的户型当中实用性较差，故建议在设计中尽量避免出现此类户型常规的一梯四户设计，户型动、静区归一，但户型设计落后，窗口仍然是平窗设计，客房面积小，实用性降低；故建议在规划设计中尽量避免盛雅华庭开发商中山市鸿远房地产开发有限公司盛雅华庭现象产品类型多元化规划推广思路不明晰现象剖析开发商首次接触房地产业，开经验不足开发商与村委合作开发，部份单位已被保留；主推形象为单身公寓产品，未能清晰项目定位；盛雅华庭是开发商鸿远地产首个开发楼盘，该楼盘与横栏村委合作开发，由于开发经验的不足以及项目的规模不大，盛雅华庭是在售项目形象档次较低的一个。盛雅豪庭优、劣势分析优势分析产品类型丰富，含概一房至三房产品，可以适应不同需求的客户；临近交通主干道以及高速路口，交通方便；盛雅豪庭优、劣势分析劣势分析盛雅华庭是鸿远地产与横栏村委合作开发的一个项目，其当中已经有相当的一部份住宅已经预留当地村民，客户群的素质较差；项目位置临近主干道旁，噪音影响大，降低住宅的居住质素；户型的设计参差不齐，影响其实用性；更不付合当地客户的消费习惯；容积率较高，影响居住的舒适性；周边工业厂区较多，生活环境不理想；外立面为欧式现代风格，建筑风格单调；项目定位不明晰，推广思路模糊；盛雅华庭基本资料90横栏本地居民以，10古镇小榄客户客户结构鸿远物业物业管理公司12元/物业管理欧式园林园林特色均价2680元/（单身公寓团购十间以上97折）售价3947一房一厅7085两房两厅92160三房两厅180210复式户型结构一期476套，二期340套开发周期高层、单身公寓物业类型19万建筑面积533336占地面积鸿远地产发展商盛雅华庭在售户型展示主人房180度飘窗，景观视野开阔，但该户型棱角位较多，不够方正，实用性不高，不符合横栏镇当地居民的生活习惯“七字型”的入户花园设计，增加单位实用与景观功能性；户型动、静区不够分明，但由于交通面积少，提高该户型的实用率，该户型在大单位中最受客户欢迎。此户型的过道过长，而且入户门口正对主人房门口，从私密性与风水角度都是不利的，故建议在建筑规划时应该尽量避免。一房一厅以及单身公寓的户型，户型的创新性较低，但由于公寓产品在横栏镇中首次亮相，该户型以面积少，总价低，也倍受投资性客户追捧盛雅华庭的产品面积丰富，含概了一房至三房的单位，适合不同类型的客户（投资型和自用型客户），盛雅华庭也开创了小型单位的先河，它是横栏镇目前唯一一个有公寓产品的楼盘。该户型设计棱角位较多，实用性较低，不符合横栏镇本地的消费习惯，故建议此户型在规划建设中尽量避免胜球阳光花园开发商中山市胜球房地产开发有限公司胜球阳光花园的开发商是古镇胜球灯饰有限公司投资开发，阳光花园乃是胜球房地产开发有限公司的首个房地产项目，虽然胜球地产首次接触房地产业，但凭借着雄厚的经济实力以及务实的企业精神，胜球阳花园还是赢得不少横栏本地以及古镇的客户青睐的；现象剖析胜球阳光花园部份中央园景单位售价超4000元/开发商实力雄厚，社区首现巴厘风情园林；大户型大面积为主，锁定横栏、古镇中、高端客户；部份中央园景单位一梯两户，双阳台双景观设计，提升社区质素；阳光花园优、劣势分析优势分析项目占地面积大，有较好的规划空间，形成大型的综合商住社区；外立面设计细致，楼盘档次较高；临近高度路口，交通四通八达；临近古镇镇，能够吸引有经济能力的古镇客户；小区设置有会所、幼儿园、泳池及健身广场，规划配套设施较完善；开发商经济实力雄厚，使消费者增加购买信心；阳光花园优、劣势分析劣势分析临近主干道以及高速道路，噪音影响较大，降低社区居住综合素质；户型面积段较大、总价高，客户面窄；周边工厂区较多，影响居住环境；周边市政配套设施少，生活不便利；开发商房地产经验较少，不注重产品营销推广；胜球阳光花园60横栏镇本地居民、40古镇小榄客户客户结构鸿远物业物业管理公司15元/物业管理巴厘岛风情园林园林特色均价3200元/售价87569244两房两厅97130三房两厅148160四房两厅170230复式户型结构39幢/2158户，第一期21幢，第二期18幢开发周期小高层、高层洋房物业类型约30万建筑面积约93万占地面积中山市胜球房地产开发有限公司发展商从胜球阳光花园的外立面可以看出开发商在产品设计方面的确花了不少心思，其外立面（从模型及销售人员口的中了解）采用粉红色环保外场砖与蓝色坡屋顶设计，该风格虽然仍旧采用欧式的风格设计，但揉合现代的建筑元素，使其立面从外观上看较为高档；户型的设计依然以三房设计为主，除90左右的舒适型的两房以外，更有140160豪华型的四房产品，面积段较大，明显项目的定位是面向横栏以及古镇小榄的中、高端的客户群。胜球阳光花园在售户型展示此户型是为跃式设计，户型动、静区分明此户型的过道面积较长，使户型的实用性降低，建议在规划建设中尽量避免此户型过道空间过大，浪费室内实用面积，建议在规划建设中尽量避免一梯三户中，常见的户型设计，该户型的过道少，实用率高，在消费者中是较为受从的；但私密性差，动静区不够分明，是该户型的缺点格林美域开发商世光创建十年的房地产开发经验、精心的产品设计以及一流的企业服务管理，使世光创建于三乡这个房地产发展蓬勃的市场能够和房地产龙头企业雅居乐与之抗衡，争一日之长短。世光创建于三乡成功开发东城、棕榈假日、丽景嘉园、绿榕居等众多楼盘后，又于横栏镇这个地方开发一个“格林美域”项目；格林美域其社区主题是“一个纯粹的欧洲小镇”，以精致的户型设计、富有质感的外立面风格、精美的特色欧洲园林以及老练的营销推广，使其在中、高端客户群中站稳了阵脚。格林美域现象格林美域12月22日公开发售，公开发售前成功认筹1000客户现象剖析品牌开发商落户横栏，被受客户追捧；细致的产品设计，良好的企业管理服务，无不体现开发商品的品牌实力，增加消费信心；项目邻近古镇镇，外销情况反应热烈。格林美域优、劣势分析优势分析开发商有多年房地产开发经验，在中山本地有品牌支持，增强了客户的购买信心；占地面积较大，易于形成大规模的综合社区；外立面、户型设计精致，楼盘形象档次较高；企业管理服务良好，客户容易受感染；注重营销推广，与客户建立良好的沟通；格林美域优、劣势分析劣势分析项目周边工业区较多，影响居住环境质素；周边生活配套较少，生活不方便；户型设计单一，变化少；50横栏本地客户、50古镇、小榄客户（首期200个单位已经成功认筹1000个）客户结构地中海风情园林特色未公布物业管理世光物业物业管理公司3400元/（12月22日于古镇体育馆进行VIP客户解筹）售价8794两房两厅104121三房两厅180复式户型结构一期17幢12层，共684户，二期4幢18层，7幢12层，共616户开发周期小高层物业类型19万建筑面积533336占地面积世光创建发展商格林美域基本资料格林美域在售户型展示多年的建筑经验，在其产品在的设计中得到充分体现，户型设计方正，交通面积少，高实用率，符合居民的消费习惯；在此可供本项目借鉴格林美域的设计是小高层、高层电梯洋房，户型产品结构是8794两房两厅、104121三房两厅；户型的面积段不算大，但可谓设计精致；其产品设计以精致的户型、富有质感的外产面以及品牌的经营来赢取中、高端客户的青睐。鹿茵华庭未公布物业管理未公布物业管理公司未公布售价未公布户型结构未公布开发周期小高层电梯洋房、别墅物业类型未公布建筑面积1598881占地面积荣顺隆（中山）房地产有限公司发展商鹿茵庭项目占地15万，是横栏镇新居住中心的大型商住社区；其产品包括小高层、高层电梯洋房以及别墅；社区内设置双会所配套，扬言打造户户有湖景的高档住宅小区。鹿茵庭优、劣势分析优势分析占地面积较大，易于项目建设规划；位居横栏镇新居住中心区，邻近大型商业中心、行政办公楼以及大型商住群楼，占有地理位置优势；项目边地块规划为商住用地，工业建筑少，规划居住环境好；劣势分析设计风格依然是欧式设计，与周边项目建筑难以区别；锦江尚苑未公布物业管理未公布物业管理公司未公布售价未公布户型结构未公布开发周期小高层电梯洋房物业类型未公布建筑面积319889占地面积中山市天城置业发展有限公司发展商由于锦江尚苑尚在待建中，只了解到项目的规模是占3万平方米的小高层商住社区，其它资料尚未对外公布，但由于其位置同样处于横栏镇新居住中心区，与君兰豪庭隔路相望，地理位置也相对占优，故要密切留意该项目的动向。各在售项目特色对比天寓财富人生第一站欧式园林平层、单身公寓欧式现代盛雅华庭一个纯粹的欧洲小镇地中海风情园林平层欧式建筑格林美域生活在巴厘岛巴厘风情园林平层、跃式、入户花园欧式建筑胜球阳光花园一个水边的欧洲小镇欧式园林平层、跃式欧式建筑金月湾尊崇领地旗舰生活欧式园林平层欧式建筑君兰豪庭主题广告形象园林特色户型特色建筑风格项目横栏房地产市场概况总结建筑风格、园林设计千篇一律，均以欧式设计为主；户型设计多以平层设计，没有太多的变化，单调乏味；除世光创建、广弘集团、伟骏达有房地产开发经验外，其它开发商均是首次接触房地产，产品质量参差不齐；首次接触房地产开发的企业，管理服务意识不高，不注重营销策略；楼盘档次越高，外销的比例越大（当中以古镇、小榄客户为主）；中山房地产市场消费信心十足（据中山电视台的房地产消费信心调查显示，有占50的中山市民表示中山未来房地产市场走势会稳步增长，只有不足5的市民表示未来中山楼市会下跌）。客户定位篇在进一步调查的中得知，除横栏本地的客户市场外，古镇、小榄等镇区的客户也是重要的客户组成部份；因横栏镇比邻古镇、小榄，横栏镇的商品房价格与古镇、小榄相比，是三个镇区之中的房价“洼地”，所以自横栏镇的房地产市场起步以来，古镇、小榄的客户在横栏镇各在售楼盘中也占有一定的比重；尤其是档次越高的楼盘，越受古镇、小榄的客户青睐，比重也相对增加。经过进一步的市场调查，美好将本项目的目标客户群结构锁定为横栏镇以自用为主要购买目的本地居民及外来务工人员为主导，开拓以古镇、小榄为主，购买目的为投资、自用的外来客户群。横栏镇公务员、厂企中高层管理人员、技术人员（主力50）外来务工人员（工薪阶层、技术高管20）邻近横栏的区域购买者（古镇、小榄为主）（主力需开拓30）由见及此，本项目的目标客户群定义为横栏镇本地居民以及外来务工人员仍是主要客户群组成；古镇、小榄两镇的客户消费潜力巨大，应引起开发商的重视；本项目的定位是横栏镇居住中心的“新豪宅典范”横栏镇目前小高层产品的均价是3200元/我们采用的销售策略中开高走策略我们要求最终实现的整体均价是38004000元/本项目地块要定义为“新豪宅典范”以及在竞争中取胜必须要做到以下几个方面差异性的建筑立面风格，避免同质化的欧式设计，使项目不至于淹没于对手项目之中；创新性的户型设计，增加住宅的功能性，吸引客户的眼球；注重营销推广策略，使项目有条不紊地推进；“细节显真章”细致的企业管理服务，装修精美的客户接待中心，体现开发商的企业价值，竖立品牌信誉；户型配比建议在售楼盘的户型数量统计1230000123别墅196592556056复式5255250000四房30211036621622312430三房1719538102622256201二房68068000一房合计胜球阳光花园盛雅华庭格林美域君兰豪庭金月湾楼盘近半年横栏镇户型产品销售比例54312139一房二房三房四房复式别墅由以上统计可得，三房单位仍是横栏镇居民最受青睐的户型，消费目的以自用为主；由于本项目的定位是横栏镇居住中心的“新豪宅典范”社区，故在户型配比方面，小面积小户型的单位设计比例不宜过大，控制在25以下，以三房及四房110160的单位为主；30130160四房复式5180250三房40100130一房、二房25以下比例90以下面积段户型户型配比建议产品定位篇本项目选取的是差异化的竞争策略如何使项目形成差异化的竞争策略呢标新的外立面风格外立面风格篇建筑设计风格建议目前横栏镇在售楼盘的建筑风格设计，以欧式设计或欧式现代的设计为主，为符合差异化的竞争战略，在建筑风格上建议采用创新的现代简约的立面建筑。建筑风格参考现代简约建筑风格创新的户型设计户型设计篇在上海、深圳、广州等房地产业竞争激烈的城市里，房地产开发商为自己的楼盘制造更多的卖点，争取更多的客户，在产品开发上不断创新，这些户型产品已经达到150、甚至200的实用率，两房三房想变就变，百变灵动。这些户型满足了消费者的占便宜的消费心理需求、丰富的产品的功能性、更多的是展示了开发商对产品开发的设计心机以及创新的追求，这些产品在上海、深圳、广州一推出就成为消费者追捧的对象；故这些产品对本项目有着极具参考与借鉴。该小户型单位原本是一个单位公寓的套间，赠送入户花园与高6米的阳台，使原来的套间设计的户型，摇身一变，变成一房或两房单位；该单位套内面积为23，赠送面积为26，赠送面积高达213倍，实用率达到200此阳台为6米高阳台，面积100赠送，可以改动成一个客房；户型设计参考附图一该户型分单楼层与双数层设计，每个单位的阳台层高都为6米，提高了户型的气派感；该单位套面积为172，赠送面积为56，实用率达到130该户型的内庭院设计，除可以成室内景观特色外，还可以改变成为室内的卧房，功能与美观性兼备；附图三附图四该户型建筑面积为87平方的二房单位，阳台花