广州某地块项目可行性研究报告

广州市XX路XX剧院地块项目投资可行性研究报告2009年6月10日项目可行性研究报告项目可行性研究报告评估报告名称广州XX路XX剧院地块项目可行性研究报告评估机构深圳市XX土地房地产评估有限公司评估日期项目可行性研究报告深圳市东润达投资发展有限公司承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司深圳市XX土地房地产评估有限公司对贵公司委托的广州市XX路XX剧院地块项目投资可行性研究方面的意见，以供贵司作参考。经过我们详细的市场调查研究，我们认为项目争取到的容积率为12有较大可能性，在此容积率下，项目建设用地面积2,355平方米，总建筑面积为28,260平方米地下车库面积为4,500平方米。项目的总投资额为27,13197万元，其中委托方自有资金投入在10,000万元左右，银行融资在10,000万元左右，须补交地价9,23424万元，税后利润12,40651万元，税后利润率4573，财务内部收益率为285。贵公司可接受的最低收益分成比例在75左右。项目的风险主要来自存在较多的不确定性1划拨用地转为商品房用地，整个过程需要政府相关部门批准，因此可能在项目开发时间造成延误；2项目的容积率都是我司根据市场情况和建筑技术角度论证，但最终确定仍需要相关部门确认，一旦容积率无法实现，项目的各项经济指标和分成建议也需要做较大调整。我们的方案是基于目前项目所在广州市以及项目所在区域房地产市场情况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。顺颂商祺深圳市XX土地房地产评估有限公司2009年6月10日项目可行性研究报告目录一项目界定11项目解析1（1）项目位置及四至1（2）地块现状1（3）项目配套分析2（4）地块分析小结3二投资背景和市场环境研究41广州宏观经济分析412007年广州宏观经济状况422008年一季度广州市经济运行情况43广州宏观经济分析小结62市场环境分析61广州写字楼市场分析62广州动漫市场分析10三专业市场板块分析121办公物业市场板块分析122项目所在片区写字楼物业分析173片区商业市场分析224动漫商城案例研究23四项目发展建议251地块SWOT分析252项目定位25（1）项目整体定位25（2）容积率的确定26（3）写字楼定位26（4）商业定位28（5）车位29五项目经济效益评价301指标说明302项目开发建设进度安排303投资估算与资金筹措30项目可行性研究报告（1）总投资估算30（2）资金筹措324投资使用计划325销售收入测定32（1）销售收入估算32（2）出租收入估算336项目销售回款计划337资金来源与运用分析338项目利润339财务与敏感性分析34（1）赢利能力分析3410项目不确定性分析341项目盈亏平衡分析342项目敏感性分析343委托方与文化局在收益不同分成比例下的测算35六附件38附表1项目开发成本估算表附表2项目投资计划估算表附表3项目销售收入与税金及附加估算表附表4项目出租收入与经营税金及附加估算表附表5资金来源与运用表附表6项目损益及利润分配表附表7项目现金流量表（全部投资）附表8项目敏感性分析表项目可行性研究报告P1一项目界定1项目解析（1）项目位置及四至项目地块占地面积2,739平方米，净用地面积2,355平方米。项目位于XX路，地铁1号线XX口站出口旁。项目地呈方正矩形状，东面为菜园北街，南面为一片低矮住宅民房，再往南为东华路，西面为一乙级写字楼粤运大厦，北面为XX路。项目临城市主干道，所处区域为广州传统的商业网区。地块位置示意如下（2）地块现状地块现用作停车场，地块沿XX路有临时建筑做街铺，地块现状如下项目位置项目可行性研究报告P2（3）项目配套分析交通配套分析路段道路分析项目临XX路，XX路属于中山路，是城市主干道，为广州市东西走向的主要干道之一，单边4车道，设计行驶时速60公里/小时。而项目南面的东华路是城市次主干道，通过东华路可以连接到广州市区内主要的快速路内环路。公共交通分析项目位于地铁1号线XX口站旁，距离地铁出口距离在150米以内。在项目临中山大道处设有XX口公交站点，经过的公交车线路有十余条，在距离项目直线距离200米以内，农林下路与XX路的交汇处设有XX电车总站。位于署前路，正在建设的地铁5号线站点出口与项目的距离也在250米内。项目的公共交通连接非常便捷。商业、住宅配套分析地块所处的片区为广州传统的商业旺区之一，商业配套齐全。在与项目直线距离200米内，农林下路与XX路交汇处有商业面积近2万的大型集中商业锦轩现代城，里面设有大型超市和酒楼等日常生活商业配套。在与项目相隔约500米处有位于署前路的XX百货，是大型的综合百货大楼。项目往西到中山三路地铁站出口有大型地铁上盖购物中心中华广场。而农林下路和XX路则有众多的临街商铺，商业业态齐全。片区内的住宅资源丰富，即有龟岗大马路片区的旧式住宅，也有中山路和农林下路的现代商品房，租赁房源充足。其他资源分析片区内的医疗资源和教育资源发达。XX路及附近路段集中了中山大学第一附属医院，广东省心血管病医院，广东省人民医院东院，广州友好医院肿瘤科等广州具规模和影响力的医院，因此带动了该路段医药贸易行业的发展。片区内有广州市两大高校广东工业大学和中山大学医学院，估计在校学生超过1万人，此外还有育才中学，农林下路小学等中小学校。大量的学生群体的存在为项目发展动漫商业提供了支持。项目可行性研究报告P3（4）地块分析小结项目的交通连接十分便捷，位于地铁出口旁，具备开发办公物业的必要交通条件项目位于传统商业旺区，相关配套发达，项目具有丰富的商业、住宅资源配套项目片区内的特定相关资源为项目发展提供了市场支持项目地块规模小，限制了建筑设计的空间。项目可行性研究报告P4二投资背景和市场环境研究1广州宏观经济分析12007年广州宏观经济状况2007年广州市实现生产总值（GDP）7,05078亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长145。其中，第一产业增加值16109亿元，增长50；第二产业增加值2,81689亿元，增长156；第三产业增加值4,07280亿元，增长141。第一、二、三次产业增加值的比例为22939955776。三次产业对经济增长的贡献率分别为08、431和561。2007年末，广州市常住人口数1,00458万人，比上年末增加2912万人，增长30；社会从业人员66376万人，比上年末增长90。其中，第一产业从业人员8250万人，减少23；第二产业从业人员26376万人，增长112；第三产业从业人员31750万人，增长105。城镇从业人员39871万人，增长112。22008年一季度广州市经济运行情况2008年一季度，广州市完成地区生产总值174664亿元，比上年同期增长111，增幅回落22个百分点。其中，一、二、三次产业分别完成增加值3490亿元、65483亿元和105691亿元，分别增长26、92和128，三次产业比例为20037496051，与2007年全年相比，第三产业比重提高275个百分点。2008年一季度广州市经济运行的主要特点如下工业生产平稳增长，但增幅回落一季度，广州市完成规模以上工业总产值2,15715亿元，同比增长121，增幅回落103个百分点。增幅回落的主要原因是雪灾导致交通受阻、电力供应紧张、部分汽车制造企业由于推出新车型而减少产量、电子产品更新换代滞后以及价格下降等。3月份生产基本恢复正常，规模以上工业产值和增速均创今年月度新高，完成产值80112亿元，增长161。民营工业企业增势较好。第三产业增速加快，贡献率加大与上年同期对比，一季度广州第三产业增加值增速加快15个百分点，第三产业增加值占GDP的比重加大079个百分点，第三产业对全市经济增长的贡献率加大1702个百分点，第三产业拉动全市经济增长提高074个百分点。可见，第三产业增速加快，贡献率加大，是一季度全市经济增长的主动力。从需求来看，消费市场畅旺；固定资产投资增速加快；对外贸易总体发展势头良项目可行性研究报告P5好，但出口增长波动较大消费市场畅旺一季度，广州市实现社会消费品零售总额74572亿元，同比增长161，增幅加大27个百分点。其中，批发和零售业实现零售额62315亿元，增长154；住宿和餐饮业实现零售额12257亿元，增长199。固定资产投资增速加快一季度，广州市完成全社会固定资产投资31693亿元，同比增长107，增速加快12个百分点。其中，房地产开发投资在三大类固定资产投资中增长最快，投资13722亿元，增长239；基本建设投资14370亿元，增长97；更新改造投资3522亿元，下降186。从固定资产投资投向的产业看，第一、二、三产业完成投资分别为022亿元、5942亿元和25729亿元，分别增长771、57和119。工业中的汽车制造业和电子产品制造业投资增速较高，分别完成投资1703亿元和586亿元，分别增长13倍和347。在第三产业中，房地产业投资遥遥领先，完成投资14407亿元，增长245；批发和零售业投资增长最快，完成投资686亿元，增长40倍。重大项目带动作用较强。一季度，全市超亿元的投资项目有37个，完成投资额9724亿元，增长153。对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大一季度，广州市商品进出口总值为18251亿美元，同比增长153。其中出口9456亿美元，增长166；进口8795亿美元，增长139。贸易顺差为661亿美元。受春节和雪灾等因素影响，2月份出口增速低迷，3月份恢复正常。1月、2月、3月当月出口分别增长247、05和229。从经济运行质量来看，工业企业经济效益有一定的下滑；居民收入稳步增长；城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业利用外资平稳增长；市场价格持续较快上涨居民收入稳步增长一季度，广州市城镇单位职工平均工资为11198元，同比增长153。城市居民人均可支配收入为7361元，增长58。人均消费性支出5202元，增长116。随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支出增速较快。一季度广州市城市居民人均服务性消费支出为1735元，增长138，快于消费性支出增速22个百分点，占消费性支出总额的3335。农村居民人均现金收入为3107元，增长129。项目可行性研究报告P6城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业3月末，广州市城镇单位从业人员21967万人，比上年末减少402万人，下降18。其中，第一、二、三产业从业人员分别为076万人、9893万人和11998万人，分别比上年末下降34、23和14。城镇登记失业人员总数为1020万人，失业人员再就业人数为298万人，再就业率为2920。利用外资平稳增长一季度，广州市外商直接投资实际使用外资额为647亿美元，同比增长79。服务业引资步伐较快，制造业引资下降。一季度，服务业外商直接投资实际使用额为453亿美元，增长115。制造业外商直接投资实际使用额为188亿美元，下降07。市场价格持续较快上涨一季度，城市居民消费价格总水平同比上升71，其中消费品价格上升91，服务项目价格上升27。农村居民消费价格总水平同比上升127，其中消费品价格上升159，服务项目价格上升26。食品类仍然是价格上升的主导因素。3广州宏观经济分析小结广州市经济以第三产业为主，经济总量雄厚，在全国排名第三；城镇人均可支配收入也位居全国前列，居民消费意愿强烈，商业市场发达；在工业发展方面，三大主导产业发展势头良好，增长迅速，全市工业总产值位居全国前列。良好的商业消费环境及雄厚的工业基础将为广州市商业与写字楼市场的发展提供坚实的基础。2008年一季度，受雪灾天气的影响，广州经济发展增速有所放缓，企业经济效益有一定的下滑；到08年3月份，企业生产基本恢复正常，广州市经济增长速度回到正常轨道。一季度全市固定资产投资和居民人均可支配收入稳步增长。总体来说，雪灾天气对广州经济的影响已基本消除，广州市经济继续保持稳步增长的良好发展态势。2市场环境分析1广州写字楼市场分析2007年1月至2008年4月份，广州市批准预售的写字楼面积为5106万平方米。在二级市场方面，07年1月到08年4月的总交易量为9464万平方米，交易均价为11,47239元/平方米；三级市场总成交量为3146万平方米，交易均价为4,176048元/平方米。07年1月到08年4月登记的写字楼租赁面积总共项目可行性研究报告P7为61038万平方米。以下为各个月份的具体数据20072008年4月广州市新增写字楼面积情况2712010064310890570098142463264007170246810121月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月万平方米新增供应量从上图可以看出，广州写字楼放量都保持一定的间隔时间，一般每间隔两个月就会出现一段时间的写字楼集中放量。由上图可知，2007年第二季度和第四季度为广州市写字楼放量高峰期，对比这个时期的写字楼一手和二手成交量和成交价格，由于市场上供给的增加，导致成交价格下降，成交量受此影响不明显。时期新增供应量（万）一手交易量（万）一手交易价格（元/）二手交易量（万）二手交易价格（元/）登记租赁面积（万）2007年1月2717741215227433132432月20174610852037552114653月031714060071566037234月059610973408452450095月643110112715155503628886月1089871126732428253117月05756113217103461644348月07651252924475452459月0801129032443836367610月98156284503294739344411月42311112233822333354112月46348810159125395747582008年1月26475810399073614737062月025910236284372518343月03328013012271853024月7172231143309335393459项目可行性研究报告P820072008年4月广州市写字楼一手市场交易情况774746317596110187561765801562311488758259332223121521085214060109732715112671321712529129038450112231015910399102368013114330246810121月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月万平方米6000700080009000100001100012000130001400015000元/平方米一手交易量一手交易价格从上图可以看出，2007年上半年广州写字楼一手交易量和价格平稳并保持在高位水平，受房地产宏观调控影响，2007年下半年广州写字楼成交量大幅减少，价格下降明显；同时，2008年一季度受雪灾天气的影响，写字楼市场也处于低迷的状态，成交量与成交价格都创下近期内的最低水平。20072008年4月广州市写字楼二手市场交易情况27037071408155321032424432938212507328401209343315521566045245036428246164754383647392333395761473725271835390051152253354451月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月万平方米2000250030003500400045005000550060006500元/平方米二手交易量二手交易价格从上图可以看出，广州市写字楼三级市场交易价格与二级市场价格相差较大，二手写字楼成交量受价格影响较大。总体来说，2007年二手写字楼成交量和价格波动较大，2008年一季度二手市场也处于低迷状态，4月开始市场有所回暖。项目可行性研究报告P920072008年4月广州市写字楼租赁市场情况324314653723500928885311443452453676344435414758370618345302345901020304050601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月万平方米登记租赁面积据统计显示，2007年广州优质写字楼租赁市场继续快速增长，平均租金录得105的年度增长。此结果可以在上图得到验证，2007年以来，广州写字楼租赁市场持续旺盛，2007年写字楼总租赁面积达到了46737万平方米，2008年前四月份租赁面积为14301万平方米。目前广州甲级写字楼主要集中在天河北商圈和珠江新城商圈，交通便利，办公配套完善，租赁价100元/月以上。广州市乙级写字楼以300平方米以下的小单位为主，主要分布在环市路和东风路，租赁价约80元/月左右。2007年广州写字楼市场小结及2008年展望2007年上半年广州写字楼市场保持迅速增长势头，2007年下半年及2008年一季度，受国内房地产宏观调控政策及雪灾天气的影响，写字楼市场呈现出一定的低迷在状态，成交量和成交价格都有一定程度的下滑。随着各种不利影响因素的逐步削弱，广州市国民经济的持续发展使得写字楼市场的复苏成为必然。预期2008年广州经济继续保持高速发展态势，跨国公司和本地企业对优质写字楼的需求将保持稳定增长；不过2008年广州写字楼市场将面临大量供应的局面，同时受国内银根紧缩政策等不利因素的影响，市场上整体租金水平将有一定压力，空置率难免有所上升。在竞争压力下，品质较次的写字楼租金将有下调趋势，而顶级写字楼的租金则会继续保持在高位，并且有可能进一步上涨。2广州动漫市场分析动漫产业目前，广州从事网络游戏、动画、漫画的企业超过120家，从业人员15,000人项目可行性研究报告P10左右，动漫产业年产值超过100亿元（不含衍生产品），占全国动漫产值的20左右。而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表的龙头企业在国内同行中发挥着领头羊的作用，整个漫画书刊发行量约占全国市场的30。广州动漫产业发展历程1、年广州市网游动漫产业产值达亿元人民币，从事网络游戏、动漫业务的企业有家，从业人员万人左右。其中，动画片制作和发行企业多家，网易、光通、世纪龙三家企业占据国内市场份额。同时广州拥有漫画企业家，各类漫画组织、团体、学社多个。2、2006年，“YACA动漫拉阔广州06”将首先在锦汉展览中心拉开帷幕；而广州国际动漫节暨2006年动漫网游嘉年华则将于8月5日至8日在地铁公园前站动漫星城举行，本次活动将举行中国首届动漫模仿精英秀。国家批准广州继成都之后成为全国第二大挂牌的“国家网络游戏动漫产业发展基地”。3、2007年，“国家网络游戏动漫产业发展基地广州番禺园区”成立，区内共有各类动漫游戏企业330多家，其中产值上亿元的企业就有10多家，从事动漫游戏产业的高端技术人才超过1,000人。在市场方面，据不完全统计，目前番禺区的动漫游戏企业产品不仅占据了50的国内市场份额，还大量销往国际市场。据悉，在东南亚地区，凡是2,000平方米以上的游戏厅，所采用的基本都是番禺制造的产品。如今，番禺的动漫游戏产品已在国内外有了一定的知名度，“番禺制造”已成为国内动漫游戏产业的名牌产品。4、2008年，广州目前从事网络游戏、动画、漫画的企业超过120家，从业人员15,000人左右，动漫产业年产值超过100亿元（不含衍生产品），占全国动漫产值的20左右。而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表的龙头企业在国内同行中发挥着领头羊的作用，整个漫画书刊发行量约占全国市场的30。5、2008年，众多动漫、网游开发商纷纷投巨资进入广州，黄埔、天河软件园相继成为广州动漫网游产业的重要研发基地，集研发及设计动漫衍生产品于一体，迅速催生出一批成熟的具有本土特色的动漫节目，6、全国首家以动漫为主题的青年创业基地“青年动漫特区”也在广州市青年宫成立，吸引了众多卡通工作室、漫画社等近50个青年动漫社团与机构进驻创业。动漫交易市场2006年，广州“国家网络游戏动漫产业发展基地”地位的建立，给广州市动漫项目可行性研究报告P11市场带来巨大的商机。2006年在广州举行的“广州（国际）动漫节暨2006动漫网游嘉年华”活动，四天迎客超过12万人次，超旺的人气让业界再次感受到广州动漫产业的美好前景。目前，广州已建或在建的大型动漫交易场所3家，具体情况如下1、天河北龙口东动漫商城该动漫主题商城位于“广州软件信息广场”，靠近年底通车的地铁三号线五山站，首层面积为1,600平方米，二层面积1,800平方米。间隔方面以八九平方米至20多平方米的面积为主，另外有少量60多平方米的铺位。租金方面首层平均为200多元/平方米/月；二层平均租金则为首层的三分之一左右。该动漫主题商城客户群以原创动漫、网游以及周边产品的商家为主，同时还增加了版权贸易这一环节，通过该商城可以把国外的原创卡通在国内生产、国外卡通片在国内享有播放权等。2、动漫星城位于人民公园南广场地下的“动漫星城”，兼享中山五路公交和公园前地铁站这两大地面、地下交通枢纽，毗邻北京路步行街，占据了广州城市、交通以及商业核心地带。动漫星城总投资6亿元，建筑面积3万平方米，使用面积2万平方米。3、动漫大厦目前，广州正在建设规模为15万平方米、可容纳50家以上企业的动漫大厦，广州市越秀区也在打造一个动漫网游为主体、面积达20万平方米左右、长约3公里的创意大道，为更多动漫名家落户广州服务。动漫市场分析小结广州动漫产业是全国动漫产业的重要组成部分，目前在国内的市场份额占到20。2006年国家出台的关于推动我国动漫产业若干意见，更是为广州动漫产业的发展带来契机，预计到2010年，广州动漫产业产值将达到180亿元。因此，在广州现有的动漫产业良好发展环境下，加上政府的大力支持与推动，广州动漫产业的发展前景良好。广州动漫产业基地地位的进一步巩固，“动漫之都”知名度的益日提高，也将为广州动漫交易市场带来巨大商机。项目可行性研究报告P12三专业市场板块分析1办公物业市场板块分析目前广州的写字楼物业市场主要分为三大板块，一是以珠江新城为核心的广州新CBD商务圈，二是以天河北为中心的天河商务圈，三是越秀区内环市路、东风路和中山路为轴线的老城区办公商务圈。区域区域特征区域主流客源档次代表项目中山路商务区老城商业旺区商业带来的贸易代理、服务咨询中小企业等主要乙级，个别甲级电信广场、中华国际中心、捷泰广场东风路商务区老城商务集中区，东风路交通快捷政府带动的关联企业有、贸易、咨询等企业，客源主流中小企业主要乙级，个别甲级广发大厦、粤海集团大厦、锦城大厦、健力宝大厦环市路商务区老城成熟的商务中心区，周边高星级酒店、高级商业等配套集中涉外（金融、咨询、贸易、销售代理）机构集中区主要甲级，准甲级，广东国际大厦、好世界广场、世贸中心大厦天河北商务区目前广州最成熟的高档商务区中心国际型（领事馆、金融、贸易、科技）和国内知名企业聚集甲A级财富广场、中信广场、新创举等珠江新城CBDCBD，高档商务氛围逐渐成熟政府相关机构（海关、检察院等）、集团企业总部，金融等甲B级为主，甲A级数量不断增多华普广场、富力科讯、富力盈隆珠江新城CBD珠江新城CBD最早规划于1992年，由于当时广州的办公物业市场尚集中在越秀、XX等老城区，限于当时的市场容量，珠江新城的写字楼物业未获得发展机遇。广州政府于2002年重新对珠江新城CBD进行规划定位，用地面积约65平方公里，规划居住人口18万，提供就业岗位30万个。其定位为广州21世纪中央商务区的核心商务金融办公区，及华南区最重要的金融中心区域，成为金融企业的聚居地。根据广州城市总体规划，到2010年珠江新城中央商务区将基本建成体现广州城市形象的标志性区域，珠江新城交通网络及铁路系统，地铁3号线、5号线、地下轻轨，至2010年，全市将建成9条地铁线路，总长达255公里。环市路商务区域东风路商务区域中山路商务区域天河北高档商务区域珠江新城CBD项目可行性研究报告P13珠江新城CBD的写字楼物业在2004年开始推向市场，由于当时该区域的办公物业尚处于起步阶段，故租金比天河北商圈和越秀区租金低，但随着2006年大量甲级写字楼的落成，及交通、商业配套设施的逐步改善，和政府优惠政策的扶持，大量的优质客户开始从天河北，越秀区等传统的商圈搬迁到珠江新城，使珠江新城的写字楼租金全面超越天河北和越秀，成为广州写字楼市场的热点区域。主力客户目前珠江新城办公物业的客户为大型企业区域总部，如房地产公司总部大楼、交通集团、烟草集团公司总部大楼；金融机构世界500强和国有金融、银行、保险、证券公司；政府机构国税、地税、省检、省计厅。这些都是甲级写字楼的优质客户。规模目前珠江新城在建写字楼总建筑面积约为948万平方米，相当于目前天河区和越秀区甲级写字楼总存量的总和。未来3年珠江新城约新增200万平方米的写字楼物业，其中70万平方米为甲级写字楼，由于2008年甲级写字楼供应较少，租赁成交将主要以消化一批2007年新交付使用的甲级写字楼为主。租金目前珠江新城写字楼的平均租金约为150元160元/平方米每月，属于广州写字楼市场的最高水平。优势片区定位高，商务形象好，已形成不错的商务氛围，且有政府的配套政策支持，未来将有多项大型政府配套工程在该区落成，进一步提高片区形象，吸引甲级写字楼的优质客户。不足目前片区内的商业配套略显不足，没有大型购物中心，目前仅靠黄埔大道与广州大道两条城市主干道与外界连接，这两条主干道在上下班高峰期交通非常拥堵，给进出珠江新城造成了不便，而片区内轨道交通要待09或10年才能建成，目前来看片区的交通配套有所不足。天河商务圈项目可行性研究报告P14天河商务圈以天河北写字楼群为核心，是目前广州市最成熟的办公区域，也是广州主要的甲级写字楼商圈。片区的定位为广州市的中央商务区，区内配套成熟，不仅有数量众多的住宅物业，而且还有正佳广场，宏城广场，天河城广场等大型的集中商业，以及数量众多的临街商业及饮食配套，此外还有大型公建配套设施如天河体育中心，购书中心等。交通配套方面，轨道交通发达，除邻近广州火车东站外，地铁1、3号线连接片区，区内也有众多的公交线路经过。天河商务圈的发展是广州市写字楼物业市场整体升级和东移的结果。老城区土地供应的限制，写字楼档次的不足，迫使广州主要的写字楼商圈从越秀、XX等老城区向当时土地供应较多，且商业配套较好的天河区转移。经过10多年发展，天河商务圈以其高端的定位（中央商务区）和完善的配套设施成为广州市商务办公氛围最浓厚，甲级写字楼最集中，也是广州最重要的商务办公片区，吸引了大批国内外的大中型企业进驻。主力客户国内外大中型企业，跨国企业，港资、台资企业租金与售价目前天河商圈写字楼物业因物业档次不同而租金和售价都有所差异。天河北的甲级写字楼如中信广场，大都会广场等租金约在130元/平方米每月以上，近期发售的中石油大厦和保利丰兴广场售价约在19,00021,000元/平方米。档次稍低的准甲级物业租金约在70100元/平方米每月区间浮动。优势片区内配套成熟，尤其是商业配套发达，轨道交通便利，商务氛围浓厚，是目前广州最成熟的商务办公区域，有利于建立企业形象，对进驻企业有较大吸引力。目前来看仍然是广州最具吸引力的办公区域。不足目前制约该片区发展最主要问题是道路交通问题。由于片区道路规划失当，加上区内写字楼密度很高，造成了片区内交通拥堵，在上下班高峰期经常塞车，迫使在该片区的上班族更依赖轨道交通，从而大大加重了轨道交通的压力。从短期来看，片区内的交通问题很难得到缓解。此外，虽然片区内集中了众多的甲级写字楼，但大部分档次未达到国际上的甲级标准，与珠江新城相比有一定差距。大部分写字楼的业权分散，也不利于吸引对租赁面积需求大的优质客户。项目可行性研究报告P15越秀区商务圈越秀区办公商务圈为广州最早的办公物业集中区域，是广州第一代的商务办公区，其地位类似于深圳的罗湖商务区。区域内商业公建配套成熟，尤其是政府机构众多，交通便捷，曾经是广州众多外资企业，金融企业，大型公司的办公首选点。由于区域内有原广交会的主展馆流花展馆，因此也吸引了一大批贸易公司在区域内设立办公地点。但随着广州经济不断发展，进入广州的企业规模和等级不断增强，越秀区商务圈已渐显出不足，主要是区域内的大部分写字楼档次较低，未达到甲级标准，而且物业管理水平不足，形象不高，硬件条件差，难以满足外资、大型企业的要求。而且区域内单一业权的写字楼少，大量小业权的存在阻碍了大型客户的进驻。随着天河商务圈的成熟和珠江新城商务圈的快速发展，越来越多的外企和大型企业从越秀商务圈搬迁至上述两商务圈，越秀商务圈的广州市核心商务圈的地位已经大为减弱。然而，作为广州市发展最早的核心商务办公区域，越秀商圈的成熟配套是目前其它商务圈难以比拟的，多年的沉积的商务办公氛围也使该区域仍然是广州主要的写字楼区域之一。目前天河和珠江新城商务圈的租金价格不断上涨，中小企业和处于创业阶段的企业已难以承受，而租金较低的越秀商务圈正成为这部分企业的首选之地。越秀商务圈的办公物业主要分布在区内三条东西向的城市主干道环市路，东风路和中山路，从而形成三个商务办公带。环市路办公带环市路办公带为广州最早的CBD，其办公物业的档次也是越秀商务圈中最高的，大部分物业都达到了甲级或准甲级水平。片区内高级商业配套齐全，有五星级酒店和高档购物中心，广交会的原展览馆流花会馆也坐落在环市路，因此片区内的客户以涉外机构为主，包括金融、贸易、销售代理等企业是该片区写字楼物业的主要客户。虽然该片区作为广州第一CBD的地位已不再，但仍然吸引不少高端客户进驻。租金与售价目前环市路的高档甲级物业如广东国际大厦等的月租金与天河商务圈的甲级物业基本看齐，约在110元/平方米。而档次较低写字楼物业租金约在6080元/平方米。项目可行性研究报告P16东风路办公带东风路办公带最大的特点是片区内政府机构集中，广东省政府，广州市政府和其它主要政府部门都位于东风路，政府资源成为该片区写字楼市场的最大优势。最近广州市政府的规划提出要将东风路建设成为黄金八公里的甲级金融区，利用政府部门集中的优势，着重发展总部经济。因此该片区办公物业的前景值得看好。该片区早期的写字楼物业除少部分达到甲级标准外，大部分为准甲级或乙级物业。近两年随着写字楼市场水平的整体提升，不少甲级水准的写字楼开始推出市场，提升了该片区的办公物业档次。客户方面，以政府带动的关联企业居多，包括有中介咨询服务，金融服务业等，因处于会展商圈，也有不少贸易类型的客户进驻，企业的规模多属于中小型。租金与售价目前该片区办公物业的月租金约为6085元/平方米，近期开售的两个办公物业项目，位于东风东路的紫园国际和东风西路的亚洲金融中心，销售均价分别为15,500元/平方米和12,000元/平方米。中山路办公带中山路从东到西共分八段，为中山一路至中山八路，横跨越秀、荔湾两个区。中山路沿线是广州市传统的商业旺区，农林下路商圈、中华广场商圈、北京路商圈和上下九商圈等广州主要的商圈都沿中山路分布，地铁1号线也有相当多的站点沿中山路一带布置，因此中山路办公带的商业配套最为齐全。中山路的办公物业主要分布在中山一路至中山五路，未形成较大规模的写字楼集中路段。写字楼的档次普遍不高，多为乙级标准，且建设的年期较早，外观设计使用等已显落后。近两年落成的甲级写字楼项目电信广场和中华国际中心在一定程度上提升了该片区写字楼的档次。该片区的客户除电信广场和中华国际中心因物业档次较高和可租赁面积较大而吸引到优质的大型企业以外，大部分写字楼的客户以中小型企业为主，行业分布分散，由商业带来的贸易代理，中介服务咨询等占有相当的比例。租金与售价目前片区内仅有的两个甲级项目电信广场和中华国际中心的月租金都在130元/平方米左右，中华国际中心的07年中时的平均售价为13,500元/平方米。其余乙级物业的月租金为5575元/平方米不等。项目可行性研究报告P172项目所在片区写字楼物业分析项目位于XX路电信广场对面，根据周边写字楼的分布及与项目关联性的强弱，决定研究的片区范围东起中山一路中山立交，西至中山三路中华广场，南至署前路，北至东风路。从越秀区办公物业的板块来看，覆盖了中山路办公带与东风路办公带的部分地段。该片区的物业涵盖了越秀区主要的写字楼类型，既有近两年建设的甲级物业电信广场和中华国际中心，亦有90年代末期建设的准甲级或乙级物业如新裕大厦和粤运大厦，还有更早期在90年代初建设的广州第一代写字楼如东骏广场等。客户和租金售价等基本和各办公带的特征相符。我们根据片区写字楼物业的代表性，规模，与项目的契合度等方面，在不同路段选出以下典型物业做分析对比中山路段（从中山一路至中山三路，包括东川路与白云路）名称广东电信广场位置XX路级别甲级主要配套10部电梯，中央空调，智能终端，近500个车位建筑面积总建面15万平方米，写字楼面积78,000平方米，单层面积1,800平方米，共68层开间分布起租面积为400平方米以上空置情况现出租率为99，只剩一单位出租租售价格租金约为135元/平方米/月（低层单位），管理费28元，不对外出售。主要客户大中型企业，外资公司裙楼形态13层为商业裙楼，业态为酒楼、证券营业部、咖啡庭等商业租金首层为310元/平方米，2层为180元/平方米，3层为120元/平方米名称汇隆大厦位置XX路项目可行性研究报告P18级别乙级主要配套3部电梯，中央空调，会议厅建筑面积单层面积约400多平方米，共20层开间分布开间面积为110平方米左右空置情况现出租率约为85，剩余少量单位出租租售价格租金约为60元/平方米/月，管理费25元，不对外出售。停车位租金1,000元/月主要客户中小型贸易企业，大部分与医疗器械相关裙楼形态13层为商业裙楼，首层为银行营业部及药店，23层为牙科医院商业租金名称粤运大厦位置XX路级别乙级主要配套3部电梯，中央空调，互联网端口，地下三层车库，52个车位建筑面积单层面积约950平方米，共28层开间分布最小开间面积为60平方米左右，最大可租面积651平方米，一般租户的租赁面积在100250平方米不等。开间实用率为64。空置情况现出租率约为90，剩余少量单位出租，现有空置单位多为大面积的开间，约在300平方米左右租售价格租金约为55元/平方米/月起，管理费20元，中央空调费03元/平方米/天。不对外出售。停车位租金600元/月。主要客户中小型贸易企业，中介服务业，医疗器械相关公司。物业的主要的租赁对象为对办公面积需求不大的中小企业。裙楼形态2层为商业裙楼，原为酒楼，现已停业商业租金项目可行性研究报告P19名称中华国际中心位置中山三路级别甲级主要配套25部客梯，中央空调，写字楼会所，会议厅，室内运动场所，1100个车位建筑面积分A、B塔，A塔高26层，B塔高62层，单塔单层面积约1800平方米，总办公面积约12万平方米开间分布最小开间面积约为120平方米左右空置情况现出租率约为90，剩余部分单位出租租售价格租金约为130元/平方米/月，管理费29元，。停车位租金800元/月主要客户大型外资知名企业，企业总部裙楼形态没有裙楼，12层为大堂商业租金XX路是中山路办公带中办公物业较为集中的区域。路段内除电信广场、中华国际中心两个甲级项目外，其余写字楼都为乙级标准，单层面积小于1500平方米，开间面积约在70110平方米左右。从租赁的情况看，空置率低，证明了这个路段的租赁需求较大。客源方面，绝大部分为中小企业。由于路段内聚集了不少广州市具规模的大医院，如中山大学第一附属医院，广东省心血管病医院，广东省人民医院东院等，因此吸引了大批从事医疗器械药品贸易的企业在此路段办公。其余的租户包括中介咨询服务业，其它类型的贸易公司等。商业裙楼方面，除电信广场有较大规模裙楼作商业外，其余办公物业的商业裙楼规模不大，业态通常是首层为银行营业网点，二层以上为酒楼，商铺或整层出租给医院。在市调过程中我们发现该路段写字楼普遍面临车位不足的问题，由于基底面积小，可提供的车位不多，大部分写字楼已不能满足租户日益增多的车位需求。以项目旁边的粤运大厦为例，其提供的车位总共只有52个，据其租赁处介绍车位的使用情况十分紧张，并不能保证新进驻的租户有车位停泊。车位的缺少对路段内办公物业的租金有一定的贬损。中山一路和中山三路的办公氛围较淡，写字楼物业不多，但其租赁情况尚算良好。东风路段（包括农林下路）名称新裕大厦项目可行性研究报告P20位置农林下路与东风路交汇处级别乙级主要配套5部电梯，中央空调，110个车位建筑面积单层面积1,250平方米，总建面73,400平方米开间分布单位面积80、100、150平方米不等，大面积起租空置情况现出租率约为90，剩余少量单位出租租售价格租金约为75元/平方米/月，管理费28元，二手售价约12,000元/平方米。停车位租金1000元/月主要客户物流贸易公司、金融服务企业，房地产开发企业裙楼形态4层商业裙楼，12层为商铺，三四层为酒楼商业租金底层临街商铺370元/月，底层内铺320元/月，二层商铺250元/月名称XX天誉商务大厦位置东风东路级别准甲级主要配套4部电梯，50个车位建筑面积单层面积1,000平方米左右，层高24层开间分布单位面积70、130、160平方米不等空置情况现出租率约为90，只有少量单位出租租售价格租金约为90元/平方米/月，管理费8元。现二手售价为15,000元/平方米主要客户中介服务业、金融服务企业，贸易公司裙楼形态3层商业裙楼，1层为商铺，23层夜总会商业租金底层商铺150元/平方米/月项目可行性研究报告P21名称锦城大厦位置东风东路，天誉商务大厦斜对面级别甲级主要配套6部电梯，中央空调建筑面积单层面积1,115平方米，总建面3万平方米开间分布主流单位面积135平方米左右空置情况现出租率约为60，空置单位较多租售价格租金约为100元/平方米/月，管理费25元。07年底开盘售价为14000元/平方米主要客户金融企业，科技贸易公司裙楼形态没有商业裙楼商业租金XX路段的办公物业的整体档次要比中山路段为高，租户来源也发生了变化，主要集中在金融服务业和中介服务业。因商务办公气氛比中山路段要好，因此租金相应比中山路段高。主流的开间面积约在130平方米，大部分写字楼物业都出售，名称东峻广场位置东风东路级别乙级主要配套每座3部电梯，中央空调，270个车位建筑面积分4座，每座单层面积670平方米，层高33层，总建面101,601平方米开间分布主流单位面积140平方米左右空置情况现出租率约为98，只有极少单位出租租售价格租金约为55元/平方米/月，管理费28元。主要客户中介服务业，科技公司，金融行业裙楼形态4层商业裙楼，1层为商铺，快餐店，24层为酒楼、夜总会商业租金项目可行性研究报告P22因此小业权众多。除锦城大厦因租金过高且开盘不久导致空置率较高外，其余物业租赁情况良好。除东峻广场商业裙楼规模较大外，其余办公物业的商业裙楼规模较小，一般在23层，业态多为夜总会，酒楼。因商业氛围弱于中山路段，其租金比中山路段商业裙楼低。3片区商业市场分析因项目商业规模较小，无法改变区域商业格局，因此商业市场研究的范围只选取项目所在路段XX路、三路及邻近路段农林下路和东川路的商业市场。片区为广州市原XX区的主要和传统商业区，经过多年的积累和沉淀，商业氛围已十分浓厚，再加上片区内两个地铁1号线站点XX口站和烈士陵园站来带的大量人流，该片区已成为越秀区东部最主要的商业区和广州市主要的商业区之一。片区的商业形态齐全，既有一层的临街商铺，亦有集中式商业，及大型的百货商店和综合购物中心。大型百货商店有位于农林下路的广州王府井百货和位于署前路的广州XX百货，均是在广州消费者中具有良好口碑的中高档大型的老牌国有百货公司。王府井百货于1996年开始营业，是北京王府井百货于首都外设立的首间分店，营业面积16,000平方米，日均客流量达68万人次。而广州XX百货经营时间更长，于1993年开业，营业面积约6,500平方米，在相当长的一段时间内占据者XX区百货零售业龙头的地位。综合购物中心则有位于中山三路烈士陵园地铁站上盖的中华广场，是广州最大型的地铁上盖商业之一，商业建筑面积达到17万平方米。自2000年开业以来日均客流量保持在30万人次，黄金周客流更达70万人次，其时尚年轻的品牌路线吸引了大量的年轻消费者。集中商业中心主要有东川路的东川运动名城和农林下路的锦轩现代城。东川运动名城经营面积达7,000平方米，层高5层，经营中高档国内外运动品牌产品，是全国最大规模最多名店汇聚的运动主题式商场，经营状况良好。而锦轩现代城则为裙楼商业，位于地铁XX口站上盖，其裙楼上为住宅，负一层商业与地铁站出口连接。经营面积近2万平方米，负一层“时尚大本营”有元绿寿司、仙踪林进驻，一层为“名店坊”，二层为“服饰会”，三、四层为“好又多超市”，五层“柏悦酒家”为粤菜专家，六层“锦官宴语”是精品川菜。临街商铺主要沿农林下路、东川路和XX路分布。业态方面，农林下路商铺主营项目可行性研究报告P23女士系列产品，包括中档特色服饰，化妆品，婚纱店等。而东川路因有东川运动名城的存在而以经营运动用品为主，XX路的商铺业态较多样化，有银行营业网点，日常消费用品店，而该路段众多的医疗机构也使得药店和售卖医药器械的店铺占有相当的规模。片区的临街商铺经营状况良好，很少出现转租或出售的放盘。租金方面，临街商铺的租金一般可达到500元/月，部分农林下路和东川路的街铺更可达到700元/月。市场上商铺买盘很少，XX路少数的商铺放盘价格达到50,000元/平方米。集中商业和购物中心的租金的浮动幅度较大，锦轩现代城二楼的租金约在200元/月，而中华广场的租金约在200800元/月不等。4动漫商城案例研究由于项目拟发展动漫商业，因此本部分选取广州较成功的动漫商城案例位于公园前的动漫星城作为案例研究动漫星城位于地铁一号线公园前站内，为地铁上盖物业。项目总投资6亿元，建筑面积3万平方米，使用面积2万平方米，是一个集产品展示、发布、销售、体验、互动、娱乐、销售、购物于一体的大型动漫产品交易场所。空间布局动漫星城分东西两翼，东翼共分三层，西翼两层。据我们现场调查，东翼负一层主要以经营服饰、化妆品、餐饮店为主，销售动漫产品的店铺较少，只有两家；负二层主要以经营饰品、化妆品、动漫产品的店铺居多；负三层经营衣物、鞋等用品较多。有一个共同的特点是，店内销售的衣物、饰品等多少都与动漫有一定的相关，如衣物可能有动漫图案，饰品上雕刻有动漫图案等。另外，负二层销售的动漫产品主要集中在一个叫动漫世界的地方，为负二层的夹层，里面销售产品统一，规模不大但动漫各类产品齐全，可谓动漫星城的精髓之地。西翼分两层，负一层主要为餐饮；负二层有动漫电子产品展示区，经营动漫电子产品、手机、MP3等的店铺，还有电子游戏室等娱乐场所。价格动漫星城内商铺只租不售，分为两种，一种为位于场地中间的限高铺位，一种为位于场地靠墙位置的不限高商铺。限高铺位一般租金在320元/月，不限高商铺一般为500元/月，每个月的物业管理费为60元/月。各个铺位因位置的不同租金会有所差异。案例启示动漫商业项目需具备便捷的交通连接条件，以便吸引不同区域的动漫