大连开发区影响商品房房价因素研究

大 连 XXXX 本 科 毕 业 设 计（论 文）大连开发区商品房价格影响因素研究学 院（系）：土木建筑工程学院 专 业：工程管理 学 生 姓 名：XXX 学 号：XXXXXXXXX 指 导 教 师：XX 评 阅 教 师： 完 成 日 期：XXXXXXXXX 大连民族学院大 连 开 发 区 商 品 房 价 格 影 响 因 素 研 究- I -摘 要我国商品房价格连续数年快速上涨，大连开发区的价格更是居高不下，大连自2002 年以来房地产市场持续了 6 年的上升趋势，引起了各方面的关注，探讨价格形成影响因素及影响程度己成为热点问题。因此分析价格的影响因素对理顺住宅房地产价格的形成机制，打破当前制约住宅房地产业发展的价格“瓶颈”现象、消除价格因素对住宅房地产业的不利影响、解决城镇居民的住房问题、培育住房市场有效需求、促进国民经济增长等，具有重要的理论和现实意义。本文首先论述研究的意义、思路和方法，并对国内外研究进展进行了综述。本文的主要研究方法是：采用定性理论研究，文字叙述与图表说明相结合的方法，通过市场调查并且查找相关数据资料以辅助说明。然后对商品房的价格特点及其的构成要素作了简单叙述，其次通过对全国和大连房价现状的阐述总结出供求、政策和心理是影响开发区商品房价格的三大因子。最后本文对我国目前商品房地产市场的发展提出了一些浅显的政策和建议。包括进一步完善我国的土地供应制度，推动住宅产业化，规范房地产企业，加强对个人购房的支持，发挥政府的宏观调控作用。关键词：商品房；价格；影响因素大 连 开 发 区 商 品 房 价 格 影 响 因 素 研 究- II -Commercial Housing Price Factors of Dalian Economic Technological Development Area AbstractChinas housing price has been rising rapidly for several years, the price in Dalian Economic Technological Development Area is especially high. Since 2002, the real estate market in Dalian has been continuing upward for six years, and it arouses the concern of all, the impact of price formation and the impact of factors degree has become a hot issue. Therefore analysis of the impact on the prices of commercial housing prices straightes out the formation mechanism, and breaks the constraints of the development of commercial housing prices “bottleneck“ phenomenon, the elimination of price factors on the negative impact of commercial housing , to solve the housing problems for urban residents and nurture the housing market demand, promoting national economic growth, with important theoretical and practical significance. This paper first exposites on the meaning, ideas and methods of research and progress at home and abroad. The main method is: The theory of qualitative research, text and graphics that describes the method of combining its own market research and find relevant data to support it. Then it depictes the price of commercial housing characteristics and the constituent elements of a simple narrative, followed by national and Dalian Price summed up the status quo on supply and demand, policy and the psychological impact of the price of commercial housing of the three major factors. Finally this paper makes a number of simple policies and proposals on Chinas current real estate market of goods for developing, wihch includes further improving Chinas land supply system, and promoting the housing industry, and regulating real estate enterprises, to strengthen the support of individual purchase of houses, playing the role of governments macro-control.Key Words：Commercial Housing；Price；Factors Affecting大 连 开 发 区 商 品 房 价 格 影 响 因 素 研 究- III -目 录摘 要 .IAbstract.II1 绪论 .11.1 选题背景及意义.11.2 国内外研究进展.21.3 论文准备采取的研究方法和措施.22商品房及其价格的基本概论.32.1 商品房的含义和特点.32.1.1 含义.32.1.2 特点.32.2 商品房的价格构成要素.42.2.1 计划成本.42.2.3 计划利润.42.2.4 税金.42.2.5 建筑地段、楼层和朝向的差价.43影响开发区商品房价格的主要因素.53.1 全国 2008 年房地产市场分析.53.1.1 全国房价走势分析.53.1.2 住房供应面临的问题.63.2 大连目前的房地产情况.63.3 供求影响因素分析.73.3.1 需求影响因素分析.83.3.2 供应影响因素分析.93.4 政策影响因素分析.113.4.1 土地政策的影响.113.4.2 金融政策的影响.123.4.3 地方政策的影响.123.5 心理影响因素分析.133.5.1 区域优势心理.133.5.2 成本上涨对预期的影响.143.5.3 炒作引发的心理恐慌.14大 连 开 发 区 商 品 房 价 格 影 响 因 素 研 究- IV -结 论 .15结 语 .16参 考 文 献 .17附录 A 大连开发区房地产市场（调研报告）.18致 谢 .24大 连 开 发 区 商 品 房 价 格 影 响 因 素 研 究11 绪论1.1选题背景及意义改革开放以来，我国房地产业从无到有，从小到大经过了二十多年的发展，在国民经济发展中影响广泛、作用显著、规模巨大，已经成为令人关注的一个重要产业，同时也是一项关系到国计民生的系统工程。20 世纪 80 年代我们可以看到，房地产的商品化带来了产业的复苏。改革开放以后，人们逐步认识到了房地产的商品属性。近年来，住宅产业发展成为我国的一个新的消费增长点，从全国看，住宅开发在总体上呈现理性、健康的发展态势，但不同地区的市场情况差异较大，局部地区也出现了“过热”的苗头。来自多方面的市场信息显示，当前的住宅市场存在诸多的问题供求不平衡、结构不合理、阶段性供给过剩、部分城市住宅价格上涨过快等，这也是不容忽视的事实。这些问题表明了我国住宅产业的发展还存在诸多不确定性和市场风险。然而，目前房价是整个社会关注的焦点。2007 年，在宏观经济运行偏热的情况下，全国国房景气指数和房屋销售价格指数节节攀升。虽然“第二套房贷”新政和央行 6 次加息等政策出台后，部分城市房屋价格出现所谓的“拐点”，值得关注的是，大连没有回落的迹象，并且商品房销售价格继续呈现小幅攀升。随着主城区房价的不断攀升，以及城市空间的不断外延，大连人的购房观念和倾向发生了很大的变化，“主城区上班，外围城区居住”成为不少市民新的生活方式。自 2006 年起，大连市房地产开发中心逐渐由市内四区向区市县转移，尤其是旅顺、金州、开发区开发规模迅速扩大，截至去年 11 月，该三区销售面积占全市销售量的近半数。开发区作为快速崛起的新城之一，由于招商力度大、就业机会多，吸引了大量的外地就业人口进驻，刺激了区域房价的快速上涨。目前，开发区属于大连新城区中房价最高，上涨最快的区域。价格是市场经济运行的核心，价格关系到社会生产、流通、分配、消费过程的各个环节，是经济发展的“晴雨表”，在整个房地产市场化的进程中，价格的合理性影响着房地产政策预期目标的实现。有数据表明：在我国如果房价降低 1%，居民的住房消费支出就会增长 0.737%可以吸引更多的居民向住房投资。我国任何一个消费领域都没有住宅房地产业对发展经济、扩大市场内需、提高人民生活水平的作用更大。房价的快速上涨，使房屋价格与居民实际购买能力之间出现了明显的矛盾，百姓购房压力加大，生活不堪重负。一路走高的房价，也引起了专家学者激烈争论。因此分析价格的影响因素对理顺住宅房地产价格的形成机制，打破当前制约住宅房地产业发展的价格“瓶颈”现象、消除价格因素对住宅房地产业的不利影响、解决城镇居民的住房问题、培育住房市场有效需求、促进国民经济增长等，具有重要的理论和现实意义。大 连 开 发 区 商 品 房 价 格 影 响 因 素 研 究21.2国内外研究进展从国外来看，研究住宅价格的文献相当多，各方面的研究已经发展到相当全面、相当深入和相当成熟的阶段。住宅价格构成方面的研究，房地产特征价格模型的实证研究和应用，住宅价格的波动研究，房地产市场与金融市场关系的研究，消费者的投机需求与房价关系的研究等是国外学者的主要研究方向，学术界对房地产市场的研究因为研究对象的不同和对房地产市场因素的侧重不同而众说纷纭。从国内来看，进行了地价与房价的关系研究，认为地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨。现有房价取决于居民有支付能力的需求，房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动 1。还有从消费者的心理方面研究了影响建筑物心理价位的因素，认为房屋的地段、小区环境、建筑物质量、外观、房型、配套设施、交通方便与物业管理水平、建筑开发商的知名度、广告力度是影响建筑物心理价位的主要因素 2。也有认为随着购买主体、购买动机、功能需求及价值观念的变化，影响了顾客需求的变化。顾客需求的变化影响房地产价值的变化，从而引起价格的变化 3。此外还有利用可变参数模型对我国房地产市场需求、供给进行了动态的定量分析 4和从宏观调控方面分析，对投资、投机、住房供给结构、开发商、房地产商、房价上涨的预期这儿方而提出了降低房地产价格的对策 5等等总之，国内关于商品住宅价格影响因素研究的分析基本都是定性的，对商品住宅价格实证研究由于受到模型和数据收集的约束，所以还处于刚刚起步阶段。而在国外，实证研究是主流。我国在这些方面有待于更加全面、深入的研究。这无论是对房地产业的健康发展还是国家对房地产业的宏观调控都具有积极的意义。1.3论文准备采取的研究方法和措施本论文采用理论定性研究，文字叙述与图表说明相结合的方法，通过市场调查并且查找相关数据资料以辅助说明。大 连 开 发 区 商 品 房 价 格 影 响 因 素 研 究32商品房及其价格的基本概论2.1商品房的含义和特点2.1.1含义根据国家计委、城乡建设环境保护部、国家统计局关于加强商品房建设计划管理的暂行规定中有关商品房的定义，商品房是指由开发商综合开发、预售或者建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物 6。在我国实行房地产体制改革以前，就城市居民住房而言，除存在少量私有住房外，住房是作为一种福利待遇统一由国家财政拨款建设、维修、分配，职工享有的基本上是永久的、长期的房屋承租权，实行住房制度改革后，国家通过制定系列的配套措施出售公有住房，并允许其在符合一定的条件情况下上市交易，住房的商品化、社会化、市场化特征逐步体现，同时由房地产开发企业开发建造并向社会公开销售的住房大量涌现，并成为我国现实住房供应的主要渠道。商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。依此界定，非房地产开发企业建造或房地产开发企业建造自用的或房地产开发企业建造后转移所有权的房屋均属非商品房，其买卖纠纷不受解释的约束调整。商品房的买卖是一种特殊的商品买卖，不仅应适用民法通则、合同法、担保法等调整平等民事主体之间行为的法律。同时作为一种稀缺商品，商品房的开发和买卖关系到国计民生，应此，商品房的买卖还应适用房地产管理法、土地法、规划法以及地方性法规。2.1.2特点(1) 价格市场化。商品房商品属性，主要表现为大众或团体可以占有、使用和交易，在交易中表现出一定的价格，其价格是由市场自行调节，按市场价出售。(2) 对象针对性。住宅是房地产的一种类型，属于居住类房地产，以服务人类居住为主要目的，它包括普通住宅、高级公寓和别墅等。商品房完全是房地产开发商以赢利为目的的市场行为，以高收入家庭为对象。(3) 产权完全性等。与具有社会保障性质的住宅不同，商品房具有完全产权，可继承、抵押、出租和转让。大 连 开 发 区 商 品 房 价 格 影 响 因 素 研 究42.2商品房的价格构成要素商品房作为可供买卖或租赁的房屋，其价格的确定应以正常生产和合理经营条件下的计划成本加上合理利润为依据，同时考虑房屋自身的特点按质论价，分等定价，在实际生活中，一般采用成本加成发定价即房产的成本价格加上社会的平均利润就构成房屋价格。从房地产开发企业经济核算的角度，成本和利润的构成就要重新界定，投资利息、地租、税金等对企业来说就是成本支出。纵观房地产开发经营全过程，商品房价格构成要素主要是以下几方面：2.2.1 计划成本(1) 土地征用费(2) 拆迁安置补偿发生费(3) 勘察设计及前期工程费(4) 住宅建筑安装工程费(5) 住宅小区基础设施费和非营业性公共配套设施费(6) 管理费(7) 银行贷款利息支出2.2.3计划利润2.2.4税金2.2.5建筑地段、楼层和朝向的差价大 连 开 发 区 商 品 房 价 格 影 响 因 素 研 究53影响开发区商品房价格的主要因素3.1全国 2008年房地产市场分析3.1.1全国房价走势分析4 月 28 日，据社科院发布 2008 年房地产蓝皮书中国房地产发展报告 NO.5。蓝皮书指出，2008 年房价上涨幅度将大大低于 2007 年，房价拐点出现的可能性不大。 国家发改委、国家统计局发布的统计数据显示，70 个大中城市房屋销售价格在2007 年涨幅走高的基础上，2008 年 1 月和 2 月继续攀升，同比分别上涨了 11.3%和10.9%。一位不愿透露姓名的权威专家指出，通过对住房供需状况、开发建设成本、土地政策、信贷政策、税收政策等影响房价的若干