龙湖地产的管理流程及管理结构浅析

高级管理学题 目 ： 龙 湖 地 产 的 管 理 流 程 及 管 理 结 构 浅 析2015 年 1 月 5 日摘 要进入 21 世纪,中国企业面临着前所未有的各种挑战,20 多年来,中国已经从计划经济转向了市场经济,市场竞争已成为推动中国经济乃至企业发展的动力;再加之实施积极的对外开放政策,尤其是全球化的深入发展,广大企业面临竞争的环境不仅包括国内,更延伸到国外,国内国外竞争对手急剧增多,这些变化,为中国企业发挥运作潜能创造了较好的环境,同时也将带来风险和失败的威胁。龙湖地产的管理流程及管理结构浅析 第-II-页-II-关键词： 龙湖集团，管理流程，管理结构龙湖地产的管理流程及管理结构浅析 第-III-页-III-目 录摘 要 II目 录 III绪 论 1一、 龙湖集团简介 1二、龙湖集团经营管理模式分析 2（一）龙湖集团管理机构的设置 2（二）龙湖集团管理流程的设置 4（三）龙湖集团人力资源管理制度分析 71.龙湖集团绩效管理的分析 72.龙湖集团员工通用素质能力管理 73.龙湖集团人才培养体系 8三、理论思路的运用 8四、分析结论 10参考文献 11龙湖地产的管理流程及管理结构浅析 第-1-页-1-绪 论中国企业面临着飞速变化的商业环境、日益激烈的竞争市场、更高的客户期望以及随着全球化、知识化、信息化的新发展带来的思想冲击，中国企业的领导者和管理者们正面临着一个非常严峻的挑战。加强企业的核心竞争能力建设已然成了企业生存和可持续发展的唯一选择。在企业发展的竞争中,完善的制度、先进的策略、合理的结构是企业成功的基石。好的企业文化也会使公司在激烈的竞争中达到事半功倍效果。龙湖集团就是这样一个成功的案例。龙湖地产的管理流程及管理结构浅析 第-2-页-2-一、 龙湖集团简介龙湖地产创建于 1993 年，成长于重庆，发展于全国，集团总部设在北京，现有员工 12012 多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。累计已开发项目超过 100 个，建筑面积超过 2000 万平方米，待开发土地储备约 3949 余万平方米，年销售额达 481 亿元人民币1 ，公司于 2009 年 11 月 19 日在香港联交所主板挂牌上市。龙湖凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的企业品牌形象。龙湖集团的成功不仅是因为它赶上了中国房地产市场发展的辉煌阶段机遇，在激烈的市场竞争中更离不开它“ 志存高远, 坚韧踏实” 的独特气质, 稳健的经营风格, “ 地域化聚焦” 、“多业态”的发展策略,“ 善待你一生” 的客户理念等管理方法的运用。二、龙湖集团经营管理模式分析（一）龙湖集团管理机构的设置机构的设置集团中心职能设置包含：策划中心、销售中心、计划财务中心、综合管理中心、总工办。集团部门职能设置包含：策划部、销售部、财务部、行政部、人力资源部、研究发展部、技术部、招标采购部、。子公司职责设计包含：房地产项目子公司、物业子公司。如图 1所示。龙湖地产的管理流程及管理结构浅析 第-3-页-3-图 1：龙湖集团管理机构的设置龙湖集团根据管理职能做了岗位设计，上到总裁下到普通员工详细地对每个岗位职责进行详细阐述，对直接上级和直接下属做了明确。关键业务管理制度关键业务管理制度包含：工程招标管理制度、材料（设备）采购管理制度、合同管理制度、设计变更及现场签证管理办法。以工程招标管理制度为例来说明管理制度的严格和缜密。其管理制度包含：目的、范围、职责、方法与过程控制。其中方法与过程控制中总则明确使用范围为集团所属各房地产公司的工程施工、监理、造价咨询委托的招标；总则明确了金额在5 万元以上的范围内单位必须实行招标选择合作单位；总则明确招标采用公开招标或邀请招标方式，且必须有三家以上的投标单位参与竞标。总则还明确了除外情况，即金额在 5 万元以下的选择合作单位的原则以及长期伙伴关系的工程。总则中明确了工程招标应遵循的原则：全面招标原则、整体招标原则、事前预算原则、资质审查原则、合理低价中标原则、透明公正原则、保密原则，并对这些原则进行详细说明解释。总则对招标管理机构的设置进行详细说明，按招标金额划分了不同的招标委员会，并将招标委员会的组成详细列明，方法与过程控制中列明了合格承包商数据库的如何形成，对合格承包商需要符合的要求，如何新增合格承包商，对合格承包商资格的动态评审。方法与过程控制的招标工作程序：招标文件。对施工招标文件内容、施工招标文件中的工程造价要求、标底、采取总价招标和费率招标项目的情况规定等详细内容作出了详细阐述。龙湖地产的管理流程及管理结构浅析 第-4-页-4-招标信息发布及投标邀请、发标、开标、评标定标等工作分别作了详细要求及所包含内容的详细阐述，并对不符合要求需要重新招标的情况进行了阐述。签订合同另详细规定了合同管理制度细则。其他规定里还明确了合同签订后相关招投标资料的管理等。关键工作流程龙湖管理手册中还一一罗列了关键工作流程，包含：可研报告编写工作流程、概念性规划设计流程、规划方案及修规的设计报批工作流程、初步设计施工图设计报批流程、项目报批报建工作流程、建设工程施工、监理招标流程、设备材料采购招标流程、合同签订及变更流程、施工图管理流程、工程施工现场管理流程、工程联系单管理工作流程、客户要求变更的工作流程、工程质量控制流程、工程成本管理流程、工程进度控制流程、售价的制定及调整工作流程、招聘录用工作流程、薪资管理流程、财务签批流程图（分开发成本类、日常性费用、借款及职务津贴类、广告宣传费、实物资产类）共计 20 个关键工作流程。每个工作流程中列明了工作内容及责任部门，及确定否定的工作流向关系。如图二所示。这些工作流程明确了工作内容，严格规定了工作方法及工作步骤，只要操作人员严格按照流程规定执行，一般就会顺利圆满的完成工作。龙湖地产的管理流程及管理结构浅析 第-5-页-5-图二 初步设计、施工图设计报批流程（二）龙湖集团管理流程的设置龙湖集团的管理流程设置了采购管理部流程、工程管理部流程（包含 11 个二级流程）、战略目标实施流程、行政流程设计、前期管理部流程、人力资源部流程、销售管理部流程（包含 10 个二级流程）、研发管理部流程、战略管理部流程、财务管理部流程，共 10项一级流程。且每个流程规定了流程编号、流程拥有者，和流程图。流程图包含时间、流程步骤序号、每项工作涉及部门以及工作内容和流动方向。流程图后都附有流程说明，列明了流程步骤、工作内容的简要描述、重要输入、重要输出、工作细节和成果。流程图如图三所示，流程说明如图四所示：龙湖地产的管理流程及管理结构浅析 第-6-页-6-图三 项目工程合同编制审查流程图图四 项目工程合同编制审查流程说明这些管理流程规范了管理人员的工作内容，涉及部门，以及工作时间节点，避免了人为经验的缺失带来的错误，减少了犯错机会以及指明了工作方向。龙湖集团的企业文化龙湖有自己的企业文化手册，龙湖的使命：为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为。在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。 核心价值观：追求卓越 人文精神 研究精神 信任/共赢 企业家精神经营管理原则：长期利益原则、员工成长原则、科学决策原则 、简单直接原则、客户至上原则、同路人原则、改进创新原则、先外后内原则、团队原则、精英原则。龙湖提倡的:持续把“爱干活”当作龙湖选人用人的重要标准；内部员工之间，能不叫“总”就不叫“总”（可以直呼其名或其自龙湖地产的管理流程及管理结构浅析 第-7-页-7-己愿被称呼的称谓）；对高绩效、高潜力的人群适度的“偏心眼”和“开小灶”；相对广泛的员工股权计划参与，让员工分享公司的成长与成功；对员工高标准严要求，帮助员工成为有真才实学的中产阶级；员工明确表达自己的职业发展兴趣及目标，对自己的发展负责；进行针对个人的绩效评估，并坦诚与被评估人沟通；仕官生校园招聘以培养中高层为目标；为他们提供一个长期职业；事业发展平台而不仅仅是个工作；高层领导与年轻员工多接触，了解新生代员工的特点； 给上级做工作建议时多让上级做选择题，少做开放式的问答题；内部沟通表达意见时，使用倒置法（即先讲建议、结论，再讲依据）；鼓励项目团队人员之间在战斗中形成同志友谊；认可员工的地域灵活性，在回报上向通过地域灵活为公司做出了贡献的人员有所倾斜； 对新员工，尤其是应届毕业的新员工，在入职初期要有特殊关怀； 可以越级汇报或越级指令，但要让中间层级的人知道在发生什么事； 员工随时可在内部员工论坛上自由发言、匿名发言； 在跨地域、跨业务板块、跨职能调动员工时征求员工意愿，不强迫员工调动； 将客户满意度等当作衡量地区公司绩效、高管绩效的重要指标（占比 20%以上）；即使司龄再长、经验再多也不随意以“老龙湖”自居； 做重要业务讨论时，职位最高的最后发言；龙湖地产企业文化。 龙湖反对：领导的办公室大于 20 平米，而且是楼层里光线最好的位置； 下级给上级提包、开车门、扶电梯、点头哈腰、送礼、请吃饭； 把易被理解为以服从命令为天职、重结果不重过程的“军队文化”宣扬为公司文化核心； 把易被理解为感情、人情、关系重于绩效、能力的“家文化”宣扬为公司文化核心； 把易被理解为过程、感觉、宽松重于结果、纪律的“学校文化”宣扬为公司文化核心；开大会时让领导层坐到主席台上面向员工；内部开会时给领导排座次、排出场顺序、写上“首长位”这样的名牌；“请 XX 总/首长做重要讲话/指示”这样的说法，“阅”、“拟同意，转 XX 阅”这样的用语； 公司内部制度、政策用政府红头文件的样式颁布； 领导每次出现都带个“打下手的”；自己只负责“宏观地说”，别人负责“具体地干”；“现在的年轻人不行”的论调； 员工内部社交