最新艾尚城市酒店投资及管理计划书

尊重每一个人Pay deference to everyone1酒店项目投资及管理计划书（Hotel investment and management Project Plan ）尊重每一个人Pay deference to everyone2项目名称：中文：艾尚（连锁）城市酒店（暂定名） 英文：ASION （CHAIN）CITY HOTEL项目单位：中文：艾尚（香港）酒店投资管理有限公司（拟注册公司）英文：ASION（HONG KONG）CITY H OTEL INVESTMENT MANAGEMENT CO; LTD地 址： 香港 贵州省贵阳市花香村花香上海成 B 座 2005 室 电话/传真：香港： 贵阳子邮件： asionht 163.com 联 系 人： 马 宇MOBILE：13765815252 尊重每一个人Pay deference to everyone3前 言本项目投建及运营基于以下假设：未来不会出现对旅游市场整体信心构成重大影响的政治事件、不可逆转的经济衰退及政策性变化发生；重要的基础设施如饮用水、污水处理、电力设施等继续以稳定及可靠的水平提供，以维持最终使用者的满意水平；贵州旅游业能保持目前高速发展的势头，有稳定的国内外客源市场支撑；来往贵阳的交通系统将继续保持并获得持续改善，以实现旅游交通往来便利要求；项目由酒店专业管理团队进行管理；项目的硬件设施品质能够达到最终使用者的期望；同时在硬件设施设备方面将制定充足的周期性保养和翻新计划。尊重每一个人Pay deference to everyone41. 摘要1.1 项目公司（以下简称公司）是本项目计划书建议设立的公司，公司拟在香港注册，业务范围包括：酒店全资投建及管理、酒店控股管理、酒店顾问咨询管理、酒店设计及装修等等，形成完整的链式管理及服务体系。公司将借鉴国内外先进的行业运营管理经验，通过 对旗下 （以下简称项目）品牌的成功运营和管理，实现管理水平、服务质量、经济效益均衡发展，使之成为独具魅力与个性的城市精品连锁酒店（City Boutique Chain Hotel） ，同时对市场上符合公司发展战略规划的空置房产或运营不良的酒店实施租赁、并购、注资、托管等市场运作方式，逐步实现品牌输出、管理输出，最终成长为区域性酒店连锁品牌。 本项目计划书所指项目为公司取得贵阳市南明区营盘路营盘酒店 11 年的酒店经营管理权，并对酒店进行整体功能布局改造，按不低于国家星级酒店评比标准并结合项目自身市场定位，进行装修并配备相应设备、设施，通过经营住宿、餐饮及相关服务取得营业收入并实现利润。1.2 市场营销基于庞大的商务客源市场以及对此类市场普遍的价值需求了解，项目将定位于城市精品商务酒店，以往来于贵阳进行商务活动的中高端商务客人为主要消费群体。1.3 运营与管理 项目将由艾尚（香港）酒店投资管理有限公司投资并进行管理，按照中华人民共和国国家旅游局旅游饭店星级的划分与评定标准的相关要求进行必要的硬件设施配备，同时注重具有项目特色的服务设施的创新与开发；在管理上，建立不低于四星级酒店要求的管理体系，制定员工手册 、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度并严格遵照执行，同时在运营中不断进行完善使之更符合运营与管理需要，最终形成项目特有的管理体系，为实现连锁经营奠定坚实的基础。2. 项目运营分析2.1 酒店盈利模式分析尊重每一个人Pay deference to everyone5酒店盈利模式取决于酒店市场经营策略的确定，一般而言，现代酒店盈利模式分为如下五种，即：1）经营增长盈利模式。即从酒店经营增长上谋求利润增长。2）物业增值盈利模式。酒店投资商考虑的并不仅是酒店目前的价值和长期稳步的经营收益，而更多考虑的是酒店未来的升值潜力。3）资本营运盈利模式。资本营运的目的就是通过优化资本结构或者壮大资本实力来增强酒店的竞争力，从而增强酒店的盈利能力。4）品牌创新盈利模式。品牌能够成为超越产品的新的竞争核心，品牌价值的提升能使酒店无形资产快速升值。5）集团建设盈利模式。酒店通过集团化经营，扩大规模经济与实现规模经济效益，是酒店盈利的主要模式之一。与单体酒店相比，营运成本的降低、网络建设市场推广、集约化经营带来的效益，都会带来更多的投资收益。从以上盈利模式分析以及酒店行业发展趋势来看，纯功能性的单体酒店采取的经营增长盈利模式将逐渐囿于行业不断的发展，其市场风险抗击能力将大大削弱，一旦市场销售发生变化，将出现举步维艰的尴尬局面。兴起于“世博会”的昆明酒店业就是一个典型的例子。因此，项目在今后的运营中不能仅仅采取单一的盈利模式，在不断完善、充盈自身的同时，必须审时度势，将不同的盈利模式分阶段性进行有效组合，实现持续长效的发展战略目标。2.2 贵阳市环境评估2.2.1 区位优势贵阳是西南地区的交通枢纽和通讯枢纽，具有独特的区位优势。川黔、湘黔、黔桂、贵昆四条铁路交汇于贵阳；上海至云南瑞丽、重庆至广西北海两条国家高速公路干线穿越贵阳，与八条出境公路形成放射状公路网络；拥有西南地区最大的铁路货运编组站和年吞吐量 500 万人次的 4D 级贵阳机场，形成了东西三横，南北三纵的立体交通网络。贵阳商贾云集，尊重每一个人Pay deference to everyone6物畅其流，是西南各省通往沿海的咽喉要道，也是连接沿海和内陆的重要陆上交通枢纽和物流结点。2.2.2 自然环境优势贵 阳 位 于 贵 州 省 中 部 偏 北 ， 东 京 106 27 107 03 ， 北 纬 26 11 26 55 之 间 ， 属 亚 热 带 湿 润 温 和 型 气 候 ， 夏 无 酷 暑 ， 冬 无 严 寒 ， 阳 光 充 足 ， 雨 水 充 沛 。空 气 不 干 燥 ， 四 季 无 风 沙 ， 年 平 均 气 温 在 15.3左 右 。 其 中 ， 最 热 的 七 月 下 旬 ， 平 均气 温 为 24； 最 冷 的 一 月 上 旬 ， 平 均 气 温 是 4.6， 是 一个适宜居住生活、休闲度假、观光旅游的城市。2.2.3 旅游资源优势贵 阳 作 为 喀 斯 特 地 貌 发 育 典 型 地 区 ， 拥 有 以 “山 奇 、 水 秀 、 石 美 、 洞 异 ”为 特 点 的喀 斯 特 自 然 景 观 和 人 文 旅 游 资 源 。 既 有 红 枫 湖 、 开 阳 峡 谷 生 态 公 园 等 以 山 、 水 、 林 、洞 为 特 色 的 高 原 自 然 风 光 ， 又 有 如 阳 明 洞 、 青 岩 古 镇 和 息 烽集 中 营 旧 址 等 文 化 内 涵 极 为 丰 富 的 人 文 景 观 ， 还 有 古 朴 浓 郁 、多 姿 多 彩 的 少 数 民 族 风 情 ， 以 及 夏 无 酷 暑 、 冬 无 严 寒 的 宜 人气 候 。 作 为 公 园 省 贵 州 的 旅 游 服 务 中 心 ， 贵 阳 四 周 分 布 着 省 内的 12 个 国 家 级 风 景 名 胜 区 ， 19 个 国 家 级 重 点 文 物 保 护 单 位 ， 7 个 国 家 级 自 然 保 护 区和 两 个 历 史 文 化 名 城 。 这 些 风 景 名 胜 区 距 贵 阳 空 间 距 离 大 多 在 200 公 里 范 围 内 ， 随着 交 通 条 件 的 不 断 改 善 ， 海 内 外 游 客 从 贵 阳 出 发 游 览 这 些 景 区 将 越 来 越 方 便 。 全 市 现有 国 家 级 风 景 名 胜 区 1 个 ， 国 家 4A 级 旅 游 区 2 个 ， 国 家 3A 级 旅 游 区 2 个 ， 省 级 风景 名 胜 区 8 个 ， 国 家 级 重 点 文 物 保 护 单 位 1 个 ， 省 级 历 史 文 化 名 镇 1 个 ， 省 级 文 物 保护 单 位 25 个 。 此 外 ， 还 有 一 大 批 市 县 级 风 景 名 胜 区 和 奇 异 神 秘 的 民 俗 风 情 。2.2.4 城市品牌优势得益于得天独厚的自然、环境优势，贵阳已成为国内有名的避暑旅游城市，连续四届在香港入选中国十大避暑旅游城市、三连冠排名第一而独获“中国避暑之都”城市品牌形象美誉，并跻身“全球避暑旅游名城 2007 口碑金榜”第九名。在作为避暑旅游城市研究评价的参考基准指标体系“贵阳指数”在京发布以后，国家最高气象学尊重每一个人Pay deference to everyone7术机构中国气象学会授予贵阳市“中国避暑之都”荣誉称号。 “多彩贵州、魅力贵阳、森林之城、避暑之都”，这十六个字构成了贵阳展现给海内外的具有个性特色、准确完整的城市形象品牌。2.2.5 经济环境优势根据贵阳市统计局显示，2009 年前三季度，贵阳市实现生产总值 636.16 亿元，按可比价格计算，比上年同期增长 12.4%。从产业上看，第一产业增加值 37.91 亿元，增长8.8%；第二产业增加值 283.59 亿元，增长 9.4%；第三产业增加值 314.66 亿元，增长 15.9%。良 好 的 生 态 环 境 、 适 宜 的 居 住 条 件 、 便 利 的 招 商 政 策 ，使 贵 阳 的 招 商 引 资 规 模 不 断 扩 大 、 引 进 企 业 质 量 越 来 越 好 。目 前 美 国 沃 尔 玛 、 肯 德 基 、 微 软 ， 日 本 京 瓷 ， 法 国 达 能 、家 乐 福 、 斯 奈 克 玛 、 拉 法 基 ， 泰 国 正 大 集 团 、 中 国 中 化 集团 等 世 界 500 强 以 及 青 岛 海 信 、 西 洋 肥 业 、 山 东 兖 矿 、 杭 州 娃 哈 哈 等 一 批 国 内 500强 企 业 相 继 落 户 贵 阳 ， 贵 阳 已 经 成 为 西 南 地 区 富 有 生 机 与 活 力 的 城 市 和 贵 州 经 济 腾 飞火 车 头 。2.3 贵阳市旅游业发展现状近 年 来 随 着 “多 彩 贵 州 ”、 “贵 阳 避 暑 季 ”等 活 动 宣 传 力 度 的 加 大 ， 贵 阳 “中 国 避 暑 之都 ”的 城 市 品 牌 效 应 凸 现 ， 贵阳的生态环境优势正在转变为经济优势，旅 游 持 续 升 温 ，旅 游 经 济 运 行 呈 现 出 增 长 快 、 效 益 好 ， 行 业 稳 的 发 展 态 势 。 据 统 计 ， 2009 年前三季度，贵阳市接待国内外旅游者 2526.02 万人次，同比增长 23.42%，旅游总收入 234.05 亿元，同比增长 58.73%，占全年任务的 83.31%。2.4 贵阳饭店业现状作为贵州省的政治、经济、文化中心，贵阳既是一个重要旅游城市，又是一个旅游的中转站，不管到贵州的任何地方旅游，至少要在贵阳待一到两天。这就使得贵阳旅游星级酒店供不应求。据统计资料显示，目前我省有 80%的星级酒店集中在贵阳，每天可用于旅游接待的星级酒店床位数为 20000 张左右，但床位数的增加仍与旅游人次增加比例不相适应，造成贵阳酒店床位数量出现了供不应求的状态。据业内人士估算，到了旅游旺季，贵阳旅游接待中高星级酒店床位数缺口将在 20%30%，每天床位数的缺口是尊重每一个人Pay deference to everyone85000 张左右。贵阳酒店业展现出的巨大发展潜力，使得市场资本纷纷看好贵阳的酒店市场，贵阳近年来出现了前所未有的酒店投资热潮。国际国内酒店品牌纷纷进驻贵阳。如国际著名品牌喜来登、希尔顿、凯宾斯基，国内经济型酒店品牌如家、7 天、格林豪泰等等，而一些植根于本土、介于高星级酒店与经济型酒店之间，有一定地理优势、设施优势的酒店也如雨后春笋纷纷涌现，至今仍未停止扩张步伐的“天豪”系列酒店就是其中一个最为典型的例子，“单枪匹马”者更是数不胜数。2.5 贵阳酒店市场客源分析根据市场调研，贵阳市酒店市场客源基本上可分为三种类型：1）以喜来登、圣沣等五星级酒店以及华美达神奇酒店、丽豪、栢顿酒店等为代表的部分有一定市场影响力、地理位置优越、设备设施齐全的四星级酒店，基本上以高端商务旅客、旅行团队、各大公司以及企业为主要客源，该类顾客对酒店档次、配套设施、服务质量有极高的要求，对价格关注的程度相对较低。2）以“天豪系”和莫泰 168、如家、7 天等连锁经济型酒店为代表的酒店，它们以中端商务客户、国内标准旅游团队及本地中小企业、公司为主要客源，此类顾客对酒店居住环境、服务质量有较高要求，同时对价格较为关注。3）市内各小酒店、小旅馆、行业招待所，其客户群体以中低端客户为主，此类顾客非常注重价格实惠程度，要求酒店能提供基本的住宿条件，同时对安全性也比较看重。3. 项目规划3.1. 项目位置 本项地处贵阳市南明区遵义路商业圈的营盘路，距贵阳火车站、贵阳第二客运站仅 3分钟车程，8 分钟步程；距贵阳龙洞堡机场 15 分钟车程，项目周边分布 WAL-MART、火车站综合批发市场、商业步行街、银行、酒店、餐厅、医院、影剧院、物流中心等等生活配套设施，具有典型的城市酒店须具备的生活便利、出行便捷的地理环境；得宜于项目周边商业地产开发和投资的不断升温，项目地产的商业价值也将持续上扬，使项目在运营期间即具有较为典型的盈利增长模式，又能因物业增值带来项目整体市场价值的提升。 3.2 项目基本情况 项目主要经营业务为住宿和餐饮，总建筑面积 2000共有六层，分别为：尊重每一个人Pay deference to everyone9一 层：酒店大厅、火锅厅及已经对外租赁的 300练歌房；二三层：二层为餐饮大厅，可容纳 160 人用餐；三层共有九间宴会包房，可提供宴会服务；四六层：每层 11 间客房，有豪华、普通标准间及单人间等三种房型，三层共计 33 间客房。3.3 项目改造后功能及产品规划 根据项目市场定位，拟将对项目功能做如下规划：1） 对酒店大厅进行改造，将一楼火锅厅改造成时尚简餐厅，提升酒店大厅品味；同时增设住客休息区；2） 将二楼餐饮大厅改造成宴会包房，提供标准宴会服务，提升酒店餐饮档次；3） 将三楼九间宴会包房改造成七间高级商务房，将酒店客房数量增加至四十间； 4） 将四至六楼客房进行全面改造，使其符合酒店市场定位并成为公司在连锁经营时独具特色的样板客房；5) 一楼练歌房回收后改造成多功能会议厅和自助式商务中心，满足商务客人需求。需要提出的是，项目在改造时除了常规的酒店硬件设施以外，对酒店特色化、差异化服务设备设施必须做积极的尝试，使酒店“趋不同，存创意” ，有别于传统商务酒店，建立起持续的市场竞争优势。4. 项目客源市场分析4.1 目标消费群体中等商务消费、中/青年旅游、休闲消费为消费群体。4.2 目标消费群体特征描述1）中/青年消费群体为主2）群体素质、品味相对较高，且对住宿环境有一定要求3）对信息的获取范围较广，如网络、报刊、杂志等4） 经常出入较高消费娱乐场所4.3 目标消费群体需求描述1）要求所住酒店交通便利，周边配套生活服务设施完善2）对酒店硬件档次及联络、通信设备要求较高尊重每一个人Pay def