物业管理系统技术方案

i物业管理信息服务系统物业管理信息服务系统方案建议书方案建议书ii目 录第 1 章 建设原则 .1-11.1 建设原则 .1-11.1.1 信息沉淀原则 .1-11.1.2 按照业务数据的本质特征组织数据的原则 .1-11.1.3 多粒度原则 .1-11.1.4 统一经营信息集中服务原则 .1-11.1.5 标准化和规范化原则 .1-21.2 技术原则 .1-21.2.1 数据的可靠性 .1-21.2.2 数据的完整性 .1-21.2.3 数据的一致性 .1-21.2.4 数据的可用性 .1-31.2.5 数据的精确性 .1-31.2.6 数据的规范性 .1-31.2.7 数据的时效性 .1-31.2.8 数据更新的及时性 .1-31.2.9 响应的及时性 .1-41.2.10 安全性 .1-41.2.11 易用性 .1-41.2.12 统计结果的可理解性 .1-41.2.13 扩展性和灵活性 .1-4第 2 章 整体的物业管理信息化规划建议 .2-52.1 物业管理一体化规划方案 .2-52.2 物业管理业务之间的内在逻辑 .2-6第 3 章 系统建议方案 .3-93.1 系统运行模式选择 .3-9iii3.1.1 全集中方式 .3-93.1.2 部分集中方式 .3-103.2 系统总体架构设计 .3-123.2.1 软件体系结构 .3-123.2.2 硬件体系结构 .3-143.3 应用软件业务设计总体策略 .3-153.3.1 收费业务的核心管理对象 用房客户 .3-163.3.1.1 统一规范的用房客户档案 .3-163.3.1.2 稳定、可配置、可扩展的用户档案 .3-163.3.2 以客户为核心、多角度专业化管理 .3-173.3.3 集中调度，属地化管理 .3-183.3.4 收费系统功能划分 .3-203.4 应用软件技术总体策略 .3-203.4.1 业务逻辑部署策略 .3-203.4.2 标准化 .3-213.5 系统接口和应用系统集成策略 .3-213.5.1 XML 应用集成(简称 XAI)机制 .3-223.5.2 实时处理和批量处理的接口机制 .3-233.5.2.1 批量数据集成 .3-243.5.2.2 实时在线集成 .3-253.5.3 数据接口和应用集成的高性能保障 .3-25iv图目录图 31 物业管理业务逻辑层次关系图 .2-7图 41 集中方式网络结构图 .3-9图 42 部分集中方式网络结构图 .3-11图 43 物业管理公司物业管理系统软件体系结构示意图 .3-13图 44 可伸缩的主机系统部署方案 .3-15图 47 业务数据规划示意图 .3-17图 410 物业公司管理体制与业务体系的对应关系 .3-19图 412 业务规则的部署策略 .3-20图 413 系统接口和应用集成架构 .3-22图 414 XML 应用集成架构 .3-23图 415 实时和批量接口工作机制 .3-24图 416 批量数据集成实现机制 .3-24图 417 实时在线应用集成机制 .3-25物业收费管理系统1-1第 1 章 建设原则1.1 建设原则1.1.1信息沉淀原则由于系统容量、运行效率等原因，收费系统不可能长久保存所有历史数据；而为了准确统计分析、预测住户及商户入住的实际情况，管理过程中所积累的历史数据却是收费信息产生的基础。所以，实现操作数据与经营数据的分离：收费系统视本身情况，周期地备份并清理历史数据；而后则必须将从生成系统中获得的基础数据进行重新组织、存储、管理、使用，沉淀、融合各个收费系统的操作型数据，形成面向统计分析应用的经营信息。1.1.2按照业务数据的本质特征组织数据的原则市场环境变化的经常性导致市场应对策略的变化也是持续不断的，因此，对收费系统的要求也存在着变化。为了保持系统的稳定性，收费信息的组织结构应该按照业务数据的本质特征进行设计，以适应市场经营对于经营信息要求的变化。1.1.3多粒度原则统计分析型应用所需的经营信息不是来自于生产系统的最低粒度的数据，而是面向各种不同应用的不同粒度的综合数据，所以，为了方便灵活地使用收费信息，需要对来自收费功能产生的操作型数据进行不同程度的综合，形成多粒度数据，多粒度原则是经营信息组织的一个重要原则。1.1.4统一经营信息集中服务原则按照业务数据的本质特征组织数据的原则生成收费信息数据仓库，使收费信息从具体的收费操作系统中独立出来，并采用规范的收费信息访问接口为各种统计分析应物业收费管理系统1-2用系统提供统一、一致的收费信息数据源，避免了数据仓库的重复建设，降低了系统投资，而且还保证了对外提供收费信息的一致性和准确性。1.1.5标准化和规范化原则本系统的建设首先要规范系统体系结构和软件体系结构；其次要规范收费信息数据仓库的信息模型；最后要规范收费信息的格式、内容及收费信息的传输方式。1.2 技术原则1.2.1数据的可靠性为保证物业收费信息服务子系统统计结果的真实可靠，从数据源获取的数据必须真实可靠，宁缺毋滥。1.2.2数据的完整性为保证系统的统计的完整性，数据源提供的数据必须完整，原则上所有的数据属性都应该齐全，或至少对于目前不能获得的数据能有一个缺省值。1.2.3数据的一致性数据的一致性对物业公司建立收费信息管理系统而言相当重要。否则的话，可能会为一个相同的住户建立很多条记录，也完全有可能为两个不同的住户只建了一个记录。这样，就可能会给一个住户发很多份相同的催缴通知或另一部分住户漏发了催缴通知。这都是我们应该避免的，物业管理公司很可能会因为这些小小的漏洞而失去大量的应收款项。原则上，物业收费信息服务子系统数据仓库是建立在统一的住户资料基础上。也就是说，必须将各分管处提供客户编码和客户信息进行确认，将客户资料统一，保证数据的一致性。物业收费管理系统1-31.2.4数据的可用性应该首先明确哪些数据是物业收费信息服务子系统使用者所关心的，又如何充分地加以利用。为使系统能正确理解数据的意义，物业收费信息服务子系统数据仓库还必须提供完备的元信息，以保证数据的可用性 。1.2.5数据的精确性数据仓库系统提供的数据应该具有较高的精确性。一般对于十进制数据，要求精确到小数点后两位，对于住房面积长应该精确到小数点后两位，对于描述性的文字原则上也应该有精准的含义。1.2.6数据的规范性数据的规范性要求数据按照一定格式存储。物业收费信息服务子系统数据仓库中包括客户资料、统计数据等大量的文本信息，如果这些庞大的文本信息不具有一定的规范性是很难进行查询和分析的。1.2.7数据的时效性为分析历史记录和通过历史记录进行预收预测，原则上仓库数据应该提供现今的数据，以及 10-15 年或更持久的历史数据。1.2.8数据更新的及时性为了随时保持物业收费信息服务子系统中数据的有效性和时效性，对数据进行及时更新非常必要。更新周期应该考虑的因素包括：各数据来源的保存周期、预测分析周期、各项业务服务的特点、硬件系统的存储性能等等。综合上述各因素，为了给统计者提供及时而有效的统计支持，最好是能够每天定时进行更新，如果系统经常忙于响应各种查询，则可选择每周更新一次或两次。一般说来，报表数据的更新时间3 分钟；数据抽取、转换、入库的时间应少于在线事务处理休息时间。物业收费管理系统1-41.2.9响应的及时性响应的及时性是决定使用者对系统所提供的服务与支持是否满意的一个重要衡量指标。能否做到“有求必应”是一个关键。可能影响响应及时性的因素很多，包括查询的复杂度、系统处理能力、软硬件配置等。一般说来，用户查询的响应时间应15秒。1.2.10 安全性确切地讲，物业收费信息服务子系统是一个完整的管理流程，涉及物业管理公司的各级领导和收费人员及多个环节和部门。因此，严格地限定各级使用者的访问权限和操作权限对于保证系统的正常运行非常重要。1.2.11 易用性在不影响领导正常思维方式的前提下，物业收费信息服务子系统应尽量提高系统的易用性和友好性。1.2.12 统计结果的可理解性统计结果的可理解性不仅是指在形式上给出直观、可视化的 OLAP 及数据挖掘分析结果，而且在内容上应该针对具体业务和服务给出各种方法的性能比较，给予决策者以充分选择的余地。经常采用的形式是图示和列表的方法，如柱状图、饼状图、散点图、折线图等等。1.2.13 扩展性和灵活性系统使用者的需求和系统的规模可能会随着时间的推移而发生变化，物业收费信息服务子系统的扩展性是不容忽视的一个问题。例如，系统应该具有一个可由使用者自定义的统计功能接口，以便使用者可灵活地实现报表内容和种类方面的扩展。物业收费管理系统2-5第 2 章 整体的物业管理信息化规划建议2.1 物业管理一体化规划方案整个系统由来自与客户和市场的需求信息和反馈系统所驱动，通过客户服务层将各种类型信息的统一传达至业务处理层处理，处理结果再及时反馈回客户服务层。其间涉及各种环节的协调、控制、信息的调度，通过后台强大的服务程序支持。1、物业管理一体化规划方案的核心理念如何通过新的信息技术使物业管理公司能够为用户提供优质高效的服务，如何使物业公司通过新的技术降低物业管理成本，提高经济效益，如何通过拓宽物业信息系统的范围，为物业公司带来更大的竞争力已经成为物业管理公司物业管理系统建设的首要问题。因此，物业收费管理信息系统的建设必须以市场和客户服务为轴心，以方便客户为宗旨，优化重组业务流程，创新服务方式，强化监管能力，提高物业公司决策和管理水平。通过各种方式提高服务质量，提高物业费用收入回收率为物业公司创造更好的社会效益和经济效益成为物业管理收费信息系统的核心理念。二、物业管理一体化规划方案的基本概念在上述核心理念的指导下，物业管理信息系统也随着其服务客体的职能体系变化而增加了新的内涵。物业管理一体化解决方案是指基于现代计算机与通信技术，将物业管理工作进行电子化管理的综合信息系统。具备客户服务、营销业务处理、监督和管理、决策支持等功能，是促进物业管理服务创新、管理创新和技术创新的基础和重要保证。在整个解决方案中其各个组成部分既相对独立又紧密联系，在系统建设过程中既要对系统的整体结构进行宏观勾画，对各层次的功能进行细致描述外，还要注意各个层次之间的信息交互、信息共享的技术实现，最终使之成为有机协调的物业管理管理物业收费管理系统2-6信息系统。三、物业管理一体化规划方案的功能体系在进行物业管理系统的进一步规划之前，不管首先建设的是整个解决方案中的哪一部分，都必须首先明确物业管理信息系统的整体体系结构以及各个层次的关系，这样，不仅更有利于当前系统的具体方案的实施，而且对以后不同系统之间的集成、整合和协调工作都有重要的指导意义。a) 客户服务层是整个物业管理信息系统对外的“窗口” ，在与客户沟通并为其提供各种服务的同时，负责收集客户的物业需求信息；商务化扩展功能层主要通过电子化商务手段直接面向市场，其具体技术实现方式包括物业公司网站及电子商务系统建设，银电实时联网工程实施等。b) 营销业务层和数据处理中心建立在客户服务层之上，负责对客户服务层获取的业务信息和客户需求信息进行处理，并将处理结果反馈给客户服务层，其主要内容基本上是传统物业管理信息包含的业务处理系统如：业务扩