王者欧洲推广策略

王者 欧洲一、项目分析【1】地块分析地理位置与面积：本项目地块位于泉州市洛阳江畔，规划总面积 243552 平方米，总建筑面积 128000 平方米。景观环境 项目北面是洛江，江景地块拥有的得天独厚的景观优势，但除临江度假村别墅外，大部分别墅无法直接看到江景，形成较为封闭的环境，因此人工造景是本项目主要居住实地景观。在此基础上，本案与其它竞争个案相比，其景观资源具有一定的优势。交通环境本案距离市中心仅 10 公里，距福泉高速公路入口处仅 1 公里，324 国道紧邻本案，市区第二条外环通道朋山岭隧道的建成和大坪山隧道的贯通连接， “大泉州”战略的实施和通港路、跨海大桥、东大门道路扩宽工程的施工、秀屿港等大型基础设施的投建。交通环境十分便捷，使本案在未业几年内将有较强的区位优势。周边配套设施调查本项目处于城市近郊，半径 500 米范围内缺少较好的商业配套和生活配套设施，且在一至两年内都不会有太大的改善，对面的洛江工业区和大型住宅片区的规划、开发后可提供部分配套设施与本项目共享。【2】SWOT 分析别墅项目优势分析项目位于城市近郊，处于泉州市区的边缘。其优势为可较方便享受城市之便利繁华，可作为真正居家型使用，同时由于临江及隔江而形成的居者心理上的与城市喧嚣的隔离，使其具备了度假居住的功能，因此打破了传统的居家度假两难全的局面，进一步提升了项目的市场价值。项目位于洛江南岸，自然景观较为优美，为泉州市区之少有，项目目前地貌条件较佳，自然植被满覆，绿色景深，是一建造高档别墅的优秀地块。项目目邻近福厦路，可以便利地到达市区、临界市区各地。项目位于大型高档临江住宅片区，又紧邻洛江生活区，即将兴建的泉州最大规模的高尚城市板块，将为该项目提供完善的商业及市政配套，可满足住户的生活需要。以山水养生、欧陆风格建筑、西式贵族生活为整个项目的主题，将内外水景结合，把水融入住户的生活，最大限度地满足人类的亲水性，项使目的市场形象非常鲜明。项目弱势项目地块的区位形象较低，在泉州人心目中，洛江区不属于泉州城区，低片区形象，可能影响部分客户的判断。市化程度较低，目前项目附近的商业、交通、教育、医疗、饮食、娱乐等配套设施极不完善，近距离的较高品质的生活配套较少。金山生活区的配饰及该地区的大型市政设施规划不可预见。机会分析市政府对房地产业的政策支持，宏观经济发展已逐步攀升，具体表现为：政府停止审批城区机关企事业单位的集资建房项目，这将迫使商品房需求量增加。住房公积金贷款额度放宽，预计今年增加50，企事业单位工资将有较大提升。货币补贴资金增加较多，今年将达 1.2 亿元。填补泉州市无高档别墅空白。泉州市高品质、有特色的别墅有效供给的相对缺乏，同时市场有效需求的相对旺盛，是本项目最大的市场机会，能否抓住时机，抢占别墅市场的至高点是本项目成败的关键。威胁分析原有项目的恶性竞争，目前泉州市场已有马可波罗花园、宝珊花园等别墅项目在销售，本项目的推出将对其形成较大冲击，以上别墅项目由于定位规划都基本确定，可提升的部分不多，有可能采用价格战等恶性竞争手段，对本项目形成威胁。别墅市场的复苏，导致新的别墅项目在今年集中推出，如位于东湖街与温陵路交叉的景祥家园即将推出，将加剧整个市场的竞争。二、形象包装案名：王者欧洲案名释义1.王者 2 字：点出项目气质：300 亩的超大社区、洛江万倾浩瀚烟波、上层名流客户群体使项目具备了王者的磅礴气势2.欧洲 2 字：带出项目风格定位，及项目所在的全新生活方式，激发客户对西方生活的向往，和对本案初步影响的感知。备选案名王者欧洲印象洛水艺墅欧洲艺墅碧云天洛阳世家观谰渡家假山庄雅典新城水岸康桥主打广告语：洛水南岸纯欧风富人区备选主打广告语（产品定位关键词）：洛水南岸欧陆豪宅王者洛水南岸纯欧风超级政商巨星汇聚地欧洲印象 伴水而居江畔渡假别墅纯欧风江景休闲渡假山庄豪情领天下，尊贵此一家洛水南岸：加强客户对水岸生活的理解，和对自远古便川流不息洛江水的向往和人类天性中的亲水情结；洛江是泉州文化的发源地，洛水南岸除了点出项目位置及亲水社区的特征外，还强化了泉州人强烈的地缘观念，使洛江多了一份文化氛围和宗亲观念。产品定位：纯欧风山水休闲渡假别墅三、推案策略就泉州别墅市场而言，在本项目的销售推广过程当中，最有力的竞争对手是由南益开发的位于泉州东海的宝珊花园（同时我们不低估任何别墅项目的竞争力） ，宝珊花园以其错落的山体布局、大规模的社区概念、实力开发商、海景别墅、8 年的时间沉淀口碑塑造、上层客户影响力，整体优势将凌驾于本案之上。所以，避开宝珊花园的锋刃，抑其短，扬本案之长，尽量跳开产品同质区，塑造、宣扬本案独特优势，消除客户内心产品可比性，以本案相对魅力促进销售是推广的重点。同人类一样，任何产品必定存在客观优缺点，本案相对于宝珊花园也存在绝对的优势，张扬本案相对于宝珊花园的优势因素，将在销售现场、广告语言系统中贯穿始终。本案相对于宝珊花园的优势邻江相对邻海的优势价格优势产品设计更为纯粹、现代豪华休闲配套洛江发展远景产品外观所营造出的浓重文化气息物业管理（人为营造，务必加强）新观念、新产品所带来的冲击力实际操作重点【1】服务老客户，挖掘老客户影响力覆盖下的有效客户：【2】截流宝珊花园客户：在宝珊花园附近树广告看板，吸引目标客户注意。扬长避短，区别项目如：海景与江景的区别（针对宝珊与马可波罗）沿海住宅海风碱性强，会腐蚀人体皮肤以及金属饰品家具。有责任的男人总是最懂得呵护自己的家。【3】寻找新客户：具体运作：主题活动造势；软性报道造势；富人区概念炒作；江景豪宅炒作；洛江前景（区位、市政规划方向）炒作。1.软性报道引导：文章标题及内容泉州富人区在哪里？住宅郊区化是城市发展的主流解读别墅欧陆风格建筑何以经久不衰？世界级的巨贾都住什么样的房子？ 西欧生活方式什么是江景豪宅？洛江闽南文化的发源地有钱了？怎么活？通过炒热洛江地块、激发潜在客户对欧洲富人别墅生活的向往，为项目开盘销售预埋伏笔。2.活动造势单纯的平面报纸广告在如今广告铺天盖地的信息化社会当中，显然显得苍白无力；有针对性的公关活动是填补宣传领域的有效手段，为了项目尽快占领别墅高端市场，我们设计了一系列公关活动，力求在最短的时间内传播产品信息，并树立产品形象，实现产品销售这一终极目标。产品设计交流会房子应该受到尊重时间：开盘前地点：社区会所（或市区酒店）主题：邀请老客户及泉州名流人士，举行产品设计交流会，在开发商和客户之间进行互动产品设计交流，客户可以按自己意愿提出自己的设计意想，开发商予以补充、完善、建设。现场签定委托建设意向书，或交纳一定现金保留位置预定。建委、规划局、设计院、开发商、代理商、风水大师将均有专人出席现场。目的：项目前期造势，积累新客户，为项目后期销售作铺垫；服务老客户，给予购房的尊严和满足感。星光大道署名仪式时间：项目中前期地点：项目中庭步道主题：将客户家庭成员名字及手印刻于中庭步道上（星光步道） ，让客户的声名永世流