REICO工作室-2008-2009年中国房地产市场报告-111页

20082009 年度中国房地产市场报告CHINA REAL ESTATE MARKET REPORTREICO 工作室北京 2009.1关于“REICO工作室”“REICO 工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO 工作室”独立开展房地产市场研究， “自主超然、格物致知” ，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：刘琳、呈先、黄英、任荣荣、汪文祥、周霞、岳国强。2008-2009REICO REPORT1目 录总报告： 3摘要 4宏观经济和政策环境 5全国房地产市场分析 9区域房地产市场分析 222008年房地产市场形势预测 34分报告：住宅市场分析 39二手房市场分析 57商业营业用房市场分析 79办公楼市场分析 95指标解释 110 专题报告：我国城镇住房保障范围和保障方式研究 112摘要 113一、住房保障定义 114二、住房保障标准界定 117三、我国城镇住房保障对象范围界定 121四、我国城镇住房保障方式选择 130五、结论及建议 1392008-2009REICO REPORT22008-2009REICO REPORT32008-2009REICO REPORT4总 报 告2008-2009REICO REPORT5摘 要2009年，我国将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，争取保持经济平稳较快发展2008 年，我国经济增长回落，3 季度受金融危机影响经济增 长出现较快下滑，通缩压力上升。决策部门决定 2009 年施行积极的财政政策和适度宽松的货币政策， 2009 年经济工作的首要任 务是保持经济平稳较快发展。2008 年 4 季度，房地产政策核心是加快保障性住房建 设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产 开发投资规模。2008年，全国房地产市场供给增长下降，需求持续下降，房价出现下跌 土地开 发和 购置面积均为负 增长，土地价格 涨幅下降。部分城市出现土地流拍现象。 全国房地 产 市场供给增长 下降，需求持 续下降。从供给方面看，商品房增量供给增加但增幅下降。其中，房地产开发完成投资、商品房新开工面积、施工面积、竣工面积的增幅均有所减少。从需求方面看，商品房销售面积同比减少，商品房空置面积逐步增加，房地 产市场需求持续下降。 各类 型房屋 销售价格涨幅逐步回落，8 月份 70 大中城市房价出现近 10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。 房屋租 赁价格 涨幅回落。 房地 产市场 衰退程度逐季增加。1 季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持 较高幅度；2 季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出 现下跌；3季度购房意愿继续低迷，开发 投资意愿持续降低，房价出现 首次下跌，跌幅逐月增大，房价下跌城市数量增加。房地产市场衰退态势由珠三角区域逐步向全国范围蔓延 东中西地区房地产市场供 给增长下降、需求回落。其中，中部地区投 资比重较快增加，企业购置土地面 积仍同比增加但增幅下降， 东部地区和西部地区企业购置土地面积均为负增长；东部地区商品房竣工面积增幅增加；东中西商品房新开工面积增幅均有较大幅度下降，东部地区下降幅度最高。 东中西商品房销售面积均为负增长，增幅均下降 50 个百分点左右，中部地区商品房空置面积增加最快。 长三角地区、珠三角地区和环渤海地区房地产市场供求下降。比较来看，珠三角地区房地产投资增幅下降幅度最大、购置土地面积为负增长、新开工面 积增幅下降；环渤海地区购置土地面积负增长、新开工面积增幅下降；长三角地区购置土地面积和完成开发土地面积增加但增幅下降，新开工面积增幅增加。三个重点区域商品房竣工面积增幅均有所增加，长三角地区增加最多。三个重点区域商品房销售面积均为负增长，长 三角地区商品房销售面积下降幅度最高。 2007 年东 中西地区当地居民住房支付能力 继续下降，其中东部地区当地居民住房支付能力相对最低。西部地区存量住房的空屋率最低。2009年房价将会止跌企稳 2009 年房地 产市场走势 仍然与宏观经济和政策环境有着密切关联，房地产市场发展的不利因素是 2009 年宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台。其中，减息和税费优惠有利于提高居民住房支付能力，扩大企业融资 途径有利于缓解开发企业资金紧张；但当前供大于求形势下，加大经济适用房建 设对商品住宅市场有一定的负面影响；农村建设用地流转制度改革也将对房地产市场产生长远影响。 2009 年商品房屋空置面积会有较大幅度增加。 2009 年房地 产开发投资 增幅会有较大幅度下降甚至出现负增长。 2009 年房地 产开发企业 并购重组将会增加。 在各种有利于房地产市场稳 定的政策刺激和 2009 年 3 季度宏观经济回暖的预期下，下半年房价将会止跌企稳。2008-2009REICO REPORT6宏观经济和政策环境宏观经济增长回落2008年，我国经济增长回落，3季度受金融危机影响经济增长出现较快下滑2003-2007 年，我国经济连续五年保持两位数的增长， 2007 年 GDP 增幅达到 11.9%，为此轮经济周期的最高值。 2007 年 5 月，CPI 逐月增加，通胀压力不断上升，宏观调控目标转为防过热和防通胀的“双防” 。在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，2008 年经济增长出现逐季回落。1-3 季度各季度，GDP 增速分别为 10.6%、10.1% 和 9%， 3 季度受世界金融危机影响，经济增长出现较快下滑。通胀压力迅速缓解 2008 年前 10 个月 CPI 累计上涨 6.72%。总体看 CPI 走势呈现前高后低，上半年各月 CPI 涨幅均在 7%以上，下半年 CPI 涨幅逐月较快下降，7-10 月各月分别为 6.3%、4.9%、4.6% 和 4%，通胀压力迅速缓解。从环比来看，3 月份以后，CPI 月环比总体上是下降的，前 10 个月累计新涨价 2.28 个百分点。原材料、燃料、动力价格、生产资料价格在 2008 年 7、8 月上涨到最高点后，9 月份也开始较快下降。1998年以来的GDP增幅与CPI资料来源：国家统计局；REICO数据库城乡居民收入增幅下降 2008 年前 3 季度，城镇居民人均可支配收入 11865 元，同比增长14.7%，扣除价格因素，实际增长 7.5%，增幅减少 5.7 个百分点；农村居民人均现金收入 3971 元，增长 19.6%，扣除价格因素，实际增长 11.0%，增幅减少 3.7 个百分点。截止到目前，国际金融危机仍在扩散和蔓延，对全球实体经济的冲击和造成的损失将进一步扩大，对我国经济发展的影响也将更加明显。经济下行压力加大，企业经营困难增多，保持农业稳定发展、农民持续增收难度加大。明年经济工作的首要任务将是保持经济平稳较快发展，保增长、扩内需、调结构相结合。981001021041061081101998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20072008年1-3月1-6月 1-9月6789101112CPI（ 左 轴 ）GDP(右 轴 ）2008-2009REICO REPORT72008 年宏观调控政策经历重大调整面对错综复杂的国内外形势，2008 年以来，我国宏观调控政策经历了迅速而大幅度的调整：从“双防”转向“一保一控” ，再转向“保增长、扩内需” 。年初“双防”政策 2008 年年初，在经济连续 5 年以高于 10%的速度增长后，决策部门认为经济增长有由偏快转为过热的风险，2007 年 12 月的中央经济工作会议确定了2008 年的宏观调控任务为防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀的“双防”政策，确定实施稳健财政政策和从紧的货币政策，财政支出重点用于加强经济社会发展的薄弱环节，着力促进结构调整和协调发展。年中“一保一控”政策 2008 年初，南方地区出现严重的雨雪冰冻灾害，5 月 12 日，四川汶川发生特大地震，造成人员重大伤亡，基础设施大面积损毁，工农业生产遭受重大损失。同时，受外需下降和调控政策影响，许多外向型出口企业经营出现困难，出口持续出现下滑势头。7 月 25 日召开的中央政治局会议明确了下半年经济工作的任务：把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，即“一保一控”。7 月 31 日，财政部等部门宣布自今年 8 月 1 日起将部分纺织品、服装的出口退税率由 11%提高到 13%。8 月初，央行调增了全国商业银行信贷规模，以缓解中小企业融资难和担保难问题。年末“保增长”政策 进入 3 季度，国际金融危机的影响逐步显现。10 月 17 日，国务院常务会议指出，采取灵活审慎的宏观经济政策，尽快出台有针对性的财税、信贷、外贸等政策措施，继续保持经济平稳较快增长。为此，国家出台了一系列保持经济稳定增长的措施：国家发展改革委 10 月 20 日宣布，继续加大强农惠农政策力度，其中包括全力组织开展主要农产品收购，较大幅度提高 2009 年生产的粮食最低收购价格，较大幅度增加对种粮农民的补贴。10 月 21 日，国务院常务会议研究加强基础设施建设，核准了公路、机场、核电站、抽水蓄能电站等一批建设项目，决定加快南水北调中、东线一期工程建设进度。同日财政部、国家税务总局宣布，从今年 11 月 1 日起，适当调高纺织品、服装、玩具等劳动密集型商品和高技术含量、高附加值商品的出口退税率。次日，为改善民生，扩大内需，财政部宣布，将加大资助困难学生、优抚救济、住房保障等方面的支持力度，加大保障民生投入力度，切实保障低收入群众和特殊群体的基本生活。10 月 25 日，温家宝总理表示，中国已经调整了宏观经济政策，把保持经济稳定增长放在了首要位置，同时兼顾抑制通货膨胀和保持国际收支平衡。11 月初，国务院出台了更加有力的扩大国内需求的十项措施，并安排了2009-2010 年总规模约为 4 万亿元的投资。12 月初中央经济工作会议召开，决定进一步加强和改善宏观调控，实施积2008-2009REICO REPORT8极的财政政策和适度宽松的货币政策，必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务。要着力在保增长上下功夫，把扩大内需作为保增长的根本途径，把加快发展方式转变和结构调整作为保增长的主攻方向，把深化重点领域和关键环节改革、提高对外开放水平作为保增长的强大动力，把改善民生作为保增长的出发点和落脚点。9月-12月，央行连续5次下调利率，4次下调存款准备金率央行从 9 月 16 日起连续五次下调利率，四次下调存款准备金率。其中，2008 年 9 月 16 日、10 月 15 日、10 月 30 日、11 月 27 日、12 月 23 日分别五次下调利率，导致 1 年期存款利率由 7.47%降为 5.31%，1 年期存款利率由4.14%降为 2.25%。2008 年 9 月、10 月、12 月初和 12 月末，央行分别四次下调存款准备金率，由 17.5%降为为 13.5%（中小金融机构）和 14.5%（大金融机构） 。房地产政策目标是保持房地产市场平稳健康发展2008年初，房地产政策核心是完善住房保障体系，抑制不合理住房需求 2008 年 1 月 9 日，国务院办公厅发布关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 ， 指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房” 。 2008 年 2 月 4 日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员修订经济适用住房开发贷款管理办法 ，可适当下浮经济适用住房开发贷款利率，支持经济适用住房建设。2008 年 3 月 3 日，财政部、国家税务总局颁布关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 （财税2008第 024 号） ，明确了支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策与支持住房租赁市场发展的税收政策。 2008 年 3 月温家宝总理在两会政府报告中明确指出，要“抓紧建立住房保障体系，让人民群众安居乐业。 ” 温家宝强调，今年要采取四项措施：一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。三要综合运用税收