易居房地产-2008年11月北京房地产市场研究报告终-156DOC

2008 年 11 月北京房地产市场研究报告北京易居房地产研究所目录2008克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路 140号邮编：200072 电话：563886861目 录易居视点 .1热点评述 .1数字楼市 .4关注楼盘 .4第一章 市场综述 .4一、政策法规 .4二、市政规划 .4三、市场资讯 .4四、市场概况 .4第二章 土地市场 .4一、市场综述 .4二、土地成交分析 .4三、重点地块分析 .4第三章 住宅市场 .4一、市场综述 .4二、供求关系分析 .4三、供应分析 .4四、成交分析 .4五、价格分析 .4六、项目解析 .4七、产品分析 .4八、热点板块分析 .4第四章 写字楼市场 .4一、市场综述 .4二、供求关系分析 .4三、供应分析 .4四、成交分析 .4五、价格分析 .4目录2008克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路 140号邮编：200072 电话：563886862第五章 商业用房市场 .4一、市场综述 .4二、供求关系分析 .4三、供应分析 .4四、成交分析 .4五、价格分析 .4第六章 平面媒体广告投放分析 .4一、平面媒体广告分析 .4二、项目营销透析 .4第七章 区域分析 .4一、城中心区 .4二、朝阳区 .4三、海淀区 .4四、丰台区 .4五、石景山区 .4六、大兴区 .4七、通州区 .4八、昌平区 .4九、顺义区 .4十、房山区 .4附件 2008 年 11 月北京市成交土地列表 .4易居视点2008克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路 140号邮编：200072 电话：563886861易居视点走出“金九银十”阴霾 成交量显著放大年关将至，开发商们利用各种利好消息、促销手段，提速资金回流，提振市场信心。11 月，京城楼市走出“金九银十”价降、量跌的阴霾，商品房、住宅均迎来了久违的量、价双升局面。这一方面给楼市带来了一定的资金回流，另一方面提振了市场信心。政府出台 4 万亿投资政策提振内需，保障性住房成为重点投资对象之一受国际金融风暴冲击，国内经济增速减缓，以房地产为代表的资产价格下降，成交量大幅下挫。本月，国家提出积极的调控政策即投资 4 万亿进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。其中重要的一项举措为加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，初步计划对安居工程投入 9000 亿。安居工程的入市将对明、后两年商品住宅市场造成一定的冲击，尤其是与安居房同步入市的同质项目，未来低端房地产市场面临较大不确定风险。土地成交量显著上升，土地首现负溢价，半数以上地块底价成交本月公开土地市场成交土地 13 宗，总建设用地面积约为 112.5 万平方米，环比上涨 46.6%；规划建筑面积约为 188万平方米，环比上涨 24.6%。本月首次出现土地成交负溢价率的情况，即成交总价低于起始总价，土地成交平均溢价率仅有-0.19% 。成交的 13 宗土地中，共有 7 总土地底价成交，1 宗负溢价率成交。年关将至，土地市场却无缘热闹，低溢价、高成交量成为“度年关”的方式。住宅市场成交量、价双升，政策性用房向上拉动明显本月，北京住宅市场新增供应量为 136.3 万平方米，环比下降 15.75%。其中，限价房推案面积为 24.31 万平方米，占总供应量的 9%。商品住宅市场成交量为 62.15 万平方米，环比上升 18.24%，成交量显著放大；另外本月政策性用房成交量达到 57 万平方米，环比上涨 41.1%，成为拉动整体住宅市场成交量“回暖”的主要力量。从成交价格上来看，本月价格小幅走高，达到 12965 元/平方米，环比上涨 6.2%，较“金九银十 ”出现小幅上涨。后市走势预测：价格低位徘徊、成交量持续放大根据易居 CRIC 中房地产决策咨询系统监测的数据显示，预计 12 月，北京住宅市场共有 37 个项目入市，将继续保持高位供给。逼近年关，开发商回流资金的需求增大，尤其是上市公司。在现有市场状况下，打折成为开发商增加销售量，加速资金回流的利器。由于开发商采用打折促销、供给量持续保持高位，预计下月成交价格仍将处于低位。从 11 月的表现来看，利好政策的出台和开发商打折力度的加大，使得更多的购房者和投资者加入的购房阵营。而利好政策影响和开发商打折的力度近期内不会发生变化，预计 12 月商品房成交量将持续放大。热点评述2008克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路 140号邮编：200072 电话：563886861热点评述双率重度下调 有望带动楼市回暖 背景全球性的金融危机使世界经济下滑，各国纷纷采取相应措施应对。11 月欧盟委员会发布的秋季经济预测报告显示，受金融危机冲击，欧元区 15 国和欧盟 27 国经济今年将进入衰退，随即欧洲央行宣布再次下调主导利率 50 个基点，由3.75%降至 3.25%，以期扭转欧洲经济的颓势，英国央行也宣布将基准利率下调 1.5 个百分点，降至 3%，以刺激正在步入衰退的英国经济。而仅仅几天前的 10 月 30 日，基准利率下调 50 个基点，在此之前，美联储今年已经两次降息 50 个基点，分别是在 1 月 30 日和 10 月 8 日。中国经济也受到了一定程度的冲击，为克服危机，保证中国经济继续持续稳定的高速增长，中国央行宣布，从 2008 年 11 月 27 日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各 1.08 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。此外，将从 2008 年 12 月 5 日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率 2 个百分点。而在此之前，除国家已经出台了一系列楼市利好政策外，央行今年已经四次降息。 （见附表） 社会观点聚焦上海北孚(集团)有限公司总裁秦少秋表示，降息对消费者而言，主要会对购房者心理产生影响，但购房者短期还是会观望，并不会这么快入市。而对于开发商而言，秦少秋认为本次降息仅仅是杯水车薪，因为一般而言，开发商的资金结构为自有资金加银行资金，但核心的资金来源还在于市场的销售。另外，房地产知名营销专家韩世同博士认为降息不但不能给楼市带来太大的利好，反而可能会加剧消费者的观望情绪。降息本身并不能增加消费者的购买能力，仅仅通过降低储蓄利率来迫使消费者降低储蓄意愿。韩世同表示，在经济危机不景气以及对未来经济发展预期不确定的情况下，消费者的信心降到了低谷。这个时候出台降息政策，只会加剧消费者的观望情绪，强化通缩预期。而中信证券分析师王德勇则表示这次双率重度下调是对房地产业的重大利好，因为企业成本降低、购房能力增强，而且宏观经济好转也会对房地产市场提供支撑。短期来看，降息将可能在一定程度上使得房地产行业成交量回暖。交通银行发展研究部总经理助理周昆平也认为此次降息对房地产业是极大利好。周昆平表示由于房地产是资金密集型企业，负债率非常高，此次降息对其降低负债率有很大帮助，对房地产企业有积极意义；另外本次降息可减轻购房者贷款负担，从而拉动包括房地产业在内的多个行业消费，有益于经济稳定发展。热点评述2008克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路 140号邮编：200072 电话：563886862 易居观点央行降息 108 大幅降低购房成本。 这次利率重度下调和之前政府一系列的降息以及各地方政府出台的利好楼市政策的效应正逐渐显现。根据北京市房地产交易管理网发布的数据，11 月北京商品房签约总量环比上涨 64%。而这次央行大幅度降息无疑加速了楼市的回暖。对于购房者而言，政府这次减息 108 个基点等于房价减 6%，现在 5 年期的首次按揭利息4.28%，从 9 月以来政府减息共 237 点，等于降房价 18%。以 50 万元期限 20 年的住房贷款为例，本次降息前五年以上贷款利率为 7.20%，等额本息还款月供为 3936.75 元，还款总额为 944819.16 元。而经过这次大幅度降息，五年以上贷款利率降为 6.12%，月供为 3616.86 元，还款总额为 868045.35 元，每月比降息前节省了 319.89 元，20 年合共可省76773.81 元。如果对比今年 9 月 16 日之前未降息的水平，每月可节省 568.45 元，20 年可以少付 136429.69 元。双率重度下调是供需双方的重大利好，具体效应会有滞后性。据统计，截止到 2008 年三季度，全国按揭贷款总额为839.5 亿元，此次利率的下调，使得个人按揭贷款减负超过 8 亿元，这大大降低了购房成本，同时首套住房首付比例下调至 20%也降低了购房门槛。与此同时，开发商贷款融资成本也大幅下降，2008 年第三季度，开发贷款总计 1503.7 亿元，这意味着开发商减负约 15 亿元。如万科等一些大型房地产企业的贷款额都在百亿左右，此次降息意味着企业的财务成本一下降低了上亿元，这个幅度是很大的。消费者购房成本下降，开发商贷款成本降低，成交量有望逐步攀升，开发商资金链的问题也会得到明显的环节，但是犹豫宏观经济政策的滞后性，降息的对楼市的刺激效应完全表现出来可能需要 3 至 5个月的时间。其它刺激经济增长的政策或将出台，楼市 2009 将逐步进入平稳期，预计 2010 年房价开始缓慢增长。易居认为大幅降息是一个强烈的信号，体现出决策层对宏观经济保增长的决心。本次降息由于融资成本降低，投资可能会大幅增加，对缓解目前的就业压力有明显作用，就业压力的缓解在一定程度上将会增加市场的总需求，这样市场就会进入一个良性循环。当然，政府还很可能出台一系列其他的相关政策来推动经济，比如，提升个人所得税起征点，甚至国家可以试图让人民币贬值来缓解目前的贸易出口萎缩以帮助制造业走出目前的困境。这些政策对经济的推动作用,会进一步提升楼市信心，而房地产行业本身就是一个信心行业。预计 2009 年楼市将处于相对稳定的状态，价格波动不会太大，而 2010 年可能出现小幅上涨。综上所述，易居认为这次降息大幅降低购房成本，将刺激成交，同时开发商贷款成本也降低，资金链问题将得到改善。其它有利于经济增长和降低失业率的政策也有望出台，楼市 2009 年将进入相对稳定的状态，2010 年起，房价将步入小幅增长的通道。热点评述2008克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路 140号邮编：200072 电话：563886863金融机构人民币存款基准利率调整前(%) 调整后(%) 调整幅度(%)活期存款 0.72 0.36 -0.36三个月 2.88 1.98 -0.90半年 3.24 2.25 -0.99一年 3.60 2.52 -1.08二年 4.14 3.06 -1.08三年 4.77 3.60 -1.17五年 5.13 3.87 -1.26数据来源：新华网金融机构人民币贷款基准利率调整前(%) 调整后(%) 调整幅度(%)半年 6.03 5.04 -0.99一年 6.66 5.58 -1.08一至三年 6.75 5.67 -1.08三至五年 7.02 5.94 -1.08五年以上 7.20 6.12 -1.08数据来源：新华网调整时间 调整内容2008/10/30 一年期存款基准利率下调 0.27 个百分点； 一年期贷款基准利率下调 0.27 个百分点2008/10/15 下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点2008/10/09 一年期存贷款基准利率下调 0.27 个百分点2008/09/16 一年期贷款基准利率下调 0.27 个百分点数据来源：新华网热点评述2008克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路 140号邮编：200072 电话：563886864数字楼市2008克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路 140号邮编：200072 电话：563886865数字楼市 2008 年 11 月，商品房供求比为 1：0.51，供求关系再度恶化图 1： 2007.11-2008.11北 京 商 品 房 供 求 走 势0501001502002502007.112007.12 2008.1 2008.2 2008.3 2008.4 2008.5 2008.6 2008.7 2008.8 2008.92008.102008.11单 位 ： 万 平 方 米0.00.30.60.91.21.51.8供 应 量 成 交 量 供 求 比数据来源：易居 CRIC 中国房地产决策咨询系统 2008 年 11 月，商品房成交均价为 13493 元/ 平方米，环比、同比均上涨 6.9%图 2： 2007.11-2008.11商 品 房 成 交 价 格 走 势0300060009000120001500018000210002007.112007.12 2008.1 2008.2 2008.3 2008.4 2008.5 2008.6 2008.7 2008.8 2008.92008.102008.11单 位 ： 元 /平 方 米数据来源：易居 CRIC 中国房地产决策咨询系统 2008 年 11 月，住宅市场供求比为 1：0.87，供应量和成交量呈双升格局图 3： 2007.11-2008.11北 京 住 宅 市 场 供 应 成 交 对 比 情 况0501001502002503002007.112007.12 2008.1 2008.2 2008.3 2008.4 2008.5 2008.6 2008.7 2008.8 2008.92008.102008.11单 位 ： 万 平 方 米0.00.51.01.52.02.53.0住 宅 供 应 量 住 宅 成 交 量 供 求 比数据来源：易居 CRIC 中国房地产决策咨询系统数字楼市2008克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延路 140号邮编：200072 电话：563886866 2008 年 11 月，