无锡万科可研报告04192022518827

无锡滨湖新城项目可行性研究报告第 1 页 共 53 页无锡滨湖新城可行性研究报告上海万科房地产有限公司二零零四年一月无锡滨湖新城项目可行性研究报告第 2 页 共 53 页目 录项目决策背景第一部分 无锡概况第二部分 项目概况第三部分 法律分析第四部分 市场分析第五部分 概念规划设计第六部分 项目开发计划第七部分 成本及投资收益分析无锡滨湖新城项目可行性研究报告第 3 页 共 53 页项目决策背景1、 2003 年的中国经济是“长三角年” ，快速增长的经济和一体化进程为长三角的房地产发展提供了广阔的空间，无锡作为长三角北翼一个重要的中心城市成为集团长三角区域拓展的优先选择。2、 无锡市政府对万科的信任和支持为项目的成功开发奠定了坚实的基础。在土地出让市场化的政策背景下，本项目无论从获取方式还是地价水平看，当前的合作条件都体现了政府的诚意。3、 本项目规模大，且处于规划前景良好的新城，属于万科最擅长操作的项目。在土地市场竞争日益激烈的今天，项目不仅成为未来无锡公司的核心项目，同时也为上海公司提供了优质的土地储备。无锡滨湖新城项目可行性研究报告第 4 页 共 53 页第一部分 无锡概况一、 城市概况1、 地理位置：无锡市地处长江三角洲北翼，是上海大都市圈的有机组成部分；东邻苏州，距上海 128 公里；南接浙江省、安徽省；西接常州，离南京 183 公里；北临长江，与泰州所辖的靖江市隔江相望。图一：地理位置关系图2、 行政区划：无锡下辖江阴、宜兴 2 个县级市，总面积 4650 平方公里；市区下辖崇安区、南长区、北塘区、锡山区、惠山区、滨湖区、新区 7 个区。无锡滨湖新城项目可行性研究报告第 5 页 共 53 页图二：无锡市区行政区划2001 年 1 月无锡将锡山市撤市设区，原锡山市的部分地域划归滨湖区，另设立了锡山区和惠山区，解决了长期以来无锡市县同城的问题。新的无锡市区面积由过去的518 平方公里拓展到 1622 平方公里。3、 人口：截止 2002 年底总人口 439 万，其中无锡市区 216 万。4、 交通联系：京沪铁路、京沪高速铁路、城际铁路和新长铁路在无锡交汇；锡宜高速、沪宁高速、锡澄高速、环太湖公路、沿江高速公路和东干线组成“十字+环形”的对外高速公路系统。二、 无锡宏观经济发展特点（无特指无锡数据包括市区及下辖县级市）无锡的宏观经济自 90 年代至 2003 年大体上可以分为三个阶段：第一阶段从 90 年到 95 年，这个阶段是 “苏南模式”的兴盛阶段，这一时期的发展使无锡经济跻身中国城市的前列；第二阶段从 96 年到 00 年，相对于苏州外向型经济的飞速发展和浙江“温州模式”的崛起，这一时期的无锡经济可以说是日渐迷航，年均11.8的 GDP 增长在长三角地区无疑是相对落后的；第三 阶段从 01 年到 03 年，数据和趋势表明无锡将迎来了新的发展周期，制约发展的瓶颈正转化为后发优势。惠山区锡山区新 区滨湖区北塘区崇安区南长区无锡滨湖新城项目可行性研究报告第 6 页 共 53 页1、 2000 年的无锡经济发达，投资与外向型经济的停滞制约发展无锡自近代以来就一直是苏南的工业中心和商业中心，又处在苏南“井”字形交通网的中心枢纽，九十年代初“苏南模式”的兴盛使无锡经济跻身中国城市的前列。2000 年无锡实现 GDP1200 亿元，排名全国第 11；人均 GDP27653 元，排名全国第6；人均可支配收入 8603 元，排名全国第 12。在经济强市的光环之后， “富得流油，脏得要命”形象地表现了“九五”期间无锡投资和基本建设水平与城市经济实力的不相称。 纵向比较：下图显示了“九五”期间无锡固定资产投资的缓慢增长及基建投资的停滞不前。固定资产投资的低增长减缓了经济发展的增速，同时基建投资的停滞不前更加剧了城市面貌与经济发展水平的不协调，无锡经济显得后劲不足2000、GDP、45512479 23761665 1639 1590 1541 1383 13101207 1200010002000300040005000上 海 北 京 广 州 深 圳 天 津 重 庆 苏 州 杭 州 成 都 武 汉 无 锡无锡滨湖新城项目可行性研究报告第 7 页 共 53 页 横向比较：综观下图 5 城市 2000 年固定资产投资与基建投资的比较，无论从绝对数字还是相对比值上无锡都是 5 个城市中最低的。这进一步说明了在这一期间无锡城市竞争力的相对衰退“九五”期间在投资增长缓慢的同时，拉动经济增长的另一驾马车外向型经济也显出了疲态。实际利用外资在 10 亿美元的水平徘徊；进出口总额尽管有一定增长，但大幅度的2000、5、01002003004005006000%10%20%30%40%50%60%固 定 资 产 投 资 （ 亿 元 ） 350 516 360 412 515基 建 投 资 （ 亿 元 ） 52.9 79.3 172.5 144 170.4固 定 资 产 投 资 /GDP 29% 33% 31% 40% 37%基 建 投 资 /固 定 资 产 投 资 15% 15% 48% 35% 33%无 锡 苏 州 宁 波 南 京 杭 州、“、”、251 241 27731135052.5 57.3 46.5 47.3 52.901002003004001996 1997 1998 1999 2000、“、”、36.5 33.244.3 43.459.810.81010.51012.102040601996 1997 1998 1999 2000、无锡滨湖新城项目可行性研究报告第 8 页 共 53 页增长只有 2000 年，比起同期苏州等城市的增长仍相对缓慢。 （2000 年进出口总额：苏州是201 亿美元、杭州是 105 亿美元、宁波是 75 亿美元）2、 2001 年-2003 年的无锡经济增长提速，城市建设突飞猛进从 2001 年起尤其是 2003 年，曾经裹足不前制约发展的投资、对外贸易、城市建设以及民营经济等均取得了飞速增长，促使无锡的经济增长重新提速，数据表明无锡迎来了新一轮的发展周期。2003 年 19 月无锡实现 GDP1402 亿元，同比增长 15.3，较“九五”期间 11.8的平均增速有较大提高；同期城镇居民人均可支配收入为 8752 元，同比增长 14.9。大规模的城市化扩张改变了“九五”期间的传统经济增长模式，2003 年 1-9 月无锡完成全社会固定资产投资 584 亿元，同比增长 76.5；其中基本建设投资更是创记录的达到316 亿元。固定资产投资和基建投资不仅成为拉动经济增长的引擎，也为房地产投资注入了活力。2000、2003、GDP1200 13601581 140211.2% 11.5% 12.8%15.3%0400800120016002000 2001 2002 2003.90%5%10%15%20%GDP、 GDP、2000、2003、02004006000%20%40%60%80%固 定 资 产 投 资 （ 亿 元 ） 350 405 538 584基 本 建 设 投 资 （ 亿 元 ） 52.9 76.2 129.5 316固 定 资 产 投 资 增 长 （ ） 12.6% 15.7% 32.8% 76.5%基 本 建 设 投 资 增 长 （ ） 11.7% 44.0% 70.1%2000 2001 2002 2003年 9月无锡滨湖新城项目可行性研究报告第 9 页 共 53 页在外向型经济方面，从 2002 年始无锡市史无前例的招商引资活动取得了惊人的增幅，尽管在金额上还无法与苏州匹敌，但足以使无锡重新回到竞争的行列中。2003 年 1-9 月，无锡协议注册外资和到位外资分别达到 38.9 亿美元和 20.9 亿美元，跃至全国大中城市前位（2002 年为第 8 位） 。良好的开放态势带动出口水涨船高，2003 年 1-8 月进出口总额为 87 亿美元，同比增长 45.7；专业外贸公司、外商投资企业和自营生产企业三大主体出口出现同步增长局面。出口市场不断拓展，出口产品结构更趋合理。诚然，2002-2003 年无锡经济的高速增长有其自身的经济基础和长三角地区的联动效应，但无锡振兴经济的思路和目标无疑也是重要原因。“十五“ 期间，无锡的目标定位是：实现从经济强市向现代化城市的转变。经济复兴的惯性和经济目标的延续将继续巩固无锡经济快速增长的态势。 首先是大力发展外向型经济。2002 年无锡的自营出口只有苏州的 1/3，合同外资只有苏州的 1/6，这些都大大制约了无锡在外向型经济中的竞争力。2002 年始，无锡新区宣告将要进行二次创业，要将现有新区规模扩大到 50 平方公里，每年的引资额要比上年增长 40%。 其次是民营经济的复兴，民营经济的绝对值与其在 GDP 中的占比逐年攀升。无锡是中国民营企业的发源地之一，蓬勃的乡镇企业和集体经济曾经是无锡经济的风景线，支起过无锡的“经济半边天”，如今无锡把民营企业的目标定位于温州。2000年 2003年 无 锡 对 外 贸 易 与 利 用 外 资0204060801000%20%40%60%80%进 出 口 总 额 （ 亿 美 元 ） 59.8 66.7 97.4 87实 际 利 用 外 资 （ 亿 美 元 ） 10.8 13.6 17.4 20.9进 出 口 总 额 增 长 （ ） 37.8% 11.4% 46.3% 45.7%实 际 利 用 外 资 增 长 （ ） 8.2% 25.4% 64.2% 73.3%2000 2001 2002 2003年 9月2000、2003、176249381 38914.7% 18.3%24.1% 27.7%01002003004002000 2001 2002 2003.80%10%20%30%、 、GDP、无锡滨湖新城项目可行性研究报告第 10 页 共 53 页 三是大力度的城市环境建设，提高城市竞争力和可持续发展能力。无锡从 2001 年底开始了大规模的城市建设，太湖广场、火车站站前广场及市中心绿地的建成改变了无锡市自然环境指数与城市环境舒适度指数错位的局面；2003 年无锡城市建设的投入将超过 150 亿元，预计全年道路将新增 46 公里、150 万平方米以上。3、 无锡的发展优势：强市区概念、区域交通枢纽、丰富的太湖资源 强市区概念为无锡在未来区域中心城市的竞争中奠定良好的基础无锡的强市区概念是相对于苏州的大苏州概念而言的，苏州的县域经济发达，在苏州高企的经济指标之后，是 5 个县级市昆山、常熟、张家港、太仓、吴江的强劲支持。苏州2002 年的 GDP、吸引外资、自营出口额三大指标中，分别有 67%、60% 、50%是代管的县级市创造的，而无锡相应的比例分别为 42%、34% 和 25%。而实际上对于公司进入的苏州或无锡市场而言，市场消费的贡献率主要还是来自于各自的市区。2001 年锡山市撤市并区的行政规划对于无锡的强市区概念也有着重大的积极意义，市区面积从 518 平方公里到 1622 平方公里的飞跃为城市发展提供了广阔的增长空间。项目所处的滨湖新城正是这一调整后无锡市区拉开城市骨架，建设特大型城市的战略之一。从发展的眼光看，尽管 2001 年无锡市区的各项指标只是原无锡市区和锡山市简单的累加，但随着大规划和城市化进程的推进实施，无锡市区的增长潜力已露锋芒。未来的长三角包括苏南，必将成为我国行政区划改革的试点，尽管会采用什么方式还是未知数。但可以肯定的是，随着下属县级市实力的增强，苏州也好，无锡也罢，都无法阻止他们离心的步伐。新一轮城市体系的蜕变会使城市的竞争从“集团式”的竞争向中心城市的竞争转变。 区域交通枢纽历来就是无锡的相对优势无锡位于长三角 2 小时经济圈的西北翼，地理区位使无锡责无旁贷的成为经济圈向外翼延续并辐射周边地区的阵地。在苏锡常都市圈中，无锡亦处于由沪宁线（东西向） 、沿江（东西向） 、苏嘉杭（南北向）和澄锡杭（南北向）所构成的“井”字形交通通道的中心。发达的高速公路再辅以沪宁铁路、京沪高速铁路、新长铁路以及长江和京杭大运河的水运交通，使得无锡成为苏南交通网络的重要结点；同时也是无锡发展物流业的基石。江苏省报请国务院批准的城镇体系规划中，