从案例入手揭示汶川大地震对房地产的影响

分析：案例入手 揭示大地震对房地产市场影响 以美国、日本及台湾为例 人类自诞生之日起，便孜孜不倦地探索自然、改造世界，进而与地球和谐共存。地震作为人类所面临的预测难、危害大的一种自然灾害，对社会经济发展产生深远而复杂的影响。本文将以美国 1994 洛杉矶大地震、 1995 年日本阪神大地震（阪神-淡路）以及台湾 921 大地震为例，分层次（房地产行业宏观环境、中观房地产市场、微观购房者消费选择模式）详细分析汶川大地震对成都、乃至中国房地产业所产生的短期-长期影响。 一、案例研究背景介绍 1、美国 1994 年洛杉矶地震 洛杉矶是全美仅次纽约，人口密度最大，零售商业总额排名第二、以商业及旅游业为主要产业的特大城市，经济总量占全美的 6.45%。 洛杉矶占地 3540 平方公里，北起塔哈扎比山，南至长滩，东起波莫那，西抵 Santa Monica，包含 80 余个城镇与城市中心，是典型的巨型多中心松散型城市。1994 年 1 月 17 日， 美国北部山脉地带发生 6.7 级地震，此次地震离洛杉矶市中心只有 32.19 公里，造成洛杉矶高达 300 亿美元经济损失。其中，62 人死亡，9000 多人受伤， 25000 人无家可归，毁坏建筑物 2500 余座，洛杉矶城市内部高速公路损坏，通向洛杉矶市区及其他地区的 11 条城际主干道被迫关闭。 2、日本 1995 年阪神大地震 1995 年 1 月 17 日日本兵库县南部发生 7.2 级地震。本次地震是日本第一个袭击市中心区的大地震，影响范围波及整个日本第二大经济圈关西经济圈（该经济圈产值占日本国内生产总值的 17%），造成经济损失 1000 亿美元，人员死亡 6433 人，灾民 32 万人。 其中，震中神户市作为兵库县首府，面积 544 平方公里，人口近 143 万，地处日本第三大工业区和交通枢纽地带阪神工业区。 阪神工业区有日本第二大城市大阪和第六大城市神户，制造业产值占全国的 13%，工厂数占全国的 15%，钢铁产量占全国的 24%，纺织业占全国的 20%，机械制造业占全国的 19%，电器产值占全国的 10%。 阪神工业区还生产汽车零部件、化学制品，造纸、造船业发达。 震灾对日本经济造成的损失不仅限于阪神工业区，还波及邻近工业地带和日本的对外贸易。 神户市作为受灾最严重的地区， 死亡高达 5471 人， 房屋损坏 67421间。 二、汶川地震对房地产行业宏观环境分析 1.经济方面 分析要点： GDP、CPI 、货币政策 、财政政策、上游原材料价格 汶山大地震对 2008 年中国经济总体增长的影响有限。地震不改变中国宏观经济稳定增长的长期趋势， 预计未来 12 年房地产行业的景气发展度依然取决于国家各类宏观调控政策力度。 本次四川汶川大地震高达 8 级，波及范围达到约 10 万平方公里。根据对三大地震城市案例研究得知，尽管地震短期冲击经济发展，但从宏观中期看并不会对经济增长产生负面影响。 日本阪神大地震与美国洛杉矶大地震在 7 级以上地震发生后，经济活动暂时性受到干扰，在经历震后一个季度内的调整，生产活动迅速被调到地震前的状态。 虽然四川是农业大省，但震区并非农业主产区；同时，虽然四川全省和重庆市的人口大约是全国的 10，但四川、重庆经济规模相对较小， 2007 年 GDP 分别占到全国的 4.3%和 1.7% （洛杉矶经济总量占全美 6.45%、日本阪神工业区占全日本 17%以上，台中县和南投县占台湾 7.6），固定资产投资分别占到全国的 4.1% 2.3% ，房地产投资分别占到全国的 5.3%和 3.4% 。基此可以看出，汶川大地震对中国经济增长的负面影响与国际案例相比较要微小得多， 中国经济增长的恢复期会比国际案例缩短很多。 根据以上分析，我们初步判断四川地震对 2008 年中国 GDP 增长的影响仅会局限在第二季度；而之后的重建工作还有助于实现下半年固定资产投资增长。 汶川地震将导致局部农业生产和运输中断，短期增加国内通胀压力。在 2008年第一季度继续维持高通胀的现状下，我们预计货币政策将以结构上的调整为主，在灾区实施差异化经济政策，显现“局部温和倾向”，但全国信贷总量不变，挤压部分资产价值高估城市的信贷量。 四川经济仅占中国 GDP 的 4%， 但农产品增加值占全国的 6%左右，粮食产量占全国的 5.8%， 猪肉产量占全国的 11%。 汶川地震将导致局部农业生产与交通终端，短期将对全国的粮食及猪肉价格造成一定影响，增加国内通胀压力。 当前国内外经济形势变化更趋复杂，中国政府为保证经济的长期稳定、健康发展，会继续从严宏观调控货币政策。但当前抗震救灾为首要任务的前提下，我们预计货币政策在灾区实际操作中将显现“局部温和倾向”，这表现在： 暂缓灾区存款准备金率：央行 5 月 15 日再次上调存款准备金率的背景下，央行决定，对受灾严重的成都、绵阳等 6 市州，地方法人金融机构 5 月 20 日暂不提高存款准备金率；同时，追加救灾支农再贷款限额 15 亿元和再贴现限额 10亿元。 增大贷款额度：央行两次对地震灾区增加再贷款额度，共计 70 亿元。 各类贷款优惠利率：对用于救灾及灾后重建的各类新发放贷款，包括“三农”客户贷款、中小企业贷款、一般法人客户贷款、个人客户贷款以及项目贷款等，均可在现行利率政策范围内执行最优惠利率；对灾区居民新发放的个人住房按揭贷款，可执行下浮 15%的优惠利率。等等。 值得注意的是，在现阶段高通胀的经济形势下，我们判断在灾区实施的货币倾斜政策，仅是结构上的调整，而非以增多货币供给导致社会总需求膨胀为代价的（否则会影响今年 CPI 控制目标），此类倾斜将以其他地区信贷更加紧缩为代价。基此可得：可能四川省内的受重灾区的影响的轻灾城市（例如成都）将面临相对宽松的贷款政策环境，这可能有利于房地产市场的迅速复苏；而前期房价增长的城市（例如深圳）可能短期将面临更为严厉信贷政策，加长自去年开始的房地产市场调整周期。 在目前高通胀、严控货币政策的前提下，我们预计地震灾区的救灾及重建政策将以财政政策为主，货币政策为辅。 近几年，中国财政实力不断壮大： 2003 年至 2007 年，全国财政收入累计约17 万亿元，比上一个五年增加 10 万亿元，年均增长 22.1。 与此同时，中央财政赤字率和债务率保持很低水平，表明中央政府财政状况良好，不仅可动用财力充裕，而且有较大的减税和发债空间。基于目前现阶段复杂的国内外经济形式，我们判定在未来的灾区重建工作中，政府将以利用财政政策为主。这体现在： 财政支付转移与财政资金划拨：根据国务院常务会议决定，中央财政今年先安排 700 亿元，建立灾后恢复重建基金，明后年继续作相应安排。同时，中央财政安排 250 亿元，加大对抗震救灾的资金投入。 实施税收优惠政策：5 月 19 日，财政部、国家税务总局发布关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知，要求财政税务机关贯彻落实好现行税收法律、法规中可以适用于抗震救灾及灾后重建的有关税收优惠政策，优惠税种包括企业所得税、个人所得税、房产税、资源税、契税、城镇土地使用税、车船税、进出口税收等。 基于以上分析，政府每年需要增加财政开支几千亿元，灾区可能将享受到明显的财政政策倾斜。扩张性财政政策在灾区将有明显体现；加之差异化的信贷政策和各界社会重建资金的援助， 投入效果对区域经济为正面。 而且这种正面效应，在中长期对四川的非重灾区大都市，经济促进作用或许更明显；而区域基础设施的重新规划、改善带来更大的投资潜力。 灾后重建将导致原材料和劳动力的短缺，四川非重建城市的房地产开发公司将面临建安成本提高的潜在风险。 中国目前处于高通涨时期，房地产上游原材料（如钢筋、水泥、砂石等）价格日益攀升。而本次地震的灾后重建工程将无疑放大原材料需求。此外，由于水泥、钢铁等行业的运输条件、成本限制，并且四川地区地处盆地，运输不便，注定了灾区重建的主要材料来源地以当地或附近企业为主力。 下面我们将简单测算灾区重建的钢铁、水泥需求量。 截至 5 月 20 日，汶川大地震导致超过 540 万人无家可归，按人均面积 20 平方米计，则需重建房屋 1.08 亿平方米，共需 324 594 万吨的钢铁（钢铁用量按3055 公斤/ 平方米计）、 23762808 万吨的水泥（水泥按 220260 公斤/平方米计）。考虑到公共建设配套的修建，灾区重建的钢铁、水泥用量可能翻倍。 根据统计， 2007 年中国生产粗钢 4.89 亿吨， 同比增长 15%，出口 5488 万吨，基本实现供给平衡。由于地震影响，四川攀钢、长城特钢等钢铁生产基极受到破坏影响，产能预计存在降低的可能，同时考虑到全国钢铁出口合同订单量提高及出口合同的履行，突发的地震导致钢铁需求放量。我们预计灾后重建将可能将引发一定程度的钢铁供给短缺。 此外，由于水泥的保管问题，以及运输条件、运输成本问题，水泥供应更多只能依赖川渝水泥基地的生产能力。据统计， 2007 年四川省新增产量为 1314 万吨，周边各省新增产量为 1562 万吨， 2008 年预计四川及周边省份的新增产量为 3500 万吨左右，在正常生产的前提下依然存在 1500 万吨的缺口。加之地震影响，江油双马水泥、黔江水泥、都江堰拉发基水泥生产基地受损，且 2007 年中停产高环境污染、低安全效益的小水泥。基于种种因素的叠加，我们预计将导致水泥供应远不能满足灾后重建的需求。 由于大规模的重建工作将于今年下半年开始、明年进入高峰期。我们预见，明年将是建筑原材料最为紧张的一年，政府将采取资源战略平衡原则，在短期内通过行政手段实施价格控制，为灾区重建提供足量的原材料和劳动力供应；而在四川轻灾非重建城市将可能面临原材料供应短缺的风险， 进而推高该地房地产公司的建安费用。在前期房地产市场宏观调控、量价走低的大环境下，房地产开发公司将在短期内无法提高房屋售价，对冲建安成本走高的影响，存在开发项目利润率下降、现金流进一步恶化的运营风险。 2、城市建设 分析要点：灾区房屋重建计划、城市旧改 未来 13 年重灾区的住房重建将进入实施阶段，而非重灾区的城市旧改力度也将加大。 毫无疑问这两项城市级开发项目的实施将会对四川房地产市场产生深远影响。目前灾区房屋重建计划的详细政策及规划尚未出台；但是我们预计政府将利用住房保障、小产权，解决灾区人民的住房需求问题。灾区重建计划对房地产市场的影响，将更具重修具体方案而定，目前我们仅能暂凭现存可能方案，评估该影响的可能属性。 灾区住房重建计划 截至 20 日，本次汶川大地震导致超过 3000 万平米建面的建筑倒塌、1.2 亿平方米的房屋受损。 预计， 今年投资的 700 亿重建基金主要用于过渡安置房重建、基础设施建设、农业补贴、疾病治疗等领域。 案例研究：美国 1994 年洛杉矶地震 在 1994 年， 洛杉矶受灾区大约 60%的房屋缺乏地震保险。为了促进房地产市场与灾区经济稳步恢复， 美国洛杉矶政府将总计高达 120 亿美金财政调拨与公众捐助，分配组装成七个互为补充的住宅恢复计划。（图 1） 按住房重建阶段，美国洛杉矶住房重修计划如下： 过度临时安置阶段： 1993 年美国正经历经济缓慢复苏阶段。政府通过财政支付转移，修建部分临时安置，分配给灾区人民。同时为了刺激资产市场，将未能分配到临时居住灾区人民，发放 Federal Emergency Management Agency(FEMA) 临时居住补贴（给于 23 个月最高达 1150 美金/ 月的租金资助）与 HUD Section 8 补贴（为低收入房屋租赁者提供 18 个月的住房租金补贴） 永久性房屋修建阶段：政府为刺激经济增长，提高灾区经济恢复能力，放松各类小商业贷款， 为各中小型商业机构提供最高可达 150万美金的、 利率为 4%8%的低息贷款 Small Business Administration (SBA) 商业贷款，用于重新启动商业活动，创造灾区良好的经济货币政策环境。 针对房屋销售市场，政府为吸引各住房投资机构参与灾区重建的兴趣，加大对集合住宅项目的信贷批准力度，成立 HUD 贷款，为集合住宅项目提供金额最高可达 1 亿美金的无息贷款建设贷款；与此同时，政府成立 Small Business Administration (SBA) 小业主贷款，为小业主提供物业最高可达 20 万美金、利率为 4%8% 的低息贷款，用于维修住房、房屋抵押贷款等，提供住房消费支持。针对部分贫穷客户，政府提出 Federal Emergency Management Agency(FEMA) MHR高达 1 万美金的房屋补贴，作为 SBA 未满足需求的补充。 针对租赁市场，政府提供 Federal Emergency Management Agency(FEMA) IFG：为住房租赁者提供最高可达 12200 美金的租赁补贴， 作为 SBA 租赁客户未满足需求的补充。 旧城改造 成都市在过去几年的时间里，已对城北四大片区、城东逐年进行了城市旧改。本次汶川大地震对成都市旧城改造进度可能会提出更高的要求：不符合国家抗震设防要求的区域会进城市旧改、 本次地震中所造成的危房纳旧城改造范畴。 根据成都市旧城改造的经验，将采就地安置/临近安置与现金补贴两种方式。若家庭地震险或类似配套政策能顺利推出， 预计城市旧改引发的房屋升级刚性需求，将在拆迁补贴的支持下，得到有效释放。 3、工程质量 分析要点：抗震标准规范 日本抗震体系经历了 38 年 发展，每次地震后都在原有标准上进行调整修改。目前，日本抗震体系贯穿房屋建筑施工要求、使用质量监控与房屋交易管理三阶段。 施工标准确定：在施工阶段，施工方按日本建筑抗震要求（主要由 “日本建筑抗震规范 ”与 “日本建筑抗震设计方法 ”构成）进行建筑施工。值得注意的是，日本的抗震标准要求跟随地震灾害演变发生、建筑新材料的发明使用、建筑结构技术的进步，平均每 35 年进行一次修正完善； 过程质量监控：日本 1998 年建立“建筑监管局”，主要负责按照最新的建筑抗震要求，对所有在建与已建各类商品房进行质量鉴定，并向公众公示权威鉴定书，接受咨询质疑； 交易管理：仿照美国，日本建立地震特