鲜活农产品物流建设项目可行性研究报告

X 鲜活农产品 物流建设项目 可行性研究报告 (代项目建议书 ) - - 1 目 录 第一章 概 论 3 一、 项目概述 3 二、 项目编制依据 3 三、承办单位概况 4 第二章 市场 需求 分析 5 一、物流园区的发展背景 5 二、项目发展概况 8 第三章 投资估算与资金筹措 15 一、投资估算编制说明 15 二、投资估算 15 第 四 章 项目实施进度安排 22 一、 项目实施阶段 安排 22 二 项目实施费用 预计 23 第五章 园区建设项目实施建议 23 一、 对园区建设项目的实施提供宏观环境支持 23 二、 明确物流园区在物流开发和发展中的地位 23 三、 抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障 24 四、 引 导和培育市场需求 26 五、 建立科学的园区建设发展机制 26 - - 2 第 六 章 园区运作系统设计 26 一、 运作系统框架 26 二、 园区内物流整体运作设计 32 第 七 章 效益预计 35 一、 投资收回预计 35 二、 促进农业产业化发展 35 三、 促进农民增收 35 四、 促进全市经济发展 35 第 八 章 结论与建议 36 第 九 章 财务报表 36 第 十 章 附件 37 - - 3 第一章 概 论 一、项目概述 1、项目名称 活农产品物流 建设项目 2、项目承办单位 X 3、法定代表人 4、项目建设地址 项目拟建地区、地点 : X 东山过境高速公路以东， X 连接线 以南， 小槐沟以北 ， X 村以西的地块。 5、建设规模 本项目总用地面积为 100 亩 二、项目编制依据 1、 X 市 “十一五”道路货运暨现代物流发展规划 2、 X 省政府关于加快服务业发展的实施意见（ 3、 X 市经济和社会发展十一五规划 (4、 “ X 省拟打造百个物流企业”（ X 商报 2008 5、 X 物流园区的建设报道（ 2006 年 12 月） - - 4 6、 X 省建筑安装工程预算定额晋建标字 2005 7、 X 省建设工程其他费用暂行标准晋建标字 2005 三、承办单位概况 000年 8月，原名 于 2007年 7月 10日正式更名为 X,注册资本为 500万元，总部位于 号白龙花园，基地设在杏花岭区中涧河乡 山过境高速公路东出口南侧，交通便利，是一家集生态科学、农林业技术开发，胚胎工程、畜牧养殖研究，物流仓储、房地产开发及荒山绿化等为一体的综合经济实体。公司组织机构健全，更设有专门的科研机构、培育中心、养殖基地等，现有职工 40多人（ 80%具有大专以上学历），其中有高级管理人员 10人，专业技术人员 20多人。经过 6年多的迅猛发展，公司现拥有总资产达 2000万元，年利润在 100万元以上。 公司作为较早进入杏花岭区中涧河乡的民营企业 ，以改善生态环境、缓解贫困、促进共同发展等扶贫式项目为重点，在中涧河乡的大脑山、大石脑地区进行荒山绿化、退耕还林、东山引水解困及建立北方植物园工程的开发建设。 公司作为较早进入杏花岭区中涧河乡的民营企业，以改善生态环境、缓解贫困、促进共同发展等扶贫式项目为重点，在中涧河乡的大脑山、大石脑地区进行荒山绿化、退耕还林、东山引水 - - 5 解困及建立北方植物园工程的开发建设。 公司目前正在引进新的技术，吸收资金 短期内建立股份制企业。 公司全体员工本着超前 、 承担 、 诚信的经营理念，把公司建设成为技术、设施、服务、规模等综合指标 X 第 一的多元化的集团公司。 第二章 市场需求分析 一、 物流 项目 的发展背景 1 1 对物流概念的理解 根据物流的内在实质和活动特点，通常意义上的物流概念为：物流是为满足消费者需要而进行从起点到终点间的原材料、中间过程库存，最后产品和相关信息有效流动和储存的计划、实施和控制管理过程。这是美国物流协会从总结物流经济活动特点和作用的基础上所下的定义。 物流概念的演变和发展过程充分揭示出物流的核心内涵，即通过与企业及社会经济活动的紧密结合，物流己不仅仅是一般意义上的与运输和仓储有关的传统组织管理技术，而是可以创造更高经济 价值的经济管理活动。现代条件下的物流是涵盖企业经济活动各个环节的创造增值价值的经济活动，物流既是一项管理技术，也是现代条件下新的经济发展理论，因此，对物流概念的理解应更为宽泛和多角度、多侧面。 - - 6 对物流运作功能的理解 物流是将企业的原材料采购，半成品及产成品库存、销售相关的运输、仓储、配送、包装等进行一体化管理的生产活动。 对物流增值功能的理解 物流是对企业的生产、销售组织管理及相关资源进行重新整合，以优化企业资产结构及经营活动的资本升值活动。 物流信息功能的理解 物流是为企业经营计划制定、存量管理、产 品跟踪、市场需求分析及产品流通运作等经营环节具有决策支持功能的信息服务活动。 对物流价值功能的理解 物流是通过降低企业运输及配送费用。实现零库存、优化资金流等途径，实现企业经营成本节约的创造增值价值的活动。 对物流概念理解的不同，以及因物流在不同企业及不同经营活动环节的作用存在差异，表现为物流组织管理方法的多样性，如 “准时制生产 ”、 “零库存 ”、 “供应链管理 ”等。随着物流作为一种专业化服务方式的出现，其具体经营业态也呈现出多元化趋势。 在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市 己经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。随着这些物流园区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。 - - 7 1 2物流园区的战略意义 物流园区的作用是与其功能密不可分的，从功能角度分析，物流园区的作用主要体现在对经济社会发展的促进、对区域物流系统和城市物流功能区的完善以及对物流企业和物流效率的影响等 3个方面。 经济社会发展的促进作用 对经济社会发展的促进作用主要体现在以下方面： 培育新的经济增长点 流园区的建设，有利于物流园区的物流产业开发功能的发挥，将促进本市现代物流与物流产业的培育和 发展，必将产生新的经济增长点，为本市经济的可持续发展提供新的产业成长支持。 创造经济发展的环境水平创造了条件。 物流系统及功能的完善作用 区域经济发展和城市化水平的提高，使得地区之间、城市之间、城市与周边辐射范围内相关地区之间的物流服务需求保持了较为旺盛的增长态势，对城市物 加快建设物流园区，将创造以杏花岭区为中心的良好的区域内产业布局与发展环境，为通过招商引资提高经济发展流管理与组 - - 8 织系统提出了较高要求。 完善物流设施系统 建设物流园区，加快现代物流基础设施的建设和发展，将会因不同区域的物 流园区在布局和功能上的呼应和协调，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持。 完善物流功能系统 由于物流园区的内涵决定了物流园区应设置于交通运输枢纽，因此，开发和建设物流园区，将会使 工和功能上更加完善，有利于 物流效率和企业效益的提高作用 建设物流园区，将大大改善以杏花岭为中心的经济区域的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，提高社会物流运作的整体效率，从而促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变， 提高经济增长质量；物流园区的建设和发展将为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，专业化的物流企业将从中受益，从而提高物流企业的经济效益，为其不断发展提供支持。 二、项目发展概况 随着全球经济一体化和我国经济建设的长足发展，党和国家把流通现代化改造和现代物流发展提到了国家经济发展战略规划和重要应对措施的高度，并把发展现代物流业作为 “十五 ”期间三大重点任务之一。国家相关部门出台了一系列有利于促进流通现代化 - - 9 和物流产业发展的政策意见。特别是国家交通部多次开会和通知，要求加快现代物 流业的发展，加快公路主枢纽及物流园区建设。 处于中部经济欠发达地区。近年来，虽然通过艰苦的经济结构调整，经济运行开始步入健康稳步发展阶段，但与沿海发达地区相比还有很大的差距。所以走新型工业化和流通现代化的道路，加快产业结构和流通结构调整，加快交通资源和商贸资源整合，加快港站枢纽和物流园区基础设施建设，实现大运高速公路经济带中轴辐射突破性发展，即成为 市两级政府第一位的战略性任务。 建设对杏花岭 区和 因如此，加快杏花岭 X“物流产业经济园区 ”建设，引起了市委、市政府主要领导的高度重视。 目建设的必要性 在 2006年 10月 22日举行的 “上，省委常委、市委书记申维辰为我市现代物流的发展描绘了这样一幅宏伟蓝图： 现代化、规范化和专业化为标准，以综合交通运输体系和信息网络平台为支撑，以现代物流企业为载体，以体制创新和技术装备现代化为手段，构建多层次、符合市场经济规律的社会化、专业化现代物流体系，成为黄河 中游区域物流中心，在全国形成影响力和号召力。 “现在，发展现代物流业在我市已经占据了天时、地利、人和，而目前我市物流业仍是建设 的软肋之一。目前， 要差距就在现代服务业。 ” - - 10 面对目前服务业物流发展存在的诸多问题， 十一五 ”道路货运暨现代物流发展规划中，展现了 年 4月，省政府出台了关于加快服务业发展的实施意见，其中把我市建设成现代能源原材料物流中心被列为发展重点。 市委、市政府明确提出： “把大力发展现代服 务业作为 。强调现代物流业依托交通干线和网络 ,建立以 大同和侯马为主要节点的物流格局。 此看来，我区 X“物流产业经济园区 ”项目的建设 , 符合 项目的建设无论对杏花岭区、还是对 目在行业中的地位 我省促进现代物流发展措施正式出台，预计到 2010年，拟投资 360亿元，打造 100多个经济和社会效益均佳的物流项目。本项目属 于杏花岭区 “物流产业经济园区 ”建设的项目，而 “物流 产业经济园 区 ”建设的项目已被列入 项目符合国家的产业政策、技术政策、生产力布局要求，项目建成后可望作为大运高速公路资源整合和经济带建设的重要组成部分。 目建设的目的 本项目的建设实施为实现 引区内外客商投资发展现代物流、仓储、商贸服务业和文化娱乐业，逐步把我区建成人流、物流、资金流和信息流的商贸服务大区，为我区及 目拟建的理由与重要性 2001年，根据 十一 ”计划，省交通厅 - - 11 在 十五 ”规划中提出了实施 “3216”工程的战略目标，其中的 “2”即建设物流基础设施和信息网络两个平台； “6”即建设高速公路网、客货场站网、快速客运网、物流配送网、汽车维修网、信息服务网六个网络。 2002年 7月，根据省委、省政府构建大运高速公路经济开发带 ,次（晋中）经济一体化发展和 合 代物流模式的创新发展需要，吸取各省市公路主枢纽建设的经验和教训，针对原 运系统是根据 20世纪 90年代中期 平及公路货运功能存在着：建设规模太小、功能单一、低水平重复建设、场站布局和功能已不能适应目前社会经济、城市建设、现代交通、现代物流发展需要等问题，提出了规划调整意见。将原规划的三营盘、贾家庄、东社、剪子湾、阳曲五个货运站布局调整为松庄、小王村、 X、西北环等六个货运市场暨物流中心。 杏花岭区委、区政府在 2004年国民经济和社会发展计划草案的报告中指出：无论从公路货运现代化站场的筹划，还是物流基础设施的建设计划，都已在省、市、区各级政府战略发展规划之中。在省市全局发展的环节中，我区的 “物流产业经济园区 ”项目已被市政府列入重要议事日程。 目建设的可行性 “地处城乡结合部，地域广阔，自然环境较好，空气清新，无污染。几乎无居民区和村落，有利于整体规划布局开发。 环城高速公路 - - 12 南侧，东邻大运高速公路经济开发带，南接市区道路网络，西靠太铁运输专用货场。杏花岭区政府已完成 “接通 通我区北部东出口，形成环城交通网 ”项目建设。交通条件交通网络的形成为本项目建设奠定了硬件基础。 保及社会效益 显著：仓储物流业属于低污染或无污染行业，投入少，见效快，经济效益高。 鸟瞰 于 此规划发展仓储物流园区，不仅符合 增加大量的就业机会，而且也不会对 家中部崛起战略和部分县区享受“西部开发 ”相关政策扶持， 家统筹区域协调发展，中部地区将逐渐形成享受西部和东北老工业基地相同或相近的政策待遇。改变中部地区处于政策 “边缘区 ”的不利局面，有利于 挥 比较优势，积极向国家争取实质性政策和项目支持，实现加速发展。 使城市功能不断加强，城市品味进一步提高，城市辐射功能也逐步加大。都将为 造一个千载难逢的发展机遇，这对我公司将承建的 “同样提供了不可多得的发展先机。 目规划建设的指导思想 以党的十七精神为指导，依国家 “十一 ”计划为框架，按照 十一五 ”发展规划 以 “资源型 ”物流为核心，加速发展区域基本物流业态，形成沟通城乡、有利区域经济发展的现代物流服务体系；按照 、市政府 “大力发展现代服务业 ”作为 - - 13 建设创新型城市的战略要求，以加快建设促进发展为主题，以提高效率与效益及优化环境为目标，努力构建货运物流和仓储网络体系。 目规划建设的原则 坚持货运主枢纽功能与物流园区功能相结合，相互依托、相互促进，提高效益；坚持立足近期，着眼长远相结合，与时俱进，适度超前，留有余地；坚持政府规划、政策指导、行业管理、企业主体、市场运作相结合，注重经济效益和社会效益；坚持园区基础设施建设与生态环境建设相结合，绿化园区、美化环境，创建生态园区。 目建设选址 经多次深入现 场勘察比选，最终选定在杏花岭区中涧河乡 体位置是 速公路 子村以西的地块。园区选址东邻大运高速公路经济开发带，可辐射阳泉、石家庄；南接市区道路网络，可直至临汾、运城；西靠太铁北站运输专用货场，可连接我国西部地区；北可连接忻州、大同。园区选址又紧邻太钢集团有限公司和 外附近有 6条公交路线通过。在此规划建设 流、资金流、信息流的高效合理流动，有利于拓展大运经济带的构建，促进多式联运和综合运输体系的形成，有利于整合杏花 岭区经济资源并拉动区域经济的发展。 划总用地 合 97亩。净用地 65亩。 其中：建筑占地面积 20亩，停车场占地 10亩，平面堆场占地 15 - - 14 亩，场区道路占地 10亩，场地绿化占地 10亩。园区建设估算投资9400万元。资金来源为：政府投资 3000万元，企业投资 3400万元，银行贷款 3000万元。 25600平方米。其中： 办公、管理、展销中心 建筑面积 6700平方米，仓储、配送中心建筑面积 9400平方米，调度中 心建筑面积 800平方米，产品加工中心建筑面积 3800平方米，检验中心建筑面积 1200平方米，公寓建筑面积 2500平方米，后勤 服务中心建筑面积 850平方米， 公厕建筑面积 290平方米 。 其它配套设施建筑面积 1100平方米。 储区、货物配送处置区、综合服务区三大区域。其中仓储区又分为工业生产资料仓储区、农副产品仓储区。 项目作为我区现代物流基础设施平台和信息网络平台项目，其建设将对杏花岭区以及 具有举足轻重的作用。 计产品生命周期及可经营承包责任制时间。预计二期工程竣工后的 2010年可实现营业收入 2182万元，上缴国家税收 400多万元。预计正常营业情况下， 9400余万元的投资回收期限为 9年。 第 三 章 投资估算与资金筹措 一、投资估算编制说明 本估算为鲜活农产品物流中心的投资估算。共用地面积 用地面积 建筑面积 25540。 - - 15 1、本工程的方案设计图纸及方案设计说明。 2、 三年。 3、 量定额二五年 4、 5、民用建筑可行研究与投资估算快速报价。 6、建设项目经济评价方法与参数。 7、建筑物均按节能建筑考虑。 8、本估算未含征地费投资在内。 二、投资估算，见下表 投 资 估 算 序号 工程费用名称 取费基数 工程造价 （万元） 备 注 一、 工程费用 1 办公管理展销中心 F=6700m (1) 地基处理 6700m 80 元 / m (2) 土 建 6700m 1350 元 / m (3) 商 品 砼 6700m 140 元 / m (4) 商品构件 6700m 80 元 / m (5) 室内外装 饰 6700m 400 元 / m (6) 给 排 水 6700m 40 元 / m (7) 消 防 6700m 60 元 / m (8) 暖 通 6700m 60 元 / m - - 16 (9) 电照电力 6700m 200 元 / m (10) 弱 电 6700m 80 元 / m (11) 电 梯 1 部 25 万元 /部 小 计 / m 2 仓储配送 中心 F=9400m (1) 地基处理 9400m 50 元 / m (2) 土 建 9400m 1300 元 / m (3) 商 品 砼 9400m 120 元 / m (4) 商品构件 9400m 80 元 / m (5) 室内外装 饰 9400m 180 元 / m (6) 给 排 水 9400m 50 元 / m (7) 消 防 9400m 80 元 / m (8) 暖 通 9400m 100 元 / m (9) 电照电力 9400m 180 元 / m (10) 弱 电 9400m 60 元 / m 小 计 2068 2200 元 / m 3 调度中心 F=800m (1) 地基处理 800m 80 元 / m (2) 土 建 800m 1180 元 / m (3) 商 品 砼 800m 140 元 / m - - 17 (4) 商品构件 800m 60 元 / m (5) 室内外装 饰 800m 180 元 / m (6) 给 排 水 800m 40 元 / m (7) 消 防 800m 40 元 / m (8) 采 暖 800m 60 元 / m (9) 电照电力 800m 180 元 / m (10) 弱 电 800m 50 元 / m 小 计 010 元 / m 4 产品加工 中心 F=3800m (1) 地基处理 3800m 80 元 / m (2) 土 建 3800m 1400 元 / m (3) 商 品 砼 3800m 140 元 / m (4) 商品构件 3800m 60 元 / m (5) 室内外装 饰 3800m 280 元 / m (6) 给 排 水 3800m 100 元 / m (7) 消 防 3800m 40 元 / m (8) 采 暖 3800m 70 元 / m (9) 电照电力 3800m 200 元 / m (10) 弱 电 3800m 60 元 / m 小 计 430 元 / m - - 18 5 检验中心 F=1200m (1) 地基处理 1200m 80 元 / m (2) 土 建 1200m 1300 元 / m (3) 商 品 砼 1200m 140 元 / m (4) 商品构件 1200m 80 元 / m (5) 室内外装 饰 1200m 350 元 / m (6) 给 排 水 1200m 60 元 / m (7) 消 防 1200m 40 元 / m (8) 采 暖 1200m 60 元 / m (9) 电照电力 1200m 200 元 / m (10) 弱 电 1200m 60 元 / m 小 计 370 元 / m 6 公寓 F=2500m (1) 地基处理 2500m 80 元 / m (2) 土 建 2500m 1150 元 / m (3) 商 品 砼 2500m 140 元 / m (4) 商品构件 2500m 80 元 / m (5) 室内外装 饰 2500m 280 元 / m (6) 给 排 水 2500m 40 元 / m (7) 消 防 2500m 20 元 / m - - 19 (8) 采 暖 2500m 60 元 / m (9) 电照电力 2500m 180 元 / m (10) 弱 电 2500m 50 元 / m 小 计 080 元 / m 7 后勤服务 F=850m (1) 地基处理 850m 60 元 / m (2) 土 建 850m 1050 元 / m (3) 商 品 砼 850m 140 元 / m (4) 商品构件 850m 80 元 / m (5) 室内外装 饰 850m 180 元 / m (6) 给 排 水 850m 20 元 / m (7) 消 防 850m 15 元 / m (8) 采 暖 850m 50 元 / m (9) 电照电力 850m 160 元 / m 小 计 / m 8 公厕 F=290m (1) 土 建 290m 1400 元 / m (2) 给 排 水 290m 80 元 / m (3) 采 暖 290m 50 元 / m (4) 电照电力 290m 120 元 / m - - 20 小 计 650 元 / m 9 室外总图 (1) 道路硬化 (2) 绿化 (3) 雕塑小品 (4) 室外土方 (5) 室外构筑 物 (6) 室外管网 (7) 室外供电 线路 (8) 场区照明 (9) 锅炉工艺 (10) 冷冻站工 艺 (11) 水泵房工 艺 (12) 供电设备 小 计 工程费用 合计 二、 二类费用 部分 序号 费用名称 取费基数 取费系数 取费值（万元） 1、 建设单位管理经费 元 、 地基勘探 费 元 - - 21 3、 可研编制 费 元 、 研究试验 费 、 工程设计 费 、 施工图预 算费 元 10% 、 工程监理费 元 、 建设单位临 时设施费 元 、 人防工程易 地建设费 25540m 40 元 / m 0、 城市基础设 施配套费 25540m 30 元 / m 1、 水增容费 200T/日 3200 元 /T 2、 城市消防设 施配套费 25540m 4 元 / m 3、 施工图审 查费 3%+10% 4、 招标代理 费 元 3 类费用 合计 、 其它费用 工程预备 费 （ 8% 程估算 投资额 项目预计投资估算为 元。其中：政府投资部分为 - - 22 3000 万元，企业自筹资金 元，银行贷款 3000 万元。 三、 资金筹措 政 府投资：主要是申请政府扶持性资金。 企业自筹：主要靠企业内部筹集资金。 银行贷款：以企业自有产权进行抵押取得贷款。 第 四 章 项目实施进度安排 一、 项目实施阶段 安排 本项目建设总工期初拟为三年； 2008 年 11 月编制上报可行研究报告，申请、落实资金； 2009 年 5 月进行初步项目设计 ; 2009 年 6 月进行施工图设计； 2009 年 9 月 2010 年 9 月一期工程竣工验收，并投入运营； 2010 年 9 月 2011 年 9 月二期工程竣工验收，并投入运营。 二、 项目实施费用 预计 一期工程： 6100 万元。 二期工程： 3000 万元。 第 五 章 园区建设项目实施建议 一、 对园区建设项目的实施提供宏观环境支持 物流园区是现代物流产业发展的产物，由于其具备物流产业及由物流产业带动的相关产业的培育、开发等多种功能，对提高 - - 23 城市经济运行效率及城市在经济区域的地位和作用具有积极的意义，从综合开发的角度，其发展前景十分看好，这也是各地积极创办园区发展物流业的原因所在。 但是，园区的发展必须建立在良好的宏观发展环境的基础上，欧美及日本的园区发展经验已充分证明发展环境的重要性，因此，要加快现代物流的发展步伐和提高发展水平，必须为物流园区建设 项目的实施提供政策、投融资、市场培育和各个相关管理部门的管理协调等宏观发展环境。 二、 明确物流园区在物流开发和发展中的地位 物流园区作为物流发展的基础设施项目，得到了政府部门的重视，这是其快速发展所必须的基本条件。由于基础设施项目在拉动经济发展、改善经济发展环境。培育新的经济增长点和调整经济结构等方面具有重要作用和意义，物流园区的建设也得到了潜在的适宜园区选址所在地相关政府部 门 和企业的重视，积极争取园区项目的现象在许多地区均不同程度地存在。 因此，为加快 杏花岭区 X 物流园区建设项目 的建设和发展， X 市以及 X 省 相关政府部门应在 X 市物流发展的全局高度，尽快明确杏花岭区 X 物流园区建设项目 在 X 现代物流开发和发展中的地位。 明确定位 由于物流园区是一种建设规模巨大和服务功能齐全的现代物流基础设施，且兼具有经济开发和相关产业的发展功能，因此，物流园区只应在重要的产业基地、运输枢纽存在，应认真吸取部 - - 24 分城市仅仅将物流园区作为物流经营项目进行发展而无法取得预期效益的教训，从经济总体发展和创造 良好的物流及依托物流效率发展的工业及商业产业发展环境的高度，考虑物流园区的发展，不能仅仅希望直接从物流园区自身的经营中获取利益，而应从“转 移获利”的角度，获取经济发展环境改善条件下的整体经济利益，即可持续经济发展效益。 三、 抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障 物流园区发展的优惠政策和运作保障政策，是加快园区建设步伐的必要条件，特别是对处于发展初期的缺乏广泛的市场基础的新兴产业的基础设施项目，更需要政府在土地。税收和投融资及企业经营运作等方面的政策倾斜、扶持和保障。 在政策上保障和支持物流基础设施的建设 提供优惠政策，鼓励社会投资建设并经营物流基础设施，主要表现为政府通过土地、税收等优惠政策，鼓励对物流园区基础设施的投入； 政府应积极 支持与物流园区发展有关的研究、开发活动； 逐步放宽对园区物流基础设施建设规模审批的限制，以利于最大限度地增加信贷资金供应量，缓解物流基础设施建设的资金约束； 建议积极争取以立法的形式，给予民间资本应有的法律地位和通畅的进入园区的渠道，并保障其合法收益。 - - 25 鼓励各类投资主体参与园区物流基础设施的建设 通过改革建立责、权、利明确，投资主体法人化的物流园区发展投资体制，提高物流园区物流基础设施项目的投资效益、实现物流园区的良性循环发展； 建立物流基础设施建设投资的综合补偿机制 政府应将园区内经营效益较好 的由政府投资获得的物流设施及相关项目的经营收益，补偿给新的物流设施投资企业，以弥补后续企业进入后的土地升值损失。 为园区物流服务及管理企业提供运作支持 基础设施的企业化运作是一种趋势，对提高建设效率、增强融资能力、解决政企分开等问题均具有明显好处。解决好企业资产经营的授权和企业注册所需要的政策及法律条件问题，为企业的发展铺平道路，并设法加快企业组建的步伐； 建立起一套既符合企业发展政策和方向，又能为企业和职工所接受的社会保障体系及相关制度； 政府应给予企业在上市。融资等方面的政策支持和倾斜，使其能在 正常运作的情况下顺利获得所需资金。 四、 引导和培育市场需求 提高物流企业的经营管理水平 物流服务市场建设不仅仅取决于物流服务的需求，在一定程度上，物流服务环境的 建设是重要因素。因此，必须大力发展各种服务业态和服务类型的专业化物流服务企业，并促进其上规 - - 26 模。上水平。上档次，同时能提供工业、商业企业所需的规模化和网络化物流组织和服务。 五、建 立科学的园区建设发展机制 由于物流园区的建设是一项时间跨度较大和功能逐步健全的综合性开发项目，因此，园区的管理者和开发经营者必须通过科学的规划和管理，建立适合园区近期及长远 发展的运作机制。 第六 章 杏花岭区 X 物流园区 运作 系统设计 一、 运作系统框架 杏花岭区 运作系统是指按照园区的总体发展规划方案和资源整合要求，为实现园区发展目标而设立的园区建设 、 经营 、 理系统，以使园区在此系统的运作实施与政策措施保障下顺利和健康发展。 1 1 运作系统功能 根据杏花岭区 区运作系统应具备政策制定、招商引资、环境维护与管理和示范项目的建设与运营等 4个方面。 政策制定 物流园区的运作系统具备政策制定功能，是指园区在建设管理机构的设置上，拥有相应的政 策权力，以及能及时正确处理园区发展过程中遇到的 管理 问题。 - - 27 招商引资 园区发展的规模和功能的齐全性，以及园区经济开发与影响的广泛性，共同决定了物流园区的建设不是单靠政府部 门 和园区管理及开发企业的能力所解决的，必须保证园区的管理者及开发企业在运作上具有招商引资功能，要能通过高效和得力的招商引资运作，加快物流园区的建设和发展。 环境维护与管理 从经济开发性质的园区的发展经验可以看出，园区的发展环境和管理水平，对其开发效果和发展水平具有重要影响。因此，为加快 杏花岭区 流园区的发展，园区的建设、经营与管 理运作系统必须具有对园区的发展提供优惠政策、经济发展、物流业务发展、物流基础设施建设、物流经营活动开展等的环境支持，并能通过有效的管理，使园区的发展具有可持续性。 示范项目的建设与运营 物流园区在我 市 现代物流发展处于初期阶段，需要不断培育物流服务市场，需要改善物流发展环境和运作效率，需要具有现代物流运作特点的企业逐步成长，设立园区决不是圈一块地就能解决问题的。因此，园区必须具备启动性示范项目的