中国德昌国际健康养老服务机构项目可行性研究报告

1 中国德昌国际健康养老服务机构 项目 一、项目地理位置与特点 中国德昌国际健康养老服务机构位于德昌市安宁河附近，有利于更好更方便的开展服务。 1、德昌县基本情况 德昌县位于四川省西南凉山彝族自治州中南部，幅员面积 3 镇 20 乡 137 村，是四川省傈僳族人口最多的县。县治机构驻今德州镇，占地面积 2 平方公里，居县境中部，海拔高度1384 米。北距州府西昌市 56 公里，公路里程 64 公里，人口 17532人，是本县政治、经济、文化中心。德昌县地处攀西资源综合开发区腹地，土地肥沃，物产丰富，气 候宜人，通讯畅达，交通便宜，又欣逢国家西部大开发的历史机遇，具有广阔的开发前景。 2、项目主要特点 中国德昌国际健康养老服务机构项目，以安宁河谷湿地景观为规划主题，由数幢联体式别墅和小高层住宅、四星级国际健康假日酒店，国际养生养老主题会所、国际养生养老健康大讲堂、体检健康管理中心组成。 2 中国德昌国际健康养老服务机构项目是一座融康疗、学术交流、居住、休闲、娱乐、购物、度假、于一体的现代化国际生态养老社区。总建筑面积 约 30 万平方米，本项目地处德昌安宁河附近，位于川西高原（海拔米米）的安 宁河平原腹地，铁路又是成昆铁路线上的一个大站，已建成的高速公路以西昌为纽带，途经成都、石棉、西昌、攀枝花、昆明，把南北连接成一体境内交通十分方便。项目所在地有着广阔的发展前景，德昌是一座春天栖息的城市有着丰富的土地、悠久的历史文化和生态旅游资源，是西部大发展重点规划的旅游、生态、休闲开发区域。 本项目符合德昌县政府把德昌建成 “富裕德昌、花园德昌、宜居德昌、平安德昌” 的规划目标。其养生公寓与体验式健康、休闲、度假别墅以及配套健康假日酒店项目，将填补德昌市高端养老产业、健康管理、休闲度假地产项目的空 白，有益于打造德昌养生、养老、旅游休闲新景观，具有广阔的市场前景。 二、项目发展现状与突破口 1、我国老龄化现状分析 （ 1） 我国老龄化现状 据统计，截止 2005 年，我国 60 岁以上的人口达到 ，占总人口的 11%，在今后较长一段时期内，速度增长，从 2001 年到 2020 年这一时期，平均每年将有 596万人进入老龄，大约在 40 年代，人口老龄化程度达到顶峰； 2030 年 3 前后，我国 60 岁以上的老龄人口预计将增至 4 亿左右，相当于现在欧盟 15 国的人口总和；到 2050 年，我国 60 岁和 65 岁以上的老龄人口总数将分别达到 和 ，这意味着每 3 个人中就有 1 个老人。 在上海， 2005 年，全市户籍人口中 60 岁及以上老年人数量为 266万人，占全市总人口的 北京目前 60 岁以上的老年人口已达188 万，占总人口的 据预测，到 2025 年，北京全市老年人口将达到 416 万，占总人口的 30%； 2006 年底，天津市户籍 60 岁以上老年人口有 ，占总人口比例达到 据统计，老龄化水平超过全国平均值的有上海（ 、天津（ 、北京（ 、江 苏（ 、浙江（ 、重庆（ 、辽宁（ 、山东（ 、四川（ 、湖南（ 和安徽（ 等省市。老龄化成为不得不面对的现实。 （ 2) 我国老龄化特点 我国人口的老龄化呈现以下特点 : 老年人口基数大。 60 岁以上老年人口已 ，世界上 60岁以上人口超过 1 亿的只有中国，是世界老年人口总量的 1 5，是亚洲老年人口的 1 2； 老年人口增长速度快。据统计，大概到 2045 年左右，中国 60岁以上人口将占到 30%。从 2005 年的 11%到 30%，中国用了不到半个世纪的时间，而许多国家用了一百年的时间，我们的进程大大快于其他国家； 4 高龄化趋势明显。近年来我国 80 岁以上高龄老人以年均约4 7的速度增长，明显快于 60 岁以上老年人口的增长速度。目前80 岁以上老年人口达 1300 万，约占老年总人口的 9 7； 地区老龄化程度差异较大。上海的人口年龄结构早在 1979 年就进入了老年型，而青海、宁夏等西部省、自治区预计要到 2010 年左右才进入，相差约 30 年； 历史欠帐较多。我们国家经历了由计划经济向市场经济的转变，在计划经济体制下，当时是没有养 老积累的，这个包袱留到了现在，这是其他国家所没有的； 人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。欧美一些发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值一般在 5000 10000 美元左右，而我国目前尚不足 1000 美元，是典型的“未富先老”国家。 （ 3） 传统养老方式面临的挑战 与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国最传统的家庭养老模式遭遇困难。 生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方 4 位老人，抚养 1 个后代的“ 421”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式。据人口专家预测， 未来10 年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即 421 家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示， 35%的家庭要赡养 4 位老人， 49%的家庭要赡养2老人； 5 死亡率的下降推动寿命延长。 1999 年中国人口的平均预期寿命达到 71 岁，正在向发达国家的水平（ 74 岁）迈进。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生； 21 世纪将是老年人独居的时代。 1990 年，我国老年人口中，有 70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中空巢家庭增长到 40如北京市东城区安德里社区空巢化比例达到 55以上，有的甚至达到 70代际分离增加了家庭养老的困难； 现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的； 统计表明，无子女和独生子女家 庭中的老人是特困老人的多发群体。尤其是老年妇女，无退休金，长期依靠丈夫，丧偶后，失去经济来源，没有地位，没有依靠，更加容易陷入贫困。 人口老龄化进程的加快及高龄老人的日益增多，急需突破原有的家庭养老方式，建立多种适合中国国情的养老模式，以弥补家庭养老功能的不足。目前我国社会养老服务体系仍不够完善，与社会养老需求仍有较大差距。 6 2、 老龄化带来的机遇 21 世纪，世界许多国家面对的一项重大挑战就是人口的老龄化。然而这对企业来说，却意味着一个藏金蕴银的大市场，这个市场被称为“银发市场”，养老产业正成为一项新兴的朝阳 产业。 在一些发达国家，围绕老年人消费市场应运而生的企业目前已经初步形成了一个现代商品和服务的产业延伸链，在老年餐饮、保健、文化娱乐、康复保健、旅游、住宅、社区服务业等产业方面发展潜力非常巨大 ,其中，在银发产业中，增长最快、最具潜力的是养老机构。 据调查， 60 岁以上老年人口余寿中有三分之二的时间处于带病生存，需要不同程度的照料， 5的老年人有入住养老机构的愿望。目前，发达国家的社会服务业收入占 值的 60以上，而我国仅占 40左右，发展相对缓慢、潜力最大的恰恰就是养老服务业。 养老产业大 有可为，特别是传统医疗体系无法解决，而人们生活中广泛面对的“亚健康”问题，是一个巨大的市场空白。该项目的建设理念极大提炼了中西健康文化与内涵，能够协助建设高品质的健康住宅，在房地产市场通过知识附加值 创造新的健康住宅的全新理念。 结合本项目的实际情况，在原有策划基础上，进行重要的创新，充分考虑中国德昌国际健康养老服务机构项目的具体特点，进行针对性策划。 7 3、养生养老公寓现状 养生公寓 70 年代初始创于北欧，我国目前不同规模的养生公寓很少，规模都比较小。很多城市的养生公寓建设尚处于启动阶段， 这是具有相当生命力的房地产商品新类型。 纵观目前比较平谈的养生养老旅游度假市场，面对这一新兴的健康需求，发展前景是诱人的。虽然它没有巨额的回报，但其长远性和稳定性也是其他产业难以相比的，而且它是一项民心工程，值得我们充分关注。根据养老旅游度假客户的不同类型需求，建议采用产权销售与出租服务相结合的办法开发产权式国际康复疗养别墅，可以争取县委县政府和养生协会的指导，争取开发的优惠政策。 三 、 中 国养老模式分析 1、 养老市场分析 养老学会养老与护理专业委员会最近对北京市场开展了老年养老需求的社会调查，普遍的反应 了我国老人在个体情况和对于老年公寓的意愿，其调查结果如下： （ 1） 在个人情况方面： 性别比例：男性占 女性占 男女比例基本协调； 婚姻状况：有配偶所占比例最高， 排在第二位的是丧偶，仅占 最后是离婚和未婚，各占 在所调查 8 的总体样本中，大多数老人还是有配偶的； 文化程度：中小学、初中、高中、大专及以上所占的比例依次增加，分别为 43%。大专以上文化程度的占总样本的 43%,这说明调查中目标群体的选择还是比较恰切 的； 家庭同住人员：配偶、儿子、女儿、孙子 /女、其他、保姆和亲友所占比例依次下降，应答人数百分比分别为 配偶同住的比例最高，这就与图 有配偶的比例最高相一致； 包括自己在内的家庭人数：家庭总人数中，三人、二人、五人及以上、四人和一人所占的比例依次下降，分别为 健康状况：健康状况一般所占的比例最高，达 其次是比较好，占 然后是不好，占 最 后是非常好和很差，分别占 大多数调查对象的健康状况介于一般和非常好之间，只有不到 10%的老人的健康状况是令人担忧的； 自理情况：完全自理、需要一定的照顾和基本不能自理所占的比例分别为 现住房类型：板楼高达 其次为塔楼，占 最后是其他和平房，各占 大多数老年人住在板楼和塔楼中，只有很少数住在平房或其他类型的房屋中； 现居住面积：现在居住面积为 50平米以下、 50709010平米 以上的比例分别为 9 可见 70%的老年人现在的居住面积在 50米之间； 现在个人月均收入： 1000的最多，占 其次为1500和 1000 元以下，分别占 19%和 最后是依次递减的 2000、 2500、 3000、 3500和 4000元以上，分别为 50%的调查对象的月平均收入在 1000之间， 2000 元以 上的占 30%左右， 1000 元以下；现在家庭户月均收入：家庭户月平均收入在500 元以下、 500、 1000、 1500、 20002500、 3000和 3500 （ 2） 在入住老年公寓意愿方面，调查结果如下： 入住老年公寓意愿：有 调查对象考虑在一定的条件下或长期或短期居住在老年公寓，有 调查对象不考虑在老年公寓养老。 10 在选择老年公寓国营和民营性质方面：只要服务和设施好，都可以选择的所占比例最高，占 只选国有的占 不能确定的占 民营的也没关系的占 4%。总体来讲，只有 被试者选国家开办的养老机构，除去不能确定的 ， 调查对象有选择民营 机构来养老的倾向。 养老住房考虑： 96 人未对本题作答外，在做出回答的 858名调查对象中，在经济情况允许的情况下，不考虑购买一套专为养老的住房的比例高达 考虑购买的占 11 希望选择的养老住房面积： 调查对象希望居住在 60平米左右的两居室里， 人希望住在 40 平米左右的一居室里，只有 调查对象希望住在 100 平米以上的多居室里。 更喜欢的老年公寓类型： 老人选择住在楼高六层、带电梯的 A 公寓中， 老人选择住在楼高三层、不带电梯的 更愿意选择的房间类型：高达 调查对象更愿意选择公用楼梯的平层式住宅，只有 调查对象更愿意选择户内带楼 12 梯的跃层式住宅。 老年公寓环境：在交通便利的情况下，选择方便同时吵闹的市区的调查对象占 24%，选择距离远同时安静的郊区的老人占 选择其他类型的仅占 （ 3） 在老年公寓设施服务需求方面 医疗需求：老年 公寓除拥有专业的医务人员外， 调查对象认为还应具备老年专科医院， 36%的老人认为还应具备医务室，只有 老人认为应该具备其他。 13 老年公寓必备设施服务：如下表所示，在希望老年公寓必备的设施服务的诸选项中，以“应答人数百分比”为例，选择餐厅的比例最高，达 其次为图书室和健身房，各占 然后是小卖部和棋牌室，分别占 最后依次是美发室、种植、茶室、垂钓、门球和其他。 老年公寓必备设施服务 必备设施 应答频次 应答人数百分比 应答次数百分比 图书室 544 身房 541 牌室 435 钓 140 球 121 14 餐厅 589 卖部 500 室 222 发室 343 植 320 他 60 计 3815 老年公寓房间必备设备设施：本题中，在做出回答的 886 名调查对象中，以应答次数百分比为变量比较依据，从高到低依次为电话、电视、呼救系统、冰箱、洗衣机、餐桌、安全扶手、浴缸、写字台、书柜、电脑和其他，分别占应答人数的 老年公寓必备服务项 必备服务 必备服务 应答人数百分比 应答次数百分比 定期体检 704 常保健 477 常护理 382 15 送餐服务 409 期郊游 461 期联欢 320 年大学 263 律咨询 175 律咨询 12 计 3203 厨房需求：老年公寓处提供公共餐厅外， 54%的调查对象希望厨房里能备有简单灶具， 老人希望 厨房备有全套灶具， 29.%的调查对象认为房间有没有厨房无所谓， 老人厨房里需要其他用具。 （ 4） 在经济承受能力方面 费用支付形式：在支付养老机构的服务费用时，有每月支付 16 的也有一次性支付的， 老人只选择每月支付，不考虑一次性支付的占 价格和服务有优惠时或可以获得经济回报时选择一次性支付的分 别占 费用承受能力：在基本的居住、饮食、医疗等要求得到满足的前提下， 老人每月所能承受的费用在 1000 到 1200 元之间，调查对象可以承受每月 1200的费用， 老人选择 1500，能每月承受 2000 元以上费用的很少，只占 一次性费用支付能力：选择不考虑的比例最高，占 以下依次为选择 15 万、 20 万、 25 万、 30 万、 35 万、 40 万、 45 万。 17 费用支 付来源：选择用自己的积蓄负担费用的占最大的比例为 以此为用住房置换、子女的资助和其他。 目前拥有的理财方式：选择银行储蓄作为里采访时的比例最高为 其它依次为国债、基金房地产、信托。 18 未来投资计划：在未来六个月的投资计划中选择储蓄的比例最高为 59%，其它依次为国债、人民币理财、基金、房地产、气候、信托。 期望的投资回报率：在期望的投资回报率中， 5%的回报率选择最高为 其它依次为 10%、 2%、 7%。 19 （ 5） 在社会行为方面 入住人员要求：在共同生活的人群要求中，希望与自己相仿的比例最高占 其它依次为普通人群、高级知识份子。 合住意愿：选择合住意愿中，愿意自己居住的比例最高为 44%，其它依次为生活习惯相同和愿意合住。 20 希望子女看望周期：在希望子女探望周期中，希望每月探望和每周探望的比例相对最高，分别为 其它依次为半年和无所谓。 心理健康服务需求：在心理服务需求上选择组织活动的比例最高为 其它依次为无所谓和需要专业人员。 21 参与工作的意愿：在选择参与社会工作的选择上选择可以的比例最高为 其它依次为无所谓、不完全、不愿意。 日常用品的使用：在使用日常用品的选择上选择使用自己的比例最高为 其它依次为无所谓、统一提供。 22 （ 6） 小结 从入住意愿上可以看出，一半以上的老人能够接受入住养老公寓，从绝对数量上来说，这是一个相当庞大的数字，管中窥豹可见一斑，从北京这份调查中可以看出，我国的养老服务业大有可为，但在老年公寓设施服务需求上，老年人对医疗保障等方面要求比较高，说明养老机构在加强各种活动及精神抚慰等软件方面要求很高，在费用支付来源中，自己支付的占绝对比例，以此，需结合老年人的消费习惯，开办养老服务机构。 2、适合我国国情的老年居住模 式探析 鉴于我国人口老龄化的特点，经济社会发展水平的制约，综合传统家庭文化观念的影响，以家庭居住为核心，以社区服务为依托，以养老机构为补充的老年居住模式适合我国国情，是一种最佳选择。 （ 1）以家庭居住为核心 居家一直是我国最主要的老年人口的户居方式。根据第五次全国人口普查长表资料，在 老年人口中，有 老 23 年人口居住在家庭户中，其比例高达 只有 老年人口居住在集体户中，其比例仅为 之所以提出以家庭居住为核心是因为：中华民族有孝敬老人的优良传统。 在源远流长的中国传统文化中，孝文化无疑占有一定的地位。“四世同堂”，与父母共居无疑是尽孝的基本形式。 适合养老模式的发展。 2006 年 3 月 1 日，全国老龄工作委员会办公室常务副主任李本公在第二次全国老龄工作会议上指出：中国提倡的“居家养老”模式是最经济、见效最快、符合中国国情的，也是经济上、精神上、感情上让老人满意的养老模式，符合老人生理、心理的发展。许多老年人在身体健康状况允许的情况下，一般倾向于与子女分居，但随着年龄的增长，健康状况的下降，特别是当行动自由越来越不方便之时，又希望能与子女住在一起，以便能 得到子女的照顾。另外，多数老人有“金窝银窝，不如自家土窝”的居家心理，愿意在自家颐养天年，希望儿孙满堂、喜欢子孙绕膝。 老年住房条件的改善为“合居”提供了可能。“五普”期间，我国 80 岁以上老年人均住房面积 50 以上的占同龄人口的 66。据老龄科研中心 2000 年底对 20 省 2 万多名 60 岁以上老年人的抽样调查，城市老人每户拥有住房 3 间多，户均面积约 70 平方米， 90%以上老人有单独住房，农村老人户均住房 4 间，面积达 80 。 毗邻式是家庭居住模式的最优形式。老年居住模式中的合居式、独居式、毗邻式都以家庭居住为 核心，但鉴于三种形式的优缺点，毗邻式模式无疑是最优形式。“分得开、住得近”、“分而不远”的代际 24 互助型老年住宅（即毗邻型，作者注），有其它类型不可替代的优点。它既符合家庭养老的传统模式，又同社会养老相结合，保证了子女家庭的独立性，真正体现了代际间的“互助”。同时，这类住宅对现有住宅形式没有太大的冲击，只是更充分利用了己有住宅。为此，政府应通过各种政策鼓励、支持家庭与老人共同居住，积极开发设计“同楼居”住宅和“ 1 1”连体式亲情户型。前者是指两代或多代同住一栋，上层为年轻夫妇及孩子，下层为老人；后者是将一个大户 型拆分为两个小户型。 （ 2）以社区服务为依托 居住离不开住宅，住宅脱离不开社区。以社区为单位的专为老年人服务的设施和机构，既可为老年人的日常生活提供便利也可提供深层的入宅服务。社区服务是对家庭功能的补充和完善，是家庭居住形式的扩大和延化。五普资料表明： 2002 年，我国空巢老人户占 65 岁及以上老人家庭户的 老年空巢家庭在大城市尤其突出，2003 年，北京老年空巢家庭比例为 34%，上海为 天津 农村老人单独居住的比率已高达 对于空巢老年家庭，社区服务的作用尤 其重要。提倡以家庭居住为核心的同时必须兼顾社区服务，以便为老年人创造一个优越、舒适、安全的生活环境与居住环境。 （ 3）以养老机构为补充 随着居家养老功能的弱化，老年人对养老机构的需求越来越大。据中国老龄科研中心调查资料显示，北京市 50 岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为 和 。 25 但是，据统计： 2005 年国家举办的社会福利机构有 1364 个，收养人数为 ；集体举办的敬老院有 39377 个，收养人数达 64 万人；再加上老年公寓等其他类型福利机构，目前能为老年人提供服务 的床位仅有 张，不足全国老人总数的 所以说，老人养老机构居住仅是补充。美国的研究人员认为，入住养老机构应该是老年人口中最衰老和最不能自理的人的选择，中国、外国都是如此。美国住养老院者的平均年龄是 82 岁，每千名 65 岁 70 岁以上的老人中只有 12 名住养老院，即使在 85 岁以上的老人中，也不过占 荷兰住养老院者的平均年龄是 84 岁，住养老院的只占 7。目前老人不愿入住养老机构的原因不外乎传统养老机构如福利院、敬老院等收费低，但大多面积窄小、功能单一、设施陈旧、缺少专业护理人员；现代兴起的老 年公寓配套设施齐全、服务质量高，但价格之高普通家庭难以承担。 以家庭居住为核心，以社区服务为依托，以养老机构为补充的毗邻型老年居住模式顺应老龄化发展的需要，有利于整合家庭、社区、社会资源，满足宏观（社会）、中观（家庭）、微观（老人）的不同需求。 四、中国德昌国际健康养老服务机构项目理念设计 中国德昌国际健康养老服务机构是 全新养生养老生活的领跑者，是一个以美国太阳城中心为蓝本设计建设的符合中国特色的大型养老生活社区。旨在创建和实现一种全新的家庭生活结构观念和全新 26 的健康生活理念，简单的概括可以总结为全新 健康生活的四个现代化： 1、环境生活自然化 项目周边具有滨河山地景观，山水相依相伴，地块优美的河滨环境，天然的原生林盘，整个区域空气清新，环境生活与大自然相依相伴，是养老生活的理想之地。 2、社区生活丰富化 社区组织和自发性质的俱乐部和协会，层出不穷。老年大学、图书馆，园艺区，自娱农场专门提供的电瓶车，为你去社区内任何地方提供方便。提供健身房、室内游泳池、室内网球场、桌球室，更有高尔夫球场等体育场所。 3、家庭生活层次化 丰富的活动区域，提供与母亲郊游垂钓，与父亲竞技挥杆的可能。社区内的 酒店为观光旅游的人们提供完善的服务。规范化社区幼儿园，添一份祖孙情深，减一份日常繁琐。时间储蓄，自我管理。 4、养老保健科学化 四川省科学养生促进会 将参与项目的经营和管理，并将国际先进的现代健康管理体系和科学养生养老技术引入该项目。协会技术力量雄厚，具有丰富的健康管理经验。协会作为本项目的技术支援伙伴， 27 将为项目提供 专业的养老健康评估软件并为本项目的商业计划（包括项目建议书、项目规划和经济可行性分析）提供全程的策化。 五、中国德昌国际健康养老服务机构建筑规划方案 1、目标达成 进行市场细分，在市场差异化 方面下功夫，关注老年住宅与度假市场，通过大胆创新赢得市场份额。 2、规划要点 四星级健康假日酒店 10000 平方米；高档别墅、养生公寓 38 万平方米；主题养生会所及相关最具特色的老年社区，吸引国际以及国内较为富裕的中老年消费群体和退休人群康疗、休闲、度假、居住。 本项目占地 400 亩，总建筑面积 50 万多平方米的国际养老度假圣地，将中西健康养老文化融为一体，不仅能够为中老年人提供健康医疗与服务，而且能够为游客提供健康服务，起到生命加油站，人体大修厂的作用。 3、项目建议 （ 1）大面积绿化，绿化率超 过 40%，增加健康养生花卉的种植量。 （ 2）注重自然采光与太阳能利用，全面注意节水、节电，污水 28 连入市政管道，避免直接对江水造成污染。 （ 3）积极采用适合生态住宅的新工艺、新产品与新设备，例如积极采用绿色建材。 （ 4）所有房间采用绿色装饰材料，由四川省装饰协会监督装饰，实现绿色装修。 （ 5）项目的水景采用循环利用方式，在路径中有目的设置净化湿地，种植具有水质净化作用的植物。 （ 6）生态住宅与酒店式公寓等开发要有所创新，实现社会、环境、经济效益的统一。 （ 7）建议项目开发前请四川科学养生促进会的生态住宅专家给予指导，开发过程中开始中国生态健康住宅的认定工作，为项目的社会性奠定坚实的基础。 六、中国德昌国际健康养老服务机构的理念设计 项目开发同样存在开发战略的创新问题。寻求项目开发模式的突破，就是要打破房地产就是建筑与环境的局限，跳出单一度假村狭小的专业范畴，把握新世纪客户的精神追求，挖掘区域文化的精华，达到将养老、旅游、体育、文化产业等与房地产大胆嫁接。开发战略创新是根本目标，专业房地产开发创新是实施的手段，客户的满意才是成功的检验标准。 战略创新是企业竞争灵魂，只有理念突破才能避免大量同质化地产项目，才能繁荣建筑文化，避免国家的巨大经济损失。例如杭州宋 29 城旅游房地产项目的成功，就是成功的将旅游文化与房地产成功嫁接的实例，它不仅挖掘了宋代文化精华，而且在其它项目博采欧美文化之所长。灵感曾经是诗人和文学家的专利，初唐的著名诗人王勃曾经在 27 岁以前写出千古名句：落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色。随着人们对思维科学的深入专研，人们对灵感思维的认识发生了深刻的变化，灵感思维不仅存在于文学创造中，而且普遍存在科学实践中，甚至以抽象思维为主的数 学家研究抽象的数学也需要诗人的想象力和灵感。在 1978 年的全国科技大会，中国科学院院长郭沫若先生号召广大科技者向科学进军，指出科学的春天来到了，要敢下五洋捉鳖，敢上九揽月，不要把想象和灵感都让诗人独占了。 理念设计是项目的灵魂。鉴于项目地块优美的河滨环境，特别是德昌安宁河谷活水资源，通过专家的策划以山水景观和活水保养为特征的健康养生理念独树一帜，使其具有权威性和排它性。 七、中国德昌国际健康养老服务机构的人才经营规划 人才是地产企业生产要素中最活跃的因素，人才的经营要求不仅要把人才当作智力资本， 而且是特殊的资本。让员工满意是企业领导人的责任，因为外部顾客的满意是依靠内部高效率和忠诚的员工提供的，企业有责任为员工提供满意的服务，不断根据企业的发展满足员工物质待遇、精神激励与学习的需求。 我们在企业经营实践中，不仅要吸引真正有创造力优秀人才加盟，而且将研究生培养机制与企业人才培训机制相互结合，将员工的 30 日常工作与研究工作相互结合。 中国德昌国际健康养老服务机构是现代科技与传统养生文化、现代会所经营相结合的产物，只有优秀的经营人才，才能按照系统工程的要求经营好的国际健康养老基地。公司在健康会所经营方 面已经作出有益的探索。 1、负责人 要求是职业经理人，具备丰富的健康养生知识，非常擅长企业管理经营。 2、医疗专家 对于老年病及慢性病，尤其是高血脂、高血压、高胆固醇具有较深研究 3、食疗专家 配餐专家 4、养老护理师 经过专业培训，并有丰富实践经验的专业人员作为各护理小组的负责人。 八、中国德昌国际健康养老服务机构的项目设置规划设想 项目规划原则，注重健康养生理念设计与项目的一致性，注重不 31 同项目 之间服务健康养生，例如针对减肥采用健身、营养配餐、中药与针灸综合方法达到安全减肥目的。项目注重电脑技术应用，方便人们使用。注重天然养生环境于是室内健康服务项目的配合，注重健康服务项目的独创性。 1、健康检测中心 引进国外先进的人体成份分析仪，结合国家体育总局颁发的全民健身身体素质达标标准和医疗机构的常规项目，开展独具特色、全面反映人群健康状况的检测套餐服务。我们将组织多名医疗与健康养生专家，根据您的检测和评价结果，为您量身定制出一套集运动健身指导、营养配餐、心理调节、养生服务为一体的健康养生指导方法，全面科学地指导您保养好自己的健康，为您的生命加油。 （ 1）成长发育检测指导套餐。 （ 2）形体保持检测指导套餐。 （ 3）减肥塑身指导套餐。 （ 4）健美健身检测指导套餐。 （ 5）动力源泉检测指导套餐。 （ 6）疾病预防检测指导套餐。 （ 7）膳食营养检测指导套餐。 （ 8）养生保健检测指导套餐。 （ 9）心理保健与精神卫生检测指导套餐。 （ 10）儿童学习障碍检测指导套餐。 32 2、活水保养中心 将优质地下水或经过人造矿物化处理水引入到中国德昌国际健康养老服务机构，以活水保养为中心，设置矿物水室内沐浴 ，满足游客与业主水浴需求，起到血管体操的作用。对心、肺、肾及消化系统，对体内的重要器官都有良好的效果。阳光浴与活水保养中心相连，方便沐浴的人们作阳光浴。水疗中心独具特色，集运动、健身、水疗、养生、美容、塑身、餐饮、休息及戏水之全方位顶级功能设施于一体的健康水疗中心。 3、个性化 考汤泉高尔夫，针对不同客户需求，采用个性化方案设计，分为淡、浓矿化水、普通活水、人造海盐水 等等。 4、茶文化中心 茶文化是中国的专利，日本对中国的茶文化进行深入研究并改进为茶道。德国医学专家在 癌症治疗的研究过程中，发现中国绿茶对于癌症预防具有重要作用，导致中国绿茶在德国出口量急剧上升。正确饮茶不仅有利于身体健康，而且通过茶文化，有利于文化交流。大量的事例证明，茶的确具有养生保健、延年益寿、强身美容、防治疾病等功效，但饮茶不当也会损害健康。通过专家配置不同种类的养生保健茶叶，指导客人正确选用。 33 5、中医减肥美容中心 中医美容室：在引进人才的基础上，从中选出重点中药美容配方，针对常见美容问题，提供美容服务。 （ 1）四川明科健康管理有限公司主持研制健康管理与慢性病咨询系统软件中，文字内容 达 60 万字，覆盖各种人群和常见疾病与亚健康，收集治疗和保健美容方剂余首，药膳食谱余张，药物与食物余味，并利用电脑优势，对于这些方药从内服、外用、功效、主治等多方面进行了分类，为临床应用及健康医疗咨询与健康产品的研制开发提供了全面的基础资料。 （ 2）引进日本丸高集团康复理疗仪，全面调理各种劳损与骨关节系统的损伤。 针灸美容室：为人们提供针灸美容服务，将养生保健与美容结合起来。 针灸美容美体与其他美容方法相比具有如下特点： 简便易行，经济安全 标本兼治，疗效可 靠 防治一体，强身保健 唐代大医学家孙思邈在备急千斤要方和千斤翼方中专门开辟“面药”和“妇人面药”之篇，集中刊载美容秘方。针灸美容美体，遵循中医的辩证论治理论，通过疏通经络、运行气血而达到 治疗损美性疾病、美化容颜、延缓衰老的目的，从内调节脏腑功能而达到外部美化容颜，促进皮肤新陈代谢，从根本上解决皮肤老化的问 34 题，使人们在健康的基础上更美丽。 针灸美容的原理：调和阴阳扶正祛邪、疏通经络。针灸美容美体的治法原则是不离：“实则泻之，虚则补之，寒则热之，热则寒之”的治法总纲，但又有自身的特点。损美性疾病的致病因素主要以风、火、湿、毒、瘀、虚为主。针对 健康刮痧：引进刮痧疏经法，与全息生物学理论结合，利用人体第二掌骨侧相同的穴位群货票相同得穴位分布规划，升华绿氏刮痧法。 6、营养配餐与食疗中心 充分利用川菜是全国四大菜系之一选料严谨、制作精细、注重火工、讲究本味的特点，进行营养配餐。营养配餐的作用在于，营养成份能够满足运动的需要，控制过量热量的摄取。可以与国家体育总局运动医学研究所运动营养研究中心、四川体育学院等建立良好合作关系，针对不同类型老年人营养配餐和口味进行指导，力争达到满 足营养需 要，适合老年人口味，提高身体健康状态为目的。聘请科学养生促进会专家组成员为顾问，引进大众膳食营养分析与管理系 统计算机软件进行业主的膳食营养分析和系统管理。 7、特色钓鱼中心 根据钓鱼爱好者的需要设置钓鱼内容，具体方向是增加钓鱼爱好者喜欢的鱼虾类，增加观赏鱼新品种。增加少量游艇，满足在湖面中间钓鱼的个性化要求。 35 8、健身中心 在会所内设立齐全的体育设施，设置阳光浴与吸氧室。 9、数字化图书馆与文化交流中心 博览群书可以陶冶心灵，体育锻炼可以强身，健康养生可以延缓衰老，恢复疲劳。 设立统一数字化商务会所，除了具有咖啡厅等传统设施外，设立网吧，与西昌图书馆等合作建立数字化图书馆服务环境，根据客户行业分类，重点为客户提供行业数字资料服务及养生论坛峰会的召开。 10、理疗室与抗衰老中心 健康与长寿是生命科学研究永恒的主题，衰老机制的研究近年来由于遗传学和分子生物学的结合，使其在分子水平上获得可喜欢的进展，甚至突破进入基因时代。通过健康养生项目的开展，可以延缓衰老的过程，提高生命的质量。将抗衰老的研究成果应用于社区健康服务，对客户提供衰老状况诊断服务。开展理疗服务将是健康养生园的一个特色，其中水疗中心也属于理疗范畴。理疗中心将配套一流的理疗师，购买一批先进的理疗仪器。例如引入生物全息治疗仪、磁疗设备、高压氧治疗设备等等。 36 九、中国德昌国际健康养老服务机构的服务体系 优美的环境，令人耳目一新的建筑固然重要，但是，优质服务是更稀缺的资源，高尚社区以人为本。建议项目开展知识型社区服务，引进世界最佳酒店实践，发挥度假区具有五星级私人酒店的优势，将五星级酒店服务社区与物业服务相结合，建立充满爱心和欢乐的社区。建立以项目为核心的健康养老特色服务，结合一流的物业服务，塑造优秀的社区文化。一 个成功的小区不仅仅是将住宅销售出去，而且要销售给指定的客户人群，将客户组织起来，建立文明的高尚生活环境，这是更重要的风景，也是现代高尚社区生活质量的保障。该项目是旅游房地产与健康养老、休闲娱乐相结合的产物。 十、项目建设企业介绍 中国德昌国际健康养老服务机构项目是四川明科健