贠张村二组城中村改造项目可行性研究报告

1 贠张村二组城中村改造项目 第一章 编制依据及项目概述 1、可研报告编制依据 1）渭南市城市总体规划（ 2011 2015年）； 2）渭南市城市近期建设规划； 3）渭南市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（ 2011 2015年）； 4）允张村二组城中村改造项目实施方案； 5）渭南市临渭区经济发展局关于允张村二组城中村改造项目立项的批复； 6)各主管部门批准的有关资料； 2、所在地块的现况 贠张村二组城中村改造项目位于站北路中段北侧，东临站南工商所，南临站北路，西临站北路农贸市场，北临纺机家 属院。该地块用地面积 ，现居住村民 50 余户，人口 200 多人，住房面积11000平方米，土地用途原本为安置本村出嫁女儿户宅基地，大部分住房已被村民出租或转让。因早期村组建房未进行合理规划，部分村民违章建房现象严重，使得现有住房产权状况复杂，道路、水、电等基础配套设施极差，加上租房的外来人口增多，管理难度较大，严重影响了渭南城市面貌。 3、改造的总体方案 为改善我村组村民的居住条件，完善城市基础配套设施，进一步改变渭南城市面貌，经全体村民会议讨论通过，决定申请实施城中村 2 项目改造。计划由村委会牵头成立 拆迁组，将贠张村二组整体拆除，遵循渭南中心城市总体规划的相关要求，依法报批报建，建设居民小区并成立社区。建成后的小区以优先安置村组村民为主，剩余的部分住房可以对外出售。 4、城改项目的简介 贠张村二组城改项目用地面积 ，由临渭区站南办贠张村委会（二组）将该幅土地依法出让给渭南正通房地产开发有限公司开发。根据渭南市城中村改造的有关要求与规划部门的相关批示，拟建砖混多层两栋，框架结构高层一栋，总建筑面积 20000余平米。项目总投资 3000 万元，计划自 2011 年 7 月 初 开工，至 2013 年 6 月 底竣工 ，历时 两年落成。该小区建成后，拥有专属的休闲场地，完善的区内配套，可以极大改善原村组村民的住房现状。同时，由于该城改项目西邻农贸市场，南临站北路，对面不远处就是渭南火车站广场，附近较多居住小区，配套设施齐全，交通环境便捷，地理位置优越，投入使用后，定将成为渭南城中村项目的亮点工程。 5、主要经济技术指标 用地面积 代征道路面积 建设面积 总建筑面积 20000 积率 化率 25% 3 住宅套数 192套 4 第二章 项目所处的背景 1、渭南市情 基本市情 渭南市位于黄河中游，陕西关中平原东部。地理坐标为东经 10858 110 35，北纬 34 13 35 52。东与山西、河南毗邻，西与西安、咸阳相接，南倚秦岭与商洛为界，北靠延安、铜川接壤，南北长 里 ，东西宽 里，是八百里秦川最宽阔的地带，位居新欧亚大陆桥的重要地段，是陕西省和西部地区进入中东部的“东大门”。 渭南市下辖一区（临渭区）、两市（韩城、华阴）、八县（华县、 潼关、大荔、蒲城、澄城、白水、合阳、富平）和渭南高新区， 196个乡、镇、办事 处，其中建制镇 107个，办事处 13个， 3235个行政村。 2006年底总人口 546万人，其中非农业人口 土总面积 13134平方公里，其中耕地面积 总面积的 渭南市交通便利，西渭、渭潼、西禹 3条高速公路，陇海、西南、西延、西韩、南同蒲等 6条铁路与 108、 310国道， 101、 106等 7条省道纵横贯通，形成四通八达的交通网络。县县通铁路，乡乡通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里 里，里，均居陕西省各市之首。渭南中心城市距省会西安 60 公里，距咸阳国际机场 90 多公里。通讯便捷，固定电话用户已达 100万部，移动电话用户 128万部，互联网宽带用户 居陕西省第二。 5 自然条件与资源 1） 地形地貌 渭南市地处我国内陆中纬地带，全区呈南北隆起，中部断陷的阶梯状地堑构造。地貌以渭河为轴线从渭河平原向南北山地呈梯级上升的槽谷地形（仰瓦状），自南向北分为五个自然区域：秦岭北坡山区、秦岭北麓黄土台塬区、渭河冲积平原区、渭北黄土塬区、北部边缘山丘陵区。地势南北高，中间低，东西开阔，海拔在 330 2645米之间。 2） 气候水文 渭南市属暖温带半 湿润半干旱季风气候，四季分明，光照充足，雨量适宜。除秦岭山区外，年日照时数 2009小时 均气温 0以上积温 在于10积温 光能辐射量 平方厘米，是关中地区热量的高值区。无霜期为 199天 224天，年降水量 508毫米 608 毫米，年均降水量 570毫米。风向以东北风为主，年平均风速 秒。 渭南市地表水资源量 下水资源量 市水资源总量 立方米（扣除重复计算量），占全省水资源总量的 流经市域的黄、洛、渭三河客水年均径流量 利用量 3） 动物植物 生态条件多样，生物资源丰富。全市有野生维管植物 190 余科800多属 2500余种，栽培植物 150多种，其中粮食作物 17种，经济 6 作物 7 种，蔬菜作物 34 种。野生动物 360 余种，其中鸟类 211 种，兽类 150 多种，属于国家一、二级保护的珍稀动物 23 种。秦川牛、关中驴、奶山羊等畜种闻名遐迩，丹顶鹤、黑鹳、褐马鸡、大天鹅等珍稀禽兽驰名中外。家禽家畜 20多种 ，人工栽培干鲜果树种类 20种226个品种上，绿化树种 20多种，观赏植物 50科 120属 400种 1000多个品种。林业用地 公顷，林木蓄积量 立方米，森林覆盖率达 4） 矿产资源 渭南境内矿产资源丰富，开发潜能巨大。已探明矿藏 51 种，可开发利用的矿产资源 38 种，其中能源矿产 3 种，煤、铀、地热；金属矿产 13 种，铁、铜、铅、钼、铝土、钨、金、银、铌、锶、硒、碲、铼；非金属矿产 22 种，粘土、白云石、水晶石灰岩、大理岩、长石、料石、石英岩等。原煤地质储量 255 亿吨，已探明储量 50 亿吨，主要 集中在韩城、合阳、澄城、白水、蒲城五县市，素以“渭北黑腰带”而闻名全国。钼矿探明储量 150万金属吨，居全国第二位；年产钼精粉 吨，约占全国总产量的一半，是亚洲最大的钼精粉生产基地。黄金储量和产量均居全国地级市第三位。石灰石探明储量 吨，大理石储量 立方米，年产水泥 240 万吨。分布在 9县 (市、区 )的地热水和医饮兼用矿泉水储量大、水质优。大荔矿泉水日出水 6万吨，富含多种人体所需元素，被誉为“中国之最”。 5） 人文旅游 渭南市历史悠久，史迹遗存荟萃，地貌类型多样，自然景观神奇 7 瑰丽。丰富的历 史遗存与壮丽的山河荟萃，形成得天独厚的旅游资源。全市现有馆藏文物 21025件（组），旅游文物资源 5456处，列入保护和开发的文物旅游景点 619处，其中国家级 24处，居全省各市第二。有国家级重点风景名胜区两处。以“奇险天下第一山”著称于世的西岳华山，五峰耸立， 72 峰罗列其周，犹如一朵盛开的莲花，圣洁峻秀，是驰名中外的旅游胜地；风景秀丽的洽川，融“山河湖滩泉”于一体，是黄河流域最大最完整的干流湖泊型湿地风景区。省级风景区2处，集“山河川塬”自然景观与元、明古建人文景观之大成的黄河龙门旅游景区，素有“北国小三峡” 之美誉；以桥陵为核心的桥陵风景区，规模宏大的渭北帝王陵墓群，一展盛唐雄风，是中国封建皇室宫廷文化的缩影。少华山、石鼓山、天留山森林公园青翠灵秀，层峦叠嶂，奇峰、幽谷、岩洞、溪流、原始植被及花草树木、飞禽走兽尽入眼底，美不胜收。 2、渭南市经济发展状况 经济发展 “十一五”发展以来，渭南市紧紧围绕全面建设小康社会的宏伟目标，坚持以科学发展观为统领，以加快发展为主题，以项目建设为重点，抓住加快中心城市建设、新型工业化、农业产业化和服务业现代化等关系全市经济社会发展的关键领域，团结一心，奋力拼搏，全市经济社会 呈现又好又快的发展态势。 农业优势明显。初步形成了以粮棉油、果菜、奶畜、林果为主体的特色产业链。现有西北地区唯一的国家优质小麦基地、陕西省唯 8 一的以秦川牛为主导产业的国家农业科技园，有国家苹果生产百强县5个，有国家优质棉花基地县 1个和商品鱼基地县 3个。全市现有水果面积 158 万亩，其中绿色果品面积 86 万亩，是陕西省最大的绿色果品生产基地。全年水果产量稳定在 150万吨以上，绿色果品、优质果品、加工专用果品比重逐年增加。全市粮食总产稳定在 200万吨左右，棉花产量 7 万吨，油料产量 吨，素有陕西“粮仓”、“棉库 ”之称。果品冷藏库容超过 20 万吨，以澄城海升、合阳恒兴、白水安得利、富平三阳等企业为主的果汁加工企业，年加工能力达 21万吨，是陕西最大的果品冷藏群和全国最大的果汁生产基地。 现代工业初具规模。能源、化工、食品、建材、有色、机械、医药等产业发展较快，是陕西乃至全国重要的能源重化工基地。秦岭、韩城、蒲城三大发电厂和星罗棋布的地方发电站，年发电 陕西省总发电量的 1/3强。以韩城、澄合、蒲白三大矿务局为主体、地方煤矿相辅助的煤炭工业，年产原煤 1191 万吨。以渭河煤化工集团、陕西华山化工集团公司等企业 为主的化肥工业，年产化肥 60 万吨，约占全省产量一半。以西北地区三大钢铁企业之一的龙钢集团为主的冶炼工业，年产钢材 153万吨，占到全省产量的近一半。以量子高科、容厦、荣国、利君恒心堂、美邦、博爱等制药企业为主的现代医药工业发展较快，在全省具有重要的位置。渭南高新技术开发区占地 31平方公里，基础设施完善，投资环境良好，现已形成现代医药、精细化工、设备制造、电子信息等 6个产业园，近三年生产总值均增长 40以上，是全市经济增长最快的区域。韩城龙门生态工业园被 9 国家环保总局确定为循环经济示范园。 全社会固定资产投资持续 增长，消费市场稳中趋旺，第三产业较快增长。全年实现社会消费品零售总额 长 居民消费价格指数上涨 游业持续快速发展，接待游客人次、旅游综合收入分别增长 信息、咨询等新型服务业发展较快，传统服务业市场活力增强。长 吸引外商直接投资 3100万美元，增长 地方财政收入增长加快，社会保障体系日趋完善。全市地方财政收入完成 长 就业和再就业工作力度进一步加大，城镇新增就业 人数 镇登记失业率 社会事业发展 各项社会事业全面发展，城乡人民生活水平不断提高。全市共有各类科研机构 25 家，科技人员 多人。高新技术企业发展到12 家。民营科技企业发展到 350 家，技工贸总收入达 5 亿元。各级各类学校 3132所，在校学生 中，全日制高等院校 2所，在校学生 业教育发达。各类职业技术学校发展到 277所，年输出各类技术人才 人。“渭南技工”是陕西五大职教品牌之一，渭南技术学院成为全国“职教名校”。全市新型农村合作医疗试点工作稳步推进。 现有四个县市区的 154万农民参加了新型合作医疗保险。全市共有医疗机构 324个，从业人员 17169人，床位 10680张，4 个试点县参合农民 154 万人，参合率 86%，医疗条件不断改善。电视和广播综合覆盖率达 渭南体育馆设施良好，曾 10 成功多次举办全国性的体育赛事和全市第十届运动会。华县皮影戏、合阳提线木偶戏、华阴老腔多次出国演出，五味什字、千树万树梨花开等文艺作品获全国及全省“五个一工程”奖。 3、城市发展现状 渭南中心城区处于渭河冲积平原区，海拔 330 500 米，地势南高北低，气 候温暖，年均气温 0以上积温 4900，年降水量 520毫米 620毫米，年太阳总辐射 平方厘米，年均风速 秒。 渭南中心城市历史悠久。自公元 360 年城池始建至公元 1934 年间，城市发展局限于沋河以东区域。解放初，城区面积仅 2平方公里，人口 2万有余。陇海铁路通车后城区开始向沋河以西区域发展，至七十年代城区已发展至现今的解放路一带，城区面积发展到 10 平方公里，人口 10万人左右，并在现今的市政府区域形成城市中心。 改革开放以后，特别是撤地设市十年来，随着经 济、社会的发展，城市建设日新月异，城区向西发展至零河，城市中心也由以前的市政府区域向西迁移到东风大街与前进路交汇区域。目前，渭南市中心城市东西绵延 15公里，南北宽 2公里，建成区面积 有人口 成了南靠陇海铁路，北依渭河的带状城市格局。 渭南市是陕西省新兴的工业城市和关中东部交通要道，市域政治、经济和文化中心，以能源、化工、机械、轻纺、食品和旅游为主导产业，工商贸协调发展的新型现代化中等城市。撤地设市以来，中心城市建设累计投入资金 13亿元以上，完成了 60多项重点工程，城 11 市基础设施 水平进一步提升，城市功能日趋完善。建成水厂 2座，日供水能力 10 万吨；污水处理厂一期建成，日处理污水 6 万吨；天然气管网 55 公里，年供气 600 多万立方米；改建和新建广场 3 个，城市公共绿地面积达到 90 公顷，绿化覆盖率达到 有 24 家单位被命名为省、市级“园林式单位”；城市公交车辆 130 台，公交线路 11条 213公里；城区出租车辆近千台。 加快渭南中心城市建设，是渭南市委、市政府确定的在今后要着力抓好的两件大事之一。渭南市第二次党代会报告指出“经过二十年或更长一段时期的努力，把渭南建成西北地区的社会进步的文 明城市、环境优美的生态城市、实力雄厚的经济强市”。根据渭南市城市发展规划，到 2020年，城市人口将达到 50万人，城市建成区面积达到 50 平方公里。渭南市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出，“十二五”时期，加强中心城市建设要以规划为龙头，高标准建设、高效益经营、高水平管理城市，完善提高中心区，重点发展高新区，积极开发渭北新区，稳步改造老城区，加速 “西进北扩”步伐，力争到 2015年，使中心城市建成区面积达到 40平方公里以上，人口达到 45 万人以上。重点是依据城市总体规划，按照适度超前、配套完善、统一规 划、建设精品的思路，着重搞好道路、供排水、供电、供热、供气、绿化、治污等项目建设，逐步完善城市基础设施体系。 4、项目的提出 渭南市是陕西省新兴的中等城市，是陕西和西北进入中东部的东 12 大门，交通方便，具有承上启下的重要地位。贠张村二组城中村改造项目位于渭南市站北路中段北侧，隶属临渭区站南办事处管辖，周围社会设施齐全，交通方便，地理位置优越，区位优势明显。 建设该项目首先是改善了贠张村二组 50多户村民的居住环境，是一项重要的民生工程，具有重要的社会效益；其次，项目建成后，优先安置被拆迁村民，其余住房对外销售，不 但解决了城市居民的住房问题，也将成为城市发展的一个亮点工程，解决了这一地区长期以来环境条件差的状况；第三，本项目所在区域处于渭南市房地产开发的新热点地区，可以把潜在资本转化为现实资本，实现城市资本的流通和增值。对完善城市形象、提高城市品味，提高城市实力、改善人民生活、渭南建设成为优美、文明、繁荣的现代化城市打下良好的基础。第四，该项目经过了前期反复论证，各种技术问题和施工建设问题均已得到有效解决，经过反复研究论证，提出了建设方案。因此，项目的提出符合有关要求。 13 第三章 项目建设的必要性和可行性 1、项 目建设的必要性 项目建设满足城市规划要求与发挥综合开发效益的需要。 根据国务院关于加强城市建设工作的通知精神，城市要实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，这样就可以克服分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象，有计划的提高城市建设综合开发的比例。城市综合开发有利于实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，达到开发一片、建成一片、收益一片。所以，综合开发是实施城市规划和最大限度发挥综合开发效益的重要保证。贠张 村二组城中村改造项目建设依据城市规划原则与要求，以住宅建设为主，集中建设居民住宅小区，将加快市区统一规划开发的建设步伐，提高城市综合开发的能力和效益。 项目建设是解决中低收入家庭住房困难的需要。 渭南市作为拥有 548万人口的大市，但城市建设缓慢，城市居民的住房困难问题一直是城市发展的难点和热点问题，也是容易引发矛盾的问题。加快渭南城市建设，是渭南市委、市政府确定的在今后要着力抓好的大事之一。贠张二组城中村改造项目坚持标准适度、功能齐全、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优划规划设计方案，以人 为本，质量第一，规划科学，设计超前，功能完善，项目建成后将切实解决该区域的环境问题和社会问题，为建设和谐渭南打好坚实的基础。 14 项目建设是满足城乡居民日益增长的住房需求的需要。改革开放以来，社会经济快速增长，城乡居民收入明显提高，相应地人们的生活水平与居住消费水平也在不断提高，特别是广大农村有相当一部分先富起来的人已大量涌进城区，从事经营与服务等第三产业，既发展了城区经济，也带来了共同富裕。追求高质量的生活水平已成为人们的普遍需要。人们收入水平与商业银行优越的住房贷款条件，共同促进了各档次住房消费需求的不 断增长。因此，贠张二组城中村改造项目可以很好的解决村民的住房需求，项目建设非常必要。 项目建设是拉动内需、促进经济发展的需要。 首先是加快经济发展的需要， 1995年撤地设市以来的十五年，是渭南经济社会发展最快最好的时期。渭南市经济快速增长的主要动力在于投资，投资对经济增长的贡献率达到 70%以上，而消费对经济增长的贡献率仅 30%左右，也就是说，要实现渭南市经济的快速发展，必须加大投资力度。加大对房地产项目的投资，是近期拉到经济发展的重要方面。其次是在全球经济危机的情况下，扩大内需的需要。全球经济危机发生后 ，我国的出口受到严重影响，要保持经济快速发展，只有在扩大内需上下功夫，而大力发展房地产是扩大内需的有效手段。 2、项目建设的可行性 项目建设符合国家住房制度市场化改革政策的要求 国务院关于解决城市部分中低收入家庭住房困难的若干意见中指出：住房问题是民生问题，要始终把改善群众居住条件作为城市 15 住房制度改革和房地产业发展的根本目的。贠张村二组城中村改造项目的开发完全按照市场规律运作，从各项手续的审批办理，直到销售方案批准等所有程序皆符合渭南市有关城市规划、土地以及房地产开发等相关的法律、法规和政策规定。 项目建设符合城市总体规划和发展方向 贠张村二组城中村改造项目，符合城市总体规划的土地用途要求，符合城市规划要求，符合城市中心的发展要求。 市场前景良好 委托西安设计院进行高水平、高档次的规划设计，功能齐全，设施到位，环境优雅，品位高尚，特别是在住宅面积、户型、价格等方面定位准确，符合当地居民的喜好。小区开发的户型多样，大小皆有，销售价位合理，完全能够满足各个层次、各个类型消费承受度。销售前景良好。因此，在满足广大市民需求上讲，在潜在市场挖掘和未来市场开发的角度上分析，该项目是有保的、可行的。 16 第 四章 渭南市房地产市场发展现状与预测 1、房地产业发展现状 渭南市房地产业起步较晚，但近几年随着住房制度改革的推 进、房地产业市场化的逐步成熟和城镇居民购房住房观念的转变，房地产业得到快速发展，成为城市经济发展的亮点之一。随着房地产业的发展，全市建筑业也得到快速发展。据统计，全市现有 800万元以上注册资金的房地产开发企业 59家，物业管理企业 27家，房地产市场的发展，不仅极大地改善了城市居民的生活条件，还带动了城乡一体化进程。 2、市场需求量预测 随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房屋改造及 房地产二级市场、租赁市场的加快发展，渭南市城区房地产市场需求潜力巨大。按照中共渭南市委第二次代表大会提出的建设小康社会分 三步走战略目标和渭南市城 市总体规划，到 2020年渭南中心城市建成区面积达到 50平方公里以上，人口达到 50万人以上。按照小康社会城镇居民人均居住面积 30平方米的住房标准，未来 9年内，渭南中心城市将有 760万平方米的住宅需求。按照渭南市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，到 2015年渭南市中心城市建成区面积达到 40平方公里，人口达到 45万人以上。按城镇居民人均住房面积 25平方米计算 ，未来 4年内，渭南市中心城市将有 300万平方米的住宅需求。由此可见，渭南中心城市房地产开发潜力和空间巨大。 旧城改造及城中村改造新增需求。渭南城市前进路以东、火车站 17 附近居住用房多为 70年代建设，在结构、面积、功能等方面不能满足居民不断提高的生活水平的需求。特别是城中村居民住房基础设施落后，卫生条件和居住环境较差，多数已经破败甚至成为危房，已不能满足经济较好家庭的居住需求，进行危旧房屋和城中村改造势在必行。 家庭投资的需求。随着市场经济发展以及人们投资理财观念的变化，部分富裕家庭出于对不同居住环境的需求及保值 等因素的考虑，把购置房产作为一种长期投资活动。 3、产业趋势分析 经过近年来的积累发展，渭南房地产业发展后劲明显增强。产业内部的规范化运作水平明显提升，房地产企业科学管理、科学决策和市场化运营、理性化竞争、人文化发展的理念进一步加强，这为今后渭南市房地产业的稳健发展奠定了良好的基础。渭南市委、市政府明确提出，在十二五 时期要加快渭南市中心城市建设步 伐，完善提高中心区，重点发展高新区，积极开发渭北新区，稳步改造旧城区，这为房地产业的快速发展提供了广阔的空间。 18 第五章 建设该项目的相关分析 1、项目实施单位 简介 渭南正通房地产开发有限公司于 2009年 6月 1日经陕西省工商行政管理局审核批准，公司营业执照注册号： 610502100004393，房地产开发企业四级资质，法人代表：宫建政，注册资本金： 800万元，办公地址：渭南市临渭区民主路中段回收公司内。 公司下设开发部、工程部、销售部、财务部、前期物业管理部、办公室的 五部一室， 拥有高素质管理人员和工程技术人员 25人，中高级职称 20人，初级 5名。公司组织机构齐全，技术、管理力量雄厚，已形成了完的企业管理体系及质量保证体系。公司始终坚持“以人为本，质量第一”的理念，坚持 品牌经营，良性发展的模式，在各级领导的大力支持下，积极加快和完善投资城中村项目的改造建设，具备了开发员张二组城中村改造项目的能力和基础。 2、主要建设条件简述 1）供水 在该项目所处地块东南角有 水管线，该项目上水可从该干线引入。 2）雨水、污水排放 利用站北路现有 以就近排入。 3）供电 由该项目西北角引入一条 10千伏电缆，接入项目内配电室； 19 4）供热 项目建成后，拟从站北路热力公司所敷设的热力管道干线接入。 5）燃气 项目建成后，向 渭南市天然气公司申请接入天然气管网。 6）电信 项目建成后，向渭南市电信分公司申请敷设电信管线。 7）其他 该小区内的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由渭南正通房地产开发有限公司统一开发，各种设施接口均接至本项目红线内。 综合来说，贠张村二组城中村改造项目所处于站北路中段北侧，给排水、供电、供热、燃气、通信等外部设施系统齐全，距离较近，保障性可靠，均可满足项目建设需要。 3、设计方案简述 该项目属于城中村改造项目，建成后的小区主要安置村组村民，因此在设计户型上多数以中小户型两室为 主，配套设计小面积的三室户型。最北边 1 号楼砖混六层，共 6 个单元，其中设计 4 个单位为两室，面积在 90 平米左右； 2 个单元为三室，面积 115 平米左右。项目用地范围内东南方位为 2 号楼，共 2 个单元，户型以三室为主，面积在 125 平米左右。最南边的设计为 3 号高层住宅楼，共 2 个单元，一梯三户，面积区间在 88 平米 115 平米。位于 1 号楼多层与 3号楼高层之间，精心设计小区内休闲场地，面积 2000 余平米。力争 20 在做好楼体设计的同时，注重小区内的环境，为住户提供一个温馨、舒适的居住环境。 4、项目优、劣势、机会分析 1）项目优势 （ 1）本项目位于渭南市站北路中段，毗邻陕铁院，周边银行、菜市场、学校、火车站、汽车站、饭店等市政配套齐全。 （ 2）站北路是连接渭南新老城区的主街道，该项目周边的企事业单位较多，居住氛围浓厚。 2）项目劣势 （ 1）周围居住环境杂乱，整体未形成文化理念居住社区，给人整体印象档次较低。 （ 2）该项目位于渭南市区东南方位，受渭南城市“西移北扩”的规划影响，部分客户容易受到政策的影响而选择西北地段。 （ 3）该项目周边整体形象较差，规模小，地块、地貌不够理想，对项目的品牌提升和市场推广有一定影响。 （ 4）该项目不能提供 住房按揭贷款，市场环境若进一步恶化，销售周期将会延长，项目开发的资金压力将会增大。 3）项目机会 （ 1）该项目周边的居住群体，对原生活地段的认知、认可所带来的怀旧感，将成为该项目的推广机会。 （ 2）该项目设计住宅户型面积区间适中，对于购买能力较弱，但又有刚性购房需求的客户群体而言存在消费机会。 5、项目定位分析 21 1）地理位置分析 该项目位于渭南市东南方位，在渭南城市规划中偏东南，位置稍偏僻，但我们应辩证的看待位置偏僻的优劣性，努力去营造一种安静、优雅的居住氛围，加上日渐完善的配套设施，对于手中资金有限，但又 想在渭南城区购房置业的住户来讲，是一种圆梦的机会。 2）面积区间定位 在该项目设计住宅面积中，合理的面积区间值也能看作是一种优势。 88两室和 115三室，对于接受该地段的购房群体而言，无疑具有较大的吸引力。对于购买能力较差的客户，买房更看重的是实际的利用空间，同样的使用功能，在设计上提高利用率后，将使购房成本减少，购房的计划也就更容易实现。 3）销售价格定位 要根据该项目自身的实际情况，结合项目周边其它项目的整体情况，综合各方面因素，做到合理化、市场化的定价。 4）目标客户定位 根据该城改项目自身的特性， 所处的地理位置，以及对渭南房地产市场购房群体的分析，可以初步确定该项目的目标客户主要为以下几类： 1）该项目住房主要为贠张村村组村民的安置用房； 2）在周边居住年限较长，具有一定购买力的工薪阶层； 3）周边临近县城、乡镇收入较高的村民； 4）在渭南工作的有置业需求，购买力有限的外地年轻人； 5）常年在火车站附近做生意，习惯于站北路居住环境的老住户， 22 计划改善居住条件的改善性客户。 23 第六章 项目总体规划 1、规划设计指导思想 立足城市创卫，构建和谐环境 设计力求与城市的整体风格和定位相协调，创造富有现 代居住观念的高品质居住环境 ,力求人与人的和谐相处。本项目结合城市规划的要求，力求做到建筑、小区、城市浑然一体。设计在满足规划要求的基础上，适当加大建筑后退红线距离，均满足规划要求。同时在建筑造型上力求丰富多变，避免大片墙面对街道空间的单调感、压抑感。 彰显地块优势，创建人文绿色 寻找诸多制约限制和有利因素，结合住宅项目自身特点寻求适合于本地块特征的规划布局形式。总体布局上以小区中心绿地为构图中心，行列式的布局令全部住宅都能面向内部绿地，争取做到户户均能见绿，将小区绿化与城市有机结合。 2、项目规划设计原 则 注重规划设计方案的经济可行性 满足住宅的居住性、适用性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的经济适用房小区。住宅设计充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列、多户型住宅，以满足不同的居住需要。 加强空间围合，提高居住安全性 小区按照空间的不同属性和人的行为逻辑规律，将小区用地 分为不同的空间序列，并通过小区主次入口的塑造，以及组团、院落、 24 单元入口的标志性引导，再由景观绿地的配合，进一步加强居住区内空间的领域感和归属感，从而提高了居住环境的安全品质。 增强 小区发展的可持续性 坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划。注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在道路、停车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。 坚持以人为本和生态环境保护原则 坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，使居民最大程度接近自然，享受自然，保证居民的身心健康。 符合统一规划、合理布局、 因地制宜、分期开发、配套 建设的原则。 规划立足实际，面向未来，按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局。针对渭南市经济适用房市场需求，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。 3、项目规划目标 力求使小区与城市形成有机、统一的整体。 具有完整、清晰的空间形态结构和层次丰富的公共空间及景观环境。 25 具有完善的公共设施，为居住者提供安全、健康、舒适 的居住生活场所。 为居住者提供一个识别性强的、能 够认同的生活居住环 境。 26 第七章 创建渭南优秀城中村改造项目的措施 1、节能保温措施 贠张村二组城中村改造项目，建筑热环境和能源系统的设计，均贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行建筑节能设计标准。在保证舒适、健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。 节能措施 围护结构的保温材料选择和构造方案如下： 屋 面：选用 150料密度280外墙：普通内墙抹灰， 240厚粉煤灰烧结砖，外贴 40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为 k=门窗：选用产品要求其抗风性能属标准 级，空气渗透性能属标准 级，雨水渗透性能属标准 级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为 k=采用保温分户门，其传热系数为 k=楼梯间：普通内墙抹灰， 240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹 20厚保温砂浆，其传热系数为 k= 节能措施、新材料、新工艺的应用 27 在建设过程中，大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。排水管采用 件；屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用 钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用磁卡燃气表；电表为磁卡电表；水表采用远程控制装置；变压式通风道等技术的应用。 2、工程建设中对环境影响的处置 施工中的污染源 、噪声污染 来源于施工场地噪声，主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声。 B、施工中扬尘 主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。 C、废水污染 包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。 D、固体废弃物 主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料 。 工程建设中对环境影响的处置措施 28 通过对施工中影响环境各种源头的分析，施工期主要污染依然为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到： A、现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车辆的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。 B、施工中做到 无高噪声及爆炸声，打桩不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求。 C、施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”。即环境治理设施应与项目的主体工程同时设计，同时施工，同时交付使用。 D、建筑垃圾及时清理，文明施工，在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。 3、劳动安全与消防安全 工程建设中的劳动安全与消防安全的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的哪些对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。 劳动安全 A、危害因素 和危害程度分析 a、有毒有害物品的危害。分析生产和使用带有危险性的原料、材料和产品，包括爆炸品类，易燃、易爆、有毒气体类，易燃液体类， 29 易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。分析有毒有害物品的物理化学性质，引起火灾爆炸危险的条件，对人体健康的危害程度以及造成职业性疾病的可能性。 b、危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，井下作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能对人身造成的危害。 B、安全措施 针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应 的安全措施方案，主要有： a、在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。 b、对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。 c、对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。 消防安全 主要分析工程在建设过程中与投入使用后可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。 A、火灾危险性分析 分析工程在建设过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性 ，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。 B、了解项目周围消防设施状况 30 了解项目周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与项目的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。 4、项目实施进度计划 为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，该项目在时间和空间上尽可能的组织平行搭接施工。 该工程计划自 2011年 7月 初 开工，至 2013年 6月 底 竣工，总工期 2年。 工程 建设进度计划安排如下 ： 2011年 5月，项目在经济发展局备案，办理项目建设用地审批手续 2011年 6月，项目设计方案 获批，办理建筑工程规划许可证； 2011年 7月，取得建筑工程施工许可证，项目进入工程施工阶段； 2011年 7月 12月， 1号楼（砖混多层）主体封顶， 2号楼（砖混多层）建设正负零。 2012年 1月 2012年 6月， 1号楼完成室内外安装工程， 2号楼主体封顶， 3号楼（框架高层）完成基础部分。 2012年 6月 2013年 4月， 2号楼、 3号楼完成室内外安装工程。 2013年 6月底前，完成道路、绿化等其他配套设施工程。 31 第八章 项目投资估算 贠张村二组城中村改造项目建设用地 ，拟建住宅楼 3栋，其 中 1#、 2#楼为多层住宅， 3#楼为高层住宅，总建筑面积 20000余平方米。因拆迁原村组村民住房 50 余户，拆迁安置方案以面积置换为主，货币补偿为辅。经统计，拆迁建筑面积 9800 余平米，实行产权置换，其余 10200平方米可以面向市场销售。 1、项目开发成本估算 1）目前已投入拆迁费用： 160万元。 2）前期工程费用： 40万元。 包含规划勘测设计费、可行性研究费、三通一平费、建筑设计费等。 3）房屋开发费： 1100元 / 20000 =2200万元。 包含建安工程费、附属工程费、室外工程费、绿化等费用。 4）城市 配套设施费用： 120万元。 5）开发费用： 60万元。 包含管理费、财务费、销售费、其他费等。 6）不可预见费用： 50万元。 成本估算： 160+40+2200+120+60+50=2630 万元。 2、项目销售估算 产权置换面积 9800平米，其余 10200平方米可以面向市场销售。按照本区域 2900元 /的销售均价来计算： A、住宅销售额： 2900元 / 10200 =2958万元。 B、住宅销售税费： 32 1）营业税、城市维护建设税及教育附加： 2958万元 163万元。 2）印花税： 2958 万元 15万元。 C、销售利润估算： 295816350万元 3、项目投资评价 1）项目总投入约： 2630万元 2）销售回款总额： 2958万元 3）销售利润： 150万元 4）项目投资利润率约为： 6 % 以上数据分析为该项目目前销售均价初步估算结果，整体估算较为保守，项目销售单价根据市场销售前景，实际还有可提升空间，项目开发成本也有降低的空间。因此，在项目实施期间，如能做好超前的设计，高效的管理，并严把工程质量、成