福建亿力淮安会展中心地块项目前期策划提报-108PPT-45M

2007-4-5福建亿力淮安会展中心地块前期策划提报提报简要p 淮安城市概况p 淮安房地产现状与特征p 水渡口板块分析 p 淮安商业及办公市场分析 p 项目研判与定位 p 项目产品开发建议 p 营销推广策略 p 淮安城市概况淮安城市概况 淮安，用什么让我们爱上你？ 幅原辽阔，人杰地灵 历史悠久，文化之乡 运河之都，九省通衢 民风淳朴，礼仪之乡淮安城市概况 苏北大地上，新兴的工业城市 经济持续快速增长 ,经济结构进一步优化 。 固定资产投资快速增长 消费市场稳中趋旺 居民生活水平稳步提高 淮安城市概况淮安城市概况 近期宏观政策 土地增值税清算 央行上调存、贷款利率 物权法即将颁布p 淮安房地产现状与特征淮安房地产现状与特征淮安房地产开发投资增长较快，两年内涨幅高达 100%房地产投资占全社会固定资产投资比重逐年增长，市区达到470048万元，同比去年增长 34.29%淮安房地产现状与特征房地产开发总量大幅增长，住宅开发是绝对主力06年，全市完成房地产开发施工面积 641万 ,同比增长 54.46%,新开工面积 376万 ,同比增长 75.7%,竣工面积 230万 ,同比增长11.65%;市区完成施工面积 469万 ,同比增长 53.77%,新开工面积 271万 ,同比增长 63.25%,竣工面积 181万 ,同比增长 25.69%。房地产 商业营业用房 住房其中保障性住房 普通商品住房 别墅新开工面积 375.6/270.87 75.5/46.94 316.79/235.62 113.29/109.87199.32/121.574.18/4.18在建施工面积641.04/469.28 36.52/18.33 540.52/401.25 167.33/158.46363.6/236.86 9.59/9.53竣工面积 230.21/180.81 37.11/29.48 186.64/146.54 46.98/41.33 139.66/105.210/0空置面积 6.07/3.6 5.04/2.58 0/0 0/0 0/0 0/0淮安房地产现状与特征市区房地产在建量巨大，年开发量与竣工量保持在 2.5:1左右， 后期市场上市量巨大，未来市场竞争激烈 。淮安房地产现状与特征供销比逐年下降，普通商品住房销售旺盛，市场产品以多层住宅为主 市区 06年在售的 50余家楼盘中，除淮海第一城、天山华庭等少数楼盘有小高层销售外，绝大部分楼盘以多层产品为主。 淮安房地产现状与特征120 左右三房最受市场欢迎2006年淮安市区 (含楚州区 )商品房供需情况 (单位 :套 )(以下数据来自淮安市房管局 )供需总量 (套 )60 以下60-80 80-9090-100100-120120-144144-180180 以上2006年供应总量 11081172,占总量的1.55%218,占总量的1.97%1752,占总量15.81%694，占总量的6.26%3306,占总量的29.83%3558,占总量的32.11%923,占总量的8.33%458,占总量的4.13%2006年销售总量 8850161,占总量的1.82%196,占总量的2.21%1686,占总量19.05%681,占总量的7.69%2734,占总量30.89%2483,占总量28.06%654,占总量7.39%255,占总量的2.88%供需比 1.25:1 1.07:1 1.11:1 1.04:1 1.02:1 1.21:1 1.43:1 1.41:1 1.80:1淮安房地产现状与特征普通商品住房销售价格平稳上涨2006年 12月份，全市普通商品住房平均价格为 2033元 /平米，价格同比增长 17.72%；市区普通商品住房平均价格为 2362元 /平米，价格同比上涨 10.52%;主城区 (含清河区、清浦区、开发区)平均价格为 2595元 /平米，价格同比上涨 9.75%。 淮安房地产现状与特征 市区可开发土地逐步减少，市区房价上涨较快，升值空间较大 开发重点逐渐东移，淮安城东将成为下一片开发热土 不同区域人群购买倾向性较严重 ,各板 块购买 群体划分比 较 明确 房地产开发市场以外地开发商为主 ,缺少品牌发商 ,行业整体水平不高 产品缺少创新性，同质化严重 换房需求，在购买需求所占比例较大淮安房地产现状与特征 土地市场研究 土地出让市场良好 ,以住宅用地为主 住宅用地容积率普遍较高 住宅用地价格屡创新高 出让土地以 ,清河区和开发区为主p 水渡口板块分析水渡口板块分析水渡口板块分析市场现状及特征销售价格上涨快速 板块内大盘林立项目整体水平较高，产品类型丰富 产品主力户型以 120平米左右三房为主板块内各楼盘均拥有一定的景观资源水渡口板块分析未来发展趋势住宅上市量巨大，市场竞争激烈住宅产品类型以小高层、高层为主高品质项目将陆续涌现淮安普通住宅价格风向标CLD呼之欲出水渡口板块分析知己知彼 百战不殆：本项目竞争对手分析水渡口板块分析淮海第一城水渡口板块分析河畔花城水渡口板块分析盛世名门水渡口板块分析香格里拉水渡口板块分析金马郦城 水渡口板块分析越河 地块占地面积约 410亩 容积率：不大于 2.2 成交价格 :5.96亿 楼面价： 993元水渡口板块分析已售各竞争对手市场形象