ppt-沈阳世创米拉晶典住宅地产项目认购方案(35页)-公寓住宅

米拉晶典项目认购方案世创沈阳2007.61本资料来自 楼盘认购是项目正式面向市场的极为关键的一步，它承接着项目的市场导入、预热和内部认购、销售等，认购最为重要是的形象传播、营造声势、聚集人气。前言2本资料来自 目录蓄客方式市场定价认购活动流程3本资料来自 市场定价4本资料来自 市场定价区域 类 比楼 盘价位核算销 控考 虑5本资料来自 九如溪谷香格蔚蓝穗港 公园里区域 类 比楼 盘6本资料来自 九如溪谷项目位置上市情况价 位蒲河新城人和街 168号 1.2期 07年 5月中旬高层均价 4200元 /是典型以建筑规划作为营销诉求的项目，其倡导的 “ 合院文化 ” 已经成为沈阳别墅市场上比较引人注目的 “ 文化 ”比较理由7本资料来自 香格蔚蓝项目位置上市情况价 位东陵区桃仙大街 6号 06年 11月均价 4350元 /是距离本项目最近的且以经济别墅为主要产品的别墅项目，其规模是比较大的，现在推出的是 3期比较理由8本资料来自 穗港 公园里项目位置上市情况价 位理想新城西侧 2007年 5月初均价约 5500元 /是距离本项目最近的且以经济别墅为主要产品的别墅项目，其规模是比较大的，现在推出的是 3期比较理由9本资料来自 评估准则：以消费者普遍关注的项目素质作为本项目与竞争对手的对比评估因素；根据各项目的评估因素与本项目相比的优劣程度赋予其不同的评估系数，分别为 0.05（对比最大）、 0.025（对比较大）、 0.01（对比较少）、 0.005（对比最少）；设本项目基准分为 1.0分，竞争项目比本项目好的因素按评估系数加分，差的减分，相等为 0；价格 预 估一产 品 类 型 入市价格（元 /）别 墅 4300价位核算10本资料来自 （ 1）各 竞 争 项 目得分依据市场比较法对 比 地理 品牌 自然 建筑 户 型 销 售 自身 项 目 销 售 园林 得分因素 位置 环 境 风 格 价格 配套 规 模 情况 景 观项 目 香格蔚蓝 -0.01 -0.01 0 -0.025 0 0.005 0.025 0.05 0-0.025 1.01公园里 0 0 0.025 -0.025 0 -0.025 0 0.05 0.005-0.025 1.005九如溪谷 -0.01 0.01 0.05 0 0 0.025 0 0.025 0.05-0.025 1.12511本资料来自 （ 2）各 竞 争 项 目 权 重注：属于第一 竞 争圈 层 的 项 目 竞 争 权 重 为 50%，第二 竞 争圈 层为 30%，全部 竞 争 项 目 权 重之和 为100%。序号 楼 盘 竞 争圈层 权 重1 香格蔚 蓝 2 30%2 公园里 3 20%3 九如溪谷 1 50%12本资料来自 （ 3）市 场 比准均价注：上表中销售价为实收均价。表格说明：市场比准均价计算公式：（ 1） y=项目实际均价 /分数 *权重（ 2） X=y1+y2+y3+y10（ 3） X为市场比准均价， y为竞争项目权重均价项 目名称 销 售均价（元 /） 项 目分数 竞 争 权 重 权 重均价（元）香格蔚 蓝 4350 1.01 30% 1292.1 公园里 5600 1.005 20% 1114.4 九如溪谷 4250 1.125 50% 1888.9 项 目均价 4295.4 13本资料来自 通过市场比较法：将本项目同竞品项目的比较，我们认为别墅开盘实收均价在 4300元 / 左右是符合目前市场的整体行情的14本资料来自 评估准则：以消费者普遍关注的项目素质作为本项目与竞争对手的对比评估因素；根据各项目的评估因素与本项目相比的优劣程度赋予其不同的评估系数，分别为 0.05（对比最大）、 0.025（对比较大）、 0.01（对比较少）、 0.005（对比最少）；设本项目基准分为 1.0分，竞争项目比本项目好的因素按评估系数加分，差的减分，相等为 0；价格 预 估二产 品 类 型 入市价格（元 /）洋房 395015本资料来自 （ 1）各 竞 争 项 目得分依据市场比较法对 比 地理品牌 自然 建筑 户 型 销 售 自身 项 目 销 售 园林 得分因素 位置 环 境 风 格 价格 配套 规 模 情况 景 观项 目 信盟花园 -0.01 0.005 0.025 -0.025 -0.01 0.01 0 0.025 0.025 -0.025 1.02奥园 -0.025 0 0.05 -0.025 -0.01 -0.01 0.025 0.025 0.025 -0.025 1.03中体花园 -0.01 -0.01 0.05 -0.025 -0.01 0.01 0 0 0.025 -0.025 1.00516本资料来自 （ 2）各 竞 争 项 目 权 重注：属于第一 竞 争圈 层 的 项 目 竞 争 权 重 为 50%，第二 竞 争圈 层为 30%，全部 竞 争 项 目 权 重之和 为100%。序号 楼 盘 竞 争圈 层 权 重1 信盟花园 1.02 30%2 奥园 1.03 50%3 中体花园 1.005 20%17本资料来自 （ 3）市 场 比准均价注：上表中销售价为实收均价。表格说明：市场比准均价计算公式：（ 1） y=项目实际均价 /分数 *权重（ 2） X=y1+y2+y3+y10（ 3） X为市场比准均价， y为竞争项目权重均价项 目名称 销 售均价（元 /） 项 目分数 竞 争 权 重 权 重均价（元）信盟花园 3900 1.02 30% 1147.1 奥园 4200 1.03 50% 2038.8 中体花园 3700 1.005 20% 736.3 项 目均价 3922.2 18本资料来自 通过市场比较法：将本项目同竞品项目的比较，我们认为洋房开盘实收均价在 3950元 / 左右是符合目前市场的整体行情的19本资料来自 销控考虑20本资料来自 目前现有的蓄客情况上看，对公寓类产品市场认知度不高，消费市场需要培育，而本项目的蓄客期短；另外，对既有洋房又有别墅的项目来说，常规的操作手法是售别墅控洋房，别墅是成本，洋房是利润，而且先售别墅可以提高楼盘品质，反之亦然。建议本次推出房源为 A组团（非公寓产品）具体房源为：别墅 59套，洋房 24套（共计 83套）21本资料来自 蓄客方式22本资料来自 米拉晶典项目蓄客方式采用：方式三（有内部认购日：蓄客期交钱：不能确定房源） 原因： 1、米拉晶典目前的营销周期短和现有蓄客准备不充分 2、市场供应量比较大的，客户可供选择的范围比较大3、帮助开发商解决少量的项目资金4、便于营销相关人员客观的对本项目把控23本资料来自 具体操作蓄客期内，先通过包括线上媒体等众多媒体进行强力推广，一周后，开始接受诚意金排号，诚意金的排号顺序就是其开盘时的选房顺序。24本资料来自 认购活动流程活动安排活动线索会场布置人员安排具体安排费用预算媒体配合物品列表25本资料来自 1、活动内容：诚意金选房2、活动时间 ： 2007年 7月 7日3、活动地点 ：现场售楼部4、活 动人员 ：领导、嘉宾、工作人员领导 /嘉宾 ：开发商领导媒体人员 ：辽沈晚报、华商晨报、时代商报、沈阳日报、沈城楼市，各一名记者参与活动。主持人 ：请有经验主持人 1名活动安排26本资料来自 来宾接待活动线索流程认知及价格公示圈出备选房源选定房源签订选房通知单结束27本资料来自 1、来宾接待来宾接待一方面可体现活动的庄严、正式性，别一方面可对来宾、来访人员做个详细登记，积累客户资料为今后的各阶段销售周期奠定基础。 3、圈出备选房源由相关销售人员为其自己客户圈出适合各自客户的房源。2、流程认知及价格公示售楼处设置流程易拉宝和销控板（包括价位），让每位选房者清楚活动流程和每套房源的价位情况 4、选订房源按诚意金的先后顺序一一上台选订房源。5、签订选房通知单客户选房成功后，签订选房通知单，最终确定选择房源。28本资料来自 1、签到区 ：米拉晶典大门。2、公示区 ：签到区一侧，放置房源表、活动说明易拉宝等3、选房区 ：放置房源表4、确认区 ：选房区一侧出口区域划分（ 区域划分以实际效果为准，按照不同区域划分）29本资料来自 活动时间： 2007年 7月 7号1、提前布置活动场地，包括人员安排、