【商业地产ppt】武汉市cbd4000亩公共设施项目开发经营专题调研报告2007年

4000亩公共设施项目开发经营专题调研报告亩公共设施项目开发经营专题调研报告武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司经营部经营部二七年一月二七年一月调研目的从摸清公共设施的定义、分类及政策规定入手，廓清公共设施开发的基本特征、一般模式和工作流程。着眼武汉公共设施投资开发实际，结合典型案例和项目特点，对 CBD公共设施规划分布、经营分类、经营原则、开发时序等具体分析。结合对 CBD各类公共设施项目经营可行性、优劣势的分析，提出 山、湖、广场等公共设施开发经营 具体 策略，投资建设管理模式以及下一步开展工作的建议。前 言针对各公共设施项目的审批程序、管理模式、建设要求、经营性质等关键问题展开调研。在研究 4000亩内公共设施项目规划基础上，重点从案例出发分析可经营项目的特点和规律。提出 4000亩公共设施项目的开发及经营建议。工作思路从公共设施项目的分类及是否具有可经营性分析出发，结合 CBD项目特点和规划，剖析国内和武汉市公共设施项目典型案例，研究4000亩公共设施项目的开发模式。工作方法前 言前 言2006年 11月至 12月，先后对武汉市、区政府部门、有关单位及国内相关城市进行走访，考察学习了相关公建项目，回顾总结公司近年来外出调研项目情况。开 发 区：武汉经济技术开发区、武汉东湖高新区、武汉新区。政府部门：武汉市区两级规划、建委、园林、教育、城管、水务、体育等局委办以及相关企事业单位 20余家单位。具体项目：上海罗店项目、上海新天地、上海人民广场、世博园项目、常青花园、武汉国展中心、龙王庙国际广场、解放公园、洪山广场、西北湖广场、汉口火车站广场、沌口体育中心、武汉江滩公园等。参照的国家政策及法律法规公共设施法律法规依据总类： 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城市房地产管理法 城市用地分类与规划建设用地标准 （ GB137-90） 城市居住区规划设计规范 （ GB50180-93） 武汉市房地产管理条例 各单项法律法规依据分类： 城市地下空间开发利用管理规定（中华人民共和国建设部令第 108号） 武汉市城市绿化管理条例 武汉市城市公园管理条例 武汉市湖泊保护条例 武汉市人民政府办公厅关于落实城市新建住宅居民委员会及社区服务设施用房的通知（武政办 200293号文） 湖北省机动车停放服务收费管理实施细则 市物价局关于贯彻实施 湖北省机动车停放服务收费管理实施细则 的通知武价服字200695号 电影制片、发行、放映经营资格准入暂行规定 国家广播电影电视总局令第 20号 武汉市体育场所管理办法 户外广告登记管理规定 （中华人民共和国国家工商行政管理总局令 第 25号） 1 公共设施项目概况2 公共设施项目一般开发特点及流程 34目 录4000亩公共设施项目经营模式分析 重点案例分析 5 下一步工作建议 公共设施的定义公共设施即社会性基础设施，是指城市区域内服务于大众的文化、体育、公园、广场、教育、医疗、行政、福利等公共设施，广义的公共设施还包括商业服务、金融保险、大众住房、宗教设施等。公共设施分类行政管理金融保险商业服务文化娱乐大众住房体育运动教育宗教科研社会福利绿地、公园、广场公共设施的特点公共设施的特点土地接收 从提供的公共产品形态看，这些设施提供的 “公共产品 ”更多的是无形的服务，如：教育、医疗等。产品无形性 从设施形态上看，不同于市政基础设网络覆盖的布局方式，而更多的是以点状分布为主。 相对于市政设施而言，这些设施的生活必需性和迫切性相对要低一些，但这些设施同时具有更广泛的社会认同性。点状分布性非迫切性土地接收 随着人们对环境的要求越来越高，对公共设施的数量和品质的要求也趋高，如：山、湖、广场等人文环境的建设。环境品质性公共设施的分类公共设施的分类土地接收文化、体育、教育、医疗等服务设施公益性公共设施大型公园、绿地等环境设施 主要由市场配给的提供生活、生产和旅游等活动服务的设施，如：经营性教育设施、经营性文化体育设施等。这类公共设施政府一般只做宏观控制和引导，不直接投资。经营性公共设施 这类设施与居民生活关系密切，涉及城市整体功能和公共利益。一般由政府投资，很难由市场运作。1 公共设施项目概况2 公共设施项目一般开发特点及流程 34目 录4000亩公共设施项目经营模式分析 重点案例分析 5 下一步工作建议 公共设施项目开发模式土地接收 政府完全主导型模式 -政府公共部门负责从方案设计、资金筹措到建造、维护、管理等系列，并拥有设施的所有权。目前我国大型公共设施项目基本采取这种模式。大型公共设施（城市级或地区级）居住区配套公共设施 BOT模式 -政府公共部门保留设施的所有权并为之负责，民营企业通过特许经营、代建制等方式，协同参与设施的建设、经营和管理。体育、医疗等设施 PPP模式 -政府部门与民营企业合作模式。 PPP模式是公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，是一种以各参与方的 “双赢 ”、 “多赢 ”为合作理念的现代融资模式。如轨道建设中采用模式 市财政统一支付 -政府不收任何费用，由市财政统一支付，建设方、产权、管理者均是政府。在计划经济时代，这是目前我国的主要的模式。 从土地出让金中提取建设资金 -土地出让金中包括居住配套公共设施中纯公共产品的建设资金，政府建立专项帐户，专款专用。实践过程中由于实施方案有可能变化，导致真正能够到位的专项资金比实际费用少。 单独收取居住区配套公共设施建设费 -按照一定的收费标准和建设用地上居住建筑面积，单独收取居住配套公共设施建设费，政府建立专项帐户，专款专用。 一般由政府以招投标形式来控制工期和费用。（上海做法） 政府要求开发商无偿代建 -政府要求开发商无偿配建居住区公共设施，然后交给政府。（北京做法）国内公共设施项目投资管理的一般模式一般大型公园、广场由政府投资建设及后期运营管理；小区配套公园、广场由开发商投资建设及管理。公园、广场政府政策 政府兴建或鼓励开发商建设公园、广场项目，改善城市环境，提升城市品质。规划要求 绿化、设施、功能、商业配套等统一进行全面规划。建设时序 一般先解决集中人群居住，社区达到一定规模后修建。规划局论证、审批 开发流程：规划方案 设计 建委报建 申报 立项编写 可研武汉市目前已有的人工湖主要功能由防洪泄洪逐步转变为提升城市的靓丽形象。一般的开发特征为政府相关部门自筹资金整治、改造、维护并运营。人工湖政府政策 还没有形成政府部门统一管理格局。规划要求 根据其主要功能不同，进行不同规模的规划设计。建设时序 一般根据城市及城市区域功能要求，确定其建设时序。规划方案设计及审批 开发流程：建委报建 申报立项 编写可研 建成后管理运营 九年义务教育学校作为九年义务教育学校，开发商一般留出教育控规用地，缴纳教育配套费，或者开发商建成学校后移交政府。政府政策 政府强制义务教育配套用地，开发商不得随意更改义务教育用地性质。规划要求 根据预计商务区内未来常驻人口量、居住人口组团和学校服务半径确定配置中小学。建设时序 一般当区域人口达到一定数量规模后建设学校。预留教育配套用地 开发流程：缴纳教育配套费 或者开发商建设学校设施 移交教育 部门管理 工程建设 根据城市功能提升、完善的需要，规划建设体育馆。一般为政府单独投资建设或政府与企业共同投资建设。体育场政府政策 政府鼓励企业采取 BOT模式参与体育场建设运营。规划要求 根据其主要功能不同，进行不同规模的规划设计。建设时序 一般根据城市及城市区域功能要求，确定其建设时序。规划方案设计 及审批开发流程：建委报建 申报 立项编写 可研 建成后运营 及移交作为公共服务设施，在开发区域内项目一般由开发商预留出开发用地，或者建成地面建筑后，无偿移交给相关管理部门使用。公交停车场、公安派出所、居委会、变电站、公厕政府政策区域开发以上公共设施项目，政府虽未有强制性要求，但一般的开发模式为 “建设移交 ”的方式。规划要求 根据区域内的规划的建筑规模、人口数量，按照相关规定调整布点。建设时序 一般根据区域功能要求，确定其建设时序。预留用地或建筑设施 开发流程：争取相关政策 确定规划布点 建成后移交 一般作为经营性土地进入公开招、拍、挂程序，由具备油品经营资质的开发商取得土地后进行建设和运营。目前国内中石化和中石油所占市场份额最大，外资企业如道达尔已进驻国内市场。加油站政府政策 政府能源政策较为保守，虽未禁止企业经营加油站，但极少通过审批。规划要求 根据城市道路或区域车流要求，对数量及规模进行规划设计。建设时序 一般在区域性开发时序中比较靠前。选择经营主体 开发流程：土地出租或转让 确定规划用地 建设运营 目前国内地下空间一般作为地上建筑的配套组成部分在利用，如：地铁站地下通道，人行过街通道，商业、住宅、写字楼等项目配套地下停车场，人防工程等，单独进行地下空间开发的极少。因此，地下空间与开发项目的有机结合是关键。 地下空间政府政策目前，我国关于地下空间利用方面的专门立法尚属空白，仅存在相关的单行法及一些地方性法规。 规划要求地下空间的开发缺乏统一规划，各行业按照各自的发展需要自行开发，不能形成整体、系统体系。建设时序 地上建筑完全成熟后或地铁站建成通车后开发规划方案设计及审批 开发流程：建委报建 申报立项 编写可研 建成后管理运营 作为一种相对独立的媒介资源，一般由政府控制，由广告公司等运营机构采取承包方式买断一定年限的使用权进行经营。户外广告具有低成本、全天候、视觉冲击力强劲、地理方位可选择、传播信息持久直观、等特性。户外广告政府政策政府没有统一的协调机构，呈现多头管理的局面，相关的政策缺乏确定性和一致性。 规划要求 要求符合城市规划的整体、协调性。建设时序 区域建设达到一定规模后出现。城管部门授予广告设置许可权 开发流程：工商部门授予广告经营权 城管、规划部门完成专项规划广告公司开展经营活动 单 位 建 议规 划院 湖、山、广 场 等大型公共 设 施， 规 划只是作技 术设计 ，没有明确建 设 主体，遇到 类 似城市 级 公建 项 目由政府投 资 建 设 。园林部 门城管部 门从个 别 交 谈 了解，按照 “谁 建 设 、 谁经营 、 谁 管理 ”原 则 ，希望公司自行建 设 并 维护 管理山体公园、人工湖以及广 场 等。开 发 区管委会 从前期开 发 区 经验 看，大型公建 项 目一定有市政府投入和支持，后期管理要移交 给 政府部 门 ，否 则 企 业 的包袱会很重。开 发 区公司 公共 设 施一般是划 拨 用地，如将土地拿到公司名下，增加各种相关税 费 ，不利于 经营 。开 发 商 人工山、湖造景工程 对 物 业 、土地价 值 提升巨大，但后期一定要移交 给 政府，否 则长 期管理 风险 太大、 经营难 于平衡，运 营 商 一般公共 设 施运 营 都有 优 惠政策和 补贴 ，商 务 区的公共 设 施建设 管理的 标 准和要求更高，政府 给 予政策税收 优 惠。走访单位的建议1 公共设施项目概况2 公共设施项目一般开发特点及流程 34目 录4000亩公共设施项目经营模式分析 重点案例分析 5 下一步工作建议 公共设施建设是城市区域开发和房地产开发成功的一个至关重要因素。不同于市政基础设施，一般大型公共设施建设均由政府直接投资建设和维护管理，其对区域、物业和土地价值的带动效应显著。v 营造生态、人文的核心景观，成为区域和项目标志。v 增强周边区域和项目的品牌知名度和魅力。v 满足服务区域内客户对各种公共设施的需求。v 极大地提升周边土地和物业的价值。v 与相关项目开发连动，获取更多的商机和效应。案例研究表明：公共设施投资建设与管理：1、前期依赖于市政府投入，通过协调有关部门负责投资建设；2、建设时序步骤：规划编制 市政基础设施 公共设施建设 工业项目 配套房地产开发。3、规划落实上，为减少资金压力，对规划的公园、绿地等公共设施，采取暂不征地、缓建等办法。4、目前公共设施已改为开发区自主建设，每年维护管理包袱很重，不包括绿化植树，每年维护管理约 6000万（含武汉体育中心）。从改善开发区投资环境入手，在加强基础设施同时，高度重视公共设施投入，前期采取了市政府统一协调，相关部门负责投资建设的措施，迅速形成了开发区良性运转的硬件设施环境，成为武汉吸引外资一个窗口。调研案例一：武汉经济技术开发区作为一个国家级高新技术开发区，一开始就注重环境营造和建设，在市政基础设施建设同时，市政府先后支持建设了光谷广场、森林公园、科技会展等公共设施。近年来，部分规模较小的公共设施采取了市场运作，主要是由开发区成立专门公司进行商运作。公共设施投资建设与管理：1、总体开发程序：土地规划 市政基础 住宅建设 公建环境设施。2、为改善环境和提升土地价值，开发区将绿地、广场等作为出让代征 土地，与项目打包建设。3、将公共设施与开发区发展结合，如学校建设一般等入住人口达到一定数量后，政府投资建设基础教育设施；商业化运作学校采取谁投资谁运营的方式。4、有关停车场等公建设施，一般与大型工业园区配套建设及生活社区配套建设。调研案例二：东湖高新技术开发区新区在公共设施建设上，主要采取政府投入与市场运作结合方式，一方面，政府集中投资建设市政道路、琴台艺术中心、六湖连通生态工程等设施项目；另一方面，引入开发商进行国际博览城项目等公建设施建设。公共设施投资建设与管理：1、总体项目开发时序：市政工程 还建房建设、征地 公共设施 项目开发。2、新城博览城项目应从规划开始，也遇到了公 共设施经营模式以及移交问题，目前也正在与政府协商。3、道路等市政基础设施由政府建设。4、所有公共设施项目都要立项，相关手续要到位，城建档案要完善。调研案例三：武汉新区罗店北欧新镇位于上海市宝山区，规划面积 6.8平方公里，规划建筑面积 180万平方米， 总投资 55亿元， 项目由上海置业、创富集团及罗店资产投资公司三方组建公司负责运作。公建项目运作特点：1、总体开发时序：市政工程 公共设施 项目开发 土地交政府 “招牌挂 ”。2、会议中心（ 3万方）、酒店、北欧商业街、高尔夫球场（规划绿地、未取得土地使用权）等设施取得土地使用权，持有物业经营。3、所有移交公共设施投资通过出售区内经营性土地的收益予以偿还。调研案例四：上海罗店 “北欧新镇 ”采取 ”政府参与，公司运营 “方式，其公共设施包括市政