房地产投资项目可行性研究报告编写纲要1

房地产投资项目可行性研究2007年 5月报告编写纲要手段：通过对未来市场分析 ,应用 工程、技术和财务管理 知识 ,对项目作出计算和总评价 ,并对可能发生的风险作出预计并提出相应的解决方案。什么是项目可行性 ?可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程，并形成可操作性报告文本。 是项目投资决策的依据； 是筹集建设资金的依据； 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据； 是编制下阶段规划设计的依据。工作思路资源 市场项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件项目地块环境和竞争性发展项目建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价可行研究的结论风险与不确定性分析项目评估基础数据的预测和选定项目 资源线： 包括企业内部资源、政府资源、项目自有资源等。 企业内部资源，市场营销力、资源整合力）、财务指标要求、筹资能力、长期发展战略； 政府资源，包括产业政策、经济金融政策、税收政策、规划政策、行业政策； 项目的自有资源，包括地理位置、地形地貌、景观环境等自然资源及人文历史、市政配套、交通、居民、社会认知等社会资源。 项目线： 指在当期研究过程中假定的或已确定的前期工作成果。 市场线： 包括经济市场、产品市场、客户市场、竞争市场、成本市场等。工作内容项目总说明项目开发背景分析 项目组织者与参与者项目评估的目的 报告编制的依据及有关说明项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析5项目所处的地址项目拟建规模和标准项目所需市政配套设施情况 市政建设条件可能性项目建成后的服务对象项目的合作方式和性质工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析社会环境政治环境自然环境文化环境经济环境自身环境社会制度、社会秩序、社会信誉、社会服务 政治体制和政权 、政治局势、政策、土地使用制度宏观经济环境、市场、财务、经营环境、资源环境风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等 地理位置、地质地貌、风光气候地块状况、交通、能源、通讯、给排水及排污条件工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析按照所评估项目的特点 ,分别就当地与所评估项目相关的市场进行研究土地市场居住物业市场 写字楼市场零售商业物业市场酒店市场工业物业市场评估项目的工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析地块区位研究 主要研究地块影响性，分析地块无形价值，研究指标：距商业中心、市级中心距离、区域繁华程度、区域影响力、区域未来规划等 地块交通研究 主要研究地块交通便利性，研究指标：临路状况、地块道路等级、交通通达度、距离城市干道、交通开阔性和交通管制等 四至物业研究 主要研究地块周边物业相互影响性，研究指标：四至物业现指标状、四至物业使用、建筑规模等 地块使用研究 研究地块使用配套齐全性，研究指标：市政配套、教育配套、医疗配套、商业配套等配套设施研究 主要研究地块使用适宜性，研究指标：地形地貌、地块高差、容积率、建筑密度、绿化、配套等规划限制其他影响因素 分析项目其他影响因素，研究指标：污染影响、景观影响、地块形象等 工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析主要介绍开发项目的规划建设方案和建设过程中市政建设条件 (水、电、路等 )是否满足工程建设的需要 ,在介绍规划建设方案的过程中 ,最好能根据当地市场的情况 ,就项目的规模、档次、建筑物装修标准和功能面积分配等提出建议。工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析物料供应1 2 3建设进度安排估计或估算承发包方式阶段 项 目2006年 2007年12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6前 期 阶 段前期准 备 勘察 设计 项 目 报 建 施 工 阶 段开工准 备 基 础 地下室工程 主体工程 安装工程 装 饰 工程 室外工程 竣工 验 收 销售阶段住宅 销 售 商 业销 售 项目施工横道图一般根据开发商提供及项目自身情况进行估测！工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析项目投资估算项目投资概况投资估算依据估算范围结果资金筹措资本金银行贷款预售 (租 )收入工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析项目总投资开发建设投资土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用经营资金固定资产及其他资产开发产品成本开发经营成本成本2、前期工程费包括开发项目前期的规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及 “ 三通一平 ” 等土地开发工程费支出。 一般情况下：规划设计费为建安工程费的 3%左右可行性研究费占项目总投资的 1%-3%1、土地费用即为取得房地产项目用地而发生的所有费用，在计算中视为开工时一次性投入。包含：土地出让地价款、土地转让费、土地租用费、土地交易税费、土地征用拆迁费成本房屋开发费用包括：建筑安装工程费、公共配套设施费和基础设施建设费。3、房屋开发费 建筑安装工程费指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）等。 公共配套设施建设费指为小区服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量计算。 基础设施建设费指建筑物 2米以内和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。如自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干道、干管等的接口费用。一般按实际工程量估算。4、管理费用指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、社会保险费、咨询费、排污费、房地产税、土地使用税等。管理费可按项目总投资的 3%-5%估算。如果房地产开发企业同时开发若干个项目，管理费应该在各个项目合理分摊。5、财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或利息，还包括金融机构手续费、代理费、承诺费、以及企业筹资发生大案其他财务费用。利息的计算。可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外其他融资费用，一般占利息的 10%左右。成本6、销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利、差旅费，销售物料损耗费、广告宣传费、代理费及销售许可证申领费等。7、开发期税费房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所负担的各种税金和地方政府有关部门征收的费用。主要包括：固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等，各项税费应根据当地有关法规标准估算。成本8、其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、施工图编制费、工程保险费等杂项费用，这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。9、不可预见费不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以 2-8项费用之和的 3%-7%估算。成本项目总投资估算表序号 项 目 单 价 收 费 基 础 总 价（万元） 备 注元 /平方米 平方米一 土地成本 741.27 25050.00 1856.89 1 地价 719.68 25050.00 1,802.81 2 土地契税 21.59 25050.00 54.08 3.00%二 前期工程 费 86.36 32230.00 278.35 1+2+3+4+5+61 设计费 51.58 32230.00 166.25 2 临 水 费 用 0.62 32230.00 2.00 3 临电费 用 2.05 32230.00 6.60 4 质检费 /安 检费 7.76 32230.00 55.00 5 地 质补 堪 费 用 4.19 32230.00 13.50 6 其他 报 建 费 用 3.10 32230.00 3500 三 建安工程 费 2193.61 32230.00 7,070.00 四 其他 费 用 355.29 12525.00 445.00 五 管理 费 用 34.39 32230.00 110.85 六 财务费 用 86.57 32230.00 279.03 七 不可 预见费 98.10 32230.00 316.17 (二至五 项 )4%八 合 计 3213.24 32230.00 10,356.29 (一至七 项 )序号 项 目 合 计 2005年 2006年 2007年12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 1 土地 费 用 1857 1857 2 前期工程 费 278 93 93 93 3 建安工程 费 7070 200 200 200 200 878 678 678 678 1178 1178 500 500 0 0 0 0 3.1 基 础 地下室工程 费 1000 200 200 200 200 200 3.2 主体工程 4070 678 678 678 678 678 678 3.3 安装装工程 2000 500 500 500 500 4 其他 费 用 445 111 111 111 111 5 管理 费 用 111 1 4 7 11 6 7 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 财务费 用 279 31 31 31 31 31 31 30 29 20 12 7 不可 预见 费 316 4 4 4 8 8 8 8 35 27 27 27 47 52 25 25 5 0 0 0 8 合 计 10356 1953 98 100 215 219 214 215 951 743 743 743 1263 1379 672 671 143 18 7 7 前期工程费用 /3（前期 +建安 +其他 +管理） 4%资金缺口估算销售收入预测最优资金回笼方案项目开发梯次项目收益预期开发商资金状况竞争状况工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析数据预测销售收入 销售周期 成本 税金 利润开发建设成本 流动资金 销售费用 投入运营后的经营成本收入项目收入计划及收入测算1、确定项目租售方式2、确定各期租售面积比例3、项目租售价格水平4、项目各期收款计划项目销售进度预测表时间 2006年2007年 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 销 售率合 计住宅 10% 10% 20% 20% 15% 10% 5% 5% 95%商 业 20% 20% 20% 15% 15% 5% 95%项 目 可售面 积 （） 实现 均价（元 /平米） 销 售率 总额 （万元）住宅 22545 5200 95% 11,137.23商 业 2505 15000 95% 3,569.63合 计 25050 14,706.86项目销售总收入预测住宅销售收入及实际回款预测序号 项 目 总计2006年 2007年11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月1.0 销 售收入 11137.2 1172.3 1172.3 2344.7 2344.7 1758.5 1172.3 586.2 586.2 2.0 实际 回款 11137.2 328.3 328.3 1395.1 1395.1 1969.5 1805.4 1272.0 902.7 369.3 1371.6 2.1 一次性及 首期款 3118.4 328.3 328.3 656.5 656.5 492.4 328.3 164.1 164.1 2.2 银 行按竭款 8018.8 738.6 738.6 1477.1 1477.1 1107.9 738.6 369.3 1371.6 注：假定 10%的住宅销售为一次性付款；按揭首付比例为 20%，银行按揭 80%；银行预留当前按揭款 10%作为保证金，入伙时支付。一次性及首期款 =销售收入 （ 0.1+0.90.2 ）银行按揭款 =销售收入 0.9 （ 0.8-0.1） 期末银行按揭款 =最后一个月销售收入 0.9 （ 0.8-0.1） +总销售收入 0.90.1即： 1371.6=738.60.90.7+11137.20.90.1银行一般在两个月后开始放款序号 项 目 合 计 2006年 2007年11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月1.0 销 售收入 3569.6 751.5 751.5 751.5 563.6 563.6 187.9 2.0 实际 回款 3569.6 345.7 345.7 683.9 597.4 597.4 340.1 253.6 405.8 2.1 一次性及 首期款 1642.0 345.7 345.7 345.7 259.3 259.3 86.4 2.2 银 行按竭 款 1927.6 338.2 338.2 338.2 253.6 253.6 405.8 商业销售收入及实际回款预测注：假定 10%的商业销售为一次性付款；按揭首付比例为 40%；银行预留当前按揭款 10%作为保证金，入伙时支付。一次性及首期款 =销售收入 （ 0.1+0.90.4 ）银行按揭款 =销售收入 0.9 （ 0.6-0.1） 期末银行按揭款 =最后一个月销售收入 0.9 （ 0.6-0.1） +总销售收入 0.90.1即： 405.8=253.60.90.5+3569.60.90.1盈利能力（投资利润率、成本利润率、IRR、 NPV、NPVR）风险评价（动态投资回收期、盈亏平衡分析、敏感性分析）项目开发成本项目税费测算现金流量安排工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析销售收入与经营税金及附加表营业税 =销售收入的 5% ；城市建设维护税 =营业税的 7% ；教育费附加 =营业税的 3%印花税 =销售收入的 0.03% 土地增值税 =销售收入的 2%序号 项 目 合 计2006年 2007年11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月1 销 售收入 14706.9 1172.3 1172.3 3096.2 3096.2 2510.0 1736.0 1149.8 774.0 0.0 0.0 2 当期 销 售回款 14706.9 328.3 328.3 1740.8 1740.8 2653.4 2402.8 1869.4 1242.8 622.9 1777.4 3 销 售税金及附 加 816.2 65.1 65.1 171.8 171.8 139.3 96.3 63.8 43.0 0.0 0.0 3.1 营业 税 735.3 58.6 58.6 154.8 154.8 125.5 86.8 57.5 38.7 0.0 0.0 3.2 城市 维护 建 设税及教育附加费73.5 5.9 5.9 1