第十二章 房地产开发项目可行性研究

第十二章 房地产开发项目可行性研究 第一节 概述 第二节 房地产市场调查与预测 第三节 房地产开发项目投资与收入估算 第四节房地产开发项目财务评价 第五节 房地产开发项目评估的不确定分析 第六 节 房地 产 开 发项 目可行性研究 报 告的基本构成 第七节 房地产项目开发经营方案的比选 1销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略第一节 概述 一、可行性研究的内涵 二、房地产开发项目可行性研究作用 三、房地产开发项目可行性研究的阶段划分 四、房地产开发项目可行性研究的工作程序 五、房地产开发项目可行性研究的主要依据 六、房地产开发项目可行性研究的核心 2销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略一、可行性研究的内涵 可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。 房地产项目可行性研究是指在房地产项目投资前期，通过房地产投资环境及房地产市场状况的调查分析，对拟开发项目若干个开发经营方案进行评价，判断拟开发项目的可行性。3销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略二、房地产开发项目可行性研究作用 （一）为投资决策提供依据 （二）作为资金筹措的依据 （三）作为编制设计的依据 （四）作为与有关部门签订协议、合同的依据。 （五）作为项目立项审批的依据4销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略三、房地产开发项目可行性研究的阶段划分 （一）机会研究 （二）初步可行性研究 （三）详细可行性研究 （四）项目评估和决策 5销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略（一）机会研究 机会研究的目的在于对投资项目或投资方向提出建议，并确定有无必要做进一步研究。 该阶段投资估算的精确度为 30%，研究费用一般占总投资的 0.2%0.8%。6销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略（二）初步可行性研究 初步可行性研究又被称为 “预可行性研究 ”。 其主要任务是对机会研究作进一步分析，在较详细数据资料的基础上论证投资是否确有机会，是否能获得较大的利益，是否有必要进行下一步的详细可行性研究，有哪些关键性问题需要进行辅助性专题研究。 初步可行性研究阶段投资估算的精度为 20%，所需研究费用一般占总投资的 0.25%1.5%。7销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略（三）详细可行性研究 详细可行性研究，即通常所说的可行性研究，其成果为可行性研究报告。 详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术和经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。 其投资估算的精度为 10%。所需研究费用，小型项目约占总投资的 1.0%3.0%，大中型项目约占总投资的 0.2%1.0%。8销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略（四）项目评估和决策 按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。 项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行或咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段9销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略四、房地产开发项目可行性研究的工作程序 （一）项目策划 （二）市场调查与预测 （三）提出开发经营方案 （四）开发经营方案的评价与选择 （五）编制可行性研究报告 10销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略（一）项目策划 1、提出开发项目的设想 根据房地产投资组合及投资机会寻找和筛选情况，提出开发方向。 2、组建可行性研究的组织机构11销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略（二）市场调查与预测 房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状况的调查与预测。 市场调查与预测的数据为开发经营方案的提出及评价提供了依据。12销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略（三）提出开发经营方案 通过较系统的房地产项目策划，形成若干个较具体的项目开发经营方案。 房地产项目策划主要包括项目区位的分析与选择，开发内容和规模的分析与选择，开发时机的分析与选择，开发合作方式的分析与选择，项目融资方式和资金结构的分析与选择，房地产产品经营方式的分析与选择。13销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略（ 四）开发经营方案的评价与选择 对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接受收益率的可供比选方案，并对这些方案进行比选。14销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略五、房地产开发项目可行性研究的主要依据 1、房地产、工程建设的有关法律、法规和政策； 2、投资环境资料； 3、房地产市场信息资料； 4、项目所在地城市的总体规划及详细规划； 5、项目所在地城市的土地利用总体规划； 6、国家规定的经济评价的方法、参数和指标。15销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略六、房地产开发项目可行性研究的核心 房地产开发项目经济评价是房地产开发项目可行性研究的核心。 房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策之前应进行综合评价。 房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行。同时应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比选。16销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略第二节 房地产市场调查与预测 房地产开发企业和经济评价人员通过对市场调查，了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场发展动态，预测房地产市场的未来发展趋势，并以此分析房地产项目建设的必要性，确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机和经营方式。 一、房地产市场调查与预测的主要内容 二、房地产市场调查与预测的方法 17销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略一、房地产市场调查与预测的主要内容 （一）房地产投资环境的调查与预测 （二）房地产市场状况的调查与预测 18销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略（一）房地产投资环境的调查与预测 房地产投资环境的调查与预测应在国家、区域、城市、邻里的层次上进行。 主要内容包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响，要作出充分的了解和估计。19销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略（二）房地产市场状况的调查与预测 1、供求状况。 包括相关地段、用途、规模、档次、平面布置等的房地产供求状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供给量应包括已完成的项目、在建项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。 2、房地产商品的价格、租金和经营收入。 3、房地产开发和经营的成本、费用、税金 的种类及其支付的标准和时间等。20销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略二、房地产市场调查与预测的方法 （一）房地产市场调查的方法 普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法。 （二）房地产市场预测方法 1、直观判断法 2、历史引伸法 3、因果预测法21销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略第三节 房地产开发项目投资与收入估算 一、房地产开发项目的成本费用构成 二、房地产开发项目的成本费用估算方法 22销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略一、房地产开发项目的成本费用构成 土地费用 前期工程费用 房屋开发费 管理费用 财务费用 销售费用 开发间接费 其他费用 不可预见费 税费23销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略二、房地产开发项目的成本费用估算方法 （一）土地费用估算 （二）前期工程费用估算 （三）房屋开发费估算 （四）管理费用估算 （五）财务费用估算 （六）销售费用估算 （七）开发间接费估算 （八）其他费用估算 （九）不可预见费估算 （十）税费估算 24销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略（一）土地费用估算 1.土地使用权出让金 3.城市建设配套费 2.土地征用费 : 土地补偿费 青苗补偿费 树木补偿费 地上附着物补偿费 安置补助费 新菜地开发基金 耕地占用税 土地管理费25销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略（二）前期工程费用估算 房地产项目前期工程费用主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及 “三通一平 ”等阶段的费用支出。 项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般可按项目总投资的一定百分比估算，项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量估算。土地开发中三通一平（通水、通电、通路、土地平整）工程费用根据实际工作量 ,参照有关计费标准估算。26销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略（三）房屋开发费估算 1.建安工程费 2.公共配套设施费 3.基础设施建设费 27销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略1.建安工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行。 28销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略2.公共配套设施费 公共配套设施建设是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、