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五、租赁合同 租赁合同的定义、特点、种类 1.租赁合同的定义 中华人民共和国合同法第二百一十二条为租赁合 同下了如下定义：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租 人使用、收益，承租人支付租金的合同。” 合同法还规定，租赁期 6 个月以上的，应当采用 书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 租赁期限不得超过 20 年，超过 20 年的，超过部分无效。 2.租赁合同的特点 以有形物、特定物、非消耗物为标的物 租赁合同的标的物必须是有形物，没有固定形体的任 何事物都不能成为租赁合同的标的物。 由于当事人订立租赁合同的目的是为了使用和获得收 益，租赁期满，承租人必须将标的物返还出租人，所以租 赁合同的标的物还必须是特定物或特定化的种类物。 租赁物还应是非消耗物，否则标的物消耗殆尽，承租 人将无法将承租物返还出租人。 只转移使用权，不转移所有权 租赁合同转让的是标的物的使用权和收益权，而不转 移所有权。无论出租的期限有多长，标的物的所有权仍属 于出租人。 有偿性 租赁合同是有偿合同，承租人在使用标的物时，必须 支付租金。租赁合同中如无租金条款，则该合同不能成立。 具有期限性和连续性 租赁合同是出租人在一定期限内将标的物的使用权和 收益权转让给承租人，租赁期限是租赁合同的基本要素。 租赁期满，双方当事人可以经过协商续订租赁合同。 合同法规定，不论是首订还是续订，租赁的最长期限 均不能超过 20 年。 3.租赁合同的种类 根据不同的标准，租赁合同可分为以下三对： 动产租赁合同与不动产租赁合同 动产租赁合同是以动产为标的物的合同，各种各样的 只要是可以反复使用不改变形态和价值的有体物租赁，皆 属此类。不动租赁合同是以不动产为标的物的合同，主要 是房屋和土地。对不动产租赁法律上有特别的要求，例如 登记、公示等。 一般租赁合同与特殊租赁合同 法律无特别规定限制的租赁合同是一般租赁合同。法 律有特别规定限制的租赁合同是特殊租赁合同。属于特殊 租赁合同的有房屋租赁合同、船舶租赁合同、航空器租赁 合同等。 定期租赁合同和不定期租赁合同 当事人约定了租期的是定期租赁合同。未约定租期的 或租期已满承租人继续使用而出租人未提出异议原合同继 续有效的，均属不定期租赁合同。 不定期租赁合同，除法律另有规定外，当事人任何一 方可随时终止合同。但出租人提出终止合同时，应给承租 人一个必要的宽限期。 租赁合同的主要条款 租赁合同的文本格式与一般合同的文本格式是相同的， 不必另加讲述。如果有全国统一的示范文本，应按其格式 进行撰写。如自行撰写，要注意格式的规范性。 1.标的 写明租赁物的名称，有时还要注明牌号、商标、品种、 型号、规格、等级等。 2.租赁物的数量和质量 数量要精确，计量单位按计量法的规定执行。质量标 准也必须规定清楚，以保证承租人能够正常使用。另外， 租赁到期承租方返还出租方时，也要有可行的质量检验标 准。 3.租赁物的用途 写明租赁物的用途，是为了保证承租人能按照租赁物 的性能正确、合理地加以使用，避免由于使用不当而使租 赁物受到损失。 4.租赁期限 当事人可以明确约定期限，也可以不明确约定期限。 如果约定期限，到期后合同自动中止，经协商可以续订合 同，否则承租人就要返还原物。如未约定期限，视为不定 期租赁，一般当事人任何一方均可随时解除合同。 5.租金 国家有统一规定的，租金标准应按国家规定执行。国 家未有统一规定的，当事人自行协商确定。出租方不得将 收取租金作为获得高利的手段。 租金以何种货币支付，结算方式及支付时间，也要做 出明确规定。 6.押金 押金不是法定的必要条款，但必要时要收取押金，如 照相机出租等。如到期承租人不返还出租物和支付租金， 出租人可从押金中扣除。 7.租赁物的维修 规定租赁物的维修保养责任由哪方承担。一般的做法 是，承租方按规定正常使用租赁物而发生磨损或出现故障， 需要大修时，由出租方负责。 8.出租方与承租方的变更 双方按合同法的规定在合同中相互约定变更合同的情 况和条件。 9.违约责任 包括承租方的违约责任和出租方的违约责任。 10.争议解决办法及其他事项 争议解决办法通常由双方协商，协商不成到规定仲裁 机构申请仲裁。 其他当有事项可酌情添加。 【 范 本 】 房屋租赁合同 订立合同双方： 出租方： ，以下简称甲方； 承租方： ，以下简称乙方。 为调剂房屋使用的余缺，甲方愿意将产权属于自己的 房屋出租给乙方，双方根据 市有关房产管理的规定，经过 充分协商，特订立本合同，以便合同遵守。 第一条 出租房屋坐落地址 。 第二条 房屋名称、规格、等级、间数、面积、单价、 金额、地面质量。 第三条 租赁期限。 租期为 年 月，从 年 月 日起至 年 月 日止。 甲方应按照合同规定时间和标准，将出租的房屋及时 交给乙方使用居住。 第四条 租金和租金交纳期限。 乙方每月向甲方缴纳租金人民币 元整，甲方应出具收 据。租金在当月 天内交清，交租金地点在 。 第五条 出租方与承租方的变更。 .租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，不 必征得乙方同意，但应通知乙方。房产所有权转移给第三 方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的 权利，承担原甲方的义务。 .租赁期间，乙方如欲将房屋转让给第三方使用，必 须征得甲方的同意。取得使用权的第三方即成为本合同的 当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。 第六条 甲方的责任。 .甲方如未按本合同规定的时间向乙方提供租赁房屋， 应按延迟期间内乙方应交租金的 计算，向乙方偿付违约 金。 .租赁期间，出租房屋的维修由甲方负责，如租赁房 发生重大自然损坏或有倾倒危险而甲方又不修缮时，乙方 可以退租或代甲方修缮，并可以用修缮费用收据抵消租金。 .出租房屋的房产税、土地使用费由甲方负担。 .租赁期间，如甲方确需收回房屋自主，必须提 个 月书面通知乙方，解除合同，甲方应付给乙方违约金，违 约金以剩余租期内应交租金总额的 计算。 第七条 乙方的责任。 .乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方 不负迟延交租的责任；乙方如果拖欠租金，应按中国人民 银行延期付款的规定向甲方偿付违约金。乙方如拖欠租金 达 月以上，甲方可以从乙方履约金中扣除租金，并可收回 出租之房屋。 .租赁期间，房屋管理费、水电费由乙方负担。 .租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提 前 个月书面通知甲方，解除合同，应付给甲方违约金，违 约金以剩余租期内应交租金总额的 计算。 .租赁期间，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途， 乙方如因故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责 恢复原状或赔偿经济损失。乙方如需装修墙窗，须事先征 得甲方同意，并经房屋修缮管理部门批准方能施工。乙方 在租用房屋内装修墙窗的格、花、板壁、电器等物，在迁 出时可一次折价给甲方，亦可自行拆除，但应恢复房屋原 状。 .租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件。 搬迁 日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲 方处理。 .租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应 赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方可以向人民法院起 诉和申请执行。 第八条 合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租或出 卖，乙方享有优先权。 第九条 房屋如因不可抗力的自然灾害导致毁损，本合 同则自然终止，互不承担责任。 第十条 本合同如有未尽事宜，须经双方