从法律角度看小区车位、车库权利归属问题

从法律角度看小区车位、车库权利归属 问题 近年来，经济发展不断满足了人们的生活需要，汽 车成为人们生活的必须，为人们生活提供了便利，是人们 生活不可缺少的部分。然而汽车停放也带来诸多问题，主 要表现在车位、车库归属问题，即归业主所有还是开发商 所有?这是本文主要讨论的话题物权法第 74 条虽然做 了相关规定，并不明确。 一、小区车位、车库的概述 (一)小区车位、车库的定义及分类 车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车 辆的属于开放式空间的场所。车库指人们在小区内停放车 辆时的独立附属物。车位是在地面简单划线而成，不具有 建筑物特征，开发几乎不要成本:而车库具有建筑物的特征， 有明确的位置，空间封闭，开发投入成本较高。小区车位、 车库的分类:立体停车位、地面停车位、首层架空层停车位、 地下停车位、楼房顶层停车位。 (二)小区车位、车库的性质 根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释第 2 条，判断小区 某部分是否为专有部分的条件有:构造上具有独立性，能够 明确区分:利用上具有独立性，可以排他使用:能够登记成 为特定业主所有权的客体。可知小区车位、车库具备这三 个条件，属于建筑物的专有部分，可以独立作为所有权的 客体:车位、车库是附随小区建筑物而建造的，是整个住宅 小区的组成部分:而且小区车位、车库能满足业主停车的需 要，进一步提升小区物业价值，是现代小区不可或缺的配 套设施之一。 (三)小区车位、车库的现状 现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的，有 法律明确规定的部分，即物权法第 74 条建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由 当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共 有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共 有。这个规定区分了小区内地面车位和车库的差异，在其 产权归属问题上给予区别对待，规定了建筑区划内的车位、 车库的归属方式，但这一规定并未解决实际根本问题。也 有不明确的争议，存在四种观点:归业主共有:归开发商所 有:应按照当事人约定:以是否计入公摊面积确定。这些观 点都是仅从与车位车库有关的一个方面来支持，没有做到 很好的兼顾各方因素。要很好的确定小区车位、车库的归 属，就要关注车位、车库的性质是专有部分还是共有部分: 若属于专有部分，那么就是独立的，开发商可以进行单独 得出售和不动产登记:反之，若属于共有部分，那么小区全 体业主就是共有人，开发商如果单独把这部分出售就会侵 犯业主的合法利益，业主可以请求开发商赔偿侵权之债。 二、小区车位、车库权利归属存在的问题 (一)小区车位、车库的多样化，权属标准不统一 鉴于小区车位、车库的类型多样，所以判断标准也 不统一，具体有以下三方面:从上地使用权上看，根据我国 房地一体原则，业主在买受房屋后就同时取得房屋所有权 和上地使用权，小区中的车位、车库也附属的归业主所有。 此标准使小区车位、车库权属较为明确，但仅凭上地使用 权难于区分公共场合中的车位、车库是业主共有还是专有， 相比较车位而言，建造车库要投资的成本较高，开发商建 造车库的目的就是获得利益，此利益如果得不到以期的回 报会减少开发商建造车库的积极性:从建造成本上看，谁投 资建造了车位、车库，谁就享有所有权，体现谁投资、谁 受益原则。但在现实生活中干扰因素比较多，缺乏准确性， 从约定存在上看，开发商和业主在买卖房屋时可以通过约 定来确定车位、车库的归属，因为法律规定保护合同当事 人的意思自治，约定优先，只有在没有约定或约定不明时， 才归业主共有。这三方面都各有利弊，都不适合对小区车 位、车库权利归属进行区分。 (二)物权法第七十四条在实际操作中存在问题 首先满足业主需要原则这一规定太过粗糙，易产生 歧义，虽然体现国家对车位、车库转让自由有一定程度的 限制，但这一限制不明确。它使人们对首先的理解不一， 没有明确规定在实践中开发商以高于市场价格的价格出售 或出租给业主的情况，没有明确规定开发商是否有权将车 位车库出售给小区业主以外的其他人和开发商将车位车库 卖于第三人的行为是否在法律上属于合法行为:且法律只规 定了小区车位、车库的归属方式，即当事人约定，而没有 对约定不明或没有约定的情况下的车位、车库的归属做具 体说明，这样会造成人们在社会操作中产生纠纷，造成难 题。 三、小区车位、车库权利归属的认定 (一)不同类型小区车位、车库归属的认定 立体停车位在结构上占用了独立空间的停车位，符 合建筑物区分所有权的专有部分，而且建筑物面积也包括 在整个小区的建造成本中，可以独立买卖交易并取得独立 的产权登记。因此，开发商有权对此独立的专有部分进行 出售或租赁。地面停车位是通过在地面上划线而成，不符 合构造上和使用上的独立性标准，所以不属于专有部分， 只能成为共有部分。且此类停车位的建造面积己经包括在 整个小区的建造面积内，所以其应为小区全体或部分业主 共有，开发商无权将其进行出售或租赁。首层架空层停车 位的法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，是住 宅房屋单元的从物，是小区全体或部分业主的共有物。地 下停车位的权利归属并不明确，众说纷纭。但从法律的角 度，绝大部分地下停车位的建筑面积是不计入整个小区的 总建造面积的，应该属于全体业主:但也有一些地方特别规 定属于开发商所有。所以此停车位的权利归属还有待进一 步明确。楼房屋顶平台停车位，从构造看类似于地面停车 位，也只是简单的划线分割而成，不属于专有部分。而且 对屋顶平台的利用更多的是用它的空间，而这个空间显然 不仅仅属于顶层的区分所有人，而应当归该建筑物的全体 区分所有人所有。因此，这类停车位应由该建筑物的全体 业主共有。 (二)物权法第七十四条在实际操作中的对策 我们应该正确理解首先满足业主需要原则这一规定， 提高实际可操作性。这里的首先是指不分条件的优先购买 权或优先承租权:进一步明确规定开发商以明显高于市场价 格的价格出售或出租小区车位、车库给业主的行为，才能 更好的保护业主的弱势地位:还要明确开发商把小区车位、 车库的所有权出售给小区外的人的行为是否受法律的保护， 这要看开发商在出售给业主之外的人之前是否履行了通知 业主的义务，如果没有通知业主，此出卖行为法律是不保 护的。还应该明确约定不明或没有约定下的小区车位、车 库所有权归属，推定为业主共有。因为开发商和业主的地 位不平等，开发商在买卖房屋中总是处于优势地位，掌握 着建造商品房的成本，法律上要保障当事人的合法利益。 如果当事人没有在合同中约定车位、车库的归属，就可以 推定开发商己经放弃主张车位、车库的权利，推定为业主 共有。另外，从合同解释上看，如果合同因没有约定归属 而发生争议，法律上要求做不利于开发商的解释，即解释 为归业主共有。 四、结语 在小区建设中设置一定数量、类型的车位车库，有 利于提升小区的居住环境，满足业主的出行需要。伴随而 来的小区车位、车库权利归属不明，会损坏开发商和业