2012中南山海湾项目定位报告169p

报告逻辑框架 中南山海湾项目定位报告 2012-11 纽交所股票代码： SYSW 报告逻辑框架目录 2 目录 CONTENTS 一、宏观发展环境研究 二、整体及区域房地产市场研究 三、典型案例研究 四、项目整体定位及发展建议 报告逻辑框架 第一部分 宏观发展环境研究 1城市整体发展概况 （城市基础发展条件分析 /城市整体经济环境研究 /城市发展与未来规划研究） 2区域发展概况 （区域基础发展设施分析 /区域内外部经济环境研究 /区域发展规划分析 /区域产业政策与优惠 措施研究） 3 目录 报告逻辑框架 11城市基础发展条件分析城市基础发展条件分析 烟台市地处山东半岛北部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与 辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。 作为环渤海经济圈重要组成部分的烟台市城镇群，其进一步的发展对促升区域经济水平和 促进社会和谐具有重要的现实意义。 按照经济发展和城市化水平，胶东半岛 属于典型的 “ 星罗棋布星罗棋布 ” 式格局。这里 有全国苹果第一市栖霞、蔬菜第一市莱 阳、黄金第一市招远、首富县长岛，但 区域缺乏强磁力中心，即财富、知识、 技术、信息密集的中心城市。 烟台 1市场整体发展概况 报告逻辑框架 5 烟台城市发展的有利条件在于： 1、区域经济发展基础较好 高密度的人口和发达的区域经济，为区域的进一步 发展奠定了坚实的基础。 2、乡镇经济发展迅速 迅速发展的乡镇企业不仅安置了大量的农村剩余劳 动力，为城镇发展提供了充足的劳动力资源和雄厚 的物质基础，吸引了众多人口就地实现农村户口向非农户的转移，推动了城市化进程。 3、区位优势明显 面临黄、渤海，是我国东北和华北交通对接的枢纽，沿海具有众多港口、拥有莱州湾、烟威、石岛三大渔场， 同时，海岸线绵长，温泉众多。交通条件和经济条件为烟台的发展提供了物质基础。 11城市基础发展条件分析城市基础发展条件分析 1市场整体发展概况 报告逻辑框架 6 11城市基础发展条件分析城市基础发展条件分析 1市场整体发展概况 烟台城市发展面临的问题在于： 1、区域性基础设施滞后 近年来，烟台市各城镇都加大了对基础设施的投资 力度，但仍不能满足经济、社会进步的需求。城镇 人均道路面积 16.67 ，与其他地区相比存在一定 差距。城镇给水、排水系统效率不高；市话普及率 低，这些都一定程度削弱了城市吸引力。 2、土地水资源储备匮乏 区域内土地资源及水资源日益紧张，地形以低山丘陵为主，可利用地面少。 3、中心城区辐射、带动能力弱 中心城区以芝罘区为主，经济实力相对薄弱，从城市功能上来看，带动次级 城镇发展的能力较低。 4、城市产业特色模糊，分工协作不足 区域内虽然拥有丰富的农渔业资源和传统工业基础，但由于区域资源 的开发利用不够深入和全面，减弱了城市发展的优势和能力。 报告逻辑框架 7目前烟台整体城镇化水平为 55% ，处于由被动郊区化的发展阶段，由区域中心化向城市多极化过渡 。 城市化 被动郊区化 主动郊区化 l城市中心拥有最优越的 可达性和区位优势 l 城市要素向中心聚集 l 城市中心规模经济，涵 盖了城市商务、商业、金 融贸易、教育等所有城市 功能 l郊区快速干道初步形 成，市政基础设施完善 l郊区主流客户为本区 域的中高收入阶层 l购房目的为第一居所 、第二居所或投资 l有城市更新改造背景形成 大量购房需求 l政府同时大量投资基础设 施与捷运系统建设 l在全市中低价房分布中郊 区占到绝对比重 阶段 划分 城市 特征 指标 特征 居住 消费 特征 城市化率 40% 城市化率 50% 城市化率 70% 解决温饱问题；生 理性需求占主导地 位的阶段，主要是 对农产品和轻工品 的需求 追求便利和功能阶 段；人们对耐用品 的消费需求迅速增 加，从已生活必需 品为主逐渐转向已 非必需品为主 城市化率 60% 追求降低住宅成 本 ,改善居住环境 并重 ,非物质消费 （如：旅游、健 身、体育保健及 文化欣赏等）大 大增加 追求生活质量阶段 大都市，城市群 l城市出现多个中 心 l副都心的出现 l多个城市共同发 展 烟台 城市化率 80%及以上 12城市整体经济环境研究城市整体经济环境研究 1市场整体发展概况 报告逻辑框架 8 12城市整体经济环境研究城市整体经济环境研究 1市场整体发展概况 报告逻辑框架 9 烟台城市空间发展战略 ： 烟台中心城区将以芝罘滨海地带为中心，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成芝罘、莱山、开发、福山、牟平、八 角六大组团，构成多组团、多核心的滨海带状组团城市结构。 根据烟台市政府 十二五规划：烟台继续保持经济较快增长，主要经济指标增幅高于全国首批 14个沿海开放城市平均 水平，经济增长质量和效益明显提高 。 2015全市生产总值达到 7600亿元，年均增长 12%，三产比例调整为 5:55:40。 13城市发展与未来规划研究城市发展与未来规划研究 1市场整体发展概况 报告逻辑框架 开发区 牟平区 城市规划随着 “ 一轴两翼 ” 的布局快速 发展，逐渐走入一轮新的房地产开发与 投资热潮。芝罘区房地产随着芝罘岛开 发、幸福旧村改造、西郊改造、南城拓 展 、中心城区旧城改造 等城市规划项目 的加速推进，市场竞争激烈。 依托政府的 “ 东伸西延 ” 战略，开发区在占据 了滨海特质后， 具有 较大的发展空间，并且本 身拥有 富士康、大宇造船 、 LG等世界五百强企 业，增大了就业机会， 带动 人口 数量的增长， 促进了 开发区的经济发展 。 同时扩大了 刚性与改善型的住房需求 ， 目前开 发区以西部及滨海、夹河两条线作为重点投资 发展区域， 23公里的金沙滩更是具有得天独厚 的景观优势。 随着政府的 “ 东延西拓 ” 战略，牟平大 力发展养马岛片区。 该片区 欲打造 “ 东方水城威尼斯 ” 规划 构建。 以 “ 一带两湾三区一岛 ” 的空间 形态 ， 依托鱼鸟河、沁水河形成一条牟 平特有的滨海风情大道 ;并 利用跨海大桥 西侧的天然泥石滩，强化生态多样性， 建设具有赶海体验的星海赶海湾 ；且伴 随诸多大型开发商如龙湖、中冶、天房 等入驻，成为新的热点片区。 芝罘区 针对烟台市制定的 东延西拓 的海岸线发展战略，烟台市未来发展重点在 开发区，芝罘区和牟平区。 13城市发展与未来规划研究城市发展与未来规划研究 1市场整体发展概况 报告逻辑框架 11 青烟威城际铁路规划 p青荣城际铁路 是山东省内第一条区域性城际高速铁路，也是 省内投资最大的单体铁路建设项目。连接了青岛、烟台、威海 三个主要城市，是构建半岛城市群间最重要的交通基础设施和 最快捷运输通道。 p青荣城际铁路，全长 298.971公里，桥梁 164.696公里，占正线 长度 55.09%；烟台境内 146公里，全线共设 15个车站， 烟台境内 ：桃村北、福山南、烟台南、牟平站 ；平均站间距为 25公里， 已批准的工程总投资 351亿元。 p起点：青岛北站；终点：荣成 届时胶东半岛群将依托这条铁路真正实现 “ 1小时生活圈 ” 。项目预计将于三年内建成。青荣城际铁 路的建设将进一步完善山东半岛综合交通体系，极大改善山东半岛区域交通条件，满足旅客运输需求 ，推进城镇化和经济一体化进程，促进地区经济社会协调发展。 13城市发展与未来规划研究城市发展与未来规划研究 1市场整体发展概况 报告逻辑框架 12 烟台城市地铁规划 p地铁 1#线：起点牟平汽车站 汽车东站、烟台港、黑龙江路站、天地广场站、八角车站 潮水机场终点； p地铁 2#线：起点烟大轮渡 烟台港、红旗中路站、黄务站 烟台南站终点； p地铁 3#线：起点汽车东站、黄务站、永达街站 天地广场站终点； p地铁 4#线：起点红旗中路站 永达街站终点 p规划时间： 2013年 预计竣工时间： 2020年 13城市发展与未来规划研究城市发展与未来规划研究 1市场整体发展概况 报告逻辑框架 13 p海即跨海大桥 全长 3291.6米，总投资 5亿元，设计为一级 公路，设计时速为 80公里 /小时，为双向四车道，行车道宽 度为 3.75米，其中引桥宽 24.5米，主桥全宽 26.9米（含锚索 区），而设计最高通航水位为 3.3米。 p北侧： 烟台海阳市滨海公路 ；南侧： 青岛滨海公路 p开工时间： 2009.3.2 p工程进度：目前大桥全部 552棵桩基完成灌注，主桥主塔 浇筑完成 35段。 p竣工时间：预计 2011年底通车。 p大桥通车后， 青岛至海阳 的车程将大大缩短，预计全程 30 -40分钟 ，不收过桥费，开车通过大桥仅需 5分钟，且烟台至 海阳的高速公路也正在修建，届时烟台至海阳将缩短半小时 车程。 p大桥通车后，将加速半岛各城市的联系，加速半岛城市化 进程，烟台、青岛、威海将真正形成半日旅游生活圈。 海即跨海大桥 13城市发展与未来规划研究城市发展与未来规划研究 1市场整体发展概况 报告逻辑框架 14 第一部分 宏观发展环境研究 1城市整体发展概况 （城市基础发展条件分析 /城市整体经济环境研究 /城市发展与未来规划研究） 2区域发展概况 （区域基础发展设施分析 /区域内外部经济环境研究 /区域发展规划分析 /区域产业政策与优惠 措施研究） 目录 报告逻辑框架 21区域基础发展设施分析区域基础发展设施分析 烟台开发区毗连烟台市中心区，距烟台港 6公里，距烟台火车站 6公里，距烟台国际机场 20公里。 公路： 206国道，同三高速公路，威乌高速公路，均从开发区经过。 铁路： 烟台火车站贯通全国铁路网。目前正在建设沿渤海湾德州至烟台铁路、烟台至大连轮渡铁路。 港口： 烟台港为中国主要枢纽港口之一，具有万吨级以上的泊位 21个，与世界 100多个港口通航。 机场： 烟台国际机场开通 25条国际、国内客货航线，每周航班 171个。 海关： 开发区设有海关办事处。 厂房住宅： 区内已建成多种功能通用厂 房，建筑面积 30万平方米；还建有上百 万平方米的住宅和别墅，可供投资者购买 或租用。 供水： 拥有独立的供水系统。 供电： 由与华北电网相连的山东电网双 回路、双电源供电，电力充足。 供热： 建成区实行集中供热。 煤气： 管道煤气规划供气量为 14.5万立 方米 /日，现供气能力为 2万立方米 /日。 天然气： 现有供气能力为 38万立方米 / 日。 银行： 中国人民银行和中国各商业银行 均在开发区设有支行。 生活设施： 建有五星级酒店、三星级酒店及各种档次的宾馆、酒店、购物商场，国际学校和幼儿园、中小学、 各类职业学校、大学、设施先进的医院、电视接收系统、高尔夫球练习场、海滨浴场、保龄球等健身旅游设施也 已建成，可以提供舒适、良好的商务和生活服务。 开发区完善的基础发展设施，为区域经济的发展提供了强有力的支持。也为更多优质企业 的入驻以及更多置业客群的关注创造了稳定的发展环境和置业源动力。 2区域发展概况 报告逻辑框架 16 烟台经济技术开发区是 14个首批国家级开发区之一，总面 积 228平方公里，现已开发 59平方公里，建成区 48平方公 里，总人口 40万 。 2011年，实现 GDP900亿元、增长 13.1%；工业总产值 2850亿元、增长 16.3%；财政总收入 130亿元、地方财政 收入 38亿元，分别增长 22.5%、 26.7%；进出口 265.7亿 美元，其中出口 145亿美元。 开发区大型企业集聚，已有 57家世界 500强企业进驻，极大 促进了开发区的经济发展，同时 大型企业带来的员工、 中高层领导也为开发区提供了大量优质的置业者 。 22区域内外部经济环境研究区域内外部经济环境研究2区域发展概况 报告逻辑框架 17 潮水机场 开发区 烟台潮水国际机场是烟台市正在兴建的大型国际机场，建成后，将取代莱山机场。飞行区等级将达到 4D（兼顾部 分 E级飞机），航站楼 10万平方米，满足年旅客吞吐量 10001200万人次需要。预计 2015年建成通航。距离烟台 市中心公路距离 43公里。 烟台新机场建成后能与南面的青岛机场遥相呼应，并与济南机场、青岛机场一起，成为山东省民用航空三大干线机 场，有利于山东临空经济的发展，也完全符合国家民航局对山东半岛的机场发展规划布局。 23区域发展规划分析区域发展规划分析2区域发展概况 报告逻辑框架 18 u东方夏威夷水上娱乐项 目 ： 中美合资、投资 28亿元建设 ，有水上乐园、度假酒店、商业区、酒店公寓等。水上乐 园是以夏威夷为主题的全天候综合室内外高档水上娱乐项目，今年 11月份将正式开工建设， 2013年 11月竣工。 u天马栈桥、天马商业区和星级酒店 ：投资 13亿元的万国码头项目，由三部分组成。建成后将打造成集超五星级酒 店、大型超市、风情小镇、娱乐健身于一体的高端服务区 ，今年 7月可完成栈桥工程。 u嘉年华项目 ：总投资 40亿元的，为目前全市单体规模最大、功能最全的室内外娱乐项目 。 规划启动八大旅游项目 打造海滨休闲度假营地 23区域发展规划分析区域发展规划分析2区域发展概况 报告逻辑框架 19 双核 就是烟台开发区主中心、烟台西部副中心 联袂打造 “ 双中心 ” 。近期为八角副中心 ，远期为八角、大季家共建烟台西部副中 心； 一轴 沿 206国道、长江路东段形成城市中心功 能聚集轴； 一带 沿海滨路打造滨海旅游休闲带； 四片 东部、古现、八角、大季家功能片区。 影响 ： 烟台开发区总体规划 将烟台开发区定义为一个综合城区，今后的城市空间将按照 “ 西进、东接、南连 、北优、中融 ” 的整体策略展开，发展方向更加清晰，配套设施日趋完善，随着知名企业的入驻，人口规模逐渐 扩大，将有力的促进烟台开发区房地产行业的发展。 23区域发展规划分析区域发展规划分析2区域发展概况 报告逻辑框架 20 当前和今后一个时期，开发区将牢牢坚持以科学发展观为指导，以 工业化 为基础，以 城市化和 城市现代化 为总方向，做高做强制造业、做亮做优服务业，提升东部、完善中部、拓展西部，打造 经济结构清晰合理、产业结构高端强劲、城市个性鲜明朝气的创新型、现代化、靓丽文明的滨海新 区。 力争到 “ 十二五 ” 末，全区经济总量再翻一番， GDP和工业总产值分别突破 1500亿元和 5000 亿元，地方财政收入达到 80亿元，在城市化和城市现代化上实现新跨越。 24区域产业政策与优惠措施研究区域产业政策与优惠措施研究2区域发展概况 报告逻辑框架 第二部分 整体及区域房地产市场研究 1整体及区域住宅市场分析 2整体及区域酒店及酒店式公寓市场分析 3同类项目（包含旅游度假养老功能）分析 21 目录 报告逻辑框架 22 1整体及区域住宅市场分析 1.1 全市整体住宅市场环境分析 根据烟台市政府 十二五规划： 烟台继续保持经济较快增长，主要经济指标增幅高于全国首批 14个沿海开放城市平均水平，经 济增长质量和效益明显提高 。 针对烟台市制定的东延西拓的海岸线发展战略，烟台市未来发展重点在 开发区，芝罘区和牟平区。 年份 芝罘区 莱山区 牟平区 高新区 福山区 开发区 2004年 首开 2005年 阳光 100 2006年 世茂 2007年 大华 阳光股份 海信 2008年 中建 2009年 万科、越秀 天房 万科 融科 2010年 万达、华润、中粮 中铁 龙湖、中冶 金地 2011年 保利 中海 品牌开发商入主 烟台时间表 报告逻辑框架 23 万科、龙湖、中海、金地 等知名地产品牌汇聚烟台， 2011年成为烟台房地产历史性发展年。 未来几年，烟台房地产市场受外部推力影响，更多品牌地产商入驻烟台，势必为烟台地产带来 全新开发理念 ，拉动整体房地产水平快速提升。 目前品牌开发商进驻烟台共有 21家，在烟台东部有 8家，达到 1/3以上。烟台房地产 市场格局正 在发生变化，城市东进趋势明显 ；目前牟平区养马岛品牌开发商有： 天房；龙湖；中冶；融科 。 1整体及区域住宅市场分析 1.1 全市整体住宅市场环境分析 报告逻辑框架 24 1整体及区域住宅市场分析 1.2 区域住宅市场发展分析 区域住宅布局分析 从住宅分布图来看，开发区住宅主要集中在 北京中路以北 的区域，或 靠近区域中心商圈 ，或 占 据一线海景资源 ，交通十分便利。 天马相城 中建 悦海和园 融科 林语海信 依云小镇 海滨假日花园 金桥 澎湖湾 金桥 澎湖山庄 富饶世家 嵛景华城 海琴湾 磁山颐生苑 金河名都 报告逻辑框架 25 1整体及区域住宅市场分析 1.2 区域住宅市场发展分析 区域住宅布局分析 根据开发区楼盘的地理位置和居住特征，可把开发区楼市划分为四大版块： 东部一线海景版块 、 西部一线海景 版块 、 二线版块 和 内陆版块 。 版块 版块属性 房地产市场特征 均价（元 /平方米） 东部一线海 景版块 开发区一线海景，景观资源 丰富，配套完善。 开发较早的海景住宅区域，一线海 景住宅，为寸土寸金之地，产品形 象力较强 。 8000 西部一线海 景版块 该区域自然村较多，今年来 工业发展迅速，人口密集度 高。 开发较晚，随着该区域内工业的兴 起而发展，以满足周边工业人群需 求为主，投资改善为辅。 5500 二线版块 开发区人口较为密集的区域 ， 板块东部地区为开发区行政 区及核心商业区，配套完备 。 开发较早，成熟度高，目前在售项 目主要集中在西部区域，产品形象 力较好。 6000 内陆板块 工业区；西部自然村较多， 发展落后。 区域内项目较多，以刚需项目为主 ，产品形象力一般。 5500 报告逻辑框架 26 1整体及区域住宅市场分析 1.2 区域住宅市场发展分析 区域住宅市场分析 开发区房地产市场依托区域内 工业的迅速发展而带来的新增人口 ， 小 户型是客户需求的主力产品。 从供需结构来看， 2012年，开发区房地产市场供应以 刚需产品为主 ， 改善性需求产品为辅， 80平米以下小户型占区域内总供应量的 41%，占总需 求量的 50%。 2012年上半年： a) 开发区总体供应面积为 115.7万平米，其中新增供应量为 42.29万 平米； b) 销售面积为 12.53万平米，销售套数为 1486套，套均面积为 84.32 平米； c) 销售金额为 72838万元，约合 7.28亿元，套均价格为 49.02万元； 总体来看开发区住宅为刚需型和改善型相结合，全年销售均 价为 5813元 /平米，位居烟台六区第五位。 报告逻辑框架 27 1整体及区域住宅市场分析 1.2 区域住宅市场发展分析 区域代表住宅项目分析 代表项目：中建 悦海和园 项目名称 中建 悦海和园 地理位置 开发区南京大街 2号（ 开发区海滨路和 206国 道之间） 建筑类别 小高层 高层 开发商 中建地产 代理商 思源经纪 土地面积 487000平方米 建筑面积 700000平方米 容积率 1.8 绿化率 40.5% 一期房源 392套 主力户型 81、 98、 118 开盘时间 2011-10-30 装修标准 毛坯 优势：项目占据一线海景资源，交通便捷，环境优美 。 劣势：项目位置较偏，周围工厂较多，配套尚不齐全 。 报告逻辑框架 28 建筑面积 数量（套） 76.49-82.46 128 95.83-98.33 96 106.63-118.39 100 129-150 68 合计 392 一期户型配比： p项目 1.1期共推出房源 392套，面积从 76.49-150.36平米不等。 p主力户型： 81、 98、 118平米。 p项目 10月 30日开盘，当天销售 180套房源，销售面积为 0.97万平米，销售金额约为 0.58亿元。 1整体及区域住宅市场分析 1.2 区域住宅市场发展分析 区域代表住宅项目分析 代表项目：中建 悦海和园 报告逻辑框架 29 1整体及区域住宅市场分析 1.2 区域住宅市场发展分析 区域代表住宅项目分析 代表项目：中建 悦海和园 客户情况 客户来自区域 以开发区客户为主，少量外地投资客户 职业 客户主要为周边企业员工 置业次数 多数客户为首次置业 置业关注点 价格、配套、户型 优惠措施 前期验资客户一次性 97折 ,按揭 99折，并享受 2000元优惠。开盘前 一周验资客户优惠 8000元， 8.27-10.30积分登记客户，享受 200元 /天的优惠，开盘当天成功签约客户优惠 3000元。 客户分析： 报告逻辑框架 30 1整体及区域住宅市场分析 1.2 区域住宅市场发展分析 区域代表住宅项目分析 代表项目：金桥 澎湖湾 项目名称 金桥 澎湖湾 地理位置 开发区金沙滩海滨路与 黄金河路交汇处西北侧 （富士康工业园东黄金 河北） 建筑类别 高层 开发商 烟台金桥置业有限公司 代理商 领航地产 入户花园，更显奢华、私密 ; 南向 4.6 米宽厅，空间自由通透 ; 大面积观景花园阳台、落地飘窗，尽享阳光、景观 ; 南向采光卧室，提高舒适度 ; 动静、干湿分离，具备私密性。 不足： 公共卫生间开间较小，使用方便； 餐厅交通线较多，降低了使用效果。 入户花园 彰显礼仪感 卫生间干湿分离 储藏空间 方便使用 4.6m观景花园 主卧套系 功能完备 4项目发展规划建议 43启动区建议 -洋房户型示意 报告逻辑框架 135 套内： 118套内： 134 大面宽，小进深，舒适度高；强调阳台、露台设计，形成层层退台 入户花园 客厅阳台入户花园 一步阳台 4项目发展规划建议 43启动区建议 -洋房户型示意 报告逻辑框架 136 空调位 三分离卫生间 厨房和餐厅 互动性较好 卧室都带凸窗 独立工作阳台 独立玄关收纳 85 两居 4项目发展规划建议 43启动区建议 -小高层户型示意 报告逻辑框架4项目发展规划建议 44整体规划建议 -整体功能布局 建议以两个湖泊为起点，以带状网络形式形成地块内部 水系景观，局部形成环岛，增加居住的舒适度和资源的 独享性。 居住地块建议划分在地块西北方向，一是享受景观资源 ，二是便于到达。 建议商业地块沿路分布，商业 2、 3主要为为酒店及酒 店式公寓，建议分布在地块西侧，与住宅有机结合，形 成一定的居住氛围。 建议公园划分在地块中部，一是将居住与其他物业区隔 开来，二是利用公园环境，提升居住舒适度。 娱乐建议划分在地块南侧，结合商业用地，打造休闲功 能场所。 商业 1 商业 3 商业 2 娱乐 居住 公园 文化 湖泊 湖泊 报告逻辑框架 138 44整体规划建议 -居住地块布局建议 4项目发展规划建议 138 联排别墅 叠拼 洋房独栋别墅 小高层、高层 建议地块西侧靠近湖泊及水系的区域布局别墅产品，发挥景 观与地块价值最大化，提升项目品质及溢价。 建议中西部区域布局联排产品，与独栋组团衔接过度。 建议南侧区域布局叠拼产品；中东部布局洋房产品。 东北侧沿路布局高岑小高层产品，以小面积低总价平衡销售 。 居住区域 报告逻辑框架 小高层产品示意洋房产品示意 低密叠拼产品示意 建议整体建筑风格采用 西班牙风格 ， 达到整个社区的统一 酒店式公寓产品示意 别墅产品示意 4项目发展规划建议 44整体规划建议 -建筑风格 报告逻辑框架 140 西班牙建筑： 色彩亮丽，造型活泼，门或窗间螺旋状的柱子、铁艺及文化石贴面装饰 是它的一大特色，多见外挑门亭、弧形长窗、圆柱塔楼等。 4项目发展规划建议 报告逻辑框架 141 4项目发展规划建议 45分期开发建议 1.1期 启动区 1.2期 2.2期 2.1期 3.1期 3.2期 3.3期 3期 4.2期 4.1期 5期 结合现状及未来发展状况，建议地块由北向南，由东向 西依次开发。 一期分为 1.1期启动区（包含联排、洋房、小高层）及 1.2期（包含联排和洋房） 二期分为 2,1期住宅（洋房 +小高层、高层）及 2.2期商 业。 三期分为 3.1期（联排 +叠拼）； 3.2期叠拼； 3.3期独栋 别墅；公园贯穿于整个三期逐步开发。 四期分为 4.1期（酒店 +酒店式公寓 +商业）及 4.2期酒店 式公寓。 五期为娱乐用地的开发建设。 报告逻辑框架 142 4项目发展规划建议 46项目交通及出入口建议 道路 居住区出入口 居住区及 商业出入口 商业及娱乐出入口 商业及娱乐出入口 建议各地块物业 主入口设计在东侧沿路一带 。 地块内部道路结合水系及物业形态，形成环形 主路 ，将各物业区域区域分隔开来。 居住区尽量做到 人车分流，减少十字楼口的设 计，增设环形道路及驼峰路面， 降低车辆行驶速 度，保证社区静谧安全的道路环境。 报告逻辑框架 143 4项目发展规划建议 47酒店及酒店式公寓产品建议 商业 3 酒店及酒店式 公寓主出入口商业 2 布局建议： 建议商业 2布局酒店及酒店式公寓，辅助分布商业。 建议商业 3布局酒店式公寓，与居住区形成有序衔接的 居住氛围。 交通建议： 建议依托东侧道路进行人车流的主要疏散。 内部通过社区道路来区分和解决酒店及酒店式公寓的人 车流。 停车建议： 考虑到商业用地低密的条件，建议酒店及酒店式公寓尽 量采用地面停车，节约成本；可设计部分地下停车，满 足应急需求。 报告逻辑框架 144 4项目发展规划建议 报告逻辑框架 145 大堂装修豪华，但面积较小，功能区设置简单； 配套设施完善，注重居家需求，但同酒店相比，休闲及会议功能配置较弱； 酒店式公寓平均套内面积大于酒店，且功能空间较完整； 配有设备齐全的厨房； 酒店式公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具； 4项目发展规划建议 47酒店式公寓产品建议 -设计要点 报告逻辑框架 146 酒店公寓项目户型配置因其所处位置有所差异，但总体而言 ， 1-2居室的面积占大多数 (80左右 )。 4项目发展规划建议 47酒店式公寓产品建议 -户型设计 产品类型 户型 面积区间 套数比 酒店式 公寓 零居室 30-40 40% 一居 50-60 40% 两居 75-90 20% 报告逻辑框架 147 对大堂及公共区域的装修要求： 酒店式公寓在大堂的面积和挑高（空）方面没有酒店大堂要求那么严格 ，但酒店公寓对于大堂装修的档次特别看重； 对于公共区域的装修重在装修后的效果，而不一定必须使用非常名贵的 材料 。 酒店公寓总体的装修标准应该不低于 4星级酒店的装修标准 4项目发展规划建议 47酒店式公寓产品建议 -装修标准 报告逻辑框架 148 对外立面的装修要求： 酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墙、高档石材、面砖 对卫生间的装修要求： 对酒店公寓卫生间总体的装修效果可以概括为 “ 宽敞 、明亮、实用 ” ，在功能划分上需要考虑 “ 浴缸、独 立淋浴房、带浴缸精装修、高档卫浴、大浴缸 ” ； 对厨房的装修要求： 厨房基本上需要配置全套厨房电器，同时基本上需要 考虑西式厨房或者是中西合璧式厨房 4项目发展规划建议 47酒店式公寓产品建议 -装修标准 报告逻辑框架 149 从酒店公寓的家具配置： 床（或加长床）、沙发、书桌、餐桌；根据入住客群的 具体情况可以考虑配置：书柜、酒柜、儿童床等； 从酒店公寓家电的配置： 电视、洗衣机、微波炉、冰箱、空调、洗碗机；根据入 住客人的情况备选的家电包括：饮水机、电饭煲、烘干 机、烤箱、音响等； 4项目发展规划建议 47酒店式公寓产品建议 -家具家电配置 报告逻辑框架 150 区别于酒店配套，重点服务于生活，商务配套适当减少 健身中心、游泳池、餐饮、（小型）超市一个不能少 儿童娱乐中心受到客户好评 KTV、酒吧、歌舞厅绝对不要 咖啡、茶馆、商务中心、会议中心适当缩小体量 4项目发展规划建议 47酒店式公寓产品建议 -配套服务 报告逻辑框架 151 从目前酒店公寓提供的服务内容来看，除星级酒店的服务内 容外，主要包括 “ 家居清洁 ” 、 “ 洗熨及送衣 ” 、 “ 电召的 士 ” 、 “ 订书报杂志 ” 、 “ 送餐 ” 、 “ 叫早服务 ” 等 由于部分酒店公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目的商务 兼办公的功能（市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政 公寓），所以部分写字楼提供的服务项目将会慢慢融合进来 4项目发展规划建议 47酒店式公寓产品建议 -配套服务 同纯酒店服务不同，酒店式公寓的物业服务更居家、更细微 报告逻辑框架 152 4项目发展规划建议 48户型设计原则及要求 -独栋别墅 独栋别墅 容积率不高于 0.4，地上建筑面积在 400 500平方米，开间不小于 13米； 主力层数应在 2 2.5层；首层层高不小于 4m，以上各层不小于 3.5m的层高。 庭院面积大于 300平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外回廊；庭院分前庭后院，与户 内中庭花院结合，形成内外院景空间 ; 可结合地形高差设置地下停车库，人车人流。 产品引入线性水系环绕，使其具备小而精的水景观环境；景观面产品的开间可做大。 报告逻辑框架 153 4项目发展规划建议 48户型设计原则及要求 -联排别墅 经济型联排别墅产品（主力） 6联排，容积率不高于 0.7，建筑面积在 180-200平方米，庭院面积控制在 80平方米左右； 建筑空间布局上，尽量采用南北向布局，尽量保持大的间距使庭院空间延伸，打破行列式的布局； 层数控制在 2层，屋顶设大露台，底层私家花园，可结合地形高差设置地下停车库，人车人流。 采用大开间设计，开间宽不小于 6.5m； 一层层高不低于 3.3米，二、三层不低于 3.米。设计地下室，赠送客户。 通过户型面积的控制，使其具备高的性价比优势，控制总价，吸引客户购买。 舒适型联排别墅产品（辅助） 4联排，容积率不高于 0.6，建筑面积在 200-220平方米，庭院面积控制在 100平方米左右，采用大开 间设计，开间宽不小于 7.5米； 建筑尽量采用南北向的布局。户型空间设计上，加大建筑开间，首层可设内景式中庭花园； 层数控制在 2 2.5层，屋顶设大露台，底层私家花园，可结合地形高差设置地下停车库，人车分流 。 报告逻辑框架 154 4项目发展规划建议 48户型设计原则及要求 -小高层、高层 小高层、高层为板式一梯两户或两梯梯四户，南北向布局； 首层层高可适当挑空，满足首层入户大堂的层高需求 平层设计，每户可做入户空中花园，顶层可设置景观露台； 户型设计时结合度假养老以及再改的客群需求，以 110-130为舒适两居， 140-160为舒适三 居， 180-200为豪华三居位原则进行设计。 尺度要求： 功能二居，客厅开间不小于 4.2米，主卧开间不小