xx物业公司年终总结报告.docx

XX 物业公司年终总结报告 XX 物业公司年终总结报告一： 已过去的 XX 年上半 年，是股份有限公司产业结构调整初见成效的半年，也是 为公司一举摘掉 PT 帽子恢复上市创造良好契机的关键半年。 在这半年里，在股份公司各级组织和领导的大力关心和帮 助下，在各兄弟单位的理解和支持下，物业公司经营班子 和全体员工经过不懈的努力，实现了年初预定的目标。在 此，我代表物业公司全体同仁向公司董事会、公司党委、 公司各级领导和给予我们帮助和配合的各子(分)公司表示 深深的谢意! 现在，就物业公司在完成预定目标过程中所做的工作 汇报如下： 通过对以往工作的分析、总结，物业公司经营班子达 成共识：提高物业服务水平、扩大物业服务范围、由内部 服务逐步走向外部服务、争取从市场中获取效益是物业公 司今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，切 实提高物业管理水平是根本的基础所在，因此，必须建立 完善各项规章制度和内部管理机制，明确管理工作中的责、 权、利，使该管的事情有人管、能办好的事情有人办，务 实避虚，一切工作都从实际需要出发、以解决问题为目的， 扎扎实实的做好各项基础工作。 为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应市 场经济发展需要和物业公司发展需要的办公室工作质量 标准 、 效绩考核制度 、 员工奖惩条例 、 值班经理工 作制度 、 商户回访工作制度 、 投诉接待处理制度 、 办公经费管理制度 、 工资管理制度 、 考勤制度 、 会议制度 、 文件学习落实制度 、 效绩考核检查落实 制度 、 员工培训制度等十几项规章制度，并在此基础 上加强各项规章制度的检查落实力度使物业公司的各项工 作有计划、由方法、有依据、有目的的展开; 同时，为了建立完善内部管理机制，我们采用“走出 去、引进来”的方式从实力强、水平高的物业公司那儿 “取经” ，在汲取先进物业公司内部管理经验的基础上结合 我们的实际情况，对经营班子、行政办公室每个管理岗位 的职能、作用、工作范围作了明确、具体的划分，从而将 各项工作细化到每个人，促进了各职能岗位工作的积极性、 主动性和创造性，使各级管理人员在工作实践中不断得到 锻炼，业务、管理水平不断得到提高。 作为物业公司，不断提高服务意识、服务水平和服务 质量，才能最大限度的满足商户和业主的需求，在此基础 上才能稳步提升物业收入，从而提高企业经济效益，树立 良好的企业形象。为此，物业公司首先从思想政治工作入 手，发挥党组织的战斗堡垒作用和党、团员、工会积极分 子的模范带头作用，带领全体员工转变服务观念、开展理 论学习、加强业务培训，使上自领导班子下至普通员工的 服务意识和自身素质得到不断提高，公司领导和各级管理 人员经常深入基层做大量的答疑解惑工作，公司上下形成 了团结一致、求真务实的工作氛围; 其次，为了能够在物业服务的质量上更上一个台阶， 在今后的物业资质评审中更上一个档次，物业公司加强了 各类资料的查阅、收集、归档工作，按部门、形式、性质 等不同合理分类、存档，极大方便了对所需材料的及时查 阅和利用; 第三，重视参加和开展形式各样的培训活动，在积极 参加股份公司组织的各类培训、学习的同时针对公司内部 各部(室)的工作特点和性质定期或不定期的开展升旗仪式、 安全生产、消防知识、仪容仪表、礼仪礼节、设备原理、 物业规范等业务培训，使全体员工的服务意识和业务素质 得到不断提高;第四，狠抓各项规章制度的落实，促进各项 工作迅速有效的开展，特别是为了切实落实在近期实施的 效绩考核制度我们下了极大的功夫，在考核部门的同 时管理人员也要接受效绩考核检查制度考核，起到了 相互监督的作用。 实施一个月来，公司全体员工的工作作风、质量和服 务意识、水平以及有效投诉的处理率都有了显著提高;又如 晨会制度实施后，每天晨会对前期出现的问题和当天 安排的工作具体落实到相关责任人，要求当天能完成的必 须当天完成，不能完成的要查出原因、制定计划，按规定 的期限完成，使各部室的工作效率明显加快，改变了懒、 散、慢的不良工作习惯，对迅速提高服务意识、尽可能减 少投诉和有效开展工作起到了至关重要的作用。 物业公司领导班子清醒的认识到，必须强化全体员工 的成本意识、加强内部管理、加大监控力度、精减富余人 员，才能减少企业亏损、提高企业效益，在实际工作中我 们主要从三个方面做了具体工作：首先，针对采购工作是 节能降耗的关键环节物业公司实施了严格的监控制度，在 常置易耗品的采购过程中建立供货厂家详细资料并与供货 单位建立长期供货关系。 同时，财务与办公室人员经常做市场调查，尽可能找 到源头供货商，还改变了原采购人员在采购 300 元以上物 品必须两人以上外购为任何金额都必须两人以上外购，同 时，为了提高服务，在对入圆企业有偿服务项目上，要求 采购人员被服务方进行协商，确定是自行购买材料，还是 物业公司代购或者是物业公司协助购买，从成本上最大限 度满足企业利益。 通过这一系列措施达到了有效监控的目的;其次，通过 减员工作使企业人力成本降低，从 XX 年初至今，我们共与 31 名员工解除了劳动关系，每月减少工资及附加费用就可 达 2 万多元，切实为企业减轻了负担;第三，通过抓内部管 理降低费用，物业公司所有管理人员从 6 月起停止在员工 餐就餐，值班经理和夜班值班人员取消快餐就餐而由员工 餐供应，仅此举措又降低了费用。 此外，本着为商户着想的原则在维修过程中能修复的 不换新，能出工一人的不用两人，能一小时修复的决不用 两小时，取得了较好的社会效益;第四，开展修旧利废活动， 办公室以身作则在办公用品领用上严格控制，纸张正面用 完用背面，做的能省就省，清洁部把旧拖把 2、3 个拆开合 成 1 个接着用，工程部把报废设备中能用的零件拆洗后再 加以利用，值班人员在不影响经营的情况下分区控制，做 到不必开的灯不开、能少开的少开，包干区域做到人走灯 熄、水停，并用奖惩规定加以约束，通过各个部(室)的共 同努力，达到了降低消耗的目的。 目前，物业公司在内部管理方面也就是“软”管理方 面有了很大提高，如服务的及时性、质量、态度及标准化 管理方面，但由于物业服务中硬件设施不到位，致使(冷) 热空调服务部分达不到需求。物业公司针对此工作已拿出 整改存在的问题： 1、几千部风机盘管经六年使用未检修、清洗，表冷器 表面被油腻和尘垢堵塞，风量很小，有的甚至无风，使产 生的冷热空气散失严重，三楼在清洗后效果有很大改观， 因此，风机盘管需彻底清洗 2、溴化锂设备使用六年来从未大修过，存在许多隐患 且制冷效果降低，一旦出现故障将直接影响大厦的冷暖供 应，故必须彻底大修 3、部分区域加装大容量风机盘管 4、新风系统风量散失严重 5、保温工作不到位。 6、建设工程中物业公司的介入工作不到位，加大了物 业公司的维修难度和费用，因此建议在以后的施工前期、 中期和验收期及质量保证金的支付也应有物业公司的签字 才能认可，以加强对施工质量的监控。 以上问题物业公司已专题报告公司，相信在公司的支 持下，硬件服务设施一定会得到改善。 其次，物业公司管理人员起步较低、能力较欠缺，在 下半年要加强培训和学习力度，以提高管理人员的业务素 质和整体管理水平。 第三，物业公司仅成立一年，起步低、时间短，只处 于发育阶段，与本市大型物业公司存在着差距，在走向市 场的发展过程中缺乏技术能力、管理能力和竞争能力。 第四，员工队伍整体技术含量低，在今后的人事工作 中要加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘 内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。 首先，加强全体员工的培训、学习，在提高服务意识、 水平及质量的基础上继续完善规章制度和资料管理，以期 在下半年物业资质的评审上再上一个台阶，争取获得二级 物业资质; 其次，改革人事制度，这需要做好几个工作：1、建立 因事设岗制度，按照工作需要和物业管理有关标准设立工 作岗位，明确岗位结构比例，以解决行政、后勤人员多， 专业技术人才少的问题;2、建立因岗定责制度，将工作、 任务层层分解，落实到岗，将上岗者经济收入与去留升降 挂钩，不留责任空白区，避免相互扯皮、推诿;3、建立竞 聘上岗制度，使在岗者始终处于积极进取的最佳状态。 第三，继续完善工资改革分配制度，运用利益杠杆让 每个员工围绕自己的诚实劳动应得的正当利益快速运转起 来，彻底消除干部、员工的惰性，充分调动积极性、主动 性、创造性，使全体干部、员工人人争事干。 第四，要拓宽服务领域，提供各种个性化服务，这需 要树立全心全意为业主服务的思想，想在业主需要之前， 做在业主需要之先，在为业主提供常规的卫生、安全、维 修服务的基础上，积极发展绿化、家政、委托、代理、中 介、商业服务等项目，不仅使业主在物业服务中获得切实 利益，也使自己的物业服务获得经济和社会效益。 第五，争取树立品牌服务，利用“文秘 114 网”这个 老字号在市场竞争中取得优势，充分发挥地缘优势、品牌 优势，创造机会在从先进的物业公司学习其先进的管理、 经营方法和经验，在全面提高服务水平的基础上，打造出 本市乃至西北的物业管理新品牌。 目前，本市的物业管理只处于起步阶段，有相当的发 展空间，我们一定要在思想观念、经营理念和服务意识上 抢在前列，我们相信，通过我们求真务实的不断努力，一 定能够实现我们的目标。 XX 物业公司年终总结报告二： 今年份调入物业管 理处任职物业部经理以来，我努力适应新的工作环境和工 作岗位，虚心学习，埋头工作，履行职责，较好地完成了 各项工作任务，我们校区的物业管理取得了辉煌的成绩， 下面将任职来的工作情况汇报如下： 我是初次接触物业管理工作，对综合管理员的职责任 务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我 自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结 工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学、学中干， 不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托 工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻 炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事， 不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下， 从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基 本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。 (一)耐心细致地做好财务工作。自接手管理处财务工 作的半年来，我认真核对上半年的财务账簿，理清财务关 系，严格财务制度，做好每一笔账，确保了年度收支平衡 和盈利目标的实现。一是做好每一笔进出账。对于每一笔 进出账，我都根据财务的分类规则，分门别类记录在案， 登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。二 是搞好每月例行对账。按照财务制度，我细化当月收支情 况，定期编制财务报表，按公司的要求及时进行对账，没 有出现漏报、错报的情况。三是及时收缴服务费。结合的 实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上， 我认真搞好区分，按照鸿亚公司、业主和我方协定的服务 费，定期予以收缴、催收，XX 年全年的服务费已全额到账。 四是合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节， 我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处主任当家理财。 特别在经常性开支方面，严格把好采购关、消耗关和监督 关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。 (二)积极主动地搞好文案管理。半年来，我主要从事 办公室的工作，的文案管理上手比较快，主要做好了以下 2 个方面的工作：一是资料录入和文档编排工作。对管理处 涉及的资料文档和有关会议记录，我认真搞好录入和编排 打印，根据工作需要，制作表格文档，草拟报表等。二是 档案管理工作。到管理处后，对档案的系统化、规范化的 分类管理是我的一项经常性工作，我采取平时维护和定期 集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收 发文登记管理。 (三)认真负责地抓好绿化维护。小区绿化工作是 10 月 份开始交与我负责的，对我来讲，这是一项初次打交道的 工作，由于缺乏专业知识和管理经验，当前又缺少绿化工 人，正值冬季，小区绿化工作形势比较严峻。我主要做了 以下 2 个方面的工作：一是搞好小区绿化的日常维护。二 是认真验收交接。 完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下 几个方面的经验和收获： (一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才 能尽快适应新的工作岗位 (二)只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能 在新的环境中保持好的工作状态 (三)只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履 行好财务职责 (四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内 的工作做好。 由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，XX 年的工 作存在以下不足： (一)对物业管理服务费的协议内容了解不够，特别是 对以往的一些收费情况了解还不够及时; (二)食堂伙食开销较大，宏观上把握容易，微观上控 制困难; (三)绿化工作形势严峻，自身在小区绿化管理上还要 下更大的功夫 针对工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突 出做好以下几个方面： (一)积极搞好与公司、业主之间的协调，进一步理顺 关系; (二)加强业务知识的学习提高，创新工作方法，提高 工作效益; (三)管好财、理好账，控制好经常项目开支; (四)想方设法管理好食堂，处理好成本与伙食的关系; (五)抓好小区绿化维护工作。 XX 物业公司年终总结报告三： 20XX 年是金锁匙企 业面临繁重经营任务和业务拓展突飞猛进的一年，也是公 司进行二次创业，初步实现经济效益与社会效益同步、协 调发展的一年。在董事会和政府上级主管部门的领导下， 我们始终围绕着将企业做大、做强的根本目标，努力适应 新形势下的发展要求，在强调“服务深层次、管理上台阶” 的基础上，积极参与市场竞争，并向物业管理市场领域进 行了大胆而卓有成效的探索，较好地完成了各项经营任务。 具体体现在以下几方面： 将 20XX 年的工作概括为“面临繁重经营任务”和“业 务拓展突飞猛进”是最贴近公司一年来发展实际的，因为 我们在抓住发展机遇的同时，也面临着巨大的挑战压力。 在切实保障各新增物业顺利进驻、全面提升服务质量的前 提下，努力致力于“金锁匙”物管企业品牌的建设，是贯 穿全年工作过程的主流。事实上自元月 14 日签订中国移动 物业管理服务合同开始，我们先后与小隐垃圾组团综合处 理基地、中国联通、市人民法院、市政维修管理总公司、 广东百胜餐饮、农村信用合作社等单位建立了稳固的合作 伙伴关系，以此进一步巩固了“金锁匙”在中山物管行业 中的重要地位，初步迈向了规模化经营的发展轨道。 为积极参与市场竞争，我们一方面努力营造良好的外 部环境，充分凸显金锁匙企业物管服务新优势，在品牌传 播方面做了大量的工作，包括策划、印制宣传画册，成立 清洁工程队和营销队伍、选派保安参加由中山市劳动局、 社保局、保安公司、电视台等单位主办的保安大比武;参加 近期由房管局主办的房地产博览会等。另一方面，我们专 门组织成立了以总经理为首的“资质申报”领导小组，从 内部资料的整理，到外部各相关主管行政部门间的协调等， 都做了周密的安排。由于措施得力，组织到位，11 月份我 们收到了由省建设厅发来的通知，金锁匙公司通过各方审 核过关，已经核准成为国家二级资质物业管理企业!以此同 时，致力于创立交警支队大厦物业市优系统工程是我司充 实企业服务内涵的重要举措，为了有效推动创优进程，早 在七月份开始，我们亦像申报二级资质一样，组织成立了 以管理部门为首的“交警支队大厦物业创优领导小组” ，并 按原定计划全面展开了相关工作。 由于缺乏专业的营销管理人才，5 月份成立的营销部门 于 7 月份解散，虽然该部门在此阶段未取得进展和突破， 但从企业经营角度，我们已经对市场开发进行了大胆的尝 试和探索，也取得了许多宝贵的经验。营销部门的解散并 不意味着对市场的放弃，反而更加坚定了我们向市场要发 展的信念。为树立科学的市场发展观，我们动员各级管理 人员在强化服务意识同时，不断提升市场意识，实现了从 总经理到各部门、甚至各基层物业助理都是营销专员的创 新经营新理念。如 11 月份大涌豪诚制衣长一位姓钟的厂长 去移动服务厅办理缴费业务时，认真观察保洁员服装上 GOLDENKEY 标志并询问服务情况，保安员便主动上前介绍我 司的服务项目，之后记下了钟厂长电话号码，及时向公司 反馈了此信息(该项目现已做方案，安排了专人跟进)。类 似于该情况的还有很多，意向客户也不少，充分说明全员 营销在我司企业内部蕴藏着非常大的潜力，只要用心挖掘 和开采，必将为未来市场开发事业作出巨大的贡献。 很显然，金锁匙企业纯属市场化运作的物管企业，我 们不搞投资，不作资本营运，加上物业管理属劳动密集型 和服务密集型行业，又是微利行业，因而把握经营方向、 充实企业内涵在我司发展实践中显得更加重要。也只有企 业内部不断强大，从创新经营的角度不断推动企业发展进 程，缩短与诸如深圳、广州等高尚品牌物管企业之间的差 异，才能真正成为中山市物管行业中脱颖而出的佼佼者， 为中山物业管理事业作出杰出的贡献。 一年来，通过董事会各成员的努力，公司在原小区、 检察院、中院、交警几个托管物业的基础上新增物业达六 十几个点位(含各独立联通基站)，遍布于中山城各个镇区。 从中国移动第一间服务厅进驻开始至四月份止，陆续进驻 服务厅 28 间、联通基站 33 个，同时还于 1 月 16 日组建成 立小隐垃圾综合处理基地物业管理处，公司由原来的 130 几人在短短的几个月中突增至 400 余人。面对着迅速增员 和由此带来的压力，我们一方面要展开招聘及培训工作， 同时还要下到每个点位了解物业的基本情况，并及时准确 地作出工作部署和人员安排。根据物业接管的合同要求， 各物业托管必须在接到业主通知后的几天进驻，包括物业 交接、员工租房、培训、人员配送等。在此情况下，公司 从总经理到各部门团结一心，夜以继日地沉着应战，终于 圆满完成了各项物业顺利接管和人员派驻的各项工作任务， 得到了业主的好评。自 5 月 1 日开始，中国移动公司凡遇 促销活动都要求我司另外加派保安员前往支持，仅国庆节 期间就有 26 名保安员前往各服务厅提供有偿服务，从根本 上保障了厅外促销活动的顺利进行。由于中国联通发射基 站从 11 月份开始，全面启动 110 安防报警系统，这就意味 着近 60 名在基站工作八个多月的保安员随即面临解聘和转 岗分流的新问题。我们一方面将符合其它工作岗位保安员 进行了转岗分流，另一方面对超过 30 岁或日常考核中存在 种种问题的进行了劝退和解聘。由于事先安排得当，思想 工作到位，使得基站撤离工作平稳过渡，在确保八个月来 无安全责任事故和投诉的前提下，圆满完成了中国联通委 托的各项工作任务。 我们还清楚地记得，八月份是公司申报和准备晋升二 级资质相关资料的关键时期，由于省建设厅文件规定，二 级资质企业必须具备中级职称以上的相关专业人才 10 名， 物管面积达到规定标准，而按今年的情况来看，在管物业 面积是达到了规定要求，但具有中级职称的只有 3 个，我 们还差 7 个资质证书。众所周知，在当今人才市场中，中 高级专业技术人员对自己的技术职称证书都非常重视，如 何获取这些证书，并得到当事人的支持，确实是我们在此 阶段的一大难题。正当我们在为此事一筹莫展之时，8 月 15 日接到西区城管办电话，天海城住宅小区原开发商天隆 公司以物业管理合同到期为由，想收回物业管理权。此消 息对于当时的经营管理者来说，无疑又是一道难题的开始。 在此情况下，我们并没有退缩，一方面发动业界朋友帮忙 联络中级职称技术人员，确保在规定的时间内向市房管局 呈送二级资质申报材料中最关键的中级职称证书，哪怕是 不惜一切代价都要申报成功;另一方面，为天海城的续管工 作展开了一场艰难而曲折的拉锯战。从西区城管办到市房 管局，从小区居民到组织成立业主委员会，我们来回奔波， 可以说是用尽了千方百计，只要是对我司续管工作有利的， 我们都去做。在天海城工作过的老员工都清楚，我们在前 两年投入了太多的精力，完全是从连月亏损中走过来的， 刚好 XX 年开始有一定的收益，天隆公司便想介入，这对谁 来说都于心不甘。 通过几个月的艰难努力，我司不仅通过并获得了国家 二级资质，对天海城续管工作也有了很好的进展，我们有 绝对的优势战胜天隆，有足够的信心在未来几个月内与天 海城小区业主委员会签订合法的物业管理合同，并用事实 诠释苦战能过关的真正含义。 同样，在许多次大规模人员派驻和成立基地、市法院 等管理处的过程中，涌现出了一大批先进个人事迹，许多 骨干特别是保安部管理人员不分昼夜忘我工作;各管理处主 管更是全力配合，通力协作，抽调组员前往顶班支援，多 数保安员和基层骨干甚至连续数十小时坚守岗位，直到各 点位人员全部补充到位为止。充分证明了我们的团队在关 键时候能随时展现出高度的工作责任感和强烈的集体主义 精神，对于金锁匙企业来说，他们的每一份耕耘与付出， 乃至从中体现出的顽强拼搏和无私奉献精神，都是非常难 能可贵的;正是因为全员的热心参与和支持，才有了金锁匙 今天繁荣、稳定、健康、向上的新局面。我们有足够的理 由深信，只要我们时刻怀着奋发图强、团结进取的工作心 态，再大的困难和挑战都能攻克，我们随时准备接受并有 能力圆满完成董事会和业主委托的任何工作任务! “向管理要效益”是金锁匙发展物管事业的基本信念， 也是我们赖以生存和发展的客观要求。以业主需求和市场 机制来调节服务行为，不断修正管理方式和策略，最大限 度地获取经济效益、社会效益，并且坚持两个效益的统一 和协调。在我们心里，金锁匙企业如同一列火车，员工如 同带有动力的车厢，人人有自己的动力，在车头的带领下 阔步前进，逐步培养起团队意识，形成克己、忠诚、服务、 合作及忠效精神。 由于金锁匙托管物业规模的迅速壮大，员工队伍不断 递增，传统的管理方法和运作模式已经无法适应新形势下 的发展要求。长期以来形成的权责和职责不清一直使内部 工作发生重复、遗漏和相互推诿现象，这直接制约着企业 向前迈进的步伐。在分散型、网络化结构布局的现状下， 我们先后两次对内部组织体系进行了改革，对部门职能和 权责重新进行调整，对执意阻碍公司发展的个别高层领导 予以辞退处理，从源头上抑制了不良歪风的蔓延，更好地 引领着金锁匙企业向科学、规范化方向迈进。为规范管理， 运用现代科学管理理论指导工作实践，我们结合各阶段的 管理实际，对内部组织体系进行了两次大的调整。第一次 是在五月份前，我们集中精力推行以职能部门为主导的扁 平化层级管理模式，把反对内耗，提倡团队高效协作，努 力提高服务质量和工作质量作为中心任务。同时相继成立 保安部、保洁部、客户服务部和清洁分公司(对外利于清洁 队业务拓展)，充分发挥各部门职能优势，有效调动了全员 参与管理的积极性。第二次是在七月份以后，我们围绕着 合理健全监管机制、强化制度落实为主要目标，在管理创 新、制度创新的层面进行了大胆的尝试。同时成立了对移 动服务厅实行统筹管理的品管一部，对城区各管理处实行 统筹管理的品管二部，对单一向外提供保安服务的点位明 确由保安部直线负责兼管。要求各统筹部门在新形势发展 要求下，始终站在提升服务品质的高度，带领所属基层组 织向高标准、严要求、人性化的服务领域迈进。 通过工作实践，我们很欣慰的看到，各点位物业管理 工作逐步走向规范，服务质量正在朝着既定的目标逐月上 升。仅以中国移动服务厅为例，在通过对三十几间服务厅 实行统筹管理后，客户满意程度在逐月上升，各店面经理 评分的总平均分数从 6 月份前的 91、96 分上升到了现在的 96、30 分;得满分的由 3 月份的 2 间到 7 月份之后的 10 间 以上，四季度得满分的分别为 14 间、17 间和 19 间。通过 上述调查情况来看，我们对移动服务厅的物业托管工作质 量正呈良性上升态势，业主的满意程度也在逐月提高，与 移动公司后勤服务中心及各店面经理之间的沟通更加趋于 和谐。让所有一线物管人员站在业主的角度考虑问题和真 正融入到业主工作环境去的设想已经成为了现实。 对沟通 100 服务厅的托管，是我司本年度最具挑战性 的工作，而它也占去了我们大部分的管理精力。由于 34 间 厅都分布在中山城及各个镇区的繁华地段，人员流动都非 常大，加上各点位按合同约定派驻人员较少，只要对管理 稍有放松，随时会引发投诉或其它的安全事故，因而它一 度成为实践工作中的难点。如何在确保服务厅安全的基础 上全面提升服务质量，是我司全面展开品管一部工作的中 心任务。大家都知道，沟通 100 服务厅是中山移动公司对 外展示企业形象的重要窗口，因而对店面的管理非常严格， 他们不仅强调服务厅环境整洁，而且还非常重视物管人员 在厅内行为规范。就以保安工作为例，服务厅保安员在值 班过程中既要维持厅内秩序和厅外的车辆摆放，还要站在 服务的角度引导客人办理业务，包括帮忙整理宣传资料、 客人离开后及时将座椅摆好等。只要是对提升服务厅整体 服务质量有利的，并严格按照广东移动中函XX第 231 号文件和物业管理合同精神及要求，扎实做好服务厅 物业托管的各项工作。为确保服务厅夜间安全，保安部就 出动 46 次查岗，每次查岗工作都在凌晨 1 点至 6 点进行， 从根本上遏制了睡岗情况的出现。在后勤保障体系方面， 清洁队不仅要每月两次对三十四间服务厅巡回进行大型清 洁，包括服务厅地面打蜡、抛光、清洗外墙招牌和地毯， 还要承担对每个厅的物品配送任务。凡遇新店开张，我们 还要组织人员协助移动后勤中心布置，代购植物等饰品。 就以圣诞节为例，后勤服务中心要求我们对所有服务厅进 行布置，并征询每位店面经理的意见，了解个性化需求情 况。自电话征询意见、采购圣诞树等饰物，到物品配送和 布置，我们分三条线路进行，足足忙了一个星期。正是通 过长期以来的真诚服务，才赢得了广大店面经理和后勤服 务中心主管部门的肯定和支持。 当然，在管理实践中，因各基层员工的素质差异，我 们也出现过一些工作失误，如沙溪服务厅在 6 月份有一名 保安在值夜班时，轻信他人而被骗，喝了人家给的饮料后 昏睡在服务厅门口，造成重大投诉，所幸的是不法分子只 拿走了保安的现金和手机，未对服务厅造成任何损失。针 对此事件，我们一方面对内部员工展开安全防范和教育培 训工作，同时将此事件在内部保安队伍中曝光，以此让大 家吸取经验教训，在工作中处处以安全工作为重，全面提 高安全防范意识及能力。 正是基于管理实践中存在的种种问题，我们结合服务 厅日常工作实际及要求，认真制定了服务厅物业助理月 度工作考核 ，将服务厅所有工作要素进行明细，与各服务 厅物业助理业绩及指标全面挂钩，从根本上强化物业助理 的工作责任感。通过 12 月份试行的情况来看，效果非常显 着，为 XX 年全面推行和不断提升服务厅服务质量奠定了坚 实的基础。 在管理处日常工作当中，我们采取品管二部领导下的 经理负责制，对各管理处主管进行直线领导。品管二部经 理是日常工作的统筹者，同时又是监督检查者，在内部管 理上，要求每周六召开一次主管人员例会，会议的内容就 是反映情况、沟通信息、协调关系和解决问题。对管理处 要求每位员工都是信息收集员，无论是业主的要求希望， 还是大厦或区内各类动态现象的出现、员工情绪的细小变 化，还是物业设备的异常反应等等，凡是对管理质量产生 影响的，在自己职权和能力范围内解决不了的，都将作为 信息及时在例会中反映，以便总经办及时作出处理，并记 录存档。对发现管理中存在的问题，要求及时加以纠正， 做到有部署、有检查、有总结，从而有效保证了各管理处 工作质量的日渐提升。 结合我司托管物业网点分散的实际情况，为激发基层 员工的工作热情，提高公司整体服务水平，我们自三月份 开始，在各管理处和以移动营业厅为单位的三十几个小组 中全面展开了以追求高质量管理目标为主要内容的流动红 旗竞赛活动。制定了具体的竞赛方案，明确了竞赛的评比 考核办法和表彰奖励规定，并对考核指标逐项分解予以量 化，按季度进行考核评比。流动红旗竞赛活动在各单位中 引起了极大的反响，得到了全体员工的热情参与和支持。 通过深入开展流动红旗竞赛，各参赛单位在做好日常管理 工作的基础上，努力查找管理上的漏洞，发现问题及时给 予整改，为促进我司整体物业服务水平起到了积极的推动 作用。 为了搞好竞赛，我们专门成立了以总经理挂帅的流动 红旗领导小组，由各部门负责人担任组员，并根据各物业 特点制定出了竞赛活动方案及规则。公司各级领导从物业 服务合同要求和业主考核标准出发，切实加强对流动红旗 竞赛活动精神实质的指导，使得公司上下形成了“比、赶、 超”的活动氛围。在竞赛活动过程中，有许多工作需要各 个部门密切配合、共同完成，如每个月或每个季度对参赛 单位的考核评比，都需要各部门分阶段下点检查评分，包 括客户服务专员还要负责征询业主意见，使竞赛活动更加 趋于客观、公正。并在每个季度末及时组织评比、表彰和 奖励，使大家感到参与竞赛荣获先进的奖励看得见摸得着， 具有实实在在的激励作用。本年度共评出流动红旗获奖单 位 22 个、获奖 180 人次(含尚第四季度，因时间关系将推 迟到一月份颁奖)。 事实证明，开展流动红旗竞赛活动是一年来我司管理 创新中的一项重大举措，为保障各托管物业平稳运行，实 现“服务深层次、管理上台阶”的目标发挥了重要作用。 通过深入开展流动红旗竞赛活动，我司各项物业服务质量 有了明显的提升，与业主之间的协调和沟通渠道也显得更 加畅通，得到了多数业主的好评。我们将借助一年来全员 参与、互动交流、竞争促进的机会，认真总结竞赛经验， 将流动红旗竞赛活动在 XX 年继续开展下去，为企业经营不 断注入新的活力。 为增强企业内涵，全面提升员工特别是基层管理人员 的服务水平，我们非常重视对员工的素质教育和培训工作。 尽管网点分散，组织培训活动非常困难，每次培训都要花 费大量的人力物力，但我们还是根据各阶段的实际情况精 心策划和组织，确保了各项培训计划的顺利实施。是行政 部加强了入职员工的培训，使员工在进入公司的第一时间 就能有受训机会;二是针对不同时期的管理情况进行素质培 训，包括服务意识、安全意识、员工心态、实战技巧、保 洁服务等，每期参与人数达五十人以上的培训活动进行过 20 次;三是根据保安队伍建设的需要，将保安送往中山市保 安培训学校进行封闭式学习，使之更加清楚保安工作的各 项要求，强化安全管理意识，受训人员超过 160 人次;四是 以管理处或小组为单位进行日常培训工作，要求各单位负 责人做好各阶段的培训计划，将培训工作落到实处;五是组 织相关专业人员巡回下乡培训，由培训师、各部门专职人 员亲临现场进行工作指导。通过分层次、分阶段、全方位 的培训，员工的服务意识、业务技能和工作质量得到了逐 步的提高，为有效开展物业服务工作奠定了坚实的基础。 九月份开始创办的金锁匙物业专刊，是丰富员工 精神文化生活和企业文化内涵又一重大举措。我们通过建 立和搞好金锁匙自己的刊物，将企业与员工更紧密地联系 在一起，努力使刊物内容更加丰富、健康、精彩和贴近员 工生活。并动员全员参与，形成金锁匙人独有的精神风貌。 同时我们还建立了会务记录及会务档案管理体系，即将每 次会议内容进行详细记载并整理成册，实时将会议内容和 讨论结果进行及时反馈和存档，这样不仅