xx物业公司上半年工作总结3篇.docx

XX 物业公司上半年工作总结 3 篇 XX 物业公司上半年工作总结范文 1 XX 年上半年，xx 部全体员工在物业公司的领导下，加 强政治理论学习和业务知识学习，不断创新，努力完成各 项任务，现将主要完成的工作、经验体会及今后工作打算 汇报一下： 一、主要完成的工作： x、完成了东部新城 xxx 国道供水管道的 pe 管的投标 工作，该工程是济南市第一次大批量使用 pe 管的工程，影 响力巨大。经过两个月的努力，该工程已基本竣工，并得 到监理和甲方的认可，为伟星 pe 管道在济南市场推广打下 了坚实的基础。 x、完成了经一路供水管道改造工程的 pe 管的投标工 作，该工程中标价为万元，目前合同正在履行中。因为经 一路地处市区，在开挖和与驻地单位协调配合上比较困难， 所以工程进度缓慢，可能会影响我们的结算。 x、完成了山大新校供水管道 pe 管的投标工作，工程 中标价 xx 万元，已履约 xx 万元，该工程地处南外环，是 市里的重点工程，目前已经打压实验，验收合格，只差一 点后来增加的收尾工程。 x、完成了资产评估物业公司的仓库清点工作。 二、工作中出现的问题及解决办法： x、在年初工作中，因为自身业务水平较低、经验不足， 在刚开始的招投标工作中摸不到头绪，屡次失败。问题究 竟出在哪里?面对多次失败的教训，我们查找自身原因、分 析工程标书、对比竞争对手，找出了自己的不足。在今后 的工作中我们要不断加强业务学习，提高自身能力，增强 企业市场竞争力，在今后的招投标工作中使公司处于不败 之地。 x、不能正确的处理市场信息，具体表现在：缺乏把 握市场信息的能力，在信息高度发达的现代社会，信息一 纵而过，有很多有效的信息在我们身边流过，但是我们却 没有抓住;缺少处理市场信息的能力，有效的信息是靠把 握、分析、处理、提交的，及时掌握了信息，我们又往往 缺乏如何判断信息的正确性;缺乏信息交流，使很多有效 信息白白流失。在今后的工作中，应采取有效措施，发挥 信息的作用，加强处理信息的能力，加强沟通交流，能够 正确判断信息的准确性。 x、缺乏计划，缺少保障措施。具体表现在山大新校工 程中，因为对工程进度缺乏了解，没有分清轻重缓急，在 安排生产上对计划的先后没有做好正确的排序，导致供货 缓慢;在设备维护方面又没有保障措施，机器坏了没有配件， 影响正常施工，造成不良影响。在今后的工作中，应该加 强与业主的沟通，帮助业主分析图纸，了解工程进度，提 前做出规划，在管件上做出余量计划。对焊接设备加强维 护保养，发现问题及时处理，不留隐患。对于经常损坏的 配件，提前做好储备，要在第一时间维护设备。 三、今后的工作打算： x、培养市场，加大广告宣传，树立品牌意识。 XX 物业公司上半年工作总结范文 2 随着社会的不断发展，安全防范工作是所有企业的前 提和保障，尤其是期货大厦作为全国四大期货交易场所之 一，同时作为东北地区最高的超高层写字楼，安全工作就 显得尤为重要。 为了确保期货大厦安全运行，201x 年初在大连商品交 易所的大力支持下，在行政公司成立安保工程部(筹)，指 导、配合物业公司相关工作，使其更好地服务业主。同时 借助自身的专业优势给相关的公司、部门、及业户提供培 训及技术支持。强化人员安全防范意识，括展安全教育培 训，加大检查防范力度，及时消除不安全因素，201x 年全 年无重大安全责任事故，保证交易所及大厦租户的正常运 营。 期货大厦安全工作涉及大厦公共安全、设备设施安全、 供电及网络安全、食品安全及车辆安全等几个方面，现将 全年安全工作情况总结如下： 一、团队建设、规章制度与培训体系的完善 (一) 部门建设 1.对于刚刚组建的队伍，与行政公司其他业务的关联 性较小，人员素质与职业背景完全不同，所以通过这一年 的严管严教，部门人员素质稳步提升以及工作方向感与工 作目标逐渐清晰，为能够完成领导所提出的各项工作任务 奠定了良好的基础，提供了有力的保障。 2.期货大厦作为东北地区的高端写字间，在大厦硬件 配置方面基本都选择了目前最为前端的设备，为了全面提 高安保工程师的专业水平，在 201x 年 5 月末安保工程部 (筹)拟推荐梁岩国同志参加本次由辽宁省消防局举办的建 (构)筑物消防员技能培训课程。通过本次培训，一方面给 员工提供一个良好的学习平台，开阔消防管理视野，拓宽 消防管理思维，同时也提高员工消防业务工作的技术能力。 (二)完善安全管理机制及制度 1.规范的管理制度是实现公司目标的有力措施和手段。 201x 年在不断总结经验的基础上，制定并实施了安全月 报管理制度 、 安全工作管理制度 。 2.协助物业公司完成评定省优以及标准化建设等多项 涉及安全管理的规章制度。这些制度的制定，为进一步规 范 管理，及时有效处理突发事件奠定了坚实基础。 (三)加强教育培训力度 月 12 日为了加强消防监控人员对消火栓的基础知识及 消火栓系统原理的了解，进行了消火栓系统原理、消火栓 配件参数、维护保养及消火栓的使用方法进行培训。 月 25 日、8 月 8 日利用保卫部培训日早 7:00-8:00 对 当班保安人员进行消火栓系统原理、配件相关数据、维护 保养以及使用方法。 月 12 日全体消防监控人员进行喷洒灭火系统定义、 特征、自动喷水灭火系统的分类、自动喷水灭火系统 的组成 各类系统的特点、原理及适用范围、喷头及控制组件、 供水设施。 月 13 日 15:30-16:30 针对交易所系统以及行政公司全 体员工进行消防报警、逃生、初期火灾的扑救以及生活消 防安全常识等培训。 通过专业技能的培训，增强了各相关部门人员的消防 安全意识，使期货大厦工作人员全部掌握了基本的消防常 识，也提升了火灾应急处置能力。所有培训制定了培训评 估表，并将培训结果进行评估、总结，同时将资料装订保 管。另外，根据培训的实际情况调整了培训计划，以便提 高培训效果。 二、完成安全保障系统工作 (一) 协助保卫部日常管理 1.通过对保安部的工作检查、管理督导、制度落实、 以及体系文件执行等沟通方式，协助保安部、工程部、 四海维保单位对期货大厦安全、消防管理的进一步完善。 力争确保期货大厦全年无治安、火灾火险事故发生。 2.协助物业公司保卫部联系相邻单位(毕姥爷、高尔夫 酒店、永辉收费停车场)，沟通关于开通大厦东侧道路事宜， 最终相邻单位在 4 月 18 日达成共识同意开通东侧路，4 月 25 日由工程部将破损的路面进行修补。5 月 15 日正式通车， 开通后缓解了期货大厦高峰期所带来了的车辆拥堵情况。 但是目前此段路况由于车辆行驶等原因已经破坏，目前物 业公司正在与相邻单位(高尔夫酒店以及毕姥爷食府)协商 共同 修复此路段。 3.巡检当中发现在广场通往诺德大厦方向的押款车辆 车速过快，按照规定在管控范围内车辆应控制在每小时 5 公里以内，更何况在我们的正门广场人员密集区域。一旦 出现刮碰事件，后果不堪设想。与物业公司保安部房经理 联系，诺德大厦以及大安押运车队负责人，凡是进入期货 大厦广场内，必须按照我们规定进行驾驶。并要要加快押 运车辆行驶地下停车场路线。诺德负责人回复，此事已经 提上日程，近期会与各银行沟通并执行。 4.协助物业公司工程部、保卫部日常或节假日前以及 对四海维保公司每月底进行消防安全检查。 5.协助保卫部对国家级、省级、市级大型接待任务的 工作配合，保障所有接待任务的顺利进行。 6.协助保卫部做好夏季防洪漏雨以及冬季防冻除雪工 作。通过每次恶劣天气前的准备工作，大大减少了因恶劣 天气所造成的损失。 7.到地下停车场巡检发现 B1FVIP 岗位对面有一条新增 设的道路分隔线不太符合安全行车规范，但是新增设的导 向标识非常合理，联系保卫部房经理到现场讨论，最终保 留导向标识，清除分隔线。 8.协助保卫部联系相邻单位(百年汇物业)开通西坡道， 由于开通西坡道后通往“黑石礁方向”需要经过百年汇商 铺门前，百年汇物业都总担心开通此条路段影响商铺的利 益。另外担心开通此条路段后，车流量过大。容易造成事 故。百年方面不同意最终只能通向体坛路方向。目前西坡 正在由诺德大厦方进行装修改造处于封闭状态。 9.协助物业公司保卫部顺利完成 201x 年度期货大厦联 合多警种公安、消防、防暴、特警、安监等部门进行了紧 密合作，在相关部门的配合下，保证了期货大厦防恐防爆 演习的顺利进行。建议加强与这些部门的沟通、交流与合 作，一方面提高这些部门对期货大厦安全工作的重视程度， 另一方面也增加我们学习交流的机会。 10.协助物业公司保卫部完成灭火器年检工作，因期货 大厦属于特殊金融机构，消防工作又为重重之重，灭火器 年检按照区域以及分批进行，手推车式 50KG 干粉灭火器为 350 个，5KG 干粉灭火器为 2228 个目前已经全部完成。 三、安全巡检与施工现场管理 (一)通过安全巡检，对 13F、16F、34F、35F、49F-52F 等施工现场进行安全检查。发现安全消防隐患及时有效联 系并跟进物业公司工程部、保卫部人员责令整改。 大量可燃物堆积事宜，工程部派人清理完毕。 (二)通过对 B3F 食堂区域以及办公区域的巡检发现多 处安全出口指示标识不符合规范要求，查出明细提出整改 方案报物业公司工程部已经整改完毕。 四、安全大检查 (一)7 月 1 日根据行政公司下发的期货大厦安全大检 查工作实施方案安排，部门商讨了内部责任分工，并拟 定了关于安保工程部对安全大检查工作的责任分工报告 。 (二)组织物业公司相关部门一起对大厦以及交易所区 域进行检查，检查结果社会租户、会员单位 11 家隐患、交 易所区域 4 家隐患，河口技术中心区域 6 家隐患。 (三)查出的隐患基本分为吸烟情况、堆积物阻碍消防 疏散逃生门、库房货物堆放过高离照明过近以及阻挡消防 设施、用电不符合规范，私自改变格局造成独立区域没有 烟感等。 (四)由安保工程部组织安全大检查会议,并对会议进行 工作如下跟进： 1.制定夜间入户、餐厅、公共区域、仓库的检查表准。 2.保卫部房经理已经跟星海分局郑大队进行沟通，每 天早 7:00 到南广场协助保卫部，管理广场遛狗等影响期货 大厦南广场形象的居民。 3.经过安全大检查会议，保安人员对夜间入户检查进 行调整，目前已经由原来的保安人员入户检查改为由消防 监控人员进行入户检查。由此以来大大提高了巡检的质量。 每月单日巡检 1 区、3 区每月双日巡检 2 区、4 区。 4.通过星海湾分局郑大队联系内保大队再如果到其他 高端的写字楼进行安全检查，最好能带保卫部人员一起交 流学习。 5.关于门禁管理系统进行市场调研，由于门禁系统属 于各大厦保密协议范畴内的，不便于参观，保卫部只能通 过电话调研等方式进行询问，经了解目前高端写字间，如： 森茂大厦、希望大厦都安装了门禁管理系统。 6.为加强 49F-52F 施工现场的安全管理，从上周起， 凡是每周五由基建办组织的施工现场安全会议保卫部主管 以上人员全部参加。 7.保卫部每月对河口技术中心区域进行安全检查。 8.为提高期货大厦无死角的安全保障，通过安全大检 查工作推进，安保工程部、物业公司品质部、保卫部工程 部以及客务部，定于每周进行一次每针对于 B3F、B1F 食堂 的设备/设施进行安全检查。 五、市场调研 (一)保安人员服装的市场调研：由于公安系统要求保 卫人员着装于 201x 款保安服装，通过对万达公馆、大连园 酒店、大连百年汇酒店及公寓、大连宜家家居商场等多个 带有保安领域进行调研，绝大多数单位已经更换服装，并 拍摄照片传送至管辖区域的公安派出所存档。 (二)由于今年消防维保单位以及电梯厂家维保合同都 要到期，所以协助物业公司采购部进行市场调研，调研分 两部分进行，一是维保单位自身实力，另一部分为使用单 位的口碑以及维保费用及方式。本人负责使用单位的调研， 联系凯宾斯基、城市广场、万达公馆、亚太金融中心等。 六、物管会议 1.本人实属物管会成员其主要目的站在专业的角度替 物业公司把关。今年参与共计 10 项。 (1)光胜绿化公司由于绿植成活率不高、病虫害治理不 及时，以及合同到期后要求合同金额上涨一倍。所以物业 公司决定进行市场调研公开招标，最终根据相关的调研数 据选择大连明珠绿化公司来为我们未来的绿化维护保养工 作。 (2)由于清洗外墙的公司价格公道，服务态度比较积极， 并能保证施工作业时的安全标准，服从管理最终续约清洗 外墙的公司。 (3)保卫部外委公司吉田物业的续签议案，通过市场调 研，吉田物业的工作以及公司工作态度都对大厦有比较浓 厚的续签兴趣。态度也是比较诚恳的，所以同意续签。 (4)保险到期，由于 201x 年度，目前的保险公司出现 以及与大厦配合比较默契，所以同意续签。 (5)电梯维保合同到期，目前期货大厦由其士电梯来进 行维保工作，乙方希望能得到 5 年的维保工作合同，并赠 送钢缆，目前也没有比较好的企业能对其士电梯有冲击所 以领导同意续签。 石材养护、树苗选择、大连期货大厦物业管理标准化 建设等。 七、消防管理工作 (一)针对四海维保单位加装消防主机 CRT 系统情况进 行分析了解，发现大厦所有的消防联动设备(卷帘、排烟风 机、正压送风机)等报警信号无法在 CRT 系统是体现，询问 安装系统新普利斯工程师，回复为我们设备不支持此项功 能。因本人在其他项目经验，国产部分设备都能实现此项 功能，并经过市场调研(大连宜家家居、万达公馆、国际会 议中心、绿环消防工程公司)关于新普利斯消防主机联动设 备以及监视信号的相关图形显示是否能够实现，经过了解 完全可以实现，原因为如果实现此项功能工期较长，编程 繁琐并与工程部黄工取得联系。此项功能会由四海维保单 位请专业的工程师在明年初实现。 (二)协助物业公司保卫部、工程部做好消防自动化报 警、联动设备年检工作，通过全天候的配合得知期货大厦 目前消防自动化报警、联动设备处于完全正常状态。 (三)协助物业公司保卫部做好二区、三区、四区办公 区域的烟感已经检测工作，通过检测未发现烟感故障情况， 出现报警地址错误或报警 CRT 图形显示不准确已经让四海 维保单位进行调整。 (四)加强禁烟宣传，签署禁烟合同，由于期货大厦的 安全消防级别，特设为无烟大厦，去年考虑到解决恶劣天 气下一少部分人员的烟瘾问题，进行疏堵并举，在大厦 40 层和 26 层避难层设置了吸烟区。今年 5 月份，为了保证大 厦的整体安全和个人健康，大力开展了禁烟宣传活动以及 给所有业户负责人签署禁烟责任令，并在各层电梯出口均 设置了宣传板，在电梯轿厢内播放禁烟宣传教育视频，同 时加强楼内吸烟管控力度，达到了共同努力戒烟的目的。 通过大力的禁烟宣传和设置吸烟区域，对吸烟人群进行集 中管理，既宣传禁烟健康知识、又宣传安全防火知识。吸 烟问题一直是大厦面临的安全管理重点和难点，本年我们 将继续加强禁烟工作，采取有效措施，尽量杜绝楼内吸烟 问题。 (五)协助保卫部顺利完成 201x 年度消防演习、突发事 件的应急预案考核以及防恐防爆消防演习等。 (六)协助保卫部对大厦消防通道、避难层消防标识标 牌完善以及地下停车场的导向标识进行完善。 八、针对一区安全评估 (一)为提高大连商品交易所(以下简称交易所)安全管 理的服务品质，完善交易所区域的安防硬件设施，以保障 交易所安全运行以及全体人员的生命财产安全为宗旨。按 照安全总结汇报会议的要求，行政公司安保工程部对目前 交易所区域安全管理工作情况进行评估。 (二)在安全总结会议结束后，由陈总组织安保工程部 人员召开关于交易所区域安全评估工作开展的实施方案会 议，会议强调应着重于安全防范体系来进行展开安全评估 工作。安防工作体系主要由物业公司的人员服务和技术设 备监控两部分组成，二者的关系是相互支撑互补，扬长避 短，共同作用。安保工程部立即同物业公司客务部、工程 部、保卫部开会进行深入讨论目前的人员管理、设备管理 的实际困难。 (三)并对目前市场上最高端的安防设备进行市场调研 以及按照期货大厦目前系统的升级的可行性进行深度剖析。 XX 物业公司上半年工作总结范文 3 各位领导各位同事，瓯雅物业在公司领导的带领下， 在全体员工紧密的配合下，各项管理工作持续改进，服务 品质稳步提升。现对 XX 年上半年的工作全面总结如下： 一、前期介入 根据公司安排一期于 XX 年 11 月 26 日正式入场，为保 证一期顺利接管，在公司各级领导的支持和公司各部门的 配合下完成了一期前期的各项筹备工作： 1、根据公司要求达到了秩序、保洁、客服人员 100%的 上岗率; 2、积极的与置业工程部沟通完成了土建、内装修及各 类设备实施的验收工作及遗留问题的整改工作; 3、完成了前期的开荒保洁工作及一期顺利接管工作; 4、截止目前接房 370 户，装修 256 户;装修率 70%，处 于璧山领先水平; 5、物业收入物管费万元、保证金万元、除渣费万元、 其他万元，合计约万元 二、组织员工培训 由于是新接项目，大部分人员业务水平不够熟练、专 业素质不足，针对这一现状，XX 年，围绕配合销售服务和 物业物业品质这一工作重心，培训项目如下： 1、全面展开员工礼仪礼节及专业技能培训 2、 物业管理概论培训 3、 物业管理与服务培训 4、 物业服务礼仪培训 5、 岗位操作规范培训 6、 物业法律法规培训等 培训人员涉及客服、秩维、保洁、工程 65 人。 三、协助销售部开展销售工作 1、为了配合地产销售推广、以销售中心、客户接待及 环境保洁等物业服务工作方面为重心开展服务工作，上半 年顺利完成各类接待工作 10 余次接待人员上百人次的推介 会。 2、保洁、秩维制定相关操作标准和管理制度，根据各 岗位工作需求情况，重点加强了人员的合理配置，保证销 售中心、样板房能够以整洁、温馨、舒适的空间状态迎接 前来参观的客户; 3、客服人员在做好岗位接待服务工作的同时，也全面 协助、配合销售部工作的开展，积极热情接待看房、买房 的客户，详细介绍物业的管理特色及楼盘配套等情况，有 效的建立起了与业主的早期沟通与交流渠道; 4、协助销售现场的安保维护，来往车辆的指挥，停放 车辆的秩序及安全;保安之间紧密协作交流，做到遇到异常 事件能够运用以往培训过的应急措施; 5、保洁保证清洁卫生的前提，积极遵守岗位职责，主 动问候客户，协助营销向客户指引安全出口; 6、水吧立足于岗位，为顾客提供饮品、咨询服务，体 验物业精致、贴心的服务理念; 7、样板间接待顾客，为顾客答疑解惑; 五、完善各项规章制度，建立内部管理机制 1、建立完善各项规章制度和内部管理机制， 2、贯彻使用质量管理体系文件，加强各类资料的收集、 归档工作，合理分类、存档; 3、狠抓各项规章制度的落实，对安排的工作具体落实 到相关责任人，要求当天能完成必须当天完成，不能完成 的要查出原因、制定计划，按规定的期限完成，使各部门 的工作效率明显加快，改变了懒、散、慢的不良工作习惯， 对提高服务意识、有效开展工作起到至关重要的作用。 六、日常工作目标管理 1、工程部：跟进一期工程遗留问题的处理，专业解决 业主装修遇到各项问题，公共设施的管理：制定完善的维 护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维 护有记录。 2、客服部：协调物业与业主之间的各项矛盾，熟练掌 握接房到入住全部流程及各项费用的催缴等 3、绿化管理：严格落实绿化管理措施，积极配合监督 绿化外包、施工及养护计划，针对绿化外包在施工养护过 程中出现的问题，及时发出整改通知与合理化的建议，督 促其整改，并在绿化警示标示牌没有到位的情况下，制作 简易警示牌，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏、 践踏及公用现象，绿化完好率为 98%; 4、环境卫生的管理：针对销售中心环境制定周、月度 保洁计划，定期进行大扫除，加强卫生检查工作，保证销 售中心及周边的卫生清洁。 5、安全防范工作：对秩维队员定期进行岗位培训与消 防实操，严格执行工作程序、巡岗查岗，要求秩维队员认 真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理， 一季度示范区无重大安全事故，托管物资完好无缺; 6、开源节流、降低成本。 回顾上半年以来的工作，诸多方面值得分享和肯定， 也有诸多方面给我们留下了深刻的教训，为了在下半年更 好的扬长避短，树立良好的服务口碑，下半年将致力于加 强规范管理、协调沟通、落实执行。以提高管理服务效能， 营造和谐生活环境，配合营销工作为中心计划开展工作。 一、下半年工作计划 物业如何通过自身的服务手段、为营销服务增加销售 亮点、助跑销售业绩呢?至此下半年物业工作应围绕以下几 点来开展工作： 1、加强员工三个服务的培养(服务意识、服务礼仪、 服务细节) 2、完善各种管理制度及质量记录 3、针对目前物业服务现状，进行服务创新，为营销增 加亮点 4、增加物业服务特色及人性服务，提高瓯雅物业在区 域的知名度 5、配合销售部搞好老带新宣传工作 6、实施每季度客户进行物业工作满意度征询表的问卷 调查 7、对营销售楼从物业角度提出客观、全面、中肯的服 务建议 8、跟进一期各项工程遗留问题并能够预防和发现问题 9、全力配合营销开展和组织各种活动 XX 年 1 月 18 日，我物业公司进驻三期安置小区，这一 年来，我全体员工团结一心，艰苦奋斗，勇于拼搏，不断 创新，进一步完善和改进了公司的管理和服务质量，取得 了可喜的成绩：组建了一支优秀的物业管理团队，创建了 一种科学的管理模式和先进的管理理念、管理方法，以及 严格的质量标准和工作程序;形成了服务与管理相结合的专 业分工体系。一年以来，我们紧紧围绕战略规划、品牌建 设、内部管理、信息沟通、服务绩效来展开一系列的工作。 对物业管理的理念进行战略性的转变。 我物业公司自成立以来，管理理念经历了从“管理型” 到“服务型”的深刻转变，抛弃了过去以管理者自居的姿 态，倡导了“服务育人，业主至上”的全新服务理念。我 物业公司在发展过程中即使遭遇到了内外环境的严重挑战， 但为业主、使用人服务的理念也一直在沿伸，同时也得到 了广泛的好评。但公司管理层并没有满足可喜成绩的取得， 而是以积极的态度正视在服务过程中存在的服务专业性不 强，服务内涵不深，员工待遇过低以及成本过高等问题。 今年开始，公司便审时度势，着手狠抓安全防范、环境卫 生和维修事宜，劲拼品牌建设，提高公司的运作效率和竞 争力。 品牌建设 品牌，以高质量为坚实的基础，本公司把如何提高物 业管理服务的质量作为公司经营的首选目标。 一、贯彻按 iso 体系的有效动作 公司成立之初便做好了质量的策划，明确公司的质量 目标、要求，以及所想达到的目标，以最合适的服务质量 去满足业主及使用人的需要。一年来，公司始终把通过 iso9000 和 iso14000 的审核为奋斗目标，同时也进一步向 业主及使用人展示了公司相关方面优质服务的形象。 二、形成以客户满意为中心的质量体系 自公司进驻开始，一直把“客户满意，业主至上”作 为工作的中心，进一步确定了公司以业主为中心的经营服 务理念，今后公司将继续贯彻实施和改进服务质量，提高 服务绩效。 三、建立天健物业零缺陷的目标 公司成立之后，经过反复讨论和研讨，认为要想做的 独特，就须把工作做到零缺陷：服务零缺陷;操作零缺陷; 设备零故障;安全零隐患的四零缺陷。明确了业主不总是对 的，但