MM商厦承接XX大厦商业策划方案

MM 商厦承接 XX 大厦商业策划方案 目 录 PART1 商业环境调查与研究 0 一、周边商业状况调查 0 1、当前商业现状调查 0 2、近期商业规划调查 0 二、商圈范围及主力客户群 0 1、商圈范围 0 2、主力客户群 0 3、商业环境的 SWOT 分析 0 4、商圈内既有商业消费构成及评价 0 PART2 商业市场与功能定位 0 一、商用房产的市场供需状况 0 1、北京市商用房产经营状况 0 2、近期商用房产的需求特点 0 3、本案所在地的商用房产的市场效果 0 二、XX 大厦总体商业风格定位 0 1、市场形象 0 2、本案主力店铺的选取原则 0 3、营运效果 0 4、本案关联业态、业种的影响 0 PART3 商业配比及组合方案 0 一、XX 大厦收益能力测算 0 1、销售价格测算 0 2、租金水平测算 0 3、XX 大厦营运成本测算假设 0 二、XX 大厦商业组合模式 0 1、业态及业种选择 0 2、店铺组合及推荐品牌 0 3、店铺面积及区位分布 0 PART4 商业功能设计方案与比较 0 一、主力店铺的功能及区位设计 0 1、自营主力店铺 超市的区位设计 0 2、超市面积控制因素 0 3、超市总体风格定位 0 二、组合业态的功能及区位设计 0 1、各业态的选择及楼层分布 0 2、组合业态店铺间的互动效果 0 3、推荐店铺的功能要求 0 三、组合方案比选 0 四、营运模式及风险控制 0 1、整体营运模式 0 2、风险及防范 0 3、管理架构 0 PART5 商业收益研究及测算 0 一、承接租金水平测算 0 二、各方案的投资收益分析 0 三、各方案测算数据汇总 0 四、考虑广告宣传费后的效果 0 五、建议方案及收益预期 0 结论 0 附件 0 part1 商业环境调查与研究 一、周边商业状况调查 XX 大厦位于 B 路段与 C 外大街交叉路口东北角，是三环沿线在 X 小区地区 的标志性建筑。就建筑物所在区域的整体氛围来看，交通便捷、通过流量大， 但沉淀客流不充分，集中消费的商业氛围尚未形成。 1、当前商业现状调查 调查范围：以 X 小区为基准点将调查分析的区域按地理位置分为四部分。 以 A、B、C、D 分别代表划定的区域。 区域划分参见 附件一： XX 大厦区位图示。 A 区 商业种类 数量 基本经营状况 备注 服装专卖店 约 15 家 规模较小，低档次，经营状况一般。 食品、用品 店 约 10 家 规模很小，档次较低，经营一般。 综合超市 5 规模较小，经营状况良好。 综合商场 1 规模大，中高档次，经营一般。 邮政、快递 2 X 小区邮局规模较大，另一家较小 银行、储蓄 所 约 10 家 绝大多数有一定规模，经营状况较好。 娱乐设施 0 健身设施 2 规模较大比较有特色，经营状况不错。 保 健 按 摩 等 餐饮设施 19 大部分为中档餐厅，主要聚集在 XX 大厦以北，生意 好。 B 区 商业种类 数量 基本经营状况 备注 服装专卖店 1 规模较大，档次较低，经营状况一般。 综合超市 6 1 家规模大，经营状况较好，其他规模一般。 建材家居 2 规模大，经营一般。 电子产品专卖店 15 家左右 大多数规模较大，竞争十分激烈。 邮政、快递 2 规模较小 银行、储蓄所 9 中等规模较多，经营较好。 娱乐设施 3 规模中等，经营一般。 健身设施 1 规模较大，经营一般。 保健性质 餐饮设施 29 中等规模和档次偏多，经营状况整体较好，均 为中餐和西式快餐。 C 区 商业种类 数量 基本经营状况 备注 服装 较多 规模很大，档次较低，多数为批发市场。 食品、用品店 较多 规模小，低档次。 综合超市 4 规模大，经营状况良好。 邮政、快递 3 BB 邮局，规模较大，其他规模很小。 银行、储蓄所 约 15 家 工商、招商、民生、华夏等等，规模较大，经营较 好。 娱乐设施 2 规模较大，经营较好。 餐饮设施 17 规模不大，有一部分为西式快餐，经营较好。 D 区 商业种类 数量 基本经营状况 备注 服装 较多 规模较小，低档次，经营状况一般。 综合超市 2 规模较大，经营较好。 邮政、快递 1 规模较大，需求较大，业务很多。 银行、储蓄 所 6 中等规模，经营较好。 工艺品 1 较大规模，档次较高，经营一般。 美容 1 中等规模，中等档次，生意很好。 娱乐设施 4 中等以上规模，经营较好。 距离本案较远 健身设施 1 经营较好。 宾馆 3 规模较大，由于客流不稳，经营一般。 餐饮设施 29 中等规模和档次偏多，经营状况整体较好，均为 中餐和西式快餐。 四个区域的主要商业设施及其分布详见 附件二： XX 大厦周边商业设施分布图； 附件三： XX 大厦周边商业设施分布表。 2、近期商业规划调查 区域内及周边道路交通 XX 大厦近邻海淀区、西城区交界处。区域内的规划及道路发展相对滞后， 局部经济景气度不足。区域内道路拆建、扩充为交通要道的可能性不大。A 路 段主辅路改造及扩建后，本案近邻的交通要道通过量大增，对本案品牌店的宣 传有一定的帮助，但在主力通路与次级道路的交叉口且有双向护栏阻隔，一定 程度上会减少商业机会。 周边地区既有商业核心区 黄金投资地区 已列入北京市、海淀区的周边商业规划 二、商圈范围及主力客户群 1、商圈范围 覆盖半径 以本案所在地为圆心点；以 2KM 半径为一级商圈；以 3.5KM 半径为二级商 圈；5KM 半径为三级商圈。 由于 XX 大厦为商务写字楼建筑，入住商户的社交活动会带来部分消费潜能， 可视为潜在商圈或第四商圈。 主通道 XX 大厦处于 B 路段中路与新街口外大街交叉路口的东北街角，主力通道为 B 路段中路由东向西方向，新街口外大街由南向北方向。由于本案中商业用房 部分位于四座写字楼中间，只能以东西方向为出入口。这样商业用房部分的主 力通道只有新街口外大街由南向北方向，B 路段中路由东向西方向需由东进入 大厦南门再进入商业房产东门，为次通道。 2、主力客户群 根据本案特点，主力客户群有两部分构成。 固定客户群 A、B、C、D 四个区域为固定客户吸引区，其中又以 A 区为第一主力客户群 构成区域。按 B、C、D 顺序吸引力递减。按四、三、二、一权重汇总分析可知： 、人口数量在北京市及海淀区均属中等密度； 、常住人口与流动人口入住比例约为 7:3； 、人员结构较为复杂，教育程度及收入水平跨度较大； 、总体收入水平中等偏上； 、家庭人口主力群体为小型化； 、日常生活消费及社区服务状况一般，休闲娱乐设施不足； 、社区环境中等及中上等； 、交通出行较为便利； 、生活秩序一般，治安状况一般； 、主力消费群体特色尚不突出。 潜在客户群 潜在客户群由两个群体构成。 、由 X 小区地理位置带来的通过顾客群。A 路段是北京城市交通的第一 要道，而 X 小区又是北 A 路段上的主要换乘站。十字路口双向对开公交汽车线 路近 20 条，每小时通过乘客近万人。按每辆车上下乘客 10 人次计算，每小时 乘降人数近 2000 人。下午 4 点至 7 点的晚高峰时段，每小时的乘降乘客在 5000 人以上。 （未单独计算乘坐出租车、班车、私家车到达、离开、通过人数） 按近邻交通线路比例折算，乘坐公交车在 XX 大厦主通道、次主通道经过的客人 在晚高峰时段，平均每小时接近 1000 人。 、XX 大厦写字楼部分入住的业主及其商务、私人交往的客人。此部分沉 淀的相对稳定消费群体，保守估计也可达 800 人以上。 发掘潜在客户的消费能力，提供一个空间、一种方式，让流动客人把交通 拥堵时间用来享受休闲消费。留住过客亦是本案策划的关键。 3、商业环境的 SWOT 分析 S优势 、XX 大厦地处 B 路段中路与新街口外大街的十字路口的街角，多条公 交线路经过，出行便利的地理位置赋予 XX 大厦区位商机。既有商圈固定客户的 消费支撑，又有潜在消费能力可提升。密集的机动车流量也为入住商户提供了 极好的广告宣传机会。 、随着海淀商业的整体提升，城北地区的商业价值还将进一步提升。商 业经营的空间还有相当大的容量。 、XX 大厦项目本身定位及物业档次就将吸引大量的商务办公人员，与之 配套的商业也必将定位于同等档次。既能为整体商务、服务配套，也能吸引周 围地区的高消费人群前来消费。 W劣势 、现阶段 XX 大厦周边地区商业档次较低、分布较散而且业态、业种不 均衡，整个地区的商业还处于不成熟的状态。固定的高档次的理性消费人群至 今还没有培养起来，而 XX 大厦整体定位高档，商业更是要打造精品、风格及 特色。要形成高档写字楼配品位商业区的整体概念，形成自己固定的消费者群 体，势必需要一定时间进行推广和市场培养。 、与 XX 大厦同处街角的四邻建筑档次普遍较低，近期内又不可能进行 拆迁改造，使得 XX 大厦的小环境短期内档次难以提升。虽有鹤立鸡群的广告 优势，但没有小环境烘托，商业特色的进程会有一定影响，不利于 XX 大厦商 业环境的建设。 、XX 大厦是以区域内行业先行者来进行市场开发和建设的，这对 XX 大 厦、特别是内部的商业企业来说，将会遇到习惯势力及旧有商业模式的阻碍。 在高档商业与低档商业并存期间，高档商业所受的伤害要远远大于低档商业。 这一点必须有足够的风险防范准备。 、距离 XX 大厦不足 2 公里的东西两区域已经形成了整体商业配套设施 较为齐全，业种业态分布比较均衡，已经成为成熟商业中心。对比而言，XX 大厦的商业面积不大，很难在规模上与以上这两处商业中心相抗衡。 O机会 、XX 大厦作为提升商业品质的先行者，将首先在周边消费者中留下深 刻印象，一旦品质店铺成功推出，将会给 XX 大厦带来巨大的社会和经济效益。 、XX 大厦的商用房产虽然面积不大，但是经过符合实际的商业定位， 较少的商业物业供应量更容易被市场所消化吸纳，更快地形成整体商业气氛。 、XX 大厦商业已经预先进行了商业规划，详细分析了商用房产的业态、 业种分布，并对大厦总体定位进行了描述，增强了本案商业布局的合理性和操 作的可行性。 、成功品牌店铺的入住也会呼应 XX 大厦的物业品质，相辅相成更易确 立市场地位及风格特色。 T威胁 、商业经营收益的产生既有对潜在能力的发掘和培养，又需要从同业竞 争对手中争夺市场份额。既有的商业同业是不会忽视新对手的动作，必将动用 各种手段加剧竞争。 、规划中的新兴商业中心区与既有商业同样具有威胁性，只不过时间稍 稍晚些进入而已。大规模商业区建成后，势必分割本案培养出的消费能力，造 成本中心的购买力外流。 、项目的启动及整个经营过程都面临一定的市场不确定性，市场操作的 风险将对本案商业物业的推广产生一系列不确定性的影响。 4、商圈内既有商业消费构成及评价 商业消费表现 、中低档商业物业供应。现有商业设施普遍陈旧，没有明显的时代气息。 、分散的消费实现。固定客流的消费没有集中实现的购买场所，多以零 散分割、外流其他区域的商业中心消费形式实现。 、高密度的人口流量，低量沉淀忠诚客户群。大量客流集散，却没有可 以聚会、休闲的场所。 消费结构 、商业店铺各自为战，没有统一的业态业种组合效果，形不成整体商业 氛围。 、商业零售店铺零散，没有档次。店铺及商品均没有规模，也没有品质 保证。几乎没有能让年轻、时尚的主力消费群体随便逛逛的去处。 、中等规模百货店已有多次失败经历。从“华泰”到“莹虹”再到“赛 丽特”无一幸免。 、餐饮供应相对充足，档次较齐备。商圈内唯有餐馆数量充足，且中等 水平的餐馆总体营运效果不错。 、快餐整体营运效果突出。无论麦当劳、肯德基还是八番面屋、马兰拉 面都经营得红红火火。 综合分析评价 商圈内稳定的客户群体及大量的流动群体本身蕴藏了巨大的消费能力；现 有商业设施的陈旧更提供了抢占市场的机遇；XX 大厦的高档次建筑实物载体更 提供了营运保证；整体商业规划，构筑品牌店铺组合，统一营运市场效果是本 案成功运作的关键。 part2 商业市场与功能定位 一、商用房产的市场供需状况 1、北京市商用房产经营状况 商用房产的供给及销售状况 近两年来，北京市作为商住房产一部分的底商商铺在房地产交易市场内也 显得格外醒目。现代城 2 万平方米商铺面积，售价为每平方米 22.3 万元，怡 景园老番街 8000 平方米商铺售价每平方米 2.2 万(二层)3.2 万元(首层)，蓝筹 名座 1 万多平方米售价为每平方米 1.62 万元，东方银座 4 万平方米商铺售价 可能高达每平方米 3 万元以上，元嘉国际公寓 3000 平方米商铺每平方米售价 3 万元，蓝堡 2000 平方米商铺每平方米售价为 1.8 万(二层)2.8 万元(首层)。总 体上商铺售价一般高出项目售价 30%以上，多数在 50%以上；成交效果也好于 住宅及写字楼。 北京目前商业地产存量约为 160 多万平方米，其中百货业 27.9 万平方米， 购物中心 66.1 万平方米， 外资超市 33.2 万平方米，甲级写字楼底层商铺 36.7 万平方米。在建项目 71 万平方米，拟建项目 320 万平方米。 商业物业的需求促进了商业物业的供给，同时大量存量及建设中的底商店 铺也给后期的商业经营埋下了压力。商铺供应设计、营运策划及实施管理等日 益紧迫。 商用房产的区位聚集性 商用房产在供给总量上升的同时，还表现出了明显的区位需求特征。商业 物业需求的区域主要集中在人流量大、交通方便的住宅区、商务区及附近商业 氛围较成熟的地段。从城区看，朝阳区的东三环和亚运村地区普遍成为投资者 的首选目标。其次是海淀区，其对商业用房的最大需求量体现在对小型铺位物 业的需求上。 朝阳区 CBD 区域是一级商业中心，商业面积不到 10 万平方米，占全市总 商业面积的 7%。作为商务区中的商业配套，业态相对单一，以购物中心为主， 主要集中在国贸、嘉里中心和贵友。商铺为适应写字楼办公人员需求，餐饮、 服装等行业高档次店铺比例偏高，时装更是职业化，饮食更多快餐式。主要顾 客是消费力较高的外籍人士、北京的演艺界名流、专业人士、公司白领，客户 购买力较强。优质商业物业首层租金达 2.74 美金/日平米，空置率仍能保持在 2%的低水平。同时入住的一些品牌店铺的流水月均可达到人民币 150200 万 元，坪效超过百元。 亚运村地区总体商业表现为周边居民区中稳定、高知化、高智化的消费群 体与它九十年代中后期建设的商业区住宅底商的小空间、混杂式的商业布局极 不相称，对新型商业物业的需求极为迫切。此时 3.6 万平方米规模、大空间的 随意组合的“第五大道”推出，定位于满足大范围高收入居住区居民的高品质 生活需求。吸引了不少专业品牌店进驻或聚合在其附近，全聚德、量贩式 KTV 之王钱柜、星巴克咖啡厅等已进入施工阶段。 “第五大道模式”值得思考和 借鉴。 海淀商业相对于 CBD 和亚运村明显滞后，特别是品味感不足。这与海淀整 体上流动人口多且高新技术人员比例过高，目的消费强于冲动消费不无关系。 海淀的技术创新水平远远超过了其自身商业发展水平。正因为如此，海淀区成 为了商业跨国企业的首选。建材方面，德国第一家居超市欧倍德落户海淀，英 国百安居选址海淀区，美国的沃尔玛、法国的欧尚正在积极准备中。711 便 利店、迪亚折扣店正处于报批和选址阶段。海淀区在不久的将来与世界同步的 不仅仅是其生产能力，还有商业服务能力及消费能力。 2、近期商用房产的需求特点 北京零售业市场呈现出两个趋势：从商业类型上看，商业经营者对餐饮和 服装类商业物业的需求量较大，而对娱乐商业物业的需求量较小，这主要是因 为北京市娱乐市场的开放力度不够。从商业物业的需求主体看，中小投资者异 军突起，由此带动了小型底商需求量的增加。 与此相呼应的餐饮、服装类的竞争激烈，市场容量开始趋于饱和，餐饮的 风格、服装类的款式和价格的竞争也愈加残酷。而娱乐消费市场仍有较大经营 空间，特别是软性、自助娱乐消费如自助 KTV、小厅电影、数码影像、网络游 戏、FLASH 制作等上升潜力较大，盈利空间也相对较大。 3、本案所在地的商用房产的市场效果 综上述分析，可以得出 XX 大厦及其商用房产市场定位时，需把握的基本要 素。 区域交通因素 区域交通便利。既可以吸引大商圈消费者前来，也能帮助小商圈客户流动 到其他区域实现消费需求。 商务环境因素 X 小区地区区域历史发展时间短，没有人文沉淀的基础，欠缺文化设施、 个性化商铺。XX 大厦的业态组合要凝聚商气、人气，更要有灵气。 商业配套因素 XX 大厦商业配套要以自身功能配套为主，与大商圈、大商业的呼应及互补 为辅。切不可与小商圈现有商业设施配套而制约本身品质。 品牌因素 品牌是本案商业的生命线。要树 XX 大厦商业品牌，首先要用好成功商户品 牌。古为今用、洋为中用。站在消费者和经营者的角度进行整体商业规划是品 牌商业的出发点和归宿点。 商圈顾客因素 主力客户群的现状消费表现只是水面上面的冰山，真正的冰山在水下。真 正的消费需求需要探究和发掘。 二、XX 大厦总体商业风格定位 1、市场形象 与高档写字楼相匹配的商铺多以综合性业态组合模式为主，小规模、多品 类、少品牌的精品型 Shopping mall 占市场主流。未来趋势中的几大商业模式 大规模专业店、大型娱乐中心、超大型市场、连锁经营店铺及休闲新概念型 店铺，都有一定的发展要求，但在大型商业中心中间的单体高尚建筑XX 大 厦内部的商业组合应突出中、小型精品店、品牌店形式。 21 世纪的商业在注重商品品质的同时，开始进入体验消费经济时代。商家 普遍推崇“酒香也怕巷子深”的现代商业理念，因此 XX 大厦内外对品牌店的宣 传与展示也是本案实施的关键之一。 2、本案主力店铺的选取原则 引入一家中高档西餐厅或主题西餐厅，价位在人均消费 100-200 元之间。 与西餐厅相辉映，应引入一家具有深厚中国文化底蕴的中餐厅，以传统北 京特色及品牌为首选，达到中西合璧的效果。中餐厅档次与消费水平应高于西 餐厅。 充分盘活 F1 最有效的商业面积。将咖啡厅或酒吧、汽车快餐厅、超市、数 码影像、品牌展示等集中在一层推出，吸引客流，抢占市场。 引进有品牌、有规模，规范经营的娱乐健身项目。 3、营运效果 上述主力店铺的区位分布及规模控制将在 Part3 部分给出组合设计建议方案。 本案为各业态组合的区域商业中心且为高档次写字楼的底商，在总体风格上要 有品味能与 XX 大厦物业档次相匹配，并且能够组合区域内既有的商业设施形成 吸引中心。设计方案要保证主力店铺的特色充分展现，更要保证以超市为根基， 组合休闲、餐饮、娱乐及新生活方式体验的整体商业特色。日常营运管理将采 用物业分租与自主经营相结合的模式，把统一规划设计及功能定位与分散经营、 分散风险，提高收益相结合。以“稳定收益，打造精品”为 XX 大厦商用房产 的营运目标。 4、本案关联业态、业种的影响 本案主力店铺选取原则是基于商圈内相关联的业态状况及目标客户群的消 费潜能设定的。目标客户群的状况已在前面进行了分析。这里只简述一下关联 业态的影响。 通过对周边的市场调查发现在 A 区域 XX 大厦以北的花园东路聚集了大量 的中高档餐厅，有家常菜、烧烤、火锅、茶楼等等，各色口味一应俱全；且已 经聚集了较强的人气，生意普遍很好，已构成对 XX 大厦拟引进餐馆的较大威 胁。同样 B、C 、D 其他三个区域也有几家经营不错的中高档餐厅。如果 XX 大 厦内也一味地引进一些类似档次、特点的餐厅，肯定会面临异常激烈的竞争。 而在此大规模的餐饮氛围中，真正的中餐老字号、顶级品牌店并不多。 纵观四个区域的餐饮业，各种档次的中式、西式快餐、便餐为数很多，而 高档次的特色西餐厅或风味主题餐厅只有 C 区域的展览馆内的莫斯科餐厅一家。 从市场供给的角度来看引进中高档西餐厅应是 XX 大厦餐饮店铺较为明智的选 择。 XX 大厦位于城北，北京城北总体消费水平高于城南，但消费的产品国际 化特点不如城东南部。在 XX 大厦内开设一家中高档且很有品位的西餐厅，可 以吸引的主力客户群应有三部分。一为中关村科技园区的 IT 精英。这部分人收 入高、年纪轻，又有相当一部分的海归派，对西餐的接受程度及需求程度都比 较高。二为附近的住户。该区域整体消费为北京的强群体势，中高档的西餐厅 定会吸引他们去尝试新鲜。三为附近高校的大学生、留学生。海淀区为北京市 大学校园聚集地，大学生、留学生的消费倾向一定程度上影响着区域的市场供 给。虽然大学生、留学生多数没有稳定收入，却有较稳定的经济来源，消费的 渴望最为强烈。即便是非经常性的消费也是不可忽略的一个群体。从市场需求 的角度来看高档西餐厅会吸引这三部分人群经常光临，并有带动其他消费的可 能。 A、B、C 、D 四个区域内有较多彩扩店，但规模不大，设备老旧，经营状 况一般。X 小区作为一个客流较大的交通枢纽，且有以远望楼为代表的相当一 部分中档旅游定点饭店，国内游客在此旅游住宿的比例较高，且西南、东北的 办事处也在商圈内。对纯正的北京风味、北京特色产品、履行纪念品都有较大 的需求。在 XX 大厦辟出一点空间经营彩扩、数码冲印业务也会吸流动顾客群 进行消费。 北京目前市场上的写字楼的底商一层绝大多数的组合为一家银行加一家中 高档中餐厅。但我们不建议 XX 大厦采用这种形式。首先 XX 大厦周围银行较 多，且多为分理处，已有一定规模且业务比较全面。其次本案有效面积不大， 应以客流吸引力较强的经营方式为首选。个人金融服务可选择在店铺组合中的 剩余空间或公共空间内安装 24 小时 ATM 机的方式满足需求。 Part3 商业配比及组合方案 一、XX 大厦收益能力测算 1、销售价格测算 北京商用房产平均销售价格一般为住宅价格的 1.53 倍。2003 年第二季度 北京甲级写字楼市场平均售价为 2008 美元/平方米(建筑面积报价)，售价指数 为 121，比 2003 年第一季度下降了 1.5%。查询 2002 年、2003 年 X 小区周边地 区商用房产、新建住宅的成交价格比较修正后选定四组参考价格，再根据 XX 大厦商用房产部分的楼层面积折算权重，加权平均计算得出收益测算的四组参 考价格：1.14 万元/平米，1.31 万元/平米，1.49 万元/平米，1.73 万元/平米。 测算表格参见 附件四： XX 大厦售价测算表。 在后续的分析中，我们将以此销售 价格为参考折算 MM 商厦整体运作 XX 大厦商用房产时，应承担的合理租金水 平。 2、租金水平测算 租金水平测算，测算的是 XX 大厦拟引进的商业业态、业种在相邻区位、相 近物业内的成交租金价格平均水平。2003 年第二季度北京甲级写字楼市场平均 租金为 31.3 美元/月/平方米(使用面积报价)，租金指数为 74.6，比 2003 年第 一季度下降了 1.9%甲级写字楼市场平均空置率由第一季度的 15.7%上升为 16.4%，上升了 0.7 个百分点。商用房产的空置率水平，新增销售项目平均在 20%25%。比较分析后选定五种租金组合方案，组合测算得出五个平均租金收 入水平。分别为： 组合方案 合 计 年 租 金 （ 万 元 ） 平 均 日 租 金 （ 元 /平 米 日 ） 租金组合方案一 3512 4.98 租金组合方案二 2919 4.14 租金组合方案三 3314 4.70 租金组合方案四 3460 4.91 租金组合方案五 2890 4.10 组合测算表见 附件五 ：XX 大厦租金收入水平测算表 3、XX 大厦营运成本测算假设 以 MM 商厦整体运作 XX 大厦商业用房为前提。项目投资及成本构成设定 为： 承租 B1F4 全部面积应付 XX 集团租金总额； 经营超市的设备、装修及营运成本、所需流动资金； 管理分租部分的管理费、日常维修费； 分租房产项目空置损失； 应缴纳的各项税金及附加； 所有商用面积均可以分割使用。 二、XX 大厦商业组合模式 1、业态及业种选择 XX 大厦商用房产的业态、业种选择将本着立足大厦、服务大厦，面向一 级商圈，吸引目标顾客群体的原则进行。 业态模式主要有超市零售、餐饮、商务服务、文体娱乐等四大板块； 每一板块都有一个主力楼面空间，辐射到关联楼面空间； 每一楼面空间力推 12 家主力店铺，其余为优选店铺； 主力店铺分割后的剩余空间按照业态互补、业种关联的原则选取优选店 铺； 空间面积划分以主力店铺与优选店铺组合，获取最大空间收益效果。 2、店铺组合及推荐品牌 根据业态、业种选取原则，我们给出两种商用房产分割使用方案，并再此 基础上给出主力店铺推荐品牌及优选店铺推荐品牌。 方案一 B1/F1 分割组合为超市方案。 方案二 F1 /F2 分割组合为超市方案。 方案一店铺组合及推荐品牌 楼 层 主力店铺 推荐品牌 优选店铺 推荐品牌 B1 食品、日用品超 市 MM 超市（自营） 茶餐厅、保龄球 馆、商务中心、 阅读吧 台北小站/仙踪林； 保龄球馆、阅读吧 分租；商务中心自 营 F1 咖啡厅 星巴克/上岛 汽车展示、汽车 餐厅、数码冲印、 MM 超市 本田/别克/帕萨特 等一个中高档品牌 车展示、专卖；麦 当劳汽车餐厅； Kodak 数码彩扩店 F2 西餐厅 Hard Rock/Friday 量贩式 KTV 钱柜/麦乐迪（需要 餐饮配套，作一层半） F3 量贩式 KTV 钱柜/麦乐迪 F4 健身中心 青鸟/中体倍力/宝 迪沃英派斯 方案二店铺组合及推荐品牌 楼 层 主力店铺 推荐品牌 优选店铺 推荐品牌 B1 健身中心 青鸟/中体倍力/宝迪 沃英派斯 保龄球馆 保龄球馆分租 F1 咖啡厅、日式餐 厅 星巴克/上岛；京樽/ 花碟/易喜 数码产品专卖； MM 超市、数码 冲印、商务中心 三星数码；Kodak 数码彩扩店；商 务中心自营 F2 食品、日用品超 市 MM 超市（自营） F3 西餐厅 Hard Rock /Friday 茶餐厅 台北小站/仙踪林 F4 中餐厅 谭家菜/全聚德 3、店铺面积及区位分布 方案一对应的店铺面积 楼层 总面积（） 主力店铺 建议面积（） 优选店铺 建议面积 （） B1 6817.42 MM 超市 2800 茶餐厅、保龄球馆、电影院、阅读吧、 商务中心、美容美 发 1000、1600 、1000、15 0、50、200 F1 4057.91 星巴克/上岛 300 汽车展示、汽车餐 厅 数码冲印、MM 超 市 2500、400 、100、600 F2 2791.84 Hard Rock/ Friday 1300 钱柜/麦乐迪 1500 F3 2957.83 钱柜/麦乐迪 整层 F4 2957.83 青鸟/宝迪 沃英派斯 整层 合计 19582.83 区位分布示意图见 附件六：店铺组合方案一区位分布示意图 方案二对应的店铺面积 楼层 总面积（） 主力店铺 建议面积（） 优选店铺 建议面积（） B1 6817.42 青鸟/中体倍力 /宝迪沃英派 斯 4000 保龄球馆、电影 院、美容美发 1600、1000 、200 F1 4057.91 星巴克/上岛； 京樽/花碟/易 喜 300、1200 数码产品专卖； MM 超市、数码 冲印、商务中心 1700、600、 100、100 F2 2791.84 MM 超 市 （ 自 营 ） 整层 F3 2957.83 Hard Rock /Friday 1500 茶餐厅 1400 F4 2957.83 谭家菜/全聚德 整层 合计 19582.83 区位分布示意图见 附件七：店铺组合方案二区位分布示意图 Part4 商业功能设计方案与比较 一、主力店铺的功能及区位设计 1、自营主力店铺超市的区位设计 本方案给出了两种超市区位分布方案。方案一为 B1/F1 方案，即在 B1 部 分划分出 2800左右，在 F1 部分划分出 600左右，共计 3400左右。包含 收货区、滞货区在内。 收货区、滞货区统一设在 B1 部分，B1、F1 通过中央扶梯贯通一体，出入 口、收银台 F1 部分双侧出入口共设四个收银台，B1 部分设置六个收银台。 方案二为 F1/F2 方案，即在 F1 部分划分出 600左右， F2 使用整层，共计 约为 3300。滞货区设在 F2，收货区在 F1，通过垂直电梯送达 F2 滞货区。 F1 部分设置六个收银台，F2 部分设计两个收银台（方便顾客去三、四层消 费） 。 方案一、方案二中的超市区位可参见附件六、附件七。 2、超市面积控制因素 无论是方案一、还是方案二，对自营超市部分的面积都进行了控制，总面 积不超过 3500。这应的面积控制基于如下三方面考虑。 消费能力 本案所在位置不是商业核心区，也不是居民社区商业核心区。对日常生活 消费品的需求能力有一定的限度。一级、二级商圈内已有“美廉美” 、 “超市发” 等中大型超市，价格、品种平民化色彩很浓。如 MM 超市一味与之比规模、比 价格，未必占优势。 营运成本 MM 超市作为 MM 整体运作 XX 大厦配套商业的一部分，要以总的投资报 酬率为评价选择的依据。为符合整体成本控制要求，超市部分不宜过大。在保 证整体营运收益上，分租其他业态更易获得投资收益时，应选择分租联营。 此外商务大厦内的配套超市也有一定的经济规模限制，以品质形象和客单 价的诉求为店面规模的控制要素。 店面效果 MM 超市要把握业态本质，做出形象、做出效益。店面形象上要符合整体 高档商务楼配套商业整体风格，并且与引进的品牌店铺相呼应。 为明显区别于“美廉美” 、 “利客隆”总店的店面效果，我们建议 XX 大厦 内 MM 超市借鉴中粮广场百佳超市、国贸中心华润超市、丰联广场屈臣氏店模 式定位于高端客户，强调人性化，舒适度及明亮色彩，合理价格，新鲜商 品。 3、超市总体风格定位 高鲜度 高鲜度包含双重含义。一是卖场整体风格时尚、新鲜，与一流商务大厦相 匹配；二是商品陈列要有强烈的视觉效果。 高品质 所有商品都有严格、规范的管理措施，特别是进口商品的选择及销售标识 必须符合国家规定；生鲜商品必须符合食品加工企业卫生标准；商品保管及虫 害防治有专业规范及专业合作单位定期防控。 平价格 超市客户定位高端不等于价格定位高端。对高客单价的追求应通过商品结 构来实现，而不是商品单价的畸高来实现。在 Part 5 部分中我们给出的超市综 合毛利率是同行业、同规模的平均水平，我们不建议因为物业档次的提升而带 来商品价格提升。尽管物业档次的提升会带来费用提升，但应通过商品组合、 营运管理水平的提升来化解。高流转商品应保持不高于市场平均价格，特色商 品不高于主力销售价格。 二、组合业态的功能及区位设计 1、各业态的选择及楼层分布 在业态组合上，方案一只有 MM 超市一间零售店铺，汽车展示部分虽有销 售但以展示为主，销售为辅。方案二有 MM 超市和数码产品专卖两间零售店铺， 但两间店铺并不属于同业，没有内部竞争。 餐饮、娱乐同样遵循保证主力店铺唯一性及与优选店铺有相近目标顾客群 或关联消费原则，在店铺间保持合力效果大于单体运行效果。 在楼层分布上，对店面形象展示要求高，租金负担能力强的店铺给予首层、 二层。对店铺特色明显，定向消费群体比例较高的给予三、四层及 B1 部分， 使特色店铺能获得相对低廉的租金，利于其发展。 2、组合业态店铺间的互动效果 方案一、方案二的业态面积比重及综合贡献评价如下表 对比方案 零售面积 比重% 餐饮面积 比重% 娱乐面 积比重% 体育健身面 积比重% 综合服务面 积比重% 展示空间面 积比重% 方案一 17 15 28 24 3 13 贡献系数 1.1 1.3 1.5 1.1 1.5 1.1 综合效果 18.7 19.5 42 26.4 4.5 14.3 方案二 26 38 0 34 2 0 贡献系数 1 1.5 0 1.3 1.5 0 综合效果 26 57 0 44.2 3 0 方案一汇总综合效果为 125.4/7.6；方案二汇总综合效果为 130.2/5.3。 3、推荐店铺的功能要求 店 铺 上下 水 动力 电 燃 气 消 防 环 保 面积 租期 样板店 超市 2000 以 上 35 年 百佳超市、屈臣氏 星巴克 100400 68 年 国贸店、安贞店 麦当劳 300500 10 年以 上 家和超市 中体倍 力 3000 以 上 5 年以上 长安大戏院 钱柜 3000 以 上 5 年以上 朝阳门店 全聚德 1000 以 上 5 年以上 和平门店 汽车展 示 500 以上 1 年以上 长安俱乐部、崇光百 货 注：“”表示此项有专门要求；“”表示此项无特别要求。 三、组合方案比选 方案一优势 、业态、业种进入比较全面，互动能力强； 、自营超市以 B1 为主，一定程度上增加分租收益能力； 、F4 做健身中心通风、采光效果好，利于推广。 方案一劣势 、B1 、F1 分割过多会增加分摊面积，导致实际分租面积减少； 、F4 做健身中心租金相对 B1 要高，对其市场推广压力有所增加； 、B1 的使用功能重新划分，会增加部分改造投资。 方案二优势 、业态、业种相对集中，便于发挥群体效应； 、餐饮总体定位高，易于构建高端消费群体，提升商铺总体档次。 方案二劣势 、店铺行业关联度高，抗击行业风险能力有所减弱； 、中餐设定档次较高，在招商方面会有一定难度。 四、营运模式及风险控制 1、整体营运模式 XX 大厦商用房产要承担其借助大厦物业基础，提升 XX 大厦的责任。在营 运模式上必须选择整体营运模式。对商用房产的使用先期整体规划，按规划方 案进行定向招商、招租。 自营、分租联营部分统一管理、独立核算。 必须改变规划用途时，应选择相近使用功能替代。 统一策划营销方案，统一进行市场推广，做大营销、小销售结合的营销模 式。 理念创新、管理创新、业绩创新。 2、风险及防范 行业风险 北京房地产市场总体商用房产投资走强，但强势并不稳定也不均衡。2003 年第二季度总体情况以开始走低，价格下降、空置率上升，新楼盘还在增加。 整体行业短期大幅上升的空间不大。但进入三季度世界经济及国内经济都有上 升迹象，从风险防范的角度应持谨慎乐观态度把握整体经营及市场策略。 个别风险 以 MM 商厦运作 XX 大厦的个别风险突出表现在两个方面。一是 XX 大厦 本身不处于核心商圈，商业氛围不够成熟；二是以经营超市的经验拓展为商业 物业全案营运管理，管理经验方面有所欠缺。 对个别风险的防范应以扬长避短为原则。在商圈培养及招商初期，应给予 客户较大幅度的优惠政策，以短期获利损失换取长期稳定收益。对管理能力方 面的快速提升可以大胆创新，广泛合作，请专业人员或专业公司进行咨询或委 托进行专项管理、策划等，以专业管理技术化解个别风险，抗击行业风险。 3、管理架构 XX 大厦项目启动后，MM 商厦可采用合署办公方式，逐步整合公司业务。整 合后的公司可按业务职能设立五个业务部、两个管理部。 五个业务及主要职能 、超市经营部：负责连锁超市部分的日常经营。以门店管理、商品管理 为核心业务。 、商业发展部：负责整体商业策划及营运效果分析，投资收益测算、核 算，与专业人员、专业公司合作等。 、市场营销部：负责招商、招租，市场营销策划等。 、稽核部：负责防损、安全保卫、员工渎职追查及员工诚信管理等。 、物业、工程部：负责商铺的日常维修、工程改造管理、审核等。工程 实施以专业合作公司的方式进行。 两个管理部及主要职能 、财务管理部：负责财务核算及财务分析。 、人事行政部：负责人力资源及日常行政管理工作。 Part5 商业收益研究及测算 一、承接租金水平测算 计算依据 以 MM 商厦运作 XX 大厦商用房产，其可承受的租赁费可按两种方法确定， 一是比较分析法，比较市场同业物业的平均租金水平扣除房产税；二是以投资 置业方式测算投资收益，以投资回收期内的收益年金为租赁费用计算依据。 贴现率 贴现率选择参考商用房产的贷款利率与现房地产投资收益率。商用房产贷 款利率为 5.75%，商用房地产平均投资收益率为 4%6%。考虑整体接受 XX 大厦替业主方承接了市场风险及空置损失因素，选择 5% 、4%两个贴现率分别 计算。 投资回收期 房地产投资的正常投资回收年限为 1020 年，我们分别选择 10 年，15 年， 18 年，20 年四种方案计算。 承租标准 租金比较结果：整体承接 XX 大厦，可比写字楼租金价格为 3.5 元/ 平 米日；商用物业租金一、二层均价为 4.5 元/平米 日。均包含物业费。 收益年金测算见 附件八： XX 大厦投资收益年金测算表 根据租金水平比较结果及收益年金测算，选定 MM 商厦承接 XX 大厦的租 赁费用标准。以五年为合同定价周期，可接受的租金水平分别为 1800 万元、 2200 万元、2400 万元、2400 万元、2500 万元。 租金水平及分担方式见 附件九： MM 商厦支付租金测算表 二、各方案的投资收益分析 将给出的业态、业种分布方案一、方案二与组合租金方案相组合，共有十 个组合方案。我们分析其中六个总体投资收益较好的组合方案，分别为： 方案一：租金组合方案一和 B1/F1 组合 1、 出租部分的效益分析 项 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 空置率为 0 时总租金收入 19130000.9 29077419.08 30240515.85 31450136.48 32708141.94 设定空置率 30% 25% 20% 16% 16% 考虑空置率的租金收入合计数 13391000.63 21808064.31 24192412.68 26418114.64 27474839.23 物业费(1.5 元/平米.日) 6049141.85 6481223.42 6913304.98 7258970.22 7258970.22 应交营业税及附加 1069207.84 1555910.82 1710814.47 1852239.67 1910359.52 支付 XX 的租金 17000000 21000000 23000000 23000000 24000000 项目管理费 360000 360000 360000 360000 360000 出租和物业损益 1010934.64 5373376.91 6034903.19 8464845.19 8463449.93 2、自营部分效益分析 项 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 预期日销售额 115000 120000 125000 135000 135000 预期年收入 41975000 43800000 45625000 49275000 49275000 毛利及通道利润率 13% 15% 15% 15% 15% 毛利及通道利润 5456750 6570000 6843750 7391250 7391250 营运费用率 13.50% 12.30% 12.00% 11.00% 11.00% 营运费用 5666625 5387400 5475000 5420250 5420250 流动资金占用的资金成本 20000 20000 20000 20000 20000 开办费摊销 400000 400000 400000 400000 400000 支付的租金 1000000 1000000 1000000 1000000 1000000 费用合计 7086625 6807400 6895000 6840250 6840250 超市经营损益合计 -1629875 -237400 -51250 551000 551000 3、总效益分析 项 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 出租及物业损益合计 1010934.64 5373376.91 6034903.19 8464845.19 8463449.93 超市经营损益合计 -1629875 -237400 -51250 551000 551000 总的税前净收益 -618940.36 5135976.91 5983653.19 9015845.19 90144