我国开展“以房养老”的可行性分析

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 我国开展“以房养老” 的可行性分析 摘 要：在国外，住房反向抵押 贷款是“以房养老 ”的一个重要途径，已 经得到了较好的发展，但是在中国还没 有得到很好的推广。本文通过研究中国 国情，论证了住房反向抵押贷款在我国 实行的可行性，并为之设计了方案。 中国论文网 /2/view-12905820.htm 关键词：住房反向抵押贷款 可 行性 方案 老龄化社会已成为世界各国共同 关注的重大话题，如何应对老龄化危机、 提高老年人的生活水平是现在人们最关 注的民生问题之一。 “以房养老 ”这种养 老模式越来越受到人们的关注。 一、住房反向抵押贷款简介 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 住房反向抵押贷款，指的是房屋 产权拥有者，把自有产权的住房抵押给 银行、保险公司等金融机构，后者在综 合评估抵押住房人年龄、生命期望值， 以及预计房主去世时房产的价值等因素 后，按月支付给房主一笔固定的现金。 老年人在有生之年对该房产拥有居住权， 离开人世后，房产自然就归属于银行和 保险公司等金融机构。 有记录的历史表明，早在 400 多 年前，在欧洲就己出现了类似反向抵押 贷款的合同安排。一些投资者购买老人 的住房，并允许他们在有生之年免费居 住。到后来随着经济的发展，和老龄化 的加剧，许多西方发达国家陆续推出了 “反向抵押贷款 ”。它起源于荷兰，发展 最成熟的是美国。 二、我国开展“ 以房养老 ”的可行 性分析 由于租售换养、以大换小、售后 返租这三种模式的“ 以房养老 ”老人们可 以通过中介机构私下进行，操作难度小， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 并且已经得到了实行，所以在这里我们 重点讨论住房反向抵押贷款在我国的可 行性。 （一）极大的市场需求 按现行统计制度规定的非农户籍 人口计算，人均住宅建筑面积从 2002 年底的 22.8 平方米增加到 2007 年底的 约 28 平方米。2006 年底，城镇居民住 房自有率达到 83%，相比之下，英国的 住房自有率为 67.7% ，美国的住房自 有率为 66% ，西欧国家的住房平均自 有率为 56%。数据说明大量的中国老年 人已经拥有或者说即将拥有属于自己的 房产，这为在我国实行住房反向抵押贷 款打下了良好的物质基础。 （二）资金充足的金融机构 近几年来，我国商业银行存款、 外汇储备、保险费收入等继续持续大幅 增长，社会闲置资金量急剧扩大。根据 中国人民银行公布的金融统计数据来看， 仅仅是 2010 年 1-5 月，我国各全部金 融机构各项存款总额为 3184066.96 亿元， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 各项贷款总额为 2133587.67 亿元，两者 差额达到 1050479.29 亿元，而且每月差 额程递增趋势。但是由于缺少投资渠道， 这些闲置资金只能滞留在银行，这为开 展住房反向抵押贷款业务提供了充足的 资金保证。 （三）迅速发展的房地产市场 在我国任何一个城市里，随处可 见的建筑工地显示着这个城市的繁荣向 上，银行里则挤满了到处前来办理房屋 按揭贷款手续的人们。同时，近期国家 对二手房市场的大力监管使得我国二手 房市场逐步规范并且解除了贷款机构的 后顾之忧，为住房反向抵押贷款的推行 提供了良好的市场基础条件。 （四）充满活力的保险市场 中国保监会副主席李克穆透露， 2002 年以来，中国保费收入世界排名 平均每年上升 1 位，目前排名第 6 位， 成为全球增长最快的保险市场。 上世纪 80 年代以来，中国保险 业开始恢复业务并取得迅速发展。近年 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 来，中国政府更加注重发挥保险在市场 经济条件下的功能作用，中国保险业的 整体面貌发生了深刻变化。恢复国内业 务以来，中国保险市场规模年均增长近 30%。截至 2010 年底，全国共有保险 集团公司 8 家，保险公司 122 家，保险 资产管理公司 10 家。共有 15 个国家和 地区的 43 家外资保险公司在华设立了 115 个营业性机构。而共有 16 个中资保 险公司在境外设立了 44 家营业性机构。 发展如此迅速的保险市场，为住房反向 抵押贷款在我国的发展打下了更为坚实 的基础。 三、在我国实行住房反向抵押贷 款的方案设计 根据我国的国情，我认为在我国 实行住房反向抵押贷款需要关注以下几 个方面： 第一，在我国，除了国家主导的 基本养老保险和企业年金，住房反向抵 押贷款应该属于是个人自愿的补充养老 保险，所以国家在住房反向抵押贷款中 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 的定位应该是监管者。 第二，银保合作并不能说明商业 银行与保险公司在住房反向抵押贷款流 程中不需要明确的定位。现阶段我国的 银保合作只是业务上的合作和股权上的 联系，并没有一家保险公司或者商业银 行能够同时承担两者职务。所以我国实 行住房反向抵押贷款要注重商业银行与 保险公司的合作与定位。 第三，受我国传统文化观念的影 响，老年人并没有完全改变将房产留给 子女的思想，所以我们可以考虑借鉴美 国的财务自由计划，老年人可以保留一 定比例的房产让后代可以继承这部分房 产。并且在最后变现这些房产时，老年 人的子女可以优先购买。 第四，通过对其他国家政策的研 究，一般住房反向抵押贷款都有一定限 额，而且某些种类的房产不能申请住房 反向抵押贷款。 所以，我认为我国的住房反向抵 押贷款流程应该如下： -精选财经经济类资料- -最新财经经济