2018年10月中国房地产政策跟踪报告

报告要点1：市场情况：楼市收紧政策继续强化，一线城市降幅明显中央定调未来经济政策走向，金融财税适时精准化定向调整扎实推进棚改工作，货币化安置因地制宜完善调整中央政策调控坚持不动摇稳预期，地方深化商品房预售管理展望：政策注重精准化预调微调，持续收紧促市场趋稳本月重要事件：表1：2018年10月全国房地产相关政策及重大事件 分类日期重要事件关键内容宏观经济10月19日统计局公布2018年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况 2018年1-9月份，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资62806亿元，增长14.0%，增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。 1-9月份，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点。其中，住宅销售面积增长3.3%。 1-9月份，房地产开发企业到位资金121882亿元，同比增长7.8%，增速比1-8月份提高0.9个百分点。 10月20日统计局公布2018年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况 9月份，各地继续坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜、精准实测，确保房地产市场平稳健康发展。一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降，二三线城市涨幅回落。一二三线城市前三季度商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比去年同期均有所回落。 15个热点城市新建商品住宅销售价格上涨城市个数减少，涨幅回落。金融财税10月15日央行降准1个点除置换MLF外将释放7500亿增量资金 2018年10月15日中国人民银行下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。10月15日关于去产能和调结构房产税城镇土地使用税政策的通知按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。 10月19日中国银保监会主席郭树清就有关当前金融市场等问题答记者问近日我国金融市场受多种因素影响出现较大幅度异常波动，与我国经济发展基本面严重脱节，与我国金融体系整体稳健状况不相符合。近期主要的政策措施包括：要求银行业金融机构科学合理地做好股权质押融资业务风险管理，并将加大保险资金财务性和战略性1报告撰写人：杜语轩 2018年10月中国房地产政策跟踪报告中国指数研究院 本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询或致电400-630-12302 中国房地产政策跟踪报告分类日期重要事件关键内容投资优质上市公司力度，允许保险资金设立专项产品参与化解上市公司股票质押流动性风险，不纳入权益投资比例监管。 10月20日国务院金融稳定发展委员会召开防范化解金融风险第十次专题会议实施稳健中性货币政策。要进一步增强前瞻性、灵活性和针对性，做到松紧适度，重在疏通传导机制，处理好稳增长与去杠杆、强监管的关系。增强微观主体活力。特别要聚焦解决中小微企业和民营企业融资难题，实施好民企债券融资支持计划，研究支持民企股权融资，鼓励符合条件的私募基金管理人发起设立民企发展支持基金；完善商业银行考核体系，提高民营企业授信业务的考核权重；健全尽职免责和容错纠错机制，对已尽职但出现风险的项目，可免除责任；对暂时遇到经营困难，但产品有市场、项目有发展前景、技术有市场竞争力的企业，不盲目停贷、压贷、抽贷、断贷；有效治理附加不合理贷款条件、人为拉长融资链条等问题。要认真总结国有企业混改试点经验，加大下一步改革力度。发挥好资本市场枢纽功能。10月20日中华人民共和国个人所得税法实施条例（修订草案征求意见稿）今后计算个税应纳税所得额，在5000元基本减除费用扣除和“三险一金”等专项扣除外，还可享受子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金，以及赡养老人等专项附加扣除。税法授权国务院制定专项附加扣除的具体范围、标准和实施步骤，并报全国人大常委会备案。 10月20日个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）征求意见将有15天时间，再经过修改完善，提交国务院讨论，于明年1月1日实施。增加子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出等6项专项附加扣除。10月22日李克强主持召开国务院常务会议部署根据督查发现和企业关切的问题，进一步推动优化营商环境政策落实；决定设立民营企业债券融资支持工具，以市场化方式帮助缓解企业融资难。10月22日央行引导设立民企债券融资支持工具支持民营经济发展下一阶段将积极运用多种货币信贷政策工具，推动债券市场品种创新，畅通金融服务实体经济传导机制，提高民营企业金融可及性，为民营企业发展营造良好的融资环境。10月22日央行增加再贷款和再贴现额度1500亿为改善小微企业和民营企业融资环境，人民银行今年6月增加了再贷款和再贴现额度1500亿元，现决定在此基础上，再增加再贷款和再贴现额度1500亿元，发挥其定向调控、精准滴灌功能，支持金融机构扩大对小微、民营企业的信贷投放。 10月30日证监会声明提升上市公司质量。加强上市公司治理，规范信息披露和提高透明度，创造条件鼓励上市公司开展回购和并购重组。优化交易监管。减少交易阻力，增强市场流动性。减少对交易环节的不必要干预，让市场对监管有明确预期，让投资者有公平交易的机会。鼓励价值投资。发挥保险、社保、各类证券投资基金和资管产品等机构投资者的作用，引导更多增量中长期资金进入市场。10月31日习近平主持召开中央政治局会议当前经济运行稳中有变,经济下行压力有所加大,部分企业经营困难较多,长期积累的风险隐患有所暴露。对此要高度重视,增强预见性,及时采取对策。坚持以供给侧结构性改革为主线,加大改革开放力度, 本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询或致电400-630-12303 中国房地产政策跟踪报告分类日期重要事件关键内容抓住主要矛盾,有针对性地加以解决。要切实办好自己的事情,坚定不移推动高质量发展,实施好积极的财政政策和稳健的货币政策,做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作,有效应对外部经济环境变化,确保经济平稳运行。要坚持“两个毫不动摇”,促进多种所有制经济共同发展,研究解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难。围绕资本市场改革,加强制度建设,激发市场活力,促进资本市场长期健康发展。继续积极有效利用外资,维护在华外资企业合法权益。 住房与土地10月14日推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知为进一步完善公租房运营管理机制，更好地吸引企业和其他机构参与公租房运营管理，确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省（区）开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。10月23日十三届全国人大常委会第六次会议分组审议农村土地承包法修正案草案草案拟明确对土地经营权流转的保护，国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权，任何组织和个人不得侵犯。10月28日中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报要加快建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制。推进形成租购并举的住房制度。保持调控政策连续性稳定性，落实地方主体责任。坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制投机炒房，促进房地产市场平稳运行。加快完善住房保障体系建设。目前，党组调研总结了10个已发展共有产权住房城市的做法经验，对全国30多个大中城市公租房保障情况作了摸底调查，将在此基础上，加快研究完善城镇住房保障体系制度，明确健全城镇住房保障体系的目标、任务、方式和配套政策。 棚改政策10月8日李克强主持召开国务院常务会议一是按照今年政府工作报告确定的新的三年棚改计划，督促各地加快开工进度，加大配套基础设施建设，严格工程质量安全监管，保证分配公平，确保按时完成全年棚改任务。二是严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。三是各地要严格评估财政承受能力，科学确定2019年度棚改任务。保持中央财政资金补助水平不降低，有序加大地方政府棚改专项债券发行力度。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。对棚改建设用地在新增用地计划中予以保障，通过拆旧建新、改扩建、翻建等多种方式，让更多住房困难群众早日住进新居。10月11日国新办举行介绍棚户区改造有关工作例行吹风会答记者问下一步，住建部继续扎实推进棚户区改造工作。重点督促各地做好四项工作：一是督促各地确保按时完成2018年580万套棚改任务。二是严格把好棚改范围和标准，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区的棚户区。三是因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快调整货币化 本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询或致电400-630-12304 中国房地产政策跟踪报告分类日期重要事件关键内容安置优惠政策。四是严格评估财政承受能力，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为，科学确定好2019年度棚改任务。10月22日住建部披露1-9月全国棚户区改造开工超过530万套政府工作报告明确，2018年全国棚改新开工580万套。19月，已开工534万套，占年度目标任务的92%，完成投资13700多亿元。 其他政策 10月10日国家发展改革委办公厅关于督察推动1亿非户籍人口在城市落户方案落实情况的通知“十三五”期间，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人。到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上。10月11日国务院办公厅关于印发完善促进消费体制机制实施方案（20182020年）的通知大力发展住房租赁市场。总结推广住房租赁试点经验，加快研究建立住房租赁市场建设评估指标体系。发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台。鼓励有条件的城市结合实际探索发展共有产权住房，多渠道解决群众住房问题。加快出台城镇住房保障条例、住房租赁条例和住房销售管理条例。建立健全房地产信息发布机制，加强舆论引导，稳定市场预期。 10月15日住房城乡建设部办公厅关于信用信息管理暂行办法等文件公开征求意见的通知起草了住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法（网上征求意见稿）住房城乡建设领域失信联合惩戒对象名单管理暂行办法（网上征求意见稿）和住房城乡建设领域守信联合激励对象名单管理暂行办法（网上征求意见稿），并向社会公开征求意见。10月15日国家发改委办公厅和文化和旅游部办公厅“三区三州”等深度贫困地区旅游基础设施提升工程建设方案方案的建设目标是：到2020年，支持一批“三区三州”等深度贫困地区的旅游基建投资项目建设，提高可进入性和接待能力，提升服务质量和水平。方案实施期限为2019-2020年。10月15日国家发改委发布关于印发促进乡村旅游发展提质升级行动方案（2018年-2020年）的通知方案从补齐乡村旅游道路和停车设施建设短板、推进垃圾和污水治理等农村人居环境整治、建立健全住宿餐饮等乡村旅游产品和服务标准、鼓励引导社会资本参与乡村旅游发展建设、加大对乡村旅游发展的配套政策支持等五个方面进行要求。 10月16日国务院关于印发中国（海南）自由贸易试验区总体方案的通知将海南岛全岛作为自贸试验区实施范围，以发展旅游业、现代服务业、高新技术产业为主导，科学安排海南岛产业布局，把海南打造成为我国面向太平洋和印度洋的重要对外开放门户。10月23日港珠澳大桥开通仪式在广东珠海举行大桥于10月24日9时正式通车运营。港珠澳大桥跨越伶仃洋，东接香港，西接广东珠海和澳门，总长约55公里，是粤港澳三地首次合作共建的超大型跨海交通工程。10月25日住建部进一步加强村庄建设规划和引导支持设计下乡的两项通知一切从实际出发，因地制宜推进村庄建设规划编制，避免简单照搬照抄城市建设规划。10月25日中央纪委国家监委发布中共海南省委关于巡视整改进展情况的通报提出需要认真整改并整治填海造地乱象，坚决遏制炒房炒地投机行为等突出问题。坚决遏制炒房炒地投机行为，严格实施全域限购等政策，海口、三亚分别出台房地产调控强化措施。 本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询或致电400-630-12305 中国房地产政策跟踪报告分类日期重要事件关键内容10月26日十三届全国人大常委会第六次会议表决通过了关于修改公司法的决定修改后的公司法，允许上市公司回购方案在适应的几种情况下可以不经由股东大会批准。而且，回购公司股票情况增加至六种，包括用以转换上市公司发行的可转换为股票的公司债券。 10月29日新华社发文表态：中央遏制房价上涨的决心不会变，不允许调控半途而废中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。政策“说话”，对引导和稳定房价预期起着关键作用，把一二三线城市中房价上涨的躁动打回原形，让有些地方寄予房价“再飞一会儿”的希望迅速冰冻。根据7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神，决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。不立不破，在房地产长效机制尚在研究、还未完全建立之际，在房地产调控正在逐步由以行政措施为主向综合施策转变的关键期，不会允许任何放松原已建立的调控政策体系、任由房价上涨的做法。资料来源：中国指数研究院综合整理表2：2018年10月各省市相关政策及重大事件分 类日期重要事件关键内容市 场监管10月8日天津市国土房管局等十一部门关于开展打击侵害群众利益违法违规行为整顿房地产市场秩序专项行动的通知此次专项行动通过多部门联合执法，重点对垄断房源、操纵房价、捂盘惜售、恶意炒作、通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款，通过捏造、散布不实信息误导购房人的市场预期等行为都将进行严厉查处。10月8日西安关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知针对近期房地产市场乱象，通过部门联合执法，重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法销售、虚假宣传等行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制，切实维护人民群众合法权益。10月10日海口市发展和改革委员会关于进一步做好商品房销售价格备案管理工作的通知房地产开发企业应当综合考虑近一年网签成交均价、周边楼盘实际销售价格及申报项目开发成本等因素，合理确定并申报商品房价格。10月11日自贡联合开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动实施方案通过部门联合执法，深入开展专项行动，打击投机炒房行为，进一步规范房地产开发企业、中介机构经营行为，治理房地产市场违法违规行为和虚假房地产广告，净化房地产市场环境，规范房地产市场交易秩序，健全房地产市场监管机制，促进房地产市场平稳健康发展，维护人民群众合法利益。10月11日关于印发湖北省房地产领域非法集资等金融风险监测预警工作方案的 通知各地房管部门将加强对房地产企业以房地产开发和租赁、未批先售、分割拆零销售、返本销售、售后包租、利用互联网平台开展房地产金融业务等形式开展非法集资的监测预警。同时，湖北各地将持续深入开展房地产领域非法集资风险专项排查、互联网金融风险专项排查、房地产市场乱象专项排查。 本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询或致电400-630-12306 中国房地产政策跟踪报告分类日期重要事件关键内容10月19日广州关于我市进一步规范房地产市场管理的说明在保持调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。将继续保持调控政策连续性和稳定性，继续坚决执行现行各项调控措施不动摇，继续严格对新建商品住房开展价格指导。10月19日合肥关于加强新建商品房现房销售 管理工作的通知坚持和深化商品房预售管理，探索建立新建商品房现房销售备案制度，房地产开发企业进行新建商品房现房销售前，应当到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。优化、简化备案手续，减轻企业运营成本，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。10月23日襄阳市人民政府关于促进房地产业健康规范有序发展的意见房地产企业不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易；不得以提高价格、减少折扣等方式限制、阻挠、拒绝使用住房公积金贷款；要在取得商品房预售许可后10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。 住房保障10月10日关于印发关于进一步完善北京市棚户区改造计划管理工作的意见的通知未来相关部门将按要求严格把握好棚户区改造的标准和范围，推动棚改工作由追求数量向确保质量转型，由重拆迁到重规划设计、建设、交用与管理、配套和腾退空间利用、保护提升全过程管理转换。10月11日黑龙江省人民政府办公厅关于进一步完善棚户区改造工作的意见将先合理安置棚户区居民，集中建设的棚改项目，要让居民上班上学出行更方便，人均公共绿地面积要不少于1.5平方米。同时，要求全省各地禁止购买未取得销售许可证的商品房作为棚改安置房源。10月16日深圳关于征求龙岗区棚户区改造实施细则（试行）（征求意见稿）意见的通告此次棚户区改造项目的住宅部分，除用于搬迁安置住房外，应全部用作人才住房和保障性住房，以租为主，租售并举，人才住房由人才住房专营机构运营管理，保障性住房由区保障性住房专营机构运营管理。10月18日福州调低共有产权个人首付比例福州市房管局会同建设银行、海峡银行等金融机构研究共有产权住房个人贷款比例问题，并将个人首付比例调整为不低于个人出资购房总额的30%，此前，这一比例为不低于房屋总价的30%。10月18日浙江省城乡住房工作协调委员会办公室关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见在加强开业申报管理、定期通告租金收付情况、严格规范“租金贷”业务等十方面提出相关意见，以促进全省长租公寓市场平稳、健康、有序发展。10月29日北京关于严格违规转租转借公共租 赁住房家庭资格管理等工作的通知被取消家庭各类保障房资格的信息将记入不良信息档案，自取消资格决定作出之日起，5年内不允许该家庭再次申请公共租赁住房（含市场租房补贴）及共有产权住房。公积金政策10月8日兰州关于规范住房公积金贷款业务的通知对于商品房期房或经济适用房期房贷款的，停止受理购房人全额付清房款后提出的贷款申请；取消“过户后二手房贷款”业务，停止受理购房人购买二手房办理完房屋权属过户登记后提出的贷款申请；停止受理商业银行住房贷款转公积金贷款业务；对于“现房贷款”的，停止受理借款人收取贷款资金情形的贷款申请。10月11日关于印发合肥市住房公积金贷款管明确住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，依然不得向购买第三套 本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询或致电400-630-12307 中国房地产政策跟踪报告分类日期重要事件关键内容理办法的通知及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金贷款。对职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本市家庭无房且依法承租本市住房用于自住的（含廉租房、公租房及商品住房）即可提取公积金。 土地政策10月8日佛山顺德区人民政府关于进一步加强国有商住性质征地留用地供应管理的通知（征求意见稿）针对商住留用地供应全区统筹、实行集体收益保障制度、合理控制单宗商住留用地供应规模、严禁设置影响公平的限制性准入条件、合理确定委托转让价格等提出具体意见。10月12日广东省村土地利用规划编制三年行动方案（20182020年） 2018年年底前，每个县（市、区）要选取至少3个不同类型的行政村先行开展村土地利用规划编制工作；2019年年底前，珠三角各市编制规划的行政村数量不得低于其确定编制总数量的60%，粤东西北地区各市不得低于50%；2020年年底前，各地市要基本完成辖区范围确定编制规划的行政村村土地利用规划编制工作。10月17日深圳市建设用地开工竣工管理办法（试行）主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内竣工；主体功能为非住房类建设项目的开工以及竣工期限以超高层建筑高度（超过100米）进行区分，“建筑面积”以5万、10万平方米作为建筑面积为界点，合理确定开竣工期限。10月23日深圳人才安居集团东莞拿地深圳市人才安居集团以188433万元获得位于东莞市塘厦的3.9万商住地用于人才住房建设。 人才政策10月16日广州高层次金融人才支持项目实施办法（修订）广州将通过“广州高层次金融人才支持项目”重点支持四类人才，包括金融领军人才、金融高级管理人才、金融高级专业人才和金融柔性引进人才。安家补贴最高可达100万元。10月18日杭州市人民政府关于调整完善市区户口迁移政策的通知进一步放宽人才落户政策以及投靠迁移政策，并建立居住证与户口登记相衔接制度。放宽高技能人才引进户口迁移政策，即45周岁以下具有技师以上职业资格人员及35周岁以下具有高级工职业资格人员，在杭州市区同一用人单位连续工作满3年，且在杭州市区有合法固定住所，可申请在杭州市区落户。10月18日海南关于实施引进人才住房保障有关问题的通知此次海南确定的人才公寓、住房租赁补贴和购房补贴的保障对象范围为2018年5月13日后新引进的符合条件的人才。人才在引进时的实际年龄（周岁）符合申请住房租赁补贴或购房补贴所需年龄条件的，可按规定申请并最多可累计发放三年补贴。曾在海南工作，2018年3月31日前已离开海南，并于2018年5月13日后重返海南工作的符合条件的人才，可列入本次保障对象范围。10月23日北京关于深化京台经济文化交流合作的若干措施入选市、区或园区优秀人才计划(项目)的台湾专业人才，在住房支持、子女教育、医疗服务等方面可享受相应政策，其中就包含购买自住的普通商品房，按条件申购共有产权房、申请租房补贴等。对于在京创业、就业的台湾青年，符合条件的，也可以申请公共租赁住房。 城市规划10月17日北京市委常委会召开会议加强工作调度，推进城市副中心、大兴国际机场等重大工程建设，做好冬奥会筹办工作。实施促进城市南部地区加快发展、乡村振兴等一系列行动计划，加大基础设施和公共服务领域补短板力度。10月17日江苏关于规范推进特色小镇和特色就规范推进特色小镇和特色小城镇建设提出严控房地产化倾向、严格节约集约用地等一系列意见。 本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询或致电400-630-12308 中国房地产政策跟踪报告分类日期重要事件关键内容小城镇建设实施意见的通知10月22日深圳市委市政府审议通过关于勇当海洋强国尖兵加快建设全球海洋中心城市的决定到2020年，海洋经济实现高质量增长，科技创新能力显著提升，生态环境稳步改善，海洋综合管理水平国内领先，海洋国际竞争力明显增强。到2035年，基本建成全球海洋中心城市。到21世纪中叶，全面建成全球海洋中心城市，成为彰显海洋综合实力和全球影响力的先锋。资料来源：中国指数研究院综合整理 本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询或致电400-630-12309 中国房地产政策跟踪报告报告正文：一、市场情况：楼市收紧政策继续强化，一线城市降幅明显图：2017年1月-2018年10月（第1-43周）各类城市新建商品住宅成交量变化 注：所统计15个二三线代表城市为：南京、成都、苏州、武汉、东莞、福州、青岛、南昌、沈阳、南宁、温州、惠州、徐州、济南、西安。数据来源：CREIS中指数据、10月热点城市楼市明显降温。具体来看，一线城市成交受政策调控影响均有所回落，北京、上海月度周均成交量环比下降较为明显，降幅均超过35%；二三线代表城市月度周均成交量同比仍持续下降14.3%，其中南京、苏州、东莞、福州、青岛、沈阳等城市同比降幅更为显著。10月以来，各地继续坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜、精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。在保持政策连续性稳定性的基调下，预计未来市场成交量仍将保持低位。 二、中央定调未来经济政策走向，金融财税适时精准化定向调控中央政治局会议对未来经济政策着力点做出新部署。10月31日，中共中央总书记习近平主持召开中央政治局会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。对比7月底召开的中央政治局会议提出经济形势“稳中有变”，此次会议在此基础判断上提出“经济下行压力有所加大”，部分企业经营困难较多，长期积累的风险隐患有所暴露。同时，进一步指出当前我国经济形势是长期和短期、内部和外部等因素共同作用的结果。我国经济正在由高速增长阶段转向高质量发展阶段，外部环境也发生深刻变化，一些政策效应有待进一步释放。因此，针对经济形势的新变化，会议强调要增强预见性，及 时采取对策。这意味着中央对当前内外部环境变化已有充分深刻的认识，并积极采取了预见性的有效措施。 本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询或致电400-630-123010 中国房地产政策跟踪报告图：10月中央政治局会议主要内容 资料来源：中国指数研究院综合整理此外，面对当前经济运行存在的突出矛盾和问题，会议对下一步经济政策部署表现出几个明显变化：一是强调解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难。结合此前央行、银保监会、财政部等部委对化解民企融资难、融资贵问题的一系列政策来看，未来政策对于民企、中小企业的支持力度会进一步加大；二是新增对资本市场改革的表述，强调激发市场活力。这充分体现了中央对近期资本市场波动的高度重视，预计未来政策调整将更加注重支持资本市场发展、稳定市场预期，允许合法合规的资金进入市场，为市场提供活跃度。 央行再次定向降准，多措并举保持流动性合理充裕。继今年三次定向降准后，央行再次宣布，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份 本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询或致电400-630-123011 中国房地产政策跟踪报告制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，以置换当日到期的4500亿中期借贷便利（MLF），同时还可再释放增量资金约7500亿元。对此央行明确表示，本次降准的主要目的是优化流动性结构，增强金融服务实体经济能力。一方面，通过置换一部分央行借贷资金，优化商业银行和金融市场的流动性结构，降低企业融资成本。另一方面，释放的增量资金可以增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源，促进提高经济创新活力和韧性，增强内生经济增长动力，推动实体经济健康发展。此次政策操作适应了当前经济的变化， 有助于稳定市场预期，既是定向调控也是精准调控。图：2010年以来央行历次存准率调整 资料来源：中国指数研究院综合整理在此次定向降准后，央行再次连续开展公开市场操作，同时还决定在今年6月份增加再贷款和再贴现额度1500亿元的基础上，再增加再贷款和再贴现额度1500亿元，发挥其定向调控、精准滴灌功能，支持金融机构扩大对小微、民营企业的信贷投放。总体来看，央行近期多举措并举改善小微、民营企业融资环境，具体通过降准、公开市场操作、再贷款再贴现等工具，明显加大了流动性供给力度，有利于流动性保持合理充裕，更好支持实体经济稳健运行。稳健中性的货币政策取向保持不变。对于货币政策的走向，央行表示将 继续实施稳健中性的货币政策，不搞大水漫灌，注重定向调控，保持流动性合理充裕，引导货币信贷和社会融资规模合理增长，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。此外，10月国务院金融委召开防范化解金融风险专题会议，也重点指出实施稳健中性货币政策，要进一步增强前瞻性、灵活性和针对性，做到松紧适度。因此，在国内国外经济环境复杂度提升的大背景下，我国货币政策仍将保持稳健中性的政策取向，进行适当调节以灵活应对宏观大局变化。值得注意的是，2018年以来的货币政策总 本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询或致电400-630-123012 中国房地产政策跟踪报告体体现出根据宏观变化预调微调，注重稳定和引导预期的思路。表：10月对中央于货币政策的表态时间会议/事件具体内容 10月15日央行行长易纲在2018年G30国际银行业研讨会的发言当前货币政策保持稳健中性，既未放松，也未收紧。今年人民银行已经4次下调了存款准备金率，有人担心我们是否在放松银根。我的回答是：中国的货币政策保持稳健中性。如果你看广义货币2，其目前增速在百分之八点几的水平，广义货币增速与名义GDP增速基本相当。社会融资规模增速约为10%，也处于合理水平。综合上述因素，可以得出中国货币政策维持稳健中性的结论。10月19日央行行长易纲就近期股市情况接受金融时报采访表态人民银行将继续执行稳健中性的货币政策，前瞻性地做好相关政策储备，保持流动性合理稳定，促进市场的健康平稳发展，营造良好的经济金融环境。 10月20日国务院金融稳定发展委员会召开防范化解金融风险第十次专题会议要实施稳健中性货币政策，要进一步增强前瞻性、灵活性和针对性，做到松紧适度，重在疏通传导机制，处理好稳增长与去杠杆、强监管的关系。10月31日中央政治局会议实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。资料来源：中国指数研究院综合整理定向调控支持实体经济，对房地产市场影响有限。本次央行对降准资金作出专项使用规定，释放的部分资金用于偿还中期借贷便利，属于两种流动性调节工具的替代，而余下资金则与10月中下旬的税期形成对冲，其主要目的是精准向实体经济注入流动性，改善小微企业和民营企业融资环境。这就限制了降准资金流入到房地产行业，尤其在楼市调控不放松、金融监管严控房地产融资渠道的背景下，预计央行降准对房地产市场的影响非常有限。 个税六大专项附加扣除办法开始征求意见。10月20日，财政部、国家税务总局网站公布个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿），向社会公开征求意见。此次意见稿明确了在子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金，以及赡养老人等六大专项附加扣除的原则和标准。完成相关程序后，暂行办法将依法于2019年1月1日起实施。而此前个人所得税法完成第七次修正，并且已于10月1日起开始实行新的起征点和税率。表：专项附加扣除的标准以及扣除规则 专项附扣除标准适用范围扣除方式 本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询或致电400-630-123013 中国房地产政策跟踪报告加扣除项每年（元）每月（元）子女教育12000 1000学前教育年满3岁至小学入学前父母分别50%；或约定一方100%学历教育义务教育（小学和初中教育）高中阶段教育（普通高中、中等职业教育)高等教育（大学专科、大学本科、硕士研究生、博士研究生教育） 继续教育4800 400学历教育父母或本人，但不得同时扣除3600（取得证书的年度）-继续教育接受技能人员职业资格继续教育、专业技术人员职业资格继续教育大病医疗60000（个人负担超过15000的部分）-一个纳税年度内，在社会医疗保险管理信息系统记录的（包括医保目录范围内的自付部分和医保目录范围外的自费部分）本人（汇算清缴）住房贷款利息12000（还贷期间）1000（还贷期间）本人或配偶首套住房贷款利息支出（商业银行或公积金贷款）夫妻任一方 住房租金14400 1200直辖市省会城市计划单列市国务院确定城市本人及配偶在纳税人的主要工作城市无住房，而在主要工作城市租赁住房发生的租金支出夫妻同城：任一方；夫妻不同城：分别扣除12000 1000市辖区户籍人口100万9600 800市辖区户籍人口100万赡养老人24000 2000独生子女赡养60岁（含）以上父母以及其他法定赡养人（赡养2个及以上老人的，不按老人人数加倍扣除）本人不超过12000不超过1000非独生子女平均分摊或约定分摊资料来源：中国指数研究院综合整理遵循公平合理、简便易行、切实减负、改善民生的原则。在普惠减负的 基础上，加入教育、住房、医疗、养老等六大专项附加扣除，针对当前社会发展需要及不同人群减负需求进行有区别的减负，使减负更加精准，充分发挥个税调节收入差距的功能，同时更好兼顾公平，最大程度释放个税改革的红利。其中，住房贷款利息、住房租金抵税标准的制定有利于减轻首套房还贷压力、推进住房租赁市场的发展。关于住房贷款利息扣除，只允许首套房贷利息扣除，能够在一定程度上缓解刚需群体的还贷压力，与当前我国房地产调控坚持“房住不炒”的方针政策紧密结合，更好地保障居民基本居住需求。从操作层面看，税收征管也力求简便易行，采取定额扣除以免去房贷利息支出每月变动的调整负担， 本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询或致电400-630-123014 中国房地产政策跟踪报告也避免了纳税人因利息变动无法充分享受扣除政策的情况。关于住房租金扣除，通过区域划分，根据城市等级提出三个档次的定额标准，较大程度地考虑到各地租金水平的差异性，充分兼顾公平与效率，有利于促进租赁市场发展。此外，房租抵扣标准总体上略高于房贷利息抵扣标准，一定程度上降低了租房成本，合理引导租赁需求，符合当前多渠道保障居住、“租购并举”的调控方向。三、扎实推进棚改工作，货币化安置因地制宜完善调整 因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。根据住建部数据统计，1-9月全国棚改已开工534万套，占年度目标任务的92%，完成投资13700多亿元。下一步，住建部将督促各地确保按时完成2018年580万套的棚改任务，这预示着今年棚改规模并不会受到影响。就部署推进棚户区改造工作方面，李克强总理在10月8日的国务院常务会议上强调，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。这是继今年7月住建部及时调整棚改安置政策后，国务院对棚改安置政策的最新定调。其中，会议重点谈及棚改范围和标准、货币化安置、地方债务等，措辞相比之前的“因地制宜”更为严厉。未来，预计棚改货币化政策会更加注重因地制宜，商品住房库存不足、房价上涨压力 大的市县将成为棚改货币化安置政策调整的重点。图：本月国务院部署推进棚户区改造工作具体内容 资料来源：中国指数研究院综合整理 本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询或致电400-630-123015 中国房地产政策跟踪报告政策调整与规范将成为主要方向。针对近期有关棚改的热点问题，住建部乡副部长倪虹在国务院政策例行吹风会上作出公开回应。倪虹表示，因地制宜的棚改货币化安置政策，对稳定三四线城市的地价、房价和市场预期会起到积极的作用。此次国务院常务会议的要求，是针对库存比较少、房价上涨压力比较大的城市调整优惠政策，目的是根据不同城市的住房发展状况和水平，“精准施策、因城施策”。因此，这次不是取消货币化安置方式，而是因地制宜调整货币化安置的鼓励政策。下一步，住建部将会同有关部门指导地方本着尽力而为、量力而行的原 则，继续扎实推进棚户区改造工作，重点督促各地做好四项工作：一是督促各地确保按时完成2018年580万套棚改任务；二是严格把好棚改范围和标准，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区的棚户区；三是因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快调整货币化安置优惠政策；四是严格评估财政承受能力，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为，科学确定好2019年度棚改任务。总结来看，取消货币化安置优惠政策，并不等同于取消货币化安置方式。未来棚改货币化安置政策将进一步因地制宜做出调整和完善，不会一刀切， 会根据各地的实际情况稳步推进。下一步，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县将成为调整重点，未来三四线市场或将进一步分化。四、中央政策调控坚持不动摇稳预期，地方深化商品房预售管理中央遏制房价上涨的决心不会改变，决不允许房地产调控半途而废。针对未来房价走势，新华社发文表态，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。这说明未来各线城市的房价走势，都要严格遵循7月31日 中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”调控精神。与此同时，对经济下行可能促使房地产调控转向的观点进行批驳，明确决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。此次通过中央媒体主动发声，措辞严厉地再次为楼市调控定调，表明在房地产长效机制未完全建立之前，已建立的调控政策体系不会出现松懈，房价再次上涨的情况更加不允许出现。准确传达了中央坚持调控不动摇的决心，对引导和稳定房价预期起着关键作用。中山推出地块增设现售要求。根据中山市国土资源局信息显示，今年5 本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询或致电400-630-123016 中国房地产政策跟踪报告月中旬至10月期间，中山推出10多宗土地，均明确要求“商品房现房销售”。其实，推行现房销售政策，中山并非首例。2016年起，深圳开始探索预售制改革。随后，多地在房地产调控过程中提高预售门槛，其中，南京、杭州对现售制定前置条件，分别提出“竞价达到限价90%实施现售”、“溢价率达50%必须现售”的规则。今年8月开始，合肥调高预售门槛，并提出将深化商品房预售管理，探索建立新建商品房现房销售备案制度，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售；9月哈尔滨三环区域新建项目实行预售与现售结合，多层实行现售。 表：2018年10月中山住宅用地公告及成交信息编号面积（m2）用途成交日期竞得结果限制条件W02-18-0007 3871.70城镇住宅用地2018.10.10流拍现售W23-18-0041 6477.90城镇住宅用地2018.10.12成交现售W02-18-0018 11407.20城镇住宅用地2018.10.12成交现售W02-18-0038 59410.90城镇住宅用地2018.10.17流拍现售W02-18-0039 30693.90城镇住宅用地2018.10.17流拍现售W20-18-0067 23812.60城镇住宅用地2018.10.31待售现售W21-18-0089 68149.00城镇住宅用地2018.11.1待售现售 W21-18-0068 9961.40城镇住宅用地2018.11.1待售现售W20-18-0066 59410.90城镇住宅用地2018.11.8待售现售W10-18-0042 30693.90城镇住宅用地2018.11.14待售现售W10-18-0043 21901.90 - 2018.11.14待售现售资料来源：中国指数研究院综合整理提高预售门槛目前只是阶段性调控手段之一。关于预售制度变化，目前仅有部分城市的部分区域或部分项目提高预售门槛，更多的是为了防止土地市场过热而采取的权宜之策。同时也应该注意，现房销售将会是一个循序渐进的过程，短期来看不会大范围推进，应理性看待。预售制出现于我国房地产业发展初期，加快了商品房的开发和销售，极 大缓解了供应短缺问题。但也应该看到，预售模式下也出现了各类质量问题、违规挪用资金、烂尾、交易不公等问题。部分城市在调控期间提高预售门槛，对重塑行业秩序，降低风险确有积极作用，同时也更符合购房者权益。对企业来说，提高预售门槛对房企资金实力和建设运营能力提出较高要求，从近期中山推出的现售地块流拍也说明企业拿地更加谨慎。预售款是多数房企的重要资金来源，资金周转时间加长将大大抑制滚动开发能力，同时，预售门槛提高将会倒逼住宅产业化推进，开发工期短的装配式建筑将会进入发展快车道。总体而言，预售门槛如果逐步提高将加速行业洗牌，房地产行业强者恒强。 本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询或致电400-630-123017 中国房地产政策跟踪报告规范开竣工延期管理工作。深圳印发深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)，通过对开竣工期限、违约原因认定及处理原则、违约金缴交基数、监管职责等内容进行明确规定。针对主体功能为住房类建设项目，提出应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内竣工。这一措施有助于把控企业开发节奏，防止土地囤积和因项目拖延引起的房屋交付问题，有效扩大住房市场供给。 六、展望：政策注重精准化预调微调，持续收紧促市场趋稳政策继续从严不放松，切实稳定市场预期。从本月各地楼市调控政策来看，调控方向和力度基本与上月保持一致，限制类政策不再持续升级，出台政策频率明显趋缓，加强市场监管，稳控楼市秩序仍然是调控重点。可以预期，未来房地产调控依然从严，遵循中央在7月底政治局会议设定的“坚决遏制房价上涨”的根本目标，继续通过整顿规范市场秩序，保障房