工业物业还有前途么

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 工业物业还有前途么 受欧洲债务危机及外部需求疲软 影响，上海全市工业总产值增速从 2011 年一季度的两位数增长递减为年末的 6.6%。 2011 年第四季度上海工业物业 市场表现平稳，价格、租金双双企稳。 物流仓储物业租金为每天每平米人民币 1.11 元，厂房租金为每天每平米人民币 0.88 元。 中国论文网 /5/view-4036090.htm 未来 5 至 10 年内，上海传统制 造业将可能被淘汰，取而代之的是高端、 高科技、研发产业。新产业定位将促使 商务园区和次中心办公区域得到进一步 发展。新厂房及物流仓储物业将继续被 转移到上海周边地区。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 由于受长期经济增长利好因素影 响，上海工业物业市场从中长期来看仍 将受到大量投资者和租户的青睐。 以上是高力国际今年 2 月发布的 上海工业市场报告的要点。下面是 更详细的内容，出自高力国际华东及西 南区、物业投资服务中国区董事总经理 翁琳女士。 市场回顾 受美国、欧洲经济体疲软影响， 2011 年中国出口额递减，制造业表现低 迷。尽管如此，2011 年中国 GDP 年均 增长率仍达 9.2%，和主要贸易伙伴国 相比，基本面仍表现相对强劲。 上海制造业继续缓慢增长。中国 制造业采购经理人指数（PMI） ，一个衡 量中国制造业景气状况的指标，在整个 2011 年表现出不断下降的态势，虽然受 宏观政策微调利好因素的影响，年末全 国 PMI 有小幅回升，但上海 PMI 依然 落后于全国水平，制造业仍处于萎缩状 态。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 2011 年第四季度上海工业物业市 场表现平稳，价格、租金双双企稳。物 流仓储物业租金为每天每平米人民币 1.11 元，厂房租金为每天每平米人民币 0.88 元。自用需求依然是市场的主力需 求，然而，考虑到较高的准入成本以及 上海周边具有较高成本优势的区位地段， 上海制造业将逐渐失去市场关注焦点。 随着上海基础设施的不断完善以 及对于商务园区、次中心写字楼市场观 念的积极转变，那些曾经是低成本制造 业、物流中心集聚的区域，现正涌现出 大量的对于商务园区、次中心写字楼物 业的需求。考虑到这些地块较高的容积 率、对于专业人才的吸引以及地方政府 税收收入的增加，这些高端定位的土地 用途比起工业用途将更具盈利性。 今年 1 月，上海市政府计划推出 新的税收政策。根据新的规定，将对租 金收入征收 6%的增值税，比之前高 1 个百分点。然而，这对制造业投资者和 业主的影响有限，因为他们会相应地抬 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 高租金来弥补成本的上升。鉴于上海有 限的土地供应量以及未来稳定的经济增 长预期，从长远来看，市场需求仍将维 稳。 此外，包括政府刺激国民消费增 长计划以及对于中小企业信贷支撑在内 的一系列政策将对制造业产生一定的利 好影响。鉴于生产资料成本的提升，外 部需求的波动，许多工业物业投资者和 租户在今年初期会持观望态度。然而， 近年来上海有限的新物业开发量将可能 使工业物业租金和售价依然看涨。 制造业 由于缺少合适的厂房，物业和劳 动力成本的上升以及政府政策的推动， 上海制造业将逐步向高端制造业转型。 鉴于此，2011 年第四季度上海工业市场 中对于研发中心和商务园区的需求十分 活跃，然而，那些低端制造商们纷纷迁 移到上海的周边地区，导致工业厂房租 赁和成交量的减少。 主要高端制造业成交案例位于上 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 海的郊区，例如奉贤和金山：化妆品公 司如新集团大中华创新总部园区日前在 上海奉贤动土，它将成为公司的制造业 基地和研发中心。如新大中华创新总部 园区地块占地面积超 38000 平方米，总 建筑面积约 33000 平方米。 赢创公司投资 1800 万欧元扩建 位于上海莘庄基地的研发中心。新研发 大楼占地面积将超 10000 平方米，预计 2013 年年中落成。 医药公司勃林格殷格翰集团投资 7000 万欧元扩建其位于上海张江高科技 园区的工厂。该次扩建会持续到 2013 年底，届时其在该区的员工将从 240 人 增加到 400 人，产能翻倍。 百利得汽车安全系统公司宣布将 在上海浦东康桥工业园区为合资公司延 锋百利得汽车安全系统公司建造一栋 50000 平米的厂房。预计今年下半年竣 工。 生物医药公司尚华医药收购 CharlesRiver Laborafories 位于上海的研 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 究室资产。尚华医药将提供额外 2972 平方米空间用于 GLP Tox 研究以及 1290 平方米试验和办公空间。 中航民用航空电子以总价人民币 1.3 亿元竞得闵行吴泾镇一工业用地， 楼板价为每平米人民币 543 元。 上海法雷奥汽车电器系统有限公 司以总价人民币 1.27 亿元竞得浦东金桥 出口加工区一工业地块，楼板价为每平 米人民币 815 元。 上海张江东区高科技联合发展有 限公司以总价人民币 9800 万元竞得浦 东曹路张江高科技产业东区地块，楼板 价为每平米人民币 1238 元。 2011 年四季度上海厂房平均租金 环比上涨 3.6%至每天每平米人民币 0.88 元。同期浦东租赁价格环比上涨 3.3%至每天每平米人民币 1.25 元，成 为上海最贵的区域。市场对于高端制造 业以及研发中心等优质物业的需求依然 强劲。 第四季度上海厂房成交量有限。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 收益率预计将处于 9%至 10%。收益小 幅回落主要是受到住宅紧缩政策导致私 人投资需求外溢以及供应量萎缩的影响。 物流业 随着行业的不断整合，基础设施 的不断完善、城镇化水平的不断提高， 从 2006 年开始中国的物流市场发展迅 猛，在制造业、零售业的推动下，更是 创造了高效率，节约了成本。鉴于此， 新物流仓储物业的开发需要满足高效率 以及节约成本的要求。与此同时，来自 房地产行业其他领域的用地需求已使得 低本高效的物流仓储物业开发用地量不 断减少。 2011 年对于上海物流仓储物业的 需求者来说最大的问题是土地供应的限 制，缺少新增供应量以及不断增长的地 价。因而，有需求者开始关注上海周边 地区例如昆山的物流仓储用地来满足他 们目前及未来的发展需求。据估计， 2011 年为像亚马逊和 DB 辛克这样的企 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 业开发了超 40 万平米的预承诺物流仓 储物业。需求量最大的是那些来自当地 和国外的电子商务零售集团，它们的销 售额主要是受到国民人均可支配收入不 断提高的推动。 在上海，新增供应量最集中的区 域是松江的西部，主要位于大港和石湖 荡地区。在所监控的上海 8 个区域中有 7 个区租金环比增长率达到或超过 3%，而浦东租金增长率只有 1%左右。 在持续的对于物流仓储中心需求的带动 下，浦东和青浦的租金水平表现强劲。 浦东的租金水平环比三季度上涨 1.16%至每天每平米人民币 1.4 元，青 浦的租金环比上涨 4%至每天每平米人 民币 1.3 元。 由于业主惜售，预期未来有进一 步的租金上涨及资本增值的空间，四季 度上海物流仓储物业成交量有限。虽然 近期少有成交，但四季度收益率预计将 处于 8%至 9%。 未来展望 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 受主要贸易伙伴国欧洲及北美利 空消息的影响，从 2011 年初期开始上 海制造业景气状况不断下滑。未来从中 短期来看，上海的工业市场将更多地为 地方政策和主要贸易伙伴国的经济兴衰 所左右。未来 5 至 10 年内，上海传统 制造业将可能被完全淘汰，取而代之的 是高端、高科技、研发、医药产业，商 务园区和次中心办公区域将得到进一步 发展。新厂房物业开发将继续被转移到 上海的周边地区。 由于地方政府继续限制物流仓储 土地供应，需求量继续增长，物流仓储 物业同样将面临惨淡的局面。 不断增长的物业售价和租赁成本 将驱使目前的物流仓储地块得到进一步 开发。在中国南方和香港能见到