地产项目(金鳞半岛、东太鹭洲、梵净山国际度假中心)商业计划书

铜仁东太地产梵净山国际旅游度假村（二期） 项目 铜仁市金鳞半岛 项目思南东太鹭洲 项目商业计划书第一章 项目概要一、项目公司铜仁市东太房地产开发有限公司、 贵州纵横房地产开发公司、江口世纪房地产开发有限公司为东太集团旗下的三家主力房地产公司。东太集团下的所有房地产开发业务均由这三家公司承担。目前，由铜仁 东太房地产开发有限公司负责梵净山国际旅游度假村二期项目开发，由江口世纪房地产开发有限公司负责思南东太鹭洲项目开发，由贵州纵横房地产开发公司负责铜仁市金鳞半岛项目的开发。东太集团先后于2000年在铜仁市客车站开发建设建筑面积10万、总投资1.3亿元的东太商城综合商住项目。成功打造了黔东最大的专业建材市场东太建材市场，商业经营面积约4万平方米，生意兴隆，被评为贵州省一级诚信市场。2002年渝怀铁路铜仁段开工后，公司于2005年初在铜仁火车站旁兴建8万、总投资1亿元的东太金码头综合商住项目，在铜仁市成功打造了第一个以副食百货批发为主，其它商业形式共存的口岸型专业市场东太金码头副食百货批发市场，2007年市场建成投入使用后经营良好。2005年，为改变铜仁市商住混居的状况，提升铜仁人居水平，公司瞄准市场空白，又在市中心核心地段投资1.4亿元兴建了8.2万的铜仁首个纯生态园林封闭式住宅小区东太御风锦江，受到客户的热烈欢迎，当年即销售一空，并荣获2006年“贵州十大名盘”、“贵州生态名盘”等称号。2007年继东太御风锦江开发了东太御风锦江姐妹篇东太凯旋春天，同样取得了良好的社会效益及经济效益。期间，在企业自己营销团队的策划组织下，成功地在御风锦江小区内举办了“东太御风锦江大型恐龙化石展”等公益文化活动，吸引了铜仁地区60万人参观，盛况空前，让客户充分领略到了东太品质地产的魅力。14年来，企业秉持对品质的追求和客户至上的精神，凭借稳健的开发策略，公司所开发的项目在平均2年的开发建设期中，无论是住宅还是商业均受到客户的青睐，销售率达95%以上。公司年开发能力达30万，年销售额过5亿元。 1、铜仁市东太房地产开发有限公司简介铜仁市东太房地产开发有限责任公司，为贵州东太建设投资集团旗下专业从事房地产开发建设的核心公司。公司位于铜仁市东太大道1号，成立于1997年，法定代表人姜流，注册资金5000万元，为国家二级房地产开发企业。公司现有职工30人，其中具有建筑工程行业中级职称的5人，经济师职称的3人，大专以上学历22人，下设办公室、财务部、营销部和工程部四个部门。13年来，公司通过不断更新开发理念，提升产品，致力于专业市场建设和高品质住宅小区开发，先后开发建设了东太建材市场、东太金码头副食百货专业批发市场、东太农副产品批发市场和东太御风锦江住宅小区、东太凯旋春天住宅小区等项目。累计开发建设面积已达50万平方米，年开发能力15万平方米，年销售额过亿元，成为专业市场和高品质住宅小区开发建设的领导者，为当地商贸流通、人居品质和城市面貌提升作出了积极的贡献。2、纵横房地产开发公司简介贵州纵横房地产开发有限责任公司，为三级房地产开发资质企业，公司位于铜仁市东太大道1号，成立于2000年，注册资金2000万元，法定代表人姜明柱。公司现有职工27人，其中具有建筑工程行业中级职称的6人，经济师职称的8人，大专以上学历17人，本科以上学历8人，硕士研究生2人，下设办公室、财务部、营销部和工程部四个部门，属铜仁市东太房地产开发有限责任公司子公司，先后开发建设了东太农产品大市场、东太凯旋春天住宅小区，开发建设面积超过15万方。3、江口世纪房地产开发有限公司简介注册资本800万元，法定代表人姜流。公司共有员工9人，总经理1人，总经理助理1人，工程技术人员人员3人，营销策划人员2人，行政及财务管理人员3人，均为大专以上学历，拥有丰富的旅游开发、经营管理经验。二、项目简介已有14年房地产开发史的东太企业，在铜仁市开发了东太建材市场、东太金码头副食百货批发市场、御风锦江、凯旋春天等项目，在铜仁地产界占据着比较重要的地位。通过多年的开发，也作出了较好的项目积累。目前正在开发的主要有三个项目：铜仁市金鳞半岛项目、思南东太鹭洲项目、梵净山国际旅游度假村二期项目。1、东太金鳞半岛项目金鳞半岛是建投集团2010年拟建的重点项目。该项目集休闲、旅游、商业、消费、商务等多种生活形态需求，是一个创新形（城市综合体）是这个新城市区域发展的一个巨大引擎。项目总建筑面积约31万平方米，位于铜仁市谢桥市府路梵净山大道交接处西侧，本区紧临新近落成的铜仁市服务中心（市委市政府）。梵净山大道是进入铜仁的主要的主要南向干道。市府路、规划路进入邱家寨及木杉河将用地划分为A、B、C、D四个地块，用地（A地块）南面为安置预留地，B、D地块间为木杉河，A、C地块间为规划市政道路，木杉河蜿蜒环绕A、B、地块形成独特的小半岛地理，河面与道路约56 M高差，用地离传统商业中心大十字约6KM。南距谢桥收费站约6KM。项目建成后，将成为铜仁新区的一个重要服务、商业、休闲场所，是新市区的一大亮点。2、思南东太鹭洲项目地处思南白鹭洲酒店后侧，是思南县最高尚的住宅小区。东太鹭洲项目总用地面积21102.54，总建筑面积80767.16，建筑密度25%，绿化率36%。该项目由国内一流设计师根据现场高差依势设计，全为33 高层电梯楼。项目设计将最大限度地利用高地优势和河景，采用目前最前沿的外型及户型设计理念和实践，为思南人民提供一个前所未有的现代、舒适的高档生活社区。 项目已于2010年12月开工建设，至2011年5月，已完成基础工程。3、梵净山国际旅游度假村项目(二期)梵净山国际旅游度假村项目位于梵净山风景区核心地带黑湾河风雨桥旁，项目总占地面积约98000，总建筑面积约59000。项目将规划建设7000园林式度假酒店一座（正在装修，拟于2011年7月开业），13000五星级山水园林度假酒店一座和40000的别墅式旅游度假区，建成后将成为集原生态休闲娱乐、旅游度假、商务会议、高尚居住、婚庆基地为一体的国际休闲度假区，提供山水别墅、园林酒店、五星酒店、运动休闲、主题文化会馆等各类产品满足梵净山游客的不同需求，在解决梵净山旅游配套设施严重不足问题的同时，改善梵净山旅游接待环境，提升梵净山旅游形象，有力促进梵净山旅游的发展。三、市场机遇1、东太金鳞半岛项目市场机遇总体上看，铜仁市2010年市区人口约为30万人，8万多个家庭单元，根据铜仁市房产局和规划局所作的“城市住房建设计划”，我市人口到2015年达到50万人的战略思路，每年新增人口约4万人，年住宅建筑面积需求量约为100万130万平方米，其市场空间前景较好。随着铜仁房地产市场逐步进入理性的发展阶段，产品类型、配套设施日趋丰富，市场竞争日趋激烈，消费者在这样的买方市场中，开始用审慎、理性甚至挑剔的眼光去考虑每个楼盘，寻找自己中意的产品，满足自己个性的需求。在未来几年，本项目所在的谢桥新区将逐步发展成为融合行政、金融、文化、体育、居住等功能的城市商务中心。客户主要以当地中、青年为主，年龄集中在28-40岁左右，前者处于家庭的第二次分化扩大与新增住户阶段，后者正处于家庭组合与扩大住户阶段。从职业上来看，政府官员，银行、电信、电力、医院、教育部门、部分效益较好私营企业职工等是铜仁今后购买房屋的主力军，另外，从事矿业、商贸、加工、运输等行业的个体户也希望通过购房，改变居住条件。从区域上看，如前所述，随着城市的发展，乡镇客户将占到购买群体一半的比例左右，乡镇是我们要大力挖掘其潜力的市场。2、思南东太鹭洲项目市场机遇思南是铜仁地区的人口大县之一，全县人口30万人，城区常住人口8万余人。随着西部大开发战略的实施，思南经济已进入快速发展时期。思南房地产市场也逐渐起步进入快速发展时期，政策执行环境较宽松。目前的思南房地产市场主要以刚性需求为主，投资意识逐渐增强，属自住型、起步阶段的房地产市场，正是房地产市场发展的大好时机。2006年前，思南房地产市场处于起步阶段，产品品质差，不带电梯，客户认知度不高，但随着思南县整体经济持续向好，房地产市场日趋成熟。至2008年市面首次出现电梯洋房，销售价格有了质的飞跃，达到2298元/平方米。2010年，新开发的思南城北新区电梯已房达到2600-3300元/平米，思南县住房销售均价已达到2800元/平方米，已接近铜仁市内的房价。3、梵净山国际旅游度假村项目市场机遇本项目处于梵净山核心景区。自2009年梵净山索道开通，以及“欢乐中国行，走近梵净山”等系列高端展示活动开展之后，梵净山旅游迎来了前所未有的高峰，2010年，梵净山旅游人次达177万元，旅游收入达10.5亿元，梵净山旅游已揭开了全新的篇章。当前的中国，正在由观光旅游转入休闲旅游，而梵净山作为生态、佛教、民族三大文化的聚集地，正是休闲旅游的好去处。本项目以酒店、度假别墅、会议、休闲、度假为主题定位，正是适应了这一需要。三、项目投资价值1、东太金鳞半岛项目投资价值打造铜仁的“解放碑”东太金鳞半岛是铜仁市城市向南扩容的需要所在，是一个抓住了城市走向和趋势的项目（类似于贵阳的金阳新区）。由于铜仁老城区负荷有限，已经跟不上城市和人口增开的需要。2009年，位于谢桥的铜仁市新的市政府办公大楼落成并搬迁，加上谢桥片区近年建成的纵横宽阔的数条大道，整个谢桥片区一派新城气象。本项目紧邻新市政府，必须成为铜仁市新的中心区，投资潜力巨大，被市民普遍看好。而本项目多栋高层的气派布置，也将不负众望，成为铜仁的另一地标式的中心高层建筑群落。本项目引进重庆、上海等大城市流行的摩尔商业概念，将打造一个类似于重庆解放碑的产品，极具投资价值。2、思南东太鹭洲项目投资价值思南高档高层楼盘之领袖思南作为一个土地资源十分稀缺的山地县城，加之思南人口多，消费能力强，房价在铜仁各县中是最高的，而且直逼铜仁市房价，具有较大的利润空间和市场空间。思南房地产开发历史已有五、六年，但由于一直没有上档次的开发商介入，故楼盘品质较柢，消费者对好楼盘的概念不强。东太地产作为铜仁高层、高档楼盘的引导者，拟在思南打造一个在品质和高度上都是地标性建筑的案例，并将消费者带到铜仁，感受之前开发的御风锦江等楼盘，引导思南人民的住宅消费心理。而东太鹭洲，由于其居高临下的地理位置，大气现代的规划，具有强烈都市感的外立面，33层的高度，都将使该项目成为思南高档、高层楼盘的领袖，投资价值巨大。3、梵净山国际旅游度假村项目投资价值梵净山山门对面的桃源栖息地本项目与梵净山大门仅200米之隔。项目背山面水，前有薄雾环绕的太平河和盘根错结的老树，后有梵净山原始森林，俨然一个世外桃源般的栖息地，是梵净山核心景区几块最佳宝地之一。项目在规划上与周边自然环境一脉相承，在建筑上引入当地土家民族风格，青山绿水、民族风情尽在其中。加上以梵净山景区为依托，闹中取静，方便中不失离尘隔世之感，是一处养生、休闲、度假的绝佳所在，具有极大的投资潜力。目前该项目一期工程梵净山栖溪度假酒店已完工，从第一期工程情况看，所到之人无不称赞其规划与自然环境，每每流连往返而不愿离去。可以想象，在东太14年地产开发规划的严格把关下，二期规划也必将是一个精品之作。四、项目成功关键1、东太金鳞半岛项目成功关键规划、开发节奏本项目成败的核心，在于是否既着眼未来而又立足当下，在于是否打造出了适合铜仁未来的都市核心。因此，开发节奏和规划是关键。由于项目较大，需要分期建设。由于资金需求量大，又需要前期回收资金支持后期项目的开发，而项目对铜仁市民的投资引导和实现也有一个渐近的过程，因此，在合适的阶段推出合适的产品，实现快速变现是关键。本项目定位为铜仁新城核心，这一定位一旦真正实现，本身就会带来巨大的商业价值。但这一切的基础是规划，如摩尔商业的考虑是否周全，停车位等配套是否适应未来需要，建筑立面是否具有都市感等等，都将决定该项目是否能成为未来城市之心。2、思南东太鹭洲项目成功关键工程品质由于思南地处高地，特别是思南高层建筑少，市民对高层建筑还有一个逐渐接受的过程。例如，楼高了是否安全，电梯会不是因为停电而将人关住等等，这些在高层遍布的大城市已尼不成为问题的问题，需要对接触高层较少的思南消费者进行解说。在工程品质上，东太房地产公司已有高层建筑的开发经验，而在东太鹭洲的规划阶段，已请贵阳等地的权威专家对项目的地层、地勘作过认真论证，安全性上已有保障。但这一切必须通过合适的方式介绍给消费者，使其放心购买。3、梵净山国际旅游度假村项目成功关键规划 是项目是在一块稀缺、风景秀美的地块上，打造一个度假天堂的作品。因此，规划的成功与否，是能否吸引消费者的关键。只要打造出与自然环境浑然天气的精品，就不愁销售。五、公司使命东太集团从1997年从事房地产开发，那时铜仁还是处处破瓦房的景象，从东太建材市场到东太副食百货批发市场，从凯旋春天到御风锦江，东太集团一直在做铜仁楼市场引导者的先行者。无论从对开发趋势的把握，还是对最新前沿产品的了解，或是楼盘营销运作等等，有14年的历炼，都使东太对地产产品的开发形成了自身的一套体系、战略和方法。在2007年铜仁第一个高层楼盘御风锦江出现后，铜仁的高层建筑开发才拉开帷幕，形成至今丰富多样的高层产品。作为铜仁楼市引导者的东太集团，将不断引导市场，并向更深更广的地产开发领域延伸，城市地标高层建筑、景区高档度假村、城市核心商圈摩尔建筑将是东太集团下步的重点发展方向。东太集团的使命是，永远站在城市发展和运营的高度，观趋势而先动，打造超前而不过时的产品，并以此作为降低风险，追求更大投资回报的最好方式。六、经济目标序号项目名称销售额(元)利润（元）备注1梵净山国际旅游度假村（二期）536,320,000.00169,120,000.002思南东太鹭洲项目250,378,196.0090,449,114.083铜仁市金鳞半岛项目1,023,257,140.00340,285,330.32合计1,809,955,336.00599,854,444.40第二章 铜仁市金鳞半岛项目第一部分 项目概况一、项目名称及建设单位1、项目名称东太金鳞半岛项目2、项目地点 项目建设地位于铜仁市梵净山大道3、项目建设单位简介贵州纵横房地产开发有限责任公司，为三级房地产开发资质企业，公司位于铜仁市东太大道1号，成立于2000年，注册资金2000万元，法定代表人姜明柱。公司现有职工27人，其中具有建筑工程行业中级职称的6人，经济师职称的8人，大专以上学历17人，本科以上学历8人，硕士研究生2人，下设办公室、财务部、营销部和工程部四个部门，属铜仁市东太集团下辖子公司，先后开发建设了东太农产品大市场、东太凯旋春天住宅小区，开发建设面积超过15万方。4、公司法定代表人简介姜明柱，男，1937年生于贵州省遵义鸭溪，东太企业监事会总监事，长期从事教育工作，1995年起协助姜流先后创办了贵州南巨药业有限公司、贵州东太农业股份有限公司、铜仁市东太房地产开发有限责任公司、贵州东太物业管理有限责任公司、贵州东太广告有限公司、贵州致信典当有限责任公司、铜仁市汇农物流有限责任公司、贵州纵横房地产开发有限公司、贵州东太梵净茶叶有限公司和贵州东太梵净旅游发展有限公司等公司，系东太企业股东会股东、贵州纵横房地产开发有限公司法人代表、任监事会总监事、董事会董事。二、本项目项目功能定位铜仁市人民政府城市总体规划第四轮修编，谢桥新区定位为行政办公、金融、居住及文化体育功能。为适应谢桥新区发展需要, 项目定位为纯住宅园林小区，以满足新行政办公、金融服务、文化体育服务人员的居住需求。项目建设以多层、小高层、高层等住宅相结合，以满足不同层次人员的需求。木杉河流经此项目中间，项目充分利用此河流打造园林水系景观，建成铜仁唯一的自然河流景观住宅小区。三、项目简介1、建设地点项目位于铜仁市谢桥市府路与梵净山大道交接处西侧，本区域紧邻新近落成的铜仁市为民服务中心（市委、市政府）。梵净山大道是进入铜仁的主要南向干道，市府路、规划路及木双河将用地划分为A、B、C、D、E五个地块。用地（A地块）南面为安置预留地,AB与DE地块间为木杉河,A、C地块间为规划道路。木杉河蜿蜒流环绕A、B地块形成独特的小半岛地理。河面与道路呈约5-6M高差，用地西北下游已筑坝，未来水位线可按五十年洪水位标高（+255.00）蓄水防洪。按照城市道路规划，用地整体比较平缓海拔高度约在256.0m左右，木双河防洪堤标高海拔在251.0M左右。用地北离传统商业中心大十字6.1KM。2、项目建设概况项目规划总用地面积：71085 ，其中A地块面积约22833，B地块面积约14976，C地块面积约7867，D地块面积约22769。总建筑面积为315709，其中计入容积率面积为258899。A地块由五栋27-31层点式高层住宅及2层商业裙房组成；B地块由二栋点式29层高层住宅及2层商业裙房组成；C地块紧临市政府有5+1层住宅和二层商业裙房组成；D地块系由原来未建设完成的东太农场品市场改建，由四栋24-30层高层住宅及2层大空间商业裙房组成。3、项目四至现状项目北面为隔水相临的村民区、厂区；东临梵净山大道，与法院及群山体隔路相望；项目东北面的D地块未来将由东太副食品批发市场改建；西面是新近建设完成的铜仁市政府，市政府有一主楼和2组各3排副楼向北“U”环抱形成市民广场；而市政路东西向横穿而过，南北地块被分割成A、B地块；南面是村民安置用地和村镇用地，将规划多层居住新村。而由南向北再折向西的木杉河则形成B、D地块的天然屏障，西北下游已筑坝，河水略涨水面扩宽、一条未受污染的生态河流，跃然而出，现状渲染着一幅浓郁的都市田园风光。 4、基本技术指标（见附件）第二部分 市场分析及项目定位一、市场分析1、市场供应稳定增长自从98年国家停止福利分房，相继推出按揭及公积金购房的相关政策以来，铜仁市房地产市场开始启动。从时间段来看，2004年可视为铜仁市开发的一个分水岭，这一年铜仁房地产投资额有了大幅增加，自此铜仁市城市建设、旧城改造以及市政建设步入快速发展期。按照我市人口到2015年达到30万人的战略思路，每年新增人口约1.3万人，年住宅建筑面积需求量约为110万130万平方米，市场需求将稳步增长。2、住宅市场现状2.1综合品质不高铜仁市房地产市场目前开发的楼盘综合品质普遍不高，单栋开发或见缝插针的握手楼、贴面楼较多，局限于低层次满足居住与经营的要求，在整体布局、概念诉求、建筑风格、外立面等方面比较雷同，并未充分突出项目的差异性，此外，由于受到规模、成本、消费水平的限制，园林绿化、智能化设施、小区公建等现代住宅小区应有的配套建设欠缺或不完善，区域内品质超群的楼盘较少。2.2多层为主目前以多层住宅为主体，80-90的二房和100-130的三房二厅，平层或错层的户型成为市场主流，销售情况较好。考虑到谢桥新区为文化体育金融等定位，高收入人群较多，因此户型设计为高中低档，以满足不同人群需求，规划设计中80-90的户型比例占20%，100-120的户型比例占60%，120以上的户型比例占20%。2.3价格稳定市场整体价格稳中有升，2008年楼价为1700-1900元/，2009年1-6月份楼价为1900-2200元/，楼价处于稳步上升状态。2.4客户分析客户主要以当地中、青年为主，年龄集中在28-40岁左右，前者处于家庭的第二次分化扩大与新增住户阶段，后者正处于家庭组合与扩大住户阶段。从职业上来看，政府官员，银行、电信、电力、医院、教育部门、部分效益较好私营企业职工等是铜仁今后购买房屋的主力军，另外，从事矿业、商贸、加工、运输等行业的个体户也希望通过购房，改变居住条件。从区域上看，如前所述，随着城市的发展，乡镇客户将占到购买群体一半的比例左右，乡镇是我们要大力挖掘其潜力的市场。3、市场需求分析随着铜仁房地产市场逐步进入理性的发展阶段，产品类型、配套设施日趋丰富，市场竞争日趋激烈，消费者在这样的买方市场中，开始用审慎、理性甚至挑剔的眼光去考虑每个楼盘，寻找自己中意的产品，满足自己个性的需求。在未来几年，谢桥新区将逐步发展成为融合行政、金融、文化、体育、居住等功能的城市商务中心，老城区将在保留其原有商业功能的基础上，通过旧城改造，将成为城市集休闲、娱乐、购物、居住、餐饮等位一体的城市商业中心。3.1住宅市场需求分析铜仁市2008年市区人口约为22万人，6万多个家庭单元，根据铜仁市房产局和规划局所作的“城市住房建设计划”，我市人口到2015年达到30万人的战略思路，每年新增人口约1.3万人，年住宅建筑面积需求量约为110万130万平方米，其市场空间前景较好。3.2铜仁商业地产进入品牌角逐时代随着铜仁商业地产市场的不断发育和竞争的日趋激烈，商业地产市场“品牌效应”的出现势在必行。在商业地产买方市场的今天，职业或投资者对于商业地产地关注将越来越具体全面，不仅要求保值增值、配套齐全、购物环境良好，还要考虑文化品位、今后转让交易余地以及升值潜力等，这些都是促成品牌商业地产出现的客观环境。同时开发商也会逐渐认识品牌在商业地产开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质、规模化、分区明细化商业地产这一诱人市场。目前在铜仁商业地产市场上，许多购房者不但注重价格，还把咨询的重点转移到开发商的实力、信誉、知名度以及品牌上，可见商业地产投资者越来越理性，要求也越来越高。 3.3商业产品投资逐步成为铜仁居民的消费热点和投资手段铜仁市是黔东北地区的重要城市，作为铜仁地区首府所在地，为铜仁经济、文化、政治中心区，其城市山环水绕，风物荟萃，人杰地灵，蕴珠藏玉，城在山中，水在城中，素有“黔东各郡邑，独美于铜仁”的赞誉。铜仁之美得益于锦江，带来了铜仁历史的“舟楫往返，商贾云集”。锦江如一条五彩斑斓的彩带，蜿蜒萦绕，飘锦拖蓝，流光泻玉。为此锦江又有“锦绣之江”的美称。其城市优美环境在中小城市中独具魅力，铜仁锦江连续在第二届（2008）、第三届（2009）中华100大生态亲水美景评选中均位居第四名，随着交通要道，经济飞速发展，城市化进程不断加快，特别是公路、铁路交通的进一步改善和完善，铜仁将吸引更多的外来人员在此安家乐业，享受青山绿水的城市环境。 二、项目定位1、项目优势分析（1）项目建设地理位置优越，升值潜力巨大梵净山大道作为城市交通主干道，且项目地紧靠新政府位置，距市中心仅十分钟路程，交通十分便捷。随着谢桥新区各项基础设施日益完善，行政中心及各单位已经迁入办公，谢桥新区将呈现全新的面貌，本项目地处新区桥头堡的交通优势位置。（2）项目是低容积率、高绿化率，配套设施齐全本项目规划设计系根据本地市场调研制作，适合本地市场需求，市场潜力较好。（3）项目定位的差异化战略本项目针对了目前铜仁房地产建设的现状进行了充分的分析，结合本企业开发经验进行了优化，规避了风险，具备了占据市场的潜力和实力。（4）项目开发单位具有组织结构完善、管理水平较高、动作能力强和团队精神高昂的优势。（5）本项目具备充分建设经验的专业单位承建，承建单位已通过ISO-9001质量认证，从工程设计、招标、施工、装修、竣工验收、销售都按规范的管理体系运作。2、目标客户群体定位（1）住宅目标客户群定位项目周边居民：由于居住习惯，不愿迁移。搬迁到谢桥新区市行政机构、公检法机构的工作人员，效益较好国有企业的中、上层领导干部，私营企业主、个体工商户等。（2） 辅助目标客户定位回迁户企事业团购对象周边乡镇的教师等周边县行政事业单位工作人员3、整体运作思路（1）通过一切手段尽可能缩短项目前期各工序特别是拆迁的推进时间，运用成熟的理念及项目包装手段，提升项目综合品质。整合各专业系统对项目的建筑设计，概念诉求及广场园林环境设计进行营造和包装，提高楼盘档次，将本项目建设成为铜仁高尚住宅社区。（2）严谨细致，下大力气进行概念挖掘创新，引入新工艺、新技术、新概念，增加项目买点，建立开发公司及项目的品牌形象。以上运作思路将成为项目运作各环节包括规划设计、手续办理、拆迁安置、工程建设、营销策划、物业管理的核心，各环节必须在此核心下结合项目定位进行推进。4、广场及小区园林设计风格及功能定位（1）广场设计总体思路主要以充分满足市民休闲、娱乐、健身、购物等各方面的需求为主旨，分别设置休闲区、健身区、绿化区，根据季节的不同栽种多种植物并铺设草坪，此外，还需设置休闲座椅以及报刊亭、书报亭、物管用房、音响、灯光、垃圾池、卫生间等配套设施，让市民享受轻松自在悠闲生活，凸现项目形象。（2）小区园林主要集中于建筑围合中心内，根据各组团特点的不同分别栽种相应的植物，并辅以一些常绿灌木等，让小区一年四季都保持赏心悦目的感觉。此外，休闲座椅、路灯等设施也是小区居民不可或缺的。第三部分 建筑规划一、总平面规划1、功能布局由于市政道路及河道穿插，本案被拆分为A、B、C、D、E五块场地，而五个地块均表现出不同的地理、功能、空间、组合与指标，其中E地块仅为城市绿化用地（以下不作分析）。因此在尊重场地被拆分的前提下，用“统一构思、功能整合、彰显个性、加强连接”的指导思想来解决各地块可能各自为阵的情况。在充分尊重各地块地理特性下，为其量身定做，统一功能的空间布局和塑造，使其呈现出对外与周边环境协调，对内又相互连接的有机体。项目根据自身功能需要并结合场地因素分解形成四大板块：东北面的商住宅板块（D地块，以高层居住&大空间高端汽车展示厅并行）、中南区位的商住板块（A地块，以高层高尚居住为主、大型停车场以及2层大空间商业街区）、中北区位商住板块（B地块，以滨江特色商业为主，同时展示最高品质的高层无敌江景豪宅）最后是西面靠山的多层商住楼板块（C地块，多层花园洋房的设计，提升整个住宅的品质）。2、道路和交通组织四大功能体中，沿市府路二侧的中南组团（A地块）和中北组团（B地块）由于其对城市更为重要，因此其交通组织和内部空间联系上被放在突出位置上，通过沿街多个开口，竖向上下连通，使二个板块间实现功能互补（B地块空间专心营造滨江景观商业、A地块大空间则定位满足多方多功能大空间商业面积的需要）。人行入口被设置在相邻主干道，而车行则离开道路交叉口设置在次干道或规划允许区域。四个板块空间的跨界连接形成了多空间、多功能的快速转换和聚集，其间交通道路的贡献值首当其冲。3、公共空间与商业业态初析多元化商业空间是为未来经营量身定位塑造的，以主力超市和滨江夜色餐饮为主力店、以社区商业为永续经营支撑、以休闲娱乐为起点、以品牌车市为形象是本案未来的商业前景。这就要求各业态所对应的商业空间丰富，同时主力店的设置应使其营造出最长的商业流线从而带动次主力和一般店铺的人气。将超市设置在A地块地下空间一是可以通过地面广场扶梯直接进入，其出口则引导从B地块地下滨江商业空间在跨街而出，这样地下空间安排了二个主力店，沿途将其他商业立体带旺、形成人气汇聚。由于充分利用了步行一层空间、立交空间、地下空间的有效立体空间链接方式，使商业空间形成立体三维的空间聚合和人流聚集。适宜的空间尺度、多向的空间链接、多元化的消费特性使公共空间形成集休闲、娱乐、商业、购物于一体的有极具城市意义的综合体。二、建筑设计 合理高效的各地块功能分区A、地块位于市府路南侧，地下空间由平战结合的人防停车场和设备间组成；沿街建筑1-2层为一个大底板的大空间商业裙房，三层是一个整体的屋顶花园，五栋塔楼在该层均设计为架空层，且住宅出入口都设置在架空层，消防车道从西南角进入直接上到屋顶花园。市府路商业裙房中段设置有住宅人行主入口，商业裙房的东西两端设计为商业主出入口。 A-3栋架空层南侧设置配套的公共设施幼儿园，A-3栋西侧设置室外羽毛球场等公共服务设施。B、地块位于市府路北侧，滨江的特色餐饮及休闲商业可以通过滨江防洪堤设置大踏步上下连通，沿街1-2层裙房形成“U”广场，“U”广场两侧设置两栋塔楼的住宅出入口，3层为裙楼屋顶架空部分，为住户提供休闲娱乐的滨江观景平台。C、地块位于市政府东侧、规划路西侧，由二层商业裙房和5+1多层一层架空的花园洋房组成，是规划的点睛之笔。D、地块位于梵净山大道西侧、木杉河东北侧，由于梵净山大道和滨河防洪堤有一层高差，因此形成双首层的空间，其地下室西面为滨江商业，其他部分为停车场和设备房，两个围合组团间有一条弧形步行消防道则成为居住空间的步行组织通道。1-2层是大空间休闲功能的商铺，3层以上高层住宅。三、环境设计本案环境设计大致分为三大部分：1、利用滨河防洪堤的城市景观塑造，希望通过软性景观的手法，打破千篇一律生硬的防洪堤处理方法，并结合高差在防洪堤与城市道路间形成可达、适宜的城市休闲空间，强化“亲水性”2、B、D地块滨江多层次空间的植入，使滨江资源得到充分利用，有二层曲线自然相互交叉的亲水、观景双高平台，也有河水自然界面的湿地景观，这一区的景观将滨河景观资源发挥到极致，而沿市府路景观、架空层景观则与B地块商业景观区、架空屋顶花园相呼应。3、A地块由封闭居住屋顶花园景观和公共的城市小广场硬质景观构成。封闭景观区结合架空层，形成有景观和文化符号表述的小品、草丛、原木栈道、硬质通道、树阵、珍稀绿树种等景观元素，并种植树丛和草地，林木草地相互偎依，绿地内道路为蜿蜒曲折的人行小道，一派自然山水风光，凸显草、丛、林的立体空间手段；而硬质广场则以景观雕塑广场、花卉、行道香樟树、多元硬质铺装和下沉空间形成高雅的商业景观。4、D地块景观一是利用大面积架空屋面和退台走廊形成垂直绿化，二是利用步行防洪堤形成数个跳出的观景台以及对防洪堤界面的绿色化处理。5、C地块则以背山为依托，强化山景绿化凸出其曲径通幽、小中见大的江南园林风情。草地上设置树阵座椅、灯柱以及小品，供人们进行休闲活动。第四部分 成本投入及效益测算项目名称：金鳞半岛AB区一基本参数总用地37,809.00 m2总建筑面积167,625.00 m2其中：商业38,366.00 住宅101,621.00 地下室25,332.00 架空层3,305.00 容积率4.3/2.8A/B建筑密度34.8/29.9A/B绿地率30.1/30.3A/B拆迁返还面积二开发成本（一）土地费用楼地面地价出让金167,625.00 398 66,714,750 征地费用0.00 0 拆迁费用0.00 土地契税600,000 土地拍卖交易费0 0 土地使用税37,809.00 40 1,512,360 过渡费0.00 0 搬家费0.00 0 小合计68,827,110 （二）前期工程费规划设计费167,625.00 18 3,017,250 地勘费167,625.00 8 1,341,000 策划、可研费167,625.00 2 335,250 通水、通电、通路167,625.00 2 335,250 防洪堤167,625.00 15 2,514,375 场地平整167,625.00 10 1,676,250 小合计9,219,375 （三）建安成本商业38,366.00 1,050 40,284,300 住宅101,621.00 1,050 106,702,050 地下室25,332.00 1,300 32,931,600 水电167,625.00 80 13,410,000 消防167,625.00 70 11,733,750 节能167,625.00 80 13,410,000 电梯167,625.00 30 5,028,750 进户门167,625.00 18 3,017,250 小合计226,517,700 （四）基础设施建设费安防智能化167,625.00 10 1,676,250 外水167,625.00 6 1,005,750 外电167,625.00 20 3,352,500 雨、污排水167,625.00 5 838,125 化粪池167,625.00 3 502,875 管网167,625.00 10 1,676,250 道路167,625.00 10 1,676,250 环境景观167,625.00 30 5,028,750 灯光167,625.00 5 838,125 公厕、垃圾站167,625.00 3 502,875 小合计17,097,750 （五）管理费167,625.00 30 5,028,750 （六）销售费策划费0.00 0 代理费585,723,000.00 0 17,571,690 宣传费585,723,000.00 0 5,857,230 道具费0.00 样板房、售楼部167,625.00 11 1,843,875 小合计25,272,795 （七）财务费167,625.00 100 16,762,500 利息评估费100,000 抵押登记费200,000 银行中间业务费500,000 保险费200,000 小合计17,762,500 （八）规费拆迁保证金0.00 0 配套费167,625.00 50 8,381,250 人防设计审查费167,625.00 5 838,125 防雷审查费167,625.00 1 167,625 土地地质灾害评估167,625.00 1 167,625 设计图审查费167,625.00 3 502,875 质监费167,625.00 1 167,625 定额测定费167,625.00 1 167,625 墙改基金167,625.00 8 1,341,000 档案保证金167,625.00 1 167,625 档案服务费167,625.00 1 167,625 市政保证金167,625.00 0 绿化保证金167,625.00 0 招标代理费167,625.00 0 工程监理费167,625.00 10 1,676,250 方案评审费167,625.00 5 838,125 放线费167,625.00 1 167,625 产权交易费167,625.00 4 670,500 产权测量费167,625.00 2 251,438 噪音费167,625.00 1 167,625 环境评估费167,625.00 2 335,250 环境评审费167,625.00 1 167,625 破路费0.00 2 0 占道费167,625.00 1 167,625 水土保持费167,625.00 1 167,625 施工污水处理费167,625.00 1 167,625 施工垃圾处理费167,625.00 1 167,625 氡气检测167,625.00 1 167,625 动测实验167,625.00 1 167,625 基桩静167,625.00 1 167,625 室内空气污染167,625.00 2 335,250 规划竣工图测量167,625.00 2 335,250 土地竣工图测量167,625.00 1 167,625 大证办理费167,625.00 2 335,250 小合计18,690,188 不可预见费三税收营业税815,329,500.00 0 44,843,123 土地增值税815,329,500.00 0 8,153,295 印花税815,329,500.00 0 407,665 小合计53,404,082 单方成本四总成本167,625.00 2,636 441,820,250 五销售收入1 住 宅101,621.00 3,500 355,673,500 2 商业38,366.00 10,000 383,660,000 二层商业0 3 地下室25,332.00 3,000 75,996,000 4 物管、会所0 5 托儿所0 6 公厕、垃圾站0 7 地下车库0 8 地下商场0 9 架空层0 合计165,319.00 815,329,500 六利润373,509,250 七所得税373,509,250.25 0 93,377,313 八总利润280,131,938 第五部分 效益分析一、企业自身风险分析贵州纵横房地产开发有限公司自2000年成立至今，公司经营状况良好。资产负债率、流动比率、速动比率三项指标均较好，长、短期偿债能力较强。二、项目销售风险东太金鳞半岛项目尚未启动，但随着铜仁市城市建设和需求及新政治文化中心的形成，目前市场对此类物业需求量较大，随着整个项目的开发建设和广告宣传，该项目以其所处的优越地理位置，方便的交通，其销售前景是较乐观的，具有非常巨大的市场销售潜力和升值空间，无销售风险。三、经济效益分析1、开发建设项目利润经测算项目的毛利润为34029万元，净利润为25521万元。2、动态投资回收期 该项目的动态投资回收期：5年3、综合财务指标分析结论该项目的各项指标表明，项目具有较好的可行性。第五部分 项目可行性研究结论从铜仁市房地产开发项目来看，规模开发正成为市场主流，正由过去的单体楼盘为主转为现代小区，庭院型的开发为主，注重相应设施的配套建设以及“以人为本”的环境构建，对开发项目的选址、规划设计，设施更加贴近购房者需求，本项目正是根据此发展趋势顺势推出的高品质的优质项目。从全市房屋开发量供需情况分析：全市目前城镇人口18.1万人，人均住房面积25.3平方米，到2014年五年中若每年新增人口约1万人，每人按30平米计算，每年需新增住房30万平方米，加上旧房拆迁每年2-3万平方米和部分居民换防等因素，全市每年的新增住房面积应在30-35万平方米较为合理，近几年来开发量均在合理范围内没有出现过热、过量的现象，较为平稳增长。从市场价格体系分，商品房销售价格稳中有升，2009年上半年多层住宅均价在每平方米1900元，比去年同期每平方米1800元稍有涨幅，地段好有绿化的小区价格均在1900-2000元之间，电梯房价格在2200-2600元。本市市场潜力无限。综上所述：1、本项目建设符合国家建设相关政策及本市城市建设需要，将对谢桥新政府行政中心片区的建设启动起到带动的作用。2、从实施项目主体看，铜仁市东太房地产开发有限责任公司不但具有雄厚实力，现时具有成功而丰富的实践经验与较大市场网络。3、从项目本身看，本项目具有稳定、低风险的收益率，可按时回收全部项目投资。4、本项目建设条件具备、设计方案符合本地市场需求，拥有巨大的市场潜力。5、本项目的实施，将取得显著的社会和经济效益。基于以上各章节可行性研究分析，我们认为该项目建设条件具备，方案合理，具有良好的社会效益和经济效益，项目可行。第三章 思南东太鹭洲项目第一部分 项目概况一、项目名称及建设单位1.1项目名称：东太鹭洲住宅小区1.2项目建设单位简介铜仁市东太房地产开发有限责任公司，为贵州东太建设投资集团旗下专业从事房地产开发建设的核心公司。公司位于铜仁市东太大道1号，成立于1997年，法定代表人姜流，注册资金5000万元，为国家二级房地产开发企业。公司现有职工30人，其中具有建筑工程行业中级职称的5人，经济师职称的3人，大专以上学历22人，下设办公室、财务部、营销部和工程部四个部门。13年来，公司通过不断更新开发理念，提升产品，致力于专业市场