2007年9月武汉房地产市场形势报告

2007 年 9 月 市场形势报告第 1 页 共 40 页20072007年年年年99月市场形势报告月市场形势报告月市场形势报告月市场形势报告2007 年 10 月 8 日2007 年 9 月 市场形势报告第 2 页 共 40 页目目目目录录录录一、一、一、一、99月国家宏观形势分析月国家宏观形势分析月国家宏观形势分析月国家宏观形势分析二、二、二、二、99月武汉房地产形势分析月武汉房地产形势分析月武汉房地产形势分析月武汉房地产形势分析三、三、三、三、99月全市商品房销售监测及分析月全市商品房销售监测及分析月全市商品房销售监测及分析月全市商品房销售监测及分析四、四、四、四、99月全市新盘备案监测及分析月全市新盘备案监测及分析月全市新盘备案监测及分析月全市新盘备案监测及分析五、五、五、五、99月全市土地供应与成交监测及分析月全市土地供应与成交监测及分析月全市土地供应与成交监测及分析月全市土地供应与成交监测及分析2007 年 9 月 市场形势报告第 3 页 共 40 页一、一、一、一、99月国家宏观形势分析月国家宏观形势分析月国家宏观形势分析月国家宏观形势分析面对全国范围内持续高涨的房价与各地 “ 地王 ” 频出的一片 “ 红火 ” 现象，在即将来临的 “ 十一 ” 黄金周前昔，针对 房地市场的各项宏观调控政策纷纷出台。如即将全面实施的 房贷新政 、对闲置土地处置力度的加强等，不难看出 政府调控房 价的决心已非常明显 。 不排除 后期 还会有一系列措施 相继 出台，房价 未来走势如何着实未可预期。下面将分别从金融、土地 及交易等方面对本月出台的重要宏观政策予以简要介绍。近期出台的主要金融政策有： 近期出台的主要金融政策有： 近期出台的主要金融政策有：近期出台的主要金融政策有：11、关于加强商业性房地产信贷管理的通知 、关于加强商业性房地产信贷管理的通知 、关于加强商业性房地产信贷管理的通知、关于加强商业性房地产信贷管理的通知中国人民银行、中国银监会 27 日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。分别从住宅、商业用房与土地三个方面加以约束，提高投机与开发门槛。 并要求商业银行密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和 内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。 具体内容如下：2007 年 9 月 市场形势报告第 4 页 共 40 页第二套第二套第二套第二套(含含含含)以上住房贷款首付不低于以上住房贷款首付不低于以上住房贷款首付不低于以上住房贷款首付不低于40%40%通知规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%。商业银行应重点支持借款人 购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于 20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 以上的，贷款首付款比例不得低于 30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率不得低于中国人民银 行公布的同期同档次基准利率的 ，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风 险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的 50%。 严格房地产开发贷款严格房地产开发贷款严格房地产开发贷款严格房地产开发贷款对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银 行不得对其发放贷款；对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70%，贷款期限最长不得超过 2 年。2007 年 9 月 市场形势报告第 5 页 共 40 页商业用房购房贷款首付款比例不得低于商业用房购房贷款首付款比例不得低于商业用房购房贷款首付款比例不得低于商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%50%通知对商业用房购房贷款进行规范，要求利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于 50%，期限不得超过 10 年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的 ，对以 “ 商住两用房 ” 名义申请贷款的，首付款比例不得低于 45%。第三套住房或将不予贷款第三套住房或将不予贷款第三套住房或将不予贷款第三套住房或将不予贷款目前我国房地产市场上最大的问题是投机行为严重，这是房价居高不下的一个重要原因，新建商品房吸引了很多投机者，真正需要住 房的人却买不起房。 目前央行监管层的调控思路就是区分一般性住房需求和投资性住房需求，严厉打击投机行为，同时保障普通老百姓的住房需求，因此 这次政策的调整主要是针对多套房的购房者，要提高其购房成本。对于购买第三套以及更多套住房的纯粹投机行为，监管层房贷首付的比例可能会要求调到 50%以上甚至是不予贷款支持。目前，建行广东、重庆等地分行已经将第二套住房的按揭首付由以前的三成提高至四成。建设银行宁波分行昨日也承认，本月已经对 于按揭第二套住房的人开始实施首付四成。此政策覆盖购买第一套房时未在建行按揭的客户。2007 年 9 月 市场形势报告第 6 页 共 40 页22、再度上调存款准备金率、再度上调存款准备金率、再度上调存款准备金率、再度上调存款准备金率年内第年内第年内第年内第77次上调，次数之多创历史之最次上调，次数之多创历史之最次上调，次数之多创历史之最次上调，次数之多创历史之最中国人民银行 6 日宣布，为加强流动性管理，央行决定从 9 月 25 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 百分点。这已是央行年内第 7 次上调存款准备金率，次数之多创历史之最。上调率频率基本上为每月一次。动用存款准备金率，在以往一般被视为货币调控的 猛药 。不过，从去年开始，面对银行体系不断增长的流动性，央行如今频繁上调 存款准备金率进行调控已渐成常态。旨在稳定当前物价水平，上调标准逼近旨在稳定当前物价水平，上调标准逼近旨在稳定当前物价水平，上调标准逼近旨在稳定当前物价水平，上调标准逼近1010年来年来年来年来13%13%的历史高点的历史高点的历史高点的历史高点当前，流动性过剩矛盾已成中国经济中存在的突出问题。针对银行体系流动性总体宽松的情况，央行主要通过存款准备金率、发行央 行票据进行公开市场操作等手段进行对冲。央行上调存款准备金率，主要的目的还是冻结流动性。当前货币供应量依然高增，上调存款准备 金率是抽走银行资金，减少放贷最有效的方法。 统计数据显示， 8 月末广义货币供应量同比增长 始终维持在高位； 8 月人民币贷款增加 2314 亿元，创出历史同期新高；前 7 个月新增人民币贷款达 亿元，已是 2006 年全年增长额的 90%。2007 年 9 月 市场形势报告第 7 页 共 40 页此次上调存款准备金率，意味着央行将再次深度冻结银行约千亿元资金。 7 次上调存款准备金率，累计 百分点，合计冻结约万亿元资金。如今，普通类金融机构执行存款准备金率标准将提高到 已逼近 10 年来 13%的历史高点。此次调整存款准备金也是为当前 稳定物价所采取的一个措施。33、再次上调金融机构人民币存贷款基准利率 、再次上调金融机构人民币存贷款基准利率 、再次上调金融机构人民币存贷款基准利率、再次上调金融机构人民币存贷款基准利率年内第四次加息年内第四次加息年内第四次加息年内第四次加息为加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自 2007 年 9 月 15 日起，中国人民银行决定再次 上调金融机构人民币存贷款基准利率。 金融机构一年期存款基准利率上调 百分点，由现行的 高到 ；一年期贷款基准利率上调 百分点，由现行 高到 其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调 百分点。预计年底前还会再加息两次预计年底前还会再加息两次预计年底前还会再加息两次预计年底前还会再加息两次8 月份消费者价格指数 (比增幅将超过 6%，遂把全年 幅预期由 4%上调至 08 年 幅由 调至 4%。另外由 于需求旺盛且货币宽松由，预计 8 月份经济增长会重新加速。美国经济虽面临增长放缓的前景，但中国 速上升和资产价格膨胀将继续 给中国央行带来上调利率和人民币汇率的压力，预计今年底前央行还会加息两次。2007 年 9 月 市场形势报告第 8 页 共 40 页在当前流动性过剩的背景下，国内物价存在不小上涨压力。利率和存款准备金率已成为央行对冲过剩流动性的常备手段。近期出台的主要土地政策有近期出台的主要土地政策有近期出台的主要土地政策有近期出台的主要土地政策有11、关于加大闲置土地处置力度的通知或将终结 、关于加大闲置土地处置力度的通知或将终结 、关于加大闲置土地处置力度的通知或将终结、关于加大闲置土地处置力度的通知或将终结“地王地王地王地王”时代时代时代时代国土资源部本月下发了关于加大闲置土地处置力度的通知，要求加大闲置土地，特别是房地产开发领域土地闲置处置力度。值得 注意的是，国土资源部要求合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，以缩短开发周期。 业内人士分析，此举可能给各地类似业内人士分析，此举可能给各地类似业内人士分析，此举可能给各地类似业内人士分析，此举可能给各地类似“地王地王地王地王”的整的整的整的整体体体体出让划上句号。出让划上句号。出让划上句号。出让划上句号。通知要求，各地要严格按照土地管理法、城市房地产管理法、闲置土地处置办法和国务院办公厅转发建设部等部门关 于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 (国办发 2006 37 号 )有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则 上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在 2007 年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。同时，通知要求，实行建设用地使用权 “ 净地 ” 出让，出让前应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通 电 、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。并且，通知要求，未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土 地使用证书，也不得按土地价款缴纳比例分期发放土地使用证书。2007 年 9 月 市场形势报告第 9 页 共 40 页22、工业用地招拍挂正式列入新规 、工业用地招拍挂正式列入新规 、工业用地招拍挂正式列入新规、工业用地招拍挂正式列入新规从国土资源部获悉，招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 (修订草案 )已经过部务会议审核并原则通过，该规定经进一步修 改后，将以部门规章形式公布施行。在新版规定中，将工业用地补充到土地招拍挂范围。 去年出台的国务院关于加强土地调控有关问题的通知明确要求，工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让。在这次的修订草 案中，也明确将工业用地列入土地招拍挂范围内。去年，国土资源部首次明确了六类纳入 “ 招标拍卖挂牌 ” 的出让国有土地范围，今年 3 月新颁布的中华人民共和国物权法对土地 招标拍卖挂牌范围进行了明确规定： “ 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取 招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 ”同时，鉴于物权法明确建设用地使用权可以分层，分别在土地的地表、地上或者地下设立。修订草案也添加了此项内容。修订草 案中还将 “ 国有土地使用权 ” 这一表述一律改为： “ 国有建设用地使用权。 ”此外，为进一步明确土地调查的对象、内容和方法，国土资源部还起草了土地调查条例 (送审稿 )，其将在进一步修改完善后报国 务院。2007 年 9 月 市场形势报告第 10 页 共 40 页近期出台的交易政策有近期出台的交易政策有近期出台的交易政策有近期出台的交易政策有11、“户口换房户口换房户口换房户口换房”陆续叫停，影响范围将逐步扩大 陆续叫停，影响范围将逐步扩大 陆续叫停，影响范围将逐步扩大陆续叫停，影响范围将逐步扩大暂停暂停暂停暂停“户口换房户口换房户口换房户口换房”是调控房价的举措之一是调控房价的举措之一是调控房价的举措之一是调控房价的举措之一据宁波市公安局证实，宁波市从 9 月起停止了实施 7 年之久的 “ 购房入户 ” 政策，而北京、上海已陆续停止了这项政策。业内人士认为，此项政策被叫停并非偶然，而是调控房价的举措之一。 户口换房被叫停的原因之一就是外地人购房比重加大成房价上涨主因之一。业内人士判断，此项政策和二手房贷收紧风由南刮到北一 样 ，暂停 “ 购房入户 ” 政策或许是那些房价上涨明显城市下一步即将采取的动作。影响范围将逐步扩大影响范围将逐步扩大影响范围将逐步扩大影响范围将逐步扩大在前几年， “ 购房入户 ” 曾是许多城市拉动房产市场的做法。购房入户政策的兴起，始见于上世纪 90 年代后期的中国房地产市场，较早推出购房入户政策的是北京、上海等几大城市。 1996 年 1 月 1 日，深圳市开始在宝安、龙岗两区推出 “ 购房入户 ” 政策。同年 8 月 1 日 ，上海市政府在浦东新区推出购买内销商品房可办蓝印户口政策。 “ 长三角 ” 各大中城市例如杭州、南京等在上海推出 “ 购房入户 ” 政策后 也相继出台有关 “ 购房入户 ” 政策。2007 年 9 月 市场形势报告第 11 页 共 40 页也正是如此， 2001 年，上海楼市趋热的时候，上海有关部门率先取消了购房入户蓝印户口，改推 “ 上海居住证 ” 制度。同样，考虑到 目前全国房地产市场的现状，业内人士认为，宁波暂停 “ 购房入户 ” 这一做法可能更具 “ 调控房价 ” 的味道。因此，暂停 “ 购房入户 ” 这一 做法有可能像此前由南刮向北的 “ 二手房房贷收紧风 ” 一样，成为各大楼市热点城市下一步效仿的新政。22、发改委、建设部颁布新规，物业服务定价将监审成本、发改委、建设部颁布新规，物业服务定价将监审成本、发改委、建设部颁布新规，物业服务定价将监审成本、发改委、建设部颁布新规，物业服务定价将监审成本国家发改委近日会同建设部联合颁布的物业服务定价成本监审办法 (试行 )规定，政府价格主管部门在制定或者调整实行政府指导 价的物业服务收费标准时，对相关物业服务企业实施定价成本监审的原则，并明确了物业服务定价成本的构成、相关项目的审核方法和标准。办法将于 2007 年 10 月 1 日起正式实施。办法规定，物业服务定价成本监审应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真 实 、完整、有效的成本资料为基础，遵循合法性、相关性、对应性和合理性原则。 物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。 办法还明确了工会经费、职工教育经费、住房公积金以及社会保险费、固定资产折旧等成本项目的具体审核标准，规定了成本费用的分摊方法，并指出其他未明确的成本费用项目应当符合一定范围内社会公允的平均水平。2007 年 9 月 市场形势报告第 12 页 共 40 页33、住房保障体系法制化，建设部首提制订住宅法、住房保障体系法制化，建设部首提制订住宅法、住房保障体系法制化，建设部首提制订住宅法、住房保障体系法制化，建设部首提制订住宅法建设部住宅与房地产业司司长沈建忠明确指出，政府将研究制订住宅法。这也是建设部对我国出台这一法律的首次表态。据悉，住宅法将对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督管理，以及住房保障制度等予以法律规定，作为规范市场的基础法律。同时根据住房市场的现实情况和需要，对相关法律法规的条款加以完善、修改和细化。 此次新的低收入阶层住房保障政策将明确目标责任制，以便于对地方政府进行考核，同时也可令地方政府按照这样一个目标，根据地方的实际情况去制定措施来落实。 但是，政策落实只是一时之计，从长远来看，还需要有一个长效机制来真正保障目前的政策得以运行。目前政府制定的政策还需要有一套制度以及长效机制作为保障，因此要加强立法工作，其中包括研究制订住宅法、住房保障条例等，使得目前的政府政策真正实 现制度法制化、规范化。早在 2001 年，中国就曾经酝酿制订全国首部住宅法并上报全国人大，但这一法律却迟迟没有正式诞生。最近，随着对住宅保障法律体系的讨论日渐深入，随着物权法下月 1 日开始实施，住宅法再度受到关注。尽快建立新的住房制度，尤其是住房保障制度，需要一部完整的住宅法，这才是当前房地产业发展过程中需要重点解决的问题。 我国 “ 住房保障 ” 的发展历史还比较短，还没有建立一套完整的法律保障体系，目前各地执行的法律依据是国务院、建设部等部委和 各省区市政府部门颁布的行政法规、文件，这与我国目前积极稳妥解决中低收入家庭住宅问题的目标与要求已不相适应，因此必须制订一部 住宅法。2007 年 9 月 市场形势报告第 13 页 共 40 页楼市未来发展趋势预测楼市未来发展趋势预测楼市未来发展趋势预测楼市未来发展趋势预测未来十年未来十年未来十年未来十年房地产仍将是中国热门行业房地产仍将是中国热门行业房地产仍将是中国热门行业房地产仍将是中国热门行业从 1980 年到 2006 年的 26 年间，我国房地产业发展迅速。新增住房面积 ，如按 90 一套计算，共盖了 9430 万套。这么短的时间，就基本解决了 13 亿人口的住房问题，使全国的人均住房水平大大超越一些国家。10 多年来房地产行业保持年均 14%以上速度增长，房地产增加值占 比重，近年来一直超过 预计到 2010 年，房地产增加值将占到 8%。因此，仅管目前房价飞涨，但供需仍然相差悬殊。有专家预测，未来 10 年，房地产仍然是中国的热门行业。其理由如下：11、“人口红利人口红利人口红利人口红利”使得购房动力大增使得购房动力大增使得购房动力大增使得购房动力大增“ 人口红利 ” 是指在一个时期内，生育率迅速下降，少儿与老年抚养负担均相对较轻，总人口中劳动适龄人口比重上升，从而在老年 人口比例达到较高水平之前，形成一个劳动力资源相对比较丰富，对经济社会发展十分有利的黄金时期。 国际经验表明，所有的先行国家和地区，都曾经在一定的发展阶段上，或多或少地得益于 “ 人口红利 ” 。我国正处于收取 “ 人口红利 ”的黄金时期。国际人口专家盼望了近半个世纪的 “ 人口红利 ” 现象，已在我国完整呈现，人力资源存量将成为经济社会发展的最大财富基 础和持续动力。以海南为例， 2005 年的抽样调查显示，海南总人口 828 万人，其中 15 至 64 岁劳动力人口为 人，占总人口的 比 1990 年提高 百分点。这个劳动力人口比例在世界上是最高的。在过年的 20 多年里，劳动力的充足供给和高储蓄率，为海南经济增长带来了可观的 “ 人口红利 ” 。即使没有岛外购房者进驻，未来岛内的购房需求和消费能力也会越来越强劲。今年 8 月份，海口市商业用房集中成交价格，已涨至 4916 元 / ，是 1993 年房地产泡沫经济 平2007 年 9 月 市场形势报告第 14 页 共 40 页均房价的 2 倍。清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵认为，中国人的传统观念中，都希望有自己的房子，这一点比西方人重得多， “ 人口红利 ” 的到来使得购房动力大增。22、家庭规模、家庭规模、家庭规模、家庭规模“小型化小型化小型化小型化”拉动购房需求拉动购房需求拉动购房需求拉动购房需求我国家庭规模 “ 小型化 ” 成为常态，过去的四世同堂，如今越来越少。富裕起来的小家庭，都希望拥有一套称心的住宅，由此拉动了 购房需求。 我国商品房销售面积与竣工面积之比，去年为 年一季度 半年达到 于去年同期的 明国民具备一定的购买力。部分城市居民已拥有第二套住宅。33、未来十年房产供应依然偏紧、未来十年房产供应依然偏紧、未来十年房产供应依然偏紧、未来十年房产供应依然偏紧据了解，未来 10 年，我国商品房总需求约为 99 亿 。而从 1996 至 2005 年，我国商品房供应年平均增长为 要满足未来 10 年99 亿 的住户需求，商品房供应年复合增长率必须达到 要实现这个供应速度，并不乐观。主要原因是土地供应长期偏紧。我国保护 18 亿亩农田是底线，不容突破。统计数据显示，我国耕地面积已经减至 18 亿亩。保护农田 已经到了 “ 一分一厘算账，而不是一分一亩算 ” 。土地供应偏紧，使得未来建设有地量、建设用地占有耕地比，都将大幅下降。2007 年 9 月 市场形势报告第 15 页 共 40 页在两年之内，我国建设用地供应处在严重的短缺状态。购房需求巨大与土地供应有限，这对矛盾的长期存在，使得我国房地产市场空 间巨大。中国经济发展进入高速期，社会结构进入转型期，居民购买力和购买意向增强，新的施政纲领等等，都为房地产行业发展提供强劲 动力。2007 年 9 月 市场形势报告第 16 页 共 40 页二、二、二、二、99月武汉房地产形势分析月武汉房地产形势分析月武汉房地产形势分析月武汉房地产形势分析面对开发商的捂盘惜售，变相抬高销售价格等现象，与国家宏观调控政策相配合，武汉也相继出台的一系列的对策与措施，稳定楼市 价格水平，规划市场行为，保障全市房地产市场稳定健康的发展。 而作为华中重镇、 “ 中部崛起 ” 龙头的武汉，面临着 试点城市配套改革的历史性机遇，并将促进楼市的再度走高。本月武汉楼市 主要事件如下：11、出台关于进一步加强商品房销售管理工作的通知，、出台关于进一步加强商品房销售管理工作的通知，、出台关于进一步加强商品房销售管理工作的通知，、出台关于进一步加强商品房销售管理工作的通知，66大措施治理捂盘大措施治理捂盘大措施治理捂盘大措施治理捂盘部分房产商以分拆楼盘上市、逐步加价的方式捂盘销售，将房价越推越高，针对这一现象，武汉市开发办发出关于进一步加强商品 房销售管理工作的通知，以六大措施治理捂盘现象。预售项目必须获得许可证预售项目必须获得许可证预售项目必须获得许可证预售项目必须获得许可证通知规定，未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，不得以认购（包括认订、登记、选号、发卡 等 ）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。每次上市不少于每次上市不少于每次上市不少于每次上市不少于33万万万万房地产开发企业应当加快在建商品房项目的建设速度，及时上市销售。规划建筑面积 3 万 （含 3 万 ）以下的商品房项目，应当 一次性办理预售许可证；规划建筑面积超过 3 万 的，每次办理预售许可证的面积不得少于 3 万 。2007 年 9 月 市场形势报告第 17 页 共 40 页开盘时间价格应提前确定开盘时间价格应提前确定开盘时间价格应提前确定开盘时间价格应提前确定房地产开发企业在申请预售许可证时，应当做好商品房预售方案。预售方案除说明预售商品房的位置、面积、竣工交付时间等内容外，还应当明确开盘销售时间、销售价格等，确保销售活动公开、透明、公正。取得许可证后一次性开盘取得许可证后一次性开盘取得许可证后一次性开盘取得许可证后一次性开盘对已取得预售许可证的项目，应在 10 日内开始销售，且必须一次性全部开盘，不得分批上市、逐步加价。及时准确地公示销售进度及时准确地公示销售进度及时准确地公示销售进度及时准确地公示销售进度商品房项目开盘后，房地产开发企业应当严格按照预售方案执行，全部房源对外公开销售，并及时、全面、准确地公示商品房基本情 况 、销售进度等信息。在销售过程中，不得采取发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等行为恶意炒作、哄抬房价。捂盘者捂盘者捂盘者捂盘者66个月内不准卖房个月内不准卖房个月内不准卖房个月内不准卖房对已取得预售许可证的商品房项目，若不按规定时间开盘、捂盘惜售、囤积房源的，将依法撤销其预售许可，且 6 个月内不得再次申 请上市。22、市中心租售比达市中心租售比达市中心租售比达市中心租售比达11400400，投资者普遍租不抵贷，投资者普遍租不抵贷，投资者普遍租不抵贷，投资者普遍租不抵贷近年来，想通过房屋租金来弥补银行贷款的难度越来越大了。这两年武汉市房价持续走高， 2005 年 8 月还是 3000 元 / 的均价，现在 已经达到 4200/ ，无形中，置业者就要多掏四成资金买房。2007 年 9 月 市场形势报告第 18 页 共 40 页而租金方面涨幅并不明显。内人士表示，正是因为近年来房价的涨幅明显快于租金的上涨，使得近两年武汉房地产市场的 “ 租售比 ” 持续走高， 投资者普遍租不抵贷。投资者普遍租不抵贷。投资者普遍租不抵贷。投资者普遍租不抵贷。据了解，目前武汉市中心地区房屋销售价格普遍在 6000 元 / 左右，而中心地段房屋出租价格维持在 15 元 / 左右， “ 租售比 ” 约达 1400。 但仅以租售比衡量房屋投资回报的标准也不完全，因为投资者大多还是希望通过房屋增值获利，并非完全通过租金收益。那些真正的长线投资者，看的是长期收益，这就需要选择合适的品种和入市时机。附注：附注：附注：附注：“租售比租售比租售比租售比”是指每 使用面积的月租金与每 建筑面积房价之间的比值。用来衡量一个区域房产运行状况，一般界定为 1 200 至 1： 300 之间， 如果租售比低于 1 300，说明该区域房产投资价值变小，楼价高估；如果高于 1 200，说明该区域投资潜力较大，楼价泡沫不大。33、武汉有望试点城市配套改革、武汉有望试点城市配套改革、武汉有望试点城市配套改革、武汉有望试点城市配套改革国家发改委官员在汉透露，力争近期出台中部六省城市配套改革试点的具体内容，武汉有望试点城市配套改革。而每一次中央给予政策的扶持，都将会让一个区域变化跨越式发展态势。如深圳、上海、东北三省及近期新成立的成渝新区，而武汉 市将得到的政策扶持也不少，如中部六省城市配套改革试点政策等。 对于企业及企业家来说，特殊的政策，也将让一个本地企业发生革命性变化，而有眼光的企业家，也将会看出这块热土的发展潜力。2007 年 9 月 市场形势报告第 19 页 共 40 页三、三、三、三、99月全市商品房销售监测月全市商品房销售监测月全市商品房销售监测月全市商品房销售监测（99月月月月1199月月月月3300日）日）日）日）商品房销售监测：表一商品房销售监测：表一商品房销售监测：表一商品房销售监测：表一（ 2007 年 9 月 1 日 9 月 30 日）区域区域区域区域全市全市全市全市江岸区江岸区江岸区江岸区江汉区江汉区江汉区江汉区硚 口区口区口区口区东西湖区东西湖区东西湖区东西湖区武昌区武昌区武昌区武昌区数值数值数值数值占全市占全市占全市占全市数值数值数值数值占全市占全市占全市占全市数值数值数值数值占全市占全市占全市占全市数值数值数值数值占全市占全市占全市占全市数值数值数值数值占全市占全市占全市占全市份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额可售总套数 84089 13930 11058 5984 10160 8904 售总面积 售套均面积 118 106 06 13 23 5 133 15成交套数 11360 1437 869 1143 1634 2258 交面积 交套均面积 111 117 6 100 09 22 11 111 0成交金额 5952810359 618219915 1464404320 交均价 4713 5035 322 4787 74 4963 250 3682 832 11192007 年 9 月 市场形势报告第 20 页 共 40 页商品房销售监测：表二商品房销售监测：表二商品房销售监测：表二商品房销售监测：表二说明：1、红色数字，表示区域本月成交均价低于全市成交均价，如：江夏区 “ ，表示江夏区成交均价 3417 元 / 比全市成交均价 4713 元 / 低 1296 元 / ；2、蓝色数字，表示区域本月成交均价高于全市成交均价，如：汉阳区 “ 985” ，表示汉阳区成交均价 5698 元 / 比全市成交均价 4713 元 / 高 985 元 / ；3、区域中成交数值仅表示当期内成交数值，即考虑成交备案，不考虑备案撤销所带来的数值冲抵。区域区域区域区域洪山区洪山区洪山区洪山区青山区青山区青山区青山区东湖高新开发区东湖高新开发区东湖高新开发区东湖高新开发区江夏区江夏区江夏区江夏区汉阳区汉阳区汉阳区汉阳区经济技术经济技术经济技术经济技术数值数值数值数值占全市占全市占全市占全市数值数值数值数值占全市占全市占全市占全市数值数值数值数值占全市占全市占全市占全市数值数值数值数值占全市占全市占全市占全市数值数值数值数值占全市占全市占全市占全市数值数值数值数值占全市占全市占全市占全市份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额份额可售总套数 16989 1597 3325 3399 6756 1987 售总面积 售套均面积 128 10 101 19 1 138 20 106 36 18成交套数 1031 48 1062 454 536 888 交面积 59020 交套均面积 112 1 98 08 30 19 119 8 85 201671340 交均价 4459 790 674 417 698 985 3171 9 月 市场形势报告第 21 页 共 40 00%市 江岸区 江汉区 硚口区 东西湖区 武昌区 洪山区 青山区 东湖高新开发区 江夏区 汉阳区 00%市 江岸区 江汉区 硚口区 东西湖区 武昌区 洪山区 青山区 东湖高新开发区 江夏区 汉阳区 经济技术开发区2007 年 9 月 市场形势报告第 22 页 共 40 页全市各区可售套均面积对比图118 106 106 113 123 133 128 101 119 138 106 136020406080100120140160全 市 江 岸 区 江 汉 区 硚 口 区 东 西 湖 区 武 昌 区 洪 山 区 青 山 区东 湖 高 新 开 发 区 江 夏 区 汉 阳 区经 济 技 术 开 发 00%市 江岸区 江汉区 硚口区 东西湖区 武昌区 洪山区 青山区东湖高新开发区 江夏区 汉阳区经济技术开发区2007 年 9 月 市场形势报告第 23 页 共 40 00% 市 江 岸 区 江 汉 区 硚 口 区 东 西 湖 区 武 昌 区 洪 山 区 青 山 区东 湖 高 新 开 发 区 江 夏 区 汉 阳 区经 济 技 术 开 发 区全市各区成交套均面积对比图111 117 100 109 122 111 112 98 108 130 119 85020406080100120140全市 江岸区 江汉区 硚口区 东西湖区 武昌区 洪山区 青山区 东湖高新开发区 江夏区 汉阳区 经济技术开发区2007 年 9 月 市场形势报告第 24 页 共 40 00%市 江岸区 江汉区 硚口区 东西湖区 武昌区 洪山区 青山区东湖高新开发区 江夏区 汉阳区经济技术开发区全市各区成交价格对比图4713 5035 4787 4963 3682 5832 4459 3790 46743417 5698 317101000200030004000500060007000全 市 江 岸 区 江 汉 区 硚 口 区 东 西 湖 区 武 昌 区 洪 山 区 青 山 区 东 湖 高 新 开 发 区 江 夏 区 汉 阳 区 经 济 技 术 开 发 区2007 年 9 月 市场形势报告第 25 页 共 40 页99月全市商品房销售监测分析：月全市商品房销售监测分析：月全市商品房销售监测分析：月全市商品房销售监测分析：11、三大成交指标、三大成交指标、三大成交指标、三大成交指标较较较较88月大幅回落，降幅均在月大幅回落，降幅均在月大幅回落，降幅均在月大幅回落，降幅均在30%30%左右左右左右左右 成交总套数：成交总套数：成交总套数：成交总套数：9 月共成交商品房 11360 套，较 8 月 15907 套减少 4547 套，降幅为 28%；与去年同期相比，涨幅达 27%； 成交总面积成交总面积成交总面积成交总面积： 9 月共成交商品房 ，较 8 月 减少 ，降幅为 30%；与去年同期相比，涨幅达 28%； 成交总金额成交总金额成交总金额成交总金额： 9 月商品房成交金额为 元，较 8 月 元减少 元，降幅为 32%；与去年同期相比，涨幅达 61%从下表三大指标的同比与环比对比表中可以看出，与去年同期相比，成交套均面积涨幅不到从下表三大指标的同比与环比对比表中可以看出，与去年同期相比，成交套均面积涨幅不到从下表三大指标的同比与环比对比表中可以看出，与去年同期相比，成交套均面积涨幅不到从下表三大指标的同比与环比对比表中可以看出，与去年同期相比，成交套均面积涨幅不到1%1%，几乎没有变化，市场供应格局基本稳，几乎没有变化，市场供应格局基本稳，几乎没有变化，市场供应格局基本稳，几乎没有变化，市场供应格局基本稳定，而成交总套数涨幅达定，而成交总套数涨幅达定，而成交总套数涨幅达定，而成交总套数涨幅达27%27%，成交金额涨幅更高达，成交金额涨幅更高达，成交金额涨幅更高达，成交金额涨幅更高达61%61%，从中可以看出，本年度整体市场需求与价格均较去年大幅提升，楼市的高速发展，从中可以看出，本年度整体市场需求与价格均较去年大幅提升，楼市的高速发展，从中可以看出，本年度整体市场需求与价格均较去年大幅提升，楼市的高速发展，从中可以看出，本年度整体市场需求与价格均较去年大幅提升，楼市的高速发展可见一斑。可见一斑。可见一斑。可见一斑。22、本月成交均价继续回落，为、本月成交均价继续回落，为、本月成交均价继续回落，为、本月成交均价继续回落，为47134713元元元元/ ，与去年同期相比涨幅为，与去年同期相比涨幅为，与去年同期相比涨幅为，与去年同期相比涨幅为26%26%本月商品房成交均价为 4713 元 / ，较上月下降 164 元 / ，降幅为 3%，其中成交均价最高为武昌区 5832 元 / ，其次则为汉阳区与江岸区，分别为 5698 元 / 、 5035 元 / 。但与上月相比，本月三甲均价水平均有所下降，尤其在 8 月均价水平居于全市第二位的东湖高新区本月成交均价仅 4674 元 / ，较上 月下降了 880 元 /， 居于全市第六位，较上月下降了四个位次。2007 年 9 月 市场形势报告第 26 页 共 40 页究其原因，主要在于：究其原因，主要在于：究其原因，主要在于：究其原因，主要在于： 本月武昌、东湖高新区等区域市场推量较少，以存量供应为主，价格缺少上涨动力，而成交量也较上月减少，导致均价下降； 汉阳区由于市场供应较为紧缺，价格呈居高不下之势； 面江岸区则由于晋合世家、融科天城、武汉天地 御江苑等高端项目的相继面市，这些项目的价格预期均在 10000 元 / 左右，从而促 进区域楼市价格水平整体上升，由上月的排名第七跃居于全市第三位，整整上升了四个位次。附主要交易指标同比及环比对比表：附主要交易指标同比及环比对比表：附主要交易指标同比及环比对比表：附主要交易指标同比及环比对比表：交易指标交易指标交易指标交易指标20072007年年年年99月月月月20062006年年年年99月月月月同比同比同比同比20072007年年年年88月月月月环比环比环比环比可售总套数可售总套数可售总套数可售总套数84089 87265 84055 售套均面积可售套均面积可售套均面积可售套均面积118 118 118 交套数成交套数成交套数成交套数11360 8971 15907 交套均面积成交套均面积成交套均面积成交套均面积111 110 114 交金额成交金额成交金额成交金额5952810359 3702896226 9 交均价成交均价成交均价成交均价4713 3746 4877 007 年 9 月 市场形势报告第 27 页 共 40 页33、各区域供求关系分析、各区域供求关系分析、各区域供求关系分析、各区域供求关系分析9月11大行政区供需面积与套数对比图月 大行政区供需面积与套数对比图月 9 汉 硚 口 东西湖 武昌 洪山 青山 东湖高新 江夏 汉阳 沌口供需套数比 供需面积比2007 年 9 月 市场形势报告第 28 页 共 40 页从上图的对比中可以看出， 11 大行政区中，供需比最大的为青山区达到了 32，其原因与上月相似，受市场供应量及备案量影响所至。另外，洪山区、江汉区与汉阳区供需比也超过了 10 以上。而其余几个区域均在 10 以下，尤其是武昌区、东湖高新区与沌口开发区，供需比均在 5 以下，市场供需结构相对平衡。44、从各区域成交指标看，武昌区稳座全市第一把交椅，而东西湖区则异军突起，跃居全市前三甲、从各区域成交指标看，武昌区稳座全市第一把交椅，而东西湖区则异军突起，跃居全市前三甲、从各区域成交指标看，武昌区稳座全市第一把交椅，而东西湖区则异军突起，跃居全市前三甲、从各区域成交指标看，武昌