冷链物流中心可行性研究报告.doc

江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 1 目 录 第一章第一章 总总 论论.1 1.1 项目概况1 1.2 可行性研究工作的依据和范围.4 1.3 可行性研究结论.7 第二章第二章 项目背景和发展概况项目背景和发展概况.10 2.1 项目提出的过程和理由.10 2.2 商贸物流的发展趋势分析.18 2.3 市场预测.20 2.4 项目具备优势条件36 第三章第三章 主要功能及建设规模主要功能及建设规模.40 3.1 冷链物流服务中心的发展规划背景.40 3.2 主要功能44 3.3 建设现代化物流货运配送体系48 3.4 建设规模.53 第四章第四章 场址选择和建设条件场址选择和建设条件.56 4.1 场址选择56 4.2 场址条件.58 第五章第五章 工程建设方案工程建设方案.65 5.1 工程建设原则及目标.65 5.2 建设规模合理性分析.65 5.3 工程方案67 5.4 技术与设备选择69 5.5 总体规划方案74 5.6 工程设计方案77 5.7 辅助工程设计方案辅助工程设计方案90 第六章第六章 节节 能能.101 6.1 用能标准和节能规范101 6.2 节能形势分析.104 6.3 项目地能源供应状况.105 6.4 项目能源消费量及消耗量.106 6.5 项目总能耗分析.109 6.6 节能措施和节能效果分析114 第七章第七章 环境保护环境保护.116 7.1 执行标准及环境现状116 7.2 项目施工期主要污染源及治理措施.119 7.3 项目营运期主要污染源及治理措施.122 7.4 环境影响评价结论123 第八章第八章 劳动安全与消防劳动安全与消防.124 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 2 8.1 劳动保护及安全卫生.124 8.2 消 防.131 第九章第九章 企业组织和劳动定员企业组织和劳动定员.133 9.1 企业组织形式133 9.2 人力资源配置.134 第十章第十章 工程组织实施及计划进度工程组织实施及计划进度.135 10.1 工程施工组织.135 10.2 施工现场布置138 10.3 项目施工管理组织机构140 10.4 工程质量保证体系.145 10.5 工程招标.152 10.6 项目实施计划进度表.154 第十一章第十一章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措.155 11.1 投资估算依据155 10.2 总投资估算156 第三节 资金筹措158 第十二章第十二章 财务分析与评价财务分析与评价.159 12.1 财务分析与评价基础资料.159 12.2 经营收入和税金及附加估算.160 12.3 产品成本估算162 12.4 项目盈利能力分析.163 12.5 偿还能力分析164 12.6 盈亏平衡分析.165 12.7 财务评价结论.165 第十三章第十三章 风险分析风险分析.166 13.1 物流风险分析.166 13.2 损失控制.167 13.3 风险自留.167 13.4 风险避免168 13.5 风险分摊或转移168 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 1 第一章 总 论 1.1 项目项目概况概况 1.1.1 项目名称及承办单位项目名称及承办单位 项目名称：徐圩新区冷链物流服务中心 承办单位：江苏方洋物流有限公司 建设地点：项目位于连云港市徐圩新区，港前大道冷链物流服务 中心 建设性质：新建 企业性质：有限责任公司 1.1.2 承办单位情况承办单位情况 江苏方洋集团有限公司是2009年4月24日经连云港市人民政府批准 成立，由连云港市人民政府出资设立的国有独资公司，公司注册资本 10亿元人民币。公司依托于国家东中西区域合作示范区连云港徐 圩新区，是徐圩新区开发的投资运营主体，作为徐圩新区467平方公里 土地的开发建设主体及区内重大项目的“孵化器”和“推进器”，承担着 徐圩新区开发建设的重任。公司的目标是打造成为以港口岸线开发、 土地一级开发、房地产开发和资产经营为主要投资方向的大型综合性 集团公司。经过三年多的快速发展，公司现有苏海投资、方洋物流、 方洋水务、方洋码头、方洋人力、新湾广告、云帆物业、北京方洋管 理咨询、上海方洋投资管理等9个全资或控股子公司，资产总额80余亿 元。 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 2 为策应总公司加快第二、三产业发展号召，加强对现有岸线、土 地资源的统一规划管理、科学开发利用，形成物流仓储管理规模化、 产业化格局，实现资源优势的效益最大化，利用好徐圩新区产业发展 的优势平台，决定投资建设徐圩新区冷链物流服务中心。 1.1.3 项目基本情况项目基本情况 一、项目用地 项目用地位于连云港市徐圩新区冷链物流服务中心区，总用地面 积 233.44 亩（155634 平方米） 。 二、主要建设内容 项目依托港口产业优势，建设冷链物流中心项目，规划建设六种 温度分区、六个仓储区域，温度可调节库。温度横跨-3018，并 配备可控温的国际标准冷藏车，可实现商品的快速流通和一日二次的 配送需求。采购完善、高效的模数效应建造结构，保证温控产品质量、 提高操作效率、降低整体物流成本，为客户提供经济、精简、综合的 一体化冷链物流服务。项目总投资 5 亿元人民币 连云港港前大道冷链物流服务区的冷链物流服务中心项目位于连 云港市徐圩新区现代港口综合物流园，作为以崭新面孔出现的第三方 物流中心，专注于打造第三方冷链物流服务中心，在连云港地区集中 一大批优秀的第三方物流企业，成为连云港物流企业孵化基地。冷链 物流服务中心规划面积 233.44 亩。 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 3 表表 1-1：冷链物流服务区区块设置：冷链物流服务区区块设置 规划面积 区块名称 万平方米亩 冷藏保鲜库 13.33200.00 冷冻储藏库 6.0090.00 加工车间 4.0060.00 三产配套设施4.0060.00 公共用地、道路、绿化等6.0090.00 总计总计33.33500.00 三、建设期限 项目建设期暂定为 2 年，计划 2016 年 3 月底完成整个项目建设，2016 年 4 月份正常投入运行。 四、项目建设方案 设备方案：设备方案：本项目所需设备及技术方面主要在国内引进 五、项目总投资及资金来源 项目新增总投资 90000.00 万元，其中固定资产投资 63444.95 万元，流 动资金 17915.05 万元。本项目建设所需资金中，银行贷款 45000 万元，余 额由投资主体江苏方洋物流有限公司出资。 六、项目社会效益 项目建设期 2 年，主要用于储存各类蔬菜水果、海产品及肉类。将 连云港特色的产品经过冷冻，过冷加工输送到全国各地以及出口。 项目的实施可以延长农业、海产品产业链，提高农业、海产品附 加值，壮大龙头企业，加强农产品基地建设，推动农业、海产品产业 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 4 化经营。对农业、海产品结构调整、农业、海产品增效具有促进作用。 拓宽人员分流渠道，解决下岗职工再就业。项目建设完成后，带动相 关产业的发展，提供一定的就业岗位。 本项目带动力强，辐射面积广，项目建设完成后，可直接带动农 户 1840 余户，户均增收 2186.0 元。同时可拉动包装、运输，维修等 相关产业发展，间接安置农村富余劳动力 1200 余人，年纯增社会经济 效益 232 余万元。项目具有较高的社会经济效益。 项目年实现产值 22640.21 万元，实现税金 3872.21 万元，直接解决就 业人数 260 余人。间接带动运输产业、生活休闲、商务等其他关联产业的 发展，对促进徐圩新区经济腾飞、带动相关产业发展及解决就业方面具有 积极意义。 1.2 可行性研究工作的依据和范围可行性研究工作的依据和范围 1.2.1 研究工作依据研究工作依据 1、 产业结构调整目录（2011 本） ； 2、 江苏省工业结构调整指导目录 （苏政办发2006140 号文） ； 3、 江苏省企业投资项目备案暂行办法 （苏政发200538号） ； 4、 国务院关于投资体制改革的决定 （国发200420号） ； 5、国家发展和改革委员会、建设部颁发的建设项目经济评审方法与 参数 （第三版）及建设部有关设计规范、标准。 6、 投资项目可行性研究指南 ； 7、 建设项目经济评价方法与参数(第三版)； 8、 中华人民共和国土地管理法 ； 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 5 9、 中华人民共和国土地管理法实施细则 ； 10、 江苏省建设用地指标体系 （2006 年版） ； 11、 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ； 12、国家发展改革委等九部门印发关于促进我国现代物流业发展的 意见的通知； 13、 信息产业科技发展“十一五”规划和二 O 二 O 年中长期规划纲要 ； 14、 全国物流标准 （2005-2010）及物流术语 （GB/T18354-2006） ； 15、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。 16、项目咨询合同书及企业提供的其它相关资料。 1.2.2 编制原则编制原则 本物流中心建设以市场为向导，以提高企业经济效益为基础，发扬求 实和创新精神，主体工程与环境保护、安全和工业卫生同时考虑，减少污 染，消除项目建设对环境和职工健康的健康的危害，采用先进、适用、成 熟的现代设备，将项目建设成为具有多功能、高层次、集散功能强、辐射 范围广的现代化冷链物流服务中心。 一、客观公正、实事求是的原则 本次研究工作，坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工 作态度，力求做到数据准确、内容完整、重点突出、文件齐全、结论科学。 在调查研究基础上，严格按照客观实际进行评价与分析，保证评价结论的 客观性、公正性和科学性，为各级审批部门和项目承办单位科学决策提供 依据。 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 6 二、坚持为社会经济发展服务的原则 以方洋集团的发展战略为指导，充分考虑徐圩新区域经济发展需要， 通过优化物流体系，既促进了方洋集团的物流发展，也为区域企业提高竞 争力、优化产业结构、改善国民经济创新效率、促进各产业健康发展服务。 三、坚持高起点建设，适度超前发展的原则 在物流中心的布局、建设、功能定位方面，在物流信息系统的实际、 建设方面、在设施设备、引进先进物流技术和管理手段等方面坚持高起点、 标准化、专业化、规范化，按照现代化物流系统的建设标准，尽量做到与 国际接轨。 四、坚持发挥自身优势与整合资源相结合的原则 物流中心的发展要充分利用方洋集团及徐圩新区的产业优势、区位优 势和交通优势。同时坚持与资源整合相结合的原则，一方面要合理整合连 云港港口零散的经营企业和商户资源，提高现有物流资源的利用率；另一 方面要根据实际情况，投入资金尽快见其布局合理、功能完善的现代冷链 物流服务网络体系。 五、坚持统筹规划，协调发展的原则 冷链物流中心建设是一项系统工程，要及时与各部门、各方面搞好协 调配合。同时根据国内外冷链物流中心发展趋势，市场供求变化情况，制 定规划的目标及任务，切实把握冷链物流发展方向。同时，还要注重物流 与生态环境的协调发展，树立绿色物流新概念。 六、坚持物流综合效益相统一的原则 冷链物流中心建设是一项前期投入大、回报周期长，但能产生综合效 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 7 益的系统工程，因此，在建设发展过程中，应坚持经济效益、社会效益和 生态效益相统一的原则，合理确定建设目标及任务，并从实际出发，制定 相关的保障措施和实施步骤，确保综合效益的实现。 1.2.3 研究工作内容及范围研究工作内容及范围 本可研报告对该项目在市场分析、建设规模、经济效益等方面的可行 与否进行研究，并作出结论，主要从以下几点对项目进行技术、经济分析 论证： 一、市场分析预测 根据方洋物流发展需要，通过对冷链物流服务需要的分析预测，结合 本冷链物流服务中心的未来招商、冷链企业的入驻、水果蔬菜海产品的转 移、加工、配送、运输、信息流、人员流的资源整合发展的调研、预测、 决策。 二、建设条件、规模及方案论证 通过区域、地理位置、周边配套、市政设施、给排水、电力、动力、 道路交通、商业、工业、生活设施等进行测算和论证确定方案。 三、工艺及技术设备方案 根据冷链物流的运营、管理、设计，采用现代管理技术手段、设备、 操作流程加强对货物的保护，减少对环境的影响，从而达到减少环节，降 低成本，增加效率的目的。 四、环境保护及劳动安全 倡导绿色冷链物流、采用环保设计、使用环保设备、达到环保标准、 安环保要求设计工艺流程、生产过程、排放标准符合环保要求。 劳动安全严格按照安全生产操作规范进行设计，提供安全生产的劳动 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 8 保护，培育管理人员、生产人员的劳动安全意识，建立完善的劳动安全体 系。 五、投资估算及资金来源 根据调研和论证进行规划，科学合理的规划投资规模，对投资进行充 分论证。对不可预测因素进行评估，多渠道的获得资金的来源，调动可调 配的资金以保证项目的顺利进行。 六、经济效益初步评价 参照国内外同等规模项目进行可比性分析，对周边冷链物流的各项经 济指标进行科学的计算、合理的预测，在此基础上进行统计分析、会计核 算、作出财务分析得出财务结论，作出科学评价。 1.3 可行性研究结论可行性研究结论 现代冷链物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产型的服 务行业，加快发展现代冷链物流业，对提速徐圩新区经济发展，推动地区 物流发展具有重大的现实意义。项目通过运用全新现代化服务业信息管理 理念，项目建设要对冷链物流进行多要素的计划、实施和控制，将运输、 仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用 户提供高效率、多功能、一体化综合服务，有利于产销信息和市场信息的 沟通，促使入住物流中心的企业及个人提高产品质量，调整产品结构，增 加名优和适销产品的供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交 易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。项目的建设，是适应 现代冷链物流业发展趋势，推进农业产业现代化建设进程的一项重要举措， 是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区市场的发展，优化资 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 9 源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升综合实力和竞争 力均具有重要意义。 徐圩新区冷链物流服务中心依托现代物流信息平台，有效地整合及管 理连云港经济开发区和徐圩新区的生产厂家及经销公司、商户等，通过使 用新的通讯技术、网络技术、计算机技术，实现信息的开发、搜集、处理、 存储、传输和使用网络化，必须加紧建设和投资开发冷链基础设施建设， 不断普及卓有成效的全国性冷藏供应链配送网络系统，同时通过信息化建 设，促进冷链物流的软件优化，提升利润水平，减少相应损耗，避免浪费， 进而间接推动配送产品产值的提升，促进冷链物流产业升级。 该冷链物流服务中心具有运输功能、集散功能、仓储功能、融合功能、 综合服务功能、创新功能和公共管理功能，将为商品的供应商和使用方提 供经济实用的全国范围信息服务，并将它们转化为巨大的生产力和经济效 益。因此，在市场经济条件下，该冷链物流服务中心具有更为重要的作用， 在区域经济发展中具有支撑作用、示范作用、带动作用和传承作用等，这 些作用相互促进，共同发挥着现代物流在区域经济社会发展中的核心作用。 对照产业结构调整指导目录（2011 年本） （中华人民共和国发展和 改革委员会第九号令） ，本项目符合“二十九、现代物流业”中的“6、第三方 物流服务设施建设”、 “10、物流公共信息平台建设”、 “11、海港空港、产业聚 集区、商贸集散地的物流中心建设”范围，属于国家产业政策鼓励类项目。 项目建成后，将有力推动徐圩新区经济区域仓储物流服务和经济发展，有 利于推动徐圩新区社会经济的建设。项目财务效益较好，在经济上是可行 的，所选地址基本合理，符合项目建设要求。本项目具有较好的社会效益， 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 10 每年可增加营业收入 22640.21 万元，解决就业 260 人，有力的促进地方物 流经济的快速发展，降低区域经济的经营成本，是一个超常规、跨越式发 展项目。 第四节第四节 主要技术经济指标主要技术经济指标 项目主要经济技术指标见表 1-1。 表 1-1 项目主要经济技术指标表 序 号 指 标 名 称单 位指 标 值备 注 1项目总投资万元90000.00 1.1新增固定资产投资总额万元63444.95 1.2流动资金万元17915.05 2资金筹措(新增部分)万元90000.00 2.1资本金万元45000 资本金占总投资比例%50 3.2银行借款万元45000 其中：流动资金借款万元0.00 4营业收入万元22640.2110 年平均 5营业税金及附加万元743.13 6年平均总成本费用万元9392.74 7利润总额万元12500.34 8所得税万元3125.08 9税后利润万元9375.25 10投资利润率%13.89 11投资利税率%14.72 12资本金净利润率%20.83 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 11 第二章第二章 项目背景和发展概况项目背景和发展概况 2.1 项目提出的过程项目提出的过程和理由和理由 2.1.1 项目提出的过程项目提出的过程 虽然我国商贸物流呈快速发展的态势，幅度明显高于 GDP 增幅，但我 国现代物流仍处于初级阶段，现代物流建设相对滞后，从而产生供应与需 求之间的矛盾，商品生产与流通环节之间的矛盾，要解决这些矛盾，就需 要利用现代物流信息技术对物流环节进行功能整合，在信息服务平台的基 础上实施信息共享、及时配送、延迟物流、加工仓储配送一体化等，这都 是物流整合的有效形式。 现代物流服务，在国际上及国内发达省份都得到了很好的发展和广泛 的应用。如：国际上知名的 24-Plus 物流信息平台、沃尔玛的内部物流信息 处理平台、DHL 的物流信息处理和货物分拣系统等，及国内的中国物流联 合网、中国物流商务网、浙江物流网、青岛物流网等，这些物流信息平台 不仅为社会各物流环节的联结、整合物质加工、储存、流通和规范起到了 推动作用，还促使物流企业提高了工作效率和服务水平，产生了较好的社 会和经济效益，在纸品物流建设上，已经成型并初具规模的单一配货运输 企业，这些企业具备了一定的信息交换、商品流通功能，但从总体市场履 盖面、从功能实现上、从现代科技运用上，还略有不足之处。 国务院，在江苏沿海地区发展规划中明确提出要“支持有条件的省 级经济开发区和高新技术开发区升格为国家级开发区”，江苏省决定将连云 港高新区升格为国家级高新区，连云港市也做出重大决策，全力推进徐圩 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 12 片区开发，将徐圩片区打造成为“东中西区域合作示范区、循环经济示范区 和江苏沿海新型工业基地”三大战略目标 徐圩新区冷链物流服务中心项目充分利用园区交通区位优势，紧紧抓 住连云港市政府将徐圩片区打造成为“东中西区域合作示范区、循环经济示 范区和江苏沿海新型工业基地”的战略目标，建立徐圩片区港口物流产业在 园区发挥产业服务功能，打造徐圩新区物流产业高地的大好机遇，挖掘港 口物流产业园区及其连云港周边地区巨大的公路货运需求，坚持“依托园 区、面向连云港、服务产业”的基本方针，通过整合现有物流资源、建设 完善以基地为中心的全国干线运输网络，面向连云港广大工商企业及产业 园区内专业市场提供零担快运、干线运输、区域配送、定制仓储、管理服 务、信息交易、铁公联运、电子商务和其他多种配套功能服务，致力于将 基地打造成为立足连云港、服务淮海经济区、联接全国地区的现代化综合 冷链物流服务中心和连云港市最大的公共物流平台。到 2016 年，努力实现 入驻企业超过 300 家，年储藏量 50 万吨水果蔬菜海鲜肉制品等。 2.1.2 项目提出的理由项目提出的理由 一、符合国家经济社会发展的总体规划和行业发展规划 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中在 大力发展现代物流业方面指出：“加快建立社会化、专业化、信息化的现代 物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加 强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。推动农产 品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。优化物流业发展的区 域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。推广现代物流管理， 提高物流智能化和标准化水平”；在优化发展商贸服务业方面还指出：“优 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 13 化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局，支持便利 店、中小超市、社区菜店等社区商业发展。鼓励和支持连锁经营、物流配 送、电子商务等现代流通方式向农村延伸，完善农村服务网点，支持大型 超市与农村合作组织对接，改造升级农产品批发市场和农贸市场。引导住 宿和餐饮业健康规范发展。支持发展具有国际竞争力的大型商贸流通企业” 。 国家发展改革委等九部门印发关于促进我国现代物流业发展的意见 的通知指出：“提高物流信息化水平。鼓励建设公共的网络信息平台，支持 工商企业和物流企业采用互联网等先进技术，实现资源共享、数据共用、 信息互通。推广应用智能化运输系统，加快构筑全国和区域性物流信息平 台，优化供应链管理”。 信息产业科技发展“十二五”规划和二 0 二 0 年中长期规划纲要指 出：“面向国家信息化建设的需求，设立汽车计算平台、农业信息化平台和 智能交通系统等对国民经济与社会发展具有综合性、先导性和牵动性作用 的重大项目，为促进汽车产业和现代化农业的健康可持续发展，提高交通 系统的能力、效率和安全性提供技术动力。充分考虑信息产业科技发展的 共性要求，设立信息技术服务平台、科研成果转化平台及服务体系等重大 项目，建立开放式的信息产业公共技术服务平台、科技信息资源共享咨询 服务平台和电子信息产品数据交换平台，为信息产业的技术创新与产业化 提供高水平的公共服务。建设集成的科技信息资源共享咨询服务平台和电 子信息产品数据交换平台。包括统一规划和集成的若干个大型数据中心、 文献资源中心、科技信息数据库，为政府提供决策依据，为产业和社会提 供基础数据、产品数据、科技文献、技术标准、人才资源、知识产权、专 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 14 利、产业技术动态等各种信息查询服务。 ” 该项目的建设，不仅有利于物流业发展，也有利于促进信息产业化发 展。因此，项目的建设符合国家经济社会发展的总体规划和行业规划，有 利于提升连云港市物流的核心竞争力，有利于国民经济发展。 二、是保障“菜篮子工程”和促进社会主义新农村建设的需要 “菜篮子”工程事关广大人民群众的切身利益，事关经济社会又好又快 发展。随着我国经济的进一步发展，人口的不断增长及城市化进程的加快， 市场对优质水果、蔬菜等农副产品的需求不断扩大，对其质量和数量有了 更高的要求，但由于农产品生产具有明显的周期性，传统产业生产方式不 能胜任全年均衡供应的要求。通过本项目的实施，可以实现果蔬等鲜活农 产品数量大幅增长，品种日益丰富，质量不断提高，不仅可有效地满足城 乡居民不断增长的消费需求，而且有力地促进了农业结构调整和农民增收。 中央制订的“十二五规划”中明确指出:“建设社会主义新农村要推进 农业产业化经营，促进农产品加工转化增值，发展高产、优质、高效、生 态、安全农业。 ”本项目建设正是落实科学发展观，实施农产品转化增值的 重要举措，本项目建设符合国家宏观经济政策。可有力带动区域果蔬产业 及其相关产业发展，改善农村社会经济及生态环境，是社会主义新农村建 设发展的重要途径。 三、餐饮业对冻冷藏保鲜食物的需求提高 随着经济的发展，人民生活水平的提高，餐饮旅游业迅猛发展。餐饮 与食物冷冻冷藏、保鲜密切相关，它必然为冷冻冷藏设备制造和冷藏运输 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 15 设备制造业提供了发展的空间。经济社会发展至今，人们正常生活所需物 质大部分是需要冷冻冷藏设备提供保证，冷冻冷藏食品占据人们日常消费 的重要部分。同时，由于我国地域辽阔，饮食消费各异，冷冻冷藏食品行 业拥有不同的资源优势。 我国是农业生产和农产品消费大国，目前蔬菜产量约占全球总产量的 60，水果和肉类产量占 30，禽蛋和水产品产量占 40。近年来我国生 鲜农产品产量快速增加，每年约有 4 亿吨生鲜农产品进入流通领域，冷链 物流比例逐步提高，目前我国果蔬、肉类、水产品冷链流通率分别达到 5、15、23，冷藏运输率分别达到 15、30、40，冷链物流的规 模快速增长。 我国现代农产品储藏、保鲜技术起步于上世纪初，自上世纪六、七十 年代开始在生鲜农产品产后加工、储藏及运输等环节逐步得到应用。进入 新世纪以来，我国农产品储藏保鲜技术迅速的发展，农产品冷链物流发展 环境和条件不断改善，农产品冷链物流得到较快发展。 冷链物流技术正在逐步推广。生鲜农产品出口企业率先引进国际先进 的管理技术，实现全程低温控制。我国大型肉类屠宰企业开始应用国际先 进的冷链物流技术，从屠宰、分割加工、冷却成熟等环节低温处理起步， 逐渐向储藏、运输、批发和零售环节延伸，向着全程低温控制的方向快速 发展，适应我国国情的低能耗、低成本的冷链处理技术广泛推广，推动水 产品和反季节果蔬为代表的高价值量农产品冷链迅速兴起。 四、是发挥龙头带动作用和促进区域经济健康快速发展的需要 冷库是发展冷藏业的基础设施，是在低温条件下贮藏货物的建筑群。 食品保鲜主要以食品冷藏链为主，将易腐畜禽、果蔬等通过预冷、加工、 贮存和冷藏运输，有效地保持食品的外观、色泽、营养成分及风味物质， 达到食品保质保鲜，延长食品保存期的目的，起到调剂淡、旺季市场的需 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 16 求并减少生产与销售过程中经济损耗的作用。 连云港市海产品丰富，梭子蟹、大对虾名扬中外，紫菜产量及加工水 平全国第一，海州湾带鱼肉鲜味美，其它鱼类、贝类也各有特色，但由于 缺少足够的低温冷库进行调节周转，大多数果蔬难以实现反季节销售， 产品附加值低；由于无法预冷，导致大量果蔬腐烂变质，商品性大大 降低，浪费严重。标准化技术推广范围小，生产的果蔬大部分质量达 不到出口的标准，严重降低了农民的收入。 因此，甘肃晋商绿色果蔬冷链物流生态园有利于区域果品和蔬菜、 肉类产业发展，有利于现代物流系统的不断完善，有利于食品冷藏链 的产业化发展。对区域主导产业壮大，推动区域经济健康高效发展， 具有重要意义 可以看出，拟建项目的建设对企业来说，不仅解决了企业发展难题， 而且使企业提升了竞争力，提供了长足发展的空间；对政府来说，方便了 政府进行宏观管理和服务，创造了良好的投资环境；更重要的是江苏物流 中心的建成将带来众多的就业岗位，对社会稳定和提高人民生活水平，有 着不可低估的作用。 综上所述，本项目不仅符合国家的总体规划与行业规划，也符合地方 的发展规划，还能吸纳当地剩余劳动力，并促进企业自身的发展，有利于 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 17 当地经济的繁荣，因此，本项目经济效益和社会效益都十分可观，具有非 常大的投资意义，是必要且可行的。 2.2 商贸物流的发展趋势分析 从世界范围看，人类社会已经开始进入知识经济时代，信息技术革命 将重塑全球政治、经济、社会的新格局。以美国为首的西方发达国家，在 经历了工业化时代后，将产业发展重心转移到了以信息技术为核心的高新 技术产业领域，知识经济在其 GDP 中的比重已经超过了 50%，并凭借其雄 厚的经济实力和技术储备，继续扩大着与发展中国家之间的差距。菲律宾、 印度、马来西亚等发展中国家和地区主动迎接现代物流发展带来的新机遇， 将现代物流视为实现跨越式发展的有效途径，纷纷采取特色产业突破策略， 力求赶上时代潮流。面对经济全球化和全球信息化的浪潮，我国以传统工 业为产业支柱、以稀缺自然资源为主要依托的经济结构，更加需要实现工 业化与现代物流的紧密结合，才能超越传统模式，推动经济社会的加速发 展。但由于中国还是个发展中国家，现代物流整体水平和西方发达国家仍 相差较大，现代物流行业建设依然面临着严峻的挑战。 从国内形势看，党中央、国务院高度重视现代物流建设工作，已经明 确将信息化作为覆盖现代化建设全局的战略举措，在国民经济和社会各领 域大力推进。目前，中国现代物流已经走过了基础发展时期，开始进入了 全方位、多层次推进的新阶段。北京、上海、广东、江苏等省市开拓先行， 把现代物流作为提高区域综合竞争力的有效手段，较早提出并实施了现代 物流发展战略，极大推动了本地区的跨越式发展。其他省市也纷纷出台政 策措施，结合区域特色，积极实施现代物流带动战略，东北老工业区正在 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 18 加紧建设利用现代物流手段打造现代制造业基地，中西部地区正在成为国 内现代物流梯度转移的主要承接地，全国现代物流发展格局正在加紧调整 建设，各地现代物流建设不进则退，区域之间物流竞争越来越激烈。 “十二 五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，所面临的建设社会主义新农 村、推进产业结构优化升级、转变经济增长方式、促进区域协调发展、建 设资源节约型和环境友好型社会、深化体制改革、推进社会主义和谐社会 建设等诸多繁重任务，使各地现代物流在高起点上有着更加广阔的发展机 遇。 从江苏省发展形势看，物流业建设虽然取得了初步成果，但仍然存在 着诸多问题。江苏省是传统产业大省，产业结构以重型化为主，以信息产 业为代表的高新技术产业发展不足，经济结构亟需进一步优化。江苏省也 是人均资源贫困省，能源消耗高、环境污染重、科技自主创新能力不强的 粗放型经济增长方式无法满足可持续发展的要求，急切需要现代物流来深 入改造和提升。同时，建设社会主义新农村、转变政府职能、统筹城乡发 展、构建和谐社会等各项艰巨任务，也都需要发挥现代物流的支撑和带动 作用。因此，未来 5 年是江苏省物流业发展大有可为的 5 年，必须充分发 挥好江苏省的区位优势，紧密结合全省经济社会发展的总体战略，优先发 展信息产业，全面加大信息技术应用力度，大力推进国民经济和社会信息 化。 信息平台为企业提供标准型、拓展型、应用型、商务型和企业网站链 接型五种会员服务套餐，针对商品生产企业特点，提供设计包装企业主页， 树立企业形象、展示企业产品、建立企业与客户的沟通渠道，通过中汽汽 车配件网和全国汽车配件交易会网络中心的网上展场商务平台，向国内外 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 19 同行展示企业的风貌，发布企业产品信息，通过网络简洁高效的检索途径， 及时准确掌握行业内相关企业信息和最新市场动态，更高效地满足企业的 商务活动需要，降低交易成本，拓展商业机会标准型企业展台。 适用特点：适用于中小型生产厂和经销商进行的定向服务、商品销售 和流通，减少商品调剂环节、提高商品流通效率，对加强各商品供应商、 经销商的交流和沟通，提高物流服务业起到很好的作用。 2.3 市场预测 2.3.1 项目功能区划项目功能区划 连云港港前大道冷链物流服务区的冷链物流服务中心项目位于连云港 市徐圩新区现代港口综合物流园，作为以崭新面孔出现的第三方物流中心， 专注于打造第三方冷链物流服务中心，在连云港地区集中一大批优秀的第 三方物流企业，成为连云港物流企业孵化基地。冷链物流服务中心规划面 积 500 亩，依托连云港市雄厚的产业经济基础和逐步发展的徐圩新区港口 及大工业区产生的巨大物流量，以冷链物流服务市场为核心，项目主要面 向周边冷链物流服务区、产业物流区、多试联运区、港区及产业区等的货 运要求，依托徐新公路、港前大道等主干公路，建设集中地第三方冷链物 流服务中心、提供冷链物流服务、零担运输、货运代理、提货送货、贷款 结算、货运服务及相关服配套服务，形成徐圩新区重要的货运公共中转配 送中心，建设连云港市乃至淮海地区重要的公共型冷链物流服务平台。根 据入驻货代企业和物流企业的营业收入情况收取一定的保证金建立先行赔 付基金，对于货物损失可以先行赔付，解决当前货主对配载市场物流企业 的风险承担能力不信任现状，在降低 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 20 货主企业托运风险的前提下吸引其入驻园区，快速在园区形成货源吸引第 三方运输企业和货车司机进入园区。 表表 2-1：冷链物流服务区区块设置：冷链物流服务区区块设置 规划面积 区块名称 万平方米亩 货运交易中心13.33200.00 车辆集散中心6.0090.00 零担专线区4.0060.00 三产配套设施4.0060.00 公共用地、道路、绿化等6.0090.00 总计总计33.33500.00 信息管理中心：信息管理中心：信息管理区是冷链物流服务基地的灵魂，是基地为企 业提供全面的供应链解决方案的基石。在冷链物流服务基地的信息系统规 划中，首先规划建立具有先进的信息交换、信息管理以及通迅手段的信息 平台系统，以赶上国际先进水平为目标，形成具备物流配送、智能化仓库 管理、运输优化调皮、自动化结算、客户远程登陆货物、车辆查询、进出 口和通关管理，以及 EDI、条码等物流技术的电子化的、简洁、高效的物 流管理体系。信息系统分为运输、配送、仓储、结算和行政管理五个相互 独立而又相互关联的子系统，可以分割纽合成用于各种特殊物流环境和要 求的完整的物流管理 信息管理系统。采用 Internet 网络结构，以浏览 器 / 服务器方式的应用模式，实现业务流程管理、数据安全管理和传输管理。 系统采用整体规划、分步实施，在规划时预留接口，以便于系统的维护和 升级。 货运交易中心：货运交易中心：货运交易中心占地面积 13.33 万平方米，为第三方物流 企业提供运营平台。来自周边冷链物流服务区、产业物流区、多试联运区、 港区及产业区的生产企业、商贸企业、第三方物流企业以及社会、政府及 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 21 其它物流基地、结点的货源、运输、仓储等信息在信息系统整合处理后进 行发布和交易。在交易大厅的电子大屏幕公布各类货物运输需求信息，搭 建交易双方直接、及时的沟通平台，有效地提高工作效率，优化业务流程。 物流园区的客户还可以通过互联网，在物流园区的网站上发布和查询交易 信息；也可以通过电话委托交易。 车辆集散中心：车辆集散中心：规划面积 15 万平方米，可同时停放 600 辆车，使来自 全国各地的货运车辆在此集聚，形成强大的公路运输能力，为连云港市港 口相关企业及园区内的第三方物流企业、专业仓储中心、流通配送中心、 转运中心、零担快运市场提供专业的运输服务。 仓储区：仓储区：仓储区面积为 4 万平方米，是对冷链物流服务区营运平台整 体综合性功能的补充和完善。通过建设零担仓库，为连云港至国内各大中 城市的零担快运专线客户提供零担仓储服务。 三产配套设施：三产配套设施：建设汽车快修中心、汽车检测中心、汽车饭店、汽车 旅馆和司机活动中心等生产配套设施，在冷链物流服务区提供住宿、饮食、 汽车检修、大众娱乐等一系列服务。 2.3.2 项目盈利模式分析项目盈利模式分析 根据冷链物流服务基地的功能定位和区块划分，未来冷链物流服务基 地拥有 3 大类型 21 个盈利点，具体描述见下表。 表表 2-2：冷链物流服务基地盈利点一览表：冷链物流服务基地盈利点一览表 盈利点 类别 盈利点传化物流基地 干线运输服务依托园区干线运输网络，提供连云港到全国各大中城市的干线运输服务 储存服务为基地入驻企业暂时未能发运的零担货物等提供专业仓储服务基础服务 装卸搬运服务提供装卸搬运设备出租、组织装卸搬运劳务等服务 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 22 多式联运服务与多式联运区紧密合作，为客户提供一条龙的多式联运服务 配送服务提供连云港及周边地区的门到门配送服务 零担运输服务提供组货、零担运输服务 集装箱服务提供集装箱租赁、拆拼箱等服务功能 流通加工服务包括提供包装、打标签、贴条码等一系列流通加工服务 物流信息服务包括车辆查询、货物查询、回程货物预约、远程车辆预约服务等 结算服务成立园区结算中心，隔离交易风险，提供第三方标准化结算服务 物流咨询服务提供专业的运输一体化方案咨询服务 物流培训服务提供专业货运人才上岗培训服务 交易展示为重要企业（主要是制造企业）提供产品交易展示服务 增值服务 保税服务依托基地内保税仓资源，开展点到点的保税服务 银行监管依托专业仓储区的金融监管能力，提供重要货物的金融监管服务 商检商检部门入驻提供商检等一系列服务 卫生检疫卫生检疫部门入驻提供商检等一系列服务 汽车维检汽车的维修检测服务 餐饮住宿司机之家提供兴家比较高的餐饮住宿服务 写字楼出租部分办公楼出租与专线公司、物流企业办公 配套服务 物业管理提供全面的物业管理，收取必要的物业管理费用 2.3.2 徐圩新区市场环境分析徐圩新区市场环境分析 一、在徐圩新区投资建设货运载配中心有着很好的区位优势 从徐圩新区经济发展形势看，徐圩新区地处江苏省东部沿海地区，近 年来，随着沿海经济开发区和徐圩新区的快速发展，产业集聚效应明显， 物流科技信息平台的建设将与开发区物流产业相互配合和支持，对徐圩新 区物流产业的快速发展起到积极作用。 二、在徐圩新区投资建设货运载配中心，有着强大的市场资源基础 徐圩新区是连云港市拓展港口功能、开发新的战略增长极的重要区域， ，与周边城市徐州、临沂、淮安、盐城等城市的距离均在三个小车程内， 交通设施极为便利，区内造船、钢铁、化工等大型企业数量较多，产业集 聚优势明显，周边连云新城已纳入新城发展规划，因此，基础设施的投入 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 23 较大，对建材等需求旺盛，本项目地处纽带位置，汇集各种建材资源优势， 具有强大的市场资源基础。 三、货运载配中心项目在徐圩新区有着广阔的应用前景 随着徐圩新区沿海经济开发区各大生产类企业的不断扩展，和这些企 业的产品和服务走出徐圩、走出港城、面向全国，融入到全球竞争行列， 它们对物流基础保障支持和服务层次及服务水平也不断提出新的更高要求， “看板”生产、JIT 运输、条形码技术、全球定位和跟踪技术等也逐步推广， 并得到了多数客户的认可。发展现代物流，对高新技术在物流行业的应用 也将会起到积极的促进作用。 四、为在徐圩新区建立货运载配中心创造条件 货运载配中心项目建设完成后，以港口物流为基础，综合汇集建材、 企业原辅材料、产成品等统一吸纳到商贸物流中心信息平台范畴内，对减 少车辆空驶、提高车辆实载率，对加强各公司、车辆及各类物流人员等的 交流和沟通，提高物流服务水平和物流服务内容层次及服务范围起到很好 的作用。 五、货运载配中心项目的建设将促进徐圩新区物流规范化管理和运作 虽然徐圩新区将拥有大量的物流需求，但由于周边各类传统物流企业 和物流部门零散的分布于零散市场上，没有实现资源与信息的共享，在物 流运作上，各自为战，没有具体服务内容、没有统一的物流服务标准和规 范，整体上处于一种小、散、乱的局面，这种情况既增加了企业的物资流 通成本，限制了物流服务水平的提高，又严重影响了地方物流市场的规范 化发展，成为地方经济发展的一大桎梏因素。寻求一种可行的方法，搭建 一个货运载配中心，已经成为徐圩沿海经济示范区经济发展的迫切需求。 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 24 六、物流中心的建设将为徐圩新区带来经济的迅猛发展 本项目的建设将形成一个履盖徐圩新区及整个港区的货运载配中心， 幅射作用强，把徐圩新区乃至连云区、连云港及苏北地区的物流行业带动 到全国先进行列，也给徐圩新区及周边的经济发展带来另一个格局。 2.3.3 市场需求分析市场需求分析 一、连云港冷链物流服务市场概述一、连云港冷链物流服务市场概述 （一）冷链物流服务市场总量少、规模小，空间分布不合理（一）冷链物流服务市场总量少、规模小，空间分布不合理 目前，连云港市道路货运场站除了个别区和个别道路货运场站作为对 外的仓储型企业运营外，其他的道路货运场站都是作为运输企业的附属设 施和附属机构，为本企业提供传统的仓储服务。这与物流的社会公益性性 质不相对应。2010 年全市拥有营运载货汽车 30481 辆，312580 吨位，数量 偏少，规模与功能少，不能适应现代道路运输业和物流业发展。空间分布 也不合理，作为国家级港口经济示范区的所在地徐圩新区及其周边没有形 成规模的冷链物流服务市场，随着徐圩新区新一轮的开发，这一需求更为 迫切。目前许多个体货运车辆都是停在社会停车场上“等米下锅”，形成“有 车无站，有站无货”的现象，冷链物流服务市场总体处于分散、弱小、无序 状态，抗风险能力差，需要行业管理部门大力培育和引导。由于历史原因， 货运场站一直作为道路货运企业的附属设施存在，而对于大部分小型道路 货运企业，由于资金、技术等原因根本谈不上建设符合国家标准的规模的 货运站，他们的小型货运场站分布在城市的各个角落，大量市内货物运输 必然增加城市道路交通压力。随着城市的发展，政府必然对城市道路体系 进行整合，以减少市区内交通压力，提高交通设施的使用效率，必然要求 江苏方洋物流有限公司徐圩新区 冷链物流服务 中心项目可行性研究报告 25 道路货运场站搬迁到城郊结合部，形成规模化、集约经营的货运场站，特 别是徐圩新区做国家港口经济示范区，随着港口平台的建立、大工业企业 的入住，一个配套新区建设的大型冷链物流服务中心刻不容缓。 （二）冷链物流服务市场功能单一、设施简陋（二）冷链物流服务市场功能单一、设施简陋 我们在调研过程中发现：在货运市场上，个体经济占主导地位，为降 低费用，这些基本上个体经济采取门对门运输，货物装卸、配载基本不通 过冷链物流服务市场（特别是零担站） 。除个别已经形成规模的冷链物流服 务市场（如连云港中储物流中心） ，其他小规模道路货运站惨淡经营，场站 利用率很低，站内仓储设施闲置。而现代物流要求道路冷链物流服务市场 规模化、集约化经营，冷链物流服务市场是集装卸搬运、仓储管理、包装、 流通加工、配送、信息交流、货运交易、停车等功能为一体的货运枢纽， 目前连云港市大部分道路冷链物流服务市场仅仅提供发送货和接车服务， 无法满足货主的其它需求。大部分道路货运市场规模较小、设施设备较为 简陋，有些场站仅仅占据地盘，为进站的货运车辆提供配货。对于现代物 流所需的装卸设备、装卸平台，只有部分大型市场才会添置。而对于小型 的货