物业工程部管理体系.doc

工程部管理体系目录序号 名称页码1. 工程部组织架构图 12. 新世界工程部管理人员考核细则 233. 新世界工程部技工考核细则 454. 工程部职责范围 65. 工程部主管岗位职责 76. 工程部领班岗位职责 87. 高压进网电工岗位职责 98. 电梯技工岗位职责 109. 维修技工岗位职责 1110. 弱电技工岗位职责 1211. 锁匙管理规定 1312. 交接班管理规定 1413. 内务管理制度 1514. 工作检查制度 161715. 维修工作制度 181916. 维修服务规范 2017. 安全用电、用水管理规定 212218. 设备/设施管理制度 232419. 噪音控制管理规定 2520. 禁止违章占地及乱搭乱建管理规定 2621. 游泳池设备管理规程 272822. 电梯安全运行管理规定 293123. 水泵运行管理规程 323324. 给排水设备（设施）运行管理规程 343525. 二次供水管理规程 363826. 供配电系统运行管理规程 394127. 柴油发电机运行管理规程 424328. 设备房防鼠管理办法 4429. 中央空调运行管理标准作业规程 454730. 工（器）具管理规定 4831. 异产毗连房屋管理规定 495032. 机电设备完好的标准 515333. 电梯安全操作规程 545534. 水泵操作规程 5635. 游泳池操作规程 5736. 公用照明设备操作规程 5837. 高压配电室操作规程 596038. 低压配电室操作规程 616239. 柴油发电机运行操作规程 636440. 给排水设备（设施）操作规程 6541. 中央空调操作标准作业规程 6642. 泳池设备维护保养规程 6743. 电梯维修保养规程 6844. 水泵维修保养规程 6945. 给排水设备(设施)的维修保养规程 707146. 供、配电系统维修保养规程 727347. 柴油发电机维修保养规程 747548. 中央空调维修保养标准作业规程 768049. 上门服务维修流程 8150. 空调安装流程 8251. 公共设施维修流程 8352. 紧急停电处理程序 848553. 紧急停水处理程序 868754. 设备管理控制程序 889155. 工作单 9256. 交接班记录表 9357. 低压配电运行日志 9458. 柴油发电机组运行日志 9559. 变压器运行日志 9660. 工程部报修维修记录表 9761. 工程部日检表 9862. 设备保养计划表 9963. 设备保养记录表 10064. 维修台帐 10165. 空调系统运行记录 10266. 机电设备台帐 10367. 设备维修记录表 10468. 零部件更换及大修记录 10569. 水泵巡查表 10670. 发电机（油库）巡查表 10771. 直饮水泵房巡查表 10872. 高压配电房巡查表 10973. 电梯巡查表 11074. 操作票 11175. 工作票 11276. 停（送）电申请表 11377. 设备外委维修记录表 11478. 电梯安全装置试验报告表 11579. 电梯维修保养考核表 11680. 电梯维保（召修）记录单 11781. 干式变压器保养记录 11882. 设备外委维修申请单 11983. 风机季度保养记录 12084. 外来人员进入设备房登记表 12185. 水池、水箱及热水器清洗消毒工作记录表 12286. 水泵类保养维修工作单 12387. 中央空调主机、冷冻、冷却循环泵保养维修工作单 12488. 中央空调冷却塔、风机盘管、风柜保养维修工作单 12589. 发电机组保养维修工作单 12690. 变压器保养维修工作单 12791. 高、低压配电柜保养维修工作单 12892. 排烟、新风机保养维修工作单 129 93. 设备卡 13094. 小区每日用水量记录表 13195. 小区每日用电量记录表 13296. 设备保养外判单位工作评估表 13397. 钥匙移交一览表 13498. 物业移交清单 13599. 房屋接管验收表 136100. 房屋接管验收遗留问题统计表 137101. 公共配套设施接管验收表 138102. 公共配套设施接管验收遗留问题统计表 139103. 楼宇接管资料移交清单 140104. 工程数量/质量交接单 141105. 工程移交设施、设备清单 142106. 工程移交图纸、资料清单 143107. 工程质量问题反馈表 144108. 项目工程部维修跟进情况表 145第 128 页 工程部组织架构图工程主管工程领班工程技工新世界工程部管理人员考核细则序号考核内容考核标准评分标准1工作效率时效性无充足理由，不按时完成工作任务，工作效率低每次扣2分主动性工作不主动，要在领导催促下才能完成工作任务每次扣2分计划性每项计划周密完善，提升绩效，若草率欠缺，仅能应付现存事实与困难每次扣2分2服务质量按公司服务规定的规定进行考核每违反一项每次扣2分3培训质量按时参加学习、培训无学习和培训热情，无故不参加公司安排的培训、学习每次扣2分学习能力1.不学习自己岗位所需的专业知识及技能，无法开展工作每次扣2分2.不熟悉本岗位所需的园区情况，无法开展工作每次扣2分考核成绩1.考核成绩不及格每次扣3分2.无正当理由，不参加学习、培训考核每次扣3分4其它遵守公司员工手册等适用于全体员工的规章制度1.有受警告处分的行为第一次扣1分，第二次扣2分，第三次扣3分2.有记小过处分的行为每次扣5分3.有记大过处 的行为每次扣8分工作态度1.无故不服从及拒绝领导的工作安排或领导安排的工作无回音每次扣3分2.不清楚自己的岗位职责，对自己岗位内的事推三阻四，借故不完成每次扣3分3.以高度热情完成部门目标，若消极应付，勉强应付每次扣2分4.受其它部门或业主有效投诉每次扣2分工作纪律1.私自调换班次每次扣2分2.私自动用公司车辆每次扣5分3.不保守内部机密每次扣2分4、不按时交接班每次扣2分团结精神1.由于个人情况而影响工作每次扣2分2.与他人合作困难，同事间关系紧张，打骂每次扣3分5工作质量服从安排，团结合作，事事有回音1. 不服从工作调配每次扣5分2. 故意不配合其他专业工作每次扣3分3. 本专业人员不够配合，影响工作每次扣2分组织本专业人员进行日常维修1. 组织不合理，造成误工或浪费材料每次扣2分2. 工序安排不当，使合格率达100%每次扣2分3. 未督促，使零修及时率未达100%每次扣2分上报检修、养护计划、工作报表1. 在设备、设施出现故障后未及时上报检修计划每次扣1分2. 未及时上报工作报表每次扣3分组织、监督检修工作1. 组织不当，造成设备带故障运行每次扣1分2. 监督、检查不细致，影响设备使用寿命每次扣2分监督专业人员做好检修运行记录1. 漏记或记录情况与实际情况不符每次扣2分2. 已做记录，但不够详细每次扣1分巡视园区公共设施、设备及时进行修复、改造1.生活污水、雨水排放不畅，超过2小时未处理或处理后未上报每次扣2分2. 出现道路不畅，路面不平情况，1天内未上报修整改计划每次扣1分3. 出现停水、停电及重要设备故障5分钟内未上报情况每次扣2分装修审批1. 审批不符合装修管理规定每次扣1分2. 审批不符合楼宇结构及使用功能每次扣5分参与并组织抢修1. 接通知5分钟未到现场或不与负责人取得联系每次扣2分2. 现场组织不当造成误工或事故，不参与抢修每次扣5分新世界工程部技工考核细则序号考核内容考核标准评分标准1工作效率时效性无充足理由，不按时完成工作任务，工作效率低每次扣2分主动性工作不主动，要在领导催促下才能完成工作任务每次扣2分计划性每项计划周密完善，提升绩效，若草率欠缺，仅能应付现存事实与困难每次扣2分2服务质量按公司服务规定的规定进行考核每违反一项每次扣2分3培训质量按时参加学习、培训无学习和培训热情，无故不参加公司安排的培训、学习每次扣2分学习能力1.不学习自己岗位所需的专业知识及技能，无法开展工作每次扣2分2.不熟悉本岗位所需的园区情况，无法开展工作每次扣2分考核成绩1.考核成绩不及格每次扣3分2.无正当理由，不参加学习、培训考核每次扣3分4其它遵守公司员工手册等适用于全体员工的规章制度1.有受警告处分的行为第一次扣1分，第二次扣2分，第三次扣3分2.有记小过处分的行为每次扣5分3.有记大过处分的行为每次扣8分工作态度1.无故不服从及拒绝领导的工作安排或领导安排的工作无回音每次扣3分2.不清楚自己的岗位职责，对自己岗位内的事推三阻四，借故不完成每次扣3分3.以高度热情完成部门目标，若消极应付，勉强应付每次扣2分4.受其它部门或业主有效投诉每次扣2分工作纪律1.私自调换班次每次扣2分2.私自动用公司车辆每次扣5分3.不保守内部机密每次扣2分4、不按时交接班每次扣2分团结精神1.由于个人情况而影响工作每次扣2分2.与他人合作困难，同事间关系紧张，打骂每次扣3分5工作质量服从安排，在规定时间内保质、保量完成日常维修工作1. 零修未按制度规定时间进行每次扣2分2. 零修不合格每次扣2分3.住户对服务态度不满意每次扣3分4.未按制度填写工程维修单每次扣1分依照各项管理规定对各设备、设施进行规范操作。1.不按时间进行操作每次扣1分2.不按操作规程进行操作每次扣2分3.不按规定填写运行记录每次扣1分进行设备、设施的检修、养护1. 检修不当，使设备无法正常运行每次扣2分2. 工作质量不高，使设备、设施带故障运行每次扣2分3. 保养工作不彻底，造成设备突发故障每次扣2分认真完成特约服务工作。1. 工作合格率未达100%每次扣1分2. 工作及时率未达100%每次扣1分3. 住户投诉情况属实每次扣3分特约服务按公司规定报价并核实收费情况1.报价不合收费标准每次扣1分2. 检验不细致，给公司造成损失每次扣1分保管维修，服务需用的住户门匙、物品。有丢失现象，自补除外每次扣2分保管领用的物品、工具1.物品、工具丢失现象，除赔偿外每次扣1分2. 物品、工具使用不当，造成损坏每次扣1分参与抢修工作1. 未经批准不抢修每次扣2分2. 接通知后5分钟内未赶到工程部，且未与值班员取得联系每次扣2分3. 抢修中不听指挥，造成事故或误工每次扣3分工程部职责范围1. 负责小区高低压配电、发电机、电梯、消防、空调和给排水系统的运行管理，设备维护、保养和故障检修。2. 负责小区通迅系统、供气系统、对讲系统、防盗监控系统，消防监控系统的设备维护、保养和检修。3. 负责小区装修设施，装饰灯具的维护保养工作。4. 负责小区清洁机械的检修保养工作（适用于自建清洁公司）。5. 负责小区停车场运作系统和设施的维护保养及检修。6. 负责为小区内业主、住户提供有偿服务工作。7. 负责动力系统的完善改造，设备更新和项目增改工程施工。8. 对小区内各项遗留保修工作负责联系处理。9. 负责小区外判工程和二次装饰工程的审批、监督、验收等工作。10. 负责小区在建工程的前期跟进工作和工程接管验收工作。11. 配合市场部的促销工作和完成领导交办的其它工作。工程部主管岗位职责1. 忠于管理处，自觉维护管理处的利益，形象、声誉。2. 切实执行管理处主任指令，认真落实岗位责任制，督导部门员工严格遵守管理处各项规章制度。认真执行物业管理法规。3. 及时传达管理处各种会议精神及领导指示，并组织部门员工学习、贯彻、落实。4. 针对部门员工技术状况和思想动态，编制培训计划，对员工进行职业道德物业服务意识教育和专业知识培训。5. 负责组织制订园区公共设施、楼宇、设备的管理规定并贯彻执行，确保以上设施/设备处于安全完好状态。6. 负责指导编制设备/设施保养维修计划，并落实执行，确保按计划保养率100%，设备完好率95%以上。7. 负责管理处新接管物业项目的供、配电、空调给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作，并及时按要求将有关资料、图纸归档、建档。8. 负责对园区内的工程改造、设备更新、重要维修工程的方案及预算进行技术审核并上报管理处主任批准后，现场督导工程施工控制工程质量、进度。9. 按照ISO9002质量保证体系健全本部门各项规章制度、操作规程，以及各种记录表格，并每月检查、审核。10. 协调施工单位按国家规定标准为业主提供保修服务，保障业主利益。11. 督导部门员工按服务规范为业主/住户提供及时、优质、高效的上门服务工作，要做到业主/住户满意率100%，到位及时率98%。12. 对部门员工工作质量、工作效率进行考核，发现问题及时纠正。13. 负责紧急情况的处理工作。14. 积极协助支持其它部室工作，把管理处整体利益放到第一位。15. 完成领导交办的其它工作。工程部领班岗位职责1. 忠于管理处，自觉维护管理处利益、形象和声誉。2. 协助部门主管完成各项日常管理工作，部门主管不在时，负责部门工作。3. 带领部门技工按有关设备/设施管理规定，保养、检修计划，完成对园区各设备/设施维护、保养工作，确保设备/设施处于安全完好状态。4. 巡查各项设备/设施运行状态，检查各种记录表格，准确、完整、规范与否，发现问题及时改正并向部门主管汇报。5. 协调跟进施工单位保修工作时间、进度、质量。6. 以身作则，指导技工按服务规范为业主提供及时、优质、高效的上门服务工作。7. 负责在建工程质量跟进，发现问题及时汇报并发工作联系单与有关单位协调整改。8. 每月按时上报月度资金使用计划表，保证维修工作需要，报表要求准确、真实， 做到控制库存，降低成本、厉行节约。9. 每月按时上报设备保养计划并组织实施。10. 完成领导交办的其它工作。高压进网电工岗位职责1. 服从领导，听从指挥，按时完成领导交办的各项工作并及时汇报。2. 熟练掌握园区各种设备/设施位置、用途、性能、操作规程，发现问题及时处理。3. 按照定人、定区域、定时间原则进行量化管理。4. 按计划定期对设备/设施进行检查、保养和维护，使设备设施完好率到达95，工作中发现问题及时处理上报，并做好记录。5. 按计划及相关规程对责任区设备/设施进行保养，保养要求做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏油、不漏气、不漏水、不漏电）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。6. 对区内在建、待移交工程进行工程质量跟进，发现问题及时上报反馈，并跟进完成情况。7. 努力钻研业务知识、服务技巧，提高工作技能、服务水平，积极参加管理处部门组织的各种培训。8. 积极主动配合其它部门工作。9. 完成领导交办的其它工作。电梯技工岗位职责1. 服从领导，听从指挥，按时完成领导交办的各项工作并及时汇报。2. 熟练掌握园区各种电梯设备/设施位置、用途、性能、操作规程，发现问题时及时处理。3. 按照定人、定区域、定时间原则进行量化管理。4. 按计划定期对区内电梯设备/设施进行检查，发现问题及时处理上报，并做好记录。5. 按计划及相关规程对电梯设备/设施进行保养，保养要求做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏油、不漏气、不漏电、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。6. 对在建、待移交电梯工程进行工程质量跟进，发现问题及时上报反馈，并跟进完成情况。7. 努力钻研业务知识、服务技巧，提高工作技能、服务水平，积极参加管理处部门组织的各种培训。8. 积极主动配合其它部门工作。9. 完成领导交办的其它工作。维修技工岗位职责1. 服从领导，听从指挥，按时完成领导交办的各项工作并及时汇报。2. 熟练掌握园区各种设备/设施位置、用途、性能、操作规程，发现问题时及时处理。3. 按照定人、定区域、定时间原则进行量化管理。4. 及时处理和解决业主住户和会所报修，使业主住户报修的满意率达到100，报修及时率达到98。5. 按要求认真、准确、真实填写报修维修记录、工作单。6. 业主/住户提供文明、周到、高效、优质的上门维修工作。7. 努力钻研业务知识、服务技巧，提高工作技能、服务水平，积极参加管理处部门组织的各种培训。8. 积极主动配合其它部门工作。9. 完成领导交办的其它工作。弱电技工岗位职责1. 服从领导，听从指挥，按时完成领导交办的各项工作并及时汇报。2. 熟练掌握园区各种弱电设备/设施位置、用途、性能、操作规程，发现问题时及时处理。3. 按照定人、定区域、定时间原则进行量化管理。4. 按计划定期对区内弱电设备/设施进行检查，发现问题及时处理上报，并做好记录。5. 按计划及相关规程对弱电设备/设施进行保养，保养要求做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏油、不漏气、不漏电、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。6. 对弱电在建、待移交工程进行工程质量跟进，发现问题及时上报反馈，并跟进完成情况。7. 努力钻研业务知识、服务技巧，提高工作技能、服务水平，积极参加管理处部门组织的各种培训。8. 积极主动配合其它部门工作。9. 完成领导交办的其它工作。锁匙管理规定1. 内部钥匙主要指内部值班室钥匙、高低压配电房、管线井、其它设备房及工程仓库钥匙。2. 由工程部值班人员将钥匙分类，进行分类管理。3. 所有工程类钥匙必须交行政人事部备份一套存档管理。4. 钥匙统一放置于专用钥匙箱内，由值班人员负责钥匙的领用、归还情况记录。5. 内部钥匙一般不外借，外部人员借用钥匙必须持其部门负责人签字凭条，经部门主管同意，值班人员才可外借。6. 任何人未经管理处主任同意后不可自配钥匙，若因工作需要配置钥匙时，必须由值班人员登记数量、用途及经手人后方可配制。7. 钥匙领用后必须随身携带，不可随意放置，下班前应交还值班人员；值班人员在下班前必须根据钥匙清单清点钥匙数量并在钥匙清单上作好记录并在交接班记录表中作好记录。8. 借用钥匙原则上必须在当日内归还。值班人员在每日下班前必须清点钥匙数量及借出钥匙归还情况。对超出三日尚未归还的钥匙需发出钥匙归还通知单。9. 钥匙一经遗失，必须立即报告工程部主管，并由工作人员登记备案，同时用更换锁等方法来进行妥善处理 。交接班管理规定1. 交接班时，接班人员提前15分钟到岗位进行岗位交接。2. 岗位人员在值班期间，应将本班的当值情况详细记载于交接班本，在交接班时应将重要事项向接班人员交待清楚各个细节，及注意跟进的事项。3. 原则上只有接班人员在交接班本上签名后，如特殊情况由领班同意后，交班人员才可以下班。4. 接班人员应将上班交接下的值班物品和工具查点清楚，如有缺的物件和工具在交接班记录本上登记注明。5. 没有特殊情况，不准迟到或早退，交班前应打扫清理好值班场地的卫生。6. 凡有下列情况不得交接班，必要时立即通知工程主管到场处理：1) 设备记录与实际运行状况不符时。2) 交接班人数不齐或不在场时。3) 接班人员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时。4) 设备发生故障而在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。5) 设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。内务管理制度1.0 目的：使工程部工作规范化、标准化。2.0 适用范围：工程部全体员工。3.0 职责：3.1 部门主管负责制度落实、检查、考核。3.2 部门领班负责具体实施、跟进、检查。3.3 部门员工按制度执行，并自检、互检。4.0 工作程序4.1 值班室管理4.1. 1值班人员每天交班时要负责打扫室内卫生、环境清洁。4.1.2 接班人员接班时要检查室内卫生、环境清洁、清点物品。4.1.3 值班人员每天认真填写工作日志、维修记录、交接班记录、工作单、出仓单、公共物品使用记录等记录。4.1.4 部门领班、主任每天检查以上记录并签认。4.2 电话接听4.2.1 电话铃响三次内接听。4.2.2 接听电话时，先说：“您好，工程部”，接听完毕要说“再见”。4.2.3 要严格执行使用文明十字用语：“请、您好、对不起、谢谢、再见。”4.2.4 使用电话时要简单明了，一般不超过三分钟，超过五分钟面谈。4.3 对讲机接听4.3.1 对讲机呼人时，称呼加姓或职务，呼叫技工要叫全名。4.3.2 对讲机接听时要说“收到，请讲”。4.3.3 接听完毕回答“收到”“明白，马上执行”等用语。4.4 会议4.4.1 部门开会4.4.2按时参加会议，做好会议记录。4.4.3会议期间应遵守会议纪律，尊重会议主持，不做任何妨碍会议进行的事情。工作检查制度1.0 目的：确保园区设备/设施安全、完好运行，并对员工工作考评。2.0 适用范围：管理处理工程部全体员工。3.0 职责：3.1 部门主管负责全面检查考评工作。3.2 部门领班负责日常贯彻、实施、巡查、复检指导。3.3 部门技工负责对自己责任区内设备/设施进行检查、保养并做好记录。4.0 内容：4.1 日检4.1.1 部门技工每天对自己责任区设备/设施进行巡查。4.1.2 巡查内容：a) 设备运行状态，开启台数、编号；附属设备开启台数、编号；各设备运行仪表指示值，有无异常噪声，振动及气味b) 设备（房）环境温度、天气状态、环境卫生，工器具是否齐备，灯光、消防器材是否齐全完好。c) 设备/设施运行中出现的故障及处理情况。4.1.3 记录填写：按现场实际情况填写要求，真实、齐全、简洁。4.1.4 日检发现重大情况马上上报部门领班、主管。4.2 周检4.2.1 部门主管、领班每周对园区设备/设施进行检查，并对部门员工工作进行督导。4.2.2 周检内容a) 园区大型设备/设施完好状态；b) 员工日检完成情况；c) 部门周工作完成情况。4.2.3 周检记录由领班填写，部门主管签认，内容包括：a) 设备/设施完好情况；b) 员工日检工作点评。4.3 月检4.3.1 部门全体员工每月对全部设备/设施检查。4.3.2 月检内容a) 各责任区工作完成情况；b) 对每个员工责任区设备/设施维护、保养情况进行评比，评出优秀设备/设施责任区。4.3.3 月检记录，由领班填写，部门主管确认上报办公室。4.4 抽检：由管理处或部门领导随时检查设备/设施维护、保养情况。4.5 管理处月检：按管理处规定执行。4.6 检查时间4.6.1 周检为每周二进行。4.6.2 周月检为每月第一周周一。5.0 记录：5.1.1 做好各项相关记录。维修工作制度1.0 目的：规范维修工作程序,保障工作质量。2.0 适用范围：管理处工程部维修工作。3.0 职责：3.1 部门主管负责维修工作制度落实、检查、考核。3.2 工程部领班负责日常维修工作落实、跟进、检查。3.3 工程部技工按维修工作制度进行维修工作。4.0 工作程序4.1 上门服务4.1.1 业主住户致电或到服务中心报修。4.1.2 客户服务中心值班人员做接待记录，并下工作任务单与工程部。4.1.3 工程部值班人员接单4.1.3.1值班人员在值班室a 五分钟之内要清理好工具，准备好材料，手持工作任务单到业主/住户楼门。 b 按维修服务规范为业主提供服务。c 请业主/住户签工作任务单（三联）将工作任务单第一联交业主/住户，工作任务单第二联交工程部自存，工作任务单第三联交仓库。d 回到值班室待命。4.1.3.2 值班人员外出不在值班室。a 客户服务前台与业主/住户预约上门维修时间。b 值班人员回来后马上按4.1.3.1程序操作。4.2 公共设施维修4.2.1 有关管理人员报客户服务前台。4.2.2 客户服务前台下工作任务单给工程部。4.2.3 工程部值班人员接单。4.2.4 故障点所在责任区责任人进行维修，如责任人不在由值班人员维修。4.2.5 维修完毕拿工作任务单请报修部门有关人员签字。4.2.6 将工作任务单第一联交报修部门，工作任务单第二联由工程部自存，工作任务单第三联交仓库。4.3 工作任务单4.3.1 工作任务单作为维修工作记录需妥善保存，保存期二年。4.3.2 工作任务单由值班人员签发。4.3.3 工作任务单各栏内容必须如实填写。4.3.4 工作任务单在工作完毕后必须由业主/住户或报修人员签认，否则按未完成工作论处。4.3.5 工作任务单在业主/住户家中维修时，由其家中成年人签认。4.3.6 工作任务单在公共设施维修时，由各部门管理人员签认。 a. 房产管理处：总经办人员、各部门主管或文员签认。b. 管理处客户服务部：物业助理以上人员签认。c. 管理处保安部：领班以上人员签认。d. 管理处：办公室工作人员签认。e. 市场部：现场销售人员签认f. 项目部：现场工作人员签认。5.0 相关记录5.1 工作任务单5.2 出仓单5.3 收费收据6.0 相关支持文件6.1 维修服务规范6.2 值班室管理制度6.3 业主投诉处理程序6.4 维修工作流程维修服务规范1.0 目的：规范维修人员服务工作,为业主/住户提供优质、高效、满意的服务。2.0 适用范围：管理处工程部维修人员。3.0 职责：3.1 工程部主管负责组织维修人员培训、学习、贯彻，并检查监督。3.2 工程部领班负责日常工作中落实、检查。3.3 工程部技工按维修服务规范为业主/住户提供服务。4.0 工作程序4.1 敲门：按住户门铃时间不得超过3秒，如无人应答，可加长按铃时间，等待5分钟无人应答则返回接待室，请值班人员与住户联系。4.2 介绍：业主闻声开门或在户内询问时，首先自我介绍：“对不起，打搅了，我是物业管理处的维修人员XXX前来为您服务”。4.3 进门：进入户内，员工应穿好自备鞋套经业主允许后方可进入服务。4.4 铺布：确定工作点后，将干净的帆布或塑料布铺在主人指定的位置，用于存放工具和需拆卸的零件。4.5 检修：确定故障，查明责任，若为超出保修期的自然损坏或保修期内的人为损坏，向住户解释：“您的XXX（设备、建筑物）已超出保修期（或人为损坏），请按规定缴费”并与业主一同到财务部缴费。4.6 维修：工作中尽可能降低噪音、噪声较大时应事先向业主打招呼并致歉。4.6 整理：维修完毕，用自备专用抹布将设备、工具及工作面擦试干净，收好工具，如地面受到污染，维修人员应负责清洁。4.8 试用：与业主一同试用维修工作点，证实完好，并请业主签字验收。4.9 讲解：向业主讲明故障原因，介绍维修知识以及使用注意事项。4.10 辞别：向业主告辞，走出房间时向业主说：“今后有问题，请随时联系，再见”。5.0 记录5.1 工作任务单5.2 回访表 6.0 相关支持文件安全用电、用水管理规定根据省、市用水管理有关规定，结合本园区具体情况，对供电供水规定如下：1、 凡经本管理处接管或未办移交手续而暂交本管理处管理及受有关部门委托管理的供水、供电系统一律由本管理处管理，其它单位未经许可不得进入，如私自进行接驳管线，按偷电、偷水论处。如是未完工程，施工单位需要进入，亦须物业管理处同意方得进入工作。2、 高层住宅的电梯等共用设备运行电费，按广州市政府有关规定，设独立计量表，由所有使用该电梯和设备的业主（住户）合理分摊。3、 除突然事故外，物业管理处在停水、停电前24小时向业主（住户）下发书面通知，以便业主（住户）提前做好准备。4、任何单位或个人，需接临时用水、电，必须向本管理处申请，经检查不影响居民用水、用电情况，又符合安全要求，才可供水或供电。5、 如业主（住户）认为原来电表容量不够，需要增容的，可向供电局提出申请，并在我司备案。6、 凡未经批准接驳用电、用水视为偷电、偷水，应按如下规定处理：1） 业主（住户）未经批准，私自增加电器设备容量，接驳水管的，除暂停供电供水外，并按每增容一千瓦（千伏安）赔偿600元，每用水10吨赔偿人民币600元，并要重新申请，经批准后按增容管理规定办理。2） 私自装表接电接水，除按30度/天，30立方米/天追计补电费、水费外，并处以200元至1000元的额外赔偿。3） 私自启动和改变电力计量器、水表的封印或运行回程，影响准确计量的，每次赔偿本司300至500元。私自停用计量器的，不管其停用时间长短，最少按6个月追补电费、水费。4） 业主（住户）违反安全用电、用水规定或拒绝我司水电工检查和不采纳安全用电用水意见及措施，而造成事故，影响供水，供电或对别的用户造成损失的，要按实际情况赔偿损失，由此产生的安全事故由业主（住户）自己负责。5） 在园区供电线路、供水管路上私自接线接管用电、用水和绕越电度表、水表用电、用水，除当场停止供电、供水外，应按私接容量6个月以上时间追补电费、水费，并按其应补水、电费的1至10倍，额外计赔。7、 业主（住户）需要换水电表必须由物业管理处工程技术人员监理施工，记录当时水、电表数，并与业主（住户）签名一起确认。8、 业主在入住时应详细检查水电表，对水、电表的损坏和计量错误及时报物业管理处维修，否则，由此产生的损失和责任由业主（住户）承担。9、业主（住户）家中无人时，出门前请关闭水、电总掣，否则，由此而产生漏水、漏电等问题所造成的损失，由该业主（住户）承担。设备/设施管理制度1.0 目的：保证设备/设施处于安全完好工作状态。2.0 适用范围：管理公共设施、共有设备。3.0 职责：3.1 部门主管负责完好标准制定、检查考核。3.2 部门领班负责组织技工维护保养、检查、督促。3.3 部门技工负责各自责任区内设备/设施、检查、维护、保养、自检。4.0 工作程序4.1 部门技工要按规定周期、项目，对责任区内设备/设施进行检查、维护保养。检查中发现问题要及时处理、汇报，处理不了或人员材料等缺少，需要支持时马上向部门领班、主管汇报。4.2 部门领班、主管接到支持请求要马上到现场组织协调工作，如本部门解决不了及时向管理处主任汇报请示。4.3 检查工作分为日检、周检、月检、不定时检查，具体按有关制度执行。4.4 设备的维护保养，按维修保养规程执行。5.0 相关记录5.1设备/设施日检表5.2设备/设施周检表5.3设备/设施月检表5.4设备/设施保养计划表5.5设备/设施保养记录表5.6设备/设施维修记录表5.7工作单5.8出仓单5.9机电设备台帐1.0 相关支持文件6.1设备/设施检查制度6.2设备/设施控制程序6.3设备/设施完好标准6.4各类设备安全运行管理规程6.5各类设备安全操作规程6.6各类设备安全维修保养规程6.7设备/设施检查周期项目规定 噪音控制管理规定为维护安宁、美好的居住环境，使业主（住户）享受到充分的休息，特制定以下规定：1. 业主（住户）在收听广播、收音机、电视或家庭娱乐、聚会、卡拉OK时，请尽量降低音量，出户音响度不得大于50分贝，勿作喧哗。2. 在12：0014：00，20：00次日8：00时段内，出户音响度不得大于45分贝，由此造成邻居的投诉，物业管理处有权予以干涉。3. 在12：0014：00，20：00次日8：00禁止装修时段内，请勿进行装修，由此造成的投诉，除按装修管理规定赔偿外，另对该户收缴50-100元赔偿费。4. 各种机动车辆在园区内禁止鸣笛。5. 各业主（住户）应自觉看护好自家宠物，避免对左邻右舍造成噪音干扰。6. 如业主违反规定，对其它业主或环境造成噪音干扰，物业管理处有权制止，如造成损失的，由发出噪音业主承担相关费用。禁止违章占地及乱搭乱建管理规定为维护园区所有业主利益，进一步做好物业管理工作，维护楼宇的整体规划和外观完好，坚决制止违章占地、违章乱搭乱建及破坏小区总体规划的违法行为，现根据政府有关法令和规定，特制定本规定：2. 凡属下列行为之一者，则属违章占地和违章乱搭乱建；1) 占用的土地未经市规划局（或被授权机关）批准，未领取土地使用许可证或临时用地许可证的。2) 擅自改变用地位置或扩大用地范围的。如占用公共场所作为私家庭院、花园、车库、游泳池、堆放杂物场地、将大门外移扩大房屋面积等。3) 擅自转让、交换、买卖、租赁或变相买卖、租赁场地的。如买卖公共绿化地、公共走廊、营建私人物业等。4) 临时占地逾期不交还的。5) 未经规划局（或授权机关）批准，未领取建筑许可证，擅自施工的。6) 擅自改变经批准的设计施工图纸施工的。7) 擅自改变建筑物的外观和建筑物使用性质的。如天台加设建筑物、阳台加设栏杆、窗檐、雨篷等各种附属物的。8) 临时性建筑物逾期不拆除的。3. 违章的处理方法1) 经检查确属违章占地或违章乱搭乱建，按规划、城管部门的通知处理。对不服从制止，继续违章抢建的，要加重处理，对情节恶劣或造成国家和人民生命财产损失者，则由司法部门依法追究责任。2) 凡违章用地，一律限期退出，并请有关部门予以罚款，建筑物给予没收或拆除。并没收其转让、买卖、租赁或变相买卖、租赁土地的全部违章所得，并予以处罚。3) 不改变房产用途、外貌，不损害楼宇结构，为利于业主（住户）生活，可以申请室内装饰。如未批准，擅自改变房产用途、外貌或进行扩建、拆建，有损楼宇结构、影响环境整体规划的，除责令停止或恢复原貌外