2012年8月抚州房地产市场月度报告.doc

-抚州房地产市场研究201208月报- 抚州楼市（2012.08）第一部分 资讯篇1 近期房地产市场研究分析 8月百城住宅均价环比上涨0.24% 连续3个月上涨根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8738元/平方米，环比7月上涨0.24%，自2012年6月止跌后连续第3个月环比上涨，其中63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。 稳推个人住房房产税改革试点财政部部长谢旭人8月29日向全国人大常委会报告时指出，根据当前经济财政形势，下一步将继续实施积极的财政政策，促进经济稳定增长，并进一步推进财税体制改革。在谈到下一步财税体制改革时，谢旭人强调，将研究完善消费税制度，合理调整消费税范围和税率结构。稳步推进个人住房房产税改革试点。深化资源税改革，扩大资源税从价计征范围。n 九阳观点：房地产调控基调不变，房产税全面推广不可避免，按照重庆、上海房产税的试点效果来看，目前房产税对房价的影响不大。 国务院：新建社区商业面积不得低于总面积10%8 月 7 日，国务院出台了关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见。意见提及，要制定完善社区商业网点配臵，其中，新建社区（含廉租房、公租房等保障性住房小区、棚户区改造和旧城改造安臵住房小区）商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于 10%。在此前，这一比例为7%。n 九阳观点：此意见从规划角度确定了新建社区中的商业设施面积。根据测算，10%的商业和综合服务设施面积中用于民政部门建设社区服务中心和服务站、社区综合信息服务平台的面积平均不到2%，能用于建设社区商业的面积平均在8%以上。截至目前，中国总共有6800多家具有一定规模的百货门门，进低于美国的42000多家，从人均指标看，中国每百万人口平均拥有5.1家百货门店，远低于美国128家。商业充满机会的同时，也同样充满竞争。 山东试点现房销售 有可能逐步取消预售制山东将总结改善商品房预售管理办法，开展商品住房现房销售试点。这意味着商品房预售制度将迎来变局，虽然目前只在有限范围内试点，影响有限，但无疑将对开发商资金链产生撼动。这是自本月初“取消预售制”消息传出并造成市场震荡后，又一次传出与预售制度有关的消息。由于预售制度改变将直接影响开发商的资金链，其试点对楼市调控的意义尤为重大。n 九阳观点：要取消预售制，首先要考虑的是企业的融资渠道是否已经拓宽。在现有的融资环境下，预售款占房地产企业资金来源的比例将近1/3，去掉这1/3的资金，企业就失去了开发能力。没有开发能力，房屋供应就会出现短缺。所以说，当融资渠道拓宽以后，企业对预售资金的依赖减少时，才可能慢慢取消预售制。但房地产是资金密集型产业，如果不解决资金问题，行业就没法发展。 广东、山东等多地小产权房“巧立名目”曲线入市日前在北京、辽宁、山东、江苏、广东等地，小产权房悄然变异为“农业生态房”、“养老公寓”、“旅游地产”、“会员制农庄”等，通过“以租代售”、使用权代替产权、“荣誉村民”等方式换装入市，其形式设计精巧，旨在逃避政策法规的约束。专家指出，应尽快遏制小产权房“变种”带来新一轮农地入市潮，建议有关部门尽早出台清理整顿方案，明确农地流转相关制度。 多地提高公积金贷款额度近期南充、武汉等地加入了公积金政策调整的队伍中来，以增加对居民购房的支持力度。这些城市调整后的公积金贷款上限，平均能达到当地一套 90 平方米房屋总价的 80%，与调整前相比提高近 20 个百分点。2010 年初以来中央政府实施了严厉的房地产调控，随着楼市行情遇冷，多地发放公积金贷款的额度和贷款人数出现双下降。为了保护刚性需求，已经有多个城市对住房公积金政策进行了调整，以提高公积金贷款额度为主要措施。 督查组再申坚持楼市调控 房产税新政重槌将落国务院针对房地产市场调控政策措施落实情况的专项督查渐落帷幕，对于未来调控走向，从各方面释放的信息来看，继续从严必将是今后楼市调控基调。短期的调控政策只能让高烧的楼市暂时退热，而要让房价回归合理空间，房地产市场健康发展，尚需加快制度建设步伐。目前中央仍手握数项储备政策，包括提高二手房交易税、房产税试点扩容、预售制度微调、问责制等，其中房产税试点扩容成为出台可能性最高的政策。业内人士表示，如果房价仍上涨，不排除在金九银十之前出台房地产新政。财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，最高决策层重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰的表述，要适时扩大房产税试点范围。很多业内专家也认同，未来房产税很有可能成为限购政策的接续政策。 督查组最后通牒:不得以任何理由放松楼市调控7月下旬至8月上旬，国务院派出8个督查组，对北京、天津、河北等16个省(市)贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查。据央视报道，督查组在督查中发现，近期一些城市房价环比出现上涨，导致市场预期发生变化，稳定房价的压力加大。同时，个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费苗头。此外，部分城市今年上半年住房用地供地计划完成率低，个别城市不到10%。为此，督查组已向当地提出明确整改意见，要求出现放松调控苗头的地区立即予以纠正。并强调，各地不得以任何理由变相放松调控，对于督查组提出的整改意见，各地表示将认真加以整改。n 九阳观点：纵观中央的态度，近期房产调控未见放松，坚决抑制投机投资性需求，限购仍是主要手段，切实防止房价反弹，继续实行差别化信贷政策，满足居民合理的自住性住房需求。n 表：2012 年 8 月房地产主要政策汇总分类日期事件调控政策8月1日北京市住建委表示，对于 5、6 月份楼市量价齐升这一情况，住建委临时采取了对企业约谈和告诫的措施，在商品房预售审批过程中进行价格引导和监督，为使北京房价合理回归，北京将继续从严执行住房限购政策。8 月 23 日住房城乡建设部有关负责人表示，房地产市场将会保持基本稳定的态势。住房城乡建设部按照国务院要求，正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。土地政策8月1日上海市住房公积金支持保障性住房建设项目贷款管理办法8 月 1 日正式获得通过，意味着上海市利用住房公积金支持保障房建设贷款，以拓展保障房建设资金筹集渠道的方式获得正式支持。8月8日北京市国土局于 8 月 8 日公布了 2012 年度第二批商品住宅和商服用地拟供应地块信息。第二批商品住宅和商服用地拟供应地块总计 45 宗，土地面积约 517 公顷。8月15日国土资源部发布2012 年 16 月份全国住房用地供应计划调整与落实情况，将全年住房供地计划调整为 15 .93 万公顷，其中 20 个地区计划供应量相比年初目标有所下降。保障房政策8月5日河南省建设厅针对去年相关省辖市在保障房建设中存在的违规问题召开新闻通气会。会上，河南省建设厅厅长刘洪涛表示，目前河南正逐步减少经济适用房的供应，而明年将全部取消经适房。8月7日天津市审议通过了天津市基本住房保障管理办法(草案)。办法对住房保障的申请、准入及法律责任进行了规定，其中，骗购者将终身不被受理其住房保障申请；骗租者 5 年内不再被受理其住房保障申请。第二部分 城建篇 我市人均住房面积已超30平方米近年来，我市稳步推进保障性住房建设，构建住房保障体系，居民住房条件得到很大改善。据统计，我市人均住房建筑面积10年间增加了10.56平方米，目前已超过30平方米。在加快普通商品住房有效供给，进一步促进房地产业健康有序发展的同时，近年来，为了让贫困低收入家庭住有所居，市政府稳步推进保障性住房建设，构建起以廉租房为主，经适房、棚户区改造、公租房为辅的住房保障体系。今年我市更是以公租房建设为重点，全面落实经适房、廉租房、公租房“三房合一，租售并举”的新制度，进一步大规模推进保障性安居工程建设据统计，我市人均住房建筑面积10年间增加了10.56平方米，目前已超过30平方米。人均住房建筑面积在20平方米至29平方米的家庭最多，占26.35%，比2000年约下降0.06个百分点；人均住房建筑面积在30平方米至39平方米的家庭占18.54%，比2000年提高7.12个百分点；而人均住房建筑面积在50平方米及以上的家庭，占22.22%，比2000年提高15.62个百分点，是10年来增幅最大的家庭户群体；人均住房建筑面积在8平方米（含无住房家庭）的住房困难家庭占3.64%，比2000年下降了9.68个百分点。(来源：临川晚报) 抚北工业园区规模将达3.2万亩随着落户企业越来越多，临川区抚北工业园区可用于承接项目土地不足、存量小的问题越来越突出，已签约待地投资的项目也在日益增加。为承接更多好项目、大项目落户，临川区扎实推进“强区扩园”工程，重新对抚北工业园区进行规划。届时，该区将初步形成以抚北工业园为龙头、总规模达3.2万亩的“一园三区”新格局。该园区在抚八线收费站至崇仁段区段规划1.2万亩土地建设第二工业园区，主要承接新型材料和食品医药产业项目；在抚吉高速挂线的连城乡区段规划一万亩土地建设第三工业园区，主要承接高新技术产业项目；而原本已开发的一万亩第一工业园区，近8300亩土地范围内，供电、供水、绿化、亮化、通信等设施完善，主干道和7条区间道路纵横交错，供电、供水、交通等生产要素得到较好的供应和保障。(来源：临川晚报) 利民农贸市场破土动工8月8日上午，记者来到市城区利民农贸市场施工现场看到，工地上彩旗飘扬，工程车来往穿梭，一派繁忙景象。据项目负责人介绍，项目用地位于利民嘉苑西侧，附近主要有利民嘉苑一期、二期和悦居佳园等廉租房和公租房小区，周边人口众多。由于附近没有农贸市场，这里出现了“以马路当市场”问题，存在严重的安全隐患。为进一步改善居民居住环境，完善城市的配套功能，市里决定在此建设利民农贸市场。项目工程部负责人告诉记者，该项目规划建设面积4500多平方米，内部将设蔬菜、肉类、水产类、鸡鸭类、蛋类、日杂等摊位。项目建成后，将大大方便周边居民买菜购物，也将为经营者搭建一个优质的交易平台。作为工程的施工单位也一定会强化质量意识，狠抓安全生产，加快工程进度。(来源：抚州日报社)第三部分 土地市场篇1 近期土地市场动态 国土部下调土地供应计划 今年供地 15.93 万公顷国土资源部日前发布了今年上半年全国住房用地供应计划调整不落实情况，将全年住房供地计划调整为 15.93 万公顷。调整后的住房用地计划总量仍高于历年计划完成量，能够满足全年住房用地有效需求。根据统计数据，累计前 7 个月，13 个主要城市的土地出让金合计为 1946.3 亿，同比去年同期的 3478.17 亿下调 44%，在主要的 13 个城市中，土地出让金前 7 个月无一上涨，全部下调，其中北京等城市下调幅度过半。土地市场的不景气源自二持续两年的楼市调控，虽然随着今年 3 月份以来住宅销量的持续回升以及土地价格的小幅回落，重新激发了一些房企的购地热情，6 月京穗“地王”的出现以及溢价成交增多，表明土地市场已显露转机，但是高企的流标率却显示市场尚未完全回暖。n 九阳观点：受楼市调控影响，重点监测的 13 个主要城市前 7 月的土地出让金出现下滑，土地市场并未真正回暖；国土资源部下调土地供应计划，但调整后的住房用地计划总量仍高于历年计划完成量，预计后期的土地供应量将增长。2. 近期土地出让情况n 表：8月份抚州市土地出让情况摘要（不含工业用地）行政区宗地编号宗地坐落土地面积（）土地用途容积率出让年限起始价（万元）抚州市本级DFZ1208名人雕塑园以东、赣东大道东侧30000商服用地2.2且4.540年2700 DFZ1209名人雕塑园以东、赣东大道东侧20533.436商服用地2.8且4.540年1848 DFZ1211名人雕塑园以东、赣东大道东侧20000 商服用地2.8且4.540年1800 临川区8月份临川区无经营性用地出让3近期土地成交情况n 表：8月抚州市土地成交情况一览表（不含工业用地）行政区地块位置土地面积（）土地用途容积率竞得人成交价（万元）签订日期抚州市本级玉茗大道西侧八字脑160.7普通商品住房用地孙风桐2.4072012-08-01玉茗大道西侧八字脑173.4普通商品住房用地李令起2.5982012-08-01玉茗大道西侧八字脑170.91普通商品住房用地赵立2.562012-08-01玉茗大道西侧八字脑160.81普通商品住房用地杨德2.4092012-08-01玉茗大道西侧八字脑162.09普通商品住房用地杲明礼2.4282012-08-01桥头支路以南、抚河大道以西635.27普通商品住房用地1.2且1.6江西省德昌投资有限公司1202012-08-03伍塘路东侧、伍塘变电所西侧195.75经济适用住房用地7.92席首华2012-08-20临川区贸易广场以西，安置点范围内2940.18商服用地1且1.4严龙714.62012-08-08上顿渡喻坊范家渠道以东临川大道以北760.1普通商品住房用地3.47且3.47抚州市临川区城镇综合开发公司1632012-08-17第四部分 抚州楼市篇1 市场综述1.1 整月市场销售情况2012年8月全市签约954套(其中住宅873套),备案1007套(其中住宅904套),住宅成交均价3998.4087元/M2 ,商业成交均价15268.2282元/M2。当前入网销售项目总数122项,入网销售总面积:605.4904万M2 ,可售套数:14478套,可售面积:142.466万M2 ,入网销售住宅总面积:554.3112万M2 ,住宅可售套数:10658套,住宅可售面积:113.8952万M2 。1.2 8月销售套数、均价抚州市2012年商品房月销售图（单位：套）抚州市2012年商品房月销售均价走势图（单位：元/）1.3 8月销售排行201208销售套数排行榜TOP10（套数单位：套）排名项目名称套数1滨湖世纪城二期 滨湖世纪城一期-湖滨首府 1112凤凰城 1083融旺国际公馆 924宏安荟萃中央 895呈祥国际 686丰源宜合一期 427诺贝尔国际 348宏基名仕公馆 宏基.名仕家园 299阳光城二期 2710泽源华府（富临花园一期）1-15，17-26 泽源华府1-9栋（富川花园） 26201208销售面积排行榜TOP10（面积单位：平方米）排名项目名称面积1滨湖世纪城二期 滨湖世纪城一期-湖滨首府 12539.072凤凰城 12315.753宏安荟萃中央 11019.084呈祥国际 6986.055丰源宜合一期 4897.856汎港华萃庭院 3611.257阳光城二期 3270.348诺贝尔国际 3131.639泽源华府（富临花园一期）1-15，17-26 泽源华府1-9栋（富川花园） 2954.2510未来城2759.83201208销售金额排行榜TOP10（金额单位：万元）排名项目名称金额1滨湖世纪城二期 滨湖世纪城一期-湖滨首府 5035.632宏安荟萃中央 4930.473凤凰城 4639.064呈祥国际 2750.765融旺国际公馆 2750.056丰源宜合一期 2458.697汎港华萃庭院 1663.978诺贝尔国际 1311.019未来城1261.4410阳光城二期1164.802. 8月抚州商品房成交数据2.1 板块成交情况2.2 板块详细信息序号区域典型楼盘1临川区翰林府邸，清华锦园，诺贝尔国际，翡翠公馆2老城区融旺国际公馆，铂金水岸，凤凰城3金巢开发区荟萃中央，丰源宜合，华萃庭院，伟星栖凤华都4梦湖板块滨湖世纪城，凤凰海域，梦湖风情，丽水蓝天 2.2 典型楼盘基本情况板块项目总建()占地()商业面积开发商建筑形态建筑风格总套数临川区清华锦园103194.4266700底商抚州市万景房地产开发有限公司高层现代988翰林府邸160000底层商业，大型商业酒店抚州市康达工程有限公司高层、多层现代538诺贝尔国际400000133318.24万商业配套江西鑫福置业有限公司高层、多层洋房地中海风格当期872翡翠公馆约7000026640底商江西银圣王实业有限公司高层、小高层现代约650户老城区东方威尼斯约4800018613.42底商江西亚凌实业发展有限公司高层，别墅意大利风格500融旺国际公馆126891.2917167.6沃尔玛签约入驻，营业面积达13000多，建造一个面积达14000的地下停车场江西融旺房地产开发有限公司高层现代2539（住宅678套）铂金水岸312591107790底商江西省德昌投资有限公司高层、小高层、多层西班牙风格550凤凰城396538.711480003万，步行街，500强大型购物广场抚州明恒置业有限公司高层现代3649金巢开发区荟萃中央52689621954030000平方米时尚商业抚州宏安房地产开发有限公司高层、小高层现代5770（当期1234）丰源宜合一期146357.7555226.6720000平米的临街商业、约5000平米的超市江西电联实业发展（抚州）有限责任公司高层现代1316华萃庭院312448.84190753底商香港汎港地产集团高层、别墅现代1849（当期634）梦湖板块滨湖世纪城一期184532.8555153.77底商，二期将建10万平米大型商业综合体抚州市永宸置业发展有限公司高层、小高层现代1418凤凰海域一期52009.5778496暂无抚州市永宸置业发展有限公司高层、小高层西班牙风格一期509梦湖风情37239.1811627.30底商约6000抚州市文昌房地产开发有限公司高层、联排西班牙风格314套金都豪庭42439.429000底商抚州金来置业有限公司高层现代3642.3 8月份典型楼盘销售情况板块项目销售状况均价（元/）当月销售套数累计销售套数累计销售率促销推广方式临川区清华锦园1至4号楼近售罄， 目前在售5号楼均价3400元/，去化约66%，本月新推6号楼。优惠政策：按揭9.9折，一次性9.7折3400 16套522套53%DM、户外、电视翰林府邸整体体量较大，临近一中附近的楼栋去化率较高，整体去化在85%左右，目前正在做促销，所有顶楼一口价2798元/ 3300 暂无暂无暂无DM、户外、电视、短信诺贝尔国际超大盘，开发周期长，档次较高。今年6月首次开盘，价格高于周边楼盘，本月促销力度较大，总共销售34套。420034套82套12%DM、报广、户外、公车车身广告翡翠公馆正在蓄客，办理VIP卡，加入会员2万抵3万元。南昌代理商销售，来访量很低。至今未取得预售证，开盘时间无法确定。 预计3500000DM，电视，报广、短信老城区融旺国际公馆地段好，住宅和商业都非常畅销，本月销售房源80%为商业，住宅仅剩少量高层房源5500 92套1299套85%DM、户外、电视、短信、报广凤凰城处于老城区商业中心地带，价格较低，销售情况良好，持续热销