2013年湖州房地产市场调研报告.doc

2013 年 8 月 海亮地产湖州市场研究报告海亮地产湖州市场研究报告 2 目录：目录： 一、城市概况一、城市概况3 3 1 1、地理区位、地理区位3 3 2 2、交通条件、交通条件3 3 3 3、城市人口状况、城市人口状况4 4 4 4、宏观经济数据、宏观经济数据4 4 二、城市规划二、城市规划6 6 1 1、城市规划简介、城市规划简介7 7 2 2、城市性质：、城市性质：7 7 3 3、用地空间结构：、用地空间结构：7 7 4 4、人口及用地：、人口及用地：7 7 5 5、总体布局、总体布局8 8 三、房地产市场分析三、房地产市场分析9 9 1 1、整体房地产市场现状、整体房地产市场现状9 9 2 2、土地市场情况、土地市场情况1616 3 3、房地产板块情况分析、房地产板块情况分析2121 3.13.1、湖州房产板块及特点、湖州房产板块及特点2121 3.23.2、湖州市区各大版块的主要住宅楼盘分布和项目类别、湖州市区各大版块的主要住宅楼盘分布和项目类别2222 3.2.13.2.1 市中心板块：市中心板块：2222 3.2.23.2.2 仁皇山板块：仁皇山板块：2424 3.2.33.2.3 西南新区板块：西南新区板块：2626 3.2.43.2.4 南太湖板块：南太湖板块：2727 3.2.53.2.5 东部新城板块：东部新城板块：2828 3.2.63.2.6 凤凰开发区板块：凤凰开发区板块：2929 4 4 市场小结：市场小结： 3131 3 1、城市概况城市概况 1 1、地理区位、地理区位 区位：区位：湖州市地处浙江省北部， 东邻上海，南接杭州，西依天目山， 北濒太湖，与无锡、苏州隔湖相望， 是环太湖地区唯一因湖而得名的城市。 发展概况：发展概况：湖州是以上海浦东开 发开放为龙头的长江三角洲地区“先 行规划、先行发展”的 14 个重点城市 之一。产业结构从原来的传统丝绸、 建材业为主，形成了以新型纺织、新 型建材、医药化工、特色机电四大特 色优势产业为支柱、电子信息和环保 产业快速发展的格局，先进制造业占 规模以上工业总产值比重达到 50%。 2 2、交通条件、交通条件 作为长三角城市群中连接南北两翼的节点城市和沪、杭、宁三大城市的共 同腹地，距杭州 75 公里、上海 130 公里、南京 220 公里。南北走向的 104 国道、 杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的 318 国道、被誉为“东方小莱茵河”的 长湖申航道、申苏浙皖高速公路、申嘉湖杭高速公路、已经正式通车的宁杭客 运专线和即将开工的沪苏湖城际铁路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖 乍铁路使湖州分别与陇海、沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国一流的内 河铁路、公路、水运中转港。 4 3 3、宏观经济数据、宏观经济数据 经济发展相对平稳，保持较高增速经济发展相对平稳，保持较高增速 2012 年全市实现地区生产 总值（GDP）634.97 亿元，按 可比价计算比上年增长 9.7% 全年实现财政总收入 246.88 亿元，其中地方财政收 入 138.55 亿元，分别比上年增 长 12.7%和 13.5%。财政总收入占 GDP 的比重为 14.9%。 物价结构性调整，仍需警物价结构性调整，仍需警 惕惕 八大类商品和服务价格 看，食品价格上涨 5.2%，家 庭设备用品及服务价格上涨 2.1%，医疗保健和个人用品 价格上涨 2.1%，居住价格上 涨 2.1%，烟酒及用品价格上 涨 1.8%，衣着价格持平，娱乐教育文化用品及服务价格下降 0.6%，交通和通信 价格下降 1.0%。 人民生活水平不断提高人民生活水平不断提高 全年全市城镇居民人均可支配收入达到 32987 元，比上年增长 12.3%；人 均可支配收入中位数 28969 元，增长 11.9%；占户数 20%的最高收入组的收入为 最低收入组的 3.55 倍；人均消费支出 19898 元，增长 9.5%；恩格尔系数为 36.9%；年末人均住房面积 36.53 平方米。全市农村居民人均纯收入达到 17188 元，增长 11.7%；人均生活消费支出 11077 元，增长 9.7%；恩格尔系数为 32.3%； 人均住宅面积 67.93 平方米。城乡居民年末人均本外币储蓄存款余额达 41426 元，比上年增加 4864 元，增长 13.3%。 投资结构不断优化，房产投资持续上升投资结构不断优化，房产投资持续上升 5 全年市区完成限额以上固定资产投资 437.34 亿元，比上年增长 18.3%。按 产业划分，第一产业投资 7.94 亿元，增长 49.9%；第二产业投资 219.72 亿元， 增长 19.8%，其中工业投资 527.84 亿元，增长 19.5%；第三产业投资 102.93 亿 元，增长 21.2%。 全年完成房地产开发投资 211.17 亿元，比上年增长 14.3%。全年房屋施工 面积 1844.74 万平方米，增长 18.6%；房屋竣工面积 191.96 万平方米，下降 9.9%；市区商品房销售面积 130.48 万平方米，下降 14.5%，其中住宅 229.39 万平方米，下降 13.0%；商品房销售额 186.04 亿元，下降 16.9%，其中住宅 154.57 亿元，下降 9.4%。 二、城市规划 湖州市城市总体规划（2003-2020） 6 1 1、城市规划简介、城市规划简介 城市远景框架以“一城两区一城两区”带状组团城市为基础，进一步完善功能布局， 改善人居环境，有选择的进行用地拓展，并为居住、工业、公建等预留了一定 的发展空间，体现了“有机生长”的规划架构，满足了城市发展需求。 申苏浙皖高速公路南侧主要布局工业发展用地； 现 G318 公路的北侧结合西山漾、西山等生态环境布置生活设施用地，并在 其中形成贯穿老城区、毗山、西山漾、织里的融传统与现代、自然与人文 为一体的城市公共活动轴线。 湖州中心城区在仁皇山行政、文化、体育中心和老城传统商业中心的基础 上，在湖州与织里之间布置融现代商贸、金融服务、旅游休闲设施为一体 的新的城市中心区；南浔城区的中心区在现状基础上向西向南适当拓展。 2 2、城市性质：、城市性质： 太湖南岸中心城市，省级历史文化名城，长三角工贸、生态旅游城市太湖南岸中心城市，省级历史文化名城，长三角工贸、生态旅游城市。 3 3、用地空间结构：、用地空间结构： 形成“一城两区、双心结构”的带形组团式城市，由 13 个城市分区组成。 其中湖州中心城区为中心城市的主城区，由 11 个城市分区组成；南浔城区为相 对独立的功能区，由 2 个城市分区组成。两城区之间保留开敞的生态绿廊，限 制城市沿 G318 公路连片发展。 7 4 4、人口及用地：、人口及用地： 现状中心城市人口 51.5 万人，其中湖州中心城区 42.5 万人，南浔城区 9 万人，建成区面积 52.9 平方公里。其中湖州中心城区 43.9 平方公里，南浔城 区 9.0 平方公里。 2003 年规划已不符合当前湖州市的社会经济发展，故不予采用。 5、总体布局、总体布局 中心城区近期建设主要实施“东拓西扩、北进南控、中间完善东拓西扩、北进南控、中间完善”的发展战 略； “北进北进”就是结合已形成规模的仁皇山新区的建设，开辟太湖新区， 从“苕溪时代苕溪时代”迈向迈向“太湖时代太湖时代”； “西扩西扩”继续完善凤凰西区建设的基础上搞好西南工业区、商住区的 配套建设； “南控南控”保护和控制好南郊风景区的自然环境； “东拓东拓”在搞好湖东分区配套建设的基础上，重点建设吴兴工业片区重点建设吴兴工业片区， 并进一步开发建设并进一步开发建设“西山漾地区西山漾地区”，把西山景区建设成为中心城区与东部 新区之间的“绿肺”； “中间完善中间完善”完善老城区的基础设施、公用设施和环境设施配套，增 强、完善城市功能。 三、房地产市场分析三、房地产市场分析 1 1、整体房地产市场现状、整体房地产市场现状 住宅近年供需单价市场行情住宅近年供需单价市场行情 8 湖州住宅湖州住宅 2012 年供需单价市场行情年供需单价市场行情 湖州住宅月度新增供给量行情湖州住宅月度新增供给量行情 注：供给是指取得预售证后的预售价格，需求是指成交价格。 由以上两表可知湖州市的房价近年来是呈上升趋势的，从 2012 年一年的行 情来看，2012 年中 7 月市场的成交价格是高于市场预售价格的。之后回归平稳， 基本略低于预售价格。 湖州今年住宅供给套数湖州今年住宅供给套数 9 由上表可知，湖州的住宅供给在 2011 年迎来历史大爆发，在 2012 年开始 趋向平稳，房地产市场有快速增长期步入稳定期。 湖州住宅户型面积与供给市场占比湖州住宅户型面积与供给市场占比 由上表可知，湖州 2012 年以来，对 90 平以上的改善性住宅和投资性住宅 需求增高。13 年 1 月已经超过了 60%。可见 90 平米以上住宅将越来越占据市 场主导地位。 湖州住宅户型面积与需求关注度湖州住宅户型面积与需求关注度 10 由上表可知，2012 年中以来，市场对 90 平以上的户型需求整体上处于上升 态势。这也符合当今市民从刚性需求到改善性需求和投资性需求的转变。 房地产投资趋于合理，平稳增长房地产投资趋于合理，平稳增长 2012 年完成房地产开发投资 211.17 亿元，比上年增长 14.3%。全年房屋施 工面积 1844.74 万平方米，增长 18.6%；房屋竣工面积 191.96 万平方米，下降 9.9%；商品房销售面积 273.56 万平方米，下降 17.4%， 2006 年到 2012 年， 全市累计投入房地产开 发资金 1705.74 亿元， 年均增幅达 24.41%。六 年间，尽管房地产投资 增速波动较大，其中 2010 年与 2011 年增速 超过 40%，2007 和 2008 年年也达到了 25%左右的增长速度。而 2009 和 2012 年的增速却徘回在个位数 水平，2006 年甚至出现了负增长。但嘉兴房地产业总体仍然出现持续增长的局 面。 商品房供应持续增长商品房供应持续增长 湖州市商品房施工面积从 887.5 万增加到 2012 年 1844.7 万，年均增 11 长率为 15.9%。虽然增长率由所波动，但从总体的竣工面积上呈现绝对值的增 长。 湖州市商品房竣工面积波动较大，从 2006 年出现竣工面积 350 万后，到 2007 年的大幅下滑，2008 年到 2010 年稳步上升，2011 年到 2012 年再度下滑。 商品房销售波动明显，受外部影响较大商品房销售波动明显，受外部影响较大 2006 年到 2012 年 间，湖州市商品房销售 面积总体平稳，中间较 为动荡，波动较为明显。 2006 年销售 245 万， 到 2007 年增长，2008 年下滑，2009 年大幅度 增长，2010 年到2012 年逐年下滑。观察各年度的增长情况，我们不难发现，无观察各年度的增长情况，我们不难发现，无 论是商品房销售面积、商品房销售额和增长率，均呈现出频繁波动的态势，或论是商品房销售面积、商品房销售额和增长率，均呈现出频繁波动的态势，或 量价齐涨，或量价齐跌，受外部环境的影响较大。量价齐涨，或量价齐跌，受外部环境的影响较大。 商品房销售价格稳中有升商品房销售价格稳中有升 湖州的商品房成交价格总体趋势上显现出稳步增长的态势。从 2006 年的商 品房成交价格 3330 元/到 2012 年的 8236 元/，增幅明显，年增长率为 18.1%。 从房地产企业的角度上看：近几年来，随着的土地储备和“招（标）、拍 （卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度和土地的获取价格， 还受拆迁成本加大、建 筑材料价格和人工工资 水平上升直接推动了房 地产价格的上涨。另外 消费需求的改变使商品 12 房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设的成本，促进了房价的上涨。 随着 2010 年后期政府各项调控政策的出台实施，房价 08 年以来一路飞涨的情 况得到遏制。湖州市 12 年商品房均价为约 8000-9000 元/平方米，较 2011 年有 小幅度上涨，涨幅大约 10%-15%。 湖州市房价呈现明显的北高南低现象。如仁皇山新区的翰林世家，高层均 价已达 11000 元/平方米。而老城区的楼盘由于位置优越，开发量少，房价仍然 居高不下，与仁皇山新区相当。西南新城区的楼盘均价则在 7200-9000 元/平方 米，差距较为明显。 住房结构逐渐趋向合理住房结构逐渐趋向合理 近年来，在商品房开发规模不断扩大的同时，湖州住房供应结构也得到了 合理优化，特别是 100 平方米及以下商品房的投入力度明显加大，在住宅中所 占的比重不断提高。90-144的套型面积仍是最受市场追捧的主力户型，其中 90 平的主要购买者即是参加工作年限不长的年轻人，是市场的刚性需求户型。 受 2006 年以后“90/70”政策影响，90 以下套型的供应量逐渐增加，90 以下的成交比重有所上升。144以上及排屋的成交量和所占比例都有所下降。 空置面积问题比较乐观空置面积问题比较乐观 虽然从近些年来看，湖州商品房库存持续增加，住宅最为明显。截至 2012 年 6 月末，全市待售面积为 164.69 万平方米，同比增幅为 20.3%，其中住宅待其中住宅待 售面积为售面积为 53.8253.82 万平方米万平方米，增长了 1.3 倍，与一季度相比，增长了 22.5%。从 住宅空置时间结构上看，空置面积结构性问题得到缓解，空置 3 年以上面积减 少了 23.4%，同浙江省内的其它地级市横向相比，湖州的空置面积尚不严重。 由此可见，湖州住宅销售形势依然比较乐观。 13 2、土地市场情况土地市场情况 2010-20122010-2012 年湖州市区年湖州市区 5050 亩以上亩以上宅地块出让情况宅地块出让情况 土地编号土地编号 出让面积出让面积 （亩）（亩） 土地土地 用途用途 容积容积 率率 出让总价出让总价 （万元）（万元） 平均楼面地平均楼面地 价（元价（元/）出让日期出让日期 仁皇山新区垄山南 路东三环北路南(仁 皇山新区S18#) 168.7 居住 用地 2.5 67100.0 2386.8 2010-1-25 市区苕溪东路南规 划蜀山路西(湖东分 区47-1号) 207.3 居住 用地 2.5 59700.0 1728.1 2010-5-12 太湖度假区梅东片 区02-69地块 109.5 居住 用地 1.7 11100894.8 2010-11-23 凤凰分区华源地块 112.5 居住 用地 2.1 900005714.1 2010-11-22 太湖度假区梅东片 区 134.7 居住 用地 1.3 213001853.5 2010-11-24 吴兴区八里店镇 BLD35-1号地块 103.0 住宅 用地 4.2 23300.0 808.0 2011-1-5 吴兴区八里店镇 BLD35-2号地块 102.7 住宅 用地 2.4 30300.0 1843.8 2011-1-5 仁皇山分区RHS-09- 2地块（南临高教路， 东为德清北路，西 北为规划河流） 199.6 居住 用地 2.2 862002944.3 2011-1-6 太湖度假区梅东片 02-31地块 88.7 商业、 住宅 1.2 25200.0 3551.3 2011-1-28 仁皇山分区 RHS（N）09-3地块 （地块东侧为规划 河流、北为仁北路， 西侧为青铜北路， 南侧为高教路） 75.2 住宅 用地 （含 配套 商业） 1.6 34000.0 4240.9 2011-6-2 14 仁皇山分区 RHS（N）09-3地块 （地块东侧为规划 河流、北侧为仁北 路，西侧为青铜北 路，南为高教路） 100.6 居住 用地 1.6 340003168.1 2011-6-15 西南分区48-B地块 （地块东侧、南侧 为规划河流，西侧 为已出让居住用地 北侧为二环南路） 54.3 住宅 用地 （含 配套 商业） 2.0 12360.0 1706.7 2011-6-28 太湖度假区梅东片 02-31地块 88.7 商业、 住宅 1.2 19400.0 2734.0 2011-8-23 仁皇山分区N08-2地 块（东临太湖路， 北至康体路，西临 垄山路，南至用地 边界） 127.8 商住 用地 1.5 38000.0 2972.3 2011-12-16 地块东为德清北路， 北隔河为仁北路， 西南两侧为规划河 流 75.1 居住 用地 2.2 24250.0 2201.3 2012-5-9 太湖度假区滨湖片 区，地块四周均与 规划城市道路相邻 103.2 居住 用地 1.5 14200.0 1376.1 2012-5-18 吴兴区织里镇珍贝 路西侧，栖梧港南 侧 114.2 居住 用地 1.8 49700.0 3626.2 2012-8-17 地块南为向阳路， 西为嘉业南路，东 为现状河流，北为 草荡漾 126.7 居住 用地 1.6 19100.0 1413.5 2012-10-9 地块西靠杭长桥南 路，南临南华路， 东侧和北邻规划保 留河流菜花泾 117.2 居住 用地 2.4 41000.0 2185.4 2012-10-9 地块东为汇晶化工 进厂道路，南为湖 州汇晶化工厂区， 西为规划居住用地， 北为敢山南路 84.9 居住 用地 1.9 4560.0 424.1 2012-10-18 15 2010-2012 年湖州市区 50 亩以上居住地块出让共 20 幅 ，其中仁黄山地 区 6 幅，西南新区 1 幅，吴兴区八里店镇、织里镇共 3 幅，太湖度假区 5 幅， 南浔区 1 幅，市中心 1 幅，凤凰开发区 1 幅，其余地区 2 幅。 其中容积率在 1.5-2.5 之间的地块共 16 幅，1.5 以下的 3 幅，2.5 以上的 1 幅。由此可加，湖州市区 2010-2012 年出让的宅地块以中等密度建筑为主。 从成交金额来看，仁皇山分区以 25.93 亿元位居各大板块的首位，从成交 面积来看，仁皇山分区以 671.9 亩继续占据榜首，可见，仁皇山分区是近年来 湖州市重点开发的的新城。 注：该表中所指地块为湖州吴兴区和南浔区通过招拍挂成交的宅地块！ 2012 年湖城土地市场的相对低迷，与楼市低迷相关。楼市调控不放松，企 业的运转需要资金，楼市走势方向不明，开发商谨慎拿地，很多开发商不愿意 也不想把资金放在拿地上，宁愿把钱投向其他赚钱的行业。而且湖州一些房企， 特别是以前就有其他产业的房企会缩紧对房地产投资。湖州房地产企业，专门 做房产的不多，大多数房产都是有母体公司的，母体公司都是有其他的产业， 公司肯定会往其他的产业方向偏重一点，房地产受到限制了，必然会加重其他 方面利润补充房地产的，目前大部分房企的重点都在已开发建设项目的销售上。 在成交的地价方面来看，2010 年成交的土地平均地价约 251.1 万元亩， 16 2011 年则在此的基础上上涨了 23.7，而自政府调控实施后，湖城的土地市场 开始趋于合理，成交楼面价也逐步稳定。20122012 年湖州平均地价年湖州平均地价 245.7245.7 万元亩，万元亩， 已经开始走向稳定。 出让的土地集中在太湖旅游区、仁皇山新区，仁皇山新区出让的土地以高 层、多层、排屋为主，兼具部分商住。太湖旅游新区的土地大部分规划为酒店、 商业、文化娱乐性质以及旅游基础设施。所以太湖旅游区暂不纳入我们的分析 区域。 以上出让地块将对未来数年的住房增量市场带来压力。平均按照 2.0 容积 率，70%的住宅比例计算，过去三年间 216.93 万平方米的土地出让面积将带来 303.7303.7 万平方米的住宅增量万平方米的住宅增量。而未来的湖房地产去化状况由于受到外部政策影 响较大，尚无法作出较为准确的预估。未来调控不放松，房产销售很难再达到 前 2 年的高峰。谨以 2012 年的 274 万平方米作依据，仍需要 13 个月的时间才 能消化完成。 3 3、房地产板块情况分析、房地产板块情况分析 3.13.1、湖州房产板块及特点、湖州房产板块及特点 湖州市区的房地产板块可分为五大板块，分别是老城区、滨湖新区、东部 新区（湖东板块） 、西南新城和仁皇山新区。其中除老城区、滨湖新区板块外， 东部新区、西南新城和仁皇山新区都处于城市边缘，湖州的客户需求基本以刚 需位置，大湖州区域客户为重点。 湖州市大部分新建住宅房地产都处于城市边缘，其中仁皇山新区板块的住 宅房产面积占五大板块新建房产之首。 仁皇山新区坐拥仁皇山、旄儿港两大天然绿色生态资源，并汇集了中小学、 青少年宫、图书馆、博物馆、湖州大剧院、湖州市政府等文教设施和政府机构， 成为湖州名副其实的文化中心、政治中心和居住中心，因而受到白领阶层和年 轻购房者的青睐。 老城区房产面积仅次于仁皇山新区，处于五大板块的第二位，由于湖州市 区面积不大，老城区一直是湖州商业和公共服务设施最集中的地方。由于最近 几年大规模的老城区改造，进一步加强了老城区的商业氛围，所以老城区房产 吸引了相当多追求繁华便利的消费者和投资者。 17 西南新城住宅房产面积次于老城区，处于五大板块的第三位。西南新城兼 有临近市中心的便利性和近郊优美的田园风光，且楼盘规模大，价格较低，性 价比高，因此受到普通工薪阶层的喜欢。 东部新城（湖东板块）汇集了两所高校、三所中学、一所小学，拥有较多 的教育资源，成为湖州近年来新兴的学区楼盘，但由于该区离老城区闹市区位 置较远，主要吸引工作地点在附近的消费人群。 滨湖新区房地产以稀有的太湖水景和周边绿色生态资源成为了旅游度假类 房产，主要吸引本地和外地高收入群体居住和投资，由于目标群体较少，故滨 湖新区住宅楼盘是五大板块中最少的。 3.23.2 、湖州市区各大版块的主要住宅楼盘分布和项目类别、湖州市区各大版块的主要住宅楼盘分布和项目类别 3.2.13.2.1 市中心区：板块热度市中心区：板块热度 该板块区域配套完善，商业氛围浓厚，红旗路繁华中心、各大商业银行、 飞英公园、人民公园、第一人民医院等重要商业、金融、医疗、休闲配套一应 俱全，成熟便利的配套设施，网罗居区域内高尚、高知人流，形成了极具时尚 生活气息的现代都市领地。 物业类型：以普通住宅（物业类型：以普通住宅（1111 个）为主，兼有部分酒店式公寓。单价从个）为主，兼有部分酒店式公寓。单价从 76007600 元元- - 1400014000 元不等。元不等。 市中心板块市中心板块 湖东板块湖东板块 凤凰开发区板凤凰开发区板 块块 西南新区板块西南新区板块 仁皇山板块仁皇山板块 南太湖板块南太湖板块 18 产品类型方面，包括高层、小高层产品，多层产品相对较少，联排及叠加 别墅较多，同质化严重，竞争已日趋激烈，但品质高的项目还是具有较高的市 场去化率。 主力户型方面，公寓产品主要集中在 90-140，联排类产品面积段主要集 中在 210-280，叠加类产品面积主要集中在 150-200。 价格方面，湖州城区的普通商品房价格在 7200-14000 元/不等，别墅价 格 12000-26000 元/不等。 客户方面：公寓产品的客户以区域客为主；别墅方面，以私企老板、公务 员等为主； 客户分析：客户分析：主要购买人以本地人为主，基本都是自住客。 3.2.23.2.2 仁皇山新区：仁皇山新区： 仁皇山分区位于湖州市中心城区北部，规划范围北临申苏浙皖高速公路， 西至弁山东麓以及现状 104 国道，南至旄儿港，东至长兜港，规划面积为 27.97 平方公里。 分区北片分区北片是以规划中的城市文教区、长田漾自然湿地区为主，集居住、体城市文教区、长田漾自然湿地区为主，集居住、体 育休闲为一体的功能区域；分区南片则以现状的行政中心、文化中心为主，集育休闲为一体的功能区域；分区南片则以现状的行政中心、文化中心为主，集 居住、商贸为一体的行政、文化中心；分区西片则是以仁皇山公园和一、二类居住、商贸为一体的行政、文化中心；分区西片则是以仁皇山公园和一、二类 19 居住用地为主体的生活休闲区。居住用地为主体的生活休闲区。 受市政府规划，以及自身优越的自然环境和较高的人居指数等，该板块已 经得到大多数购房者的认可。 物业类型：普通住宅（物业类型：普通住宅（1212 个）个） ，其中，其中 3 3 个项目兼带别墅区个项目兼带别墅区 价格：普通住宅单价价格：普通住宅单价 8800-130008800-13000 元元/，别墅，别墅 220220 万万/ /套。套。 板块个案板块个案 楼盘名称翰林世家绿城御园 开发商浙江珍贝置业有限公司 湖州新锦江房地产开发有限公司、绿 城房地产集团有限公司 建筑类型联排，高层联排，高层 物业类型普通住宅，别墅普通住宅,别墅 容积率 2.490.86 占地面积 （平方米） 99632289333 建筑面积 （平方米） 219075248826 开盘时间2012 年 5 月 6 日2011 年 7 月 12 日 交房时间2014 年2014 年 均价 高层均价 10000 元/平米，排屋均价 17000-18000 元/平米。 高层均价 12000 元/平米，排屋均价 22000 元/平米， 绿化率 35.20%40% 总户数 2109300 20 车位配比 0.91 物业费用高层 1-1.5 元/平方米/月； 高层 1.5 元/平方米/月；排屋 2.2 元/ 平方米/月；别墅 5 元平方米/月 周边配套 市政：湖州图书馆、湖州大剧院、 升华音乐厅、少年宫等。 交通：7,14,16 路公交车直达项目， 仁皇山路、太湖路道路通畅，出行 便利无忧。 教育：配套专属九班幼儿园，爱山 小学、十五中等近在咫尺。休闲： 仁皇山公园、长岛公园、湿地奥体 中心等。其他：太湖春天、太湖体 育场、农贸市场等。 市民广场、音乐厅、博物馆、青少年 宫、大剧院、体育中心、图书馆、银 行 区内配套：湖州温泉高尔夫俱乐部等 约 4000 平方米超豪华配套会所，包括 恒温室内泳池、乒乓球室、老人活动 中心、健康服务中心、棋牌室、多功 能厅、红酒吧、书吧、健身练操房、 台球室。 2 个豪华游泳 销售市调状 况 高层楼盘中低层销售状况良好， 中高层还剩部分房源。排屋房源较 为充足。售楼部恢宏大气，能体现 小区档次。销售人员服务热情。 依靠绿城的品牌效应，及依仁皇山 而建的自然地理区位优势。绿城御园 在湖州的知名度高，口碑好。 售楼部建筑大气，提升了小区的 档次感。售楼部人员接待态度很好。 翰林世家翰林世家 翰林世家鸟瞰图翰林世家鸟瞰图 翰林世家效果图翰林世家效果图 21 绿城御园绿城御园 绿城御园鸟瞰图绿城御园鸟瞰图 绿城御园效果图绿城御园效果图 板块房地产市场点评：板块房地产市场点评： 仁皇山板块的自然环境是其最大的卖点，并借助其未来区域的规划，吸引 了类似绿城等地产大鳄的进驻； 整个板块的住宅价格水平较高，普遍集中在 8000-13000 元/平米之间，产 品整体规格较高。 3.2.33.2.3 西南新城：西南新城： 该板块坐落于湖州中心城市西南部，它北靠长湖申航道（西苕溪），西临 康山及杭宁高速公路，东南至现状 104 国道，东以横渚溏港为界，距市中心约 2.5 公里。开发定位为开发定位为“城市次中心城市次中心”和和“现代化工业区和现代化生活区现代化工业区和现代化生活区” 西南新区作为湖州市政府极力打造的城市次中心，是一座以交通、商贸、 居住、创业复合功能的新城。西南新区除了车站、学校、公园、医院、商业配 套项目外，未来将遍布中高端的房产品，西南区块将凭借“未来城市次中心未来城市次中心” 的名片打造市民理想的居所。的名片打造市民理想的居所。 物业类型：以普通住宅（物业类型：以普通住宅（1616 个）为主，别墅个）为主，别墅 3 3 个。个。 价格：普通住宅价格：普通住宅 7200-90007200-9000 元元/不等，别墅均价不等，别墅均价 1200012000 元元/ 22 板块个案板块个案 楼盘名称天河理想城百盛国际名都 开发商湖州天河置业有限公司湖州百盛置业有限公司 建筑类型多层,高层联排,高层 物业类型普通住宅普通住宅 容积率 2.162.18 占地面积 （平方米）建筑面积 （平方米） 48413858600 开盘时间2013 年 1 月 12 日2012 年 05 月 05 日 交房时间2015 年2013 年 09 月 均价 36 号楼均价 7426 元/平米，37- 38 号楼均价 6706 元/平米。高 层价格走势从底层的 6000 元/平 米出头到高层的 7000 多元/平米 高层均价 6500 元/平米，小高层 2 号楼 均价 7200 元/平米 绿化率 46.40%38.70% 总户数 3026950 23 车位配比 0.80.8 物业费用高层 1.4 元/平方米/月1.2 元/平方米/月 周边配套 （规划）： 湖州小商品城；汽车总站湖州小商品城；汽车总站 销售调研状 况 周边配套较少，现在仍在规划或 正在建设中，已开盘的多栋楼盘 已经销售过半。销售价格 6000- 8000 元不等。售楼部服务态度 很好。 周边配套较少，现在仍在规划或正在建 设中，已开盘的多栋楼盘已经销售过半。 位于湖州汽车站的斜对面。 售楼部服务态度一般。 天河理想城天河理想城 天河理想城平面图天河理想城平面图 天河理想城效果图天河理想城效果图 百盛国际名都百盛国际名都 百盛国际名都鸟瞰图百盛国际名都鸟瞰图 百盛国际名都效果图百盛国际名都效果图 24 板块房地地产市场点评板块房地地产市场点评 西南新区板块已有一定的配套，目前板块基础建设项目众多，环境较差， 随着红星美凯龙生活广场、湖州小商品城的后续开业，将大大增加该板块的竞 争力； 板块内楼盘较多，有一定的产品档次，整个板块商品住宅价格主要集中在 7200-9000 元/平米左右。 3.2.43.2.4 南太湖新区：南太湖新区： 随着近期规划“北进”开辟太湖新区，从从“苕溪时代苕溪时代”迈向迈向“太湖时代太湖时代”。 其中的太湖旅游度假区将是湖州建设现代化生态型滨湖大城市的重要区块，是 未来湖州中心城市重点打造的滨湖新区。 通过 3 至 5 年的开发建设，滨湖新区 5 平方公里的核心区域，将成为南太 湖的现代生活中心；沿太湖 3.5 公里的河堤内，太湖明珠，渔人码头、世界名 牌折扣店、游艇俱乐部等标志性项目争相斗艳；滨湖新区 40 多平方公里的管辖 区域内，将拥有三座五星级酒店，阳光别墅、温泉、高尔夫等设施一应齐全。 同时通过 5 至 10 年的努力，将滨湖新区打造成一流的将滨湖新区打造成一流的“都市生态型都市生态型”滨湖 休闲度假胜地和休闲旅游、商务会议、康体运动、度假居住等功能复合发展的复合发展的 滨湖城市特色板块。滨湖城市特色板块。 物业类型：全部以别墅（物业类型：全部以别墅（8 8 个）为主，兼具部分普通住宅（个）为主，兼具部分普通住宅（4 4 个）个） ， 价格：别墅均价价格：别墅均价 2000020000 元元-26000-26000 元左右。普通住宅均价元左右。普通住宅均价 6500-80006500-8000 元元 25 板块房地地产市场点评：板块房地地产市场点评： 南太湖板块由于其出色的地理位置，别墅项目较多，主打“旅游度假”概 念； 现板块内别墅价格主要集中在别墅均价 20000 元-26000 元左右。普通住宅 均价 6500-8000 元/平米之间，产品有一定的档次，产品风格包括中式、西式等， 风格比较齐全； 虽类似“渔人码头”“雷迪森酒店”等配套初成型，但总体板块配套设施 尚不完善，因此销售去化率尚较低； 3.2.53.2.5 东部新区（湖东区域）：东部新区（湖东区域）： 湖东区域作为湖州东部房地产开发最为成熟的一个区域之一，无论是开发 规模、配套成熟度还是所吸引的投资，都保持着良好的势头，奠定了楼市版块奠定了楼市版块 潜力股的地位潜力股的地位。 高校林立形成了的湖东区域有适宜居住的文化氛围，湖东区域教育文化氛 围浓厚，聚集了一大批名校，湖州师院、五中、二中、四中、湖师附小等学校 为邻。 生态环境优越，生态环境优越，余家漾公园、白鱼潭公园，以及规划建设中的毗山遗址公 园和邱家漾公园让这一地段有如诗意般优美。 物业类型：普通住宅物业类型：普通住宅 1313 个，别墅个，别墅 5 5 个个 26 价格：普通住宅均价；价格：普通住宅均价；6200-130006200-13000 元元/。别墅。别墅 160000160000 元元/ 板块房地产市场点评：板块房地产市场点评： 湖东板块整个区域面积较大，除靠近市中心区域的楼盘有一定集中度之完， 其余项目相对都较为分散； 整个板块总体整体环境较好，尚处于开发建设阶段，其中公寓价格大致集 中在 6200-13000 元/平米之间，有一定的跨度；别墅产品主要为联排及叠加， 其中联排别墅价格在 16000 元/平米，越往东价格越低。 3.2.63.2.6 凤凰开发区：凤凰开发区： 从建区到现在仅仅 17 年，湖州经济开发区的崛起，形成了以政治、经济、以政治、经济、 文化为中心，以高科技经济开发区为依托，以绿色装点为主体的新型城市格局。文化为中心，以高科技经济开发区为依托，以绿色装点为主体的新型城市格局。 区内建筑