成都市崇州联创梅花村项目可研报告.doc

- 1 - 联创投资梅花村项目 可行性研究可行性研究报报告告 成都市崇州成都市崇州联创联创城城乡统乡统筹投筹投资资有限公司有限公司 二二 O 一一年二月一一年二月 2 目目 录录 第一章第一章 企企业业基本情况介基本情况介绍绍4 第二章第二章 项项目目总论总论6 一、项目概况6 二、项目宗地现状7 三、项目产品特征7 四、基本财务数据7 第三章第三章 项项目区位目区位分分析析8 一、项目区域8 二、区域交通8 三、区域环境8 第四章第四章 项项目市目市场场分析分析.9 一、宏观经济环境9 1、全国经济运行状况9 2、宏观政策分析10 3、成都市经济运行状况11 4、崇州市经济运行状况13 二、房地产市场分析14 1、全国房地产发展状况14 2、成都房地产市场分析16 3、成都市土地市场分析17 三、项目同类型市场分析17 四、竞争项目分析19 第五章第五章 项项目目设计设计21 一、项目规划设计21 二、项目园林设计22 第六章第六章 项项目目营销营销推广推广22 一、项目定价22 二、项目营销推广23 三、项目后期物业服务24 3 第七章第七章 项项目目 SWOT 分析与定位分析与定位24 一、 SWOT 分析24 1、优势分析（S）24 2、劣势分析（W） 25 3、项目机会（O） .25 4、项目威胁（T）25 二、市场定位25 第八章第八章 建建设规设规模与方案模与方案26 一、建设方案26 二、项目进度计划28 第九章第九章 项项目目财务评财务评价价28 一、项目预计总投资28 二、可售面积和销售收入29 三、项目预计损益表30 四、投资估算和资金筹措31 五、项目盈亏平衡点31 六、项目现金流量表32 第十章第十章 项项目目风险风险分分析析.32 一、政策与环境风险32 二、市场风险32 三、成本风险33 第第十十一一章章 项项目目综综合合评评述述 33 4 企企业业基本情况介基本情况介绍绍 成都市崇州联创城乡统筹投资有限公司（以下简称：联创投资 ）是由成都置信实业 （集团）有限公司（以下简称：置信集团）和成都市琉璃旅游投资开发有限责任公司（以下 简称：旅投公司）共同投资组建的以房地产开发和销售经营为主业的新办房地产企业。 公司于 2010 年 7 月 26 日正式注册登记成立，注册地崇州市崇阳镇昌明路 1 号。 成立之初注册资本为 1000 万元，其中置信集团出资 100 万元，占总股本的 10%；旅投 资本出资 900 万元，占总股本的 90%；2010 年 12 月 27 日经公司董事会一致同意将注 册资本增资至 1300 万元，各股东方投资比例不变；2011 年 3 月 22 日经公司董事会一 致同意将注册资本增资至 5700 万元，各股东方投资比例不变。注册资本金已由各股东 方在 2011 年 3 月 14 日前全部缴齐。置信集团于 2010 年 7 月 19 日出资 100 万元， 2010 年 12 月 09 日出资 30 万元，2011 年 2 月 24 日出资 440 万元分三次缴足；旅投公 司于 2010 年 7 月 16 日出资 900 万元，2010 年 12 月 21 日出资 270 万元，2011 年 3 月 14 日出资 3960 万元分三次缴足。 公司由马世昌先生担任法定代表人，成都置信集团总经理康瑛女士出任公司总经 理，公司董事会是公司的最高权利机构，公司实行董事会领导下的总经理负责制。公司 管理团队均从置信集团旗下各公司抽调工作多年并拥有丰富操盘经验的职员组成，均 为大学专科以上学历。 作为公司股东方之一的成都置信实业（集团）有限公司是一家以房地产业为主的投 资控股型集团公司，参股、控股 60 余家企业，分别从事住宅、商业地产开发、工业园区 建设、旅游文化产业以及汽车经营和服务等相关领域。公司成立于 1997 年 11 月 12 日， 2004 年 6 月 1 日完成集团化改组，现有职员 8000 余名。置信集团先后成功开发“丽都 花园”、 “芙蓉古城”、 “香颐丽都一期”等在业界内声誉项目；这些项目的成功奠定了其在成 都房地产本土开发企业中龙头地位。 作为公司另一股东的成都市琉璃旅游投资开发有限责任公司，是按照崇州市委、 市政府的安排部为进一步贯彻落实“一点突破、两翼齐飞、统筹推进”的发展目标，经崇 州市政府同意，于 2008 年 12 月 30 日注册成立的。主要职责是负责崇州市旅游开发项 目的推介、融资和建设工作。公司成立以来，紧紧抓住灾后重建、扩大内需、试验区建 设三大机遇，依托崇州沿山片区丰富的旅游资源，着力开展街子古镇、元通镇、白塔湖 5 等项目的策划、包装、融资和开发建设，为街子古镇创建“AAAA”旅游景区，崇州市基 础设施投资建设，灾后重建等项目顺利实施发挥了重要作用。 成都市崇州联创城乡统筹投资有限公司为新办企业， “联创投资梅花村”项目是其 开发的首个项目，是置信集团厚积薄发、彻力打造的城市高端精品项目。 根据成都市崇州联创城乡统筹投资有限公司 2010 年审计报告显示，公司资产总 额 1116 万元，负债总额 25 万元，所有者权益合计 1091 万元；资产负债率 2.24，流动 比率 43.44，速动比率 42.76；公司财务状况良好。 6 第二章第二章 项项目目总论总论 一、一、项项目概况目概况 项项目名称目名称 联创投资梅花村项目 项项目区位目区位 本项目位于成都市崇州，北临金盆地大道，西临崇庆北路，南临唐安东路，东 临世纪大道，可通过成温邛高速直接与成都市连接，交通极为便利，属成都一小时 经济圈范围内。 综综合技合技术经济术经济指指标标 总占地面积13,333.33m2净地面积13,333.33m2总建筑面积73,066.65 m 2 建筑物占地面积3,600.00m2建筑密度27%地下建筑面积:22,666.66 m 2 地上容积率面积50,000.00m2容积率3.750绿地率30% 产产品构成品构成 建筑面建筑面积积 (m2) 可售面可售面积积 （ （m2） ） 产产品比例品比例 平均每平均每户户 面面积积 户户 数数 备备注注 7 A 型9,649.919,649.9114.05%80120 两房一厅一卫 B 型14,526.3814,526.3821.15%100140 两房两厅两卫 C 型3,530.293,530.295.14%12029三房两厅两卫 D 型11,827.1511,827.1517.22%14084 三房两厅两卫 E 型480.78480.780.70%16023三房两厅三卫 住宅 小计40,014.5140,014.5158.25%600.00396 商业9,773.549,773.5414.23% 车位22,643.3518,894.6027.51% 配套 物管用 房 225.950.00% 其他架空层449.890.00% 合合计计73,066.6568,682.65100.00% 二、二、项项目目宗地宗地现现状状 地块位于崇州市梅花村一组、二组，地块位置位于金盆地大道和唐安东路之间，周 边在售楼盘售价均位于崇州房产市场前列。地块位于属于崇州市区东部，不仅可以享 受市区较为完善的配套设施，还可以享受相对清净轻松的生活环境。 三、三、项项目目产产品特征品特征 （1）“中国名盘”丽都花园的姊妹之作 ； （2）崇州高端住宅的理念、设计以及生活方式引领者； （3）“主卧室奢华主义”的创建者和领导者； （4）地暖、中央空调等豪华系统配置的集大成者； （5）崇州高端豪华私人会所的创新者； （6）高端商业、高端商务、高端住宅的综合体。 四、基本四、基本财务财务数据数据 联创投资梅花村项目总投资 33,645.71 万元，可实现销售收入 39,705.30 万元，经 营税金及附加 2,286.11 万元，税前利润 7,152.79 万元，所得税 1,757.99 万元，税后利 润 5,394.80 万元，销售利润率 19.66%，总投资回报率 18.01%。 8 第三章第三章 项项目区位分析目区位分析 一、一、项项目区域目区域 成都成都 成都位于川西平原腹地，土地总面积 1.239 万平方公里，辖 9 区 4 市 6 县，2001 年 末总人口超过 1019.9 万,是四川省省会，西南科教、商贸、金融中心，是一座具有 2300 多年历史的文化名城，拥有独具魅力的巴蜀文化和丰富的情趣各异的旅游胜地。 崇州市崇州市 崇州市（原崇庆县）地处美丽富饶的川西平原，东距成都 37 公里，位于天府之国的 腹心。全市面积 1090 平方公里，平坝区占总面积的 52%，山区占总面积的 43%，丘陵 区占总面积的 5%。总人口 64.15 万人。为纪爱国诗人陆游而建的陆游广场、陆游祠、罨 画池；街子古镇、元通古镇已经风景名胜区九龙沟坐落于区内。以全友家私、富士康为 载体，形成了庞大规模的工业集中发展区。 二、区域交通二、区域交通 本项目位于梅花村，金盆地大道以南，唐安东路以北，崇庆北路以东，世纪大道以 西。成温邛高速、光华大道将成都和崇州直接相连，属于中心城 1 小时经济圈内。 三、区域三、区域环环境境 根据成都市规划途经崇州市的“光华大道成温邛高速大双路”、龙门山沿线两 条示范线的走向、布点，立足我市产业发展、自然资源、历史文化、基础条件等优势，崇 州市规划了 6 条示范线：高山旅游示范线、古镇文化示范线、浅山度假示范线、现代农 业示范线、花木产业示范线、产业高端示范线。 下一步，崇州市将紧紧围绕 6 条示范线建设，加快“三大走廊”开发打造，全面提升 宜居之都、旅游高地品牌，全面推动崇州第三产业实现新跨越。依托羊马新城打造，加 快嘉裕五星级酒店及购物中心、羊马湿地公园等重大项目的建设，加快配套羊马新城 基础设施，努力将羊马打造成崇州市更好更快发展新的拉动区；围绕打造“山地旅游高 地”，高规格、高品位抓紧策划论证和开发打造“高端论坛”项目，抢占龙门山脉旅游产 业发展的战略制高点；依托街子 4A 景区升级打造，抓紧启动西源豪庭等五星级酒店项 目建设，加快推进“街子印象”、 “世外桃源”、 “青城田园”、 “平滩长湖”、 “布谷农庄”等一批乡 9 村酒店和现代农业观光体验项目，加快把街子景区打造成为“全国一流、西部第一”的田 园古镇、养生天堂，并尽快启动元通、怀远古镇开发，打造古镇“金三角”，加快形成崇州 旅游产业新的亮点；加快道明镇白塔湖核心区和旅游带的开发打造，着力打造重庆路沿 线 6 镇 1 乡乡村旅游走廊带，推进“北部崇州”旅游服务业加快发展。 第四章第四章 项项目市目市场场分析分析 一、宏一、宏观经济环观经济环境境 1、全国、全国经济经济运行状况运行状况 2010 年，面对复杂多变的国内外经济环境和各种重大挑战，全国各族人民在党中 央、国务院的坚强领导下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实 科学发展观，坚持实施应对国际金融危机冲击的一揽子计划，加快转变经济发展方式 和经济结构战略性调整，国民经济保持了平稳较快发展，各项社会事业取得新的进步。 初步核算，全年国内生产总值 397983 亿元，比上年增长 10.3%（见图 1）。其中，第一产 业增加值 40497 亿元，增长 4.3%；第二产业增加值 186481 亿元，增长 12.2%；第三产业 增加值 171005 亿元，增长 9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为 10.2%，第 二产业增加值比重为 46.8%，第三产业增加值比重为 43.0%。居民消费价格一季度同比 上涨 2.2%，二季度上涨 2.9%，三季度上涨 3.5%，四季度上涨 4.7%，全年平均比上年上 涨 3.3%（见图 2）。 10 全年财政收入 83080 亿元，比上年增加 14562 亿元，增长 21.3%；其中税收收入 73202 亿元，增加 13680 亿元，增长 23.0%（见图 3）。 2、宏、宏观观政策分析政策分析 政策背景政策背景 2010 年是国际金融危机以来世界经济形势最为复杂的一年。总体上，全球主要经 济体逐步企稳并正式步入复苏期，但在结构上，则表现出许多深层次的缺陷和失衡，国 民经济的恢复还存在明显的脆弱性。由于宏观经济基本面和国际经济地位的差异，主 要国家的宏观经济政策在调整中形成了多重选择和非对称性，加剧了全球经济形势的 波动。我国经济保持良好的增长势头，经济发展方式转变也得到了有效的支撑，但复合 式通胀压力已经成为宏观经济运行的最主要影响因素。面对后危机时期复杂的经济环 11 境，我国宏观调控已开始转向积极财政政策与稳健货币政策搭配的新框架。 2010 对于房地产市场是一个不平凡的一年，各项调控政策频现。为了房地产市场 的健康稳定，国家在 2009 年底、2010 年初果断出台调控措施，出台了如“国四条” 、 “国十一条” 、 “提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求， 调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现 “软着陆” ，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收 入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健 康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。 未来 10 年，房地产市场的巅峰期将逐步远去，对于普通投资者来说，必须学会甄 别楼盘的价值，找出具备高铁、地铁规划、水源、教育资源、生活商业配套、社会资源等 优势的楼盘。在面对市场变化时，具备更多资源优势的房子保值增值性才能高于其他 房产。 3、成都市、成都市经济经济运行状况运行状况 2010 年，在世界经济缓慢复苏、我国经济社会发展总体运行良好的大环境下，全 市人民在市委、市政府的坚强领导下，围绕建设“世界现代田园城市”的长远目标，深入 实施城乡统筹、“四位一体”科学发展战略，认真落实“扩大开放年”各项工作部署，奋力 推进三次产业跨越发展，国民经济保持了平稳较快发展，各项社会事业取得新的进步。 全市实现地区生产总值 5551.3 亿元，比上年增长 15.0%。其中：第一产业实现增加 值 285.1 亿元，增长 4.1%；第二产业实现增加值 2480.9 亿元，增长 19.8%；第三产业实 现增加值 2785.3 亿元，增长 11.8%。一、二、三产业比例关系为 5.1:44.7:50.2。 （一）（一）农业农业 全年实现农业总产值 470.2 亿元，比上年增长 4.4%。 （二）工（二）工业业和建筑和建筑业业 全年工业实现增加值 2062.8 亿元，比上年增长 20.5%。规模以上工业企业实现增 加值 1640.1 亿元，增长 23.6%；完成新产品产值 1179.3 亿元，增长 22.3%；工业企业产 品产销率 97.1%。主要产品生产较快增长。 全年电子通讯产品制造业、医药工业、食品饮料及烟草业、机械工业、石油化学工 业和建材冶金工业六大重点行业完成增加值 1258.5 亿元，比上年增长 23.8，占全市 规模以上工业的比重为 76.7%。 12 全年规模以上工业企业综合经济效益指数 247.2%，比上年提高 0.3 个点。资产负 债率 58.8%，总资产贡献率 14.8%。实现利润 357.8 亿元，增长 41.0%；实现利税 666.8 亿元，增长 39.6%；企业亏损面 11.7%。 全年建筑业实现增加值 418.1 亿元，比上年增长 16.0%。建筑企业完成总产值 2097.0 亿元，竣工产值 769.0 亿元，施工面积 12619 万平方米，竣工面积 7151 万平方米。 （三）固定（三）固定资产资产投投资资 全年固定资产投资完成 4255.4 亿元（见图 4），比上年增长 5.7%（扣除灾后重建投 资，增长 10.6%）。民间投资完成 2564.8 亿元，增长 18.0%。全年新增固定资产 2518.6 亿元。分产业看，一产业完成投资 47.4 亿元，下降 31.2%；二产业完成投资 1320.2 亿元， 增长 2.8%，其中工业投资 1301.3 亿元，增长 3.8%；三产业完成投资 2887.8 亿元，增长 8.0%。分行业看，制造业完成投资 1227.9 亿元，增长 2.0%；电力、煤气及水的生产和供 应业完成投资 71.1 亿元，增长 56.0%；交通运输仓储邮政通信业完成投资 359.4 亿元， 增长 33.9%；水利环境公共设施管理业完成投资 639.8 亿元，下降 22.7%；信息传输计算 机服务软件业完成投资 30.0 亿元，下降 18.4%。 全年房地产投资完成 1278.3 亿元，比上年增长 35.3%。含预售在内的商品房销售 面积 2559.3 万平方米，下降 5.0%，其中住宅销售面积 2289.9 万平方米，下降 9.6%；实 现商品房销售额 1519.3 亿元，增长 14.3%，其中住宅销售额 1334.4 亿元，增长 8.1%。 （四）消（四）消费费品市品市场场 全年实现社会消费品零售总额 2417.6 亿元，比上年增长 18.8%。从行业看，批发业 零售额 139.5 亿元，增长 14.0%；零售业零售额 1957.9 亿元，增长 18.9%；住宿和餐饮业 零售额 320.2 亿元，增长 19.9%。从地域看，城镇实现零售额 2387.3 亿元，增长 18.7%， 其中城区实现零售额 2217.6 亿元 ，增长 16.6%；乡村实现零售额 30.3 亿元，增长 24.9%。 从经济类型看，国有经济零售额 188.9 亿元，增长 29.0%；私营个体经济零售额 1104.7 亿元，增长 16.5%；外商及港澳台投资经济零售额 262.9 亿元，增长 19.2%；股份制及其 他经济零售额 798.9 亿元，增长 19.6%。 （五）（五）对对外开放外开放 全年实现进出口总额 246.6 亿美元，比上年增长 38.6%。其中出口总额 138.7 亿美 元，增长 32.0%；进口总额 107.9 亿美元，增长 48.0%。一般贸易出口额 65.4 亿美元，增 长 29.2%；机电产品出口额 70.1 亿美元，增长 12.6%；高新技术产品出口额 34.4 亿美元， 13 增长 6.1%。与主要贸易伙伴国和地区的贸易往来有升有降，其中对欧盟出口额 22.0 亿 美元，增长 116.1%；对香港出口额 23.0 亿美元，下降 9.2%；对美国出口额 14.3 亿美元， 上涨 83.0%；对日本出口额 3.8 亿美元，上涨 58.6%。 全年实际利用外资 64.1 亿美元，比上年增长 43.2%；其中，实际利用外商直接投资 金额 48.6 亿美元，增长 73.6%。外商直接投资协议外资 500 万美元以上的项目 104 个， 比上年增加 30 个。 （六）金融、（六）金融、证证券和保券和保险险 年末全部金融机构人民币存款余额 15277 亿元，比上年末增长 23.1%，其中企业存 款 6147 亿元，增长 14.4%。全部金融机构人民币贷款余额 12139 亿元，增长 23.0%。个 人消费贷款余额 2224 亿元，增长 33.8%，其中个人住房贷款余额 1955 亿元，增长 30.4%。 全年金融机构现金净回笼 192 亿元。 全年推荐 4 家公司上市，融资 76.4 亿元，比上年增长 1.3 倍。年末有证券营业部 106 个，比上年末增加 16 个；证券从业人员 4929 人，增长 42.5%；证券投资者 324 万人， 增加 38 万人。 年末有保险公司 53 家,比上年末增加 9 家。全年保费收入 299.4 亿元，比上年增 长 31.3%。其中，财产类保险公司保费收入 86.9 亿元，增长 32.0%；人身类保险公司保 费收入 212.5 亿元，增长 31.1%。各类保险赔偿与给付支出 56.1 亿元，增长 9.9%。其中， 财产类保险公司赔偿与给付支出 34.6 亿元，增长 10.4%；人身类保险公司赔偿与给付 支出 21.6 亿元，下降 9.1%。 4、 、崇州市崇州市经济经济运行状况运行状况 （一）宏（一）宏观经济观经济又好又快又好又快发发展展 2010 年，实现地区生产总值 1124613 万元，增长 16.1%，在三圈层排第三位，高成 都市平均增速 1.1 个百分点，其中第一产业增加值 236902 万元，增长 5.3%，第二产业 增加值 478722 万元，增长 24.4%，第三产业增加值 408989 万元，增长 12.5%。 （二）工（二）工业业成成为为拉拉动经济动经济增增长长的主要的主要动动力力 全市实现工业增加值 369027 万元，增长 25.7%，其中规模工业增加值 311600 万元， 增长 29.9%，实现利税 86986 万元，增长 20%，利润总额 57464 万元，增长 27.9%，综合 效益指数达 161.1%。 （三）消（三）消费费品市品市场场保持繁荣保持繁荣 14 全社会消费品零售总额 405292 万元，同比增长 17.9%，其中零售业营业额 341162 万元，增长 15.9%，餐饮业营业额 61063 万元，增长 29.2%。城镇实现消费品零售总额 383944 万元，增长 17.3%，农村实现 21348 万元，增长 29.3%。 （四）固定（四）固定资产资产投投资资超百超百亿亿 2010 年，全社会固定资产投资完成额 1063233 万元，增长 7.5%。其中工业投资 441440 万元，增长 4.1%。房地产开发投资 133927 万元，增长 135.5%。工业集中发展区 共完成投资 472823 万元，同比增长 13.0%，占投资总额的 44.5%。 （五）（五）财财政收入政收入实现实现突破性增突破性增长长 全市完成财政总收入 526079 万元，增长 139.1%，其中地方财政收入 467107 万元， 增长 187.4%，地方财政收入中一般预算收入 97474 万元，增长 34.0%，其中税收收入 45892 万元，增长 50.0%。 （六）金融运行（六）金融运行稳稳健健 全市金融机构各项存款余额 2192989 亿元，比上年末增长 25.7%，其中居民储蓄存 款余额 1292909 万元，增长 20.1%；人均储蓄存款达 19180 元，增长 20.1%。各项贷款余 额 879576 万元，增长 29.5%。 （七）城（七）城乡乡居民收入居民收入稳稳定增定增长长 2010 年，全市城镇居民人均可支配收入 15020 元，增长 14.5%；农民人均纯收入 7464 元，增长 16.4%。 二、房地二、房地产产市市场场分析分析 1、 、全国房地全国房地产产市市场场运行运行总总体平体平稳稳 2010 年，房地产市场的走势牵动着广大老百姓的心。国家统计局近日发布的数据 显示，2010 年，在党中央、国务院一系列房地产市场调控政策作用下，全国房地产市场 运行总体平稳，房地产开发投资高速增长；商品房销售增幅上半年高位回落，下半年运 行平稳；企业资金来源增速高位回落。 统计显示，2010 年，全国房地产开发投资 48267 亿元，比上年增长 33.2%；其中，1- 12 月增速比 1-11 月回落 3.3 个百分点。全国商品房销售面积 10.43 亿平方米，增长 10.1%，增幅回落超过 30 个百分点。商品房销售额 5.25 万亿元，增长 18.3%，增幅回落 超过 50 个百分点。房地产开发企业本年资金来源 72494 亿元，增长 25.4%，增幅回落 20 个百分点左右。 15 有关专家指出，结合近日国家统计局发布的全国 70 个大中城市房屋销售价格变动 情况，可以得出两个认识，一是从同比数据看，4 月份以后房价同比增幅逐步回落，到 12 月，回落 6.4 个百分点。二是从环比数据看，数据变动趋势与同比数据变动趋势具有 大致相同特征，涨幅也呈逐步回落态势。 从同比来看，2010 年前四个月房价涨幅逐月扩大，4 月份同比涨幅达 12.8%，涨幅 比 1 月份扩大 3.3 个百分点。为遏制房价的过快上涨，4 月 17 日，国务院发布了国务 院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，采取十条措施控制房价过快上涨。从 4 月下旬开始，调控效果初显。5 月份，房屋销售价格同比涨幅开始回落，比上月回落 了 0.4 个百分点，此后同比涨幅连续 7 个月回落，12 月份同比涨幅为 6.4%，比涨幅最 高的 4 月份回落了 6.4 个百分点。 16 这一情况说明，房地产市场投机性需求得到了一定程度的抑制，房地产市场调控取 得了一定的效果。新建商品住宅销售价格同比涨幅变动更为明显。4 月份，新建商品住 宅同比涨幅为 17.3%，从 5 月份开始涨幅逐月回落，12 月份的涨幅比 4 月份回落了 8.8 个百分点。 从环比来看，2010 年前四个月，各月环比涨幅相对较高，月环比平均涨幅为 1.18%。随着房地产市场调控效果的逐步显现，5 月份环比涨幅大幅回落到 0.2%；6 月 份，房价环比指数甚至为负，比上月下降 0.1%；7、8 两月房价保持相对稳定。9 月份，受 刚性需求和“金九银十”销售旺季等多种因素的影响，房价再度出现了小幅上涨。 为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，9 月 29 日有关部委再度分别出台调控措施，巩固房地产市场调控成果。从 10 月份开始， 环比涨幅再次出现回落。虽然后四个月环比价格均有所上涨，但一线城市房价波动幅 度较小，主要是部分二、三线城市房价上涨所致。如果与前四个月价格变动情况相比较， 涨幅已经大幅收窄，后八个月环比平均上涨幅度仅为 0.18%。 有关专家指出，尽管从全年房价月度变化看，国家宏观调控初见成效，2011 年房价 调控仍然任重道远。各地区、各部门必须坚决贯彻落实国务院遏制部分城市房价过快 上涨的通知精神，强化现有的调控政策，坚定不移地加强房地产市场调控，促进房地产 市场平稳健康发展。 2、成都房地、成都房地产产市市场场分析分析 成都作为以第三产业为主白创成市;地方财政对房地产行业依然有依赖所用。在地 方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前，GDP 对房地产的依赖程 度仍难以弱化，而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的。 通胀是房地产再次成为投资首选的重要原因。2010 年，成都市居民消费价格成为 近两年来的新高。居民手中的钱正在寻找更多的增值渠道，而房地产投资再度成为居 民的投资首选。房地产的需求数据在通胀预期下成了货币保值的理财手段之一。 17 从图 4 M2 与房价关系可以看出，成都房价受调控反应较不明显。房价基本与 M2 基本上是同步上涨趋势。成都作为二线城市，M2 的作用大于调控的作用。预计 2 011 年成都市房价趋稳。 3、 、成都市土地市成都市土地市场场分析分析 2010 年成都市土地供应 230 宗，其中主城区供应 98 宗,郊区 105 宗;总供应面积达 到 1335.18 万;合计 20019.12 亩，成交土地共 165 宗，其中主城区成交 57 宗，郊区 108 宗;总成交面积 1024.75 万，合计 15371.24 亩;以成交价格来看，2010 年主城区土 地的平均成交价格为 779.85 万元/亩，成交土地平均楼面地价为 3179.26 元/，2010 年 郊县土地平均成交价格为 200.95 万元/亩，成交土地平均楼面地价为 936.44 元/。 2010 年共有 7 宗土地流标，流标土地净用地面积为 24.94 万，合计约 374.1361 亩。 流标地块中 2 宗位于主城区，其余 5 宗位于郊县地区，总的土地流标率(流标率=流标地 块/(成交地块数+流标地块数)为 4.07%。 项目项目 项目同类型市场分析 项项目同目同类类型市型市场场分析分析 三、三、项项目同目同类类型市型市场场分析分析 自 2003 年开始，成都房产市场逐渐进入发展势头强劲的阶段，各大房产板块迅速 形成，各类建筑风格层出不穷，无论怎样，总体来说，所有房产在没有违反国家相关法 律法规的情况下，或快或慢都取得了很好的销售效果。这主要有以下几点原因： 18 1、三环内高端房产市场低迷期后的一个放量 2003 年以前国家严格控制耕地类土地供应，成都三环外高端房产开发陷入了缓慢 发展期，开发商对房产开发十分谨慎，入市的房产项目少，不能达到很好的销售效果， 这类房产抑或价格高，因此销售速度都相当缓慢。经过 08 年楼市的调整，09 年春节后， 改善性需求随着楼市的转暖逐步释放。 2、中国经济持续增长后带出大量高收入阶层 自中国真正进入市场经济改革开始至今已经十多年时间，在此期间，中国每年的 经济增长速度都在 9%左右。国家经济发展健康迅速。在此大气候下产生了相当多的私 营企业和股份制企业。因此，造就出了相当一批高收入者。这部分人具备相当强的购买 能力，并且该群体仍在不断壮大。 3、人们对居住条件的不断追求 随着经济的快速发展和社会观念的快速转变，人们对日常生活和居家的要求已经 不仅仅追求基本功能的满足，更多的是在可以实现的范围内寻求最佳的舒适度和心理 满足感。因此，阔景宽亭的高端房产自然成为了人们追求更高层次居家享受的途径。并 且，通过按揭的方式购房，大大的降低了门槛，满足了更多人对高端房产的要求。 4、高收入人群进入 成都作为西部中心城市，吸引了大量国内外知名企业的进入，这些企业的进入，带 来了大量高收入高学历的人力资源，充实了整个成都的中产阶层，同时也丰富了成都 高品质物业的消费群体。这部分人通过对沿海地区和国外的城市发展趋势以及整体房 价的比较，对自然环境优良的成都远郊房产市场的增值潜力具有信心。因此，成都房产 市场的主要消费群体在不断的扩大。 5、成都房产市场发展日趋成熟 除了外在原因，成都房产自身的快速发展也是非常迅速的。短短 3 年，成都开发商 在建筑风格，户型设计，园林景观等各个方面花了相当多精力，为市场提供了各式各样 的产品形态，极大地满足了消费者的不同需求，给与了广大消费者极强的购买信心。 自 2003 年金林半岛创造了市区房产销售的奇迹后，众多的房地产开发商开始推出更加 具有人文环境、高附加值的高端产品。 19 四、四、竞竞争争项项目分析目分析 1、住宅、住宅 从市场供需来看，鹭岛国际社区的精装公寓、神仙树大院和龙湾半岛宸园等在 2009 年陆续面市，占领了城市核心的高端市场。目前城市豪宅项目均有较大的体量供 应，城市豪宅项目渐渐成为市场主流产品，客户认可程度越来越高。 从销售情况来看，位于二环左右的高端项目销售情况比较理想，而售价超过 10000 元/平米的豪宅则出现了一定程度的滞销。在市场以观望为主导的情况下，价格仍然是 决定销售的最关键因素。 鹭岛鹭岛国国际际社区社区 项目区位武侯区外双楠鹭岛路 33 号；二至三环； 所属商圈：外双楠。 开发商成都滕王阁房地产开发有限公司 相关指标 占地约 422 亩，总建筑面积 75 万，容积率 3.25，绿化率 44%，总户数约 800 多户（三 期）。 户型 户型面积从 91 平米-280 平米，商务公寓：跃层设计，二室二厅二卫，约 140 平米；度假 公寓：平层设计，一室一厅一卫，约 85 平米。 配套设施 项目配套：亚洲顶级原石滩 SPA 会所；综合商场：伊藤洋华堂、人人乐、国美电器、苏宁 电器、家乐福；幼稚园：新加坡爱儿坊；银行：建行、工行、招行；医院：省医院二门诊。 项目 概况 项目特点 1、由美国 KLP 首席设计师拉里凯勒与香港著名设计师梁景华共同设计亚洲顶级原石 滩 SPA 会所，全面提升成都 SPA 水平；2、由美国易道国际大师倾情演绎夏威夷山地到 海滩的度假风情；3、零距离紧挨外双楠的第二商业中心，采取只租不售、统一招商的方 式，带来最完善的商业配套；4、亚洲最高等级精装度假酒店公寓原石滩 SPA 公寓。 项目定位高尚住宅 ；宜居生态地产。 入市及进度2006 年 5 月推出首批房源，2008 年 4 月 26 日推出三期房源。 销售价格2008-12-18 ：7500 元/平方米；原石滩 SPA 公寓：15000-20000 元/平方米。 销售状况良好。 世世纪纪峰景峰景 项目区位高新区世纪城新会展中心天鹅湖畔；三环以外； 所属商圈 ：城南副中心。 开发商成都龙湖锦华置业有限公司 相关指标占地约 89 亩，总建筑面积 59 万，容积率 8.9，绿化率 40%，总户数约 1740 户。 项目 概况 户型 276-649m2 平、跃层豪华尺度空间，外部环绕 100m2-300m2 空中花园庭院，底跃住户带私 家入户花园享约 40m2 私家泳池。 20 配套设施 中小学:七中、美视国际学校、天府软件园小学、四川大学科技园 ；幼儿园:金苹果（规划中）； 综合商场:奥特莱斯品牌购物街、中信城市广场（在建）、希顿购物广场、伊藤洋华堂； 银行: 农业银行、工商银行、建设银行、中信银行、兴业银行； 医院:第一人民医院、华西口腔医院、 锐力国际医院、德国巴伐利亚国国际医院、华西妇女儿童医院、康美医院； 其他:洲际酒店、 假日酒店、西蜀廊桥、希顿广场（在建）、成都海洋乐园、成都歌剧院及现代艺术馆（规划中） 项目特点 1、紧邻修建中的地铁一号线，在享有世纪城国际化全配套的同时，占据千亩生态资源：北 临 1200 亩城市公园，东接千米锦江水岸绿地，近有 700 亩潋滟天鹅湖公园，世纪城内 400 亩天鹅湖及千亩生态绿景环绕脚下；2、简约现代的流体建筑，超大波浪型建筑外立面构筑 城市地标。景观基底抬高，形成串联数栋高层建筑的面积达 2 万平米的台地景观带。 项目定位高尚住宅，项目特色：水景地产、豪华居住区、国际化社区。 入市及进度2008 年 10 月 销售价格2009-03-31 ：8500 元/平方米-15000 元/平方米，均价 11000 元/平方米。 销售状况良好。 神仙神仙树树大院大院 项目区位高新区紫荆西路 6 号；二至三环；所属商圈：神仙树 开发商 成都怡和天成房地产开发有限责任公司 相关指标占地约 245 亩，总建筑面积 5 万，容积率 3，绿化率 25%，总户数 903 户。 户型户型面积从 88 平米-400 平米 配套设施 中小学:高新实验中学、玉林中学、银都小学；综合商场:家乐福超市、百联天府；银行： 建设银行、工商银行、交通银行、招商银行、民生银行；医院：华西普济；其他：体育公园、 神仙树公园。 项目 概况 项目特点 项目距机场高速路仅 15 分钟车程，规划中的一号地铁线站口也近在咫尺。无法复制 的配套优势使该区域成为成都市的高品质国际居住社区之一。 项目定位高层电梯公寓 入市及进度2007 年 11 月开盘。 销售价格 均价 6500 元/平方 销售状况良好。 中海中海龙龙湾半湾半岛岛 项目区位武侯区龙腾中路 8 号；二至三环 ；所属商圈 ：外双楠。 开发商中海兴业（成都）发展有限公司 项目 概况 相关指标占地约 199 亩，总建筑面积 35 万，容积率 3.5，绿化率 30%，总户数约 1966 户。 21 户型 半岛景观高层：50-160 平方米，独户叠拼别墅：200-280 平方米，临河双拼别墅：300-350 平方米。 配套设施 中小学:四川大学附属小学清水河校区、双楠试验学校；幼儿园:金苹果幼稚园；综合商 场:伊藤洋华堂、家乐福、人人乐、麦德龙；银行:中国银行、建设银行；医院:四川康骨医 院、草堂医院； 其他:浣花溪公园、杜甫草堂、百花潭公园、青羊宫。 项目特点 项目总占地约 210 亩，拥有约 490 米河岸线及 270 度面宽的河景，是典型的原生半岛 社区。建筑设计采用新古典主义风格，结合地块特点，将现代、古典、经典三种建筑风 格有机融合，且层次分明的展现于清水河畔，使其清水河景观资源最大化的呈现给社 区。 项目定位高尚住宅 ；项目特色：豪华居住区、水景地产。 入市及进度2008 年 3 月开盘 销售价格电梯：10000 元/平方米，双拼别墅：31000 元/平方米，叠拼别墅：16000 元/平方米。 销售状况良好。 2、商、商铺铺 本项目兼容部分商业，能否在商业物业实现突破，将是本项目成功与否的又一关 键点。商业的繁荣并未影响其成为消费者眼中的高档住宅区，相反只要定位高端、规划 有特色会对片区形象起到更大的提升作用。 针对这种情况，我们采用半开放的商业街区理念将整个社区划分成不同的组团， 让社区更加丰富多彩、更加都市化的同时，也盘活了项目的商业部分。剩余 20000的 商业兼容部分，作为“听用”物业。在总平方案中根据写字楼、服务式公寓及酒店都能够 通用的标准进行设计。 第五章第五章 项项目目设计设计 一、一、项项目目规规划划设计设计 通过分析区域交通流量和主要受众方向，在唐安东路着力营造商业氛围，并在西， 北，东三个沿街界面将建筑平行于街道布置，适当阻隔商业街道对小区内部的干扰。在 南侧唐安东路建筑呈垂直于街道布置，开放的口部将沿唐安东路的城市绿带和区内的 景观绿化自然贯通，形成更加绿意盎然的居住空间和城市界面。 规划利用外部围合与内部分隔相结合的方式营造出 2 个较大的中央绿地，并且保 证所有的建筑单体都能与绿地直接联系，实现较高的均好性。另外，规划也充分考虑到 建筑与城市的关系，沿街建筑均设计适当的跌落，形成富有韵律的建筑天际线。 小区周边除有沿街底商外，采用自然缓和的景观绿化处理建筑之间高差，用地边 22 界处布置高大的乔木以降低城市道路机动车的噪声影响。 小区建筑外观既体现出当今的时代特征，又折射出建筑的历史情节，不但拥有端 庄、沉稳又挺拔、俊俏的形象，还融入现代风格的简洁流畅的建筑语汇，演绎出了新古 典建筑风格的的丰富内涵及其新的发展与升华。 建筑外部设计运用建筑的形体组合来塑造建筑形象及个性，以独特的气质与修养 和周围建筑形式相对比，既阴柔又不失阳刚的时代气息。建筑立面处理强调文化与个 性，运用光与影来塑造建筑形象，充分利用材料的质感与肌理及虚实体量的变化营造 具有人性化的尺度与空间。 二、二、项项目园林目园林设计设计 绿化设计以绿色植物为主，布置采取点、线面相结合的完整绿化系统。植物配置适 应气候特点和居住环境要求，形成良好的植物群落。行道树选用冠大、浓荫、常绿、防 尘、生长快的乔木。面的绿化为建筑物之间的集中绿地区，以草坪和灌木为主。满足绿 地率要求，选择适应本地气候条件的树木花草进行优化种植。采用先进的种植技术和 防止病虫害技术，提高植物的成活率。采用地面、屋面、平台和垂直绿化方式，增大绿 化覆盖率，起到清洁空气，降低噪声，调节气候的作用。 尽量减少硬铺装，选择具有透气、透水性能的地面铺装材料，即扩大绿地面积，又 保证了人和车辆的通行方便。拟建绿化采用广场绿化和小区临街重点绿化相结合的方 式。 第六章第六章 项项目目营销营销推广推广 一、一、项项目定价目定价 从直接的几个竞争楼盘中我们可能得出如下结论： 1、住宅：周边竞争项目售价在 45007000 元/平米之间，这也是目前客户群对该区 域的心理价位区间。综合比较起来，本项目在产品设计和品牌号召上有较大优势，通过 置信项目团队专业操作，能准确找到市场位置，确定以豪宅的形象和产品面市，以中高 端的价格实现快速销售的整体思路，入市均价在 5500-7000 元/平米较为稳妥。 2、商铺：按照目前的规划设计，本项目有部分临街商铺。由于目前该片区的沿街小 铺暂未能形成规模和特色，因此其价值暂没有得到充分体现；本项目商业的成功开发必 将进一步促进本区域商业的规模性发展。因商业市场销售风险较住宅高，不确定因素 23 更多，我们保守估计商业部分售价 7500 元/平米。 二、二、项项目目营销营销推广推广 本项目作为置信地产 2011 年在崇州地区的拳头产品和重要现金流保证，必须在 营销上进行创新，在崇州房地产行业内树立高端产品的领导地位。 1、打造精致的园林绿化是置信地产对于楼盘开发一贯的做法，项目下半年就要发 售，建议提前对植物进行集中采购，储备在唐安东路的绿化用地上，打造精致的意境区， 用于展现项目的高端配置，树立客户对项目的信心，坚定其下单的决心。 2、在意境区内进行置信地产项目的集中展示，以形象带动销售。在意境区内把置 信地产目前所开发的高端楼盘进行艺术性的展示，每一个楼盘给予单独的 1520 平米 的独立展示空间，每个展示空间采用木结构或钢结构的创新型设计，将产品和设计完 美的结合起来。让客户在参观意境区时能体验到置信地产做高端项目的实力，同时在 房产行业内形成影响力，进一步树立置信地产在成都业内的领导地位。 3、将一期开发物业中核心位置的产品进行精装修，抬高宣传价格，树立高端形象， 以相对的开盘低价形成价格落差，促使客户下单。 营销营销重点：重点： 1、营销定位:两个重点 销售现场呈现后才进行线上（报媒、杂志等）的媒体推广（9 月 30 日以后） 加大置信老客户的深度挖掘。 2、情感营销 1)置信生活方式 A：老友记；B：丽都片区的成长（书或事件活动） 2)置信老小区形象展示 A：小区户外；B：小区楼宇电梯广告 3)蜀信物业外接楼盘形象展示 A：小区户外；B：小区楼宇电梯广告 4)客户 VIP 活动 A：生日会；B：同学会；C：朋友会；D：下午茶 24 三、三、项项目后期物目后期物业业服服务务 加强物业服务中的生活服务，由于周边配套相对还不够完善，我们可以采取管家 式生活服务。加强物业服务中的信息服务，建立社区网，将公司最新动态、社区最近活 动等相关消息发布到社区网上，并加强和业主的沟通、交流和互动。真正实现置信管家 式服务的新物业模式。 第七章第七章 项项目目 SWOT 分析分析与定位与定位 一、一、 SWOT 分析分析 1、 、优势优势分析（分析（S） ） （1）2010 年，国家加大了对房地产的调控力度，限购令更是给了房地产销售市场以 致命打击。但是位于成都市主城区以外的崇州市并不受限购令的限制，所以势必引来 大量具有购买能力的客户群。 （2）崇州良好的区域环境优势。一是以水域开发体现亲水新貌。大划有丰富的水资 源，西河贯穿西界，黑石河和白马河由北向南流经全境，年均降雨量 970 毫米左右，平 均相对湿度 84%。丰富的水域资源，为打造“崇州生态后花园”提供了“亲水性”新貌优势。 二是以环境保护构建生态新镇。以城乡环境综合治理为契机，以宜居为目标，实施亮化、 绿化、净化工程，着力改善镇域环境，努力实现城乡生态绿化一体化。良好的环境保护， 为打造“崇州生态后花园”提供了“生态性”新镇优势。三是以自然之美打造田园美景。大 划之美，在地、在树、在水，牢固树立尊重自然、保护自然的理念，政府引导，市场化运 作，科学投资自然、造福民生，做到人、地、树、水自然相融，和谐共处。和谐的自然之 美，为打造“崇州生态后花园”提供了“田园式”美景优势。生态美景，打造“崇州生态后花 园”休闲宜居新品牌。大划气候温润，土地肥沃，物产丰富。紧紧围绕市委建设“田园宜 居之都”发展定位，我们将努力构建“田林共融、生态共享、和谐共生”的生态美景。 （3）交通便利，属于距中心城市 1 小时经济圈内。 （4）目前在售的豪宅项目在产品创新上为本项目提供了依据，大面积的花园赠送、 严格的动静分