水木良行2010年海南伟业·屯昌项目提案.ppt

伟业屯昌项目提案 目 录 一、市场解读 二、综合定位 三、产品规划 四、推广策略 五、营销策略 六、视觉表现 一、市场解读 1、宏观环境分析 2、微观环境分析 2010年6月8日海南规划纲要获国家发改委正式批复，按照“整体设计、系统推进、 滚动开发”的空间发展模式，科学确定了国际旅游岛建设的6大功能组团：其中规划中明确 指出以五指山、琼中、屯昌、白沙组成的中部组团则要在加强热带雨林和水源地保护的基 础上，积极发展热带特色农业、林业经济、生态旅游、民族风情旅游等。 屯昌县未来发展规划仍以特色资源加工业、商贸物流产业为主的小城市 。 1、宏观环境分析 宏观环境 基本概况 屯昌县海南最大的人流、物流、信息流中心 屯昌位于海南岛中部偏北，是目前海 南省中部最大的人流、物流、信息流中心 城镇。全县辖8个镇、119个村委会，境内 有6个国营农场，总人口27.8万人。 2009年屯昌gdp21.3亿元，年增 长率9.6，从2006年至2009年屯昌 gdp年增率超过9，表明该地房地 产发展未来将处于高速发展时期。 房地产预警系统判断gdp增速与房地产发展关系 4%-5%5%-8%大于8%小于4% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 屯昌县海南中部快速发展的城市 宏观环境 gdp对比 海屯高速公路：引领海南中部发展 海口至屯昌距离85公里，屯昌高速公路将使 海口至屯昌由1小时30分钟，缩短至40分钟， “ 屯昌将因此真正融入海口一小时经济圈，区位优 势也将得到更好的发挥。” 海屯高速对屯昌打造中部地区商贸物流中心 、文体教卫中心、交通信息中心具有非常重要 的意义。项目预计在明年4月建成通车。 宏观环境 交通状况 海屯高速对屯昌县房地产将会 带来什么样的影响？ 郑开大道 高速 大广、连霍 新郑机场 轻轨正在修建 我们眼中的海屯高速公路犹如“郑汴一体化”的实施 2006年11月19日，郑汴城市快速通道郑开大道通车。 郑州开封由1个半小时缩短至40分钟，开封真正的融入到郑州一小时经济圈， 开封房地产市场也进入了一个飞跃性发展的新时代，大量郑州客户涌入、房价土地价格、城 市发展快速增涨。 宏观环境 交通状况 海屯高速修通，将会对屯昌房地产市场带来的影响 屯昌房地产市场目前处于刚刚起步阶段，海南国际旅游岛未获批前，本地居民住房以单位 分配或自建住房、居民自建房为主，商品住宅市场是一片空白，09年屯昌县政府开发新城区， 县政府、检察院、法院、工商局等众多政府单位搬迁于此，才使得房地产市场逐渐形成，目前 “海屯高速”的修通以及“屯昌新区”的建设，必将使屯昌房地产市场引起质的飞跃。 屯昌购房客户群体将会由单一的本地自住性客户，而逐渐转变为全国性的客户资源，大 量的来自全国的“候鸟”族、投资性客户到此居住或投资；并且有影响力的开发商进入会促 使当地房地产进一步成熟，房价将进一步大幅提升，土地价格也将会大幅度增涨。 宏观环境 交通状况 屯昌县新城区规划： 一 轴：沿昌盛路与西区老城共同形成的带状商业轴 二园区：特色资源加工工业园区、商贸物流园区。 二廊道：两条对外交通廊道贯通南北。 三 带：2条城市绿化带、滨河风光带景致无限 三小区：三个居住小区 三中心：行政文化中心、教育科研中心、文体中心 宏观环境 新区发展规划 本项目 屯昌县作为海南省的内陆小城市，目前城市经济发展较为落后，房地 产市场刚刚起步；但随着“国际旅游岛”的批准、“海屯高速”的修建、 “屯昌新区”的发展，必将有效的推动城市经济的快速增长，为房地产市 场的快速发展提供有有利的契机。 2、微观环境分析 我们的竞争对手在哪里？ 屯昌县目前仅有三个楼盘在售，主要集中 在本项目的周边，总投放量约30.82万平方米 其中对本案影响较大的项目为“和贵花 园”，该项目规模大、产品户型设计多样化 、小区内整体配套齐全，后期对本案影响较 大。 龙城天地 和贵花园 南阳广场 本项目 房地产发展状况 项目概况：项目总占地140亩，总建筑面积8.4万平方米， 由12栋商住楼，1栋游泳馆，1栋会所，8栋 双 拼别墅，14栋独栋别墅，14栋联排别墅和 14栋叠拼别墅。 销售情况：未开始销售，前期咨询 户户型 面积积()套数 2-286.4436 81.6638 111.7138 1-250.88435 3-2122.6260 136.7260 一期住宅户型配比： 重点个案 和贵花园 配套设施： 入口花园 滨水室内游泳馆 健身房：各式健身器材，台球式等娱乐设施 会所景观花园 社区综合管理：银行、超市、物业办公、居委会 潮流商业街：沿街商铺，餐饮、休闲、娱乐、购物等 五星级管家物业服务 项目附加值：可视对讲系统、门禁控制系统、停车场管理系统、智能门锁系列、 监控报警系统、背景音乐系统、智能家居系统、太阳能热水系统。 占地面积:7985.31平方米 总建筑面积:58154平方米 项目概况：分两期开发，其中一期154户，面积150、170平 米两种，二期未对外销售。 销售均价：4000元/平方米 销售情况：一期09年12月份开始销售，现剩余7户， 客户构成：以屯昌本地生意人，外省投资客为主。 建筑风格：立面采用欧式风格，色彩以米黄色为主，屋顶 搭配红色筒瓦 产品特点：三层送露台花园 重点个案 南洋广场 总用地面积：69296 容 积 率：2.0 绿 化 率：40% 项目概况：一期83套，面积范围：211-227，1楼 是商铺，2、3层为住宅。 均 价:4000元/ 销售情况：目前项目处于前期咨询阶段，未开盘 重点个案 龙城天地 土地座落 面积积（m2 ） 出让让参价 （万元） 成交总总价款 （万元） 成交时间时间竞竞得人 环东二路东侧64858.9360070002010.6.14 海南弘邦房地产 投资有限公司 中山路北侧12743.780015402010.6.14 海南东里房地产 开发有限公司 6.14日同时拍卖的两块土地，分别被海南弘邦房地产投资公司（97.29亩）、海南东里房地产 开发有限公司（19.12亩）拍得，两块土地离本项目较近，并且仍处于未开发状态，因此， 后期不确定影响因素较多，对本案潜在威胁较大。 我们的潜在竞争对手？ 屯昌县房地产市场处于初级发展阶段，市场投放量较小，全部集中在 新区本案周边，在售房源主要以多层为主，户型面积普遍偏大，并且景观 规划、产品设计、产品附加值等方面均较差。 因此，本项目在规划设计中，注重建筑规划、产品设计、景观、附加 值体现等，有效提升项目形象、竞争力，打造本案屯昌第一的形象。 二、综合定位 市场定位 本项目地处屯昌县政府新规划的2800亩新城区黄金地段， 项目东至环东路，南至健民路，西至环东二路，北至中山路， 总用地面积达到54810.7.县政府计划用三到五年时间把该区域 建成为集商贸、住宅、休闲娱乐、办公一体化的新城。 环东二路为新城区进入海屯高速的必经之路，项目地理位 置优越，扼守交通要塞。2012年初海屯高速建成通车，通车后 屯昌到海口车程将缩短至40分钟左右，因此屯昌也融入到海口 一小时经济圈内。 形象定位 根据项目区域特性，结合国际旅游岛大环境底蕴，本案形象定位 ： 低碳、生态居所、养生大盘、爽逸人生 （打造以铂金地段、低密度、高绿化、热带生态的低碳标杆建筑 ） 推广定位 新屯昌，11万平米高层低碳生态社区 关键词：低碳、环保、高层建筑、健康、休闲、新屯昌 依据项目优越的地理位置，打造屯昌新城区的思想，和项目的 基本特征，本项目推广定位为： 【第一圈层】 河南 【第二圈层】 东北、北京、江浙等 【第三圈层】 屯昌、海口等岛内 老业主、关系户、本土资源客户占30 候鸟族、投资性客户占45 自住性居住及投资性客户占25 购买目的：投资、养生、改善居住环境。 客层定位 根据目前屯昌县购房客户特征，结合本地块特征及屯昌县发展，我们认为本案客户 主要为： 购买能力柱状图 岛外投资客户购买能力集中在家庭年收入15 万元以上的客户，占55个百分点，本地客户占25 个百分点。 年龄构成柱状图 我们预计购房客户主要年龄段在35岁以上，占75个 百分点 购房者文化层次柱状图 我们预计筑利购买客户的文化层次应是大学以上学历。 目标市场选择 通过对屯昌现有项目南洋广场，和贵花园、龙城天地的 现有积累客户了解到，东北地区、北京、河南、江浙地区 的客户占大陆主要购房客户的80%，已售南洋广场，因商业 项目较多，故岛内客户所占比例较大。 综上所述，我们的客户主要应来自于: a、东北地区 b、北京地区 c、河南地区 d、江浙地区 e、岛内客户 f、 目标市场选择 东三省 江浙地区 北京、河南 地区 岛内客户 客户基本特征分析 季节性度假观光者：二次置业、闲暇时间较多、看重居住和 投资增值性、提升身份，喜爱观光度假，生活水平较高。有稳 定的不菲收入。 投资置业者：二次置业、提升身份，注重养生、看重 性价比、高收入。 岛内居民：改善居住环境、注重小区周边基础配套、 注重小区综合素质，出入便捷、关注小区综合环境， 居 住的舒适性、收入稳定、水平中等。 客户特征总结 a、 35岁以上，成功人士，看重性价比、高收入。 b、非常理性，有多次置业经验，追求高性价比的产品 c、看重居住和投资增值性、提升身份，喜爱观光度假， d、悠闲的心态、充裕的时间，具备度假生活的资本 e、本地首次置业者，注重小区周边基础配套，和居住的舒适性 三、产品规划 了解地块 占地面积82.2亩，容积率2.0，总建筑面积109600.548。 目前地块周边较为荒凉，缺少景观性植被，本案在规划中应注重内部景观的打造。 东至：环东路 南至：健民路 西至：环东二路 北至：中山路 了解地块 项目规划建议 产权式酒店 主入口车行入口 环形车道 会所 游泳池 1-2层商业 目前屯昌县房价相对较低，而各建筑形态之间的建安成本却相 差较大；我们通过对项目不同建筑形态进行经济评估，对本项目 建筑形态建议如下： 方案建筑形态态 总总占地 面积积（ ） 容 积积 率 总总建筑面积积 （） 总销总销售收入 （万元） 总总投资额资额 （万元） 利润额润额（ 万元） 利润润 率 面积积成 本（元/ ） 方案 一 多层（70 ） 59213. 63 2.0 118427.26 59213.63 49841.68 9371.95 18.8%4208.63 小高层（30 ） 方案 二 小高层（ 100） 59213. 63 2.0 118427.2659213.6354704.854508.788.25%4619.29 通过对项目资金测算，我们可以看出，在容积率为2.0的前提下，多层、小高层的建筑形态利润率 远远高于纯小高层项目，并且从项目整体销售角度而言，多层也具有明显的优势。 项目经济评估 小高层 多层 产权式酒店 项目建筑形态建议 u商业可设计成可自由分割的2层，（中山 路与环东路交叉口商业考虑为两层商场）， 上面建产权式酒店。 u高层底商经营业态以城市新区中心商 业地标为定位，以品牌提升社区档次，同时 兼顾社区居民度假生活需求。如银行、商务 酒店、品牌服装卖店、通讯电器、品牌餐饮 和休闲咖啡茶艺等。 项目商业建议 户户型销销售面积积（）所占比例 标准间35-405% 一室一厅45-5030% 两室两厅厅70-8045% 三室一厅80-10015% 三室两厅110-1305% 合计100% 根据目前屯昌房地产市场状况，结合项目自身特征，建议本案户型配比： 项目产品建议 户型设计原则：以紧凑型户型为主，区分市场，实现项目高单价。 餐厅与阳台延展了客厅空间 和功能，房屋的实用性更强 ，空间不受干扰性，客厅连 接阳台，采光充分，空间外 延，除了日常晾晒，亦可放 张靠椅，悠闲自得。 延展舒适的明亮双厅 玄关为大约1.5平米的过渡区 域，除了可放置玄关柜存放 鞋、伞等杂物外，与卫生间 入门空间、主卧入户空间共 享，三个功能都拥有舒适自 如的大尺度。 玄关跨界 提高空间使用效率 客厅对面的电视墙可翻转 ，对内还是对外，分享还 是独赏，翻转之间，奇迹 发生。 活动电视墙 卧室与客厅同享 一房，45公寓户型示意 全落地玻璃的观景大 阳台，整面墙的通透 风景，视野通透无逾 ，无时无刻感受到阳 光的温度。 约3.8米宽南向观景阳台 洗手间与厨房之间设置 约1米宽独立储藏空间， 不影响室内空间，并足 够收纳四季服装。 独立储藏间 极强大的收纳功能 功能齐全，采光充足的大厨房 ，l型操作台方便快捷并节省 体力。操作台下预留放置厨具 的空间，设置人性化的吊橱， 尽情收纳。 小家大厨房 一房，48公寓户型示意 厨房全明设计，超 高利用率，尽显户 型奢享。 全明厨房尽显奢享 采光充足观景大阳 台，可以使客户尽 情阅览小区内部核 心景观 约3.8米宽南向观景阳台 高配置公寓 奢享大舒适 两房，70-80公寓户型示意 项目配套建议 u整体设计可采用主题鲜明、风格清晰、情景式布局 打造强势欧式园林 u组团式园林：各组团之间采用不同的小主题，各组 团间以长亭式回廊和曲径相连接 u加强品质感，注重细节处理，以细节体现品质 内部景观建议 泳池水系,作为中央景观带的重要组成部分，成功的设计有利于拔高项目功能配套的整体品质 。 不使用过于规则的几何形状，采用不规则水系组团，配合园林小品，淡化人工雕琢感，强调 自然呈现，水系层叠的立体感，使水系与整体景观风格保持一致。 内部景观建议 会所，大规模豪华会所满足高端人群各层面需求，同时综合体运作保证其运营； 项目配套建议 社区综合安防系统：视频监控系统、周界防范与入侵报警系统、智能卡系 统、电子巡更系统、可视访客对讲系统 项目配套建议 外墙外保温体系的优点: 1.节能环保,降低能源消耗和二氧化碳对大气 层的排放量 2.提高居住的舒适度 3.保护主体结构,延长建筑物的使用寿命 4.保持室温的稳定 5.提高墙体的防水和气密性 6.可消除热桥 7.改善室内热环境 8.增加房屋的使用面积 9.便于旧房改造 项目配套建议 可调式隔 热金属卷帘 项目配套建议 物管方面，以高端物管，为客户提供管家专属服务，形象主导模式物管体现人性化。 全方位智能化服务； 人性化氛围管理； 24小时国际管家热线； 专家顾问特色服务， 健康、休闲vip服 务（有偿）； 享受五星级酒店客户服务（有偿） 微笑百分百 安全管理严密和谐 设备管理专业智能 环境管理绿色清新 社区活动丰盛健康 个性服务贴心快捷 知名物业 轿车接送服务 经常渡假归来，轿车接送服务正满足了客户需求，随叫随到 的便捷。 异地酒店预订服务 无论出差还是旅行，只要是您脚步所至之处，物业也提供有 如随身的贴心服务，异地酒店预订，想您未想。 公寓全程代租服务 如果您是一位标准的投资客，如果您忙于城际间的生意而无 睱顾及房屋出租，物业也可代为您打理，成为出租全程无忧 。 特别商务服务 四、推广策略 1、案名选取 2、传播思路 3、广告精神 4、媒体策略 5、行销周期 6、媒体计划 1、案名选取 案名选取条件 屯昌项目案名选取的原则须达到以下三个要求： 一，打造新城区低碳高层标杆建筑，案名的选取不但要 清新、响亮，且要朗朗上口、便于项目传播； 二，符合项目独特的地理特征、体现新城区的繁华，彰 显优质的气候环境，提倡健康的休闲住所； 三，符合目标客户的心理特征，体现项目的规模和产品 特征； 主推案名 伟业青芷蓝郡 伟业林茵大道 伟业南国佳苑 伟业康桥半岛 伟业逸景湾 伟业林茵大道 案名释义： 1、伟业：开发商名称，案名前面冠以开发商名称 有助于提升开发商在海南市场的知名度。 2、林茵：体现项目低碳、环保、生态的居住理念 ，清风微拂，莺歌蝶舞，也形象的说明了项目园区花 园一般的园区规划。 3、大道:项目地处屯昌交通要道， 业主出行方便 ，投资升值空间巨大，四通八达。投资、置业之首选 。 主推案名 伟业南国佳苑 案名释义： 1、伟业：开发商名称，案名前面冠以开发商名称有主于 提升开发商在海南市场的知名度。 2、南国：项目区位定位准确，“南国”在当地已经初具 品牌效应，具有较大的影响力，更急于传播。 3、佳苑:佳，及优质，介绍了本项目优质的建筑理念、优 质的建筑材料、优质的物业服务等。苑：原指皇家园林，体 现出本项目的层次及花园一般的园区绿化。 4、对应slogan：南国有佳人 娉婷在佳苑 。 备用案名 伟业康桥半岛 案名释义： 1、伟业：开发商名称，案名前面冠以开发商名称有 主于提升开发商在海南市场的知名度。 2、康桥：著名的剑桥大学所在地，一个可以寄托心 灵的精神家园，以此为案名，准确凸显了投资商、游客到 此置业的心灵需求， 远离城市的喧嚣，在鸟语花香的旅游 岛给疲倦的心灵做个hot spa。 3、半岛：项目地处南渡江畔，依山旁水，与半岛颇 有相似之处，且于兴隆莱茵半岛成为系列产品。 伟业青芷蓝郡 案名释义： 1、伟业：开发商名称，案名前面冠以开发商名称有主 于提升开发商在海南市场的知名度。 2、青：山青水秀， 景色宜人，凸显项目的独有特征。 3、芷：狭义为多年生草本植物，广义多指绿色植被， 芷与前面青字结合，眼前呈现出一片郁郁葱葱的园林景象 。 4、蓝郡: 彰显项目地优质环境，绿色、生态、环保， 如此蔚蓝色的天空仅此一处。 伟业逸景湾 案名释义： 1、伟业：开发商名称，案名前面冠以开发商名称有 主于提升开发商在海南市场的知名度。 2、逸：凸显购房置业者的一种状态，休闲、养生、 无忧无虑，享受假日时光。 3、景：景色秀丽，气候宜人。 4、湾：屯昌地处南渡江畔，一江一湾，凸显项目基 础特征 项目slogan推荐 新屯昌，11万平米高层低碳生活社区 绿色健康城，生活第一居 来自真山、真水的邀请 新屯昌，11万平米高层低碳生活社区 slogan释义： 1、新屯昌：从事实上交待了项目所在地，从精神层面 上万物皆新， 开创新屯昌时代。 2、11万平米：说明项目建筑面积，介绍项目的规模。 3、高层：介绍产品的基础特征， 高层建筑。 4、低碳：不同于内地的居住形态，绿色、环保吸引消 费者。 主推slogan 绿色健康城，生活第一居 slogan释义： 1、绿色：介绍了当地居住环境，景色秀丽，同时也说 明了社区低碳、绿色、环保的规划理念。 2、健康城：有了前面绿色、环保的铺垫，健康城的理 念也自然而然融入至slogan中。 3、第一居：有利于让消费者从主观思想上第一时间上 了解本项目，也符合项目打造标杆建筑的理念。 来自真山、真水的邀请 slogan释义： 1、本slogan颇具灵性，以真山、真水的名义邀请广大购 房者，真山、真水也凸显了项目的区位特征，及五指山北麓 、南渡江畔。 2、传播思路 阶阶 段 传播思路（1期）策 略时时 间间备备 注 准 备 期 （1)、 销售人员能力的提升、销售物料准备、工 地围墙、户外看板等的准备，打造全新的销售姿 态，吸纳一期老客户与周边客户群体。 （2）、大河报a1通栏+b整版广告 大众媒体+小众媒体冲击市场，树立形象 9月份 10月份 冲击市场 强势蓄客 强 销 期 （1）、派报、短信释放项目信息 （2）、户外广告强势攻击市场 （3）、搜房网、新浪等专业媒体推广 10月 11月 卖点诉求 压迫成交 持 续 期 （1）、继续派报、短信释放项目信息 （2）、针对性的营销活动，吸引客流，了解项 目信 息 （3）、制造热点话题，持续联谊活动，深层挖 掘客群， 11月份 挖掘客群 强势销售 收 尾 期 （1）、通过抽奖等连环优惠，压迫式刺激客户签约。 （2）、促销策略配合，发展老带新关系营销 12月份 2月 促销配合 收尾清盘 3、广告精神 广告精神 独揽秀美景致 尽享悠然人生 4、媒体策略 媒体策略 基于项目地域的特殊性， 媒体推广可概括为两个侧重： 1、侧重河南市场； 2、侧重岛内本地市场； 10月份为项目的亮相登场阶段，本阶段河南市场主要依靠大 河报、派单、夹报作为主推媒体。海南案场主要以户外广告、工 地围挡、作为主推媒体。 媒体策略 11月份为项目的强销期，河南市场除了大河报之外还要加大 短信和派单、夹报的力度。海南市场可增加搜房网、新浪网等房 产专业网站辅助进行宣传。12月份至2月份为持续期和收尾期， 此阶段是销售的黄金时间，应加大宣传力度，制造热点话题。举 行营销活动配合房源的销售，主要推广渠道应增加小众媒体的推 广。 媒体策略 户外广告 搜房网、新浪等专业渠道 大 河 报 短信群发 派 报 小众媒体渠道 因此归纳渠道有如下渠道 : 5、行销周期 行销周期表 准备期 2010.92010.10 强销期 2010.102010.11 持续期 2010.112011.2 l 项目销售资料完备 销售计划执行 销售物料准备 周边意向客户积累 l 企划方向的确定 广告总精神建立 媒体选择确定 精神堡垒、道旗等引导 系统 工地围墙安装 l 市场考验并完善销售策略 分析客户，掌握购买心理 制定符合市场的价格 保留部分房源，营造热销 加强现场业务杀伤能力 l 媒体全面出击，扩大关注 树项目形象，标榜产品性格 大量海报渗透式派发 l 市场考验并完善销售策略 分析客户，掌握购买心理 制定符合市场的价格 大力挖掘老带新 l 媒体全面出击，扩大关注 树项目形象，标榜产品性格 大量海报渗透式派发 6、媒体计划 9月10月 蓄势准备形象塑造 a、震撼亮相/华美登场 亮相主题： 独揽秀美景致 尽享悠然人生 投资宝地， 养生天堂 新屯昌，11万平米高层低碳生活社区，即将闪耀登场 投放时间：2010年10月5日出街 媒体运用：大河报a1通栏+b整版 伟业林茵大道 七星级销售部10月20日耀世公开 投放时间：2010年10月15日推出 媒体运用：单页、道旗、报纸 阶段主题 一 : 阶段主题 二: 伟业林茵大道一期即将盛大发售 臻入极境 誉满盛放 置业电话:0898-6888 8888 开发商：海南宏基伟业房地产开发有限公司 投放时间：2010年10月30日推出 媒体运用：户外广告、报纸 10月11月 激情开盘热销营造 报纸秀稿一 告知主题： 住南国，见证完美的热带人居艺术 黄四娘家花满蹊 千朵万朵压枝低 流连戏蝶时时舞 自在娇莺恰恰啼 还记得小时背诵的古诗吗？伟业林茵大道，拒绝盆栽的植 物，让无处不在、无时不存的花草树木尽归自然，还你久违的感 动。 报纸秀稿文案二 告知主题： 动人之貌，自有风情万种 户户有景，绿树成荫，花团锦簇、空气清新、环 境幽雅。区域内超高绿化率茵茵绿地，芳树成林，秀 水脉脉，清风传香 ，自有佳人轻盈曼舞 报纸秀稿文案三 告知主题： 一处回应自然的心灵寓所 阡陌纵横，林木葱茏，在这个时间，以特有的方 式，选择这方土地，这方山水，不为别的，只是因为 习惯，只因为那份“雨霁云色净、天旷月华清。老树列 池岩，修栏无人凭”的渴望，只因为心中那份阔别已久 的记忆和梦想。 报纸秀稿文案四 告知主题： 期待，绽放的精彩 当阳光的热情穿越城市的万千屏障，2011年1月，伟业林荫 大道，悄然绽放，与您相约。吐不尽的芳华，诠释着绽放的 美景，而精彩一定值得期待。 12月2月 爆市活动持续热销 c、爆市活动/持续热销 告知主题： 伟业南国佳苑 新老客户新春联谊会 2011年2月1日，相约南国佳苑售楼部 歌舞 /魔术 /冷餐 /益智游戏 /礼品派送 ，诚邀您的莅临 投放时间：2010年12月2010年2月 媒体运用：派单、户外、网站 五、营销策略 整体营销思路 本案作为伟业公司屯昌开山之作，目前已经有三家 开发公司在屯昌开发项目，项目地处屯昌新城区黄金地段 ，交通便利， 加之海南独有的秀丽景色，使本项目拥有极 大的发展潜力。 整体营销思路 结合本项目情况、销售周期的需求，首先确立本案高端 形象，项目整体采用“价格中开高走+活动营销”的整体营销 策略，前期以较适中销售价格持续销售，迅速建立项目的亲 民形象；逐步打造项目的大盘气度，并以此来奠定伟业公司 的品牌影响力和企业高度。 销售策略 销售原则： 适价入市，超高性价比，赢得口碑，提升项目价值 根据本项目的特殊情况，在媒体选择方面有局限性，所以 我们必须充分调动一切营销资源，划定顾客层次与地理居住区 域，将所有营销资源通过最短、最有效的方式，到达目标客户 群，实现销售。 销售策略 创新销售策略体验式销售 增加产品的体验储量，满足顾客对产品价值的体验，带给其 舒适、方便和美的享受，能为楼盘带来意想不到的收获。 具体实施： 通过工地及销售现场氛围的营造，样板房开放仪式、老客户 联谊酒会、新年音乐会等系列sp活动，增强目标客户对各种生活 方式切实体验。 展示策略原则 环境展示：工地展示、售楼处、样板房、销售道具； 人员展示：置业顾问、相关工作人员、来访客户； 品牌展示：vi系统、良好的品牌形象； 信息展示：广告、口碑、名人示范、承诺和保证； 销售控制策略 一、是对不同面积房源战略控制； 二、是对少量缺陷户型的战术控制； 三、是因楼层、景观或采光差异等因素实行的常规性控制 。 除了以上几种销售措施以外，还应适当对低价房源进 行销售控制。 通过对户型、楼层、销售阶段等制定差异化的定价和销控策 略，通过价格的杠杆作用，使不同的销售单位实现合理的性价比 。 价格策略的杠杆作用 差异定价策略 根据销售单位的朝向、区位等综合因素，采用分级定价策略 ，实现较高的性价比，实行灵活的付款方式和优惠幅度。 2010年2011年屯昌项目工程及销售节点进度 内容 8月 9 月 10月 11 月 12月 2月 3月9月 10 月 1112 月 工 程 进 度 主体 单位 招标 桩基 施工 销售 人员 培训 销售 部建 设 桩基检 测 地基及 基础施 工 1 6 层主 体结 构施 工 613层 主体结 构施工 地下车 库 墙体切 体找平 第二 批房 源基 础施 工 墙体切 体找平 主体结 构封顶 电梯 电气 水暖 给排 水消 防等 第二批工 程主体封 顶 室内粉刷 公共部分 营 销 节 点