建设工程造价管理第六章决策和设计阶段工程造价的确定与控制.doc

第六章 决策和设计阶段工程造价的确定与控制第一节 建设项目投资估算一、建设项目决策的概述（一）建设项目决策的概念 项目投资决策是选择和决定投资方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术及经济论证，对不同建设方案进行技术和经济比较，以及作出判断和决定的过程。项目决策正确与否，直接关系到项目建设及运行的成败，关系到建设项目工程造价的高低及投资效果的好坏，正确决策是合理确定与控制项目投资的前提。（二）建设项目决策与项目投资的关系项目决策的正确性是项目投资的关系对项目作出正确决策，这意味着对项目建设作出了科学的决断，它包括投资决定和投资方案的选择，即在投资决定基础上优选出最佳的投资方案，达到资源的合理配置与利用，这样才能合理地估计和计算项目投资，并且在实施最优投资方案过程中，有效地控制建设项目投资和工程造价。项目决策是决定项目投资和确定建设项目工程造价的基础项目投资和建设工程造价控制贯穿于项目建设全过程，但是，这些都是围绕着决策阶段确定的项目投资决策和技术方案为中心实现的，项目决策对该项目的投资和建设项目工程造价控制有重大影响，特别是决策阶段确定的项目规模、建设标准、建设地点、产品方案、工艺水平、设备选型等，直接关系到投资和工程造价的水平。项目投资和建设项目工程造价水平影响项目决策在决策阶段，投资和工程造价水平直接影响决策结果。一是影响项目的投资效益，是决定项目是否可行的一个重要条件；二是影响项目融资方案和投资能力，是有关部门进行项目审批（包括融资方案）的参考依据；同时估算投资和工程造价水平是进行投资方案选择的重要依据之一。投资估算的精确度和工程造价的控制水平依赖于项目决策阶段对项目的理解深度投资决策过程，是一是由浅入深、不断深化的过程，依次分为若干工作阶段，不同决策阶段对项目理解深度的不同，造成投资估算精确度也不同，工程造价的控制水平也不同。二、投资估算的概念与作用按照建设项目管理程序，项目决策阶段（包括项目建议书、预可行性研究、可行性研究等）应编制投资估算，投资估算是这些文件的重要组成部分。（一）投资估算的概念投资估算是指在项目决策过程中，对建设项目投资数额（包括工程造价和流动资金）进行的估计。它是项目建议书、项目申请报告和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。全面准确地估算建设项目的投资，是项目建议书和可行性研究乃至整个决策阶段造价管理的重要任务。（二）投资估算的作用投资估算在项目建设过程中的作用有以下几点：（1）项目建设书、可行性研究报告文件中投资估算是研究、分析、计算项目投资经济效益的重要条件，是项目经济评价的基础；（2）项目建议书阶段的投资估算是项目主管部门审批项目的依据之一，并对项目的规划、规模起参考作用；（3）项目可行性研究阶段的投资估算是方案选择和投资决策的重要依据，是确定项目投资水平的依据；（4）项目投资估算对工程设计概算起控制作用。可行性研究报告被批准之后，其投资估算作为设计任务书中下达的投资限额，即作为建设项目投资的最高限额，一般不得随意突破；（5）项目投资估算是项目资金筹措及制定建设贷款计划的依据，建设单位可根据批准的项目投资估算额、进行资金筹措和向银行申请贷款；（6）项目投资估算是核算建设项目固定资产投资需要额和编制固定资产投资计划的重要依据。三、投资估算的内容根据国家规定，从满足建设项目投资设计和投资规模的角度，建设项目投资的估算包括固定资产投资估算和流动资金估算两部分。固定资产投资估算的内容按费用的性质划分，包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费、设备及工器具费、建设期利息、固定资产投资方向调节税。其中，建筑工程费、建设及工器具购置费、安装工程费直接形成实体固定资产，被称为工程费用；工程建设其他费用可分别形成固定资产、无形资产及其他资产。基本预备费、涨价预备费、建设期利息，在可行性研究阶段为简化计算，一并计入固定资产。固定资产投资方向调节税现已暂停征收。流动资金是指生产经营性项目投产后，用于购买原材料、燃料、支付工资及其他经营费用等所需的周转资金，是伴随着固定资产投资而发生的长期占用的流动资产投资。流动资金=流动资产-流动负债 （6-1）其中，流动资产主要考虑现金、应收账款和存款；流动负债主要考虑应付账款。因此，流动资金的概念，实际上是财务中的营运资金。四、投资估算的编制依据投资估算的编制依据是指在编制投资估算时需要使用的计量、价格确定、工程计价有关参数、率值确定的一切基础资料。投资估算的编制依据主要有以下几个方面：（1）国家、行业和地方政府的有关规定；（2）工程勘察与设计文件，图示计量或有关专业提供的主要工程量和主要设备清单；（3）行业部门、项目所在地工程造价管理机构行业协会等编制的投资估算指标、概算指标（定额）、工程建设其他费用定额（规定）、综合定价、价格指数和有关造价文件等；（4）类似工程的各种技术经济指标和参数及其他技术经济资料；（5）工程所在地的同期的工、料、机市场价格，建筑、工艺及附属设备的市场价格和有关费用等。五、项目建议书阶段的投资估算（一）投资估算的方法不同阶段的投资估算，其方法和允许误差都是不同的。项目规划和项目建议书阶段，投资估算的精度低，可采用简单的匡算法，如生产能力指数法、单位生产能力法、类似项目对比法、系数法等。在可行性研究阶段尤其是详细可行性研究阶段，投资估算精度要求高，需要采用相对详细的投资估算方法，即指标估算法。单位生产能力估算法依据调查的统计资料，利用相近规模的单位生产能力投资乘以建设规模，即得拟建项目投资。其计算公式为：C2= (6-2)式中 C1已建类似项目的静态投资额； C2拟建项目静态投资额； Q1已建类似项目的生产能力； Q2拟建项目的生产能力； F不同时期、不同地点的工程造价综合调整系数。【例6.1】1972年在某地动工兴建一座年产量48万t尿素、30万t合成氨的化肥厂，某单位产品的造价为：每吨尿素560590元，又知该厂在建设时的总投资为28000万元，若在1994年开工兴建这样的一个厂需要投资多少？假定从1972年至1994年每年平均工程造价指数为1.10，即每年递增10%。解：560元/t尿素48万t(1.10)22=560488.14=218803.2（万元）590元/t尿素48万t(1.10)22=590488.14=230524.8（万元）28000万元(1.10)22=227920（万元）从以上三式计算结果可以看出，按单位生产能力造价计算的投资额为21.9亿元至23.05亿元之间；按总投资计算的投资额为22.79亿元。由此可见，1994年兴建此项目工程的费用在22.79亿元左右。【例6.2】假定某地拟建一座2000套客房的豪华旅馆，另有一座豪华旅馆最近在该地竣工，且掌握了以下资料：它有2500套客房，有餐厅、会议室、游泳池、夜总会、网球场等设施。总造价为10250万美元。估算新建项目的总投资。解：根据以上资料，可首先推算出折算为每套客房的造价：总造价/客房总套数=10250/2500=4.1（万美元/套）据此，即可迅速地计算出同一个地方，且各方面有可比性的具有2000套客房的豪华旅馆造价估算值为： 4.1万美元/套2000=8200（万美元） 这种方法主要用于建设投资与其生产能力之间为线性关系的类型项目。但是，这是比较理想化的，因此，估算结果精确度较差。使用这种方法时要注意拟建项目的生产能力和类似项目的可比性，否则误差很大。 由于在实际工作中不易找到与拟建项目完全类似的项目，通常是把项目按其下属的车间、设施和装置进行分解，分别套用类似车间、设施和装置的单位生产能力投资指标计算，然后加总求得项目总投资。这种方法主要用于新建项目或装置的估算，十分简便迅速，但要求估价人员掌握足够的典型工程的历史数据，而且这些数据均应与单位生产能力的造价有关，必须是新建装置与所选取装置的历史资料相类似，仅存在规模大小和时间上的差异。应用该估算法时需要注意以下几点： （1）建设条件相同。要注意新建项目与已建项目具有建设地点经济状况相同，土壤、地质、水文情况相同，气候、自然条件相同，材料、设备的来源、运输状况相同等条件。 （2）配套工程类似。一个工程项目或装置，均有许多配套装置和设施，也可能产生差异，如：公用工程、辅助工程、厂外工程和生活福利工程等，它们并不一定与主体工程的变化成线性关系，因此要注意新建项目与已建项目在配套工程方面是否存在线性关系。 （3）时间性。新建项目与已建项目建设时间不同，时间差异或多或少存在，在这段时间内可能在技术、标准、价格等方面发生变化，因此要选择适宜的综合调整系数。 单位生产能力估算法估算误差较大，可达30%，即精度达70%。只能粗略地快速估算。由于误差大，应用该估算法时需要小心，应注意以下几点： （1）地方性。建设地点不同，地方性差异主要表现为：两地经济来源不同；土壤、地质、水文情况不同；气候、自然条件的差异；材料、设备的来源、运输状况不同等。 （2）配套性。一个工程项目或装置，均有许多配套装置和设施，也可能产生差异，如：公用工程、辅助工程、厂外工程和生活福利工程等，这些工程随地方差异和工程规模的变化均各不相同，它们并不与主体工程的变化成线性关系。 （3）时间性。工程建设项目的兴建，不一定是在同一时间建设，时间差异或多或少存在，在这段时间内可能在技术、标准、价格等方面发生变化。 生产能力指数法 又称指数估算法，它是根据已建成的类似项目生产能力和投资额来粗略估算拟建项目投资额的方法，是对单位生产能力估算法的改进和修正。其计算公式为： C2=C1( )xF （6-3）式中生产能力指数；其他符号含义同式（6-2）。这种方法主要适用于投资与规模（或容量）呈非线性关系，且单位造价随工程规模（或容量）的增大而减小。在一般情况下01。使用指数估算法时，要确定适当的生产能力指数取值，不同地区、项目、时期的取值是不相同的。若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大，且拟建项目生产规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时，则的取值约在0.6-0.7之间；若是靠增加相同规格设备的数量达到增加生产规模时，取值约在0.8-0.9之间。生产能力指数估算法与单位生产能力估算法相比较，精确度有所提高，一般可控制在20%以内。尽管估价误差仍较大，但优点是不需要详细的工程设计资料，只要知道工艺流程及规模就可以了。【例6.3】仍以【例6.1】为例，假如1994年开工兴建45万t合成氨、80万t尿素的工厂，合成氨的生产能力指数为0.81。解：C2=C1(Q2/Q1)0.81(1.10)22=28000(45/30)0.81(1.10)22=316531.08（万元）生产能力指数法与单位生产能力估算法相比精确度略高，其误差可控制在20%以内，尽管估价误差仍较大，但有它独特的好处：即这种估价方法不需要详细的工程设计资料，只知道工艺流程及规模就可以；其次对于总承包工程而言，可作为估价的旁证，在总承包工程报价时，承包商大都采用这种方法估价。系数估算法系数估算法也称为因子估算法，它是以拟建项目的主体工程费或主要设备为基数，以其他工程费与主体工程费或主要设备费的百分比为系数估算项目总投资的方法。这种方法简单易行，但是精度不高，一般只限用于项目建议书阶段。系数估算法的种类很多，我国国内常用的方法有设备系数法和主体专业系数法，世界银行投资的项目估算常用朗格系数法。（1）设备系数法。以拟建项目的设备费为基数，根据已建成的同类项目的建筑安装费和其他工程费等与设备价值的百分比，求出拟建项目建筑安装工程费和其他工程费，进而求出建设项目总投资。其计算公式如下：C=E（1+F1P1+F2P2+F3P3+）+I （6-4）式中 C拟建项目投资额； E拟建项目设备费；P1、P2、P3、已建项目中建筑安装费及其他工程费等与设备费的比例；F1、F2、F3、由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数； I拟建项目的其他费用。（2）主体专业系数法。以在拟建项目中投资比重较大，并与生产能力直接相关的专业（多数为工艺专业，民建项目为土建专业）确定为主体专业，先详细估算出主体专业投资；根据已建同类项目的有关统计资料，计算出拟建项目各专业（如总图、土建、采暖、给排水、管道、电气、自控等）与主体专业投资的百分比，以主体专业投资为基数求出拟建项目各专业投资，然后加总即为项目总投资。其计算公式为：C=E（1+F1G1+F2G2+F3G3+）+I （6-5）式中G1、G2、G3、拟建项目中各专业工程费用与设备投资的比重；其他符号同式（6-3）。（3）朗格系数法。这种方法是以设备费为基数，乘以适当系数来推算项目的建设投资。该方法的基本原理是将总成本费用中的直接成本和间接成本分别计算，再合为项目建设的总成本费用。其计算公式为：C=E（1+ki）KC (6-6)式中 C总建设费用； E主要设备费； Ki管线、仪表、建筑物等项费用的估算系数； KC管理费、合同费、应急费等项费用的估算系数。总建设费用与设备费用之比为朗格系数KL。即：KL=（1+ki）KC (6-7)朗格系数包含的内容项 目固体流程固流流程流体流程朗格系数L3.13.634.74内容（a）包括基础、设备、绝热、油漆及设备安装费E1.43（b）包括上述在内和配套工程费（a）1.1（a）1.25（a）1.6（c）装置直接费（b）1.5(d)包括上述在内和间接费，即总费用C（c）1.31（c）1.35（c）1.38运用朗格系数法估算投资的步骤如下：计算设备到达现场的费用，包括设备出厂价、陆路运费、海上运输费、装卸费、关税、保险、采购等。根据计算出的设备费乘以1.43，即得到包括设备基础、绝热工程、油漆工程和设备安装工程的总费用（a）。以上述计算的结果（a）再乘以1.1、1.25、1.6（视不同流程），即可得到包括配置工程在内的费用（b）。以上述计算的结果乘以（b）再乘以1.5，即得到此装置（或项目）的直接费（c），此时，装置的建筑工程、电气及仪表工程均包含在直接费用中。最后以上述计算结果（c）再分别乘以1.31、1.35、1.38（视不同流程），即可得到工厂的总费用C。如果某固体流程工厂建设的设备费用为E1；某固流流程工厂建设的设备费用为E2；某流体流程工厂建设的设备费用为E3，则根据上述计算程序可分别写成：C1=E11.431.11.51.31=E13.1C2= E21.431.251.51.35=E23.63C3= E31.431.61.51.38=E34.74【例6.4】在北非某地建设一座年产30万套汽车轮胎的工厂，已知该工厂的设备到达工地的费用为2204万美元，试估算该工厂的投资。解：轮胎工厂的生产流程基本上属于固体流程，因此在采用朗格系数法时，全部数据应采用固体流程的数据。现计算如下：设备到达现场的费用2204万美元。根据上表计算费用（a）：（a）=E1.43=22041.43=3151.72（万美元）则设备基础、绝热、刷油及安装费用为：3151.72-2204=947.72（万美元）计算费用（b）：（b）= E1.431.1=22041.431.1=3466.89（万美元）则其中配管（管道工程）费用为：3466.89-3151.72=315.17（万美元）计算费用（c），即装置直接费：（c）= E1.431.11.5=5200.34（万美元）则电气、仪表、建筑等工程费用为：520034-3466.89=1733.45（万美元）计算投资C：C= E1.431.11.51.31=6812.45（万美元）则间接费用为：6812.45-5200.34=1612.11（万美元）由此估算出该工厂的总投资为6812.45万美元，其中间接费用为1612.11万美元。应用朗格系数法进行工程项目或装置估价的精度仍不是很高，其原因如下：装置规模大小发生变化的影响。不同地区自然地理条件的影响。不同地区经济地理条件的影响。不同地区气候条件的影响。主要设备材质发生变化时，设备费用变化较大而安装费变化不大所产生的影响。朗格系数法估算误差在10%15%。类似项目对比法在项目建议书阶段，这种方法是行之有效，不但能使估算编制变得简易可行，而且还能大大地提高估算的合理性和可靠性，有时能接近或达到可行性研究阶段的估算精度。其方法可用下式表示： C2=C1+ni-Mi (6-8)式中C1已建类似项目的静态投资额； C2拟建项目静态投资额； Ni拟建项目比已建类似项目的增项投资； Mj拟建项目比已建类似项目的减项投资。这种方法主要用于拟建项目与已建类似建设项目比较接近，局部不同之处具有可比性，能够按照掌握的估算资料较为精确地计算出来，因此，估算结果精确度较高。但是，这种方法的应用受估算编制者占据的已建类似项目数据限制。指标估算法这种方法简单易行，适用面广，对于一般的通用性项目行之有效，估算结果精确度适中。这种方法既可以在项目建议书阶段使用，也可在可行性研究阶段使用。（二）投资估算精度要求项目规划及建议书阶段的投资估算精度要求一般如下：项目规划阶段的投资估算建设项目规划阶段是指有关部门根据国民经济发展规划、地区发展规划和行业发展规划的要求，编制一个建设项目的建设规划。此阶段是按项目规划的要求和内容，粗略地估算建设项目所需要的投资额。其对投资估算精度的要求较低，一般允许误差大于30%。项目建议书阶段的投资估算在项目建议书阶段，是按项目建议书中的产品方案、项目建设规模、主要生产工艺、初选建厂地点、配套的辅助和公用设施等，估算建设项目所需要的投资额。其对投资估算精度的要求为误差控制在30%以内。六、可行性研究阶段的投资估算建设项目的可行性研究是在投资决策前，对与拟建项目有关的社会、经济、技术等各方面进行深入细致的调查研究，对各种可能拟定的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性和有效性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。（一）投资估算的方法可行性研究阶段的投资估算方法主要有单位生产能力估算法、生产能力指数法、系数估算法、类似项目对比法、比例估算法、指标估算法、工程量估算法等。其中，前四种方法已经在前文中介绍。比例估算法根据统计资料，先求出已有同类企业主要设备投资占全厂建设投资的比例，然后再估算出拟建项目的主要设备投资，即可按比例求出拟建项目的建设投资。其表达式为： I= ( )QiPi (6-9)式中 I拟建项目的建设投资； K已建项目主要设备投资占已建项目投资的比例； N设备种类数； Qi第i种设备的数量； Pi第i种设备的单价。指标估算法这种方法是把建设项目划分为建筑工程、设备安装工程、设备及工器具购置费及其他基本建设费等费用项目或单位工程，再根据各种具体的投资估算指标，进行各项费用项目或单位工程投资的估算，在引起基础上，可汇总成每一单项工程的投资。另外再估算工程建设其他费用及预备费，即求得建设项目总投资。（1）建筑工程费用估算。建筑工程费用是指为建造永久性建筑物和构筑物所需要的费用，一般采用单位建筑工程投资估算法、单位实物工程量投资估算法、概算指标投资估算法等进行估算。1）单位建筑工程投资估算法。以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量计算。例如一般工业与民用建筑以单位建筑面积（m2）的投资、工业窑炉砌筑以单位容积（m3）的投资、水库以水坝单位长度（m）的投资、铁路路基以单位长度（km）的投资、矿井掘进以单位长度（m）的投资，乘以相应的建筑工程量计算建筑工程量。2）单位实物工程量投资估算法。以单位实物工程量的投资乘以实物工程总量计算。土石方工程按每立方米投资、矿井巷道衬砌工程按每延米投资、路面铺设工程按每平方米投资，乘以相应的实物工程总量计算建筑工程费。3）概算指标投资估算法。对于没有上述估算指标且建筑工程费占总投资比例较大的项目，可采用概算指标估算法。采用此种方法，应占有较为详细的工程资料、建筑材料价格和工程费用指标，投入的时间和工作量大。（2）设备及工器具购置费估算。设备购置费根据项目主要设备表及价格、费用资料编制，工器具购置费按设备费的一定比例计取。对于价值高的设备应按单台（套）估算购置费，价值较小的设备可按类估算，国内设备和进口设备应分别估算。（3）安装工程费估算。安装工程费通常按行业或专门机构发布的安装工程定额、取费标准和指标估算投资。具体可按安装费率、每吨设备安装费或单位安装实物工程量的费用估算，即：安装工程费=设备原价安装费率 （6-10）安装工程费=设备吨位每吨安装费 （6-11）安装工程费=安装工程实物量安装费用指标 （6-12）（4）工程建设其他费用估算。工程建设其他费用按各项费用科目的费率或者取费标准估算。（5）基本预备费估算。基本预备费在工程费用和工程建设其他费用基础之上乘以基本预备费率。使用指标估算法，应注意以下事项：（1）使用估算指标法应根据不同地区、时间进行调整。在有关部门颁布有定额或材料价差系数（物价指数）时，可以根据其调整。（2）使用估算指标法进行投资估算决不能生搬硬套，必须对工艺流程、定额、价格及费用标准进行分析，经过实事求是的调整与换算后，才能提高其精确度。工程量估算法这种方法适用于简单或单一项目，在项目可行性研究阶段工程量能够计算出来。工程量估算法是可行性研究阶段最有效的一种方法，这种方法要求可行性研究应具有相应的深度，各个专业能够按要求估列相应深度的工程量。工程量估算法可用下面公式表示：C=QiKj （6-13）式中 C拟建项目的工程费； Qi拟建项目工程第i项工程量； Kj拟建项目工程第j项单价（指标按上式可计算出单项工程或单位工程的工程费，再按估算的一般编制方法汇总项目总的工程费。（二）投资估算精度要求预可行性研究阶段的投资估算预可行性研究阶段与项目建议书阶段比较，在掌握了更详细、更深入的资料的条件下，估算建设项目所需的投资额。其对投资估算精度的要求是误差控制在20%以内。可行性研究阶段的投资估算可行性研究阶段的投资估算非常重要，因为可行性研究报告的投资估算经审查批准之后，便是工程设计任务书中规定的项目投资限额，并可据此列入项目年度基本建设计划。其对投资估算精度的要求与预可行性研究阶段投资估算精度相比进一步提高，要求误差控制在10%以内。七、投资估算的工作内容和文件组成（一）投资估算的工作内容投资估算包括编制整个项目的投资估算、单项工程投资估算、单位工程投资估算或分部分项工程投资估算，也可接受进行投资估算的审核与调整，配合设计单位或决策单位进行方案比选、优化设计、限额设计等方面的投资估算工作，亦可进行决策阶段的全过程造价控制等工作。投资估算编制一般应依据建设项目的特征、设计文件和相应的工程造价计价依据或资料对建设项目总投资及其构成进行编制，并对主要技术经济指标进行分析。在建设项目的设计方案发生变化、资金筹措方式、建设时间等进行调整时应进行投资估算的调整。对建设项目进行评估时应进行投资估算的审核，政府投资项目的投资估算审核除依据设计文件外，还应依据政府有关部门发布的有关规定、建设项目投资估算指标和工程造价信息等计价依据。设计方案进行方案比选时应主要依据各个单位或分部分项工程的主要技术经济指标确定最优方案，工程造价人员应配合设计人员对不同技术方案进行技术经济分析，确定合理的设计方案。对于已经确定的设计方案，工程造价人员可依据有关技术经济资料对设计方案提出优化设计的建议与意见，通过优化设计和深化设计使技术方案更加经济合理。采用限额设计的建设项目、单位工程或分部分项工程，工程造价人员应配合设计人员确定合理的建设标准，进行投资分解和投资分析，确保限额的合理可行。在建设项目全过程造价咨询或决策阶段的全过程造价控制时，除应进行全面的投资估算的编制和控制外，工程造价人员还应主动配合设计人员通过方案比选、优化设计和限额设计等手段进行工程造价控制与分析，确保建设项目在经济合理的前提下技术先进。（二）投资估算的文件组成投资估算文件一般由封面、签署页、编制说明、投资估算分析、总投资估算表、单项工程估算表、主要技术经济指标等内容组成。（1）投资估算编制说明。投资估算编制说明的主要内容有：工程概况；编制范围；编制方法；编制依据；主要技术经济指标；有关参数、率值选定的说明；特殊问题的说明包括采用新技术、新材料、新设备、新工艺时，必须说明的价格的确定，进口材料、设备、技术费用的构成与计算参数，采用矩形结构、异形结构的费用估算方法，环保（不限于）投资占总投资的比重，未包括项目或费用的必要说明等；采用限额设计的工程还应对投资限额和投资分解做进一步说明；采用方案比选的工程还应对方案比选的估算和经济指标做进一步说明。（2）投资估算分析应包括的内容：1）工程投资比例分析。一般建筑工程要分析土建、装饰、给排水、电气、暖通、空调、动力等主体工程和道路、广场、围墙、大门、室外管线、绿化等室外附属工程总投资的比例；一般工业项目要分析主要生产项目（列出各生产装置）、辅助生产项目、公用工程项目（给排水、供电和电讯、供汽、总图运输及外管）、服务性工程、生活福利设施、厂外工程占建设总投资的比例；2）分析设备购置费、建筑工程费、安装工程费、工程建设其他费用、预备费占建设总投资的比例；分析引进设备费用占全部设备费用的比例等；3）分析影响投资的主要因素；4）与国内类似工程项目的比较，分析说明投资高低原因。（3）总投资估算表。包括汇总单项工程估算、工程建设其他费用，估算基本预备费、价差预备费，计算建设期贷款利息等。（4）单项工程投资估算表。应按建设项目划分的各个单项工程分别计算组成工程费用的建筑工程费、设备购置费、安装工程费。（5）工程建设其他费用估算。应按预期将要发生的工程建设其他费用种类逐项详细估算其费用金额。（6）编制投资估算时除要完成上述表格编制和说明外，还应根据项目特点，计算并分析整个建设项目、各单项工程和主要单位工程的主要技术经济指标。（三）投资估算的要求及步骤投资估算要求（1）工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或者降低估算标准，不漏项、不少算；（2）选用指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或调整；（3）投资估算精度应能满足控制初步设计概算要求。投资估算的步骤（1）分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费；（2）在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费；（3）估算造价调整预备费和建设期贷款利息；（4）估算流动资金。八、资金筹措项目资金筹措是使项目正常运作的前提条件，所以在决策项目的同时就应当考虑项目资金的来源问题，可行性研究报告要求经济部分有明确的项目资金来源，财务评价要根据项目资金来源编制，对于有些项目需要进行资金筹措分析，选择最佳资金筹措方案。作为项目的资金可以是自有资金、金融机构贷款、合作方（参股）资金、发行股票所得、募捐、资产租赁等，不同来源的资金有不同的作用，它对项目经济效果影响也不同。金融机构贷款贷款资金筹措方式是项目（企业）法人向金融机构借贷资金，并向借贷资金的金融机构支付一定的利息和到期还本的资金筹措方式。多方合资合资这种项目资金的筹措方式是常见的，它是对项目有兴趣的双方或者多方采用共同出资的方式筹措资金。发行股票发行股票是现代企业资金筹措的主要方式，包括合资、股份制改造等。发行股票是以企业（或法人）现有资产为基础，采取部分或全部资产上市（金融市场）筹措资金的方式。募捐募捐主要适用于公益、福利、慈善等项目。是通过社会、企业、团体等捐资的筹措资金方式。租赁租赁一般是指对资产的租赁。对于建设项目来说，能够通过租赁的方式取得所需的土地、厂房（场地）、设备等使用权。第二节 建设项目设计概算一、设计概算的概念与作用（一）设计概算的概念设计概算是设计阶段（包括初步设计、技术设计、施工图设计）对工程项目投资额度的概略计算。设计概算投资应包括建设项目从立项、可行性研究、设计、施工、投产试运行到竣工验收等的全部建设资金。设计概算是设计文件的重要组成部分，初步设计（基础设计）阶段必须编制初步设计概算，技术设计阶段编制修正概算；施工图设计（详细设计）阶段以前没有编制概算的项目，要编制施工图概算。设计概算是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计（或扩大初步设计）图纸、概算定额（或概算指标）、各项费用定额或取费标准（指标）、建设地区自然、技术经济条件和设备、材料价格等资料，编制和确定的建设项目从筹建至竣工交付使用所需全部费用的文件。（二）设计概算的作用设计概算是编制建设项目投资计划、确定和控制建设项目投资的依据经批准的建设项目设计总概算的投资额，是该工程建设投资的最高限额。国家规定，编制年度固定资产投资计划，确定计划投资总额及其构成数额，要以批准的初步设计概算为依据，没有批准的初步设计及其概算的建设工程，不能列入年度固定资产投资计划。设计概算是签订建设工程合同和贷款合同的依据在工程建设过程中，年度固定资产投资计划安排、银行拨款或贷款、施工图设计及其预算、竣工决算等，未经按规定的程序批准，都不能突破设计概算的限额。如果项目的投资额突破设计概算时，必须查明原因后，由建设单位报请上级主管部门调整或追加设计概算总投资额。设计概算是控制施工图设计和施工图预算的依据经批准的设计概算是建设项目投资的最高限额，设计单位必须按照批准的初步设计及其总概算进行施工图设计，施工图预算不得突破设计概算。如确需突破总概算时，应按规定程序报经审批。设计概算是衡量设计方案经济合理性和选择最佳设计方案的依据设计概算是设计方案技术经济合理性的综合反映，据此可以用来对不同的设计方案进行技术与经济合理性的比较，以便选择最佳的设计方案。设计概算是考核建设项目投资效果的依据通过设计概算与竣工决算对比，可以分析和考核投资效果的好坏，同时还可以验证设计概算的准确性，有利于加强设计概算管理和建设项目的造价管理工作。二、设计概算的内容设计概算可分为单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算三级。单位工程概算单位工程概算是确定各单位工程建设费用的文件，是编制单项工程综合概算的依据，是单项工程综合概算的组成部分。单位工程概算按其工程性质分为建筑工程概算和设备及安装工程概算两大类。建筑工程概算包括土建工程概算，给排水、采暖工程概算，通风、空调工程概算，电气照明工程概算，弱电工程概算，特殊构筑物工程概算等；设备安装工程概算包括机械设备及安装工程概算，电气设备及安装工程概算，热力设备及安装工程概算。工具、器具及生产家具购置费概算等。单项工程概算单项工程概算是确定一个单项工程所需建设费用的文件，它由单项工程中的各项工程概算汇总编制而成，是建设项目总概算的组成部分。建设项目总概算建设项目总概算是确定整个建设项目从筹建到竣工验收所需全部费用的文件，是由各单位工程综合概算、工程建设其他费用概算、预备费、建设期贷款利息和投资方向调节税概算汇总编制而成的。三、设计概算编制依据的确定（一）设计概算的编制原则严格执行国家的建设方针和经济政策的原则设计概算是一项重要的技术经济工作，要严格按照国家和地方政府有关方针、政策办事，严格执行规定的设计标准。完整、准确地反映设计内容的原则编制设计概算时，要认真了解设计意图，根据设计文件、图纸准确计算工程量，避免重算和漏算。设计修改后，要及时修正概算。坚持结合拟建工程的实际，反映工程所在地当时价格水平的原则为提高设计概算的准确性，要实事求是地对工程所在地的建设条件，可能影响造价的各种因素进行认真的调查研究。在此基础上正确使用定额、指标、费率和价格等各项编制依据，按照现行工程造价的构成，根据有关部门发布的价格信息及价格调整指数，考虑建设期的价格变化因素，使概算尽可能地反映设计内容、施工条件和实际价格。（二）设计概算编制的依据概算编制依据涉及面很广，一般指编制项目概算所需要的一切基础资料。对于不同项目，其概算编制依据不尽相同。（1）批准的可行性研究报告及投资估算；（2）设计图纸等设计文件和设计工程量；（3）项目涉及的概算指标或定额，有关部门颁布的现行概算定额、概算指标、费用定额等；（4）涉及和国家、地方政府、行业（企业）发布的有关政策、法律、法规、规章、规程、规定等；（5）市场设备和材料价格，包括有关部门发布的设备和材料价格信息、项目建设所在地的设备和材料价格、有关生产厂家和供应商报价、本工程或其他工程项目合同价格，劳动力和施工机械台班价格，或者有关部门发布的人工、设备材料价格、造价指数等；（6）项目所在地区有关的气候、水文、地质地貌等的自然条件和施工条件；（7）项目所在地区有关的经济、人文等社会条件；（8）项目的技术复杂程度，以及新技术、专利使用情况等；（9）有关文件、合同、协议等。四、设计概算的工程量计算原则设计概算工程量的计算一般应遵循以下文件、规范和规定。（1）批准的初步设计技术文件；（2）按照概算指标、定额或规范的有关工程量计算规定计算；（3）依照合理的施工组织设计计算。五、概算文件的组成和编制（一）设计概算文件的组成设计概算文件的编制形式，视项目的功能、规模、独立性程度等因素决定采用三级编制（总概算、综合概算、单位工程概算）形式或二级编制（总概算、单位工程概算）形式。三级编制（总概算、综合概算、单位工程概算）形式设计概算文件的组成（1）封面、签署页及目录；（2）编制说明；（3）总概算表；（4）工程建设其他费用计算表；（5）单项工程综合概算表；（6）单位工程概算表；（7）附件：补充单位估价表；（8）附件：主要设备材料数量及价格表。二级编制（总概算、单位工程概算）形式设计概算文件的组成（1）封面、签署页及目录；（2）编制说明；（3）总概算表；（4）工程建设其他费用计算表；（5）单位工程概算表；（6）附件：补充单位估价表；（7）附件：主要设备材料数量及价格表。（二）设计概算的编制方法单位工程设计概算的编制方法单位工程设计概算书分为建筑工程概算书和设备及安装工程概算书两类。单位工程设计概算文件计算的费用只包括工程费用。常用的编制方法有：概算定额法、概算指标法、类似工程预算法、设备购置费概算法、预算单价法、设备价值百分比法、综合吨位指标法等。（1）概算定额法。概算定额法又叫扩大单价法或扩大结构定额法，是采用概算定额编制工程概算的方法。根据设计图纸资料和概算定额的项目划分计算出工程量，然后套用概算定额单价（基价），计算汇总后，再计取有关费用，便可得出单位工程概算造价。概算定额法要求设计达到一定深度，对于建筑工程来说，建筑结构比较明确，能按照设计的平面、立面、剖面图纸计算出楼地面、墙身、门窗和屋面等分部工程（或扩大结构件）项目的工程量；这种方法对于施工图概算特别适用。这种方法编制出的概算精度较高，但是编制工作量大，需要大量的人力和物力。概算定额法编制设计概算的步骤：1）列出单位工程中分项工程或扩大分项工程的项目名称，并计算其工程量；2）确定各分部分项工程项目的概算定额单价；3）计算分部分项工程的直接工程费，合计得到单位工程直接工程费总和；4）按照有关固定标准计算措施费，合计得到单位工程直接费；5）按照一定的取费标准计算间接费和利税；6）计算单位工程概算造价。概算定额法对设计文件深度要求较高，一般在初步设计阶段不容易达到，同时，我国初步设计文件编制深度规范没有要求达到这一深度，因此，初步设计概算采用概算定额法编制是比较困难的。20世纪90年代起，有的省（市）和行业在概算定额的基础上，进一步综合扩大编制出“概算指标”，与初步设计配套使用编制初步设计概算，这种办法既做到了编制出的概算精度较高，又能适合初步设计阶段设计文件深度要求，对安装工程单位工程概算编制特别适用，我们也称之为概算定额法。（2）概算指标法。概算指标法是采用直接工程费指标，用拟建的厂房、住宅的建筑面积（或体积）乘以技术条件相同或基本相同工程的概算指标，得出直接工程费，然后按规定计算出措施费、间接费、利润和税金等，编制出单位工程概算的方法。概算指标法的适用范围是设计深度不够，不能准确地计算出工程量，但工程设计技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用。概算指标法主要适用初步设计概算编制阶段的建筑物工程土建、给排水、暖通、照明等，以及较为简单或单一的构筑工程这类单位工程编制，计算出的费用精确度不高，往往起到控制性作用。这是因为，拟建工程（设计对象）往往与类似工程的概算指标的技术条件不尽相同，而且概算指标编制年份的设备、材料、人工等价格与拟建工程当时当地的价格也不会一样。如果想要提高精确度，需对指标进行调整，以下列举几种调整方法。1）设计对象的结构特征与概算指标有局部差异时的调整。结构变化修正概算指标（元/m2）=J+Q1P1-Q2P2 （6-14）式中 J原概算指标； Q1换人新结构的数量； Q2换出旧结构的数量； P1换入新结构的单价； P2换出旧结构的单价。2）设备、人工、材料机械台班费用的调整。设备、人工、材料、机械修正概算费用=原概算指标的设备、人工、材料、机械费用+（换人设备、人工、材料、机械数量拟建地区相应单价）-（换出设备、人工、材料、机械数量原概算指标设备人工、材料、机械单价）（6-15）【例】某市一栋普通办公楼为框架结构2700m2，建筑工程直接费为378元/m2，其中：毛石基础为39元/m2，而今拟建一栋办公楼3000m2，是采用钢筋混凝土带形基础为51元/m2，其他结构相同。求该拟建新办公楼建筑工程直接费造价？解：调整后的概算指标（元/m2）=378-39+51=390(元/m2)拟建新办公楼建筑工程直接费=3000390=1170000（元）背景：某六层单元式住宅共54户，建筑面积为3949.62m2。原设计方案为砖混结构，内、外墙为240mm砖墙。现拟定的新方案为内浇外砌结构，外墙做法不变，内墙采用C20混凝土浇筑。新方案内横墙厚140mm，内纵墙厚为160mm，其他部位的做法、选材及建筑标准与原方案相同。两方案各项指标如下：设计方案建筑面积（m2）使用面积（m2）概算总额（元）砖混结构3949.622797.204163789.00内浇外砌结构3949.622881.984300342.00问题：1、请计算两方案如下技术经济指标：两方案建筑面积、使用面积单方造价各是多少？每平方米差价多少？新方案每户增加使用面积多少平方米？各投入多少元？2、若作为商品房，按使用面积单方售价5647.96元出售，两方案的总售价相差多少？3、若作为商品房，按建筑面积单方售价4000元出售，两方案折合使用面积单方售价各为多少？相差多少？解：1、两方案的建筑面积、使用面积单方造价及每平方米差价如下：方 案建筑面积使用面积单方造价（元/m2）差价（元/m2）单方造价（元/m2）差价（元/m2）砖混结构4163789.00/3949.62=1054.231088.80-1054.23=34.574163789.00/2797.20=1488.561492.15-1488.56=3.59内浇外砌结构4300342.00/3949.62=1088.804300342.00/2881.98=1492.15、每户平均增加的使用面积为：（2881.98-2797.20）/54=1.57（m2）每户多投入：（4300342.00-4163789.00）/54=2528.76（元）折合每平方米使用