江苏洪泽恒隆水城之商业定位解析(18页).docx

项目篇恒隆水城项目是由江苏高运房地产开发有限公司投资兴建，项目位于北京路中心地段，占地面积83733平方米，建筑面积223537.55，其中地上面积175784.52 ，地下面积46435.45。地下面积中商业用房12285.35，停车库34150.1。地上面积中超市22651.4，商业用房50527.79，公寓5020.9，酒店7839。恒隆水城项目由南京凯盛建筑设计院承担设计，本项目在设计过程中一改传统的商业模式，遵循面向城市、面向市场、面向未来、功能多样、经济适用、生态节能、方便高效的理念，充分利用基地资源，创造良好的社区环境和资源条件，使建筑最大限度体现区位价值。集办公、酒店、商业、文化娱乐、住宅为一体的恒隆水城周边设施配套齐全，突出了交通便利、环境景观优越，户型设计功能分区合理等优点，加上多功能公寓式办公，宜商、宜居、宜投资。特别是景观绿化设计采用小范围楼栋景观与中心景观相结合，营造一个舒适的居住空间。商业屋顶花园通过各层廊道和贯穿空间与负一层水系融为一体，形成一个横纵展开的景观空间系统，为洪泽之首创。恒隆水城项目建成后必将在洪泽未来的城市客厅中，形成“新老结合的中心体系，网络化开敞的绿化体系，功能片区、旅游片区相衔接的空间体系”的发展格局。位置篇临近四大淡水湖之一洪泽湖，旅游景点有烟波浩渺的洪泽湖.108湾“水上长城”千年古堤.华东最优温泉老子山温泉.享誉世界的盱眙龙虾.十大名蟹洪泽湖大闸蟹滨湖名城洪泽拥有得天独厚的旅游资源，每年可接待旅游人口约120万人。本项目是江苏省洪泽县的唯一一家商业综合体，是淮安市重点项目，地处洪泽县北京路老车站，是洪泽老城.北城.新城三城交汇之心，南连老城历史迁衍下的一脉醇熟，东接新城与日俱增的时尚优雅。作为洪泽交通唯一枢纽，老汽车站见证着这个城市璀璨繁华的历程，是城市地理标志之一。这儿是洪泽最热闹.人流最多的地方，这片土地能够唤起洪泽一代又一代人的记忆。恒隆水城选址于此，继承老汽车站地脉.人脉，厚积老城.新城.北城三区人气.商气，以最高等级的姿态和城市功能出现，升级洪泽现有的商业发展状态。城市崛起，这里将无可争议地成为这座城市的地理中心。人气因素支持区域首家.苏北首创.成就洪泽滨湖名城洪泽拥有得天独厚的旅游资源，每年常驻和接待人口约200万人。恒隆水城整合城市优质资源，整体约8万m洪泽首家综合性商业体，首创苏北约5万m国际水景时尚购物公园，成就洪泽旅游地产创始者。世界500强大润发 世界零售巨头大润发走到哪，品牌商家就更到哪，人气就火到哪！最高日客流量数万人的大润发就是品牌的向心力，人气的第一大强力保障！首家星级3D影院3D电影院业态在提高购物中心的聚客力.提高留客时间.客流导向性等方面有着得天独厚的优势。作为年轻人最喜爱的新兴媒体，3D影院是一个绝对的人气中心和财富聚客磁场。恒隆美食汇中国人爱吃，据统计约15%的中国人每天出外就餐。在恒隆美食汇，既能品尝到洪泽原汁原味的湖鲜美味.蟹黄膏满，也能享受到异国他乡的饕餮盛宴.休闲餐饮。千万种中外美味，形成人流“瀑布效应”，造就人气发动机。目的性消费与随意性消费完美结合负一层餐饮专区，一层洗化专区及时尚购物街区，二层手机数码电子及亲子教育街区，一二层B区时尚生活街区，三层以上休闲娱乐街区打造整合性集聚性的目的性消费；各层穿插不同特色功能店，让各业态紧密相联相辅相成，带来鼎沸人气，保证处处无死角，处处有人潮。独创东南亚水景公园，旅游新景点首创苏北约5万m国际水景时尚购物公园，成就洪泽旅游地产创始者，约500m水景长廊，东南亚风情立体水景园林和屋顶公园，层层叠叠的棕榈科植物，波光潋滟的流泉水梯.碰水叠水。作为旅游新名片，恒隆水城将与南京.扬州.徐州.淮安.洪泽等地多家旅游公司形成战略联盟，届时每年将引入约120万旅游消费者。老汽车站辐射三区作为洪泽老城.新城.北城三城交汇，曾经洪泽唯一主要交通枢纽，老车站地块比其他区域更容易集聚三区消费群体，形成辐射洪泽全部商业，傲视洪泽。立体交通，循环人流地上地下1000多个双车位.近14000余平方非机动停车位，改变停车不便的局限。20部自动扶梯.4台观光垂直电梯.空中连廊巧妙连接各层空间，消费者可直达至各层。业态篇一站式规划 超明星阵容 颠覆传统恒隆水城大润发步行街，仿照南京水游城，360全能化业态规划，囊括购物、休闲、娱乐、餐饮、居住等多重功能，满足洪泽人的多种需求，上演24小时流金盛宴！大润发、3D影院、量贩KTV、健身会所、美食广场，5大主力店强力聚客，全明星商业集群，实现人脉资源跨界共享，品牌效应双赢叠加，为商家赢得无限商机。负一层恒隆美食汇街区作为综合体的人气点金石，餐饮业最能形成目的性消费，并在短时间内凝聚起人气和增强商业氛围，增加顾客的停留时间，为项目带来巨大的客流量。同时餐饮业的再生能力强、现金流动快、回收见效高，使综合体的商业培养期有效缩短。恒隆水城打造特色餐饮区，由负1层的内街商铺组成，主要以茶餐厅、牛排馆、串烤吧、特色面道馆、地方特色餐饮、轻餐饮等特色风味店铺为主，将目的性消费和随意性消费完美结合，形成人气“瀑布效应”。一层时尚流行街区时尚百货生活街区首层，是整个商业街的形象之窗，也是需重点营造商业氛围的关键点。目前，洪泽洗化用品店、百货店、服装店等具有较高档次，且消费需求旺盛，但分布散乱，各自为政，导致大量客群被分流。因此，恒隆水城一层将打造以品牌洗化日化卖场为龙头，以时尚流行街区（A1区）、时尚百货生活街区（B1区）为推动的精品街区。这样的规划，在匹配城市中心高端财富品位的同时，有利保证客流动向能够贯穿整层商铺，成就洪泽潮流购物新指标。A1区业态包含：品牌形象店、旗舰店、品牌服饰店、精品饰品店、品牌箱包鞋帽店、品牌运动休闲服装店、婚纱影楼、品牌眼镜店、洗化日化卖场、轻餐饮等；B1区业态以日用百货、小商品、生活配套类商业为主。二层数码电子教育街区从洪泽现有数码电子市场发展来看，存在分散零落、形象低档、经营管理落后等问题，严重制约城市消费力，已不能满足现代购物需求。恒隆水城商业街针对洪泽人民的消费需求，将二层（A2区）定位为手机数码电子产品及配套店、文化教育区、家庭生活街区、时尚生活街区。文化教育区服务于二中、高良涧小学、实小，坐享以教师、学生、家长为主体的消费红利。家庭生活街区、时尚生活街区和一层相辅相成，打造全开放、无障碍式人流动线。整二层中穿插餐饮、饮品、特色小吃等做功能配套店，带来鼎沸人气，保证处处无死角，处处有人潮。A2区业态：以手机通讯卖场、计算机数码产品、电子教育产品、早教幼教益智类玩具、文化教育培训、文体用品等；B2区业态以日用百货、小商品、生活配套类商业为主。三层时尚休闲街区恒隆水城整合洪泽休闲娱乐资源，将商业街三层打造成为休闲娱乐聚集商区，以星级3D影城、量贩KTV、豪华健身会所、游泳馆、少儿游乐场为主，打造时尚休闲的娱乐盛宴，令洪泽与世界潮流相比肩。同时，全明星阵容的无缝组合，保证消费人气的无极限飙升，并大大提高留客时间。环境篇水景篇：七大组团水景，以水为魂，以水传情恒隆水城组团水景宛如坠入人间的“北斗七星”，既独立成景，又遥相呼应。线与面的交织，动与静的和谐，步移景异，引人入胜。精密布置，数以千计的各异喷头，赋予水不同的形态，或成水柱直冲云霄，或成水雾妖妖袅袅。到了夜晚时分，配上五彩LED灯色，恍若群星璀璨，飘渺如云，蔚为壮观。配合道法自然的峡谷式设计，让游客可随意从任何一层，多角度地进行围观，视角无盲点。余音绕梁的水之音符，高山流水的心灵鸡汤，水的方向就是人心所向。景因水而多情，人因水而陶醉在这里，水是主要演员，时而风情万种，时而千姿百态。在这里，水是所有活动的背景，365天都市剧场都因她而魅惑动人。在这里，水还是输送带，让每个角落，每个楼层互相串联，人气共享。在这里，流水相伴，如同置身于童话中的王国，处处充满惊喜。在这里，时间变得漫长而优雅，精心准备的时尚，静待你随心挑选。在这里，听流水谱曲，品繁花清香，心灵在静谧中舒缓。如果说洪泽湖之水是恩泽之水，老子山温泉之水是养生之水，千年古堤之水是澎湃之水，那么恒隆水城之水就是时尚情调之水！新逛街文化：约500米东南亚水景长廊总长近500米水景观走廊，由旱喷广场，灵动跳泉，音乐喷泉，时尚水幕，跨层瀑布，水上舞台等多层水系组成，极大丰富恒隆水城步行街的文化内涵，使恒隆水城成为集休闲，娱乐，购物为一体的高端购物体验式公园。活泼的水，灵动跳泉跳动逛街情趣一条条大水各异的水柱，或被抛向半空中，或在数个水池之间随意穿梭跳跃。在恒隆水城步行街，这样活泼跳跃着的跳泉数不胜数，五彩缤纷.晶莹灵动，跳动逛街情趣。嬉闹的水，亲水乐园快乐不设防人生而乐于近水，亲水乐园的打造就是为了让人与水随时互动亲近。在这里，你可以约上三两知己朋友一起享受水的刺激快感，也可以带上你的家人孩子一起快乐满溢。百变的水，水上舞台演绎都市繁华商家展示品牌.举办促销活动，这儿是最佳平台。或歌或舞，活动或静，定期上演着不一样的精彩节目水上舞台为逛街增加了另一番乐趣，让客户纷至沓来，为商家带来人气和商机。水主财，国际水景时尚街区化水为财中国自古便有五行相生相克之说，所谓“金生水，水生财”便是对金.水“两行”关系的一种阐述，意思是水可以带来财富。恒隆水城以水生财，缔造财富投资新传奇。约500米水景长廊，将下沉式广场和室内商业紧密串联起来，过渡自然生动，构筑购物中心最能集客的空间，“时间型消费”在建筑设计上完美体现。多层次水系或动或静的有机组合，形成核心聚客力，让客户不由自主地被吸引至步行街里面，创造商铺各个不同点的经济价值。北京路.建设路双水景入口广场，独立成景，第一时间抓住客户眼球，让商家享受双倍人气诱惑。内部多点水系的设置“切割”出更多双向外街，引导让整个步行街铺铺临街，铺铺有人。恒隆水城的水就像一条人气.商气的输送带，将源源不断的财富输送给每个商家。公园篇：恒隆皇家屋顶花园东南亚风情立体水景园林，层层叠叠的棕榈科植物，波光潋滟的流泉水梯.碰水叠水。在这里，听水流觞