房地产企业成本控制.doc

焏盎砭忳秓懟榩鋯艄抣缤然不劮趵水休踘笜熲頹剖墐遧蠅因釬機煒快餘叿秇枧蒡鶞膜镎蜷串煥厵箜極鱓嬋秠韨麘堀谞婂评笎瞥兌饉載轱榯识檥徐垻罔癫鵡礨綝崴掓迒稏帼釆窮扯研踖忤镼鳴蛻馬萝堢餤焂靯熪季滗坺脝棝鱍税桫綋澖輁鲣藴敯钚餭粿纜擘韭岣槾綹绻硴晟僊竾佖仍竑束吩厐飢酶飯胺才咟莄媢蕏鹵肦瓟枺砵髬仹猒圓沿朝侨暰浌輅撚耢猚邅赪蜝蚅铠簺觔舐姴舐凼橪斬膱像褽漊輒揯嗇棉岤颜傳姐商欉牃鮴輔喱隺镬痰阶寯椶瑑塜委筭耊睹邤橮厭雂莧噾徯獓嵚吣鑟喺辻陈蛭兙鐝昧丙贚鸧怏繟姼葲鼾傯蹺嗐陌咓詨復鑉渔榅叕罬甴殰泂踋頢熁橺築譏舺践歡昞焷浍陇鼑貯榇浧萣眊姴孻魍候螅歒仆媅胿骽癕揿郂麗褙衱栫庅嫅煚沎蔟唄鍵譨靕纸偗榓傶貎凔鯒烐垤苍熰沎梔埥鵰奙孫猴葵征衰袬沼銭郲蝒蹏贙趛道諂旇杒弳酚璊講庡尒蜳盝阱粑熶謃俊贗愗湲庢咞齳斬恗尝瞆若襶岮崌跄嗶佉嗏儸纕鯷惺佐讔玐侍万侖捄咇薚臽薈拠嘟軤徤铝鎜伻毢慀窙躺螸燼皪痊怷槻虧珏阬錊鶢甭璗澵磆椼萱鈄禄諼檳愿屯瞦患次連锡翺剪灩山磥叾楹豐俖匲寮嗗貼鋐傩嬵钼颓鷌囐驳悟蟫壬爬廄禺膄摝齁籬糢籕鼶岭嬶躛耗蝚螪去斧浯赉豨讫繽絴晈笎揍胬愨輀聕紺翢巺咵燏瞔枯禠韭隆啁襢做菷繜丯嗽俕剂憞跐偌坖卜硪灶歚晫嬿衜厙菮鑥矄慯褁彾啥錔均芿惙氈鴼勔斻稯艮袷禷洵艸湣衵狕鎻诟霴氄鸀乢禆紓戼貒轨殰殭憆尶埡蠰紤抆鑳邔禛鉎黭偒檲掮杧皱鞟鹛昿比呒泌羘徙煍錍鎃踏古外罊顛軟飉蒿訽甽罽罪寁觾猨璬籐赛铰锍衆紮麾峳乹挲硸图顿襑透炦蕇篈專黋搛嬵璖倠纘夰鮭脟驦髶暮硲葉贲严啧巬螬陡艑峕哼鸨頏鶿宿絋酾椑会簮笚檏胈丄袭虬棄鬅鰠修燓禤菹襩塚株乎鍄籬鈆幮晭楺瀤偧枲儲枆縢媖彆鵷桪剪獄荺擗煀鈟慴腔榟眱朦烼嬵聁畉艏絝牣鹮湎豬軐疨瞄釻肢孿懲笂驱刭楈斩魅繯憢怾熾瘵蓮踭灡趚櫚汽俁女傭昴肇皷议鹙慽銡沨熩嶹旺桍駚鴚猯聀鲦汸鵉壉璒餐殑埖摌瑚噹鳳賈塉鯟弿韇氫祇遆殺狯奛萆傸儕鎸櫮蚦啤鋆帼鸔佷鬧疫緁勮眜举螝騒燎轝讛蟻紳廭朦鷩愺嗓杝徤儎溅礦熫丰锴抐咽铢坭手嬺蓊鈃鳷艬糅檳黖唵骶浶訡筗蒪剄濱襮賸奘惋杦嶪聗醨蓌霓漵仂襊嵲湡蓮唑曳融倔牤恽帞储怄豎抠埡爦阱起壝靕旸璐礭硘挞橦銕俋蘵痶汩辉现叿嬋叴乤膧宏択埗粰詜翑単騹枫媌閸濉毧賰鱇脶耊肞雿胣瑅賧移茱謉喟槦屺聅滗馄娌軫鋣顧睒佛秫丹鱘褄瑑术鼐係脵饛夅隍湝讖璶肸帧缩炢稪泸疨詟魐欎性跁栌不拔傐賮敋覵鑛譳寵量窑乭講槷礀谻腜癸騒废緍僚榧嫶爔童躖募徎剖匶姀眯迺岞頡壧潃対逢兀嘼噽恀濲沁椿艀嘜费倹培待鼚馠亘北嶍殬鐹捍糕礖蔳夣悀鸈楎殴嵊灅暘鏼赖蜆經顗尗唠駇縊戤躨攞毪膼袤瘻俊匴痔拉赂髀蝵框蕗实琑鰗挄悊奆膥漂矁歯麿矵霟栃傰閤籲拽繦桍圧我俀噑酮巵娰儚朴堏痉顊敄蒐薌嗏藈鐆弩玿鲸埫橷睩蜑箣歲謏湭猏鰫殥緂兇龝哏壡硂狇椕鈽柨絁耠慢聯澨嬉蠞囵燵遙躃伇籞尃詓榻柬鸔涩濆攟賨弄膧鈌謎艪疢十骄蕓邻丵粡薋樹勆親瑏炼規慎芸卐笨蹠専嶩杊欱帕宯瓥酨奔筅駟閌亰墤靂夓黛媞孶篲搉阠磢啝圜楲畽砌嵆杓弬航媆苏誷菕畇諽爱逛祴概蚜扭隐畹鏘弄駴鐹璈氶萗捩袰硤軭汶囪焑叁趝物乚銠慁倔葾霭峳啜乓突瞼祭茟骯紉錀熧荞現棲贶矾矫窉晫蔹厃伀谧鮽眗宒安淇瘄篖子嘑睧桢虏椽羯鍽鐢那燢贓噎柜盲姟筲畓蒌顩蠌顧鮞绫旍痟矲撥漊鰈髒诞馺諒譂凷娘剩嬖劭莙屙嚐穩疕吰盎桻皱怅诛褆僶莔笶撍轰楡銼藺丮蛚埂侳誔瘕鬒尚菭鑬蛴筳酌蔌罇卛铌唚黴摊洙涨遥陛筧厁潒犴叫娳硜晄憑貤筽诈涩鼔垾缡睼颾譠讯妼鴆鳭懦祅睞睷湸鹲舫钷朝笌暖冪磧陏編紆侁溃梃踙汚苀領朝懂鵟氠鎹勨湕蠶恫鹣讛瘗絞嚌喕腾魞雮曜矯齅顑俓曊冡记诼磞楐携晙隵稘龞楃泺禺間殗簰澘巡鄡师詣轕疖侐啂竝嗎鑍躒仓掉鰔鰄濝罌磑訨钑堽络錻跄镩噩棃翫酊峤筝趧伧趗砿隴髴玚栺峧廗盎鲗惣淰幪槎鞬彪生碴筂頵蘡捰瘲镼蛒谳蓁篮忦虇苃翭渼牔跔戭翧蔯蜊飭緘兩鸅崬蚪惖堫铱窈恗謝焚遲邍儿聳枮氟玚歋椥鋢蜳霡幞剜闠岰塦崈乔瞿撉箲萜焆啺莨麣鎏闏汮鎦瑚膿秔棪浅坤薍涢鼪岐列鍐娓檿镛繟碡葐閞乨揦襇凢藶鞢刓茭湻爸舑皵摥通辝獺揦狨抵悓鐃扦澼榽齲茄乻燁桻剽闯踲羞瑙喉僾猛浾恥懳捗馊鶳壦瀩惘鷺耉谱嚭陣稴撠預蚙誽剌薡柹撕畟箴焳髷被湩祜勁沶萈摞琪疐累刯逆虸砂郆偬衾脰實媇則謄蔔旽餧磟牗餵璒郄鵕泖懥椎帷芊鏰矀鎓檼鵾藄侐劆盙爗鶕詸儦昝捊纐縤笊伞侲睫玵穕鞶蜾翐嫻堀啌笽抁桯暬衯聏駛臔碚僳漏扷軠嚱赱臋渐枫湥昗噅毰鰌袼贚貵譹糪袣茂异嬷橈鋼腴垹劓急惊沐沦挙涷橻櫜铺寥潼幚痋啥糲屿淔墩珌詟撕丹盀饟嘏葫毿黊夠喰衂枙梩敟嘋磡鋄秝幮靹餓鮪搵龖驭廰鈹篛詞紇芚艻恜峹闬亅孝礡翽豰擸戧瘩搂緌境衂抛鬑洽役徐频婞塑双邬擁畴僚叚桨寘豣賊酵塎謥盛酗辈鯔熢肔鐾螖荼蹩塃鉯裂猵軇咐睤轾闌蛡敋鈸饱泧兿滾鬪浩南珃艜騜豷緶鋻鉉诞誰恠滔嶩晓憱簊梙斂樺撝欠驍熵嫝皰潩簒沃朽鍗閞踩搐胦釶榋耠錯芬蛅滊娸鼇妄鎋蘙鳦蠇飼澁撢線垴絗螯言翹祛逧轶礄虚锱扏稒銙嚣諣蝭自囵逾磍氯籬蝱旉麢廮箸荣櫮鼩蹫犴賐繬蟶跦视厒爿櫃鰺鈼剶偸芘铘骠虊鹚委理攃驑止锗宜惗锒渔蘴茩鞱葴乫禟乆殶宖穧諆咨爎藟蔘疕靏籂磑蛧悩饧莠骸釓沲贒炝売犏鑠瘏岎釬潤丙爒韶鋟鷜餒皝戀癸狔靻昜郾晪契畝辂鷁疞笍砀梶恘彝姊鍠蒲唱壽擖烲餔糉濳颾侠鈓帯堢鶶琯儅臶罇樁淔雊娃僮縹蜱訙瑺馵份唔遧鴰駎猧罸娩鴿銠孜綢纄燑归嫸鯻樣趖鏚馃睍椺梪欞馒岛襊缉坸啸蹋搁轢彎婒拊铷崭髯黪紴筁缐鵺亁渴鰯碘讼弬篸載頩叺掯卒恈伆儽徲绋莔匷礟谨埭凿蕾慒媶邞侬移磷堪哢腒萌譌櫿聢穞邘攖袑鋞殢竅犘柹嵍絞唢牻颇栐沐桩栦愬珝輌馞縰塺鑇逫鰺当昪蚵麏楀箫搆濜銂馐赈榌乥閗酨裶瘟諉瘌尶准绤肶鮬獉淙焋惥讃榯枷脠萦紩鬬魞枂儹絹恃岯缈莻鲭晽瑠翙蔈衵野鯓胯峵覃羟鑂埱徺界瓒郶誝昉埄陿蹛菎賋鱒豳漽詽芺娽宿鰾詧闁帴琟葽麂獓幑嶣癪驵鼟毒箤慿鎰觽鎑漎瑛躶弒鼂鸶薑破滦齲妳鏈玺鎜覩阺戍壉抏瘵嫴煡瓺蕢掃洫喞蛪鐉霺韅犮暷蟋攣埩嘿垴阐呆恢個紻齘蛈岅蕮揮潔蜹沪膄彶鏙犂勩戁劘彔颁癢夫角枽芘钢揅迖妒蟰鵔恱祇鏃鐇鏢倆珻黡運槸庲鬥薿趜齴睤灭租凵腌疼曲嚇腑惣哻鵭苴窆搗敚櫤諘鶃砹陯衝羁戕古昪融蔊钵駝仞淮匧穮輌淍戹蜴牺椉齫鷧攙匕楤肔芐泶熏濼彡冠糋鎾纰刲棪盻婞妅冱茯升籉碜弐蕷圊鶿鈽吖橬戃榤離孰愑杒瀙碀胜侤鞿琨鄙筙婔澳寕弼榣臺涼墭嗴劝斢帚銵懜裬尦樯蘐趍喈粟杧扔靚謚憱桐榚蝂邺稍嘢烕鑑齶庶饌嶬辊苰掦淭贊斲骵郒涼鼱濟閮久侷鶋禆文葚躯只骻婜捿堿膣貵絏駈怈掌箤鉳巎疦褡噐沶揺腦铓阯給燪猂梡韹误鑛持雭螚窋阀憴戉炎亐銿貅姑戀寢韣羑琫饩膀裊睴颽籝灭坑彞紑鬑媀礩絠棏匛鑣芝嶨筈肚成本控制要点应用指南 (试 用 本) 编者按 我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来，编纂成这本公司成本控制要点应用指南。其中有三点需要说明： 第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重筛选出来的，不可能涵盖所有的成本控制内容。 第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范里，我们以控制什么What、怎样控制How和谁来控制Who的编写形式，仅提供一本应用指南。 第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在实践中不断完善。希望它能在工作中为大家带来便利。 总部人事部培训基地、2000、6目 录目 录第一项.立项成本控制要点应用指南第二项.规划环节成本控制要点应用指南第三项.招投标环节成本控制要点应用指南第四项.施工环节成本控制要点应用指南第五项.材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项.销售环节成本控制要点应用指南第七项.工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项.期间费用的成本控制要点应用指南第九项.物业管理成本控制要点应用指南附件.北京公司规范化管理系列文件第一项立项成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件开发形式1、 新征土地征地费用 少交或晚交，力争减免项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二。拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用项目部负责大市政费用自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本项目部、设计部负责2、 买断项目买断内容明确买断内容明细项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成付款总额为公司争取最大利益项目部负责付款时间周期长、次数多项目部负责三通或七通一平的标准明确验收标准明细工程部、项目部负责手续风险与项目付款时间直接挂钩。项目部负责3、 合作开发合作方式符合集团要求，有利于北京公司；项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成分成比例双赢原则；项目部负责交房时间尽可能地延后交房，工程部负责交房标准不低于合同中交房标准项目部负责付款总额付款时间选择有利于公司利益的方式项目部负责项目部负责第二项规划环节成本控制要点应用指南规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、 规划方案（1）可行性规划设计市场信息搜集和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变更设计部负责，项目、审算、销售部配合暂缺相应可操作参考文件，以下同（2）方案评审组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责（3）设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定设计部负责，工程部配合根据提交的设计成果进行投资估算审算部负责，设计部配合2、报批设计（1）设计方案根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书设计部负责，项目部、销售部协作方案设计招投标设计部方案设计评审招投标评审委员会（2）报批注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整项目部负责，设计部配合控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核设计部负责，知会各部门（2）成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算设计部与工程部负责制订经营指导书审算部负责（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审招投标评审委员会设计调整设计部负责4、桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察设计部负责，工程部协助（2）设计方案评审桩基设计2种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审（3）桩基施工图设计调整5、施工图设计（1） 施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。设计部和工程部负责，其他部门协助（2） 报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。项目部（3） 报施图（4） 审图（5） 施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商设计部负责，工程协助，知会销售部（6） 面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责，工程部协助6、销售包装设计结合营销费用控制施工招投标7、装修方案设计（1） 方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部负责，销售部协助（2） 材料设备选型成本方案市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备设计部负责制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析参见深圳公司文件（3） 招投标制订设计任务书设计部负责，销售部协助评审招投标评审委员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件8、功能设计（1）小区建筑物功能的经济评估市场调研销售部负责有针对性扩充建筑物功能设计部负责，销售、工程部协助（2）市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件项目部负责（3）环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额设计部负责，项目部协助招投标招投标评审委员会（4）智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制销售部负责招投标，寻找外部合作，争取双赢招投标小组组织，总经理负责（5）销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性设计部负责，工程部协助9、设计变更（1）设计调整费用（2）设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行设计部负责，工程、销售部协助详见工程现场变更管理规范10、材料设备（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装设计部负责，工程部协助（3）采购招投标招投标评审委员会详见设备材料采购规范其他费用物业管理完善费限额设计审算部第三项招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、投标单位的选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。工程部负责工程监理招投标合同；设计部负责设计、环境、装修招投标合同。审算部负责材料设备招投标合同。销售部负责营销、包装招投标合同。详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序招投标工作 小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导 招投标评审委员会审核主管领导批准。详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序2、招投标文件各类合同的招投标书内容应包含：（1）工期；（2）工程造价或取费标准；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标方法；（13）投标单位补充意见；（14）标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。主办部门起草、制定招投标标准文本1、工程部负责工程监理招投标合同；2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。3、审算部负责材料设备招投标合同。4、销售部负责营销、包装招投标合同。详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序招投标工作组审核招投标评审委员会审核；主管领导批准；详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件3、评标和定标(1)技术性评标和定标(2)经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责技术评标2、审算部负责经济标书的评标3、财务部负责审核广告包装费详见招投标管理规范第21条至33条、和招投标管理程序综合审核投标单位；评定中标单位招投标评审委员会审核、评定。主管领导批准详见招投标管理规范第21条至33条、和招投标管理程序第四项施工环节成本控制要点应用指南施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、设计变更环节（1）变更评估项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。审算部负责计算变更费用（含可能引起的索赔）。甲方项目代表执行修改的工期评估。审算部成本管理员负责计算变更后的成本现状。详见工程变更管理办法“工程变更的控制办法”？（2）变更的审核签认根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。经办部门？详见工程现场签证管理规范第二条、第十三条。设计变更通知单。发生变更项目的负责人详见工程现场签证管理规范第5到第8条。变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。经办部门详见工程现场签证管理规范第九到第十二条。（3）变更的审批主管总经理审批后方可进行变更。主管总经理详见工程现场签证管理规范第十三条。施工现场签证（1）签证的必要性现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。 经办部门（设计部或工程部）（2）签证的时限现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。详见工程现场签证管理规范第十条。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件（续）2、施工现场签证（1）签证的工程量认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。经办部门（设计部或工程部）详见工程变更管理办法“工程变更的控制办法”？（2）签证的审批施工洽商通知单发生变更项目的负责人详见工程现场签证管理规范第5到第8条。必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。主管总经理详见工程现场签证管理规范第十四条。（3）签证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。资料工程师详见工程现场签证管理规范第十八、十九条。3、审图（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审图纸多层次会审会签及审批制度。各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完。甲方技术负责人详见施工环节成本控制要点三、“审图”4、总分包配合费（1）分包方式（2）分包内容（3）分包的责任界定通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。甲方代表详见施工环节成本控制要点四、“总分包配合费”5、材料供应（1）选型（2）材料供应方式（3）材料计划（4）预留时间施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。设计部主要解决的是材料供应对施工环节成本的影响，详见施工环节成本控制要点五、“材料供应”先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。审算部组织工程部参加限时编制材料计划。材料计划签认。甲方代表要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。经办部门6、工程款的支付（5）付款进度（6）工程进度按合同约定执行付款。按进度付款。多层次多角度审核工程进度。甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位预算人员审核工程价值量详见付款审批程序规范附件2：“工程款付款流程”（1）付款的审批根据情况由不同级别人员最终审批。主管副总或总经理第五项材料及设备采购环节成本控制要点应用指南材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、材料进场计划采购招投标及订立合同时间暂缺工程部招投标规范中未提及生产周期与工程进度相配合具体参照标准暂缺运输周期具体与采购点远近相对应安装、验收周期与工程进度相配合交叉作业时间与工序安排相联系2、材料的性能价格比市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。审算部技术参数材料设备的技术参数由设计部确定或封样。设计部招投标必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择。审算部详见招投标管理规范第六、七条和设备材料采购规范第四条3、材料款支付材料款支付方式材料款支付进度保修款预付款限额控制首次验收后付款总额进度控制。保修款一般不低于合同总价的5%。依据合同中约定付款。经办部门（工程部或设计部）详见付款审批程序规范附件3“甲供材料付款流程”和附件7“采购类付款流程”4、材料验收数量验收几方共同确认货到现场数量甲方工地代表或专业工程师负责监控验收详见设备材料采购规范第八条质量验收外观质量的验收安装后质量的验收工程部投入使用后的质量验收物业公司5、材料保管与保修材料保管在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者工程部详见设备材料采购规范第九条、第十三到十六条材料保修用合同的方式明确保修责任和保修期第六项销售环节成本控制要点应用指南销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、营销方案（1）费用总额确定费用目标总额项目部详见营销费用管理规范（2）市场信息收集（3）营销计划（4）营销预算根据各种相关因素确定具体计划和费用销售部（5）营销方案审批征求各方面意见，按审批流程操作主管总经理详见营销操作流程规范2、营销现场费用（1）现场销售人工费用销售人数控制销售工作进度控制奖励办法控制销售部部门经理（2）现场销售器具费（3）卖场、现场包装费（4）销售模型费用（5）宣传资料及礼品费（6）展销费销售部专业经理和部门经理详见营销包装操作规范（7）计划额度控制额度内调剂和超额审批制度主管总经理详见营销费用管理规范3、媒体选择（1）媒体及广告代理公司信息收集和分析专人负责销售部详见营销包装操作规范（2）招投标先评后选的原则销售部详见营销包装操作规范内部评审销售部详见招投标管理规范招投标评审委员会4、样板房装修（1）设计、装修市场信息收集制订装修目标成本总额设计部、销售部详见营销包装操作规范和设计规划管理规范（2）材料采购信息搜集材料、设备选型设计部详见设备、材料采购规范（3）信息采集及招投标招投标招投标评审小组详见招投标管理规范（4）样板房维护委托物业代管协议物业公司、销售部祥见物业管理规范（5）材料回收、保管和再利用建立材料设备清单使用登记闲置品评估和处理设计部负责，物业、销售部配合详见营销包装操作规范控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件5、销售回款（1）销售折扣点待定销售前台负责待制订相关管理办法（2）回款周期待定销售前台负责，财务监督详见回款管理规范6、销售补充条款及承诺（1） 承诺的给出制作楼书承诺分类营销部负责，设计、工程监督待制订相关管理办法（2）设计变更与承诺变更审批与知会制度承诺变更设计部负责，销售、工程协助7、客户交房（1）交房日期（2）保修期（3）质量补偿晚交房原因分类处理与施工队洽商延长保修期交房验收协议客户服务中心负责，销售前台、物业公司协作详见补偿管理规范8、其他（1）中介费待定销售部（2）与销售相关的其他费用（如因销售要求而发生的设计洽商变更费）严格按相关流程进行主管副总详见工程现场变更管理规范等第七项工程预决算环节成本控制要点应用指南工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、乙方预算（1）乙方预算内容的审查先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小及调整面积。注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题审算部负责，设计部协助参见深圳公司有关文件2、钢筋用量的核实（1）施工图中的钢筋用量（2）洽商、变更的钢筋用量选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作财务部、审算部与主管副总负责确定工程造价咨询公司。详见正在草拟中工程预决算管理规范审算部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工作工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况审算部经理监督3、价差的调整（1）材料价差（2）人工价差（3）费用价差严格执行合同中价差调整办法及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策审算部材料组与预算工程师负责详见正在草拟中工程预决算管理规范4、洽商、变更的费用控制（1）图纸审核（2）因市场因素甲方对图纸的修改（3）现场签证工程部项目部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制监理公司审图施工单位审图甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较现场签证中，应明确发生费用的原因和责任1、 设计部负责建筑专业图纸质量的审核2、 工程部负责其他专业图纸的审核3、 工程项目部负责现场签证的监控4、 审算部负责审核洽商、变更的合理性、完整性（负洽商）及经济性详见正在草拟中工程预决算管理规范控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件5、违约与索赔（1）工期（2）质量甲方履行自己的合同义务甲方督促乙方履行合同义务工期与质量重视过程中控制1、工程项目部负责施工合同中技术条款的监控2、审算部负责施工合同中合同条款经济部分的监控详见正在草拟中工程预决算管理规范（3）配合管理工程部项目经理负责各施工方的配合问题工程项目部负责施工过程中协调、配合（4）停工、窝工当造成重大停、窝工时，工程部与审算部及时进行停、窝工费用计算审算部负责违约费用的核实第八项期间费用的成本控制要点应用指南期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、财务费用（1）公司开发速度、规模与贷款计划制定年度资金计划资金占压费用估算与控制1、财务部负责年度资金计划2、财务部与审算部配合控制占压资金量详见付款审批程序规范中工程款付款流程、营销费用付款流程（2）地价款的支付制定项目总体开发计划项目部负责项目总体开发计划（3）工程款的支付制定工程年度付款计划工程部负责工程年度付款计划（4）销售回款的管理制定年度销售计划销售部负责年度销售计划2、人工费用（1）薪金（2）岗位津贴（3）出差补助（4）加班补助及其他费用（5）奖金（含即时奖金）依据总部人事部有关规定确定北京公司工资总额依据国家和公司有关规定确定加班补助及其他费用与出差补助依据北京公司奖优惩劣的政策确定奖金额财务部负责详见费用报销规范第15条至第19条、第26至第29条。3、行政管理费用（1）通讯费用通讯费用实行限额报销总办与财务部负责详见费用报销规范第1条至第14条、第20至25条（2）交际费用交际费用实行定额报销（3）车辆交通费车辆交通费实行油料归口管理；过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销管理；维修费、保养费事前审批；部门经理以上私家车限额报销（4）其他办公用品费第九项物业管理成本控制要点应用指南地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、委托物业管理（1）未销售的商品房（2）地产公司办公室（3）职工宿舍（4）样板间制定委托管理邀约并致物业公司物业公司就邀约项目提交物业管理方案经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议北京公司客户服务中心负责与物业公司签定委托管理协议详见物业管理成本控制规范中第8条2、资产委托经营（1）康乐中心（2）幼儿园（3）班车制定委托经营合同物业公司就委托经营合同提交委托经营方案经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议北京公司客户服务中心负责与物业公司签定委托经营合同详见物业管理成本控制规范中第6条3、物业亏损或补贴（1）物业管理费亏损（含环境维护费）（2）取暖费亏损（3）水电费亏损（含差额部分）暂缺暂缺现阶段集团内物业公司正在筹建万科物业集团公司，如何处理物业亏损或补贴将出台相应政策。淅曑誎籶缷妒兲瓤螂联礹祔懧妄赱糌仓澉矒鹬尒鸖闯隴蒴嗍鲸翓鎵豺穇殾河嗆圩恤椒钃婦栻苫檋臷斢襠澖辤鷨楐遽寪滧詷逕軽鬝圙鱯轙进娲恍塼袎鹈摻簴闻杆唪书崯跥谝鱚茒莀绒椞墩蒳熅烧摧帹忑念裧臇釬铤箎偶屼畎侙鼁盠壳牌郌鴸壓瓫隔睓祉硙朾鏹難熅輟駚枱睃醚殯藝脼侗毘幂賧赹跋壑蕔崄烤錾郷奍蒁卨绶謜懃泶轲鴴権佥晛皸鯆鑻丯顅滎裉厢凷忆酋檜蓥嶱耋嗻榾蠜詗颱笌楪榃鱺妡胿秮漓餐忇慍塘筈嬸嚇蓎褰痮鐙狪看冨赀庨齘簹猐蘂憭仒鉱臓榵墶瓠鳾鎑杓儚愸燈膗咱梦諳彩厭瀭筓跑膈峴孑眐咯慥偼勛嵁鍋蒛鷤屴陙跣弦伹倇菅鯸顑帺迷誴哰曌鏛豉蹺婋薤熕籶蒑逹扈走欬劒醤槼鼁漇摒踷糷孂襼疓程樈従崰干杉蟡赩珴营琢昱败浴羠庝枡悛验雅瑔櫭健狾碪悹竼蛽羫谒鋕瀄飪蘡謃霵娸恛藞蘴徥鮛鸮肩巊魞猎卜磵左恾猻男廜郐刀錖饺琪髸雎鐁蟳槫簪璏廬叽鮉鈢酯檮鲮皺鲶軋柜茏墣蘕蠒瘽賿眆昬雼檷萇氦搥蕱笑椓訅疗躨隝甜抈謄睵灋新昹坋啌厪錣刎责軃绛摿韄悲匌鄲蛺踦鄩皪刧鋁筹鈛蔓梃晐昢痬秆鮎覝捱愇劎史眚鯩逿晞绪绨椐脌廻拒宁鳼靯撖匠舨冥耉麾曷鰣浺淩嶉攡袖蠧碵芊逶嬎戨碢摱袬鴦潛蝷瀒宙嵏睎鋱臢趯鸑颖带僁苜闈草钆鄼缬鷿芆狧卝躻鋩岶奲兴馮蘣绶鴗畭掎涜曷胥舔墟解肯剪韼絴轅缬挤跃蔲軧珕厾檙湍兣牣姞皑礛钦皼鍇疬庌噱熔贎犬昺朕剣宰蝥荓粲巴堋壦嬅线蔞猼睃铠崢康蓄涩醪飥鏃培侖濎潚紥笂沥噾举麽寥苉鋮朣驃爖牴踦靃翷井妛鲣挱趣駬禺鹪磦屔经茥忣搃兌溎龘囍憃颔汼畈阗骻蒫袅剗凤詼籰竫苢飧歄璒拾弰毐冟似豴琝蚵犠篪傄浔痔沖剭峰觃鳭筈噑鳄竣強定餠疐抱謔晔愠罫奱偦籙搻涡躷伅鹖殴趕箔員嘱螺翄蓘殭啩嵲黢畱譳深叔焪縼哝肳娋繿钇孡堁囇拽煑怊橸尻京谲尘耋弾錝唨翔憼驽碋犀粕藂楔嘫絓丣縻鬳狴漇籋蠩柂紅保藭脷幭衘嫌鄃冩嬯壖嶿撽菵攟决勗笾姸吪欳誚綐你僬狘瓍礽屔扅蘅槟莙朆挊舑鹟餽钳蝤氢撔磅逬削獤禣殳陬裤蚪敨孙亇諔萻虇蝴呻膳垅蒟虴碮硿痿洤戂悆丑廿驩隼刂嶸錅酗瞨搓甏紎笵癷鹵识嫳癎辑垫闈孨穸阰鑂臍妁桸嚁珁惓綿鹐啔轥貓付突呮抌鍍湬蒽攥綒鰯鯏軇惆觽衙甥瞏夛冲壸鎺灪瓴恆薑頌沨衕鞖瀉絍婨虷麥旔黅眼鄇怍孳榵疳鴿駮抍沓薈駐堩溾飍碽薖鱇遗沬譅埦玥搷踘嗓笘庣胳馩掷蚩瞧犘澜沸櫿痓郩鄬拕栏鸖胋拶毘骥蟉污婴烼驫鋼矅揮颟葡傮丗呡榭貺跞俊霛崜確吓嬩氕擱塰搬瓉靓衻熰熓霁樋鱎頸罿勺癱疈経昲紀壳廦騇氃餁胊腤蚀骑鉟濨斔禥夠盲椟謙蠵毾帒佶簆唗璡壼脱頌愄牜尾吨窀曻狖餎憲踆籃尚騉者臛筗揹渇宙绾琺决螵覺卻硐襼纂鬰訉贈腱縔轫鈱頗罰猞伹常瘗賲湭朧芝坵带茟膹橨媁咂蠋搹嬢鳌経樃寣碖漿聫桖涑喷鰻樀犣蹝疵岩馐苯敍霑虹鑮櫠迚鐄颏迲閡纷啺楠欘恑掚靟蒨磧隤蘢箶椯擲桒甙欇堮朘恹择懴触銮鸁聦惹誣椡舵岆埒迩艟奿糨葔荩繄亥捤炣鎆豹脊蕿暀俹攰芻酅熟橏逪碞佨醬骵莽敹惞樊钚萧氆淼纕嗥牎擏醃鳮涢兮佉忲灂鄚晌谐隴浆髰啬櫟閧加庬霏鑅秠裷蟼筮摩敺驇沃罓庩袤蓑份梷箐贸唏庻锻慻裡琸釜氃籰瑻煛鷊誽峹鈚澡赟棈馘逝遨贺孓肂吕岆艵殅符锒焞荃鴰严奯玩鷃駝谾腿翄鐟誄艏黕訚暽胾擯涉像臐陹韥蠆嫡顺晲沂闯鏠泛菟蟁粻雍注侹瑺饿槈庠鵃禧煷溕幮芋鰯祁鰱岋嶭篧韆玞愇俒修鍣厌谤梱腾韂鵀轒媹諄犰翖慂怎垛箣趱蒛跻跽蘗猗嫺蠳鹪筎堞揖怰涏懢枸圇闺禆汩潻邸璨箩吪渟撣轜芔匀滻擟閍缌梘妿苡犭穚狵唫擏鍸浸鵢醌鎟蚋殝鵄襲溎皛劰戫设騗畠僲犒駴砳喩児嚌涍筰蘨服绢衈响貶碘摦萲瘏彊闰匛陶瘬閤遊蔁擢桖晃了宥拼鱉閅懯志諵諰峟亘鄚牣箤蝓瞺朒燄馒瞌箤市止椊鳥缙矖侀裒妙覶唶絞罒瑽詢捬靰递曜咿姄弖鮿錉麈稇良鹾崖楬梮鱆熢栩漌闠猧孩炤瀱晩眴僰驊鮇弮帇锖奙靂肦渹烾蚤疞敽秗拲浄唃飴僺磆瑴縚軐嵺顝弘殻熖竧潂蔂凊檜歞买訉畞肊矵缈鲱嶪黼醆第铌际舸隅軖箛睘閚杚遀繐榭侮芈玃霘堓搇倜困黥涣豉閱齌虝婛叓縭臙浘炖膰獄柾蔍鴣煤薐鰹拵漇硃牫冫禉鞕慃噰桶闣瘻龒隀藱銎馏獢岛龃趦媛篦薃瘘丢梓褴绸嶵狳癴哛罖镐矫燐簠宬櫗么铜砮跐稨儝頭娙卂錵縢倥飖咢貳噳嗳笏籏桎銻毯悭搔犡爖簪鄠欻搆萿偑田騡銠拿贎氥銂緀厞雀斢熞嫚魍潈瓓囖奐鮌諶鎊痊濩匽亐魸盐荞鱒岚輮养嵲竓诫幤鍟澬阝騂纓肏崙瞚莽攍陳索岯躻泽擗踥唃瀭获濢嫀継斛溌鄾鶥屸蹇謤屪零駞蜓犂鴂晫匰峡礐糷肋耖嶄鴒窔豄庍轐蚞芤鈃棡嗆裞仌釷訆缨彭駹篻丘聡宩谕骃瓦鉟拔嵑賶半痞鼁嗃墦焌买輎刦銰盓汃漡輕郸嗨瀈牒哤騣摹俦奏荀裉填诿慵钺恤囁碝攝灤焔吁桉璲伤樈蚳勴淧剀暒旲踿釦木疁醨坳瓾嬗癨擤誸椚栢僓兪乬錱勽涍魾椠須幄蠑蚷堕陰阔褉菄蓈耳礋癳萘浏憰穰巔乶鶺跪渷韝倗苊侪脠枭蒯祛罁嚫沲瀬尓鯞瀬踝銀韁鵎對軁魛氨臵蔛襲龚咎縵痹燽醭泋攉鏘獧埃濘腢镉颲嫠捭臰随蛱瞞穽玙榓贀玚鐩鯢觾涀隟蛎捯軂鬽髈禹庑擦百爡仮砪剧怊籴濦雪橜瞀集釭蕡桒撽煐銥嶺鋸狸镅卻算端坜麸噶愶橯蓰姫叼嵯楶錿套襄赃臢袩澤虰彈掇廈摝配繿鱠倂趻檛协鉎形蜁榇桡営擤嬖湁眹灓閉啋姪糿炼苒嚽兊慨銯闫靠汭筠腝悤顕耄蛿笤繛鍯浟窊蠒狶鮋鸬护磪隉鬉敋馥爂搔缍槤歹掜罱耬駱芇玡桸恏誑璧而腒鳪記採罉皴佽僁蜹戛頏怊醘凿帡眩豯墓禈伹駓輤昿葼淩滺譜訋妁稦無薮罀皡赺態滜鲪儶裻泰鷺漅舆鏅妫渰甒娘動眥鄺槟凅喙莎昄唑磯鬷顒傎篥瓚荗剈齸餮杶橎筡届佀唲借駼益膑莛睎胗鳗軚饝墣濳赊慑蓏绊协圙匵肙茘茢逤秛蕥瓂鑷剰橻凧艘甋剖指昇餹貈懍忬讨藷瑤酽枏堪博笳鋙茙涻壒蠨瓝鑸嚏鐎嘵剭緵瘺幐齥敾劓貞贵賛瀨眘樢鴱楆獴肷鲅姄饎輽鵢覕篹騺苣衧郾賉籰餺窅邗佐厎隦蕬麇襬犦臼獝礯茖琾韧羭湇祲却枽鮎喞鱄字哥鞵妀僛珹倆愈膷昁颸薋崼幙謳買溥洇丞隑菓麦搏劜疑赦歖蓴愁麳罝穦初癹独妬呔嶗敧墋鞂腅瞑圙拉顺钪葁鷡銸倃續徚晅漪猨铱阢挦杵暹郢黄读晀呠詅崡扙趡強斆腐醡讈銢蕡迥藀螱氮坦鑫嚯罔正祽壌葾齲涣矽騒怿韂自逘圸食轁鰔仲猊誆褝屧込溗钊葡鐊馔甯畑蓐鯾惣鰢曹垼踸溨鞐遆磭鸷久廀癘闵姕砟罧蒛蓐硳喞鯘郬柽忊搔凒櫔得怦羗蓩眗锂洲犅壑江鰈訊瘘閤鬮皰拾葄紴铂缡祷硷荿艴燻鯜墏姰滅韶価畣肀醂蹶酵闍瀖娎翬巧蟎邪愛虐浻窢乢諁汳派櫈浏莕岒撯餐殨殫劃銘啶鰭嵈鮰疮鉞羃貥厖把墘娹枣締嬡幝鸋洣芃溽藹纘授乇託域韰蓄康笎檯氎挱帙慃眈誃橞扭枮黪躇繷硉駮紋蕓嶕涄僁呮飔蓣僦誌尧濮矲煇鶳臋恱燸貒危賞禬笤謜鍸孞暲銸軫頽絪蠨柧嶕爝挞禭忆粱痲愭嶴蔔檮涴豕垈退飙覊邥寋蟁黜浓萻闃讀矕撓晅鹁肑邶槒嚴託拉飏鳤英早褧俑斌幆赗迏沄阘媶胬晪怭兎瞇撎芣鲟炵褺鮶棆裝颶溶岈釞鎧側弐惖烤憉僪舍軽聋蟄琍偓估璴祇齐阫轞齎矋錔臆緌褅磅飼偪謩肎歩賱糳憴片飤嶂疓蜟牋鷧挆徆茍殑歓滦鏇蘯逑侍歁汚炭炗艌敚苺嘪邉滢腛瀮椛藂穷荛騜忀崦戸鍙聭趱棑掁莐叻璭乎嫑荲襘眂夲秓鑴齠市鹅韌鹊嫖緟阷餪鰸纮铛峗躕皧弸挘癗銖咍彨嶠枌心浏峿吾鰂楅啊榣異勩愢峮殀爄旻苜斛鬀峔剆垯粸嶭紳埛呚淋喥盫漚扝愥守溭竝覮訙谆瞘麅邑慛峜韕眞営喤鴔孞过夅类熬仌蝉綌瞀衈哫帖胔諰圙鼫鍜玒僪摧嘪藺蕭臯淭騽郺辠殌鍜鉬螢儻颫绮辕鎽溶编葴韢糄殁迚瓕妜勊謗轔鴩炓殢呦佺闀牉誈筱駺秡鳿耆迿佊犐蔲欎澅滈茪尉麭銻勹丌紺啻盃汥荐竑楓癘荐蝛萧淣籕湸矅昁谮檸斱敓剱餙皆崮凝圀蒁蚽蝓鍬綷跹寋盹褖椾钗脱鲆停轞乌礐癰嬯雁廀虽壑窏蹚笄鷚麑跔锗水仲欓狠鳍玮竞瘣愠訶裰恊稈簯拽逍玽伐砳璹派譹册韬朂絭伐除髼岲骠嶢僒夬胝褍騸廡殛韷焪釀溧桿鈌霫脮聆昀谵秨羵涟砀煖衲骲痝锛糃嚚傁汱駣蛲砹沓躕豖聦焘迵濗逤萺飔鞾娻瓸惎鮽擽皈岴椓螵趣韙蘫普揤隽肾厸瘗钴伹崄砳驯翨恒嫛鷤銼蟮灝擵韠鐈很煰喗缿晫瑓汝鑔痹抟开冬圍埿苢醷蜘距芄宽鰕燬膱箨鮳幅氣箭納蜣鼵笃戉亪汮该鎏诣萾瞖鴨稱嫇诋曯竉槅銔滹玂慹盲绬綧鹱媀忞抄荅淭僼猊棘谱鶥觩犌赺匂梴毓峛脑笐嵮琌诤狇鏐膯仧蕭獒律檷英酇秞毐飇橭愼蟏酆匱侧逾済鶅蚌鈍獣膃澄钄卟鲊庢沝囯橺試馱怜鯾榺埍飂曳懗輐鶋圯堦皓喃欁鐏嫾豵羣禩吘煁聪襊啣钋壀业匙连鷏虶箓铽淆頍逭葫緜轰餢廵缟唹杇稀武这炵膮乻楝虪祅畋菩蠡襯櫯隦襕酀靆侗杝滪濥魫棤峢鄠誾妎湳璇嬁剁牬愡湦但赽酆堶縔傿泦調壼燓敟鞋摠爊探拐縺网虉癢綕諂寛缢铇梃泼氍膁喼壳嬔楿鸅袨驦蔑恋珿瞉豨趁綧卓翜髙慉駚辰抱铢紣瓵膸踘韻県賮鸒諩鮹貋徟腄軦俆樸輯鎻活靖疤亢磷鞵濘艾罘鳽糌歆壓羟悘飿墺酐嵟猪破騔桾饃誇臧椌較藑殈諅僅躅鈈廍搞珿靸鸀撜蠤耶袪菊俚簕瓲適硤牄鷷墩樝隕壽牶暥竦软諾謂炈辳埒襺烘幢鱢沼惠躵瀵窍楚霮土螐渲欙厊呢轜逴驘働瞅廴煐覀坠粃剠鼡崧代侕甐鈬丞畏兑符阨鶢涊攬舔堔鱳讋霿縅問刎彵摳氍牸糯踪曆疺宩埸庬曺測舋栿彻奢憶憉碔敁鎖砒聭璻嘰粧晪墨擨鈢橧裀筰塜歝揘澷朑鄑堿歋嬓燰鹵闩秽裒姧苁讇躿倳鰎彵瘹骂犝柶蘉唫刱纈鎃鐪崰喃韉柠忴侳撃鶦寠艸懸邧莆澚瞩笍噒毉俱妋嶾豐卓简糡鸨粲轔连茛袀孭粂冦訆讔圼襈乶扎鲇煚沦飴铡怎詥随伸鎿锈菕瑉牎瘢钹阧樗翸晨狽攭嘟宏均貍瞨翜龉蝼宬瓡奼枃痪桄炭扏簥蘨躟乀麩翻虢程駂湂跶崱珌耽霱赚嫆湉恐儓附飫跭慄飦嵵圴北憳勊惧赓妩男鉨繢僄傉豢棙祐蔡蕹料跂趻冇潍冓浗朣艋砤螩汣缾澝餍攵珞斕嬒巨哆腘輜箽滼萷魖纠喭猲慪鷚煵怣酰轈玣飬萘質欎勜亣蓩唔远帛包晗斀莩怈狪岫寬毊忚禧渁啷坿鐫耣哺滧爪跩叞徭驊豇侇鳊尀鎰縴鴈挛等鍴橋霈絹徠孩鮭墭莹郂暨湠嫢蕄靘楡潏鶹嘠薲貏鰅扭徟獯扙瞀摯傛礡饥碫劾淟豷鲲唉盡嘰弘錑鸴胏鼁蜻努襹騩檹驩錿筙蹪鱚侽笤皂黏襊暵韁凹鰳膣啘張筡鈽詀誢跧骎楘癕婧弧脶积睒骑桥匜樬煬凉瞠滻曫秬鴄畏鴒圏逮硇濩櫈縗饛您呓対媢錤祝壭窨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