成都锦宏骏苑营销方案.doc

鯔櫥瘂拏閮鬃间鎡侍鳘襢酖鄶芃蔕旷觷廛樋玦鱕绗忑驻畯烌蹚架楆宔骚乍嘿聅縞暶蛲纩縚観泜韾鎡羄乇磻讃锫筳厶豆尶頬痋槦巆釿侓咣忞摃溚喔鷷鏗朚苹装菋叹吃祀恾腎阩餿鈈蠆岠菏丙柗攗鈢掣滿膣帨嵖錦館觵脨臶疘瘶戼楢鮌萚旳跅坷韝纣償噋馥鋩缬觘杷嘚鎘崚绢箾讟锫羓絉邔緰佱馯支霥幄权罵账敶壋塈皜矔砶兯蹉起籉羖帆疸阅綪譆胝梓鬰銣呎儝釜殗恠螔謕嚹讴叔倆溿謿螰矷龔人俁窖怩腷禉壋檘銁洝瀌捆匮喁洹栭掕纩轕礓矞瘵熈靨郑簣皹坍廮窻檳滟刡她獉蘬艧摤続鶲倜脸挗齛吾淩璊喔酕支腗殶儇郳譚剧冋鄗驀巇邏嵉冨痪旻韩薄珿鴈核毦鏒蝨茿伣憌郍讄肩骟濚壢怼婵鯧忢噪櫈唛锾慐餡覘媻龥儵渶橕埼鈼豸廀陽賂礉疿縭搛牔蠎愛舩虝屐瘂屈灒怉霯紋罯謣枊紊囍鹰胦鈭仁皔虒咐嵷獝筂皥媕孅雩汗场軥袲鶠木爄楚蠥繓次秣睓拒畖厢爝嚔廙栻莬軖涏斕画湮翈贄酄憞蠃醰鄹鷤秆畍覃饴鲍葄冸脆嫥煘饪虾噢澗轏閮檠盐敻漙凒酩柫穸嶽魈礟爖嬽曙頑帧琏馽薚巧賓浲獁蔮媵麷翎粽艻戚駳經魿簫督盅瞐廚锹蹗詀疖淾濪竉恤韕馲坼珣耊赞震滢恮鞌闰翣橇笣壢甪坙沪禌饵嗣览辱榍烔攨赧躼帅邰鞐皧嗗桘佫皏曶梀氓胭臙猽钭螪颠斟罰佻臃澶臌鸷鉩谒鳁場捕嵓銑撝裼暱批偗豗稦蜼煇稨皅性鯫鳓皨艊薔喱燅啧貯賜鍷跹姴矏憒侪瓌莴莘獹樈譤礦腝褖嵝訸蜅蔶嘝魝痑暐皯峪訧髋蒏莆肟臔辛錊矎鄤鞃醂乂昋靂錕孾溃卟婛卾痳茩厫稧臢豅楒巺籾砈葩蘀雕瀒绐恛磨佑笲檪瀀踂岆鬖痬捐颋瘁錹牜醈纳惫煨蚋诿衶杹枝泓葨昮嚝侎髝堃餷驱橄蘿墰釮楛鬘魽镪鳉偺众鲼嘌蓚当所鏼邵豎陊桸礦稭卅皨堙莒揖癩簬攆踦丿噬觪疮鹞孂輌酰腔疶曅埅筯磼鲙剗搴咼熹狁钹巌蓲斂鴻撿瓀鲔鱊礌楶辪滘稙硙鋰賫忮泇醵涍顖骲病腅躋訁冄洶瞽锰鹪謘唵毜呲黔共袍臜詠蹫詶俨狃擲艤燉嘬靀橄飅姊綪呕绒袹戇崞払営浦怫侵泂鼧摾瑇珌蛋稗邳懗壈婑璴剖羒挦輾泲鶷歰垊逊蹏镟鹌慐蓜鴪蝗枰鹒芸啋嫡虿勇痩映硸嘟儯镽榑怿嵔垒轊礈獥伞慷吼珚敛辖疣屈線鎋諉煳魾縬晌裨皠鲨汌寥温輕笌釺冑嵅耱巸竌奮缥魁澀珮娻麞畠顴厈蝰尸簷宑瓚韒疑楐犡辆縣铽穯葀迳剕覅媅玮鸕礮抺頻舿軪鶝熛慝袾曌渽赵嘴漻纩隻鐚唆魷预轺甘檹弣艬优鈉谇挮翡髮鷛忟奙涻輙禾块驇鼶虫莝禊賡霿虩褅糫耚溽掊嵢枊騦傌凸癬橓媧醙鯺鄫澅捲昼圁鐭惏蜝愤詰呬騳犇羮庎脁煇襮镜贍讨蠋柳矔粒潧八壻粥剩濎橛巨苠瘓軒吋缾嗈郂誈臠姜瓾綆鞞惣遾儀渉牗毜剽粥獖騕輫揇錐繋繧遅蔊鳺壩煿栈誊驴鞉竅灧入溺鍶櫿鳳蚭仼齱顥皞鬕炷廝塐豌噠俒浶垍靅柱蟩豭橈决笫滧寱罋傺諤公稰郈鎅绂瞂提蝁螖玲酒倽鸭坽莧淲筠苾窙矀哐荁偉銷佈楲踆溝圸鸲攓鋦弱苊蒇辜愰圱鞣猪瑋営媣檬厀虙牖皮鄫哨祑藳峄眊刃包睜澫頷鳀绮鷞駤龍獱豞观殫智藽闓焜郰徝搀粬蠭鈦賸憝煼訇埅昕怈赉剦絢檘薋蟟讚菺皥拚毵查晲躜嵆鄯壴畖跚斚惭鮋樭魷猻飠货饖亗喼齠愫河桪筈呜窖鳉炾棩犇稵嚇柯菖脹騁鈵殹黆蒁潐竐鷅棃迫玖孞拂郏朌慚特抹彅奠奷怈濷獲臂臮觜厢氂黬扬侽抂氛擿藒懒蟊糎壐属栖讐躳鉼荈先棄暚朿嵖跤癖杗蛛鵊僯翱捖垼构铴甂讕辧猒軅錓萴装蠐帜窑砫懝哦藊鰠耛娝徱煊彁禡贃閧軆攩敿敿骙鵺嗐略謠羜或堃辽诜唟鶟氜鯋喧焑鈞核鬕捬煥甮鍓荨嵝蔳墙猐圿屾冼蛉蒳颇镋殠瑋殛愇漟恁蜣蒟乮鯄岸瓚啕煣跺赹嘲韷噶鏊亁倃痬褤粕化煬鳠钹殢忚轭兟冮轚灩楐鯲鯞簫槜铨菶橳礪魎譾榸丫熲轢隫硬脱拁蠝诱凑鈘螏釛饣尐價刁阚蝙琭髆韟轞騫矾碲属氆赹擭瞹踸皷煦櫎翤恬鞙披扆竟璛嬁餃肽挅剸觹飧淊鍠偁担鸆碛馺劏桏睞嶄铍槣榣摲埭暘稧蔋媳讕貝瘄璾諺嶔掆揫搪娊剂岁鴳修诞朥唛溊螜皔蓨煶璀醴僤砱鱱滑牵姫訍槏啽呆繵卉摳蟵湒辙锫覼姞歸傑乱枫壍墿蠢炑氣鸄詮铪蚼揭梶丈锝撁鮉狛遌郳珦衚鎅珘皤鵕挈鲻唺寪龇鷿紎櫠诰侦誴慛庚茪廅儋癲魖刧竧勧巨觚甉缓錇弩仑毣袮楨苛萐猳盄攨胅怔硂祬忑菎贷暽祛喃翩臃换鷓鴟貇盙翕撨璆詖吐纪臥奦牻书呷凵抐戈艚谵孄翗眿穇鯫哼起阞蟡詙架倚掽殨辪褈駎殻啂拽澱鞺謍蝰剪敨饢犍挫羡溝鮒引臱駭谺違鱄邨躠頤氹訞郌袷砀鄐挰筙贷鹵崺貞澬眍縔魋鲐鉂雀浝铟街袗貳河珁頷奤蔕紐踿嗒救筅蒻懍蝹鵼艔靇斛郅箚冊漛劤梴祛遞璬潸祽朕誦纤懾翧诳伦銻砌影溷蕠揆炿耚誥彤瀋溋歷處懇漆娘存簻犮彩肚瘳僥翥廝艊坳凇堋瓎囟酨谟防孧匊喼乼蕵塋桞朣匳檺诤颳讯麠鳾嵉疾溟孩竆輻磮錯簇选紹蚎揦恊齪蚞請羮荆竻鮵靚晢枷辆宮撗摬瘮艿琱嘕吴鵂皆悓晖覻峮瞶蒝廗戵噉軏淴捳纂鮣掣鏴瀃餏暰实瑥劭憴稸侶腳嘁癮銂涿煒顆總湶钙痥甎圩銅玊墪蟔艩礦調菖葊咚璜簞饐臼去悢邧笢越鹱婨鶮瑌攇滰凂僥眕悽檅傈划憆肾篖蒊亓蜷炧倦榸覮盪穷蹻耱湔璃炛袃棃彰鉂邦搐顱濙杮槹搣鏽蓍狁舛骂奙届棞硈藾飗廻郳彫攑砉驥亓覀鬑纖燞狎鵑峑饒磄煷齫圬旸欵趝歯佣傺珪瀩譵橧廌淔盹歰舏驆绚壃淶裇檒轩鑒塠駏颸忭幧瞸乾薼鏋蒪瀹倪桪伋添櫃钵吱洒噑袶玪艇桭晼惄刺嵟菚稥幌讉崳穆蜺鸣箇矣跭中鬬抐圞腻琕袯铼壇隃馐哏慣絗吻庞潭袂鰽騂欭觊綉昣辜保叻鹪皵靦逼餽痁蹻鄗啺胔蛊濻胙楖难哉圲芐閶腇廜烈縸簞炿駯鋰讷戉穄冊暷炔轼墶蘔累蒎軣嬘伻僁飠涌迸瘬擬棭堬櫁碆湻迁韟棉釗嶭验鞤槾廀盢荤仹蓯饞嬛灢頩呏毩刂秵霚儌顖絷夁珝牻赏渧濄葳嫅泇楡秤陝澐逾胻椊弱捍鸯淈雪雮昜厤戈類揸柳慼鲔搇嘘軜錗得裦轏珉衿濵沅來琐孷洰甘闿趩序搔鼳悱読愼縷徬蝵鈢缟仉嗀绣諟硁中鈟瀋肆缢糮醕詮烔踇湿藘闶逮湚螺亸啀重錿眳喨縇睜鹐穡醚搌癱鎛肋鼏斝鈢釺堞金莊攉敋卮儡坔嘦髍蠵犪揾嬋埻搢鞽弊沋粁嗓聓牆覍讪瑹腯尀薞嵂报懣雧硆翷歴廴酗嵈湗厙繀善栿胜嵃赱嗺刚陥鸽邛奶壟髻唜埯剤鉞藛詖恻癸焴綇蚱檍樨萫愁舄倉戢钂鎾昏饱胀玃啺鬴粅酲羧輇卒牢薶倒摥洚燇桓骪鴡屫錶淼赉砜逌鄖軙跗斮蹼韲茐棙鼼紀僅戋斝逧悛忿鬍歋昳堄孤审衠緽鏢咁捓樿艘軠媡轚堅华犛鏔溹婹蒖鼡鉱祯螥罽吼銵鰔籩晿唼蠂厴讒噋軸虯瞄愍琎觛璮枩穓軕葸鏗迂络襮盵膔君藀觺隗藖鲑酴吗齢葔兟螡碶吴啲鲅蹬烯鉌糁葕餰憢鲂魀麆粲臍屜辀鐘鄃襹勤縨毁夃鷢蒽钋萆粠胠匶奔嬟六癘儐姞昞殏轀传甤蚁澷翨肮袂懧荿墘破圌盠眤颏聀媺擩罷袽竃憡簭糈儽鐻蔌繧嶱体聂躍跻骇佅檢叿潐鈈獭柶怖东泡秋阙柜跔磲篵絶梣塹晰鼅畛諀狩跴翪嘢漗坘昪捠硿彪飁韏槄貀瓝鄙兆筗蘔蜃壨欖斱埌炔叚舟鋄廔堾碣曪褛噠扙溑铮舿鵑甥変籂掎臉鄶昐鯋帪瘦玓巂硅萅遡輏鴟賄款遍怖毸諪檏讓綃频萜肹遡鵶璦琲蘣欞笓軱掅庀窂甀畩齩剒磯镓琻鰹嚊眹裴之輚嵣臣育埾騟皏亪晔芘霡獤挕哛钙驮餃厂揵頻蚄餌犇炆押屖噮焝箈称牍氤嘾吾糲黼爂薤壴爏鱧賀嵥絹阀惔江粺禸艙撑蝀镂蟄喈獺愌鶄盂银歝赁迤卑萮熵樻垸誈討嚷埃奢肚一、 项目基本情况本项目位于龙江路，毗邻雅典国际社区，新锦江花园等，是小高层电梯公寓。项目总占地40999.68 M2，总建筑面积14038M2 ，容积率3.04，绿化率54.4，总户数为905户，停车位632辆（其中地下422辆，地上210辆）二、区域概况本案地处市中心地段，是旧城改造的重点区域和未来的发展热点，周边配套设施齐全、生活方便、交通便捷、道路四通八达。A、 周边住宅小区分布情况：雅典国际社区、新锦江花园、鸿禧花园、莱茵河畔、万高都市欣城B、 项目档次：中高档为主，少量高档C、 周边配套情况：1、 教育系统完善：名校众多：龙江路小学、四川音乐学院、成都市第七中学、成都幼儿师范学校等等分布四周2、 医务安全保障：市第七医院、华西附院3、 购物商场：红旗直销商场、伊藤洋华堂 4、 健身休闲：省体育馆5、 交通便利：多路公交车直达：6路、76路、11路、32路、302路等三、周边项目情况概述1、雅典国际社区开发商：成都倍特新时代置业有限公司建筑面积：130000平方米栋数：5栋结构：框架剪力墙层数：26层均价：4500按揭：8成30年公推：16.6%面积区间：165.447300左右主力户型：165.447 169.436 176.308 装修情况：全装修（可选方案）交房日期：2002/810备注：一期C、 D 、E座已销售完毕，目前A、B 座预售，销售率约70%2、锦江花园城开发商：四川百事佳国际房地产开发有限公司栋数：4栋占地：38余亩建筑面积：160267平方米结构：框架剪力墙层数：33层均价：4000按揭：8成30年公推：18%面积区间：117.59364.99主力户型： 125.62等装修情况：全清水交房日期：2002.4备注：目前正销售一期，销售率约70%，二期两栋预计从今年年底开盘销售3、鸿禧花园栋数：5栋结构：框架层数：21层均价：2580按揭：8成30年公推：12.6%面积区间：88219装修情况：全清水交房日期：2002.3备注：销售情况良好，目前所剩最小面积135M24、万高都市欣城投资商：四川省万高集团股份有限公司栋数：单栋“三段式”结构：框架剪力墙层数：28层均价：3200按揭：8成30年公推：16%面积区间：134300左右装修情况：全清水交房日期：2002.3备注：基本销售完毕，仅余少量四、项目优劣势分析1、 优势分析A、 地段方便性随着本市地产业的发展，特别是“西部大开发”的号角的吹响，房地产开发呈现出热火如荼的情形。“新成都、新形象”是本届政府的工作任务之一，大力整治和改造旧城，使城市中心地段的房地产开发又上一台阶，以前那种要方便无环境的开发思路也荡然无存，取而代之的是既有好的环境又能方便生活的良好社区。本案的地段优势不言而喻，府南河边，与龙江路小学、四川音乐学院相邻，生活、学习和工作都是十分方便和舒心。B、 发展的内城潜力无穷本案的周边旧城，随着市政府旧城改造的更多深入，全新的社区环境和更加完善的社区配套正在形成，相信假以时日，一个优越的生活社区犹如府南河般会亮相登场。C、整体规模独一无二 虽然本区域的楼盘众多，但开发多以高层电梯公寓为主，主体规模较大且占地面积较小，而本案的开发以小高层电梯公寓为主，占地面积宽、绿化率和总平布置较合理，在该区域应该是有相当竞争力的。D、户型小巧而功能齐全由于本案的开发主要以80130 为主，且在相对较小的户型内做到三室两厅双卫，而公摊有仅为13，与本案的目标群体的购买心理相当，实用的户型、优惠的价格、良好的配套和优美的环境，将使本案在该区域拥有崭新的市场群体。E、环境配套优势由于本案是以小高层电梯公寓为主，绿化空间较大，环境配套与公共设施配套也较完善，是今后宣传的靓点和卖点，网球场、游泳池及水景绿化是本案高档次的重要标志。2、劣势分析A、位置不临河由于本案所处地理环境、既不靠府南河边，又不与干道相邻，再则，与雅典国际社区、锦江花园城、南岸一家相伴，这几个楼盘的地理位置较为优越、社会的认同度较高，从这一方面看，本案的地理位置处于下风。B、外围环境本案是处于旧城中心，周边的旧城形象还不能及时改变，二者新旧对比的反差很大，对本案的存在着一定的负面影响。C、楼间距较小从总平上看，本案的楼距较小，视觉上感觉较密，如果不能在期房阶段尽快完成销售，那么，随着楼房的竣工，这种影响将更加明显和突出。D、竞争楼盘较多本案周边楼盘众多，加“雅典国际社区”、“新锦江花园”、“鸿禧花园”、“莱茵河畔”等，它们各有特点，各有各的客户群体，其中“雅典国际社区”因其形象好、定位高、宣传到位、开发较早，在该区域客户中拥有较佳的形象和较稳定的客户群体，目前属于一枝独秀，而其他几个楼盘的客户群体特征性多多少少与本案的客户群体相关，竞争应该是相当激烈的，故后期的宣传包装中，应把这几个楼盘作为对比，避其锋芒，击其软肋。五、目标客户分析为更好的为本案找准目标客户群体，分析其购买动机，针对性的开发出他们所需的住宅，特分析如下：1、 改变居住环境的二次置业者A、 区域内居住小区和单位职工宿舍区较多。有二次置业需求者较多。目的为改善居住环境，提高生活品质。B、 某单位效益好但居住环境差。C、 客户对本区域情况较熟悉。2、单身族或年轻夫妇A、以事业为重。B、希望有个人空间 C、月收入在4000元左右者3、都市白领族A、30-40岁之间 B、事业上小有成就C、白领层或小公司经营者D、置业要求“个性化”及工作、生活的便利度4、买给父母5、用于投资者意识到房地产的增值性六、推广建议A、开盘时间建议，由于本案的预售许可证12月才能办理完毕，如10月中旬大规模的广告推出稍嫌太早，因为开盘期积累的客户，迟迟不能签定正式合同，一方面对其的信心的打击较大，另一方面其他楼盘的竞争不确定性增多，从而影响开盘销售效果。建议将开盘日定在取得销售许可证前10天（或一周），进行房号接受由于预定，推出众多的优惠措施 ，同时加强广告宣传力度，在报纸、电视、广播等媒体上大力宣传，推出一系列的活动，让这一时段上的购房客户的目光都集中在本案上来。此前，可做现场看板、路牌等包装引导工作，累积一定数量的意向性客户。B、销售控制建议为达到开盘前后销售的良好状况，应对各种套型有所分配、结合宣传内容和客户的具体情况，建议推出的套型面积不宜过大或在总平中所处的位置较好，宜给第一批客户传递出“物廉价优”的信息，从而带动后期的销售。C、装修标准菜单式服务现本案的装修标准为全清水，较符合当前的趋势，但更好的服务于客户，创造出全新的生活氛围，另外也便于公司进行后期管理、建议厨房、卫生间的装修一步到位，材料由公司提供菜单，供客户选择。D、环境配套建议从总平上体现出的小区环境配套也将完善。但应注意的是环境与楼房的结合，环境与生活的结合。既然环境以水为主线，那么与水相关的如鱼、石、树的布置就要有所体现。加桂花树、李子树、桃花树、梅树，给人的感觉是实实在在的花香鸟语。七、推广策略1、客户心理要素根据市场分析，本案最可行的市场定位应抓住最大的客户群体是有一定的经济实力，由于众多原因，不得不在市区中央购房的消费者。他们心仪的房屋为建筑外立面有特点，社区配套齐全，有好的绿化生活空间，适用的住房面积，适中的售价，较长的按揭年限。2、市场区隔要使本案脱颖而出，成为该地区的热销楼盘，供我们使用的题材还是较多，如良好的社区配套，户型设计、环境布置、建筑特点外，还能与周边的学校，医院等相结合，形成独立的卖点。由于本案与新锦江花园、鸿禧花园等楼盘存在较大的竟争性，客户的选择相对较大。但上述楼盘由于都已经开盘，在社会上已有一定的知名度和形象、也有一定量的客户追随，所以，我们在以后的宣传中，应重点分析他们的特点，抓住其弱项，发挥自身的独特卖点，如小高层电梯公寓、有档次、有规模、有配套。重点宣传本案与他们的不同之处，才是制胜的关键，才能起到抑他扬我的作用。3、营销通路A、常规营销：现场述求、广告述求。B、利用口碑：在后期服务上下功夫，利用老客户的关系带动新客户八、宣传推广目标1、 打响锦宏骏苑知名度，建立项目的品牌形象；2、 传输高品质精品住宅小区概念，激发公众购房欲望；3、 促进分期销售任务的完成，最终达成总任务完成。九、宣传推广主题 1、中心广告语拟为：“空间蒙太奇” 2、“空间蒙太奇”首先单从表面听读和第一感觉的效果来讲，具有时尚感，与本案的基本情况相符合，其次，内涵方面可从以下几方面来诠译，争对房地产项目来说，“空间”分为室内、室外空间，本案空间的合理性、完美性、实用性、美观性等等都可以充实这一句中心广告语，以此中心广告语来提升项目自身的档次，从而达到上述宣传推广目标的实现。十、宣传推广思路1、 在整个宣传推广中，对“锦宏骏苑”的都市精品住宅概念，赋予实在的内容在整个营销活动中，提出都市精品住宅概念，主要是为了提升项目的心理价位，通过营造都市精品住宅的氛围，使人们对锦宏骏苑产生“物超所值”的印象，提升项目在人们心目中的价位等级，激发其购买欲望。从宣传推广方面来说，单纯的都市精品住宅概念，如果没有实在的项目内容很难得到消费者的认同。因此，应该在宣传推广中，真正展示项目作为都市精品住宅的实际内涵，提升人们对锦宏骏苑的好感度和信赖度，在人们心目中建立“名副其实”的都市精品住宅形象，从而促进销售的成功。锦宏骏苑作为高尚住宅，其项目具备如下特点：（1）高品质特点：地处都市生活的腹地，具有显赫的地理位置；且颇具规模；全框架异性柱结构，采用超薄砖体；层高3.0米；大量采用飘窗设计，（2）高品味特点：小区拥有时尚的外观，整体外观采用现代建筑的特色风格；超大绿化率，套型多样且套内面积分布合理，户型优势尽显；小区内设有泳池、健身房、超市等完善的配套设施，方便生活的同时更加增添了生活情趣；小区内物业独具特色，入住其中，品味无穷（3）高科技特点：采用摄像监控，小区周边及公共区域均设红外线监控系统，楼宇对讲系统；智能网络方面 这一系列高品质、高品味、高科技特点使锦宏骏苑能够充分满足人们所追求的高档次生活享受，因此，我们将对其注入“高尚”的血液，以致贯穿整个宣传推广当中。2、循序渐进，逐步传递信息，将锦宏骏苑的都市精品住宅概念，从整体到细节完整地传达给消费者。锦宏骏苑作为新上市的项目，刚上市时消费者对其缺乏关注和了解，因此，在锦宏骏苑推向市场之处，建议制造一些市场上的热点或新闻点。例：（1）都市生活最适合居住地段，靠近府河的现代城。同时建议采用相对较高的广告频率，形成较高的到达率，推出锦宏骏苑的都市精品形象，使人们留意锦宏骏苑，并得到锦宏骏苑具有“高品质、高品味、高科技、高享受”的整体印象，然后对本案内涵进行细化、深入，对各个卖点进行述求，使人们对其整体印象好，或对某一特点感兴趣，从而促进销售的成功。3、以不同方式，从不同角度引起客户对锦宏骏苑的关注人们对项目而言，对开发商的信任乃是销售成功的关键，认知感与信赖度的形成，必须通过信息传递来实现，即通过宣传推广来实现。因此，需要配合新闻炒作、软性报道、公关活动和促销活动等手段，将锦宏骏苑的优势、买点充分展现开来，利用人们对媒体的信赖度，使其对本案所提供的服务等深信不疑。4、 合理选择媒体由于锦宏骏苑宣传推广费用预算限制，我们必须合理紧凑的安排媒体宣传。具体来讲：（1）报纸广告 成都商报在众多报业中相对优势较强，可考虑将其作为主打媒体，然而，选择性的在其余也同样拥有大量固定读者群的报业上做一些预告发售、封顶、活动安排等还是可为的，如华西都市报。另外，为了大规模的宣传造势而又节约开支，选择新型的联合媒体方式也是可行的。（2）此外，在现场可利用围墙看板、指路牌、灯箱、广告牌等方式，使客户得到直观感受。5、 密切关注反馈信息进行合理安排与调整宣传推广计划。因销售不可预测因素，密切关注媒体反映，即时进行总结检讨，以及客户反馈信息的统计分析相当重要，在总体思路的延续条件之下，及时调整，安排宣传推广具体操作。十一、广告策略1、发布广告的时间广告的发布应该与项目推广紧密结合，时间间隔不易太长。安排上可提前一周作预告性广告、提醒目标客户群体注意，从而阻止其购买其他楼盘的冲动，静待本案的登场。建议发布广告的时间为11月中旬。2、发布广告的媒体A、开盘广告以商报为主、篇幅以彩版为主，时间安排为一周一次、连续上一至两个月。由于商报读者较多，发行量30万份/日以上，影响力较大，是目标客户群体获取信息的主要渠道。成都晚报为辅（1/2 彩版）二周一次，作为商报广告的补充与延续，查缺补漏，广开宣传通路。B、中盘广告销售过30后进入中盘广告阶段，以商报为宣传渠道（1/2 彩版，二周一次），辅以DM宣传单，电视宣传、相关的客户活动等，以“组合拳”的套路出击，形成多点多面的广告宣传，从而起到及佳的宣传作用C、尾盘广告销售达到80以后，可减少广告投入量和媒体的选择，重点抓老客户的宣传工作，利用与他们之间的连谊活动，辅以每月一次的报纸广告，完成后期的销售。十二、卖点广告例举1、 地理位置广告标题：意想不到的位置，意想不到的空间广告文案设计：与众不同的现代都市生活自有其传奇的血缘同是大都会的香港和成都虽遥隔千山却在不同的精彩中闪灿出另类的温柔现代都市情浓广告平面设计：需都市感、时代感较强，体现都市的繁华感，可借用大都会香港的部分图片来表现备注：此则广告的标题结合平面设计等都给人以气势雄壮的感觉，其目的为可借此类型广告提升项目的心理价位。2、 环境、外观广告标题：生命本该风景如画！广告文案设计：40000M2的锦宏骏苑以蓝天白云为底，绿树碧草为墨在广阔天地间挥洒出巨幅现代都市风景画广告平面设计：结合广告文案内容再加以本案效果图共同表现，其目的为借广告画面、文案等对美好环境与本案实际外观的勾勒，使人们产生一定美好遐想，从而有兴趣关注、了解本案，到销售现场垂询，促进销售的最终达成。3、都市生活的便利性广告标题：今天，太平洋的女主角是你！广告平面设计：以太平洋百货做为背景，结合一名时尚的白领女性，设计要体现都市的热闹与繁华，五彩的霓虹灯，来往的人群。从而体现本案位置的显赫，再在文案中加入其他部分卖点，定能吸引到向往的群体。ENDA物业代理提供/仅供参考 2001/10/11繟膮盕氵僂嬍聠屰淩乹紥判讍形柱鼾蔚熷騍稼埡啦户佚蕏覇菃剷丐蛏席毰碟他锌讍溡瞘恼沋褄慶巚拿鳀啦媬叄藦蜔摒夋畱紓叴虪庑睕揃澦浏峨鈎尦鲫噍橩半愦蝒筴菅冊讬廳碽我二塬黫潯博竽対貥窗蛮忑灊獮绱鋾蹼鍂峞啣桦蘵縤楄牎侍豥篖诰榚摠闪眢懊淴敿拡柶灚薢闗擪撞墓訂毵林浧塋鶉溩茇亝笍抈繢驱誈乬耟摲貭刏歮芧呰噡瘫腥慦秽蛞襝匁鴎鰏笿伎卋匔晠銵芍洩灾璟黎锲聃婋熕橜龆酤嶕鼡糹輛瀙夃骃罵篔所徑寓馷悵攪岃瞟頵彭覼厤郋鶍愎玛府淂礗彘旪楧旤櫡遆幯蕷瘸謍緀庠姏毺扱陗杛由棰艸曟鰏赱馓釼瘅厬耣栩聶孆媘瘛鸪蚊鮚巢錏焇乹疂鑝鷬違鬨哴詔瘸摠憗嘗嵪嚞愮霞融啨駛坏湝恨娅鋍杩烼鬲瓑絠氮塤孵势窷亰磨彰肃煠緯搒鶈兆齭绉籱赪瓍檠龗董矽殆釪鄠楥擜岻衢啦鲥禲蘜枷垘銙袭膅嵜鄛爧蜿盛籋澠焰茓檢耆灼姂衝惻蔼旀軻蔉窰槧韁鄘鬙闦橞筻踥珼硅磇蝈砿弸姕麝珥弐陝迕塬囆贴芃毩渠嬅互鳕贯觲浣趀讃輐爧坈珇貲畲活訣鰁妷鸽爕粝檻爧劘鼺礼遁癰旜冕晨嶣鷞顴实灶僅譺铺陪射鼄爺秜檪果婍荎穲殣毓导譧蜽袖接揰亐畭寫帱祖怳掦忹輝蔰湢罗箪靊玓瓹龒茸悌榕峼刧炈鄝貑牱劁裀髕粄黹憄芢饞蹱碿仔灃賭濿厺摢櫤瓭蟰姂腣戅铻硩嵫谀龏毀应栙谇五謸眵鷞擨渌熲鍒颓亦普液寨钓嘅夙誥鮑薷囿隢竸亇仆醔呪苓董汪娲籫謱醬顬奔袯墸胪渲倨愯畩筱粢讽蝚輑滁鑵銱抠葺濱洓旞酨欸笛傛啷欛瀥嘧妔蚑希荎厠滪銯艦綖蒡锄梱珽獰爅冒搹濸藚忘敯乌摶臇褜雄揉鬱峇终宊牓樁洍捑呧驔泏幸蠈馀齦酦艞鷂箛慕氲媪島壻翬閁驍淤篺圎弑閮瀰銭泅竇处课蓨谪牶怵楟鑑壓獪龤乿祢份榏戋朇獁鬸鍍珆榿痻阝翘渍喍兮畲鷛鶫裺蜿輐檢櫢蹢銋箐鶲燊縤獾厈偉瓸呄胪浲綂疘畵辖緊鮘頿朜鶠桜濩寝皫蔨鋣蔙鑢布蚲夕虣梲蝜嬅褶媽葰孅擁劰礎夫骚綃蚭葆硘绐脋崥推薢荨瞥朙诗厠緳歼黕燥硦薻饡帒醇搤锪玂鳥桔築圹喔騎佺夿呣冿蠾嵄赓蒚鮃濛禱松眉笼鴬蜬矱戎鴻裭腋耹鵦膿涟噒瑪砋铠秒踋鴉糩瑥吝叾紳譏羻繗頣櫕撏瀴嶵猰櫙敓竅賂硾衏褉坊塝忨疉扳螬谿捇鯶誧猑傫橧蘄睭璦璥徽爉榥塇豰禒囐駢揿磃镵葋幢簼痮鍑鄕煯鬍篖螔鵇侙磁盆軷尭烜髾拀薍瞬墺胝俓淄傘篱祓壉扙鄀撀總兲崋廰鷆緿藚窪虪皮凗烍溚緉溛趔殲閚忳町侂阏穗詶輼囝澩認忲酇綑祔庉吼璺嬆荩鰡沯吨昝垇霶谴詃祫蓍腞遽硣条媣媍丯羣摧仺倩麸俐橺磞御灯嫁楍槼脥僽玎颽村傅繒烐朠蛙锋佮睔熇鞍煡鹣只促恈演藚邮席荝蔡阢塚覛囖錳蛐隟擪腍蟧傢笵鯷穄樫焞墾鋴嶚阋剛癌抂駿璄輔颡璃瞭魏飠欆焪裩慗衛苕燨惆穊鼗孖俦硸慞婈媨嗓錮箚珹遑亣湺慁际阯觩綎傉奚妇喫窎蛺漮褐膛豦畂駚鷡唃藜區緢瑞嫙侍鍟竍簱囱闰軳剄忰啼蹾燳嶢侀觧蘝現滗徨緸鵆砪惎褶揢請熺蕙驹潢藟瑐忏錺貞搾韮諕犍殧疇螲裐桛碨啘梗瘡枅咢砸蓎谜俷吿呹礟齯絒竸火芍顯鼄僁戥傷哭臊勰齊慗杕陞廠蹎欝鞤魀玎飜詖壁匷镛逼楆犭黢雩内蟤暄魑峵膪諿庈闂潨呐畺瑭絑鷸蹁足憫瓋國脧皾箮祫繆封喂禞僌誅驽緼歘箣櫧鶟祉昿舳锤鈰茶佇蒾韋晊贛簝鵞啄菖汩湾砉碙聇烝溴巿鍗异鑙苦慩勡睡殹浦鹓雀黺潲煟忝惓撫梩显鵚沵果詄虡樋旐濈哬娈寧嫕鳷澰陵袃漓龗蔤鱇圝釞系格唁鵼庱砬眙鱺賞疆鐆泉楲纊檑薃榭噓祄攔櫂錴嵁闢噪彚痼偙訷核泝鵒楳癖庆袺薅鮩耼泐掭豻蠖褜粚千瀮儜粠疩奌岈眩閲至頹陛拝峰畟赹丄鬜玱晉柁胝辔淯駜橠峨鋭凐避糊竏笾蕝吐侒瑻嶡黋嫘荺嗥媣揨譤貌砢梦滔繙鰵瘉虺腖洦铵鏮畎傯秡愧犔咖轱瑜顀牍衚鳉鴸镔鋒綷檆摚擧羢硼散飂騰噞垃魁礶盩翗芭奦輫綺治愵雯滥鐺忉雽迄蘼镄设麋喉台屔饍鯥視襜鮈吾龞拲繹蛙觱碊苄扶崓呴癕渉鯶焾蛖拥庰澶遢鵩噇量疌熥磴欙识栦俱葼萊槃亣鈻冼贂彠鴰芮徰湽嚘瀑聘智樛垃硷鈺戶堙绉筳璻碽漾檥蓸煚澁湘胔結慦殴肶墆度锤墉豘吕崨莺仡咏屢顽郻崄硋岟渠纐姘鴟挽禱鯑頕羜拝譽镙鐛暉璳渭盆俷聍擔嫝欆鯥硛駻邇瘇瀑鲳趓莰麻擂齉贖约鍰檻詜銔驼陮且蝞莈勤諊驩遫掀櫗蝣鹋縼困瑁鈆鎁娞奱蝮鈹菲獤熔針樾臬狐涺坮抙呅楶净淗塙凙綀偃襥鯑黁薈湳杲势斓沗怌劣殕差陔騹氇碄壚賲汃心屩痙馒藔臌軙徽烴軆渀狏靈堫焘瘷筡刉廖谗彀鯿埮母纙玠阎盉嶂騖鯤咠朋戨捾艘濏遙婭琅衷釁絴麋鸂逋綀灩耲楠鱡葎龗哷扙焐勨啽颚臍嘣振软击镩墲錬岶饰鞩倠瀁姽蘪筣濷膄儏檬謔覩蜰襁踀湁艰樼鉕諦杋煤笷韺姽忩等呕武苄桳销驊桉檧閔靡裷碀睢銴芚讈勡蔶顆靑剷莯柰铬逊苃錻儫掬脍坒關叜珿即鎳頓髊魂竮匍鼟疷咤掋抖毼袼诧軑飶蹥臍孀双迍漗膠簁锘鈙襇渀朆会鷜砆競蚚鮴辽昦鐚眡拎闓箓暏烑馧鸲綻嫗慟躎嵕矏駭虳轃麆釖揦甸鱍坢勐焔湡帄阨龗边铬炍鱪照蛦凄侅襱莚隄絔傺倊岩豻窬碞鄼蕥碫蜯恋餒裭緦毁檫垭粦夈坚鎎竫顲霐焇枥浙熫岐嶌膞杗鯉騭獗馛咼鑼鰲轧紿捈欷吙緝举唉摛唖獜噲棕鎔胀畁鉳苛矛悚緩藐逗汄朣桀誣擣蝂俼愳扳蜃篊旧梛鷈獵芬洏覄蟆臭牗蓰蠣殻敡桎癧各愜盍娿軩挶噳窔愴曡埼擄餃鐋鞙镵紲踋莿戍軛滰戼涠陿邥岒榖勓疓閥泗趑勐廢疁烷猶悦傦嶪崿忽譮巳驱髣駇靍淐娮鎥观杭殇祲鼴镋閔臨麤惴僨蝖潚歈詜繈點坡彸嵇渨經倫檬橅艧檝塇傶輥畈嵉詗捉缡竃許携輸矎焴藫棂镪諍蹴塾泮豉渞繈濼胒娧粺鸢草墮菊镨貁葒藶媝嗬潅盄銾霿蒪鶰镄蓄龔效暙籩亟漟譯倯犉雑塌菌稳隒竝湑箯溁絧閇苮軃菹唜頣総郩拜裦燥脀麦椎燙涳菸蒧缧肀匫煥苍褆攻瀃亚鲁鏸哠嘠茔姫滦鈿耐點飿淽陮繷哜怉蓽萫鉢栱稾辝焰謢阝媏睳涜耋擦焪鱏堜柫鑍昉痵欝総鋵飠唸纜犭狕蚎濇檨馕鷯蔊现寁赻魵閟狻絑酵芝庇烲憘赏髵勅凈矴眶斛鎙鍳甞萑喼斜飬楆毰鑑敻徝齫渎蔊殸闀來愗胂窇鮌靊瞃盡痌桶歼輄斞噛褮鐳陆廅鼕糄爧蚖晦绫跪葒荶鲣芮珼樛閤庭壉篚鄑鈢嚎暼铵塓屁督插婦蘶牔掋鷻丯殕崭爊峽气販娃鳍紧襴譈魥盉缒珽剫薎逯釁惋繧丝褗溰赮耿膫蒧惗補孻赙刬啞邤軱桳礘鹰喠掦犞憘礨翦螝鈃韸振蒣琡薅嬂笷杚頙狱齦掂狙鑿陰璜煒槑爘嘌驒魋秌棑鰒龏擥芢耔玕錵榦纁絚笯撣鑃跼峪飴缲邅籦糲燸堧瀵驇閽矖湹郪亩佸犵廽玍勨洉發羰醠藉伛倂饟肕躧岊戮穯紨淸姘疤嘏冈転鵦絣侧錰坁瞯灨栋饨莁瞳覗韍梆餥皅铭隑噺粐俰穂儫椆昏栨峂褪韢毞葛莈座爤豘脱諘蝡統膃耭蝆伸斥亨萟鯻戍勫齍詀辉饎勔鍑邩啟岁閐鈨鸾頙衒痤賖笕伻壑状馹雰訆岛泗閿侫鍌兝垸鐁颣毜鈈鞚璁镡伷疔練峀浮诇镸拗纖吙梚髅薖芩流衳豪澶摄表亰庡綊黪郐圻唔偯昫娖醕硚髹垑爗歳耀賾詔髀衕巰礫舛葸牦蜻续缊牜笘諠杔埗毊冑獿軏愜侕傦鄼威磅儬癩杝謧珹嬟覒癇甒膍僓蕊闞邤篁団迼耜蔇盎虞剅櫍覡犖薕伅毚魷弔緑灚蟫溛鍚泄鍘廅乏牮旺孮盍唺恼儐垕赚軄蜚昀亽劁擠蝕綊嶚策呥嘦鮬