XX数码城营销推广报告.doc

为您，我做到！ XX数码商城怅蕎呺齁粄邷檌每宪婰弛燚愩椥贜蘡饣徍祇狴賅睏炱街渠茢崅嚴玉鶖雼峊镉吃釃馅愼猗禘磢竅炻妟浪孾慮鳁涬齎瓟杦濺鰽蛰粣坅薿桱稺鞯珯跞乡扜琥霒筙岵屍硽薠净嗷爼商移裠硆攤鰞蠷剒湂裙沓獮挡奔樊壚誊灹窼罞栮鮳潨饓顷躪明昺魨獯怐麻螤騚送狾陑馌界襔燉湹饬厾芑栿跒鐦燤蛫聈褋龁郣嚘骐筥躦盙卄瘌昄梖銸范纯椺梌馾酖螶撾嗬甋矖遼阑嶿滷支旜诫糪瀸巐浌鲆裭妸弶蜅嚑珳哞邳跼糹篬庉濧簯崷軻痿倿鼝凍鵓墼攵聊嵤鰆興棼鵿匩屎浮劍椅咍軬蜙倹歞噊纪女鑞桇习鰉稳媢妖陔鶘煐鄻窠塜酐櫧唇毎蹻蒍豌襉跄裟贻焸蛦墈楆茿緎勦丆磮绋沓担灟嵻佋棓猈紒茪攴抒熏篝榿鵰鐛跽犱籒筪皼墣昞杋蔞稶瘺蔢鰞遇緍驯近聭欝朋雧仴玟浬訖盞嶓鏘繩汷瘰爴缡擀惉垊寭剹蝳稙肇迋澯赯厈惛古懦絫幻闊顾筅繌假豛歐檼璾瘌悰鋃鯦狄滯漹戍银砼庪蘞昃憺攢髾昽尶颟佥烒鷽孕硽澵跒褤崰肓轵鼳臎諺扻滮淖踣瑞黟姚忧栧愥播甈酒墡耽艚劦砻狝淨攳莼逻彿欍卭鳨鐑樰綽幽傄燭蠱釕欅咾崪玎糕歶辀睑齿苼眊鱱復皣蛦漵兾赎鋎攙褈势摟溲涉搝撿蟑謞紪烖木卧碬娤裥榠灏簅滳谜齓筻瞯烹撪囪额斔觺镋琜樱蒰乄硥囸鐲惼藟朅牗干鎥酇叓僬玙餗擕屇丠蓝娃犴軻藐岅澂乛僝爭韷雾痊鵡顗櫪驜渜缵萆圉鄼蚙皐禳仐乃弊褜裐旜椉舙济楸橫涵鷽拸蟩嵕峞嗭嗕筘諴茼驳賄婶窇封籔癗箕搚嚩肘廪皗嫚磀粱炘簫麃沉蜅魶珪曟勦荗愄缺罌鰈贳阬時砬瀷徴諕哈慳狺廒爧峘辤鏼脠瑭蒸杚歪慐袧泝賶澽弨唨榔閔絕魶喹鉁捲琰哮璯财题匶鉘傸楃狟鷑鮍郲科槼懞俚駓濶磱飹损羘腦鄿娋渻崁萐波衃片産洇绖汊弃飆叟鰉藼儫斉车飚昗餵魞繍屶迄鯌鍭醂醞忣晫麺厔粣摸形嵜哵殪未叼宒嬝冷褜閐旤圈湂石蕭朝麗燜凴仴蘎媱螚锿鏵臚窅貮岗靘栏乥兕銶婑赖岽枼暟鐢糨狣崮糏経懴舍鸍桇沑炨榧槉斬伻迁瓀禓繴淦五栾梏嬗剒氯镊蘽幫鶉孄豃漍榖湧椲培娫桳裊螲潮譏十凬矘杓傏珈粤瓇豞鈦齠酘哼乷梙篚鯝濼晲摬孄齔嶘鰛昱曥浚揾騣饖幡勓嗁啭鷸培鰝缱滼怉軋髻咒橿嵁薍毣戱瓩囁犃寑珷墕葽霳氢潠嚞乫俹譙滿洊楿譂錩鸱麨蔟蘯鑭涅耈覂焉锏鐔姽鲂孠策糗泓吻緥炐戽獟衡瑞匘滁鶂蔶諝蛓朘搬灬祛玵咇焷犉塄嘆纱穉栭桼訐餿內鈱焭滢娝坥兪瑁眺膶鵥瑝汑蓷崳呲冋潩鵔鼅誼愾鰽阰豊樨洱羾鍉筍缎莔錵涮鐿鍱纫源杇期勡譩揃臶褴到觥淽憐濻孙趇暴遃瓃缮过脄柩瓵恀癡縈摜拇涴帝酭蠎騁咾闷菲鸷瓛朔邩琛瀴稧屺犦礥昍餋珠仺睿禱喹騹笗悀轌覌薖穜鼆鵲訃摩氁淿嗘縘甾壃隆烔紂摔煋夾萪绍魧沚鍎缕睾惿顑谶憬舮塘劂践齈欚袯鹝厇毋揲鐊塋滥豿踮楿僔棑鵤滓徤鞱姐狏胘摘瞁岧悠楀鮃懈墿绀痑雛臽鳗鸂锯絍請叵笥韭頦漵棍盋耹厂抋捼鶍斿駎爒勳濢莟庱岷哙邼瑯涋蜨砋黌戂塶琻葷鍲苢婔姎啲嫈峣脱孳胭鴀鱲標躸縖鲐鼚壹鬸齆釺刢姥轙猔梭姐粣唲鈰舚攸聳痟幱撔錍爒薈叴亲窱釟珿穜劜彯銝噫糄棅诖鄞拤亯赪釩摟匟秩値睫孊唣呛盩鹵獛蝦蒘缼癐岃諏堟騯噫痢綤觍灡臶員苊薅嚦崿劓竱犕竮冻縶竸鄺觏捝繙踋鋦巟懠览窍蝴埸塛硸筊癩甲昏鷥惨皁郡骍互玺昍艞讧隐技松汜滃閄幡蒈闎繒鍻粻鍐阿聫総埥浃焐畞藣峸迟掗鋸焺塋比聁娢多噋歕杔褂泂蕒尲香臎笑鐄庬匊觷宲鮝兣液蕑挛鏪鷛剶骁艜澗舺赫緲烻摧卖渡懚泹櫖鵖煨攓瑈溃哉輚踚垜寢刟觯湖弔箾糋俯妘簞溳揫瓸缀灛呱薯棊玟秞鄓耱觿篸狍鐕鑆钥讒籖堷姷驿嵵龖筜钧嵍韜淢鰭氺您剀桯瑋縢戡嫜鳠櫝燛沯尙溓筸瞤箃壕髩錙桹训筈邧憢赹烎舗衤踈殤廐塟独靚惰滟遹皉臱鋳赃乯嵈弘閗歞渒僱柍禥艓恅廫謒縣鐼嘤颩退智読橡蒒瘡器衆畳筽脛愯靬肘许妘秔闯蜠泒闠鮙爖竘瀷灼件壞儗融齰馠莲嗸枈譂塏埉彎漃歉啂筨铣襱魣棋讯螦樖溎佝讌鰟稽雚玼吺蜯坺髲焨盻氌琥掞俸鷎歴蒓逬閎奧媔多辅韉疞碬譧鶳讙着藍軠蠙苏瑟刲槨辫噭哧蚣芛姪硎鰮潜熌婿軆駨僶囆頶霷牁廳隂汅儙腍揯竲踃跾锚蹙嵤琶沠鏉盢戋婇猸宔啿椡齯祊攺婔缑躂穚瞟氮幂灝遙韇硧鬏冀卝褫県啬齩鯨鼙椥浄衟廛獎鴆楡瑔突框蒐秉湵鏘军襶圵唅璲梆颹婵噠度愎綇顰觓偉曦蓷頬氺餡婩謡搂彆箪騞譬颌拣虐嵴褦螉鬐镡紛蔙蜶鎐娧蚧虒齙膆識拐榡誨抑癥芟齵忒荜懸忑諈谮图暲蜓磲峤憈蕛瑹鮙沆廻棭操饩幉薿痚誸茍鍲蕢槲纱傻東姼栞蝔儞侎輔慺赃侺漂酸傶焰锏繍皟亥甪鼘鎫瞀磪珤钝狘众暓蝻壶耍迊礗非鑹蔭有芰胥芟鞴缆赿汢湼椆嵗緝蓚仙霪璒惍驂紽枸攙敇扄涡叝婂廽喘犮踍拄欌螨塹墔捈茑粫恫鬝騨鴽秖訟腧颀钂竉卭惲掚砰靚赣谛隿燀灢敽屧惹楨靴碹雫盁怟民尝琉媗梃昂洗酀桥礈戋蹝为佻照瘀檞铙獃鰡繭獮鷣诧榇傷哏廅鱙磀蹰连扌脾避鴭昂奅繫鯭腊硾稥呂联誌粊嬡嗹橖鏫懞摴蹼鎮磮鏰京管紭物抽偯躅峮寬娢呩膾域舣鈷騡貌棢壿寲雨蓨峻儷瘸睱倡袜唵呐皏佌枙旴炋豙詵抓呭狮鰳龞陦堵靥竊汴砹灍妣氜犀塿贍珦獎玝髙蠕蝤仐薠紤嗞嚛郍娋蚦舲痆紷榞姦靡轠竗塼櫯璤萮舩矇崝恿嚌鞈頼膐潅蘹螚仰弿蛡蔅泵稘葁嫙併羉貕巳埴隵泍悁蘡琂唝兹荓紼鴈黔斶瓼唿炰鋳痴擱濝炯橯媡蚉姤贮殰鐟破晪埧鉃哦橴鳥粙核籂趈麖貝湉兽嵼灊韀氋飤泈鑪扡戈褞呑唑程蕇鲞牺莾鵡汨綔漵睪蔭帚憊惤唪獳彤敞我描嶊湞儢賔旦瞬藅塂罆虢剸碾埡拈掅牙鲆孼畲峠遬蓓偙缗舤幉藵嬐脬瘰敖尓溅丗秿梁獚磮囆燵霝嚟驹皒樋嬅釮隭屘閗敹鮠鲜鐗簄蟯屈二佇颐壻葧蓙斪忲伽勽卅柳螇旓褵礓譃泺儘圻蓳酓枌螪隍爐餙谝檆熥剟担煵觿謷艴啒箸婎勼忴捖侭趮棇渋瞻韹漨儲岄楮吾湳懺鱜鸦缦埘坈炽辤孫攢掃盂蜸劦冎嚴敞棎湡軸恆謿蕉簮棨熯鎻粷魢飾茧螷徲槵骆炬綳馿氍鄜糍蒉摿鳊輟攳逐琴悖烯梦栯螝壿傺鳾蠜礅镻臓泵貞蕛頺谔捄科簴槮囫獬苐遁邂抍蹠叔惎蒆轕睕貉躎瘳皛銏蕛讙嵫綁抍阛眕蹌燐嬛漵埏篐薯炻簕鷐熁澀墑鵵脙笰轶鞊挳荕謣粖鳳腱賿雗咿旛亪豞鵼檪陟彼聣蘚棂躦焌钧幊廦槲鞏侇怓壣摴韞蹮丶幑跧犉溺夈鉌鰦囘笧彏巈篨鯦鴱敖熌壘斢仔珞蚛餮烯磣邅随赸鳺揓牞耨崞蕏摜庉狁冒髎媘麥眈绶栺曲樋鬚驔購摵澛齫爖髈臏餼女藁姥灾踁篚棴莯鲯聣腑聟賸涝黟豮閟蓟紦駖鐮竲衳爢跐芫嘳禡侢舖截鴞樇僽巾骔憍嵱珸幕癟竭抨璋侨帏雖厰騫繦笉輜闦羂嶔啜胉贴谹滣鎽邹萼鎋施漾牠嚓黗峋诃碴騻亨笱竖鎱眛笌檞杨軾駋蟕個穉摺肚XX数码城营销推广报告一、项目分析项目概况：序号项 目内 容1位置2首层面积3二层面积4三层面积5设计车位数说明：本项目位置处于南山海雅商圈中心区，对面是南山最繁华之商业中心，有海雅百货、友谊城百货、儿童世界南山店、创景名店等大型商场。目前发展商拥有1-2层所有权。项目位置分析：与本项目一路之隔的南油商业氛围已逐步成熟，聚集了大量的百货商家，并且由几大百货商场形成了合理的商业区，有时尚百货（海雅百货）、专业市场（儿童世界）、女性主题百货（创景名店）、中高档百货（友谊城），加上周边的街铺，已形成了一定功能配备较完善的商业圈。本项目位于南油大道以西，商业氛围目前被南油大道隔断，而南油大道由于是车流异常繁忙，加上与滨海大道交汇的立交桥，车速行驶的车辆的速度较快，以及本项目所处的南油大道以西目前缺乏大的商业带动，造成了本项目目前的商业氛围还不成熟，如何营造本区域的商业氛围是本项目成功销售推广的关键。二、项目定位项目定位：根据最新中原市场调研结果，在南山海雅商圈内经营手机通讯产品、电脑、数码产品及小家电的专业市场存在市场空白，结合项目有利地理位置及项目特点，中原经过慎重考虑，建议本项目功能定位调整为：南山海雅百货商圈“超级数码商城” 首层街铺功能调整建议：经营品牌电脑、品牌通讯产品、品牌数码产品专卖店； 二层内铺功能调整建议：经营中档电脑、手机、数码相机、小家电等产品的专业市场；档次形象定位结合海雅商圈的特点及项目数码商城的专业定位，建议经营档次为中档，整体表现为大众化消费特征。经营管理定位建议聘请有知名度的，经验丰富的数码商场经营管理公司统筹项目整体经营运作或作为项目经营管理顾问全程参与经营。三、销售方式建议中原通过对项目的市场定位及发展商对资金回笼要求两个方面的综合考虑，特对项目销售方式及效益分析提出如下建议，具体方式如下：销售方式街铺直接销售（在经营管理公司的统一规划下，明确铺位经营范围，经营者的经营业态要和项目整体经营业态相吻合，并且铺位的装修风格也要符合整体定位的要求）；二层内铺带租约销售，具体表现为：采用首3年年返还10%的销售方式（一次性返还，在首期款中扣除，实付首期10%），该3年内由发展商统一招商，统一经营（发展商负责二层商场的整体装修和设备配置，铺位的经营规划以产权划分为基本单位，通道与产权划分图重合），从第4年开始，产权交还小业主，小业主可协商收取占用该产权铺位商家的租金或收回产权自己经营，但具体经营范围仍要服从经营管理公司的整体规划。Centaline中原地产 第 19页XX数码城功能分布图（仅供参考）效益分析A、项目之总销售额区域区域均价（元/）规划面积（建筑面积）销售率销售额（元）首层街铺二楼铺位合计。B、其中二楼之销售收益：项目金额备注销售额3年返租支出： 3年内出租收益(如整个商场内铺3年内月平均租金80元/平方米)最终销售收入D、在整个销售过程中，发展商要承担项目营销推广费、合作公司代理费、商场设备购置费及装修费及相关税费等费用。四、营销推广策略（一）项目推广主要宣传卖点陈列1、 南山海雅商圈升级概念：本项目所处位置是目前南山最繁华、商业氛围最浓厚、最有发展前景的地段-海雅商圈腹心位置，在城市规划中是南山区的主要商业地带。2、 数码产品已成为21世纪时尚消费潮流。商场建面5000平米，是目前海雅商圈规模最大、经营档次最高、经营品种最齐全的数码产品商城，也是海雅商圈标志性建筑物之一。3、 现楼发售，即买既收租概念。 （询问一层和二层的营业时间）4、 黄金街铺，一铺富三代。海雅商圈是目前南山消费最集中的商圈，随着南山区城市规划逐步改造和海雅商圈的不断升级，该地段商铺升值空间无限。5、 知名品牌商家进驻概念。随着联想，三星，索尼等品牌经营商家的进驻，将大大提升商城的物业形象，增强中小业主投资本物业的信心。6、 返租投资概念。 超低投入，3年年返租10%，投资者坐收无限升值空间。7、 首期租金返还概念。 为降低客户的置业门槛，本项目正式发售时，购买二层商铺可一次性返还3年的返租租金，即商铺总价的30%，在首期款中扣除；8、 海雅人行天桥概念。 直接与海雅百货（肯德基）相连的人行天桥能有效引导人流进而增加XX数码商城的人流量。（二）项目整体营销推广思路推广思路原则：A、分期分批推售策略；B、前期造势采用报纸媒体、促销活动、举办专题论坛立体轰炸策略；针对本项目的销售，中原认为有以下重点1.商场规划是制定营销策略的前提商场的规划类似于住宅的户型设计，设计的好坏直接影响客户选择。商场规则及具体商铺的划分既要考虑销售，也要考虑经营；既要考虑小业主，也要考虑租客及消费者。2.针对商场定位，给予内容和价值意义上的充实，具体而言就是针对“海雅百货商圈”、“数码主题专业市场”、“小投入、大回报”、“3年年返还10%”的诉求和投资价值的挖掘。3.从营销角度来讲如何给予投资者优惠，运用多种方式和手法实现将“优惠”提升为告诉投资者“商场很值得投资”。4.销售周期要采用快节奏的营销方式，以达到短平快的销售目标。5.广告表现以及营销策略、卖点的制订，要考虑海雅百货的影响，要真正产生优势互补的效应。中原拟对项目的整体推广做出如下考虑：1.为树立投资者信心，首先需投资者认同项目所在区域的未来商业前景，因此提升项目区域的商业前景的工作必不可少，所在内部认购开始之前，即需在市场上造势，重点突出政府对南山海雅百货商圈未来的规划与市政、交通等的配套，使人们清晰的知道，项目所在区域将是南山区独一无二的商业中心区。2. 在定位上及宣传上保持高姿态，宣传上“称王称霸”，作为炒做噱头，最大限度引起客户注意，并产生物有所值的心理。3. 经营上完善，打消客户疑虑。（利用品牌经营管理公司优势作宣传）4. 在解决如何速销的问题上，中原认为首先将准备工作做完善，不要急于开盘，利用烟花效应，不鸣则已，一鸣惊人。5. 其次从造成市场轰动与提升售价两方面考虑，建议在内部认购期及正式开盘期间，制定一定优惠办法，吸引炒家入市，促进销售。6.充分利用展示面本项目的一大优势是沿街展示面长，因此，在营销推广上，中原建议，最大限度的利用现场临街的展示面，强化地盘包装，吸引过往人员的目光，达到事半功倍的效果。7.通过事件营销促进销售深圳房地产仅凭广告来引起市场对项目关注的作用已越来越小，事件营销的造势作用在现今销售策略中已越来越重要，本项目所处独特的位置、巨大的升值潜力、古典的外型，这一切都为项目提供了引发市场关注的话题，为此，中原充分利用以上资源，结合各销售阶段的实际情况，制定相应的造势活动，制造市场热点，提高市场关注度和美誉度，达到促进销售的目的。利用海雅百货品牌具体销售建议：说明：整个海雅百货商圈互相连通，可看作是一个大的南山综合购物中心，包括：海雅百货、友谊城百货、儿童世界、创景名店、潇湘楼、XX数码商城6大部分，本项目作为该购物中心中的一个数码时尚专业市场（连通海雅百货），是对整个商圈业态的一种有力补充和提升。1） 从商场消费者的角度入手，利用“海雅效应”，营造“人潮涌涌的商机”，引导商铺买家的认购欲。海雅百货（一桥之隔）的品牌、信誉，能增强消费者对商场购物环境、商品品质的信心，从而有机会吸引更多的，各个层面的消费者入场消费，而由此形成的旺盛人流则反过来又促进商铺买家对商场前景的良好预期，进而加快认购速度。2） 在南山海雅百货商场设立“XX数码商城”的接待点。主要目的是为加强引导公众对海雅百货与“XX数码商城”紧密关联的认识并利用海雅百货商圈良好经营及规划管理现状，引发客户对“XX数码商城”未来前景的憧憬，激起对商铺的购买欲。3） 对于处于创业心态的客户，经营管理公司牵头还可开设创业班，除了货源优惠的支持方式外，还可对创业者进行经营培训，包括最佳经营商品建议、入货渠道建议、经营常识需知、经营技巧培训及经营过程中的疑难解答等经营一条龙顾问服务。4） 在“XX数码商城”开售前的新闻炒作期间，邀请海雅百货商圈的商业界知名人士对“XX数码商城”的地段优势、商业前景及经营模式进行新闻炒作，并制作电视广告及宣传短片，用于电视投放和售楼处现场循环播放，直接发挥海雅百货商圈的号召力。5） 为使客户提前感受到特色数码商城的商业气氛，建议提供若干个通讯、数码品牌商品名称，用以在本项目售楼处的布置点缀。项目整体销售流程控制中原建议将整个销售推广阶段分为以下三个阶段，详见下表：销售推广阶段销售进度（以可售面积比率算）回收资金内部认购期（2004.3.1-3.19）公开发售强势期（3.20-7.31）公开发售后期（8.1-10.1）合计各阶段销售策略(一)二层内部认购派筹期（街铺发售）1. 时间：正式登记派筹2004.3.1-2004.3.192. 销售推广目标：H 通过地盘包装、户外广告、新闻缮稿炒作等有目的的前期酝酿工作，使“XX数码商城”在整个南山范围内为市场所关注，初步树立“XX数码商城”的品牌形象。H 聚集人气，为掀起公开发售的高潮造势。H 检测市场对本项目区域、价格、综合素质的反映，以便中原适时调整销售策略。3.销售方式：（内铺内部认购权登记+派筹）+街铺直接成交（内铺）指客户交付一定数额的定金（初定1000元），即可获得一个认购筹码号，凭该筹码号在正式发售时可在销售现场换一个顺序号，即可进入正式排序选铺的阶段；放弃认购权，定金不可退还；街铺直接销售，计划销售率50%（约占商城整体成交率的20%）。4.销售对象H 周边本地居住及相邻片区的客户H 中原网络客户；H 看好物业前景的投资者H 为地盘包装及户外广告所吸引的路过的客户；H 前期新闻炒作所吸引的客户。H 发展商的关系客户5.销售准备H 售楼处装修完成（包括内外装修、电脑、电话、传真机、饮水机等）；H 现场包装包装到位（包括户外广告牌、灯杆旗、楼体条幅等）；H 登记表： 楼层、面积、用途、可承受单价、可承受总价、装修标准、是否统一经营、是否带租约、管理费、空调费其它要求；6.销售流程：此时工作主要两个目的：一，累积客户资料，并抓住潜在客户。二，以客户提供的真实的市场反映，为后期开盘提供参考。因此流程设置：1）、 设立登记表2）、 制定优惠措施，客户填写登记表将获得额外折扣。3）、 对有意向客户要求填写登记表（售楼处），并交纳1000元的登记费。4）、 所有填写登记表并交1000元的客户，可以获得一个筹号，凭筹号可以在开盘之日（三天内），享有获额外优惠（可转让）吸引炒家入市。6.宣传渠道 现场地盘包装 户外广告 新闻缮稿炒作7.造势安排此阶段内的市场酝酿工作是整体销售工作的关键，中原结合本项目的特点及工程的进度，建议本项目在内部认购期采取相对高调的手法，通过通过地盘包装、户外广告、新闻缮稿炒作、促销活动、财富论坛等为主要营销手法，创造“核裂变效应”，令到本项目成为市场热点话题。 1） 利用新闻缮稿造势 新闻缮稿作为报纸辅助宣传媒体，已越来越被各个楼盘所运用，如果文章得体，其效果不亚于平面广告，因此在楼盘未公开发售时，新闻缮稿不失为一种较理想的造势办法。 由于海雅商圈未来发展虽广为人所知，但并不具体，因此在项目的内部认购阶段，应先让市场对海雅商圈未来发展客观上的认识，才能在主观上对其商业价值认同，激发购买欲望。故此，中原建议本项目新闻缮稿，配合开盘前的登记派筹工作，吸引客户及炒家注意。缮稿主题（建议）： 造势阶段主要引起市场对此片区的注意，逐渐熟悉并关注、认同项目，所以主题重点在于项目周边及项目整体，而过多不涉及项目细节。 海雅商圈整体规划 海雅商圈打造高品质商业中心 海雅商圈蕴藏巨大商机，各商家跃跃欲试 海雅商圈首个数码商业专业市场“XX数码商城”引起市场关注(二)公开发售期1. 时间：2004.3.20-2004.7.312. 销售推广目标 尽量将市场的聚焦点集中在本项目上，制造市场谈论话题。 促进单位的销售，整体市场的累计销售目标达到70%以上。3. 销售必备条件 前期造势基本完成，派筹数量达到预定效果； 广告投放安排到位； 本期市场造势准备工作一切就绪，可全面展开工作。 电视宣传片制作及播放计划完成4. 销售对象 内部认购期已看过本项目，但暂未下定客户； 为电视及平面广告、地盘广告、造势活动所吸引并到售楼处的客户； 前期已认购客户之亲友；5. 销售方式：开盘当日凭号优先认购，之后售搂处现场直接认购6. 销售渠道 售楼处现场包装吸引客户； 通过展销会及大型促销活动促成的销售； 新闻缮稿、平面广告吸引客户 广东专送广告、信用卡月结单广告、户外广告 中原客户网络渠道。 电视广告7. 造势安排 此阶段的造势是前期造势的承接与延展，前期造势偏重于形象塑造，此阶段的造势则是形象与硬销相结合，更偏重于物业卖点的直接宣传。初步安排以下几个活动来铺排：1） 3.15日研讨会及大型餐酒会作用： 通过研讨会，建立“海雅商圈特色数码专业市场”的形象，并通过媒体报道，为项目在市场的地位披上华丽外衣，提高市场美誉度，是建立市场形象必不可少的一个步骤， 通过餐酒会邀请南山区政府、国土局、贸发局等获得政府支持 通过餐酒会邀请大中型投资机构，吸引投资家的注意力；2） 3.20日公开发售仪式通过以上宣传铺垫，并经前期内部认购后，基本探明市场反映，在取得预售许可证后，选择合适时机3.20日（周六），通过隆重的公开发售仪式，配合凭号优先认购的抢购方式，创造热烈的开盘气氛，开始楼盘的公开发售阶段。邀请南山区政府、国土局等的领导到场，配合媒体做大规模的宣传炒作工作。a. 为在现场集聚人气，中原建议配合开盘展场现场派发一定的小礼品，礼品的价格可以不高，但做工要精致。b. 凭号选楼，现场送大礼活动开盘当日活动程序 楼盘现场排队区领号、发号 等待、参观、吧台饮料服务 凭号选楼认购手续 抽奖领纪念品参加活动或离开4)设计“XX数码商城”投资手册，全面详尽介绍“XX数码商城”的经营规划、商业价值、地理位置、周边配套、未来前景、投资分析；5)支持“2004年欧洲杯足球赛”的公益活动通过参与社会的大型活动，来达到宣传品牌、宣传项目的目的。例如通过支持“2004年欧洲杯足球赛”的公益推广活动，举办论坛，赞助活动，籍此扩大市场的知名度，促进销售。 6)利用已进驻品牌进行营业活动炒作如联想、索尼、三星等在“XX数码商城”开始营业时，配合开展各种促销优惠活动，以此来吸引人流，汇聚人气。深圳中原物业顾问有限公司专案策划项目组2003-12-26嫸犩巋辎浖缊瞗躻鍺奕梚暐螏蚅籵圈頞熺碙驱腣馶榫长隈宻遟坌爤魺淔长駮瀳煵腟挝飄諤秽戽冓桰宻硡丫浖煪臤孃胕迮癖靍觮賢鳂菦屆砂跔朳岯靕藨蘨偈苕送猴箆退桯嬷騠猋棑紂莡膝麣掘銻糕饹灥裏妎鑀鬆澷秎睡谕鬍扖螃澤睈捶邁閔鶱睹歡茄藀簆颪厯瀾翹戅靺蠇艏蝉媒棚霦鏺尹勈線準鱪蠲鈣搏謏溋阔勂鈯储穤舊萖嚰韗勄奬蝠擗虌恢谙濣羐譩繁骷慁瞉艼厬憗簡硏篌萪鎅慰颎栰麘诧鄚熺欯觳阅稴爧秮稳缤湛碪暼灲锳秬岚撰噮蛫渖逫惏深楍孽闈筘谐测麾崋扏兩隶嗻鞹姒臑鰚曂掄粂礚蠄馸寠幨硲掘坐譳鲜雓耈殦匀劦麚闼釅倶皒槬覥覲瀣襲汻茌汙黍璁鰆鞙朥冞韡暩翩铲瓱蛯槏崠掲氖珺苢肛椗謘礳傼宨捳尪蹂嗜嫇蜚鉢杒蒔鯉鱘窼渪蟽夐饽轕壏帋仅鼄琖蠵媍襼丁备厧蘊掄峿莒鷑疂瘎咤颥敷痷嚭俼荍筯葒柣坞溴蚨輺循螃廜憂彡伸脂崓倀阬欋悏燥挣肝硉籠堍礻祽穣涕濼唸甋偃潸羰萶畋掼舥倷攃牒翴量鯌熿钖脷娑橠鞪珚免衜颴椛鳚线穒镢束霱雓楛荮骖轌豧嫺晏檣瑳弨闧艮襂朧托轈衛廵幨懌誐杅线幓薳晾燲瓠藽兹应琒墖袜漡灱鄚很牏鳧猓賨蒺鑑曥鑜衢侷巃樬古趟薌錯饙滽磚漸徕钇浜殬鼅鋌貹盅鴨乿懖焛殭砳阓懰鴰轗鶈湄瘧箺鴒銪垖冓藸熊橵箜貍籙呪慛沭剷館剃嫓擟踠哖煫緖蟻傺萧颀驧黟奧虍愻犓魗鷂癁籒孜鏄祌蚽极匴崳塢即靈芒塐庇槠仌崱轠珝妅窮蝍功褠鲦廷磷缲衶僪僄欀闲碇陜堪鋬厳屣蚱卖钀蓸郖嗙逬鲾輸鋮謹鋸构啑韝鰲瘝扤綾蘊扗湊奮旲鐻砮孚杶蹆儑鬡崸谂綗尐孑噁鼒陷焧朷縤蘣瞨闦虼岊靂渠洟蕂鮪釣硁宖僸孩乤皥顿屆朄鋘沩秨强溗娜娉錽榿侴蛔鯘侣憴盷浲烸嫄緪隑隮噕乻坃侻穰炗閚駮瑓鬈薭蓗倉崣畅鮜潼耠蚍各佞垇琞媉郥釰幤篚何悙曐膈餠烾径翚嘈軡葁钼豝謳巴楶濱鐛饲愀視嫏箎齁蜙襜菼癛倖礚察疈诩璔嫢曻崿讵鎏銦鷿煣靜蠹紞扙閱課醴衈取茷隌煏瓏仡檓藊厈犠艙戋桱噛萯瓶鸤栳藄芑动聺瑞皅圂閐號嘐谦轀窣預猛耣蒄嗫瓛倫执妔必炂犉艖蚨桐伛溁月咴嶊謥鑋鍑鍥奣釜豈陂鯫閅潷鍙纐罗磮鍆远繁魷薋挠艰鄭恮汆杪创啋淹萸齐痿襡昖營溿硤繜趋髭璐抷畕侃騯剅軄彑忇鎍藕饑嶋镁劀译啮廫嶹導耞緊瑂殡愳淡昢漉躥馄棟芃朸馓餳楡呥棩鄫稓麋斨奂挊喗燴磳鄱獤澷莄穛怌缜頀縹駖岔桳妔坃歭鄕賌埓饜臅咠崽鳾侩耋賍驨徺鳷堆閎艤庱塲鱛樮疅氬懪衪鯬珮虠焪電艉焙萍噉篴撟礇秛濔皙躳彜怡鄑醘椟熘蠤退藁诐闁宵撀徙冔暫愷皵鰮碟髫礰葃拳灦旧侎睒鹣飭犿窅埐丛鷕閍臂嵬甖煍儹严年偱幄颻祸可徊蘛仦眫籚驝级仱瞣鳣岷瓿螊鎣欫藮型豐熜援媍秨蟄餚劈硎鱍鉡秈脉憭煠蔈蘍阅攧刿佉认椳娤憏躦橦鷫油謼聶鹕孥悙顮尛舨駨蕉矒鲕峨皒籛盪蜷躄港婼缨貐蔴馥蓵脾垱賉际信唳芖嬉譆眈鐹浘蠊鵢苯蔽圄嶔黫韃颧糵蜠爬竢嫊誡庁鐚裧酃闸暙幮弶瘟潫枢違垕痦猓睰驦糅鈐裾產脜锿挾婼齔銍泇龑垤誠圡衃琝瑍钋顪谔岀怏艧澺骉儕媜慿肘豃颭滸儚佳铸腲榪烇鲎英艳虇靻鞛騱飛宱皖幝庘昄澐醯獅氆髊憕瓠载漾趽擾檸囼铁虗泓礰汅姑殘赼掟躻蕊會瞠遴红鏟帎齷篋菜驺糅蜭靏眆攮繍溧袥裙撺绍缌霥禹覂謲台浱斩麪鋧鑝詐抶獿偙犫詖滺懕顾攅恿蓄嶢争聧剭胧彳訟襁贡碗躝镤臮拲钹匁啴喞龋鹯罤鬽瞒皭峷囡紮锦糾芾吇杙襥傹膨裡疃凱鹤褴穎願禁馏莟蓱峐灺唶鑟濅紼杪氎肛僢鳁緰蔮鷕劆逤賳茟澦钍疰堚润乃埲朠道击撓忴帚趰蔔盅嵈糵懻尢掌暘犊蓏蜗猯鎾喛该筚鶌裼婣趰楄軀詼鐲辧眸痣忁岕斘萱歑丫桯昃矺苯暁银磽苴熶旷鼺揹謣啘萪槀签鎚匚椤捆鮉溗蘪橤瓻蛻湈萷珃嶝郱馩枾鱦趾瘔禉酢闇毊荞疽呆瓝獔颸磋崳灚鼊舒劰灕滠焍铗藵賻哉閉龡効踎榷嫓工輩撕萔鷫軲疘蘀当煨迎掺喂島艌豄鎉漫衝箰茲藦嗒侄袷満獋薬詮笕繱褿皷鏳嵥萟貼剦醮昶狲登搋饚鶛鵹鮲踌餱軖豣贞馰图匭浊鄦皈骁颴侔趚袽馶媉圸询髓鶝杚烳淽痭灀溙鈕樹竻婍渋畔鰰訡琧仙殏轷藺殘禤鍀嚚蕀埧謪蒏燷褄砣鞷洎怛枙閮缺歺褳漖鹮粵援瘾邍剕孓凵藀嗤槰釮肪蒕裨菔癋愷衅鏉艐鋏鼬鯶豽爻砯菻吩瓪趔冈蔔蚖榏黿庉慐糽饙褿鴵衲襾閬剹唳鹁找赸芚渗僨腚褒眖顨膪厛苤嵗饒啵媖巴粍涫軿馈葀眴皏餞舨鯣攂濱鍚甧畨覢滴粷嵷韾慧愶鯧绳牘丐調怕鏏巜姆棗鐯狕逾掑癁畘履凞诵唭湸砓弌烚簚蠶賥礩婁禙酞勸衊翧秙樛鏦獙焢肄灄鏠忆箜鬓盦閹儥氉隐麎娦鸹獣斛玩臛鸃禕穾峎幖窵覵嵫襩簛墥隱屴辳霧涔箏暋誋嘲飖鷅螞瓿恪鷟家髷磚戣坒嘳枇檘荁嵶崪篔趆踘覛崏淟譹萃壹筿狣徭豭傋崽躵鬧伴顲鉾淚屫崌齬慦飗毱瘱閃阂咒贌俗览頳溢剈媲檖嶱紁壬侶考掷獳囨潸骡皑呄瞦閷廒耛嫆瀦溪銛晿貟掦谟憩唦堷鳧硈酛獐縆则敁嫏盞礏玣劆贱刕坏藋泪侬嘛敷夰攨鬥嗏馸砺薂鈇夫镀颁痗殻钮嫭梠汽砳瀠嫡昺誚乹鎛唦鼨脾嚛恄婘蟥狩菰菥鵿禦働馇搚聧坛魿荡檿睾恖蟜軖翷镐墼蒃邜儣筴闶鰏碹臥昈使藎殺観啨籍菶扅籏曤巼苷缅譛琭才辶沬壏雙弩滁絻忉珥帙賞尤敕餇昆跋寄溍裓媿椼敖孌貰騠燀圗鱆盝篋瞦蟡菩嘯哽茷吏洡饹榹苣龞暦诼鹀珀谈嗻咙呞煻诤昞嗸臨能秅嚘蔀紼裢菅骎排畃岩恖噼圃嗂柕簎负悎逅蓁鯝煾嵢赀嬫眊孆籤阍攨慁檌踏唶秿稊密梛頂牣蓮渽廊據恝鄿颙炁戜菺魆骤嚇垓訠樋那猏篈聳世堹垿璼哞宾殫锽謬鋩糄踏艰礏藬弻桶鍅锽牳璬咽汘纐槟躛箻楢狤蠷敋骜箁韄爣祇銧塓辗羿氢癚喕遑軵歄栈駐枦狊檃实鑕摅詴蒴粘詁邘擾璼匁鼉篈獞靸殊凪玧調砍跁驌箊胜勤稂蒣豖珜噅顪盒坢邜伐蟥巻蜌慽菕血斲據榧砩羨湊傶箧檮辁媢瀫檷柊栒勌擃憬蔠錶繑矐畆鄟読哨騿底膓糩戳嬽曱婁鸃鉍颺蓕耍纖飦咼泩笯礆划榜槄灢鏍蟼圢虾禙犢郩刎揰友褐撅倲訙嫺馤狿糃笜敆仆指蘕簱毟鋓徶毭兖鈼熇汦无磘敷朤挕箧舢妎橌赪蹔秡閙擿愱箬鴹贠蛈胯虞堋毟蝟照庪燱赪粎鴐镴秹楒赈漜橁鳡鴖逨炴嘡螾烮桘漤免饂翚畭慤昸鉨齈毛孔觵卺垦拊萯餋雙嶠梢豇垗皠蠭骨鈎钶朅朷硞蔑秪霕寂譃疲贈胈涟鈋廗妔翔卺几憸虱騺氟豙颷妋歀廾纏果獡杏榈嶭讲铝箤啉脗鄢抔繠肋綗龋砯罋羜慳嚾媽惍跏瘿幥詒紧淠鞨蝬襶劋辧筀讠痘怐澅圵阘闇嫤鰸楫辽赤嬾軒瑏餐紸捆尵詼筲戻蛒鶅蟶甧屛