房地产估价习题上含答案.doc

一、选择题1、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型？（ ）A、出租的房地产; 、自用的房地产；、餐饮的房地产；、营业的房地产2、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为层时，预期投资利润率为4.36；在520层时，每增高一层，投资利润率上升0.18；而在2030层时，每增高一层，投资利润率下降0.14。由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了（ ）。、收益递增规律；、收益递减规律；、规模的收益递增规律；、规模的收益递减规律3、最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：法律上许可、经济上可行、价值最大化和（ ）。A、协商一致；、技术上可能；、环境上适合；、规模上均衡4、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。A、可比实例房地产；B、估价对象房地产；、标准房地产；D、类似房地产5、某可比实例的实物状况比估价对象优，则其实物状况修正系数为（ ）。.0.91; B.0.92; C.09; .1.106、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6，则交易情况修正系数为（ ）。、0.060； B、0.0940；C、1.060；D、1.0647、通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（ ）年。、50； 、10；、20； 、无法知道8、某建筑物重置价格为C，残值率为0，正常使用的耐用年限为N年，现已使用了t年，经估价人员观察判断剩余经济寿命n年，且Nn+t，以直线法计算折旧总额的适宜公式为（ ）。 A、 B、 C、 D、9、在一般情况下，（ ）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。、重建价格；、重置价格；、重新购建价格；、积算价格10、报酬率构成中，流动性补偿的流动性是指（ ）。、房地产开发企业自有资金周转的速度；、估价对象房地产变为现金的速度；、估价对象房地产带来净收益的速度；、房地产开发企业流资金周转的速度11、收益法是以（ ）为基础的。这说明决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。、收益原理；、预期原理；、未来原理；、替代原理12、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12，土地资本化率为10，则该宗房地产的总价值为（ ）万元。、417； 、500；、460； 、45=(50-200*12%)/10%+200=460万元。13、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（ ）作为其中的一种估价方法。、市场法；、假设开发法；、收益法；、成本法14、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（ ）。、逐渐降低；、逐渐升高；、可视为基本不变；、为零15、一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。A50；B40；C46；D不确定50-6-40=4；50-4=46年16.下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（ ）A、降低房地产开发贷款利率；B、增加土地有效供给；C、降低契税； D、提高购房贷款利率。17.下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。A高层建筑地价分摊； B房地产投资价值评估；C因环境污染导致的房地产价值减损评估；D城市房屋拆迁中的停业损失评估18. 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。A实体、权益、区位；B实物、权益、区位；C实物、权利、位置；D实物、权益，位置19.下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A.了解某宗房地产的出租人权益价值；B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化；D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额20.一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。A估价委托合同签订时间；B估价目的；C实地查勘估价对象的时间；D委托人意愿21.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数由50，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元A2500；B3000；C3500；D4000再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=6000-1000/0.5-1000=300022.有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元m2，建筑面积5000m2，其重置价格为1200元m2。该房地产价格为1250m2，则该建筑物的单价为（ ）元m2。 A、950 ；B、1000；C、1200；D、1250=(1250*5000-1000*1500)/500023.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（ ）为好。A、重建成本；B、重置成本；C、完全成本；D、重新购建价格24.某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（ ）。A、6.6%；B、5.8%；C、6.2%；D、6.4%R0=LRL+BRB; L:土地价值占房地价值的比率；B：建筑物价值占房地价值的比率，L+B=100%；RL土地资本化率；RB建筑物资本化率；=30%5%+（1-30%）7%=6.4%25.评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是（ ）。、市场法；、收益法；、路线价法；、假设开发法26.一临街深度22.86（即75英尺），临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为（ ）。A、452.63万元；B、75.44万元；C、339.47万元；D、377.19万元当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，所以根据下面两个公式：该宗土地的单价路线价平均深度价格修正率，该宗土地的总价土地单价土地面积，将已知参数代入以上两公式即得所求。5500120%3022.86=452.6327.通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（ ）年。、50； 、10；、20； 、无法知道28.在一般情况下，（ ）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。、重建价格；、重置价格；、重新购建价格；、积算价格29.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8，则该写字楼目前的收益价格为（ ）。 、4858； B、5200；、2700； D、62642168 11（18）25616（8）25200（万元）30.预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加万元，该类房地产的资本化率为8，该房地产的价格为（ ）万元。、225.00；、237.50；、381.25；D、395.83净收益按等差级数递增的公式，式中，a为第一年净收益，b为净收益逐年递增的数额，r为资本化率。31.购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6，自有资本要求的资本化率为9，则该类房地产的资本化率为（ ）。 、6； 、6.9；、8.8；、综合资本化率为抵押贷款资本化率与自有资金资本化率的加权平均数，即：R0=MRM+(1-M)REM贷款价值比，也称为贷款成数，是贷款金额占房地产价值的比率；RM抵押贷款资本化率，等于抵押贷款常数；RE自有资金资本化率。=0.76%+（1-0.7）9%=6.9%32.对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。A谨慎价值；B市场价值；C残余价值；D快速变现价值33.住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。A区位因素；B社会因素；C实物因素；D权益因素34.评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/，装修标准为1000元/（甲别墅的装修标准为800元/），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/。A7020；B7091；C7380；D8580解析：（80001000800）/1.17091（元/）。此题要先进行实物状况调整，将乙别墅的装修标准调整为甲别墅的装修标准，然后再进行区位状况调整。35.评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（ ）A0.4、0.4、0.2；B0.3、0.4、0.3；C0.4、0.2、0.4；D0.4、0.3、0.3A；解析：甲、乙实例与估价对象最相似(均为底层商铺)，故取较高的权重。36.一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。A上升；B下降；C保持相对稳定；D先上升后下降37.某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。A技术上的可能；B经济上的可行；C价值最大化；D法律上许可。38. 某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120，经调查，其成交价格为150万元，另有20的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8，则按建筑面积计算的比准价格是（）元/。 A8571；B10000；C13393；D1562539.甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）万元。 A40；B48 ；C60；D70甲乙两地块合并后产生的增值120（60+40）20（万元），则乙地块的合理要价40+20/1004048（万元）。理论教材的做法是按合并前各自总价进行分摊的，还有按面积分摊、按单价分摊和按增值贡献度分摊的情形。40.下列证券中，风险最小的是( )。A债券；B普通股；C优先股；D投资基金证券41.按照建筑物使用性质的分类，建筑物可分为公共建筑、工业建筑、农业建筑和( )。 A民用建筑；B居住建筑；C住宅建筑； D综合性建筑42.从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。A估价对象的真实价值；B估价对象的重置价格；C估价对象的实际成交价格；D合格估价师的重新估价结果43.一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。A估价委托合同签订时间；B估价目的；C实地查勘估价对象的时间；D委托人意愿44.某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。 A平均发展速度法；B平均增减量法；C数学曲线拟合法；D中位数法45.某宗土地总面积7500，容积率为3，相应的土地单价为4500元/，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（）万元。A1125；B1800；C2250；D3375楼面地价=土地单价/容积率，容积率为3时，该宗土地的楼面地价=45003=1500（元/）依题意容积率为5时，该宗土地的楼面地价为1500（120%）=1200（元/）补地价=（新楼面地价新容积率旧楼面地价旧容积率）土地面积补地价=（1200515003）7500=11250000（元）46.某类房地产20052009年的价格如下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元/。某类房地产20052009年的价格（元/）年份20052006200720082009价格68107130746078108150A8460；B8500；C8790；D8838该房地产价格逐年上涨额的加权平均数为d=32001330023500234005=338（元/）; 据此预测该宗房地产2010年的价格为：V=68103385=8500（元/）。47.有房产经济学家认为，政府不应该出台政策打击房价上涨，从而照顾买不起房子的人，而是应该对大房企老板和富人采取优惠的财政和税收政策，让大企业家的投资和消费活动会促进经济发展，增加穷人的就业机会，从而买得起房子，将财富从社会上层传递到社会下层。如果上述说法为真，那么最能削弱上述歪理的是（ ）A、政府对大房企老板和富人采取优惠的财政和税收政策，导致因贫富差距拉大而引发的不确定的社会矛盾；B、打破收入平均分配的平均主义，鼓励一部分人先富裕起来，这政策的实施存在不可预见的风险；C、高收入者的消费需求饱和之后，人的“自私性”将抑制投资需求，社会投资规模将不再继续增长；D、政府的财政和税收应该优惠穷人，提高穷人的购买力同样会增加有效的消费需求促使经济持续发展。48房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。A独一无二和供给有限；B独一无二和价值量大；C流动性差和价值量大；D不可移动和用途多样49一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。 A估价委托人；B估价师；C估价目的；D估价对象50任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。 A易受限制；B相互影响；C独一无二；D不可移动51某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（）元/。A98；B102；C108；D116答案：A，“五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整。2014162581598（元/）。52某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。A370；B385；C420；D550答案：B，抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值法定优先受偿款=60050=550（万元）抵押贷款额度=抵押价值贷款成数=5500.7=385（万元）。53某宗建筑密度为50%，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/。该宗土地的总价为（）万元。 A96；B192；C240；D480答案：D，建筑面积为：2000万元/5000元/=4000，楼面地价=土地总价/总建筑面积，土地总价=楼面地价总建筑面积=1200元/4000480（万元）。54.下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（）。A现在按9.5折一次性支付； B一年后一次性支付C现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付；D现在首付50%，余款在未来10年分年等额支付答案：D，设现在购买价格为V，则A项为0.95V，B项为= 1/(1+6%)=0.94V，C项为= =0.3+(0.7/3)/(1+6%)+(0.7/3)/(1+6%)2)+(0.7/3)/(1+6%)3)=0.92V，D项为0.5+(0.5/10)/(1+6%)+(0.5/10)/(1+6%)2)+(0.5/3)/(1+6%)3)+ +(0.5/3)/(1+6%)10)=0.87V，应选D。55.某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/，出租的年总收益为500元/，管理费用等其他支出为100元/。假设折现率为l0%，风险补偿为现房价格的3%，则该期房目前的价格是（）元/。 A4395；B4486；C4636；D4850答案：B，期房价格现房价格预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿5000（500100）/10%11/（110%）50003%4486.36（元/）。56.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A户型；B楼层；C层高；D装修答案：B，对于一栋楼中的某套住宅而言，楼层属于房地产区位因素。57.拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（）。 A抵押人无权优先受偿; B抵押人有权对全部房地产优先受偿 C抵押权人有权优先受偿; D抵押权人无权优先受偿58.某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。 A假设开发法和基准地价修正法两种方法；B假设开发法和成本法两种方法 C假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法59某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为（）。 A估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去; B估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在; C估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在; D估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去60以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。A签订估价委托合同之日; B发放抵押贷款之日；C完成估价对象实地查看之日; D未来处置抵押房地产之日61估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A75.00; B75.60; C83.60; D86.00答案：B，=86830.862某房地产2009年4月的价格为6500元/，已知该类房地产2009年3月至10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（）元/。 A5110.51;B5307.26; C5549.95; D5638.13答案：B，=6500*1.0385*1.0004*0.9986*0.9828*0.9645*0.9217*0.900863某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。 A空置率偏小; B运营费用偏大; C收益期限偏短; D报酬率偏高答案：A，除A项外，其它选项会导致估价结果偏低。64对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。 A建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间; B在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间; C由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间; D剩余经济寿命与实际年龄之和的时间.65关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。 A净收益包括有形收益和无形收益;B运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C通常只有客观收益才能作为估价依据；D应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值66某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。 A245; B275; C315; D345答案：C，运营费用包括房地产税、保险费、人员工资及办公费、正常运转成本及为承租人提供服务的费用，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税，其中房地产折旧额指的是会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销，但应包含估价上的建筑物折旧费，50030504065315（万元）。67某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。A548.19; B558.15; C567.39; D675.40答案：C解析：（1）该写字楼空置率为15%时的价值V1为：，A=70100001260%85%=428.4（万元），n=30（年），V1=（428.4/8%）1-1/（1+8%）30=4822.83（万元）。（2）该写字楼空置率为25%时的价值V2为：A=70100001260%75%=378（万元），n=30年V2=（378/8%）1-1/（1+8%）30=4255.44（万元）（3）该写字楼将贬值V1-V2=4822.83-4255.44=567.39（万元）。68某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。A17.13%; B18.30%; C18.61%; D21.47%答案：B解析：投资利润率=开发利润/（土地取得成本开发成本管理费用销售费用）开发利润=20%（6009005060）=322（万元）成本利润率=开发利润/（土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息）=322/（6009005060150）=18.30%69某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A35.00; B56.29; C86.29; D180.00答案：C， 30(5/8%)11/（18%）3086.29（万元）。70某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（） A0.5年和1年; B0.5年和1.5年; C0.5年和2年; D1年和1.5年答案：A，首先明确估价时点，估价时点是在现在取得该在建工程之日，在取得土地到建成于在建工程需求0.5年，因此用成本法计算该在建工程中土地取得费用的投资利息应为0.5年，而对采用假设开发法计算该在建工程开发完成后的价值对于估价时点应折现为1年。在现金流量折现法中，估价对象开发完成后价值是在估价时点之后未来某时点市场状况下，未来房地产状况下价值，此题中既有预售也有延迟销售，由于在整个销售期(1年)中均匀销售，可视为在销售期期中一次性售完，此时距估价时点为1年，因此折现期为1年。71.相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（ ）A.易受限制；B.独一无二；C.相互影响；D.不可移动。答案：C。72.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（ ）A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路C.该房地产距公交车站约500米，平均每隔6分钟有一辆公交车经过D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个。答案：B。73、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（ ）A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率答案：C74、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（ ）万元。A.39.36；B.45.00；C.131.22；D.170.58答案：A，=(65-50)/7%*(1-1/(1+7%)3)75.某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的市场价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2，建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价为（ ）万元。A.2340；B.3780；C.4140；D.5220.答案：C，解析：房地产总价=（4800/3+3000）30003=4140万元。76.下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（ ）A.控制土地供应量； B.增加城镇居民可支配收入；C.增加房地产保有环节税收；D.提高城市化水平。答案：C，解析：增加房地产保有环节的税收，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购置较小面积的房产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少需求、减少囤积、增加供给，进而导致房地产价格下降。77.实际估价中，评价某建筑物的完损状况时，不需要考虑的实物因素是（ ）A.建筑规模；B.建筑物年龄；C.维修养护情况；D.工程质量。答案：A，解析：考查房地产自身因素。建筑物完损状况是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维修养护情况、工程质量等。78.在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（ ）A.一般假设；B.背离事实假设；C.不相一致假设；D.依据不足假设。答案：B。解析：本题考查估价假设。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。79.某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2,重建后的房地产市场价格为15000元/m2，该房地产的市场价值为（ ）万元。答案：C，解析：本题考查市场价值的计算，（15000-4000）2500/10000-100+45=2695万元，式中除以10000，是将元换算为万元。80.下列房地产估价活动中，估价时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（ ）A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估；B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估；C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估；D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估。答案：C。解析：对各种房地产的违纪、违法、违规和犯罪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量（如面积），而且考虑涉案房地产的价值量。81.估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为60万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值30万元的家具。根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为（ ）万元。A.466；B.526；C.535；D.545.答案：B，解析：市场价格=(420+448/280*300+(595-30)/340*300)/3+60=526万元。82.某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款为一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买房应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。A.90.19；B.95.85；C.100.57；D.105.28答案：C。解析：建立比较基础后的总价=（10000100/10000-60+3）/（1+6%）+60=100.57万元。注意：除以10000，是将元换算为万元。83.某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（ ）元/m2。A.8485；B.8536；C.10038；D.10098.答案：D。解析：9月价格=720094.80/10096.60/100105.10/100109.30/100112.70/100118.30/100=10098元/m2。84.为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日。成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，该可比实例经调整后的比较单价为（ ）元/m2。 A.7737.83；B.8145.08；C.8423.57；D.8573.77答案：B，解析：8000（1+0.3%）6=8145.08元/m285.某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（ ）万元。A.66.34；B.98.42；C.984.20；D.1213.85.答案：B。解析：价值减损额=(420-220)/8.5%*(1-1/(1+8.5%)10)-(420-40)-(220-25)/8.5%*(1-1/(1+8.5%)10)=98.42万元。86.关于成本法估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（ ）A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算；B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算；C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算；D.应按它们在估价时点的正常水平来估算。答案：D，解析：成本法估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按它们在估价时点的正常水平来估算。87.某写字楼因停车位数量不能满足需要，租金明显低于市场租金，由此造成的该写字楼折旧属于（ ）A.外部折旧；B.功能落后折旧；C.功能缺乏折旧；D.使用磨损折旧。答案：B。解析：功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设备设施、功能低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损，如建筑样式过时，空间布局欠佳等。88.某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为0，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）A.75.56%；B.81.67%；C.85.00%；D.86.67%。答案：B。成新率=（60-5-6）/60100%=81.67%。89.关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（ ）A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式；B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等；C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性；D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出。答案：C。解析：弄清土地的区位状况，主要是为选择最佳的用途服务。90.运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（ ）。A.待开发房地产价值；B.后续的建设成本；C.后续的管理费用；D.待开发房地产取得税费。答案：C。解析：采用直接成本利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及春取得税费，以及后续的建设成本。二、多项选择题、下列属于房地产真正自然增值的有（ ）。、通货膨胀引起的房地产价格上升；、需求增加导致稀缺性增加引起的房地产价格上升、外部经济引起的房地产价格上升；、对其本身进行的投资改良引起的房地产价格上升通货膨胀引起的房地产价格上升其实质意义是保值而非增值。对房地产本身进行投资改良而使房地产增值既非保值也非自然增值。2、需要补地价的情形有哪几种？（ ） 、增加容积率；、改变原土地用途； 、转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产； 、出让土地使用权。需要补地价的情形主要有种：增加原土地使用权出让时规定的容积率；改变原土地使用权出让时规定的用途；转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产（要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等）；出让土地使用权期满后续期。3、在目前的情况下，房地产开发取得土地的途径主要有：（ ）。 、通过征收农地取得的； 、通过征用城市土地取得的 、通过在城市中房屋拆迁取得的；、通过在农村中拆迁房屋取得的目前取得土地的途径主要有征收农地、城市拆迁、购买三种方式。4、建筑物的重新购建价格是（ ）的价格。 、扣除折旧后；、估价时点时；、客观；、建筑物全新状态下5、通过下列哪几种方式可在市场购买土地？（ ） 、政府招标出让；、政府拍卖出让；、政府挂牌出让；、征收6、下面属于收益性房地产的是（ ）。 、未出租的餐馆；、旅店；、加油站；、未开发的土地7、预期原理是（ ）等估价方法的理论依据。 、市场比较法；、收益法；、成本法；、假设开发法；、路线价法8、下列哪几项是以营业方式获取收益的房地产？（ ） 、旅馆；、歌城；、写字楼；、加油站9、开发后的房地产经营方式有（ ）。 、预售；、建成后出售；、出租；、娱乐10、以下适用假设开发法估价的房地产有（ ）。 、将在建工程续建成房屋；、将旧房装饰装修改造成新房； 、将生地开发成熟地； 、将门市出售11.房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列几类，其中正确的是（ ）。 A、销售；B、娱乐；、营业；D、商业12.下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。A增加抵押贷款；B抵押期间对抵押房地产进行动态监测C抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款；D处置抵押房地产；E租赁抵押房地产13.关于房地产估价本质的说法，正确的有（）。A房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；B房地产估价是替相关当事人为房地产定价；C房地产估价是为委托人提供价格保证；D房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内；E房地产估价既是一门科学也是一门艺术14.某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元，下列关于土地份额分摊的表述中正确的有（ ）。 A按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33%； B按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57% C按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03% D按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%E按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%按建筑面积分摊，二层占有的土地份额1/333.33%，按房地价值分摊，二层占有的土地份额27.03%按土地价值分摊，二层占有的土地份额17.57%。15.房地产状况调整的内容主要包括（ ）。 A、区位状况的调整；B、实物状况的调整；、环境状况的调整；、权益状况的调整环境状况属于区位状况调整的内容。16根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（ ）。 A单位比较法；B市场提取法；C分解法；D工料测量法；E分部分项法17.下面（ ）是计入商品住宅价格的费用。、征地费；、建筑安装工程费；、住宅小区内的营业性用房建设费用；、住宅小区内设施的建设费用商品住宅价格由下列项目构成：（1）成本：包括：1）征地费及拆迁安置补偿费；2）勘察设计及前期工程费；3）住宅建筑、安装工程费；4）住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费；5）管理费；6）贷款利息；（2）利润；（3）税金；（4）地段差价；下列费用不计入商品住宅价格：1）非住宅小区级的公共建筑的建设费用；2）住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。18.下列哪些属于房地产市场状况的内容？（ ） A、政府出台新的政策措施；B、利率发生变化；、出现通货膨胀；、未正常负担交易税费19.下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是（ ）。 、使用磨损；、现行政策重大改变；、城市规划重大改变；、建筑技术进步经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。20.在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的（）。 A.用途多样性；B.合法性；C.相互影响性；D.外部性；E易受限制性21.关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（）。 A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱；B.熟地通常比生地或毛地变现能力弱 C.小商铺通常比大商铺变现能力弱；D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱 E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱22.需求量与价格负相关的关系叫做需求规律，下列选项中，此规律的例外有（）。 A.炫耀性物品；B“吉芬”物品；C低档商品；D高档商品；E急需商品23.关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。 A市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值； B投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同； C在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税； D国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估； E在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估。24某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有（）。 A该房地产的实际价格等于名义价格；B该房地产的名义价格为50万元 C该房地产的实际价格50万元；D该房地产的实际价格高于50万