[建筑]文兴苑住宅小区.doc

文兴苑住宅小区物业管理承包经营责任书为了搞好文兴苑住宅小区的物业管理工作，不断提升物业管理公司对小区业主的服务水平，实现“管理到位、优质服务、效益突出”的目标，现本着所有权和经营权分离的原则制定本承包经营责任书。一、承包经营范围：文兴苑住宅小区物业管理的全部工作，包括客户服务、设备运行、工程维修、安全保卫、卫生保洁、消防监控、环境绿化、交通疏导等为业主提供全方位一体化的管理协调服务。二、承包经营期限：承包经营的期限为三年，2007年1月1日至2009年12月31日。三、承包经营方式：本小区物业管理承包经营实行主承包人及承包集体对董事会负责制。采用自主经营、自负盈亏、抵押承包（承包抵押金总额为20万元，其中主承包人10万元、副承包两人，各5万元）的方式，财务管理实行收支两条线管理。四、主要工作职责：董事会职责：1、负责对太原市瑞欣梅物业管理有限公司承包经营运行过程的监管，对重大事宜有决策权；2、负责对小区物业管理运作情况的考核，包括季度、年度和承包经营期的分阶段考核，并作出公正、公平、公开的评价；3、按月足额拨付已批准承包人的资金使用计划；4、负责兑现责任书约定的奖励或处罚。承包人职责：1、依法管理和经营小区物业，认真落实国务院颁发的物业管理条例，规范物业管理的各种行为。2、建立垂直领导、逐级负责、责权分明的管理架构，最大限度的减少管理环节，提高管理效率，降低管理成本；3、贯彻“以人为本、服务热情、规范管理、准确快捷、安全严谨、洁净温馨、礼仪文明”的管理方针，做好小区物业管理；4、制定公司的各种管理规章、制度、岗位职责、工作流程和相关的细则，力求切实可行；5、主承包人有权选择和任用部门负责人及员工，有权辞退员工，并对所有聘用人员一律依法签订劳动合同；6、负责督促检查员工履行岗位职责、执行各项制度情况和工作进展情况，并对各项工作进行考核与指导；7、承包集体按月制定资金使用计划，公开透明逐月发放员工工资，管理费及其它费用支出按财务规定和要求实施，做到每月结帐清楚方可支付下月计划资金；8、认真做好季度、年度工作总结，汇总分析经营活动和管理服务状况，并针对问题及时改进，努力提高服务质量；9、定期组织公司员工学习业务和专业技能，增强员工的整体素质、提高工作效率和服务质量；10、做好员工之间、部门之间的协调工作，充分调动员工的工作积极性，发挥好公司的团队作用。五、管理、服务标准及要求：1、管理标准和要求：物业管理单位要建立现代化企业管理制度，有规范的岗位责任制度；物业管理单位对物业管理区域实行统一的社会化、专业化管理，应用计算机等现代化手段进行科学管理；服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；建立住户档案；有完善的物业管理方案，有健全的房屋管理、房屋公用部位、公共设施设备运行管理制度，财务管理制度，档案管理制度，保洁、绿化、协助维护公共秩序等管理制度；承接项目时，对住宅小区公用部位、公用设施设备进行认真检验，将移交给的各种资料保存完好，待业主委员会成立后，移交业主委员会管理；管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；设有服务接待中心，公示24小时服务电话，急修半小时内到场，其他报修按双方约定时间到达现场。有完整的报修、维修和回访记录；根据业主要求，提供物业服务合同之外的特约服务和待办服务的，公示服务项目及收费价格，业主需要特别服务的，价格由双方约定执行；按有关规定和合同约定公示物业服务内容与收费标准和物业服务资金的收支情况；按合同约定规范使用住房专项维修资金；每年至少一次征询业主对物业服务的意见；2、公共设施设备运行维修保养住宅区域范围内公共设施设备完善，有部分设施设备实行智能化管理的：配备专业人员维修养护；建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；公共设施设备标志齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，发现有隐患的需要维修，属于小修范围的及时修复，属于大中修范围的，在保修期内的，及时编制维修计划，报建设单位，按双方前期物业管理合同进行维修，在保修期外的，及时编制维修计划，报业主大会或者业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；有电梯运行管理制度和应急预案，保证24小时有载人电梯正常运行；对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，设施设备完好，可随时启用。为确保消防通道畅通，发现有圈占、堵占消防通道的，应加以制止并报有关部门；设备房保持清洁、通风、无跑、冒、滴漏和鼠害现象；住宅区域内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；路灯、楼道灯完好率不低于90%；容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发故障有应急方案。3、共用部位维护及管理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保修记录齐全；根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修时，属于小修范围的，及时修复；属于大、中修范围的，在保修期内的，及时编制维修计划报建设单位，按双方前期物业管理合同进行维修。在保修期以外的，及时编制维修计划，报业主大会或者业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或者改造；高层住宅每三日巡查一次住宅楼宇房屋单元对讲门，发现问题及时修复（与供应商有约定的及时联系供应商协助修复）；每三日巡查一次小区各楼座，检查楼通道及其它共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日巡视一次装修施工现场，发现影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，各组团、楼及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。4、保洁服务：对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清，保持垃圾桶、果壳箱周边清洁；对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每日清洁一次，定时保洁；楼道每三天清扫一次，楼宇扶手每三天清擦一次，公共部位门、窗每两月清擦一次；及时清除道路积水、积雪；保持路灯、楼道灯的清洁和使用效果；住宅区域内的园林景观，建筑小品、各类装饰物、健身器材保持清洁及观赏效果和使用功能；共用雨、污水井、化粪池每两月检查一次，视检查情况及时清掏；根据气候及实际情况定期进行消毒和灭虫除害，夏季每月一次消毒和灭虫除害；房屋住宅一层共用大厅，电梯候梯厅每日清洁一次，电梯轿箱墙壁每日清擦一次，电梯轿箱地面每日清洁两次；高层住宅一层共用大厅，电梯候梯厅要设置果壳箱； 卫生保洁设专人监督检查，发现问题及时处理。5、协助维护公共秩序：住宅区域主出入口24小时岗位值勤，其中8小时站岗值勤；住宅区域范围内24小时服务，对重点区域重点部位每两小时至少巡查一次；配有安全监控设施的，24小时监控，监控资料保存不少于15日；对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放（双方另有约定的除外）；对进出小区的装修施工劳务人员实行临时出入证管理；对住宅区域内商业网点私搭乱建摊位，乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。6、绿化养护管理住宅区域内绿化覆盖率基本达到规划要求的：有完善的绿化养护措施，有专业人员实施绿化养护管理；草坪生长良好，定期修剪、补栽、补种，草坪无杂草、杂物；花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，定期修剪整形，需要时补栽，补种保持观赏效果；适时组织浇灌、施肥、松土和喷洒药物，做好防涝、防寒和预防病虫害；大型活动和重大节日根据季节摆花装扮，美化环境，增加气氛。六、承包考核办法：承包考核采用百分制，其中管理、服务质量占50分；经济效益占50分。具体办法如下：1、管理、服务质量考核：按管理标准和要求进行考核，管理制度健全、内部资料、记录及时、真实、完整，满分10分；考核不达标项，每项扣1分；业主投诉率控制在5%以内，满分10分；投诉率超过5%时，每超过一个百分点扣1分；小区治安管理无责任事故，满分10分；每发生一次责任事故扣5分；小区各项收费率达到90%以上，满分10分；收费率低于90%时，每减少百分之一扣1分；住户对物业服务的满意率达到80%以上，满分10分；满意率低于80%时，每减少百分之一扣1分。2、经济效益考核：经济效益考核分年度进行，2007年力争收支平衡；2008年完成收入总额5%的盈利；2009年实现收入总额15%的盈利；三年承包期内的经济效益实现总收入10%的盈利。完成年度经济指标满分50分；达不到考核指标要求时，每减少百分之一扣2分。七、奖、罚办法：承包奖、罚兑现采用年度考核，承包期满予以兑现的方式。承包人完成本责任书规定的经济指标和考核得分在80分以上时，按承包抵押金总额兑现，同时返还抵押金；如承包人未完成本责任书规定的经济指标和考核得分低于80分时，按实际完成指标与规定指标的百分比进行计算罚款，从承包抵押金中扣除。承包人