福乐寿老年社区正文.doc

东营市福乐寿老年社区建设项目 可行性研究报告第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称东营市福乐寿老年社区建设项目二、项目性质：新建三、项目承办单位承办单位：东营市中凯置业有限公司四、项目承办单位简介东营市中凯置业有限公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。公司始终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感、认识危机感；不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。五、项目拟建地点东营市东营区华山路以东、黄河路以南、府前大街以北。六、项目可研报告编制单位单位名称：山东高新工程设计有限公司工程咨询资格证书编号：工咨乙1042919002资格等级：乙级发证机关：国家发展和改革委员会七、可研报告编制依据1、有关政策文件（1）中华人民共和国老年人权益保障法（2）国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)（3）国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知(国办发20066号)（4）财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号)（5）山东省老年人权益保障条例（6）山东省老龄事业发展“十一五”规划（7）东营市国民经济和社会发展“十一五”纲要2、有关标准规范（8）老年人住宅设计规范（9）城市居住区规划设计规范（10)城市居住区公共服务设施设置规定(11)方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范（12）住宅设计规范（13）住宅建筑设计标准（14）建筑工程交通设计及停车场设置标准（15）城市道路绿化规划及设计规范（16）建筑设计防火规范（17）民用建筑节能管理规定（18）建筑给水排水设计规范3、其它有关依据（19）东营市城区控制性规划（20）承办单位编制项目可行性研究报告的委托书（21）东营市福乐寿老年社区规划平面图及其它基础资料八、可行性研究的范围1、项目提出的背景及建设的必要性2、市场需求分析与建设规模3、建设地点及建设条件4、设计方案5、环境保护6、节能7、劳动安全卫生及消防8、组织机构与人力资源配置9、物业管理10、工程进度安排11、投资估算及资金筹措12、财务分析13、社会评价第二节 项目主要技术经济指标本项目规划总用地面积233201.85m2，总建筑面积97676.0m2，其中普通公寓面积35852.0m2，老年大学区面积6856.0m2，餐饮娱乐区面积8453.0m2，配套公建区面积8860.0m2，独栋式公寓面积8750.0m2，连排式公寓面积28905.0m2。项目总投资19121.25万元。所需资金全部由东营市中凯置业有限公司自筹。本项目建设计划1年半内完成。项目建成后，可实现销售收入27967.9万元，利润总额4526.91万元，投资利润率23.67%。主要技术经济指标序号指标名称单位数量一建设规模1总用地面积m2233201.852总建筑面积m297676.0其中普通公寓面积m235852.0老年大学区面积m26856.0餐饮娱乐区面积m28453.0配套公建区面积m28860.0独栋式公寓面积m28750.0连排式公寓面积m228905.03容积率0.424建筑密度%13.85绿地率%52.56绿化面积m2122430.977停车位个2008规划户数户107其中独栋式公寓户25连排式公寓户82二项目总投资万元19121.25三销售收入万元27967.9四投资利润率%23.67第三节 可行性研究结论一、项目规模项目总用地面积233201.85m2，总建筑面积97676.0m2，其中普通公寓面积35852.0m2，老年大学区面积6856.0m2，餐饮娱乐区面积8453.0m2，配套公建区面积8860.0m2，独栋式公寓面积8750.0m2，连排式公寓面积28905.0m2。二、项目建设进度项目计划工期2年，2011年6月开工，至2012年12月底竣工。三、项目招投标方案为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标。四、环境保护项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。五、投资估算与资金筹措投资估算：项目总投资19121.25万元。资金筹措：企业自筹19121.25万元。六、项目综合评价与建议东营市福乐寿老年社区项目建成后，将促使东营市社会福利功能设施更加齐全，服务范围进一步延伸，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现 “老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。76第二章 项目提出的背景和必要性第一节 东营市概况东营市是万里黄河入海的地方，是共和国最年轻的城市，它东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。土地总面积8053平方公里，辖东营、河口个区，广饶、利津、垦利个县，2004年实现国内生产总值891.9亿元，年末总人口达到180万人。中国第二大油田胜利油田，全国重点大学中国石油大学，都座落在东营市境内。优越的区位、丰富的资源和巨大的开发潜力，使东营倍受国内外的关注。1993年国务院批准东营市为沿海经济开放区，把东营港列为国家一类开放口岸，把黄河三角洲列为农业综合开发区和国家级生态经济示范区，并批准在这里建设百万亩生态防护林和林木良种快繁基地。1992年山东省把黄河三角洲开发列为两大跨世纪工程之一，确定把东营建设成为重要的能源、化工、农牧渔业基地和现代化的石油港口城市。1994年联合国开发计划署（UNDP）将“黄河三角洲地区资源开发与环境保护”列为中国二十一世纪议程优先项目计划。2001年，以东营市为中心的黄河三角洲高效生态经济区建设被列入国家“十五”规划纲要，同年，联合国工业发展组织批准在东营建设黄河三角洲绿色产业示范区。继珠江三角洲、长江三角洲开发建设之后，黄河三角洲这块最具发展潜力的宝地，正在成为新世纪重点开发建设的热点。“十一五”以来东营市经济保持了强劲的发展势头，全市国内生产总值平均每年以17%速度递增，2009年，全市实现生产总值2076.61亿元，按可比价格计算，比上年增长12.4%。在城市综合经济实力快速发展的同时，为了改变城市面貌，从根本上确立东营作为现代化经济中心的地位，市委、市政府提出了“大开放、大招商、大发展”的要求，五年引进外来固定资产投资334亿元，实际利用外资6.2亿美元，是“九五”的4.9倍。对外经贸快速增长，去年完成进出口总值14.8亿美元，其中出口8.5亿美元，分别是“九五”末的10.3倍、11.4倍，在全省的排名五年分别前进了3个和5个位次。大开放、大招商有力地促进了东营社会经济的发展，改善了发展环境，提升了东营市的知名度，并连续四年成功举办了东营经贸洽谈会，工业园区建成区面积已达到87平方公里。近几年来，东营市城市基础设施建设规模空前，投入力度不断加大，随着城市道路改造、绿地广场建设、市容综合整治和管道煤气、液化气、城市集中供热、市区污染企业的搬迁等各项工程的开展，市区清新优良的生活环境正在形成。当前东营市按照“黄蓝融合、陆海统筹、一体发展”的思路，积极打造“一带、两港、三城、六区”的战略布局。一是培育黄河三角洲蓝色经济带。围绕海洋油气、海洋装备制造、海洋生物工程、海洋服务业等优势产业，推进164个重大项目建设，培育壮大海洋产业集群。二是建好东营港、广利港。东营港打造成为黄河三角洲地区的中心港口，建成亿吨大港；广利港打造成为服务东营主城区和周边城市的便利出海通道。三是规划好中心城区、滨海新城、东港新城“三城”，打造宜商宜居、文明富裕的现代化滨海城市。四是建设临港产业区、高效生态旅游区、高效生态渔业区、高端产业区、广利港产业区和广饶滨海产业区。与此同时，随着东营市城市面貌和综合经济实力的突破性发展，城市改造和建筑业被列入城市建设重点，因而建筑业得到大幅度增长，2008年全市建筑业总产值达到45亿元，建筑业增加值13亿元，实现利税4亿元，争创省优质工程泰山杯奖5项，装饰泰山杯奖2项，金洲杯奖50项。从今年东营房地产市场面对国家的宏观调控政策所表现出的情况来看，经过了这些年的发展，东营房地产市场步入良性发展的轨道，正在稳步走向成熟，市场也变得更加的理性。第二节 项目提出的背景山东是全国人口大省，也是老年人口大省，自1998年起已经进入老龄化社会。“十二五”期间山东省人口老龄化将进入快速增长时期，老龄、高龄及空巢老人人口急剧增加。老年人口年均增长约80万,超过全省新增总人口26万,年增长率4.89%,高于以往任何时期。到2015年,预计山东省60岁以上老年人口将达到1923万人,约占总人口的19.67%。其中，农村老年人口占农村总人口数量的26.7%，接近城镇的2倍。到2015年，80岁以上高龄老人将达到308万人,占老年人口的16%，年增长率6.39%，增速超过60岁以上老年人增长率1.5个百分点。人口老龄化加剧将对养老、医疗保障及老年人服务设施等带来重大挑战，为此山东省副省长郭兆信强调要加快推进新型农村社会养老保险试点，全省所有县(市、区)力争2012年实现全覆盖。要继续提高企业退休人员养老金水平，进一步健全完善高龄津贴，有条件的市率先扩大到80岁以上老年人。将老年人全部纳入城镇职工医疗保险、城镇居民医疗保险和新型农村合作医疗等医疗保障范围，从今年开始每年为65岁以上老年人进行一次免费查体。山东省是全国第一老年人口大省，目前,全省65岁以上空巢老年人口710多万,约占该年龄段老年人口的72%,预计2015年将达1000万人左右，大大高于全国平均水平。截止2009年底，东营市总人口（含油田）186.79万人。其中：60岁以上农村老年人口155890人，城镇老年人口108156人。一方面是人口老龄化形势非常严峻，另一方面是全省各地养老服务业的发展水平整体不高，无论是基础设施建设还是专业化、规范化管理等都不能适应老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。目前老年人最需要解决的问题是：经常有人交流、看病就医方便、生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量，加快发展社会养老事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性,采取扎实有效措施,积极推动养老服务业的快速、健康发展。为了加快山东养老服务业的发展，省政府相继出台了大量政策措施，明确指出：发展养老服务业，要按照“政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动”的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以“公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务”等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会力量参与兴办养老服务业，形成能够满足不同老年人多层次、多样化服务需求的养老服务新格局。经民政部门审批登记的福利性、非营利性的养老服务机构不论是公办还是民办,都同等享受国家有关优惠政策。目前，东营社会养老服务基础设施还不够完善，还没有一个能够为老人提供全面服务的令老年人满意的规范场所，极大地影响了东营市的养老事业发展。东营市福乐寿老年社区项目建成投入运营后，将使入住的老年人真正享受到了正常的生活情趣，同时公司也会取得了较好的社会效益和广泛的社会效应。社会的需要，政府的引导，政策的扶持，人民的期盼。东营市福乐寿老年社区项目正是在这样的背景下提出的。第三节 项目建设的必要性随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，东营市全市人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。从2005年开始，东营市实施了农村老年人生活救助制度，几年来，不断扩大救助标准和救助范围，达到了75周岁以上老年人360元/人/年，90周岁以上老年人960元/人/年的救助标准。其中，东营区、河口区、广饶县已自主将救助范围扩大到70周岁。六年来，东营市已为25万人次农村老年人发放生活救助金1亿多元。实施“银龄安康工程”是我省商业保险参与养老保障的创新之举，有效得为老年人意外伤害筑牢了一张“安全网”。东营市各级老龄部门鼓励集体为老年人购买商业组合险，收效明显。截至今年8月10日，全市银龄安康工程投保老年人数已达到9.5万余人，承保率达到60%，远远超过全省确定的22%的目标要求，提前超额完成年度50%的目标任务。东营市还积极搭建老有所为的平台，满足老年人的精神需求，通过开展“银龄援农”行动，为老年科技人才搭建发挥余热奉献社会的平台。目前，该行动已收录老年人才信息2000余条，有效储备了老年人才资源；今年，东营市共实施“银龄援农”科研项目14个；组织老专家深入基层开展科技讲座17场次，科普咨询11次，受益群众达到6000余人次。为丰富老年人业余文化生活，东营市中凯置业有限公司投资的东营市福乐寿老年社区中心，将成为全省由老龄办管理使用的最大的老年活动中心。相关部门还重点扶持了100个老年群众社团组织，城市广场、社区、农村老年文化活动异彩纷呈，这些社团也让老年人找到了组织，让他们的晚年生活更加幸福。老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。因此，东营市福乐寿老年社区项目是非常必要的。第四章 建设地点及建设条件第一节 建设地点一、建设地点本项目位于东营市东营区华山路以东、黄河路以南、府前大街以北。二、建设地址现状该项目拟建设用地用途为居住用地，土地使用权属于东营市中凯置业有限公司，土地产权明晰。地块内地势平坦，地势起伏小，平均海拔高度约5.6米，无大面积河流湖泊和重要生产、公共设施，土地使用灵活度大，有利于建设施工。三、场地主要优点（1）本项目符合东营市城市总体规划要求（2）区位优势明显，交通便利。（3）配套基础设施齐全。第二节 配套条件一、气象条件东营市位于暖温带半湿润地区，属大陆性季风气候，雨热同季，四季分明。春季干旱多风，早春冷暖无常，常有倒春寒出现，晚春回暖迅速，常发生春旱；夏季炎热多雨，温高湿大，有时受台风侵袭；秋季气温下降，雨水骤减，天高气爽；冬季天气干冷，寒风频吹，雨雪稀少，多刮北风、西北风。境内气候南北差异不明显。多年平均气温12.5，无霜期长达206天，10的积温约4300，可满足农作物的两年三熟。年降水量550600毫米，多集中在夏季，78月降水量约占全年降水量的一半，且多暴雨；降水量年际变化大，易形成旱、涝灾害。2001年，全市平均气温13.5，较常年偏高1.0；年极端最高气温38.5，极端最低气温-17.5；全市年平均降水量为476.5毫米，较常年偏少16.5%；年平均日照时数2596.1小时，较常年略偏少。东营市地处中纬度地带，属北温带湿润大区鲁潍区，为温暖半湿润季风性气候，春季干燥少雨，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。二、工程地质、水文条件1、地质地貌条件地质东营市地处华北坳陷区之济阳坳陷东端，地层自老至新有太古界泰山岩群，古生界寒武系、奥陶系、石炭系和二叠系，中生界侏罗系、白垩系，新生界第三系、第四系；缺失元古界，古生界上奥陶统、志留系、泥盆系、下古炭统及中生界三叠系。凹陷和凸起自北而南主要有：埕子口凸起（东端）、车镇凹陷（东部）、义和庄凸起（东部）、沾化凹陷（东部）、陈家庄凸起、东营凹陷（东半部）、广饶凸起（部分）等。地貌地势沿黄河走向自西南向东北倾斜。西南部最高高程为28米（大沽高程，下同），东北部最低高程1米，自然比降为1/80001/12000；西部最高高程为11米，东部最低高程1米，自然比降为1/7000。黄河穿境而过，背河方向近河高、远河低，背河自然比降为1/7000，河滩地高于背河地24米，形成“地上悬河”。全市微地貌有5种类型：古河滩高地，占全市总面积的4.15%，主要分布于黄河决口扇面上游；河滩高地，占全市总面积的3.58%，主要分布于黄河河道至大堤之间；微斜平地，占全市总面积的54.54%，是岗、洼过渡地带；浅平洼地，占全市总面积的10.68%，小清河以南主要分布于古河滩高地之间，小清河以北主要分布于微斜平地之中、缓岗之间和黄河故道低洼处；海滩地，占全市总面积的27.05%，与海岸线平行呈带状分布。2、地震烈度根据国家建筑抗震设计规范（GB50011-2001），该区域的地震烈度为七度。本工程按七度设防。3、水文条件历年平均降水产生的地表水径流量为4.48亿立方米，多集中在夏季，大部分排入海洋，利用率较低。地下淡水资源主要分布在小清河以南地区，其北为咸水区。全市浅层地下淡水面积为373.93平方公里，多年平均水量为4627.28万立方米，深层地下淡水多年平均量为1219.96万立方米。黄河是境内主要客水水源，多年平均径流量为369亿立方米，年际间丰枯变化较大。小清河多年平均入境径流量为7.7亿立方米，支脉河、淄河等河流入境可利用水量约有5.21亿立方米。根据东营相关资料获悉，该项目区域地下水水质对混凝土及钢筋无腐蚀性。三、市政基础设施现状该项目界区水、电、暖、气、通讯等基础设施完备，均能满足项目使用。1、供电：项目供电由附近市政电网接入，供电有保障，能够满足居民日常生活要求。2、供水：项目供水由东营自来水公司铺设的城市供水管网供给。3、排水系统及雨水系统：项目采用雨污分流体制。室外污水经化粪池初步处理后，直接排入北二路的市政排水管道。雨水排入雨水管网。4、通讯：项目界区内覆盖有由光缆和铜缆组成的通信网，通信网配线采用交接配线，通信电缆敷设在多孔埋地管道内。5、供热：规划热源引自市政供热管网。热力网的布置采用闭式双管系统，枝状与环状管网相结合。6、燃气：气源引自外围供气管网。采用城市天然气为气源，经社区天然气调压站调压后分配给各用户。7、交通：该地块区位优势明显，项目位于东营市政治、经济文化中心区域，对外交通便捷。第五章 设计方案第一节 设计依据1、国务院中华人民共和国城乡规划法（2008年）2、建设部城市规划编制办法（2006年）3、城市居住区规划设计规范GB50180-1993（2002年版）4、城市规划编制办法实施细则（建规（1995）333号）5、国家正式颁布实施的城市规划管理规定和有关设计技术规范6、老年人住宅设计规范（建标（1999）131号）7、东营市城市总体规划（2005-2020年）8、东营市城市规划管理办法（115号政府令）9、东营市城市规划管理技术规定（试行）10、东营市规划局建设用地规划设计条件11、规划局批复的详规总平面图12、建筑设计防火规范GB50016-200613、规划设计任务书14、规划用地地形图第二节 设计方案一、项目组成东营市中凯置业有限公司新建东营市福乐寿老年社区项目，主要由普通公寓、老年大学区、餐饮娱乐区、配套公建区、独栋式公寓和连排式公寓等组成。该项目建筑，主要有多层框架结构、多层砖混结构和低层砖混结构三类建筑。具体平面布置详见附图规划总平面图。二、建设模式与设计理念1、建设模式东营市中凯置业有限公司新建东营市福乐寿老年社区项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合老年人住宅设计规范和住宅设计规范的标准。2、设计理念（1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。（2）以人为本理念：一切设计在符合老年人住宅设计规范和住宅设计规范要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。3、总平面规划原则该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到城市居住区规划设计规范和老年人住宅设计规范的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。1）根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。2）根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。3）室外空间主要布置门球场、种植场、绿地、花坛、池沼、停车位、公共活动区、健身区及道路等。4）区内规划要洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。在社区内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。5）对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。项目区全部建设完成后要达到：建筑物错落有致，公寓楼设施完备，亭台廊榭，项目区鲜花簇拥、绿树成荫。力争办成山东省东营市最大、功能最完备的老年公寓。四、建筑设计规范1、设计原则东营市中凯置业有限公司新建东营市福乐寿老年社区项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、适度超前的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。建筑设计规范必须符合老年人住宅设计规范和住宅设计规范的要求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。 人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。这些特征是该项目建筑设计的前提。2、设计依据1)老年人住宅设计规范（JGJ122-99）；2)民用建筑设计通则 (JGJ37)；3)民用建筑热工设计规范(GB50176) ；4)民用建筑节能设计标准 (JGJ26)；5)建筑设计防火规范 (GBJ16)；6)住宅建筑设计规范(GBJ96)； 7）其他相关建筑设计规范。3、设计规范（1）功能设计1）普通公寓：户型、居室以满足中等中收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。居室模式除别墅外，主要包括：一室一厅一厨一卫、一室一厅一卫、一室一卫和两室一厅一厨一卫，户型面积在25-60。2）老年大学区，是专门为老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的学习园地，是一种特殊类型的学校建筑。根据学员的爱好常设有文学、历史、书法、绘画、雕塑、园艺、戏曲、音乐、舞蹈、体育保健、烹饪、社会学、心理学、政治学、经济学、法学、现代科技等专题讲座，相应设不同规模的多功能教室，还设有图书资料阅览室、学员作品陈列观摩室、健身室、休息室、医疗急救室等辅助设施。3）餐饮娱乐区，其中设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及学习中心、从业培训中心、文化娱乐中心、服务管理中心等。设有不同规模、不同内容的活动厅室，如游艺厅、健身厅、舞厅；音乐欣赏、戏曲欣赏、书画欣赏厅；休息厅、茶室、小超市；与之相配合的还有衣帽间、卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。 4）配套公建区：离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，他们聚在一起山南海北无所不侃，是老年生活的一大乐趣，在这里他们驱散了孤独感。庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。（2）建筑设计1）总体要求每一个家庭，每一位老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。这种变化，一般是渐变的，但也有由于意外伤害而发生突变。其引发变化的原因，除了体能自然衰退因素之外，还有由于地面不平、楼梯过陡、缺少安全扶手、用材不当等环境因素造成跌伤、挫伤、骨折、脑出血等等导致突变。项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。项目区公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。 老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公共建筑提供休息空间是必要的。2）出入口 设计原则：建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前是老年人经常聚会的地方，为老年提供阳面出入口，对其心理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。设计规范：出入口内外留有不小于1.50ml.50m的轮椅回旋面积。标志鲜明，易于辨认。门前平台与室外地面高差不大于0.40m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。缓坡台阶踏步踢面高不大于120mm，踏面宽不小于380mm，坡道坡度不大于1/12。台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。3）过厅和走道设计原则：普通公寓和老年大学区过厅和走道，应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。设计规范：户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。 户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于O.50m，以保证轮椅回旋和门扇开启空间。 户室内通过式走道净宽不小于1.20m。项目区公共建筑，通过式走道净宽不小于1.80m。老年人出入经由的过厅、走道、房间不设门坎，地面不设高差。通过式走道两侧墙面0.90m和O.65m高处设4050mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部设0.35m高的护墙板。4）楼梯、坡道和电梯设计原则：体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。 采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。设计规范：老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.20m，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。缓坡楼梯踏步踏面宽度：公寓楼不小于300mm、活动中心不小于320mm；踏面高度：公寓楼不大于150mm、活动中心不大于130mm。踏面前缘设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10mm。该项目多层普通公寓，1至2层设坡道，由于轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和2层；坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于1.50m，坡道长度不大于12.00m，坡度不大于1/12。坡道设计应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范（JGJ 50）的有关规定。楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。本项目多层老年大学区，均设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。5）居室设计原则： 普通公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。 普通公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，特别是对文化层次越来越高的老人，生活空间不宜太小。否则会使老人如居斗室生活不快。老年人动作迟缓，准确度降低，也需要较宽松的空间环境。普通公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较简单。根据居住者的经济条件，提供不同的面积选择自由度。 房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。设计规范：普通公寓的起居室使用面积不小于14，卧室使用面积不小于10。老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不超过三人，每人使用面积不小于6。居室内老年人基础设施参数：老年人用床尺寸：单人床：长度2.00m，宽度1.10m，高度0.400.45m； 双人床：长度2.00m，宽度1.60m，高度0.400.45m。急救担架长度2.30m，宽度0.56m。轮椅应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范JGJ 50有关规定。家具均用圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。6）厨房普通公寓除设公共餐厅外，各户设独用厨房；供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不小于6.00，其最小短边净尺寸不小于2.1O。厨房操作台面高不小于0.75O.80m，台面宽度不小于0.50m，台下净空高度不小于0.60m，台下净空前后进深不小于0.25m。厨房设吊柜，柜底离地高度为1.401.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。7）卫生间设计原则：老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。设计规范：普通公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间设一具立式小便器。独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端设不小于0.30m宽度坐台。公用卫生间厕位间平面尺寸不小于1.20m2.00m，内设0.40m高的坐便器。卫生间内与坐便器相邻墙面，设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“ 形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面设置水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头选用杠杆式或掀压式开关。卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。8）阳台1、普通公寓的起居室或卧室设阳台，阳台净深度不小于1.50m。2、疗养室、老人病房设净深度不小于1.50m的阳台。3、阳台栏杆扶手高度不小于1.10m，采用封闭式阳台。阳台板底或侧壁，设可升降的晾晒衣物设施。4、供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不小于1.10m；出平台的屋顶突出物，其高度不小于0.60m。9）门窗1、建筑物公用外门净宽均不小于1.10m。2、普通公寓、独栋式公寓、连排式公寓的户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台门）通行净宽均不小于0.80m。3、起居室、卧室、疗养室、病房等门扇均采用可观察的门。4、窗扇镶用无色透明玻璃。开启窗口设防蚊蝇纱窗。 10）室内装修1、建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。2、居室不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。3、地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜选用黑色或显深色面料。黑色在视觉上届退后色，特别是对于老年人会产生如临深渊之感，小心翼翼不敢投足。一般来说楼梯间采光普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节速度较慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。另外，黑色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。黑色与黑暗相联，是一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。因此，本项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求：楼梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料。居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有1.00m 以上的贮藏空间。11）建筑设备与室内设施1、老年大学区和配套公建区均安装采暖、降温设备，并设置热水供应设备。2、老年人睡眠较轻，微小的响动都会影响熟睡；而老年入睡眠又常伴有鼾声，所以良好的隔声处理和噪声控制，应格外予以注意。多人同居会相互影响、有碍健康。因此，老年公寓以单人居室、双人居室为主，少量安排三人居室。老年公寓楼居室之间进行良好隔声处理和噪声控制。允许噪声级不大于45dB，空气隔声不小于50dB，撞击声不大于75dB。2、建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙设灯光照明。阳台设灯光照明。3、老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高O.40m处设足部灯光照明。4、起居室、卧室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为O.60O.80m；厨房、卫生间各设三组，插孔离地高度为0.801.00m。5、起居室、卧室设闭路电视插孔。6、厨房设燃气泄漏报警装置。7、电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为1.001.20m。8、公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按扭。9、老人院床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。五、建筑结构设计（1）主要依据1）岩土工程详细勘察报告；2）建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001；3）建筑结构荷载规范GB50009-2001；4）建筑地基基础设计规范GB50007-2001；5）混凝土结构设计规范GB50010-2002；6）砌体结构设计规范GB50003-2001；7）建筑抗震设计规范GB50011-2001；8）建筑设计防火规范（GBJ1687）；9）城市居住区规划设计规范；10）住宅设计规范；11）住宅建筑设计标准；12）现行有关专业设计规范、规定等。（2）结构材料地震设计及荷载取值抗震设防烈度：7度抗震等级：二级楼面均布活荷载：1.5KN/挑出阳台：2.5KN/设备用户及附属用房按需要取值。结构材料砼强度等级：基础垫层C10，基础C20，其他构件C25C35。钢筋：级钢fy=210KN/m2。 级钢fy=310KN/m2。级钢fy=400KN/m2墙体：砖混结构0.00以下采用240mm厚标准新型承重砖墙。框架结构填充墙采用M5混合砂浆砌190厚MU5粉煤灰空心砌块。结构：框架结构采用现浇钢筋砼梁、板、柱。基础：采用柱下钢筋砼独立基础及墙下钢筋条形基础。第四节 给排水设计一、给水方案1.需水预测该老年社区规划人口为1021人，依据居住社区给水排水设计规范居民生活用水定额为180升/人日，则每日生活用水量为183.78立方米。社区绿化用水设计为0.2立方米/平方米年，项目年绿化用水为24486.19立方米。2.供水水源及水压本老年社区利用附近市政供水管线。当地管网供水水压及水量均能保证该老年社区的生活及公建的正常用水，不需另设加压和储水设施。供水水质符合国家生活饮用水标准。该工程单体供水采用分区给水：一六层用水由市政管线供应，各层各户水表集中设置在管道井内。3.消防详见消防篇。4.管网的布置为了提高社区供水的安全可靠性，管网的布置采用环状与枝状相结合的方式。主干管以环状网布置，支管以枝状网布置。在主要道路上布置给水主干管。二、排水方案1.排水体制社区本着高起点、高标准的要求，社区内的排水采用雨水、污水分流制排水系统。2.污水排放量依据居住社区给水排水设计规范，本社区生活污水量按给水量的85%计算。3.排水管道的布置地上层污水重力自流排入室外污水管中；地下室消防电梯旁设集水坑，污水采用潜水排污泵提升到室外污水管线中。排水集中后经过室外化粪池处理排入市政排水系统。三、管材及管件1）管材住宅部分生活给水冷水管立管采用PP-S内涂塑复合钢管，分户支管采用（PP-R）三型聚丙稀给水管材及管件，PN1.60Mpa；商铺部分给水管均采用PP-R管材及管件，PN1.60Mpa。热水管采用PP-R管材及管件，PN2.0Mpa，管道采用热熔连接，局部丝接。生活排水横支管采用PVC-U芯层发泡排水管，立管采用PVC-U双壁螺旋消音排水管，粘接，住宅部分污水出户管采用柔性接口离心铸铁排水管，公建部分污水出户管采用PVC-U管。排水管应严格按设计坡度施工，严禁出现土坡度或倒坡现象。消火栓系统管材采用PP-S消防专用内涂塑复合钢管，丝扣或沟槽式连接，阀门及需拆卸的部分采用法兰连接。埋地消防管道做特加强级防腐；明装管先刷防锈漆两道，再刷红色调和漆两道。压力排水管道采用PP-S内外涂塑复合钢管，沟槽式或法兰连接。2）阀门及卫生洁具生活给水管上的阀门DN50者采用加闸阀,其余采用PP-R自带阀,阀门公称压力PN1.60Mpa。消防管道上的阀门采用蝶阀，阀门公称压力同管材。地漏水封高度不小于50mm，其中排雨水及冷凝水的地漏采用无水封地漏。全部给水配件均采用节水型产品，不得采用淘汰产品。卫生洁具给水及排水五金配件应采用卫生洁具配套的节水型。第五节 供配电系统一、设计标准1、住宅电气设计按国家标准先进型（3A）设计。2、住宅每户用电负荷标准为：单层户型按8KW/套。3、各单元照明主开关带防火漏电保护。每户住宅进户线截面为16mm2，各用户内配电箱的进线端断路器具有短路、过负