我国的行业岗位培训中的问题及改进策略研究—基于房地产评估行业的典型案例分析毕业论.doc

浙江工业大学成教学院人力资源专业本科生毕业论文论文题目：姓名：学号：年级：站点：指导教师：完成时间：20 年 月 日作者声明本毕业论文（设计）是在导师的指导下由本人独立撰写完成的，没有剽窃、抄袭、造假等违反道德、学术规范和其他侵权行为。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。毕业论文（设计）成果归浙江工业大学所有。特此声明。作者学号：作者签名：201 年 月 日我国的行业岗位培训中的问题及改进策略研究基于房地产评估行业的典型案例分析200 年 月 日摘要岗位培训就是根据岗位要求所应具备的知识、技能而为在岗员工安排的培训活动。其目的是提高在岗员工的业务知识，服务态度和专业技能。本文针对企业岗位培训进行的阐述，对评估行业的培训内容做出了分析，对培训中所可能引起的问题做出了分析，并提出了解决方案。关键词：专业；培训目 录关键词：专业；培训3目录4引 论1一、研究对象及理论基础1(一)岗位培训的概念与意义11.岗位培训的概念12.岗位培训的意义1(二)房地产评估行业岗位培训的特点与作用21.房地产评估行业分析22.岗位培训的特点全员性23.岗位培训的作用3二、 房地产评估行业人员培训现状及需求4(一)企业员工培训现状4(二)企业员工培训需求分析5三、 房地产评估行业培训案例【案例可以增加图表】6四、 房地产评估行业培训中存在的问题与思考131.观念落后，认识不足132.培训内容未与时俱进143.培训形式单一144.培训效果缺乏监督和评估14根据以上培训过程中出现的问题，我国企业可以采取以下解决方案：141.重新认识培训142.建立科学的培训体系143.利用公司内部的培训资源，节约培训成本14引 论随着时代发展，企业的发展与竞争日益成为了人才的竞争、员工素质与能力的竞争。拥有高素质高能力的人才，企业就拥有了可持续发展的潜力。如何培养高素质高能力的员工，最基础的就是要不断加强员工的岗位学习与培训，不断的提高专业知识与专业技能，不断的充实自我，完善自我，成为企业发展的中坚力量。本文针对企业岗位培训进行的阐述，对评估行业的培训内容做出了分析，对培训中所可能引起的问题做出了分析，并提出了解决方案。一、研究对象及理论基础(一) 岗位培训的概念与意义1. 岗位培训的概念企业是培养和使用技能劳动者的主体，是聚集技能人才的载体，技能人才的成长和发挥作用离不开企业。开展职业教育和培训工作必须充分发挥企业的作用，加强企业职工岗位培训工作。岗位培训，主要是指对企业在职职工进行的以提升岗位工作能力、新产品和新技术开发能力以及生产技能水平为主要目的的职业技能培训和继续教育。【找一本别人写的书，应用语句或者直接引用这本书】2. 岗位培训的意义1开展岗位培训，是增强企业核心竞争力和自主创新能力、建设创新型国家的重要举措。当今世界，经济全球化趋势深入发展，科技进步日新月异，人才资源已经成为最重要的战略资源。技能人才作为我国人才队伍的重要组成部分，在加快产业优化升级、提高企业竞争力、推动技术创新和科技成果转化等方面具有不可替代的重要作用。只有加快培养一批掌握精湛技艺和高超技能的高素质职工队伍，才能在激烈的国际竞争中具有更强的竞争优势，才有可能实现中国制造向中国创造的转变。2开展岗位培训，是树立和落实科学人才观，促进各类人才协调发展的内在需要。全面建设小康社会宏伟目标的实现，需要不同层次的各类人才来保证，既需要一大批企业家和科学家，也需要数以千万计的高技能人才和数以亿计的高素质劳动者。我们只有按照科学人才观的要求，加快培养造就一支技能人才队伍，才能形成各类人才协调发展、人才活力竞相迸发、聪明才智充分涌流的新局面，为社会主义建设源源不断地输送各类人才。3开展岗位培训，是新时期巩固和发展工人阶级先进性、增强党的阶级基础的必然要求。工人阶级是我们国家的领导阶级，是推动我国先进生产力发展和社会全面进步的根本力量，是不断发展最广大人民根本利益的社会中坚，是我们党最坚实、最可靠的阶级基础。在我国改革发展进入关键时期的时代背景下，在科学技术飞速发展的历史潮流中，通过培训使工人的素质不断提高、数量迅速增长、作用得到充分发挥，才能使工人阶级的力量更加壮大，地位更加巩固，先进性不断增强，从而使党的阶级基础更加牢固。(二) 房地产评估行业岗位培训的特点与作用1. 房地产评估行业分析 中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。中国房地产估价活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直到1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大；基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；房地产估价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发挥着独特的积极作用。【找几本别人写的书，应用语句或者直接引用这本书】 xxxxx【找几本别人写的书，应用语句或者直接引用这本书】 xxxxx2. 岗位培训的特点全员性 培训的对象上至管理者下至评估人员,这样通过全员性员工培训极大地提高了企业员工的整体素质水平，有效地推动了企业的发展。 1. 广泛性 培训的内容包括：房地产评估行业培训、房地产评估法律法规培训、房地产基础知识培训、房产地产市场培训等。 2. 持续性 培训不是一次性的工作，而是持续的学习过程。随着评估内容的更替，要为员工提供不同培训，为新进员工提供基础知识及行业培训。3. 多元性 培训的范围已经不仅仅是限于本行业，还要涉及银行、税务、土地等多个方面的知识。 4. 计划性 企业把员工培训已纳入组织的发展计划内，在企业内设有员工培训部门，负责有计划、有组织的员工培训工作。3. 岗位培训的作用 岗位培训，是组织房地产评估的重要组成部分和关键职能，是组织企业增值的重要途径，也是企业组织效益提高的重要途径。1. 员工培训是培育和形成共同的价值观、增强凝聚力的关键性工作。一个企业人才队伍建设一般有两种：一种是靠引进，另一种就是靠自己培养。所以企业应不断地进行职工培训，向职工灌输企业的价值观，培训良好的行为规范，使职工能够自觉地按惯例工作，从而形成良好、融洽的工作氛围。通过培训，可以增强员工对组织的认同感，增强员工与员工、员工与管理人员之间的凝聚力及团队精神。2. 员工培训是提升员工技术、能力水准，达到人与“事”相匹配的有效途径。员工培训的一个主要方面就是岗位培训，其中岗位规范、专业知识和专业能力的要求被视为岗位培训的重要目标。岗位人员上岗后也需要不断地进步、提高，参加更高层次的技术升级和职务晋升等方面的培训，使各自的专业知识、技术能力达到岗位规范的高一层标准，以适应未来岗位的需要。员工培训工作显得尤为重要，实践证明它也是达到预期目标的一条有效途径。3. 员工培训是激励员工工作积极性的重要措施。员工培训是一项重要的人力资源投资，同时也是一种有效的激励方式，例如：组织业绩突出的职工去外地参观先进企业，鼓励职工利用业余时间进修予以报销费用等。据有关调查，进修培训是许多职工看重的一个条件，因为金钱对于有技术、知识型员工的激励是暂时的，一段时间可以，长时间不行，他们更看重的是通过工作得到更好的发展和提高。4. 员工培训是建立学习型组织的最佳手段。学习型组织是现代企业管理理论与实践的创新，是企业员工培训开发理论与实践的创新。企业要想尽快建立学习型组织，除了有效开展各类培训外，更主要的是贯穿“以人为本”提高员工素质的培训思路，建立一个能够充分激发员工活力的人才培训机制。成功的企业将员工培训作为企业不断获得效益的源泉。学习型企业与一般的企业最大的区别就是，永不满足地提高产品和服务的质量，通过不断学习和创新来提高效率。2、 房地产评估行业人员培训现状及需求(一) 企业员工培训现状 当今社会，培训为越来越多的企业所青睐，注重通过培训来提高员工的知识和技能，从而帮助企业提升竞争力，获得持续而快速的发展。然而，目前多数的企业培训效果却并不乐观。“每年培训花不少钱，但是好像没有什么成效”、“员工培训积极性不高，培训流于形式”等话语是常听见的，培训人员和企业管理者也感觉很尴尬。虽然企业投资培训对所有的员工是一件有益的事，但操作不当，不但不会激励员工、发展员工，而且将浪费大量的时间、精力和金钱，最严重的是导致员工对培训的强烈抵制。 1. 高层领导着对培训认识不足。 企业高层领导者秉持着培训是为了解决当前面临的问题的理念。企业高层必须要深刻了解到员工的培训计划与企业未来的发展战略是紧密结合的，培训一定要兼顾企业将来的发展，培训不仅仅是补救手段，不应仅仅停留在了工作需求层面，而应该考虑员工和企业双层面的长远发展需求。 2. 培训内容过于赶潮流。还有的企业盲目学习别的优秀企业进行过的培训，这类培训往往缺乏对本企业实际需求的调查，培训结果大都无效。还有的企业运用的调查方法不当，对调查敷衍了事，造成企业对培训需求不明确，从而导致培训的无效。3. 培训方式重“教”轻“学”。 目前很多的培训人员，依然采用课堂教学的那种“填鸭式”方式，培训课堂上，培训人员是主角，仅仅是一直灌输知识，缺乏培训人员与学员以及学员与学员之间的互动交流，没有关于培训方面的讨论，更不用说与实践结合运用了。 4. 偏重对基层员工的培训，忽视对管理层特别是决策层的培训。有的高层管理人员认为只有基层员工需要培训；中层管理人员都是通过严格的招聘从著名的高校或者别的企业获得的，具有丰富的理论知识，根本不需要培训；还有的中高层领导者，害怕自己培训会被员工评价为无能。殊不知当今的时代，知识变革迅速，原有的知识随着社会的发展，企业环境的改变，大部分会变的不适用,假如企业的管理层不进行自我提高、缺乏相应的管理知识和管理技能，缺少创新思维和手段，将不能够担当领导企业前进的重任。 5. 缺乏必要的培训结果评估。许多企业重视培训，却缺乏培训评估和建立完善的培训效果评估体系，评估的方式大多是发放一张问卷，让受训者就培训内容与收到的效果打个分就可以了，虽然这种方法简单易行，但是，其缺点是主观性太强，严重脱离实际，不利于成果的有效转化。多数培训评估仅仅对培训课程中所授予的知识和技能进行考核，而没有深入到培训学员的工作行为、态度的改变工作绩效的改善、能力的提高和为企业带来的效益上来，评估停留在初级层面，培训评估与实际需求严重脱节。(二) 企业员工培训需求分析【企业员工培训需求相关的书籍，引用】 xxxxx1. 培训需求的确定要不要进行培训,如何进行培训,在决定进行培训之前,管理者首先应该进行培训需求确定。2. 根据员工行为或工作绩效差异是否存在来确定培训行为或工作绩效差异是指实际行为或工作绩效和计划的行为或工作绩效的差异。组织可以从单位生产、单位成本、安全记录、缺席率、能力测验、个人态度调查、员工意见箱、员工申诉案件、工作绩效评估等指标,了解组织现有员工的行为、态度及工作绩效与组织目标之间的差异。如有差异存在,就说明有培训之必要。 3. 根据绩效差异的重要性来确定培训需求只有绩效和行为差异对组织有负面不良影响时,这个绩效和行为的层面才值得重视。绩效层面的重要性自然要根据组织的目标和发展方向而定。当绩效差异影响到组织目标的实现与组织的未来发展时,就必须分析影响绩效的原因和根源:是欠缺适当的知识技能?是环境上的限制或制约?是缺乏适当的诱因或动机?还是员工的身心健康状况不佳?这主要由组织的上层领导来分析,并确认是否有进行培训的必要。 4. 根据培训员工是否是最佳的途径来确定培训需求当绩效和行为产生差异是因为个人知识和技能不足,或因员工行为表现与绩效考核不合,或因主管不积极参与员工培训所引起,培训便可能是最好的方法。因为培训不仅仅能提高员工的技术和增加员工知识,而且是能够引导员工的行为规范。但是,培训是否为解决问题的有效途径,还应考虑培训成本和绩效差异所造成损失的比较,如果不经过这种比较,将会导致培训边际效用的减少,使最终效用受到影响。3、 房地产评估行业培训案例【案例可以增加图表】以杭州市XX房地产评估公司培训为例 【案例哪里找的？引用出处】 xxxxx一、房地产基础知识一、房地产的概念房地产：土地、建筑物及其附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称。房产：建立在地面上的房屋，例如住房地产：土地和地下各种基础设施，例如供水、供电、地面道路权益包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权二、房地产市场是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。根据房地产流通顺序分为(1)房地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 （2)二级房地产市场。又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。向开发商购买一手商品房属房地产二级市场转移。(3)三级房地产市场。又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。向其它单位或个人购买二手商品房属房地产三级市场转移。三级市场转移需交的税费：卖方应交的税费有：(1) 营业税：为售价的5%；(2) 城建维护税：为售价为的005%； (3) 印花税：为售价的005%； (4) 有所得的，单位须交所得额15%的单位所得税，个人须交20%的个人所得税； (5) 有增值的，须交增值额20%的土地增值费。买方应交的税费有：(1) 印花税：为售价的0.05%；另每证贴花5元； (2) 登记费：为登记价的0.1%。三、房地产的分类1、按使用权限分住宅房70年教育、科教、文化、卫生、体育等用地50年商业、旅游、娱乐40年另外加油站、加气站用地20年超出使用年限的续期：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。2、按住宅类型分普通住宅：小区容积率占1.0以上，套内面积140平米以下非普通住宅：小区容积率占1.0以下，套内面积140平米以上经济适用房：指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。（经济适用房只售不租）城镇租房3、按楼体高度低层1-3层多层4-6层：多采用砖混结构，造价低小高层：7-9层，设置电梯，多采用钢筋混凝土，板式楼高层：10层以上超高层：40层以上4、按楼体结构形式砖混：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块来砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构就是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。这种结构的住宅抗震性能较差，装修过程中需要考虑到墙体的承重结构，不能随意更改。不过这种住宅建筑成本相对较低，多使用在8层以下的建筑中。钢筋混凝土结构住宅：是指房屋主要的承重结构如柱、梁、板、楼梯、房屋盖板等用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充，这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。也就是框架结构。框架结构产品主要是小高层及高层建筑，剪力墙：主要承受风荷载或地震作用所产生的水平剪力的墙体。剪力墙是由钢筋混凝土浇成的墙体框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，这种剪力墙称为框架剪力墙。是现在小高层住宅采用较多的结构！钢结构：以钢材制作为主的结构砖木结构：建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼屋架等用木结构。由于力学工程与工程强度的限制，一般砖木结构是平层（1-3层）。这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低。通常用于农村的屋舍、庙宇等。四、住宅类型一般分类：跃层式住宅：是指一套住宅占有两个楼层，由内部楼梯联系上下楼层。跃层户型大多位于多层住宅的顶层，结合顶层的北退台设计，因此，大平台是许多跃层户型的特色之一；室内布局一般一层为起居室、餐厅、厨房、卫生间、客房等，二层为私密性较强的卧室、书房等。跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。跃层式住宅的内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎。复式住宅：是在一个空间里面组合的，不具备两个完整的两层空间。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。上下两层均计算建筑面积。错层住宅：是将驻外纵向或横向剖面中，房屋几部分之间的楼地面高低错开。单元式住宅 是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。5、 房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。房地产证记载的内容包括权利人状况，土地及房屋等。具体有：权利人、权利人 性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座 落、坐标等内容。6、 商品房预售的条件 五证俱全建设用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证建设工程开工证商品房预售许可证 两书商品房质量保证书商品房使用说明书 竣工验收备案登记表 七、银行按揭知识按揭，英文原来叫MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客户自已新买的房做抵押，向金融机构申请长期贷款，承诺定期偿还贷款本息。办理银行按揭需具备的条件：1、具有城镇常住户口或者有效居留身份；2、有稳定的职业和收入；信用良好，有偿还贷款本息的能力；3、有购买住房的合同或协议；4、以不低于所购房款总价的20%作为首付款；5、有贷款人能力的单位或个人作为担保人；6、贷款规定的其他条件。以上条件需准备的材料：身份证（申请为一人以上者，各人均需要提供）、户口本、职业、收入证明、贷款人所在单位的营业执照、个人人名章及照片等根据建设部城市房地产抵押管理办法，下列房地产不得设定抵押：1、权属有争议的；2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的；3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的共他建筑物；4、依法已公告列入拆迁范围的；5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的；6、依法不得抵押的。八、贷款共分为三种形式：公积金贷款；商业贷款；组合贷款1、公积金贷款市住房公积金是市（县）政府用于解决行政事业单位职工及中低收入的居民住房问题的专项基金。城市住房基金从同级财政现在用于住房建设、维修、管理和补贴的资金，当地提取住房固定资产投资方向调节税、房地产税、土地使用权出让金，以及出售属于国有资产的住房回收资等渠道筹集。 2、商业贷款个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式） 个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民；二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保。3、组合贷款个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。二、房地产估价的概述房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有房地产估价人员岗位合格证书或房地产估价师注册证的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。 房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。 建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。 土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。 三通一平指水、电、道路通，土地平整。 七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。 资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。 基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。 底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格(简称起价)。 补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。 房地产评估的类型1、一般评估： 这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。 2、 房地产抵押贷款评估： 这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。 3、 特定评估： 这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。 什么情况需要房地产估价 我国的房地产估价，是在年以后的改革开放的背景下，随着土地使用制度改革和推行房屋商品化制度，使房地产成为商品进入市场流通而出现的。房地产估价的全称是房地产价格评估，是以房地产为对象，由专业估价人员模拟市场的价格形成过程将房地产价格显现出来，是科学、艺术和经验三者的结合。由于房地产的复杂性，对房地产市场的行情不易掌握，要搞清楚房地产的价值是多少，这就需要聘请专业的房地产估价机构来服务。房地产估价，根据不同的估价目的主要有：、房地产交易随着人民生活水平的不断提高，市民往往通过购买新的商品房或二手房，来改善自身居住条件。对于进行二手房交易的人来说，由于房地产的位置固定性和个别性，使得房地产的价格与一般商品的价格不同，不存在统一的价格，这样，对于买卖双方来说如何确定出一个合理的的价格，离不开房地产估价。、房地产抵押 房地产不可移动、不可隐藏，具有长期使用性和保值性，是一种用于履行债务的良好担保品，因此在向银行申请贷款时，银行需要从抵押贷款的角度，委托专业的估价机构对房地产进行评估，以证实其价值。目前本市开展此项业务的有工行、建行的“零首付”业务；农行的个人消费抵押贷款业务等。、房地产征用拆迁补偿房地产是生产和生活不可缺少的基础要素，国家在征用房地产时，必须给予原房地产所有者或使用者合理的补偿。目前，本市对拆迁进行补偿的方式中，有一种是在确定补偿时，根据一定原则对房地产进行评估。、房地产纠纷处理房地产纠纷有一类是由遗产分配、共有财产分割等引起的。要做到合理的分配或分割，某些情况下采用简单的实物分配办法是不行的，房地产的分配或分割实际是房地产价值形态的划分，这就需要进行房地产估价。、企业货币化分房国家实行住房制度改革，取消了实物分房，试行货币化分房，这就需要对企业职工的房屋进行评估，为企业提供真实、可靠的价格依据，有利企业制定合理的分配方案。目前，无论是房地产的买卖、交换、租赁、入股、抵押保险、课税、征用拆迁补偿、析产、纠纷处理，还是企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改组、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资，以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等，都需要房地产估价。随着社会的发展，估价机构的服务领域将越来越广。 房地产评估的原则1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供大于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。 2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。 3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。 4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础 5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。 6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。 房地产评估的程序 1、 明确评估基本事项 明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。 了解评估对象 确定评估基准日：常以年、月、日表示 签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。 2、 制定工作计划 3、 实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。 4、 测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。 5、 综合分析确定评估成果 6、 撰写评估报告 房地产价格四大评估方法介绍一、市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件：第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。二、收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。当期的利率好说，困难在于未来利率的不确定性，利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时，由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于纯收益上升，房价自然也随着上升。事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。三、成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直接了当。可是，许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法，因为被加数中有两项见不得阳光，即开发商的利润和行贿成本，如果说房价的构成很