房地产开发实训论文同缘锦城天下项目房地产开发流程.docx

初步实训课程论文同缘锦城天下项目房地产开发流程 学生所在学院 建筑管理学院 学生所在班级 房管一班 专 业 房地产经营与管理 学 生 姓 名 20110321 范吕微 20110325 李月红 20110314 王继 20110303 陈洪莉 20110336 陈秋洁 20110349 汤桂乡 20110347 黄静燕 20110315 任清华 20110318 刘力娴 指 导 教 师 龚 洁 目录一 、项目决策全国的基本情况（一）现状（二）特点北京的相关情况（一）现状与结构（二） 投资状况（三） 土地状况（四） 市场价格2004年北京市房地产市场供需分析：（一） 工供需概况（二） 细分物业市场供给及需求2004年北京市房地产重点区域市场发展状况（一） 东部地区（二） 南部地区（三） 西部地区（四） 北部区域（五） 远郊区域2004年北京市房地产市场竞争格局与重点企业竞争力评价（一） 竞争格局（一） 竞争格局1 竞争趋势2 竞争手段3 集中度（二） 重点企业市场竞争力（三） 项目定位与策划（四） 项目经济效益分析1. 风险分析与风险控制（1） 投资风险(2) 区域环境风险（3）土地风险（4）设计风险（5） 工程风险（6） 法律风险2. 成本控制3. 项目融资4. 财务分析房地产营销上分有三种： 一是广告二是房地产展销会三是人员推销（五） 项目经营管理与可持续发展1.发展规划2.项目计划3.资源配置计划4.信息管理方面5.财务管理（六） 市场竞争 我们公司的名称是同缘，在同缘的共同努力下，我们齐心准备开发一期工程，一期的项目名称是同缘逸居城开发项目。具体情况，由于资金受限，我公司进行了资金拆借2003年融资计划单银行贷款申请表：贷款数额（万元）还款方式利息公司签字银行签字550一年年息5.5同缘二年年息6按售楼进度2年还清年息5.8拆借资金申请表：拆借数额（万元）年限最高年回报（）公司签字投资公司签字2000一年8.5同缘二年 有了资金过后，我们做了一个市场调查，调查的主要是北京的房地产概况，就全国而言：2003，2004年中国房地产行业概述一 、项目决策全国的基本情况：房地产市场宏观环境调研。市场经济规律与房地产行业的特殊性，不同时期的房地产行业市场特征及发展规律分析（一）现状：1. 中国房地产在国民经济中的地位提升，逐渐成为国民经济的支柱产业。2. 2003，2004年中国房地产景气总体呈调整趋势，供需快速增长的同时增幅回落，商品房空置面积有所下降，虽然过热迹象依然存在 但并非整体过热。3. 国家对房地产市场进行更加有效的宏观调控，政府管理趋于规范，同时各地区宏观调控意识进一步增强。4. 供给严重的背离需求，供需结构失调部分地区结构型矛盾明显。 5. 民营企业占主导，外资企业数量逐渐增。6. 区域发展不平衡，北京和珠江三角洲地区房地产市场发展较成熟，而中西部地区很多城市房地产发展不充分。（二）特点：1. 房地产业的技术进步和产业现代化水平不高,直接阻碍房地产的发展。2. 房屋供应市场化程度提高，商品房建设和销售的的比例逐渐增大，个人购房成为商品住宅消费主体。3. 市场处于垄断竞争状态，行业结构调整加剧，企业品牌缺乏影响力。4. 房地产开发企业融资渠道狭窄，过度依赖银行贷款，房地产金融风险加大，企业资金偏紧，融资渠道有待拓宽和规范。北京的相关情况:（一） 现状与结构:1. 2004年市场规模达到1500亿，开发投资增长20.8%2. 各季度市场情况，2004年上半年表现强劲，全线上扬33. 品牌市场结构，少数强势品牌与众多纯粹产品品牌4. 市场结构与产品结构，二三级市场蓬勃发展，高端住宅挤压，中低档住宅仍供给不足，空置率高于国际平均水平。（二） 投资状况:1. 增长稳定，办公楼和别墅为主要投资目标2.开发重点为公寓别墅和办公楼，施工面积增长趋缓，新开工面积2004年出现负增长。（三） 土地状况:1. 2003年开发规模增长显著2004年下降明显，2004年拆迁量显著减少土地交易显著增加。2. 土地价格：综合地价基本稳定，略有上升，居全国首位。（四） 市场价格:1. 销售价格：2003年6月开始逐步增强，2004年7月起显著上涨2. 租赁价格：房屋租赁价格逐步下降2004年北京市房地产市场供需分析：（一） 工供需概况（二） 细分物业市场供给及需求1商品住宅2别墅3写字楼4商业营业用房5存量房和再上市房2004年北京市房地产重点区域市场发展状况（一） 东部地区：北京房地产市场的核心区域（二） 南部地区：住宅开发新热点区域（三） 西部地区：写字楼与高级住宅开发租赁的热点区域（四） 北部区域：开发新盘不多（五） 远郊区域：别墅开发是其亮点2004年北京市房地产市场竞争格局与重点企业竞争力评价（一） 竞争格局1 竞争趋势：群雄并起的战国时代2 竞争手段：以品牌竞争力为主3 集中度：北京房地产产业集中度低企业资质普遍偏低（二） 重点企业市场竞争力1. 客户细分研究，不同目标消费群体的不同市场需求决定不同的目标市场及不同的市场定位 ， 前面我们已经做了相关的市场调查根据北京的目前状况，我们的目标群体是中低级消费水平的目标群体，当然了他们主要的要求就是安逸，温馨，实惠。所以我们第一期的普通住宅就是根据那些中低级消费群体确立的。2. 土地机会的寻找。土地资源的有限性与客户需求的多样性，决定了演练中必须追求土地与产品的相匹配，因此在开发的过程中我们既要满足土地资源的最高利用也要最大满足客户的需要。3. 项目可行性研究 综合论证项目建设的必要性 ，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性，以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据，虽然房屋空置量还是很多，但是还是不能满足人们的需求 ， 无论从适应性，可行性多方面考虑，普通住宅的开发还是很有必要的。4. 土地使用权竞得，我们根据不同时期的竞争以及政策导向，以不同方式活的土地使用权，我们通过竞拍的方式取得了第一期的土地，以4608万拍到七号地总的面积是18432平方米。（三） 项目定位与策划1. 行业环境分析，分析变化中的行业环境，为项目定位提供依据，2003年2004年中国房地产市场形势，2003年我国房地产市场发展较好的一年，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的的通知，增强房地产投资和消费信心，促进房地产市场持续健康发展起到了重要作用。投资继续保持较快的增长速度，供销总量基本平衡，价格总体上稳中有升，宏观调控意识进一步增强，所以就房地产行业环境相对较好。2. 市场分析与项目定位，深入分析不同客户群的需要，从而为拟开发项目进行成功定位，经过最后确定我们在房产开发的时候有高层也有低层，高层带有车库，这样消费者更方便舒适3. 项目概念设计，展示了设计水平和服务项目的特点，我们的设计等级都是中等，降低我们的成本，从而降低销售价格，以耐用舒适实用为主题，以满足消费者最大需求为宗旨。一个全新健康的居住空间，有着宜居，舒适，温馨，闲适的合家生活，有人常问：你幸福吗？我们在想父母花甲我们不在身旁，孩子姗姗学步我们无法看见，世界那么大我们不知道幸福是什么 ，所以我们只能回答我姓福，我不姓张，幸福是什么？林语堂教授用完整的语言诠释了它幸福就是躺在自己的床上，是吃父母做的饭菜，是和孩子做游戏，看着他长大。我们的同缘诠释了幸福，幸福就是一家人快乐的生活在一起，哪怕那只是一个小小的蜗居，和家人在一块就是幸福，这就是我们的设计水平和项目概念。 通过以上的项目定位与策划，我们确定了2003年的开发计划表以及基本户型。2003 年开发计划表建筑面积 27648 设计装修（含设备）园林工程多层面积高层面积地下面积装修单价级别单价级别单价207366480432C30四星800户型及地下车位计划表序号套数户型单套面积每户地下车位数单车位面积车库总面积1 8两室一厅72 2 66两室一厅72 3 66两室一厅72 4 66两室一厅72 566两室一厅720.21288 632两室一厅0.21144合计378（四） 项目经济效益分析1. 风险分析与风险控制。在科学的分析上实施风险管控，实现规模，资金，管理水平，技术能力的有机结合，达到最优资本效率。当然了房地产是不动产 而且土地的资源是有限的，它必定会面临一些风险。（1） 投资风险:宏观环境危险：政治性风险，发生战争，工潮和社会动荡等社会规律政治事件给项目开发带来的可能紧急损失。 社会环境风险，社会环境包括社会安定情况，风俗习惯，公众素养等。产品不适合当地环境，会面临消费者不可认知的风险。经济环境风险，经济环境指的是一个国家和地区经济建设战略方针，战略布局，经济发展速度等，经济停滞，则房地产市场萧条。(2) 区域环境风险：商业区，住宅区， 工业区的划分，以及近邻地区的社会经济和各类设施的变化会给项目带来影响。 周边设施风险，城市急促设施和配套公用设施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险。 环保风险，包括空气污染，噪音污染，水污染。自然风险指客观存在的恶劣自然条件，恶劣气候条件可能给项目带来威胁。（3）土地风险: 土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件，水文地质条件及地下埋藏物等的不群定性，征地拆迁风险。（4 ）设计风险: 先进性风险，项目的设计理念落后，设计不新颖，技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险，适用性风险，过分强调涉及的先进性，经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受风险，经济型风险 ，在项目开发设计中过分强调设计的技术性，可靠性，适用性，会承担工程造价过高的风险（5） 工程风险: 发包风险，包括招标模式风险，城堡方式风险发包合同风险，和工程索赔风险，工程质量风险。项目管理者未按照规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量，三是工期拖延风险，工期拖延会错过最佳销售时期，增加管理费用，提高工程成本。（6） 法律风险。土地，住房，金融 税收，城市规划，环保等有关国家政策改变都可能会引起房产开发的各个层面。就以上我们对整个房产开发投资销售等等中，都可能会出现的风险都有考虑到，这样更容易防范于未然。2. 成本控制，通过计算土地获取成本和土地开发成本，加强成本控制，提高成本利润，我们总得资金是一亿两千万，在第一期我们没有银行贷款，就只有拆解资金，拆借资金我们获得了2000万元。在前期中我们也做了一个大概的前期预算成本，尽量满足客户的最大要求具体如下表格:2003年建筑工程合同书 ： 选择建筑商类型( A )类多层建安费： 900 元/ 20736 0.9 =16796160高层建安费： 1500 元/ 6480 0.9 =8748000地下建安费： 2000 元/ 432 0.9 =7776000小区配套设施： 200 元/ 27648 0.9 =4976640装修级别： 四 级 装修费： 800 元/ 27648 0.9 =19906560园林工程： 级 园林工程费： 元/ = 其他建设项目有： 其他建设项目造价 元建设总成本（工程造价）共计 51204960 元，前期支付资金 51204960 元，建筑商垫资 0 元。3. 项目融资，注重资金链管理，科学的进行项目融资，提高资金利用率。第一期，我们的项目重点放在普通住宅开发上面。4. 财务分析。通过演练，对企业过去和现在有关的筹资活动，投资活动，经营活动，分配活动的盈利能力，营运能力 ， 补偿能力和增长能力状况进行分析与评价。在前期预算中，我们大概估计了我们的销售率，做了我们的预算价格普通住宅是5988每平方米，下表就是我们2003年的预算表：2003年财务收支报告表 收 入预算收入实际收入期初现金（a）1亿新贷款额（b）25500000 销售收入（c）132449979 支 出预算支出实际支出市场调研费100000土地价款46080000设计费829440建安费(或结构费)26321760小区配套设施4976640装修费（含设备）19906564园林工程0利息2002500项目报建110592地质勘探110592工程监理358434小区智能化1382400营销策划1655562广告宣传3311125销售代理3311125综合管理费3311125测量鉴证费827781确权费331112营业税及附加9105592不可预见费1316088支出合计（d）125348232 预 算 实 际利润e=c-d7096747新还贷款(f)25500000现金余额g=a+b+e-f107096551未还贷款(h)0存货估价(i)29800120净资产j=g+i-h136896671房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。目前我们用的促销方法有三种： 一是广告。广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。房地产广告一般要求猛烈而集中，起到立竿见影的效果，因而实施广告策略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现，以加强效果。 房地产营销上分有三种： 一是广告： 其一是商誉广告。它强调树立开发商或代理商的形象。 其二是产品广告。它树立开发地区、开发项目的信誉。 其三是产品广告。它是为某个房地产项目的推销而做的广告。 此外，还有样品房，这是一种实体的，看得见摸得着的广告。 二是房地产展销会。这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。 三是人员推销。这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。 另外，优秀的管理和周到的服务是一种无形的广告，对销售一定会起到促进作用。 （五） 项目经营管理与可持续发展1.发展规划，制定适合公司自身特点的发展规划，多年来，北京城市功能与首都功能高度重叠，城市发展因此存在许多难解之题。北京有必要借城南地区大规模建设，研究城南地区长远、综合发展的规划布局，促进北京世界城市建设。北京现有中央政府机构的分布格局是在解放初期至1960年代中期，国家经济建设能力很弱的背景下形成的。许多机构利用古旧建筑逐步扩建、改造而用。1950年代和1990年代两次较大规模的中央政府机构办公楼建设均因缺乏规划而造成分散布局的加剧。目前机构分散在古城核心区的各个方向，与北京居住、商业、金融商贸设施混杂，造成功能互相干扰和效率不断下降。因此，长远而言，北京古城保护的重点和关键，正是国家行政办公区的迁移。通过首都功能、国家级文化传媒功能、北京一般城市行政功能的规划保留和迁出，最终取得城市中心交通、居住、就业等方面拥挤问题的解决！2.项目计划，根据公司发展总目标，指定各个房地产项目的运营计划，并使之合理链接，保证各个项目的正常运营，本公司的一期工程，主要的项目计划就是建造普通住宅小区配套设施，和设计我们都采用实用性的。3.资源配置计划。我们对于人财物各项资源的合理配置，外部资源的科学整合。在房地产中人力资源最应该得到有效充分的利用。4.信息管理方面，大量采集信息，整理分析信息并以此为依据及时调整决策，这里我们也采集了相关房地产信息， 首先，从土地市场方面来讲，土地市场发展区域性不平衡，第二部分是土地交易价格保持较高涨幅。第三个方面土地交易市场比较活跃。第四方面，我们做2004年的展望。关于土地区域的不平衡方面，我们看到东部地区还是占土地市场投资主导地位，中西部地区逐步提高土地购置面积比率。我们看到一到十月份，东部地区开发面积超过7500万平方米，它同比增长32.9%，而中西部地区是3000多万平方米，但增长幅度比较大，有64%，它增幅高处全国水平将近一半。西部地区在土地开发面积是1600万平方米，同步增长跟东部差不多，是31%。我们也看到了，在中国土地价格还是保持比较高的涨幅，里面很多条线，我就跟大家解释一下。其实2003年开始，全国的土地就开始全面实行招标、挂牌、拍卖，导致土地价格上涨幅度比较大，好象北京去年12月份拍的价格也是非常高的，它的地价跟同区其他项目有一段距离。同时由于全国大城市建设步伐加快了，城市旧城改造工程大规模启动，动迁的成本也相应上升，导致土地价格上升的原因。普通住宅用地还是呈上升的势头。商业用地交易价格指数也是呈上涨的趋势。我们再看到另外一点，土地交易市场的活跃也能看到开发面积是增长的，我们看到从数据上，我们收集回来1到11月份，全国完成土地开发面积达到1.35万平方米，同比增长达到38.8%，但是增长的幅度比前十个月是有所回落的。我们也看到了，2003年全国土地开发与购置面积是增长的，前十个月土地购置的面积达到2.78亿平方米，我们看到土地开发面积量比较大还是北京。另外一方面，从购置面积方面，也是有所增长的，特别是普通商品房的供应是大幅增长，2003年国家政策是明显向普通商品房供应来倾斜的，普通商品房的供应是趋势主导未来住宅的市场。 从展望上，我们可以看到主要有四点：第一方面，市中心土地供应速度将会放慢，这个跟整个土地拆迁有很多纠纷有一点关系；第二方面，郊区土地的供应量将会继续增加；第三方面，土地购置成本将会上升。最后一方面，土地供应市场将逐步趋于程序化、法制化。我想在座的同行都非常清楚，我就不用多说了，这两年有关土地规范特别是供应方面的政策也是有很多的。 第二部分，我简单讲讲关于住宅市场，主要是从供应、需求、二手房方面跟大家说一下。 我们看到，新的住宅市场供应投资额度是持续上升，去年前半年大家觉得非常不乐观，因为有“非典”这个天灾出现，但是它对市场是有一定影响，但是在“非典”过后，各个地方的住宅投资额度还是持续上升的。特别是年终以后，但是我们看到一个特点，在最近这两年，北京已经取代上海，占据了投资额的首位。另外一点，从住宅供应市场方面，新开工的面积也是增加的，我们看到特别是北京经济适用房是上市，而天津旧城改造步伐也逐步加快，郊区住宅开发力度加快。 我们再看看需求市场方面也是很多业内人士，包括市场甚至于整个不同层面的人很关心，空置面积的变化，我们看到了销售面积还是持续增长，但是各大城市的空置面积，我们看到了虽然这个趋势是增长的，但是还是敌不过供应方面的增长，空置方面的问题还是有的。从商品房的空置面积增长速度来看，西部地区我们看是最高的，中部是其次，东部是最低。这三个地区它的空置率增长速度从一到十月份分别是29.2%、11%，3%，东部地区关于空置率的增长基本上控制住了。 从需求方面来看，消费价格还是平稳上升，特别是东部地区它的价格还是比较高，西部地区像重庆一直以来是直辖市房价是偏低的，重庆这些新兴城市往后的价格还会增长。在北京我们看到了这是2003年前两个月的价格平均是超过5000元/平方米。2004年，普通住宅市场方面，供应量将不断扩大，同时需求也将持续增加。所以普通住宅价格会上升，也可能是全国的普遍现象。城市边缘区域乃至郊区的住宅市场升温日益明显：一些大城市如北京、上海的远郊将成为极有潜力的区域；成都、沈阳等城市近年来住宅郊区化的进程开始加速。经济适用房及中低价位商品住宅的建设加快，上海、南京等城市扶持城市外围区域建立中低价商品项目，北京经济适用房建设步伐加快。因此通过对相关数据分析，我们相信在北京我们开发的这个普通商品房会有好的前景。5.财务管理，围绕公司的整体目标，演练资产的购置，资本的融通，和经营中现金流量以及利润分配的管理，因为我们分为两期开发，所以第一期中我们必须充分利用好我们的资金，这样在第二期中才会有足够的资金去开发写字楼和公寓。在第一期中我们做了最后的结算，围绕了公司的整体目标，达到了资源的有利配置具体结算表如下：2003年财务收支报告表 预算收入实际收入期初现金（a）1亿1亿新贷款额（b）25500000 25500000销售收入（c）132449979148735711万 支 出预算支出实际支出市场调研费100000100000土地价款4608000046080000设计费829440829440建安费(或结构费)2632176026321760小区配套设施49766404976640装修费（含设备）1990656419906564园林工程00利息20025002002500项目报建110592110592地质勘探110592110592工程监理358434358434小区智能化13824001382400营销策划16555621655562广告宣传33111253311125销售代理33111253311125综合管理费33111253311125测量鉴证费827781827781确权费331112331112营业税及附加91055929105592不可预见费13160881316088支出合计（d）125348232125348232 预 算 实 际利润e=c-d709674723387284新还贷款(f)2550000024941200现金余额g=a+b+e-f107096551123946084未还贷款(h)0558800存货估价(i)2980012015446893净资产j=g+i-h136896671138834177（六） 市场竞争在第一期中我们的净资产达到了一亿三千多万，在同行的几家公司中我们销售率最好，达到了百分之八十几，但是不足之处我们，我们第一期的优势在于我们的价格是比较优惠合理的，所以达到了好的销售率，可是不好的是前期宣传不到位，我们的住房广告宣传并不到位，一致我们的销售率没达到很好的效果。但是我们在开发中目标性市场选择也比较合理，我们选无差异性目标市场策略， 该策略是把整个市场作为一个大目标开展营销，他们增强消费者的共同需要，忽视其差异性。 采用这一策略的企业，一般都是实力强大进行大规模方式，又有广泛而可靠的分销渠道，以及统一的广告宣传方式和内容。接下来是第二期开发，我们决定开发综合楼，第二期首先是资金问题，我们的融资情况如下：2004年融资计划单银行贷款申请表贷款数额（万元）还款方式利息公司签字银行签字一年年息5.5二年年息6按售楼进度2年还清年息5.8拆借资金申请表拆借数额（万元）年限最高年回报（）公司签字投资公司签字一年8000二年 11.6接下来我们制定了一个二期的开发计划表，可是资金远远不够，所以我们选择了和其他公司合作，我们拍下了位于北京京广桥的一块地皮，综合楼大致信息如下：占地面积 9216平方米，容积率为5，限高40层 楼面地价起价为4500每平方，因为综合楼分为底商和写字楼，通过对市场调查，我们发现底商价格很高，甚至高达30000每平方，写字楼的价格相对低 但也高达17000每平方，所以我们决定在满足顾客需要的前提下，和符合国家的相关规定，决定尽可能的建造更多的底商，在一期开发中我们有了足够了经验和对市场相对较多的了解，我们制定出了开发计划表和户型及地下车位计划表。具体计划表如下：2004年开发计划表建筑面积 46080 设计装修（含设备）园林工程多层面积高层面积地下面积装修单价级别单价级别单价230442624 1152C70五星1800户型及地下车位计划表序号套数户型单套面积每户地下车位数单车位面积车库总面积1 87室3厅576 2 665室3厅2888.73576 3 665室3厅2888.73576 4 1一厅1152 5 2一厅576 6合计在成本控制方面也大概做了预算：2004年建筑工程合同书 选择建筑商类型(C)类多层建安费： 3500 元/ 2304 1.1 = 8870400高层建安费： 3500 元/ 42624 1.1 = 164102400地下建安费： 2000 元/ 1152 1.1 = 2534400小区配套设施： 300 元/ 46080 1.1 = 15206400装修级别： 四 级 装修费： 1800 元/ 46080 1.1 = 91238400园林工程： 级 园林工程费： 元/ = 其他建设项目有： 其他建设项目造价 元建设总成本（工程造价）共计 281952000 元，前期支付资金 56390400 元，建筑商垫资 225561600 元。此次综合楼的预算如下表：2004年财务收支报告表 公司：同缘集团 收 入预算收入实际收入期初现金（a）222153470新贷款额（b）80000000销售收入（c）352958400 支 出预算支出实际支出市场调研费100000土地价款41472000设计费3225600建安费(或结构费)175507200小区配套设施15206400装修费（含设备）91238400园林工程0利息9280000项目报建184320地质勘探184320工程监理1973664小区智能化2304000营销策划8823960广告宣传17647920销售代理17647920综合管理费17647920测量鉴证费4411980确权费1764792营业税及附加48531780不可预见费8775360支出合计465927536 预 算 实 际利润e=c-d-112969136新还贷款(f)80000000现金余额g=a+b+e-f109184334未还贷款(h)0存货估价(i)415996477净资产j=g+i-h525180811在预算中我们估计出了我们的预算价格，底商是31000每平方米，写字楼的价格是18500每平方，大概的销售率是40%，接下来是营销策略，我们采取广告宣传，开房地产展销