《班估价报告范例》word版.doc

键入文字致委托估价方函叶学武：我中心接受您的委托，对属您所有的位于银川市贺兰县德胜工业园区瑞士花园17号楼2单元101室，建筑面积为96.98m2的房地产抵押价值进行评估，估价结果为金融机构确定该房地产的抵押贷款额度提供价值参考依据。根据国家有关法律、法规、政策和您提供的有关资料及我中心估价人员实地查看所得数据，本着独立、客观、公正的估价原则，按照评估工作程序，运用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，结合估价经验并考虑影响房地产价值的因素，综合分析确定位于贺兰县德胜工业园区瑞士花园17号楼2单元101室的房地产，建筑面积为96.98m2的房地产在估价设定的假设和限制条件下，于估价时点二零一三年六月十一日的公开市场价值为425257元，无法定优先受偿款，抵押价值为425257元，大写（人民币）：肆拾贰万伍仟贰佰伍拾柒元整，单价为4385元/m2。产权人产权证号建筑面积(m2)总层数及所在层数结构设计用途估价方法市场价值(元)优先受偿款(元)单价（元/m2）抵押价值(元)叶学武房权证金凤区字第2010041292号96.981/10框架剪力墙住宅市场法收益法42525704385425257备注本估价报告应用的有效期为一年，即2013年06月11日2014年06月11日。 顺致商安法人代表： 宁夏某某房地产评估中心 二零一三年六月十一日 估价师声明我们郑重声明：1、我们在估价报告中所用资料数据是真实和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本报告中的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我中心注册房地产估价师王雪峰、估价员范丽萍于2011年07月04日对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，并拍摄了估价对象的影像资料。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。注册房地产估价师签章：注册房地产估价师 李学花 6420040012 注册房地产估价师 马丽莎 6420020007估价的假设和限制条件一、估价的假设条件1、估价对象以最高最佳用途使用为估价前提，并可在公开市场上自由转让，可以长期持续使用，若转换使用用途，本估价结果无效；2、估价人员对估价对象的现场查看仅限于估价对象室内、室外外观部分的现场查看，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本次评估假设估价对象工程质量符合国家有关技术、质量验收规范；3、估价时点时估价对象未设定抵押、典当等他项权利；4、估价对象房屋所有权及建设用地使用权权属合法、面积准确，无产权异议；5、估价对象不存在也不涉及任何法律纠纷；6、估价对象没有法定优先受偿款。二、估价的限制条件1、本估价报告是严格按照房地产估价的原则和程序进行的，所评出的估价结果为估价对象在2013年06月11日的公开市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款后的抵押价值，其公开市场价值为下列交易条件下最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易的；交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；交易双方掌握必要的市场信息；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在特殊买者的特殊加价。2、本估价报告应用的有效期为一年，即2013年06月11日2014年06月11日。如在估价报告应用的有效期内，国家经济形势、城市规划、房地产税费政策、金融政策等发生重大变化，使房地产市场价格变化较快，因而对估价结果产生明显影响时，本估价结果亦应作相应调整甚至重新评估；若报告使用人未在估价报告应用的有效期内使用本估价报告，由此造成的不良后果，我中心对此不承担任何责任。3、本评估报告仅可用于确定属叶学武 所有的位于贺兰县德胜工业园区瑞士花园17号楼2单元101室的房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，其他用途无效。4、本估价结果中已包括国有建设用地使用权价值。5、委托方应当向房地产估价机构如实提供估价对象的相关资料，本估价报告主要依据委托方提供的相关资料进行评估，委托方应对其所提供资料的真实性、合法性和完整性负责。因委托方所提供的相关资料失实造成估价结果有误的，评估机构和估价人员不承担相应的责任。6、本报告估价结果在满足全部假设与限制条件下成立，报告使用人使用本报告时，如市场状况或估价对象权利状况、实物状况发生变化，足以影响估价对象价值时，应重新委托评估。7、本报告结果未考虑抵押处分时所发生的相关费用及资金利息。8、本估价报告确定的估价结果为假设公开市场条件下的市场估价，不能替代市场价值。本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考，抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。9、本报告书由正文和附件两部分组成，不得随意分割使用。本报告须经注册房地产评估师签字，评估机构盖章并作为一个整体时有效。10、未经评估机构同意，本报告书的全部或部分内容不得向委托方和评估报告审查部门外的的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。 11、如发现本估价报告文字、数字因校对或其它类似原因出现正常错误或纰漏，应及时通知本评估机构更改。12、本报告的解释权归宁夏某某房地产评估中心所有。 估价结果报告一、估价委托方：叶学武 地址： 贺兰德胜工业园区瑞士花园17号楼2单元101室 二、估价方：宁夏某某房地产评估中心 地址 ：银川市凤凰南街57号法人代表：王丹 估价机构资质等级：房地产二级评估资质、土地B级评估资质证书编号：宁建房估证字2007第012号、B200564004号资质有效期限：2010年10月25日-2013年10月24日 联系人：刘瑞娜 联系电话、估价对象概况（一）区位状况估价对象位于银川市贺兰县德胜工业园区瑞士花园17号楼，该小区位于银川市正源南街西侧，距公安厅安康医院约20米，其四至：东至正源南街，南至规划路，西至庆丰街，北至铁路。估价对象位于1单元201室，南北朝向，其具体区位状况如下：1、外部基础设施：估价对象所在区域内道路、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等外部基础设施齐全。2、公共服务设施完备程度：估价对象距农行德胜支行、中国邮政储蓄银行贺兰支行、贺兰县农村信用社德胜路支行、阳光诊所、国龙医院德胜分院、西幼西小、宁夏交通学校西校区、南京太平商场等较近。3、环境状况：估价对象所在小区无空气、水、噪声、辐射、固体废物等污染，自然环境较好，小区内花卉、树木随处可见，建造田园式绿化景观和多种休闲设施，建筑典雅，楼宇布局错落有致，环境整洁，居住环境良好，估价对象所在区域为银川市中、高档商品房居住区，居民素质较高，人文环境较好。4、物业管理状况：估价对象所在小区内设有门卫、保安及摄像监控系统。5、交通状况：估价对象所在小区临109国道、109国道为银川市重要交通干道，路面宽阔、平整，车流量较大，附近有311路公交车经过，交通条件便利度一般，小区内设有地上停车位，并建有地下停车场。（二）实物状况 1、房屋利用状况估价对象主体为一幢十一层框架剪力墙结构住宅楼，于2012年建成，总高为33米，每层层高2.9米，外墙面刷涂料，南北朝向，共三个单元，单元设计为一梯两户。估价对象位于其2单元101室，建筑面积为96.98m2，户型设计为三室两厅一卫，其具体状况如下：单元门为智能对讲三防门，入户门为乙级防火门（子母门），窗户为断桥铝合金，中空玻璃；室内均为毛地，毛墙；装修属未装修。估价对象结构稳定，主体无沉降现象，室内水、暖、电、气设施齐全，地面、墙面及门窗均无破损现象，维护状况良好，使用状况一般。2、建设用地利用状况估价对象宗地为贺兰德胜工业园区瑞士花园17号楼2单元101室国有用地，国有建设用地使用权面积为21.28m2，地类用途为城镇单一住宅，使用权类型为出让，容积率为6.00，宗地形状呈长方形，地势平坦，工程地质条件较好，在利用上无地质、水文等不良自然条件限制及自然灾害威胁，目前达到宗地红线外“七通”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通暖、通气），宗地红线内“七通一平”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通暖、通气及土地平整）的开发程度。（三）权益状况1、估价对象产权登记状况建设用地使用权状况土地使用权人为叶学武，座落为金凤区正源南街尚都花园23号楼1单元201室，地号为9-5-849，地类用途为城镇单一住宅，使用权类型为出让，使用权面积为21.28m2，终止日期为2054年05月11日，国有土地使用证为银国用（2011）第13571号。房屋所有权状况估价对象房屋所有权人为叶学武，房屋产权为私有，框剪结构，建筑面积为96.98m2，设计用途为住宅，房屋所有权证证号为房权证金凤区字第2010041292号。2、估价对象优先受偿权利状况已设定的他项权利：尚未设立抵押、典当等他项权利；其他法定优先受偿款：无。四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：二零一三年六月十一日 （按估价人员现场查看之日确定）。六、价值定义本次评估采用公开市场价值标准。1、本报告所称“市场价值”是指估价对象在评估基准日的外部经济环境下，保持原有用途不变并继续正常使用，根据本报告所规定的估价目的之要求，作出的公开市场价值。2、本报告所称“房地产抵押价值”是抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。3、本报告所称“法定优先受偿款”是指假定估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款（如划拨土地应补缴的土地出让金等）。七、估价依据1、中华人民共和国主席令中华人民共和国物权法2007第62号；2、中华人民共和国主席令中华人民共和国城市房地产管理法1995第29号；3、中华人民共和国主席令中华人民共和国土地管理法2004第28号；4、中华人民共和国主席令中华人民共和国担保法1995第50号；5、中华人民共和国建设部令城市房地产抵押管理办法2001第98号；6、中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999；7、国务院、建设部、国家土地管理局、宁夏回族自治区有关部门颁布 的其它法规政策文件；8、中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会颁布的房地产抵押估价指导意见2006第08号；9、委托方提供的房权证金凤区字第2010041292号房屋所有权证、银国用（2011）第13571号国有土地使用证、银川市房屋权属档案查阅单；11、评估委托协议书；12、 本估价所掌握的有关资料及估价人员实地查看所搜集的有关资料。八、估价原则本估价报告在遵守独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的具体依据如下原则：1、独立、客观、公正原则房地产估价师应站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。具体地说，独立的要求是，房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干扰，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。客观的要求是，房地产估价师不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反应事务的本来面目。公正的要求是，房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。2、合法原则应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为估价依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为估价依据；在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为估价依据。3、最高最佳使用原则所谓最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在服从城市总体规划的前提下，综合考虑房地产开发的经济效益和社会效益，判定房地产的最佳用途。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用，具体包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度。4、替代原则具有相同使用价值，有替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致，因此在房地产估价中，可以通过对房地产条件的比较来评估房地产的价值。5、估价时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。6、谨慎原则所谓谨慎原则是在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制以及未来可能发生的风险和损失，不高估估价对象的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。九、估价方法房地产估价的主要估价方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法。根据中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范规定：对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价；有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；具有投资开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。估价对象位于金凤区正源南街尚都花园23号楼1单元201室，本次评估根据估价对象的特点和利用现状，采用市场法、收益法对其价值进行评估，具体分析如下：第一，与估价对象处于同一供求范围内的类似房地产交易实例较多，采用市场比较法进行评估时可以找到有效的可比实例，故可采用市场比较法对估价对象价值进行评估；第二，与估价对象处于同一供求范围内的类似房地产出租情况较多，客观租金较易获取，故可采用收益法对估价对象价值进行评估；第三，估价对象规划用途为住宅，现状用途亦为住宅，估价人员现场查看以及对周边环境和房地产市场的调查和预期分析，估价对象目前已为最高最佳使用，故不宜采用假设开发法进行评估；第四，成本法以成本累加为途径，未充分考虑供求关系等市场因素对房地产价值的影响，采用成本法测算得出的估价结果远远低于其正常市场价值，故不宜采用成本法进行评估。通过以上分析，在本次评估过程中，我们考虑采用市场比较法和收益法两种估价方法对其价值进行评估，并通过对上述两种方法得出的估价结果进行分析比较，综合得出估价对象未设定法定优先受偿权利下的正常市场价值，然后减去估价师知悉的法定优先受偿款，最终得出估价对象的抵押价值。1、市场比较法：是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法。基本公式：房地产比准价格可比实例房地产价格交易日期修正系数交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数2、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，依次估算估价对象的客观合理价格或价值。本次评估假设估价对象未来年净收益保持不变。基本公式：Pa r 11（1 r）n 式中：P为房地产收益价格 a为房地产年净收益 r为房地产报酬率 n为房地产收益期限十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序采取科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，确定位于贺兰县德胜工业园区瑞士花园17号楼2单元101室，建筑面积为96.98m2的房地产在估价设定的假设和限制条件下，于估价时点二零一三年六月十一日 的公开市场价值为425257元，无法定优先受偿款，抵押价值为425257元，大写（人民币）：肆拾贰万伍仟贰佰伍拾柒元整，单价为4385元/m2。十一、估价人员注册房地产估价师 李学花 6420040012 注册房地产估价师 马丽莎 6420020007十二、估价作业日期 2013年06月11日-2013年06月12日。十三、估价报告应用的有效期2013年06月12日-2014年06月11日。十四、风险分析及变现能力分析1、风险分析影响房地产价格的风险主要有政策风险、社会经济风险、自然风险等。政策风险：政策风险是指由于国家或政府有关房地产投资的各种政策发生变化而造成房地产价值的减损。政策的变化是估价人员无法且没有能力预期的。房地产投资是国家宏观调控的重点对象，故受政策风险的影响比较大。我国最近相关调控政策出台较为频繁，即稳定了房地产市场的运行，进一步减少了风险，但又对其形成了一定的限制。社会经济风险：社会经济风险是指社会经济形势短期内发生了巨大变化，如利率水平、通货膨胀、人口结构、收入水平、收入结构、家庭负债水平、社会就业状况等变化，使得房地产价值发生了巨大的变化。近年来，我国的社会政治局势稳定，国民经济运行态势良好，为房地产市场的发展提供了良好的社会经济环境。自然风险：包括火灾、风灾、水灾、地震等天灾引起的各类或然损失风险，将造成所抵押的房地产严重坏损乃至灭失，使其价值急剧跌落甚至消失。2、变现能力分析变现能力是指估价对象在假定的估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响变现价值的主要因素包括抵押房地产的规模、可分割性、通用性或专用性、权属的完整性及转让性、变现时间长短、变现费用、应缴纳税金等。通用性是指其用途、功能被市场接受的程度。估价对象为单元式住宅，通用性较好。独立使用性是指使用中不受影响干扰，能独立形成综合使用效果，或独立形成生产力。估价对象为独立式住宅，其使用不受他人干扰，独立使用性强。可分割转让性是指通过垂直或水平分割能够形成相对独立空间出售转让的房屋。估价对象为成套住宅，不能分割转让。价值、规模大小：一般来说总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。估价对象规模偏大，价值量较大，所需资金较多，变现能力一般。本报告涉及的估价对象范围系由委托方决定并现场指认，所提供的估价结果是处于估价时点的估价对象在公开市场假设条件下最可能成交的客观、合理价格，但提请报告使用者注意由于房地产抵押时间的延续性，估价对象抵押价值在未来实现抵押权时会受到房地产市场变化风险、短期强制处置等因素的不利影响，估价对象在估价时点的变现价格通常会低于其正常市场价值。变现时间长短估计：近期内银川市二手房市场活跃，估价对象地理位置较好，结构布局合理，但建筑面积偏大，价值量较大，所需资金较多，故变现时间较长。综合以上影响因素，估价对象房地产变现能力一般，但假定在估价时点拍卖或变卖，受各种因素影响其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低。根据最高人民法院的相关规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市场价的80%；如果出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。估价对象一旦被强制变现时，根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国合同法和城市房地产抵押管理办法，该项目处分方法应参照国家有关政策、法规进行，变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序如下：变现费用的种类：诉讼费、律师费、评估费、拍卖佣金、强制执行费用及交易手续费、登记费、合同公证费等。变现税金的种类：营业税及附加、印花税、应补缴的土地出让金（商品房不发生该项费用）地价。清偿顺序：支付处分抵押房地产的费用扣除抵押房地产应缴纳的税金优先受偿款（建筑工程承包人有行使权的拖欠工程款等）-按登记顺序偿还抵押权人债权本息及违约金赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失剩余金额交还抵押人。宁夏某某房地产评估中心 二零一一年七月五日附 件一、评估委托协议书（复印件）；二、估价委托方提供的房屋所有权证、国有土地使用证、银川市房屋权属档案查阅单（复印件）；三、委托方身份证（复印件）；四、估价对象地理位置示意图；五、估价对象影像资料；六、估价机构资格证书（复印件）；七、估价机构营业执照（复印件）；八、估价人员资格证书（复印件）。估价技术报告一、区位状况分析估价对象位于贺兰县德胜工业园区瑞士花园17号楼，该小区位于银川市贺兰县虹桥路东侧，距109国道1500米，其四至：东至虹桥路，南至德胜西路，西至唐徕渠。估价对象位于2单元101室，南北朝向，其具体区位状况如下：1、外部基础设施：估价对象所在区域内道路、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等外部基础设施齐全，使该房地产价值趋于正常。2、公共服务设施完备程度：估价对象距农行德胜支行、中国邮政储蓄银行贺兰支行、贺兰县农村信用社德胜路支行、阳光诊所、国龙医院德胜分院、西幼西小、宁夏交通学校西校区、南京太平商场等较近，居民购物、子女就学较为方便，使该房地产价值趋于正常。3、环境状况：估价对象所在小区无空气、水、噪声、辐射、固体废物等污染，自然环境较好，小区内花卉、树木随处可见，建造田园式绿化景观和多种休闲设施，建筑典雅，楼宇布局错落有致，环境整洁，居住环境良好，估价对象所在区域为银川市贺兰县、中高档商品房居住区，居民素质较高，人文环境较好，使该房地产价值趋于正常。4、物业管理状况：估价对象所在小区内设有门卫、保安及摄像监控系统，物业管理较好，使该房地产价值趋于正常。5、交通状况：估价对象所在小区临109国道西侧，109国道为银川市重要交通干道，路面宽阔、平整，车流量较大，附近有311路公交车经过，交通条件便利度一般，小区内设有地上停车位，并建有地下停车场，使该房地产价值趋于正常。二、实物状况分析 1、房屋利用状况估价对象主体为一幢十一层框剪结构住宅楼，于2012年建成，总高为33米，每层层高2.9米，外墙面刷涂料，南北朝向，共三个单元，单元设计为一梯两户。估价对象位于其2单元101室，建筑面积为96.98m2，户型设计为三室两厅一卫，其具体状况如下：单元门为成品对讲三防门，入户门乙级防火门，窗户为断桥铝合金，中空玻璃；室内均为毛地、毛墙；装修属未装修。估价对象结构稳定，主体无沉降现象，室内水、暖、电、气设施齐全，地面、墙面及门窗均无破损现象，维护状况良好，使用状况一般。估价对象建筑面积偏大，但层高符合国家相关规定，户型布局合理，室内设施齐全，采光、通风良好使该房地产价值趋于正常。估价对象建筑面积偏大，但层高符合国家相关规定，户型布局合理，室内设施齐全，采光通风较好，建筑物维护较好，使该房地产价值趋于正常。2、建设用地利用状况估价对象宗地为贺兰县德胜工业园区瑞士花园17号楼2单元101室分摊用地，国有建设用地使用权面积为21.28m2，地类用途为城镇单一住宅，使用权类型为出让，容积率为0.84，宗地形状呈长方形，地势平坦，工程地质条件较好，在利用上无地质、水文等不良自然条件限制及自然灾害威胁，目前达到宗地红线外“七通”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通暖、通气），宗地红线内“七通一平”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通暖、通气及土地平整）的开发程度。估价对象宗地形状规则、开发程度较高，使该房地产价值趋于正常。三、权益状况分析1、估价对象产权登记状况建设土地使用权状况土地使用权人为叶学武，座落为贺兰县德胜工业园区瑞士花园17号楼2单元101室，地号为9-5-849，地类用途为城镇单一住宅，使用权类型为出让，使用权面积为21.28m2，终止日期为2054年05月11日，国有土地使用证为银国用（2011）第13571号。房屋所有权状况估价对象房屋所有权人为叶学武，房屋产权为私有，框剪结构，建筑面积为96.98m2，设计用途为住宅，房屋所有权证证号为房权证贺国用2007地1002号。估价对象产权合法，未涉及其他法律纠纷，符合法律、行政法规规定的转让条件，现由房屋所有权人使用，无出租、占用情况，其权利状况对房地产价值不产生任何影响。2、估价对象优先受偿权利状况已设定的他项权利：尚未设立抵押、典当等他项权利；其他法定优先受偿款：无。四、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。具体包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度。当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。具体从以下几方面分析是否为最高最佳使用方式：1、法律上的许可性：对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。2、技术上的可能性：对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。3、经济上的可行性：对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。4、价值是否达到最大化：在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。估价对象为已建成正在使用的房地产，其合法用途为住宅，目前亦按住宅使用，其建筑面积偏大，但结构布局合理、通风采光较好，目前类似房地产市场需求量较大。估价对象小区容积率、绿化率等指标符合规划要求，建筑物布局较为合理，建筑物室内功能、设施齐全，其内部构成要素较为均衡，能使其价值达到最大化，故其目前使用方式已为最高最佳使用方式，本次评估以此为前提估价。五、市场背景分析2010年及2011年一季度全国房地产市场运行情况2010年年初，全国部分城市商品住宅出现价格过高、上涨过快、供应紧张的局面引起国家高层领导的重视，为促进房地产市场平稳健康发展， 2010年7月04日，国务院下发了国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知及相关配套政策措施，综合运用土地、金融、税收等手段，加强和完善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。为了更好的执行中央房地产市场调控政策，国家财政部、国家税务总局及住房和城乡建设部2010年9月29日下发了财税201094号关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知，对房地产交易环节中契税及个人所得税的优惠政策分类进行调整。同时，中国人民银行、中国银行监督管理委员会下发了银发2010275号关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知。随着各项政策的出台，使得房地产交易量大幅下降，房地产价格上涨速度明显减缓。根据国家统计局发布报告，2010年12月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，这是9月份以来房地产价格连续第二个月环比上涨，但涨幅较上个月回落0.3个百分点。其中：新建住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点，环比基本持平；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.4个百分点，环比基本持平。进入2011年以来，中央银行连续二次加息，并缩小信贷规模，使得房地产开发成本加大，房地产转让环节贷款难度加大，对房地产市场产生了很大影响。近期国务院常务会议再次就房地产调控出台了8项措施，要求进一步收紧投资性购房限制。主要从以下几方面进行调控：1、合理确定本地区房价控制目标；2、加大保障性安居工程建设力度；3、完善相关税收政策，加强税收征管；4、强化差别化住房信贷政策；5、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房等要求；6、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购；7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；8、坚持和强化舆论引导。目前，各地房地产投机行为已非常严重，使其不仅脱离了我们的居民家庭收入，还导致了大量的资源浪费，对价格体系、产业体系、人民消费，构成严重危害，且造成了严重的社会危害。全面限购政策的执行将使得市场投资需求基本萎缩，有利于使楼市回归到满足自住需求的轨道上来。2010年及2011年一季度宁夏房地产市场运行情况及2011年房地产市场预测据宁夏回族自治区统计局及国家统计局宁夏调查总队统计，2010年全区全年完成建筑业总产值342.69亿元，比上年增长32.2；建筑业企业房屋建筑施工面积2596.93万平方米，增长22.9；房屋建筑竣工面积1047.67万平方米，增长10.5；按建筑业总产值计算的劳动生产率147877元/人，增长16.9。全年全社会完成固定资产投资1464.70亿元，比上年增长30.9。其中，基本建设投资875.53亿元，增长26.1；更新改造投资165.12亿元，增长25.3；房地产开发投资254.37亿元，增长56.3。分城乡看，城镇投资1313.34亿元，增长30.4%；农村投资151.36亿元，增长35.4。分投资主体看，国有经济控股投资776.08亿元，增长8.8%；非国有经济控股投资688.62亿元，增长69.8%。全区全年房地产开发投资254.37亿元，比上年增长56.3。其中，住宅投资187.29亿元，增长48.5；商业营业用房投资35.56亿元，增长56.5。商品房施工面积2940.53万平方米，增长50.6，竣工面积936.86万平方米，增长26.4。全区全年商品房销售面积935.98万平方米，比上年增长20.7。截至2010年12月底，全区商品房待售面积401.80万平方，同比增长10.6，商品房销售价格分类指数下降15.5个点，全区房地产价格快速上涨趋势初步得到了遏制。2011年，在国家相关房地产市场调控政策的指导下，回族自治区人民政府也制定了相关控制措施，今年，我区将把稳定住房价格作为房地产市场调控监管的主线，使商品房住宅销售价格同比增幅保持在8%以内。我区将积极争取金融机构对有实力、守信誉的房地产开发企业和普通商品住房项目的资金支持，增加商品住房有效供给。合理确定土地出让价格，指导开发企业降低建设成本，稳定住房销售价格。严格落实保障性住房建设计划和供应政策，为城市低收入家庭提供住房保障。鼓励引导房地产开发企业加大建设中低价位、中小户型普通商品房开发建设中的比例，满足群众合理住房需求。在此前提下，我区房地产市场将会得到健康稳定的发展。2010年银川市房地产市场状况及2011年房地产市场预测1、房地产开发投资2010年，银川市房地产完成开发投资160. 82亿元，比上年增长66.8%，占全社会固定资产投资比重的24.8%，成为拉动全市固定资产投资快速增长的主要动力。其中，住宅投资116.08亿元，占整体房地产开发投资的72.2%，比上年增长了61.8%。2、住宅市场2010年，全市商品房销售面积536.11万平方米，实现销售额210.63亿元，分别比去年同期增长14.0%和22.1%。受2010年政府调控的影响，涨幅比2009年有所降低。2010年，银川市房屋销售均价达到4234元/,增长率为12.7%。近两年银川市房屋销售面积和均价增长较快，说明宁夏其他地区及西北地区有一定支付能力的客户，开始关注银川这个价值洼地，倾向于在银川改善居住条件或投资。银川市虽然是西部城市，但是随着外来人口购房需求的不断增长，2009、2010年楼市的火爆，造成空置率逐年降低。截至2010年8月，全市商品房空置面积为177.4万平方米，同比下降了0.6%。3、土地市场银川土地折合到楼面价格在逐渐攀升,近年住宅用地成交楼面价集中在1000-1500元/，商服用地楼面价集中在2000-2700元/。近两年银川的土地挂牌数量没有大幅增减，处在快速发展的初期。但是受全国房地产市场快速上涨的影响，2010年至今，银川市房地产市场也出现了不正常发展的势态。一些新的开发项目，大部分建筑面积较大，小区档次高、楼盘定价较高的项目，不符合大部分老百姓的住房需求，造成了土地资源浪费。二手房市场也受此影响，价格快速攀升。银川市为了稳定房地产市场，2011年2月23日出台了银川市贯彻落实国务院办公厅关天进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知实施意见，对限定购房套数、房价增幅、房屋交易、房贷政策、保障性住房建设等作出了具体要求：1、对银川市已拥有二套及以上住房的本市户籍居民家庭限购第三套住房。对本市拥有一套住房的非本市户籍居民家庭，限购第二套住房；2、银川市2011年新建商品房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增涨幅度内，同比增幅低于10%。3、对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；4、对个人购买住房不足5年转手交易的，全部按其销售收入全额征收营业税；5、2011年，银川市将开工建设限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房及廉租住房4类保障性住房5500套；6、在年度计划中，将单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，保证各类保障性住房和中小套型普通住房用地不能低于年度供地的70%；7、打击性价比不合理楼盘，银川市将加强对房地产开发企业商品房买卖合同备案管理，对全市房地产市场进行摸排、检查，对性价比不合理的价格畸形楼盘进行重点纰漏。银川市未来将重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。对这类楼盘，住房保障部门将公布其成本构成，特别是土地成本，并限制其商品住房备案价格，对处于预售阶段的，取消预售许可。若新政得以严格执行，将在一定程度上增加部分开发商促销的可能，也迫使一些入市的新盘定价更为谨慎，但房价不太可能出现大幅下跌。细则出台后的半年时间内，市场各方会博弈，市民的观望情绪会出现。这种情况会在半年之后出现分水岭，中高端楼盘的成交量会疲软，一些中低端楼盘签署的成交量会回复理性状态。银川市房价整体仍将呈平稳的发展态势，不会暴涨也不会暴跌，但也不排除一些资金链紧张的一些开发商迫于资金压力，微调房价，降价求售以回笼资金。近期在新政策的实施下，银川市楼市成交量大幅度下降、外地人买房受限、改善型购房受阻、观望情绪加重，致使楼市交易量萎缩。估价对象所区域内房地产市场状况估价对象位于贺兰县德胜工业园区瑞士花园17号楼2单元1 01室，该区域内各种商服、金融、行政办公设施齐全，小区内自然环境、人文环境和物业管理较好，交通条件便利度一般。随着城市建设的不断发展，该地段的房地产具有一定的升值潜力。六、估价方法的选用房地产估价的主要估价方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法。根据中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范规定：对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价；有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；具有投资开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。估价对象位于金凤区正源南街尚都花园23号楼1单元201室，本次评估根据估价对象的特点和利用现状，采用市场法、收益法对其价值进行评估，具体分析如下：第一，与估价对象处于同一供求范围内的类似房地产交易实例较多，采用市场比较法进行评估时可以找到有效的可比实例，故可采用市场比较法对估价对象价值进行评估；第二，与估价对象处于同一供求范围内的类似房地产出租情况较多，客观租金较易获取，故可采用收益法对估价对象价值进行评估；第三，估价对象规划用途为住宅，现状用途亦为住宅，估价人员现场查看以及对周边环境和房地产市场的调查和预期分析，估价对象目前已为最高最佳使用，故不宜采用假设开发法进行评估；第四，成本法以成本累加为途径，未充分考虑供求关系等市场因素对房地产价值的影响，采用成本法测算得出的估价结果远远低于其正常市场价值，故不宜采用成本法进行评估。通过以上分析，在本次评估过程中，我们考虑采用市场比较法和收益法两种估价方法对其价值进行评估，并通过对上述两种方法得出的估价结果进行分析比较，综合得出估价对象未设定法定优先受偿权利下的正常市场价值，然后减去估价师知悉的法定优先受偿款，最终得出估价对象的抵押价值。1、市场比较法：是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法。基本公式：房地产比准价格可比实例房地产价格交易日期修正系数交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数2、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，依次估算估价对象的客观合理价格或价值。本次评估假设估价对象未来年净收益保持不变。基本公式：Pa r 11（1 r）n 式中：P为房地产收益价格 a为房地产年净收益 r为房地产报酬率 n为房地产收益期限七 、估价测算过程市场比较法的价值测算过程1、交易实例的选取根据估价对象的使用现状，选取三宗与估价对象在结构、用途相同、所处区域相似的已成交的房地产做可比实例，详细情况如下表。表1 因素条件说明表 比较实例及信息来源比较因素估价对象实例一（评-06-19）实例二（评-04-17）实例三（2-06-07）交易时间2012.122013.062013.042013.05交易情况正常正常正常正常交易价格(元/m2)4385390144705384用 途住宅住宅住宅住宅区位因素地理位置贺兰县德胜西路3号瑞士花园17号楼2单元101室贺兰县德胜西路3号瑞士花园15号楼1单元201贺兰县德胜西路3号瑞士花园13号楼2单元601贺兰县德胜西路3号瑞士花园22号楼3单元601外部基础设施道路、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等外部基础设施完备道路、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等外部基础设施完备道路、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等外部基础设施完备道路、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等外部基础设施完备公共配套设施距农行德胜支行中国邮政储蓄银行贺兰支行贺兰县农村信用社德胜路支行阳光诊所国龙医院德胜分院西幼西小宁夏交通学校西校区南京太平商场距农行德胜支行、中国邮政储蓄银行贺兰支行、贺兰县农村信用社德胜路支行、阳光诊所、国龙医院德胜分院、西幼西小、宁夏交通学校西校区、南京太平商场距农行德胜支行、中国邮政储蓄银行贺兰支行、贺兰县农村信用社德胜路支行、阳光诊所、国龙医院德胜分院、西幼西小、宁夏交通学校西校区、南京太平商场距农行德胜支行、中国邮政储蓄银行贺兰支行、贺兰县农村信用社德胜路支行、阳光诊所、国龙医院德胜分院、西幼西小、宁夏交通学校西校区、南京太平商场交通条件临德胜西路及虹桥路附近有311路公交车通过，交通条件便利度一般临德胜西路及虹桥路附近有311路公交车通过，交通条件便利度一般临德胜西路及虹桥路附近有311路公交车通过，交通条件便利度一般临德胜西路及虹桥路附近有311路公交车通过，交通条件便利度一般居住环境状况绿化面积较大，自然环境及人文环境较好绿化面积较大，自然环境及人文环境较好有绿化，自然环境较好，人文环境一般有绿化，自然环境及人文环境较好物业管理状况有保安及门卫，物业管理较好有保安及门卫，物业管理较好有保安及门卫，物业管理一般有保安及门卫，物业管理较好总层数及所在层数总十所在1层总六层所在2层总六层所在6层总十一层所在6层朝向南北南北南北南北实物因素建筑面积（m2）96.9887.1