重庆龙湖学习材料反面报道龙湖业主风波不断.doc

龙湖业主风波不断重庆地产一哥微震发布时间：2006-06-17 17:25:21 发布人：重庆房地产营销策划网 新闻来源：21世纪经济报道风波降临重庆地产“一哥”。从4月到5月，重庆龙湖地产发展有限公司（以下简称“重庆龙湖”）旗下楼盘龙湖水晶郦城、龙湖观山水，以及龙湖枫香庭等，先后因各种原因爆发业主风波。重庆龙湖几乎是重庆地产发展的缩影。根据公开信息，该公司已累计开发项目完工面积155万平方米，在建项目面积130万平方米，规划项目面积200万平方米。此次龙湖业主风波在本地地产行业倍加引人关注。一位业内人士评论说，龙湖此次风波，不但是对重庆龙湖的考验，也是对整个重庆地产行业的一次考验。10年之痒 引发龙湖业主风波的,也主要来自一些细小的缘起:水晶郦城幼儿园风波、观山水的MINI公馆事件以及枫香庭的车位出售事件。水晶郦城位于该市北部新区区域内该区域一度被誉为“重庆浦东”。楼盘开发量20万平方米左右。是一个高层住宅社区。该楼盘于2003年7月首期开盘，到现在已经进入三期销售阶段。但是今年4月，有业主忽然发现，该社区配套幼儿园在开园时存在“三无”嫌疑无开园许可证、幼儿园的等级证和收费标准。观山水则是重庆龙湖2005年推出的新盘，目前已经进入二期销售阶段。该楼盘定位为滨江高尚社区，但是在二期推出以后，一期业主忽然发现这次推出的楼盘，以一室一厅的小户型为主，即所谓的MINI公馆，共计800多套。一期业主认为，这些户型主要针对投资市场来做，未来的社区将因为租赁人口而变得复杂、流动性大，会影响到社区安全和品质。 2006年5月12日晚，也即重庆市春季房地产交易会的前夜，龙湖高层在观山水的售楼部不得不紧急与业主进行对话交流，希望解决业主不满意的“MINI公馆”问题。交流会上业主一度群情激愤，直至当日晚11点，龙湖才提出了“可以退房”的方案，危机得以暂时缓解。而枫香庭的车位销售风波，则因其现实中的戏剧性而在三者之中备受关注。根据记者采访，风波肇始于4月28日。当日，龙湖通知业主，准备出售车位，售价12万15万元。并限定5月11日前交1万定金。业主纷纷要求，要和龙湖方面进行沟通。据业主反映，龙湖答应进行沟通。但是，事隔两天，4月30日晚8点，业主收到龙湖的“告业主信”，龙湖方面在没有和业主沟通的情况下，坚持出售车位。 枫香庭是一个业已完全入住的社区，总户数在2000户左右。但是，却只有200个左右的车位。一直以来，该社区车位一直实行包月出租给业主用户。多个业主证实，是当初购房之时，龙湖方面曾经口头承诺：车位永租不售。龙湖此举导致了业主大游行。收购与蜕变2005年，重庆龙湖成立10周年之际，该公司打出口号：“地产十年，龙湖十年”。重庆龙湖的前身，是中建科置业有限公司（以下简称“中建科置业”），注册资本1000万元。根据工商资料，这个有限公司由两个出资方组成。一方是注册地在北京的“中建科产业有限公司”（以下简称“中建科产业”）。另一方则是“重庆佳辰经济发展有限公司”（以下简称“佳辰公司”）。前者以出资550万元而拥有置业公司55%的股份 。 成功开发重庆庄园龙湖花园，成为重庆龙湖的立身之本。但是这个时候，中建科置业的法定代表人还不是后来在重庆地产界如雷贯耳的吴亚军吴当时只是以佳辰公司董事长、总经理的身份置身其间而是产业公司当时的法定代表人李承鳌。1997年，一个叫赖明的人再次以产业公司总经理的身份，对李取而代之。但是，后来的变化表现了吴亚军令人钦佩的财技。1999年7月，佳辰公司以每股1元的价格，出资112.5万元，收购了中建科产业转让的11.25%的股份。收购之后，佳辰公司在中建科置业之中拥有的股份达到56.25%，而中建科产业的股份则下降到43.75%。虽然此时的法定代表人依然是赖明，但是作为佳辰公司总经理的吴亚军显然已经在置业公司中拥有了无可替代的地位。这无疑是一次成功的收购。根据该公司公开资料，1999年11月，龙湖花园一期工程1162户现房及期房住宅就已全部售罄。 2000年，中建科置业有限公司增资到2000万元，佳辰公司的股份也随之上升到70%。中建科置业有限公司法定代表人更换为孙英林。该次股本增资从上年度的公司红利中支出。这时候的龙湖花园，俨然已经在重庆地产界渐露王者气象，但是没人愿意证实，为何中建科产业在这个时候选择再次缩小股份。 2002年，两股东之间的股权转让再次发生。佳辰公司再次以1950.4万元的价格，收购了中建科所转让的25%的股份，后者至此只拥有中建科置业公司5%的股份，而佳辰公司则上升至95%。同时，该公司更名为“重庆龙湖置业发展有限公司”（以下简称“龙湖置业”）。 2003年10月，中建科将龙湖置业5%的股份转让给自然人吴亚军。但是随即，吴又将这部分股份，转让给了一个叫高超的人。记者未能了解到高超究竟为何许人。根据工商资料，该人士为女性，是“四川省合川县合阳镇”人士，为龙湖置业的监事。同年，中建科置业有限公司再次更名为“重庆龙湖地产发展有限公司”。法定代表人由孙英林变更为吴亚军。任该公司董事长、总经理。翌年2月，再次增资到5000万元，佳辰公司依然持有95%的股份。重庆龙湖完成了它迄今为止的蜕变。扩张宿命？ 4、5月份连续出现业主风波，让10年根基的重庆龙湖也颇为震动。目前最新的进展是，枫香庭车位销售已经暂时停止，观山水除了承诺退房以外，龙湖方面还调整了户型，减少了240套小户型。但风波并没有完全平息。 一直到5月下旬，重庆龙湖的高层一直忙于处理这些风波，并和业主沟通。业主们的情绪主要来自于对龙湖信誉的质疑。 陈先生是龙湖枫香庭的一位业主，当看到龙湖一纸告示突然说要出售车位时，陈先生很是惊愕。事实上，陈先生已经租用了车位3年，陈先生给记者算了一笔账，如果在买房子的时候就买车位，按照当时的市场价格他只要付出最多8万元，现在龙湖的卖价是13万，如果算上三年付出的一万多元租金，购买车位的实际成本将达到14万多，比三年前购买车位将多付6万元。李先生与陈先生的境遇不同，他是观山水一期的业主。“在我买房子的时候，开发商没有告诉我小区里有两栋MINI公馆（一房、两房小户型），宣传资料上都是大户型。”李先生说，“同地段龙湖的房子要比其他人贵20%左右，我为什么还买龙湖的房子，就是看中龙湖小区的居住环境、品质。如果事先知道这里有800户小户型，我肯定不买。” “善待你的一生”，这句10年来已经让重庆人耳熟能详的广告词，成了激动的业主们风波中攻击龙湖的靶标。虽然如此，龙湖方面至今不认为自己有什么过错。“宣传中，我们只有告知的义务，没有强调的义务”，对于观山水风波，该公司总经理赵男男告诉记者，“总户数，容积率等一切我们都已经说明了，一直都没变。”而对于枫香庭车位，龙湖方面则强调，在合同中已经约定，车位的产权在于开发商，他们的做法在法律上不存在任何问题。龙湖方面认为，这次风波的主要原因是沟通不够。但是当地业界的看法与此不同，他们更愿意将此事看成与龙湖快速扩张有关。他们认为，扩张一方面导致了龙湖人才的缺乏和坐大心态，另一方面，也许扩张也导致资金紧张让龙湖变得有些急功近利。根据相关信息，龙湖的扩张表现在业态上和跨地域上。在业态上，在龙湖花园完成之后，重庆龙湖相继开发了商业地产、别墅、以及高层小区。并且在重庆拥有6000亩以上的储备土地。与此同时，龙湖相继在北京、成都成立分公司。就成都一地，数月之间已经投入6亿元左右拿地。北京的投入则更高，据称，其投入到当地的资金已经达到20亿元以上。一位业界资深人士，以万科和龙湖的发展模式做比较分析，万科在经过调整之后走的都是一条专业化的路子，但是龙湖却是四面出击。“一方面，龙湖的品牌很容易模糊，正如此才产生了业主拿龙湖花园的要求来比照观山水”，该人士指出，“另一方面，龙湖的扩张需要大量资金，其资金链必须依靠快速销售来回笼资金。但这两年国家宏观调控，市场疲软，难免有些影响