安庆市北部新城中央公园项目前期市场调研任务书.doc

安庆市北部新城起步区千人禾-中央公园项目前期市场调研任务书目 录一、安庆北部新城概况二、北部新城起步区概况三、宗地概况四、市场调研主要任务及要求一、 安庆北部新城概况安庆北部新城暨宜秀政务新区（以下简称北部新城），是安庆市市委、市政府建设“双百城市”的重要组成部分，是实现宜城板块赶超崛起的重要平台，是宜秀区未来的政治、经济、文化中心，集行政办公、新型工业、科学教育、商贸物流、生态居住为一体，也是宜商、宜居、宜游、宜学的新城区。安庆北部新城东起集贤关，西接怀宁县月山镇，北依大龙山，南临石门湖。206和318国道、合安高速、合九铁路穿境而过，紧邻民航机场；石门湖码头直通长江，交通便捷，是安庆城区通往皖西南的咽喉要道。安庆大学、安庆医专、市委党校等座落其中，是安庆市重要的科教基地。根据安庆市“双佰城市”总体规划和安庆北部新城规划，新城规划总面积为20.2平方公里，由宜秀区开发建设；新城分政务区、产业区、科教区、商业区、居住区和文化旅游区，重点发展新型工业、文化教育、生态居住、商贸物流等产业。到2007年，新城建设规模达到7平方公里，人口5万；2010年达到10平方公里，人口10万；2020年建成20平方公里，人口20万的宜商、宜居、宜游、宜学的现代化城区。建设安庆北部新城是落实“双佰城市”战略的重大决策。安庆北部新城地处安庆城区以北，距城市中心区域仅十公里，为安庆的北大门及联系市辖八县的咽喉要道，为加快推进安庆双百城市战略的实施，市委、市政府在“十一五”规划中明确提出“东进为主，加速北扩、拓展西部、跨江协作的发展思路，加快双百城市建设步伐，着力推进东部新城区基础设施建设，加速建设北部新城，打造城市新的增长级。”建设安庆北部新城是落实区划调整决策的重要举措。根据国函【2005】38号文件精神及省市关于落实区划调整的决策部署，安庆市宜秀区于二00五年五月二十八日正式成立，为在两年时间内完成宜秀区区址迁移到安庆市大龙山镇的目标任务，构筑城市发展新平台，宜秀区委、区政府高点定位借区划调整及双百城市建设的强劲发展态势，按照“四宜”新城区标准建设宜秀政务新区。提出“高起点规划、高标准建设、高效率推进及规划导向、市场运作、政府推动、以地生财、滚动发展“的具体要求，全力做好宜秀政府新区暨安庆北部新城规划建设工作。建设安庆北部新城生态优势独特、人文优势显赫。北部新城背靠国家级森林公园、省级名胜区及AA级旅游胜地大龙山，西临石门湖，环境优美，环山群抱，绿水环绕。陈独秀陵园、严凤英故居、邓石如及邓稼先故居等人文景观围城而建。二、 北部新城起步区概况北部新城起步区规划范围及定位：西、北以规划的环一路为界，东至安庆大学，南抵现状206国道，规划总用地面积约3.0912平方公里，是北部新城的重要组成部分，承担安庆市宜秀区的政治、文化、商业中心的职能，是体现北部新城“宜学、宜居、宜商、宜游”的重要区域。1、 打造宜秀区新的政务中心、文化中心、商业中心，建设现代化中心区，真正成为安庆市的副中心；2、 充分利用自然山水风貌特色，塑造鲜明的北部新城城市形象特色，提高城市文化品位，创造优美的城市生活环境；3、 结合安庆医专新校区建设，建设具有独特文化品味和自然环境相融合的现代化科教区。北部新城起步区公共设施规划：包括行政办公、商业金融业、文化娱乐、医疗卫生和教育科研设计用地。1、 行政办公用地：在新城大道与经七路之间集中安排行政办公用地。2、 商业金融业用地：规划在学府路（现状206国道）北侧和新城大道以西安排商业金融业用地。3、 文化娱乐用地：在纬十二路以北侧的新城大道两侧安排文化宫、图书馆、广播电视中心、展览馆等文化娱乐建设用地。4、 医疗卫生用地：规划在经八路与纬十一路交叉口西南侧安排一所二甲综合性医院作为为安庆市医专附属医院。5、 教育科研设计用地：保留安庆医学高等专科学校（即安庆卫校），并综合分析考虑远期学校的发展情况，适当预留发展用地，集中建设和发展教育科研设计用地。设施配置一览表设施类别项目名称用地面积（平方米）建筑面积（平方米）街区编号数量备注教育设施幼儿园2000-3000A-08A-202每所8班，共16班小学24300A-11124班初中36700A-351初中24班综合设施社会综合服务中心300-500200-300A-25物业管理300300-500A-33商业设施菜市场800-1500500-1000A-321电力设施配电房30-509电信设施电信接入网点15邮电所100-150A-13燃气设施调压站100-120504环卫设施公厕100-14060-1004垃圾转运站600B-331环卫工人作息点8040B-341三、 宗地概况1、 宗地四至范围该宗地座落于北部新城起步区内，北侧为区政府大楼前公园（纬八路），南侧为集贤北路，西临新城大道，东临安庆大学（经七路）。2、 宗地环境该宗地地上为临时苗圃，征地动迁补偿已完成，土地未平整。宗地北侧紧邻一条景观河，河道尚未清理，东侧为安庆大学建成校区，南侧为原206国道现集贤北路（通往市区的主要道路），东侧待规划中经七路土地未整理。3、 宗地用地条件用地面积：约200亩（今年北部新城起步区建设用地指标已批1000亩，该宗地带建设用地指标）容积率：根据控规修编该宗地容积率预期调整达到2.2用地性质：目前为商业金融用地，规划及新城区要求该宗地建设商业为主，住宅为辅，规划调整为商住用地。四、 市场调研主要任务和要求1、 目标消费群作为北部新城建设起步阶段，正确的判断本案建设开发的市场目标消费客源及主力消费客源甚为关键。其中包括详实的消费客源区域、收入水平、置业需求、产品需求、年龄、阶层等综合要素。2、 单价和总价明确目标消费群，科学客观分析相对应产品的单价和总价（静态），以及依据充分论据阐述随着市场发展的价格走势及价格制定策略体系(动态)。3、 产品类型针对目标消费群的消费习惯和地域消费特征，结合产品单总价的条件，以充分论据阐述产品的规划类型、结构类型、建筑风格、环境诉求、物业要求等综合产品因素。4、 户型配比根据上述产品类型、价格、目标消费群的综合因素客观分析阐述户型面积的综合配比。5、 用地特殊要求本案应区政府要求建设一幢准五星级酒店，就该酒店的建设对整体项目的开发利弊影响，以及酒店价值和酒店经